L'IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021
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L’IMMOBILIER DE SANTÉ
DANS UN MONDE
POST-COVID
SEPTEMBRE 2021
3
INTRODUCTION
SOMMAIRE La nouvelle fonction strategique
de l’immobilier de santé
Qu’est ce que l’immobilier de santé ?
6
L’EUROPE VERS LA SOCIÉTÉ
DU VIEILLISSEMENT
La pression démographique sous-tend
la demande à long terme pour Henry-Aurélien Natter
les infrastructures de santé Responsable Recherche Primonial REIM,
MRICS
Les seniors : un enjeu de société pour
les 20 prochaines années en europe
La prise en charge des patients :
LA NOUVELLE FONCTION STRATEGIQUE
des realités diverses en Europe
DE L’IMMOBILIER DE SANTE
15
LE TOURNANT COVID-19 La crise pandémique que nous traversons a meilleure santé mais qui, dans le même
Les nouveaux besoins post-covid
mis en évidence la nécessité d'une expansion temps, confrontera les seniors au
des infrastructures immobilières de santé : développement de pathologies liées au
Les besoins en soins de réadaptations grand âge.
et de réhabilitation • Les maisons de retraite, les résidences
services ; Les pressions démographiques déjà à
La dépendance psychologique l’œuvre ont un impact dans de nombreux
• Les maisons de retraite médicalisées ;
La dépendance liée aux troubles mentaux pays européens, mais les prévisions
• Les hôpitaux / les cliniques ; suggèrent une intensification de la pression
sur les systèmes de santé dans les
20
• Les instituts psychiatriques.
20 prochaines années. Comprendre les
ENJEUX DE FINANCEMENT La société a pris conscience du rôle majeur ressorts des dynamiques démographiques
ET MOYENS MOBILISABLES que le secteur de la santé (traitements et et immobilières des infrastructures de santé
infrastructures) pouvait jouer pour trouver est donc primordial pour construire une
La crise sanitaire a mis en lumière le sous-
financement des infrastructures de santé une sortie de crise. politique d’investissement de long terme à
Toutefois, de nombreuses fragilités ont l’échelle européenne.
Un écart significatif entre besoins
et possibilités de financement public également été révélées : L’investissement dans des infrastructures
L’indispensable relais du secteur privé • Les institutions devront repenser leurs de santé se trouve au carrefour d’enjeux
modèles d'infrastructures de santé et sociaux et environnementaux majeurs :
Les opérateurs de santé : forte volonté investir massivement pour proposer des
d’augmenter leur taille critique et de • Diminution de l’empreinte
s’internationaliser solutions adaptées ; environnementale de l’immobilier et
28
• L’offre publique étant limitée, les augmentation de la durabilité des
LES NOUVELLES STRATÉGIES bâtiments ;
Etats auront besoin de faire appel aux
D’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER
investisseurs privés en immobilier de • Prévention et traitement des problèmes
DE SANTÉ
santé partout en Europe pour répondre de santé ;
Le marché européen de l’investissement de
aux besoins futurs en nouveaux
santé • Inclusion des personnes âgées dans la
bâtiments et en rénovation d’une partie
du parc vieillissant, voire obsolète. société, y compris les plus dépendantes,
Vers un référentiel d’impact ESG pour
l’immobilier de santé dans des conditions de soin et de
Ces importants besoins en infrastructures sécurité optimales.
Notre grille d’analyse pour investir dans les immobilières de santé sont portés sur le long
infrastructures de santé en europe terme par des facteurs démographiques : La valeur ajoutée sociale de ces
investissements se double d’un couple
34
• L’accroissement général de la population, rendement/risque attractif et relativement
CONCLUSION qui va conduire à une pression sur les sécurisé dans les conditions de marché
systèmes de soins ; actuelles.
• Le vieillissement rapide de la population
qui va offrir une vie plus longue en
2 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 3
NOMENCLATURE EUROPÉENNE DE L’IMMOBILIER DE SANTÉ
QU’EST CE QUE Système de santé
et médico-social Terme générique Immobiliers France Allemagne Italie Espagne US/UK
L’IMMOBILIER DE SANTÉ ? Cabinets, Cabinets,
Allemagne
Medizinisches
Italie
Studio medico
Espagne
CS (centro de UK/US
healthcare
salud) /CAP (Centro center/
Structures de villes Cabinets maisons/centres maisons / Versor- de atención health center/
Centro medico
de santé centres de santé gungszentrum primaria) / Clínicas community
health center
L'immobilier de santé, essentiel à la comme secteur d’avenir pour ne pas se
communauté, est de nature diverse. Il reflète trouver vulnérable lorsque la prochaine crise EHPAD
la diversité des besoins sociétaux mais surviendra. Maisons
(Etablissement
RSA(Residenza
RSA(Residenza
d’hébergement Pflegeeinrich- Sanitaria Nursing homes/
ces actifs sont souvent économiquement de retraite
pour personnes tung
Sanitaria
Assistenziale) Home care
Du point de vue de l’investisseur, l’immobilier médicalisées
âgées)
Assistenziale)
Case di riposo
liés au financement du secteur public soit
de santé remplit la double fonction de fournir Etablissements Maisons de retraite
directement ou indirectement. médico-sociaux (Retirement home)
des avantages sociétaux concernant la santé
On retrouve dans cette catégorie générique des patients tout en offrant simultanément Résidences Résidences Seniorenre-
Residencias de
Assisted living
Case di riposo personas mayores
une variété de types d'actifs, tels que : des flux de revenus résilients moins volatils services senior services seniors sidenz
Casa de retiro
Senior Housing
les maisons de retraite médicalisées, les que les secteurs cycliques corrélés à
résidences-services et les logements pour l’économie.
Etablissements
personnes âgées ainsi que les hôpitaux et hospitaliers de
Cette étude a pour objectif de faciliter Médecine chirur-
Hôpitaux et Krankenhaus Ospedali Hospitales Hospitals /
les cliniques ou encore les instituts de soins cliniques MCO Klinik Cliniche Clínicas Clinics
la compréhension des enjeux de gie obstétrique
psychiatriques. Ces formats varient d’un (MCO)
l’investissement en immobilier de santé
pays à l’autre (cf. tableau Nomenclature
dans « le monde d’après », tout en
européenne de l’immobilier de santé).
rappelant les fondamentaux qui perdurent Etablissements Cliniques de Post-acute and
Etablissements Hôpitaux, cliniques,
de Soins de Soins de Suite et Krankenhaus Ospedali Hospitales rehabilitation
*** malgré la crise. Elle se décline en 4 parties hospitaliers et am- centres de lutte
Suite et de Réa- de Réadaptation Klinik Cliniche Clínicas hospitals /
bulatoires
: daptation (SSR) (SSR) Clinics
La crise sanitaire que nous traversons
est un révélateur du rôle essentiel des 1/ L’Europe vers la société du vieillissement
infrastructures de santé aussi bien d’un
2/ Le tournant Covid-19 Etablissements Cliniques Psy-
Psychiatric hos-
point de vue humain que d’un point de vue Psychiatrie chiatrie
Krankenhaus Ospedali Hospitales pitals
économique. 3/ Enjeux de financement et moyens (PSY) (PSY)
Klinik Cliniche Clínicas Mental Health
Clinics
mobilisables
Du point de vue de l’Etat, il y a un intérêt
stratégique à investir le secteur de la santé 4/ Les nouvelles stratégies MCO : Im-
portance du
d’investissement en immobilier de santé. secteur privé.
Système de
financement
binaire l’im-
MCO : besoin
mobilier par
d’autorisation/
les Länder et
permis d’exploi-
l’exploitation MCO : Pas de
ter /accrédita-
par la Sécurité politique nationale
tions
Sociale Alle- coordonnée sur le
Les hôpitaux
MCO : secteur mande nombre de lits.
privés sont gérés
régulé par l’ARS Les normes varient
au niveau régio-
Maison d’une région à une
nal, les hôpitaux
Maisons médicalisée : autre.
publics au niveau
médicalisées : Non soumis
national.
nombre de lits à autorisation Maison médicali-
supervisé par l’ARS. mais piloté par sée : autorisations
Maison médica-
Les extensions se des coûts d’in- nécessaires pour
lisée : autorisa-
Principales régulations font par autorisa- vestissement l’exploitation mais
tions données
tion de l’ARS. immobiliers (i diffère d’une com-
en fonction de
Kost) fixés par munauté autonome
critères structu-
La convention tri- les pouvoirs à une autre ;
rels et organisa-
partite est en train publics et fac- Obligation d’avoir
tionnels
d’être remplacée turés en loyer une licence muni-
Les régions
par un contrat aux résidents. cipale, obligation
peuvent avoir
pluriannuel d’ob- dans certaines
leur propres
jectifs et La qualité est communautés
règles pouvant
de moyens mesurée par autonomes d’auto-
plus ou moins
le biais de la risations complé-
restrictives par
commission mentaires
rapport aux
d’assurance
normes natio-
maladie mé-
nales
dicale (MDK)
qui publie
des rapports
objectifs et
des notes sur
la qualité des
EHPAD
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie, YCC
4 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 5
La pyramide des âges des sociétés européennes Pour l’heure, la crise sanitaire a causé une
est en passe de devenir un rectangle : une forte surmortalité en 2020 selon les données
proportion de la population aura un âge avancé, officielles européennes. D’après une étude
tandis que la classe des actifs – sur lesquels publiée par MedRxiv menée dans vingt-six pays
pèse l’essentiel des charges économiques - se européens, la gent masculine a globalement
réduira. Cette « société du vieillissement »1, une été la plus touchée en Pologne, Suède,
innovation à l’échelle de l’histoire, hébergera Espagne, Lituanie, tandis que les femmes ont
plusieurs générations en même temps. Il en payé un lourd tribut en Espagne. D’autre part,
résulte une organisation sociale modifiée, dont les mesures sanitaires prises par les autorités
l’immobilier est un levier majeur. pour limiter la propagation du virus ont eu des
conséquences désastreuses sur l’économie.
La crise dite du Covid-19 ne remet pas en
cause ce constat, mais fait évoluer les attentes.
LA SURMORTALITÉ MENSUELLE CAUSÉE PAR L’ÉPIDÉMIE DE COVID-19 EN
2020 DANS L’UNION EUROPÉENNE (EN%)
Europe à 27 (2020) Allemagne Espagne France Italie Pays-Bas
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
-10
-20
2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12
Définition : excès de mortalité par rapport à la mortalité moyenne 2016-2019 aux mêmes périodes
Source(s): Primonial REIM Recherche et stratégie d’après Eurostat
Dans un monde post-Covid, la capacité monde de l’après Covid :
d’une nation à faire face à de nouvelles crises
• Les résidences médicalisées vont privilégier
sanitaires (pandémiques, maladies « X », etc.)
le parcours du patient et limiter les
ou climatiques (réchauffement climatique,
interactions physiques pour protéger la
inondation, tempête, etc.) pour protéger sa
santé de chacun (exemple : un seul patient
population est essentielle pour mener une
par chambre) ;
politique d’investissement.
• Les cliniques vont aller vers de plus en
La pression démographique, le vieillissement
plus d’ambulatoire en raison des évolutions
L’EUROPE VERS
de la population et les nouvelles pratiques
technologiques. Ce sont donc des structures
médicales sont des facteurs en faveur d’une
agiles qui devraient être privilégiées ;
expansion de l’immobilier de santé (résidence
• Les établissements psychiatriques
LA SOCIETE DU
senior et médicalisée, instituts psychiatriques,
cliniques, etc.). ont besoin d’avoir une approche
pluridisciplinaire du soin qui rassemble
Si la crise actuelle a fait évoluer les attentes
différentes spécialités au sein d’un même
VIEILLISSEMENT
et les usages en immobilier de santé, elle a
établissement afin de répondre aux besoins
également été un accélérateur des tendances
du patient.
déjà à l’œuvre et qui vont se renforcer dans le
1
JH Lorenzi, FX Albouy, A Villemeur, 2019, L’erreur de Faust – essai
sur la société du vieillissement, Descartes & Cie
6 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 7
LA PRESSION basculeront progressivement du début de l’âge
de la retraite vers le grand âge. Les moins de 15
DÉMOGRAPHIQUE ans et les jeunes de 15-24 ans vont demeurer
stables en nombre, les 25-64 ans vont se
SOUS-TEND LA rétracter et les seniors (65-85+ ans) vont
EVOLUTION DE LA PYRAMIDE DES ÂGES DANS L’UNION EUROPÉENNE
DEMANDE À LONG fortement se renforcer. (PLUS RU) DE 2020 À 2040
TERME POUR D’autre part, d’ici 2040 la population de la
France (70 millions d’habitants) se rapprochera
2020 2030 2040
LES INFRASTRUCTURES de celle de l’Allemagne (83 millions). L’Italie
(58 millions) et l’Espagne (50 millions) seront 85 et plus 85 et plus 85 et plus
DE SANTÉ
80 à 84 80 à 84 80 à 84
75 à 79 75 à 79
respectivement à la troisième et quatrième
75 à 79
70 à 74 70 à 74 70 à 74
65 à 69 65 à 69 65 à 69
places concernant leur nombre de résidents au 60 à 64 60 à 64 60 à 64
55 à 59 55 à 59 55 à 59
50 à 54 50 à 54 50 à 54
sein de la zone euro. Toutefois, si la population 45 à 49 45 à 49 45 à 49
Les progrès de la médecine et de la technologie 40 à 44 40 à 44 40 à 44
de l’Union européenne est attendue en hausse,
35 à 39 35 à 39 35 à 39
30 à 34
ont amélioré la qualité et la durée de notre vie,
30 à 34 30 à 34
25 à 29 25 à 29 25 à 29
l’évolution des populations nationales devrait 20 à 24 20 à 24 20 à 24
ouvrant de nouvelles perspectives et enjeux en 15 à 19 15 à 19 15 à 19
enregistrer des dynamiques diverses. Si des
10 à 14 10 à 14 10 à 14
5à9 5à9 5à9
termes immobiliers. 0à4 0à4 0à4
pays comme la France, l’Espagne, la Belgique, 20000000 10000000 0 10000000 20000000 20000000 10000000 0 10000000 20000000 20000000 10000000 0 10000000 20000000
La population de l’Union Européenne (plus
F H
les Pays-Bas vont voir leur population croître
F H F H
le Royaume-Uni) va passer de 515 millions entre 2020 et 2040, l’Allemagne ou la Finlande
d’individus en 2020 à plus de 520 millions auront une population quasi identique alors que
en 2040. Des changements profonds vont le Portugal, l’Italie ou la Grèce enregistreront une Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après OCDE
s’opérer avec une part des plus de 65 ans qui légère contraction de leur nombre d’habitants.
va fortement progresser passant de 20% de EVOLUTION DÉMOGRAPHIQUES PAR PAYS DANS
Pour mettre en place une stratégie
la population en 2020 à plus de 27% en 2040. L’UNION EUROPÉENNE (PLUS RU) DE 2020 À 2040
d’investissement sur cette période, une analyse
Ainsi, la pyramide des âges dans l’espace des
des enjeux en matière de santé doit être
20 prochaines années va voir sa morphologie Croissance de la
réalisée.
fortement évoluer avec les babyboomers qui population (en %)
POPULATION DANS L’UNION EUROPÉENNE (PLUS RU) DE 2020 À 2040 >10
>5 à 10
Union-Européenne (Plus RU) Part des 65 ans et plus - personnes âgées en %
en millions
>-1 à 4
525 000 29
>-1
523 000
27
521 000
25
519 000
23
517 000
21
515 000
19
513 000
511 000
17
509 000 15
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
Définition : croissance prévisionnelle de la population totale entre 2020 et 2040.
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après OCDE
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après OCDE, Oxford Economics
8 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 9
LES SENIORS : UN ENJEU DE SOCIÉTÉ POUR LES 20
PROCHAINES ANNÉES EN EUROPE
PROJECTION DU RATIO DE DÉPENDANCE DES
PERSONNES ÂGÉES* DE 2020 À 2040
Les démographes s’accordent encore de personnes âgées dépendantes. La perte
majoritairement à dire que l’effet de la crise d’autonomie doit s’accompagner d’une aide
sanitaire en termes de mortalité devrait rester un ou d’une prise en charge notamment pour
phénomène temporaire et ne devrait pas remettre la population des plus de 85 ans qui passera Ratio de
en question les fondamentaux démographiques de 15 millions en 2020 à plus de 25 millions dépendance (en pb)
des seniors dans les 20 prochaines années. en 2040 dans l’Union Européenne (plus
>18
Royaume-Uni). En effet, la probabilité de
Ainsi, la population Européenne (plus Royaume- dépendance atteint un seuil critique à 85 ans. >14 à 17
Uni) de plus de 65 ans va passer de 105 millions Si l’Allemagne aura le nombre de personnes de >12 à 13
en 2020 à 142 millions en 2040. L’évolution plus de 85 ans le plus important d’ici 2030, il est
>10 à 11
du ratio de dépendance met en lumière la intéressant de constater que la France prendra
transition de structure démographique plus progressivement le relais d’ici 2040. L’Espagne, >0 à 9
âgée (+15 pb à l’échelle de l’UE+RU) mais l’Italie et les Pays-Bas suivent de près les poids
*L’évolution (en points de base) du
les dynamiques divergent selon les pays. lourds de la zone euro avec une population des rapport entre personnes âgées (65 ans
et plus), par rapport à la population
plus de 85 ans en forte croissance, comprise âgée de 15 à 64 ans.
Le vieillissement de la population va donc entre 1 et 3,5 millions d’individus dans ces pays
engendrer une augmentation du nombre à l’horizon 2040.
LES DYNAMIQUES DÉMOGRAPHIQUES EN EUROPE DE LA POPULATION DE
+85 ANS DE 2020 À 2030 (EN NB)
2020 2030 2040
4 500 000
4 000 000
3 500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
France Allemagne Italie Espagne Pays-Bas Belgique Portugal Autriche Finlande Danemark
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après OCDE
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après OCDE
10 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 11
LA PRISE EN CHARGE DES PATIENTS : PRISE EN CHARGE DES PERSONNES ÂGÉES
DES RÉALITÉS DIVERSES EN EUROPE
Cohabitation de personnes de
Les classes d’âges requièrent des soins de santé bien entre les montants des pensions vieillesses, plus de 65 ans avec des adultes
différents et donc unfinancement différent. En outre, qu’entre les dépenses de santé par habitant. dans un même foyer
les systèmes de financement diffèrent en Europe. Si les montants des prestations par habitant
les plus élevés figurent en Europe occidentale, Faible
Concernant les personnes âgées, la structure de les plus faibles sont enregistrés en Europe de Moyenne
la famille influence le rapport de cette prise en l’Est. Il existe une forte corrélation entre les
Forte
charge de façon plus ou moins forte selon les pays. revenus et les dépenses de santé. Ainsi, les pays
Cette tendance a également été analysée dans européens à revenus élevés sont généralement
une étude2 Primonial REIM/BVA qui met en lumière ceux qui dépensent le plus pour la santé.
de fortes disparités concernant l’anticipation du
vieillissement en Europe. Selon ce sondage, il On constate que le soutien institutionnel et social
ressort que les clivages culturels jouent un rôle pour l’ensemble des patients en Europe s’est
important. Par exemple, les Français comptent fortement renforcé en Europe durant la crise
en priorité sur eux-mêmes pour prendre des du Covid-19 avec des dépenses additionnelles
mesures d’accompagnement de la vieillesse, les en santé. Ainsi, l’Union européenne va allouer
Espagnols se reposent d’abord sur leur conjoint 9,4 Mds€ d’investissement, notamment aux
et les Italiens préfèrent le soutien des enfants. infrastructures de santé, ce qui en fait le plus
vaste programme de santé jamais mis en
Les dépenses globales de santé par habitant ont été place d'un point de vue financier par l’Union
en hausse ces 20 dernières années. Les dépenses et marque également un tournant dans la
de santé moyennes dans l’Union européenne à 27 politique de santé en Europe qui pourrait donc
sont de 2 572 euros PPA (Parités de Pouvoir d’Achat) prendre plus d’ampleur dans les années à venir. Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Eurostat
en 2019. Toutefois, les disparités sont fortes aussi
RATIO DE PENSION VIEILLESSE EN STANDARDS DE POUVOIR D’ACHAT ( EXPRIMÉ EN
RATIO SPA – STANDARD DE POUVOIR D’ACHAT - PERMETTANT D’ÉLIMINER LES DIFFÉRENCES
2
Perception des seniors sur le 4e âge. Etude réalisée par l’Institut DE NIVEAUX DE PRIX ENTRE LES PAYS)
BVA auprès de 4 000 seniors en France, Allemagne Espagne et Italie
par Internet du 17 juillet au 3 août 2018.
Ratio
Pensions vieillesses Pensions vieillesses sans condition de ressources Moyenne européenne
1,6
1,4
1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Eurostat. Lecture : pour une moyenne européenne de 1, le niveau moyen des pensions
vieillesses est de 1,4 en Autriche.
12 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 13
DÉPENSES ANNUELLES DE SANTÉ PAR HABITANT, 2019 (OU ANNÉE
LA PLUS PROCHE) EN EURO PPA (PARITÉS DE POUVOIR D’ACHAT)
Légende (en € PPA)
>3 500
1 700 à 3 500
0-1 700
Définition : croissance prévisionnelle de la population totale entre 2020 et 2040.
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Eurostat, OCDE et OMC
DÉPENSES ADDITIONNELLES DE SANTÉ ANNONCÉES PAR LES GOUVERNEMENTS
POUR FAIRE FACE À LA CRISE DE COVID -19 EN 2020, EN MILLIONS D’EUROS
Dépenses additionnelles Dépenses additionnelles par
Pays Date
(en millions d’euros) habitant en euro PPA
Allemagne 26 790 302 19/09
Autriche 579 55 6/05
Belgique 1 000 75 20/01
Espagne 10 030 220 12/07
Finlande 1 087 155 24/09
France 8 000 108 10/06
Grèce 610 67 21/09
Irlande 1 800 274 12/05
LE TOURNANT
COVID-19
Italie 6 312 101 17/03
Pays-Bas 800 39 24/04
Portugal 504 57 18/06
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Eurostat, OCDE et OMC
14 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 15
LES NOUVEAUX BESOINS POST-COVID LES BESOINS EN SOINS DE RÉADAPTATION ET DE
RÉHABILITATION
La technologie a permis de développer en un de vie grâce à la technologie et aux avancées
temps record des vaccins contre le Covid-19 de la recherche. Mais l’allongement de la du-
Les patients présentant des besoins de soins de vocation est de traiter des problèmes cardiaques
suscitant beaucoup d’espoir de traitements rée de vie va également devoir s’accompa-
pour de nombreuses autres maladies. La crise gner d’un accroissement des situations de réadaptation et de réhabilitation sont de nature (maladie coronaire, infarctus, insuffisance
sanitaire aura permis de développer un nou- dépendance physique et psychique ainsi que diverse. Voici les principales affections que nous cardiaque chronique, etc.). La réadaptation
veau type de traitement avec les vaccins à ARN du développement de maladies neurodégé- avons identifiées : cardiaque est le parcours de soins permettant au
Messager. Non seulement cette technologie a nératives et de formes de démence dont la patient de se rétablir ;
• Affections de l’appareil locomoteur :
permis d’élaborer très rapidement un vaccin maladie d’Alzheimer. La prise en charge des
patients nécessitant des soins d’un service • Hématologie et cancérologie : certains patients
extrêmement efficace, mais elle pourrait être patients dans une infrastructure dédiée est
de traumatologie, d’orthopédie, ou encore dont l’état de santé ne permet pas un retour à
considérée comme une rupture en matière de primordiale pour avoir le traitement et le
traitement. Ainsi l’ARN Messager pourrait per- soutien dont les patients ont besoin. Hors de rhumatologie. Ces services prennent domicile immédiat, doivent être pris en charge
mettre de créer des vaccins thérapeutiques, et besoins en médecine, chirurgie et obstétrique en charge les affections invalidantes de dans des unités spécialisées.
dans certains cas être un traitement préventif, (hôpitaux/cliniques), nous avons identifié trois l’appareil locomoteur nécessitant une
contre les cancers ou le sida, les traitements grandes familles de soins qui nécessitent une rééducation intensive ;
de maladies auto-immunes ou encore car- réponse spécifique en infrastructure :
• Affections du système nerveux :
diaques.
concernent des patients qui ont eu un
• Les besoins en soins de réadaptation et de
Malgré les pathologies développées par les pa- accident vasculaire cérébral (AVC), une
réhabilitation ;
tients atteints de Covid long qu’il faudra trai- maladie neurologique dégénérative, une
ter (1 patient sur 3 serait atteint physiquement poussée douloureuse ou invalidante, les
• La dépendance psychologique ;
ou psychologiquement) ou l’apparition d’autres patients en états végétatifs chroniques
maladies « X » dans les prochaines années, la (EVC), etc. Concernant les états EVC, des
tendance est bien à allongement de la durée • La dépendance liée aux troubles neuronaux.
unités spécifiques ont été créées pour
accueillir ces patients en raison de séquelles
neurologiques lourdes nécessitant des soins
constants de haut niveau ;
FONCTIONNEMENT D’UN VACCIN À ARN MESSAGER
• Affections cardio-vasculaires : dont la
INCIDENCE ET MORTALITÉ ATTENDUES DU CANCER DANS LES PAYS DE L’UE,
2020 (NOMBRE POUR 100 000 HABITANTS)
Incidence Mortalité
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Source(s): Sanofi
Source(s): Primonial Recherche & Stratégie d’après OCDE
16 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 17
LA DÉPENDANCE PSYCHOLOGIQUE LA DÉPENDANCE LIÉE AUX TROUBLES NEURONAUX
Il existe différents troubles mentaux. Ils En plus du soutien des services de santé, Selon un rapport de l’OMS3, à l'échelle
sont généralement caractérisés par une les personnes atteintes de maladie mentale mondiale, environ 50 millions de personnes
combinaison de pensées, de perceptions, ont besoin d'un soutien et de soins sociaux. souffriraient d’une maladie liée à la
d'émotions, de comportements et de Le fardeau des troubles mentaux continue de dépendance (neurodégénérative). On estime
relations anormales avec les autres. croître avec des impacts importants sur la santé que la part des plus de 60 ans atteint d’une
et des conséquences sociales, des droits humains maladie liée à la dépendance se situe entre
Les troubles mentaux comprennent: la et économiques majeures dans tous les pays du 5 et 8 pour 100 personnes.
dépression, le trouble bipolaire, la schizophrénie monde.
et d'autres psychoses, la démence et les 3
D’après un rapport de 2017
troubles du développement, dont l'autisme.
MALADIE DU SYSTÈME NERVEUX (PARKINSON ET ALZHEIMER), NOMBRE DE
CAS POUR 100 000 HABITANTS, CAUSE DE MORTALITÉ
L'accès aux soins de santé et aux services
sociaux est essentiel pour ces patients afin
d’avoir un traitement et un soutien social.
Les systèmes de santé européens doivent 2007 2017
continuellement s’adapter pour répondre 180
de manière adéquate aux difficultés liées 160
aux troubles mentaux. En conséquence, le
140
fossé entre le besoin de traitement et sa
prestation est vaste partout dans le monde. 120
Un autre problème aggravant est la 100
mauvaise qualité des soins pour bon
80
nombre de ceux qui reçoivent un traitement.
60
MALADIES MENTALES ET DU COMPORTEMENT, NOMBRE DE CAS POUR 100 000 40
HABITANTS, CAUSE DE MORTALITÉ
20
0
2007 2017
70
60
50
Source(s): Primonial Recherche & Stratégie d’après OCDE
40
30
20
La maladie d'Alzheimer est la forme la plus
courante de dépendance avec 60 à 70%
10 des cas. Le nombre de nouveaux cas de
maladie liée à la dépendance par an est
0
d'environ 10 millions, ce nombre devrait
atteindre plus de 80 millions en 2030 et
plus de 150 millions en 2050. Cela signifie
donc que la société doit d’ores et déjà
anticiper les défis du vieillissement de la
Source(s): Primonial Recherche & Stratégie d’après OCDE population.
18 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 19LA CRISE SANITAIRE A MIS EN LUMIÈRE LE SOUS-
FINANCEMENT DES INFRASTRUCTURES DE SANTÉ
Avec environ 7% du PIB dédié aux dépenses de évolutions en raison du vieillissement de leur
santé (hors assurance volontaire et reste à population.
charge des ménages), les finances publiques
L’enjeu est donc de pouvoir assurer
des pays européens sont sous pression. La
un service de santé national avec une
tendance a été accentuée par les besoins
bonne répartition à l’échelon local afin de
immédiats pour répondre aux enjeux de la
maintenir des services essentiels au plus
crise sanitaire actuelle. De plus, la croissance
près de l’ensemble des populations tout en
démographique et le vieillissement de la
agrandissant et améliorant les installations
population conduiront à une augmentation
pour accueillir les futurs patients.
des coûts en matière de soins de santé et
de soins de longue durée. Des estimations
Les dépenses publiques de santé (hors
suggèrent que les coûts relatifs aux soins de
assurance volontaire et reste à charge des
longue durée en Europe pourraient passer
ménages) ont augmenté de plus de 90% au
de moins de 1,8% du PIB actuellement à une
cours des 20 dernières années, reflétant la
fourchette comprise entre 3% et 5% d’ici
hausse des coûts des prestations de soins,
2060 d’après un rapport de l’OCDE.
une augmentation des maladies chroniques
Ce besoin de financement de la santé va et le vieillissement de la population.
conduire à de fortes pressions sur les finances Toutefois, en proportion du PIB, les dépenses
publiques alors que les marges de manœuvre ont eu tendance à stagner ou à baisser dans
ont tendance à se réduire. Si les pays du Nord certains pays entre 2008 et 2013, reflétant les
de l’Europe allouent déjà une part importante conséquences économiques de la crise des
de leur PIB aux soins pour les personnes subprimes et l'impact des mesures d'austérité
âgées, l’Espagne et l’Italie qui culturellement budgétaire. Depuis 2013, les dépenses sont
ont une prise en charge moins forte des orientées à la hausse.
soins en maisons de retraite médicalisées,
connaissent actuellement d’importantes
UN ÉCART SIGNIFICATIF ENTRE BESOINS ET
POSSIBILITÉS DE FINANCEMENT PUBLIC
Concernant le financement des projets en d’euros à l’horizon 2030 pour les principaux
immobilier de santé en Europe (publics ou pays de la zone euro dans leur ensemble.
privés), ces derniers peuvent mobiliser différents A titre de comparaison, le budget de l’Etat français
types d’engagements. Les principales sources de consacré à la seule rénovation des résidences
financement sont : médicalisées était de moins de 200 millions par
an avant la crise sanitaire et vient de passer à 300
• Le financement public, comme l’Etat, les
millions par an à partir de 2021 pour au moins 5 ans.
aides publiques nationales/régionales, les
ENJEUX DE aides publiques européennes à travers le
programme Feder ou encore les caisses
nationales de retraites ;
Ces chiffres illustrent bien la différence entre
les besoins de la société et les capacités de
FINANCEMENT
financement des Etats. Cette différence nous
• Le financement bancaire à travers les prêts amène à conclure à l’urgence d’amplifier la
bancaires ; mobilisation des ressources privées en faveur de
ET MOYENS
• Le financement privé via la mobilisation de la construction/rénovation des lits médicalisés.
l’épargne privée (fonds d’investissement,
etc.). A ce titre, l’essor des fonds d’investissement
immobiliers non cotés ces dernières années est
MOBILISABLES Nous estimons que le besoin de
pour la rénovation et la
de nouveaux lits en maisons
financement
construction
de retraite
l’une des nouvelles voies de financement. Ils sont
l’un des points de jonction entre une épargne
« Covid » surabondante et des besoins insatisfaits.
médicalisées se situe entre 75 et 95 milliards
20 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 21DÉPENSES PUBLIQUES EN SANTÉ (EN % DE PIB) (HORS ASSURANCE
VOLONTAIRE ET RESTE À CHARGE DES MÉNAGES) L’INDISPENSABLE RELAIS DU SECTEUR PRIVÉ
La régulation des pouvoirs publics joue en raison d'une population en expansion
un rôle majeur dans l'offre de soins et de et vieillissante, le système de santé
2000 2019 financement dans les pays européens. Les européen est confronté à l’obsolescence
10 différents organismes de réglementation du parc public et associatif (hôpitaux et
9
ont pour objectif de protéger le public maisons de retraite médicalisées) et doit
aussi bien à travers les traitements mais faire face aux contraintes financières qu’il
8
également grâce aux infrastructures de doit gérer. Mais cette situation représente
7 santé (construction, exploitation, etc.) également une opportunité permettant aux
Les barrières à l'entrée du secteur de la investisseurs privés d'intervenir et accélérer
santé sont donc élevées avec en plus des la livraison de produits modernes, adaptés
6
5 normes qui diffèrent dans chaque pays. aux nouveaux besoins tout en investissant
dans des actifs socialement responsables.
4
Alors que la demande en soins est croissante
3 en raison d'une population en expansion Ainsi, les établissements privés totalisent 500
et vieillissante, le système de santé 000 lits dans les principaux pays européens
2
européen est confronté à l’obsolescence analysés. La tendance est à la hausse du
1 du parc public et associatif (hôpitaux et nombre de lits dans les établissements
0
maisons de retraite médicalisées) et doit privés dans une majorité de pays. Ces
Norgève Autriche Danemark France Pays-Bas Belgique Allemagne Fi nlande UE 27 Suède Italie Portugal Espagne Grèce Pologne Irlande faire face aux contraintes financières qu’il établissements dispensent des soins MCO,
doit gérer. Mais cette situation représente c’est-à-dire pratiquant des activités de
également une opportunité permettant aux médecine, de chirurgie, obstétrique, ainsi que
Source(s): Primonial Recherche & Stratégie d’après Eurostat, OCDE, OMC
investisseurs privés d'intervenir et accélérer des soins SSR (soins de suite et réadaptation).
la livraison de produits modernes, adaptés Les opérateurs de soins privés ont une forte
aux nouveaux besoins tout en investissant présence dans des pays comme l’Allemagne,
TAUX DE CROISSANCE ANNUEL MOYEN (EN TERMES RÉELS) DES DÉPENSES dans des actifs socialement responsables. la France, l’Autriche ou encore l’Italie.
DE SANTÉ PAR HABITANT, 2008-2019 (OU ANNÉE LA PLUS PROCHE) (EN%)
Alors que la demande en soins est croissante
2008-13 2013-19
10,0
7,8
8,0
6,5
6,3
6,2
5,9
5,4
5,3
6,0
4,9
4,5
4,0
3,8
3,5
3,3
4,0
3,0
3,0
3,0
2,9
2,7
2,7
2,6
2,3
2,1
2,0
1,8
1,7
1,6
1,5
1,5
1,4
1,4
1,2
1,2
1,2
1,1
1,1
2,0
1,0
1,0
1,0
0,9
0,9
0,8
0,7
0,7
0,7
0,4
0,4
0,0
0,0
-0,5
-0,5
-0,7
-0,9
-2,0
-1,4
-1,5
-1,9
-2,4
-4,0
-6,0
-8,0
-7,3
-10,0
Grèce
Portugal
Italie
Irlande
Slovaquie
France
Allemange
Pologne
Malte
Slovénie
Hongrie
Croatie
Chipre
Lettonie
Lituanie
EU27
Suède
Finland
Belgique
Luxembourg
Roumanie
Espagne
Autriche
Pays-Bas
Republique Tchèque
Danemark
Estonie
Bulgarie
Source(s) : Primonial Recherche & Stratégie d’après Eurostat, OCDE, OMC
22 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 23NOMBRE DE LITS DANS LES HÔPITAUX/CLINIQUES Concernant les maisons de retraite médicalisées, 500 000 nouveaux lits pour pouvoir absorber
(PUBLIC/PRIVÉ) EN EUROPE (EN MILLIERS)
il y a également une prédominance forte des les nouveaux besoins. Cela représente
2008 2019
acteurs publics et associatifs qui représentent plusieurs milliards d’euros d’investissement
800
entre 60% et 90% des lits existants selon mais les contraintes budgétaires sont fortes
674
661
700 les marchés. L’Union européenne (hors pour les Etats européens, le secteur privé
600 Royaume-Uni) dispose de 3,5 millions de joue déjà un rôle important qui s’intensifiera
lits en résidences médicalisées. Toutefois, dans les années à venir. Entre 2008 et 2019,
443
500
l’augmentation du nombre de personnes ce sont déjà 700 000 nouveaux lits qui ont
396
400
âgées de plus de 80 ans a déjà une incidence été créés pour faire face à la demande
notable sur le taux d’équipement qui est croissante. Le parc européen des maisons de
252
248
300
223
190
en baisse sur les 10 dernières années. retraite médicalisées fait également face à un
147
200
139
Les professionnels du secteur estiment problème d’obsolescence car ce sont près
75
71
71
70
69
67
64
64
100 64
55
54
45
36
35
35
35
que ce parc devrait être porté à plus de 4 de 400 000 lits qui ont été identifiés avec un
31
26
23
22
22
22
20
20
19
18
17
15
14
11
10
9
8
6
3
3
0
millions d’ici 2030 pour pouvoir répondre besoin de rénovation à court terme rien qu’en
Grèce
Ireland
Allemagne
France
Pologne
Italie
Portugal
Slovaquie
Norvège
Littuanie
Hongrie
Finlande
Lituanie
Slovénie
Suède
Luxembourg
Espagne
Belgique
Danemark
République Tchèque
Autriche
Pays-Bas
Estonie
aux besoins des prochaines années, France et en Allemagne.
soit une création additionnelle d’environ
RATIO DU NOMBRE DE LITS EN ÉTABLISSEMENTS PRIVÉS
(HÔPITAUX/CLINIQUES) POUR 1 000 HABITANTS
Source(s): Primonial Recherche et Stratégie d’après Statistiques nationales, Eurostat et OCDE
RATIO DU NOMBRE DE LITS EN ÉTABLISSEMENTS PRIVÉS 2008 2019
(HÔPITAUX/CLINIQUES) POUR 1 000 HABITANTS
952
1000
900
799
800
659
2008 2019 700
3,0
600
542
526
517
2,4
2,4
2,5 500
391
400
2,0
254
300
236
199
191
1,5
169
1,4
147
1,4
1,4
200
141
1,5
135
132
1,3
100
1,2
91
84
81
76
1,1
75
73
69
66
63
100
1,0
56
54
54
1,0
43
42
41
40
0,9
32
31
23
21
21
19
19
12
1,0
0,8
8
7
5
5
4
4
0,8
3
0
0,7
0,6
0,6
Allemagne
France
Pologne
Italie
Slovaquie
Irlande
Grèce
Royaume-Uni
Hongrie
Finlande
Slovénie
Lituanie
Belgique
Suède
Espagne
Luxembourg
Lettonie
Pays-Bas
Suisse
Autriche
République Tchèque
Danemark
Norvèges
Estonie
0,5
0,4
0,5
0,3
0,3
0,3
0,2
0,2
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,0
0,0
0,0
0,0
Grèce
Allemagne
France
Pologne
République
Italie
Portugal
Finlande
Lituanie
Slovenie
Hongrie
Autriche
Espagne
Lettonie
Estonie
Danemark
Tchèque
Source(s): Primonial Recherche et Stratégie d’après Statistiques nationales, Eurostat et OCDE Source(s): Primonial Recherche et Stratégie d’après Statistiques nationales, Eurostat et OCDE
24 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 25LES OPÉRATEURS DE SANTÉ : FORTE VOLONTÉ
D’AUGMENTER LEUR TAILLE CRITIQUE ET DE
S’INTERNATIONALISER
Le secteur de la santé est une activité très de la santé. Si des marchés comme la France
La crise sanitaire actuelle a également mis en besoins de modularité, de flexibilité pour créer réglementée en Europe que ce soit pour les ou l’Allemagne sont considérés comme plus
lumière un certain nombre de manques et de rapidement des zones sas, de traitement de hôpitaux, les cliniques, les maisons de retraite matures dans le processus de consolidation,
nouvelles tendances pour les résidences seniors, l’air, de pouvoir réaliser des maquettes 3D des médicalisées, etc. Généralement, l’exploitation l’Espagne ou l’Italie sont jugées comme des
les résidences médicalisées et les cliniques/ bâtiments pour faciliter la compréhension des de ce type d’établissements nécessite l’obtention marchés encore fragmentés avec d’importantes
hôpitaux. Les principaux points faibles qui ont déplacements humains ou des masses d’air et d’une autorisation administrative délivrée par opportunités à saisir.
été relevé sont : pouvoir les réorganiser/agir rapidement selon l’Autorité de tutelle.
les besoins, de maîtriser les consommations, de Cette stratégie de consolidation pan-européenne
• le manque d’espace et d’installations pour
piloter la logistique, etc. Les nouvelles pratiques En France, par exemple, toute création, permet aux opérateurs les plus importants de
les rendez-vous en télémédecine,
et besoins mis en lumière dans la conception transformation ou extension d’un établissement réaliser des économies d’échelle. Les petits
• l’incapacité de certains lieux à isoler de façon des prochaines infrastructures de santé vont sanitaire ou médico-social requiert une opérateurs étant achetés par des leaders
efficace les personnes infectées en raison contribuer à accélérer l’obsolescence du autorisation administrative délivrée par les nationaux, qui sont souvent rachetés ensuite
d'un manque de chambres d'isolement ou stock plus anciens nécessitant des niveaux Autorités de tutelle. De même, le nombre par les opérateurs d’envergure internationale.
de salles d’attenantes dédiées. d’investissement encore plus élevés que par de nouvelles autorisations est limité par Les principaux opérateurs européens sont les
La pandémie a donc contribué à accélérer les le passé. les pouvoirs publics français. Concernant groupes français tels qu’Orpea, Korian, Ramsay
l’Allemagne, l’encadrement de l’activité par les Santé ou Allemand comme Fresenius Helios
pouvoirs publics se fait de manière indirecte via ou Asklepios. Atteindre une taille critique à
BIM LA MAQUETTE NUMÉRIQUE REDESSINE LA COMPRÉHENSION D’UN des normes et le respect de ces normes. l’international pour un opérateur est stratégique
BÂTIMENT EN 3 DIMENSIONS, EXEMPLE ILLUSTRÉ DE car cela lui permet une plus grande stabilité
L’HÔPITAL HAUTEPIERRE DE STRASBOURG La complexité de la législation et les normes financière et correspond à une meilleure garantie
strictes à respecter conduisent à limiter le d’efficacité opérationnelle. Ces critères sont
nombre de nouveaux entrants sur le marché importants dans l’évaluation du risque par les
mais génèrent dans le même temps une investisseurs.
consolidation paneuropéenne forte du secteur
PRINCIPAUX OPÉRATEURS EN EUROPE
Sana Ramsay LNA
Opérateur Asklepios Orpea Korian DomusVi
Kliniken Santé Santé
Maison
Maison Maison Maison
Métier Hôpital/ Hôpital/ Hôpital/ de retraite
de retraite de retraite de retraite
principal Clinique Clinique Clinique médicali-
médicalisée médicalisée médicalisée
sée
CA (M€) en
3 537 3 922 3 874 2 841 3 746 1 370 573
2020*
Source(s): Ingerop
Nombre
27 000 112 000 89 000 11 240** 350*** 436*** 8 444
de lits*
*Ou dernière année disponible / **Lits médicalisés / ***Nombre d’établissements
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après opérateur
26 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 27LE MARCHÉ EUROPÉEN DE
L’INVESTISSEMENT DE LA SANTÉ
Le marché de la santé en Europe se caractérise Suède et les Pays-Bas.
par une nette augmentation des flux de capitaux
Sous pression depuis plusieurs années, les taux
vers les résidences seniors et médicalisées, les
de rendement ont enregistré une compression
cliniques et les centres de soins en lien avec les
continue durant la décennie écoulée et ont très
forts besoins des opérateurs du secteur pour
bien résisté durant la crise sanitaire. Le taux de
les accompagner dans leur développement.
rendement « prime » des résidences seniors et
Ainsi, durant la dernière décennie, 5,2 Mds € par
médicalisées s’est positionné sous la barre des
an ont été investis en moyenne. Alors qu’entre
4,5% en Suède, au Royaume-Uni, en France,
2011 et 2015 2,5 Mds € étaient investis par an,
en Allemagne et en Belgique. En France et en
2016 marque un tournant dans les stratégies des
Allemagne, les cliniques ont également connu
investisseurs puisque ce sont près de 8 Mds €
une compression passant de près de 7% en 2011
par an qui ont été investis. D’autre part, malgré la
à moins de 5% en 2020.
crise sanitaire, l’immobilier de santé a totalisé la
deuxième meilleure année de la décennie après Au regard du couple performance/risque, il est
le record de 2019. intéressant de noter que la santé se situe sur la
frontière efficiente. Ce constat confirme donc
Ainsi, sur l’ensemble de la période 2011-2020, 52
l’intérêt d’incorporer cette classe d’actifs dans
Mds € ont été investis en Europe faisant de la
un portefeuille en vue d’une diversification
santé un actif incontournable dans la stratégie de
optimale, aussi bien en termes de volatilité
diversification internationale des investisseurs.
que dans l’optique de diminuer l’exposition du
Les principaux marchés européens de la santé
portefeuille aux cycles économiques.
ont été le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France, la
VOLUME D’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER DE SANTÉ EN EUROPE
Mds € Immobilier de santé
Moyenne annuelle
10
9,1
9
8,1
8 7,6
7,4
7,0
7
6
5,2
5
4,1
4
3,3
3,0
3
2 1,4
1,1
1
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Source(s): Primonial Recherche et Stratégie d’après RCA
RÉPARTITION DU VOLUME D’INVESTISSEMENT EN
LES NOUVELLES
IMMOBILIER DE SANTÉ EN EUROPE (2011-2020)
Finlande Irlande Autres
4% 1% 4%
Belgique
4%
STRATÉGIES
Italie
3%
Royaume-Uni
Espagne 33%
3%
France
D’INVESTISSEMENT
10%
Pays-Bas
7%
EN IMMOBILIER
Suède
7%
Allemagne
24%
DE SANTE
Source(s): Primonial Recherche et Stratégie d’après RCA
28 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER DE SANTÉ DANS UN MONDE POST-COVID - SEPTEMBRE 2021 29Vous pouvez aussi lire
