La maison intergénérationnelle gagne-t-elle en popularité au Québec ?

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La maison intergénérationnelle gagne-t-elle en
                         popularité au Québec ?
Cette étude dresse un portrait du marché de la maison intergénérationnelle en 2013 et fournit
un comparatif par rapport à la maison unifamiliale conventionnelle. Elle analyse également                           Ce n’est que depuis 1998
l’évolution des ventes dans les différentes régions administratives et dans les secteurs les                       que la loi de l’aménagement
plus actifs du Québec, et mesure les écarts de prix et de délais de ventes entre ces deux types                      et de l’urbanisme permet
d’habitations.                                                                                                           aux municipalités
Le vieillissement de la population n’est pas sans entraîner plusieurs changements quant au mode                     d’octroyer des permis pour
de vie et à la prise en charge des aînés. Afin que leurs parents bénéficient des meilleures conditions                construire des maisons
de vie possible, certains Québécois se tournent vers la cohabitation intergénérationnelle. Dans                      intergénérationnelles ou
ce contexte social, la demande pour les maisons intergénérationnelles a-t-elle augmenté ces                        pour modifier une propriété
dernières années, ou est-ce toujours un mode d’habitation relativement marginal ?                                  existante afin d’y ajouter un
  Qu’est-ce qu’une maison intergénérationnelle ?                                                                  logement intergénérationnel.
                                                                                                                      Celles-ci se situent donc
  Centris® définit la maison intergénérationnelle comme une propriété unifamiliale qui                             principalement en banlieue,
  comporte un logement supplémentaire permettant la cohabitation parents-enfants. Le                                 dans les nouvelles zones
  gouvernement du Québec, de son côté, définit la maison intergénérationnelle comme                                        résidentielles.
  étant un concept d’habitation qui permet à une famille de cohabiter avec ses parents
  vieillissants dans une maison unifamiliale composée de deux logements indépendants de
  tailles différentes.
  Ce n’est que depuis 1998 que la loi de l’aménagement et de l’urbanisme permet aux
  municipalités d’octroyer des permis pour construire des maisons intergénérationnelles ou
  pour modifier une propriété existante afin d’y ajouter un logement intergénérationnel.
  Celles-ci se situent donc principalement en banlieue, dans les nouvelles zones
  résidentielles. D’ailleurs, les exigences municipales veillent généralement à ce qu’elles
  conservent l’allure d’une maison unifamiliale de sorte qu’elles puissent bien s’intégrer au
  secteur dans lequel elles se trouvent. L’unité intergénérationnelle apparaît le plus souvent
  sous forme d’annexe sur le côté de la maison, bien qu’il arrive parfois d’observer l’ajout
  d’un étage à la propriété, un sous-sol converti ou un agrandissement du rez-de-chaussée.
  Généralement, l’appartement est de superficie moindre que le logement principal et
  possède sa propre entrée 1. Cependant, il est permis d’avoir une seule adresse civique et une
  seule cuisine pour les deux unités. Selon l’Association provinciale des constructeurs
  d’habitations du Québec (APCHQ), une résidence intergénérationnelle ne diffère pas
  d’une maison unifamiliale au sens du Code de construction du Québec. En ce sens, aucune
  séparation coupe-feu et aucune norme d’indice de transmission du son ne sont exigées
  entre les deux logements, bien que recommandées2. Notons toutefois que les lois et les
  règlements varient selon les municipalités où se trouve la propriété intergénérationnelle.

1 SCHL, Cohabitation intergénérationnelle et appartements accessoires dans les banlieues de la ville de Québec,
  avril 2004.
2 http://www.apchq.com/lanaudiere/fr/membres-services-techniques-communication-aux-entrepreneurs.html_
  residence-avec-logement-au-sous-sol-ou-maison-intergenerationnelle.html
La démographie en chiffres                                                                                     D’après les prévisions
                                                                                                           de l’Institut de la statistique
Au dernier recensement de 2011, Statistique Canada rapportait que les personnes âgées de                    du Québec, la proportion
65 ans et plus comptaient pour 15,9 % de la population québécoise. À titre de comparaison, cette            d’individus âgés de 65 ans
proportion était de 14,3 % en 2006, ce qui représente un écart de 1,6 points de pourcentage3.                et plus dans la province
De plus, selon l’Institut de la statistique du Québec, l’âge médian au Québec était de                      atteindra 20,5 % en 2021,
41,4 ans en 2011, comparativement à 40,5 ans en 2006. D’après leurs prévisions, la proportion
                                                                                                                  25,2 % en 2031
d’individus âgés de 65 ans et plus dans la province atteindra 20,5 % en 2021, 25,2 % en 2031
                                                                                                                 et 28,5 % en 2061
et 28,5 % en 20614.

  Les avantages de la cohabitation entre deux générations
  Les maisons intergénérationnelles ont pour principal avantage de favoriser le maintien et
  l’autonomie des aînés. La colocation permet ainsi d’accroître leur sentiment de sécurité
  et de réduire les coûts d’entretien reliés à une propriété. De plus, selon la Société                    La densification résidentielle
  canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), la densification résidentielle et                         et la préservation du parc
  la préservation du parc de logements des banlieues sont également des bienfaits reliés                   de logements des banlieues
  aux maisons intergénérationnelles.
                                                                                                                sont également des
  Le gouvernement du Québec n’offre pas de programmes de subventions destinés                              bienfaits reliés aux maisons
  spécifiquement aux maisons intergénérationnelles. Cependant, des subventions pour                           intergénérationnelles.
  l’aide à la construction et à la rénovation, ainsi que des remboursements de taxes peuvent
  s’appliquer lors de l’achat, la construction ou la rénovation d’une propriété, quel qu’en
  soit le type. Par ailleurs, un crédit d’impôt remboursable pour l’hébergement d’un parent
  peut aussi être accordé par Revenu Québec.
                                                                                                           Pour l’année 2013, un total de
                                                                                                           951 transactions de maisons
Le marché de l’intergénérationnelle en 2013
                                                                                                               intergénérationnelles a
Pour l’année 2013, un total de 951 transactions de maisons intergénérationnelles a été conclu                été conclu par l’entremise
par l’entremise du système Centris® des courtiers immobiliers. La région des Laurentides                      du système Centris® des
est celle qui a enregistré le plus de ventes de résidences intergénérationnelles en 2013, avec                courtiers immobiliers. La
271 transactions, suivie de la Montérégie, avec 203 transactions, et de Lanaudière, avec 174                 région des Laurentides est
transactions. Le tableau 1 indique le nombre de ventes de propriétés intergénérationnelles et               celle qui a enregistré le plus
d’unifamiliales conventionnelles par régions administratives en 2013.                                          de ventes de résidences
                                                                                                              intergénérationnelles en
                                                                                                            2013, avec 271 transactions,
                                                                                                               suivie de la Montérégie,
                                                                                                              avec 203 transactions, et
3 http://www12.statcan.gc.ca/census-recensement/2011/as-sa/fogs-spg/Facts-pr-fra.
                                                                                                               de Lanaudière, avec 174
  cfm?Lang=fra&GK=PR&GC=24
                                                                                                                     transactions.
4 http://www.stat.gouv.qc.ca/statistiques/population-demographie/perspectives/perspectives-2011-2061.pdf
TABLEAU 1

               Ventes de maisons intergénérationnelles et d'unifamiliales conventionnelles en 2013

Régions administratives                                           Intergénérationnelles              Unifamiliales conventionnelles

   Abitibi-Témiscamigue                                                          2                                      742
   Bas-Saint-Laurent                                                             1                                    1 266
   Capitale-Nationale                                                          28                                     4 175
   Centre-du-Québec                                                              5                                    1 385
   Chaudière-Appalaches                                                          7                                    2 331
   Côte-Nord                                                                     1                                      546
   Estrie                                                                      20                                     2 055
   Gaspésie/Îles-de-la-Madeleine                                                 3                                      316
   Lanaudière                                                                 174                                     4 962
   Laurentides                                                                271                                     6 009
   Laval                                                                       83                                     2 732
   Mauricie                                                                      4                                    1 451
   Montérégie                                                                 203                                    11 732
   Montréal                                                                    62                                     4 591
   Nord-du-Québec                                                                0                                       36
   Outaouais                                                                   80                                     3 272
   Saguenay/Lac-Saint-Jean                                                       7                                    1 485
Total province                                                                951                                    49 086
Source : FCIQ par le système Centris®

Par secteur géographique, la municipalité de Mirabel (41 ventes) est celle où le plus grand
nombre de ventes de maisons intergénérationnelles a été conclu en 2013. Les municipalités de         La municipalité de Mirabel
Blainville et de Gatineau sont arrivées ex-æquo en deuxième position (38 ventes), tandis que           (41 ventes) est celle où
Saint-Jérôme (34 ventes), non loin derrière, s’est classée en quatrième position. Les statistiques      le plus grand nombre
de ventes de maisons intergénérationnelles et d’unifamiliales conventionnelles pour les                 de ventes de maisons
secteurs les plus actifs en 2013 sont présentées dans le tableau 2. Les parts de marché des          intergénérationnelles a été
intergénérationnelles, soit le nombre de maisons intergénérationnelles vendues par rapport                  conclu en 2013.
à la totalité des ventes d’unifamiliales (conventionnelles et intergénérationnelles), demeurent
relativement faibles, s’échelonnant de 1 %, pour les régions administratives de Montréal et de
la Capitale-Nationale, à 9 %, pour la municipalité de Mirabel.
TABLEAU 2
                            Ventes de maisons intergénérationnelles et d'unifamiliales conventionnelles
                                             pour les secteurs les plus actifs en 2013
                                                                                                                       Unifamiliales            Part de marché des maisons
Secteurs les plus actifs                                                 Intergénérationnelles
                                                                                                                     conventionnelles            intergénérationnelles (%)

  Région de la Capitale-Nationale                                                        28                                  4 175                          1%
  Région de Laval                                                                        83                                  2 732                          3%
  Région de Lanaudière                                                                 174                                   4 962                          3%
    La Plaine                                                                            29                                    320                          8%
    Mascouche                                                                            28                                    411                          6%
    Terrebonne                                                                           24                                    517                          4%
  Région des Laurentides                                                               271                                   6 009                          4%
    Blainville                                                                           38                                    524                          7%
    Mirabel                                                                              41                                    418                          9%
    Saint-Jérôme                                                                         34                                    591                          5%
  Région de la Montérégie                                                              203                                 11 732                           2%
    Saint-Hubert                                                                         21                                    623                          3%
  Région de Montréal                                                                     62                                  4 591                          1%
  Région de l'Outaouais                                                                  80                                  3 272                          2%
    Gatineau                                                                             38                                  2 224                          2%
Source : FCIQ par le système Centris®

Combien doit-on débourser pour une maison intergénérationnelle ?
                                                                                                                                               Pour l’ensemble des
Étant donné le faible nombre de transactions dans plusieurs secteurs, certains critères ont dû être                                            secteurs étudiés en
introduits afin de comparer les prix des maisons intergénérationnelles à ceux des unifamiliales                                                2013, les propriétés
conventionnelles. Ainsi, les propriétés unifamiliales conventionnelles dont les superficies                                                   avec un appartement
habitables s’éloignaient trop de celles du logement principal des intergénérationnelles ont été
                                                                                                                                           intergénérationnel se sont
éliminées des calculs de prix moyens. De même, seules les unifamiliales conventionnelles avec
un nombre total de pièces similaire à celui de l’intergénérationnelle ont été prises en compte.
                                                                                                                                         transigées, en moyenne, à un
                                                                                                                                           prix 15 % supérieur à celui
Pour l’ensemble des secteurs étudiés en 2013, les propriétés avec un appartement                                                            des maisons unifamiliales
intergénérationnel se sont transigées, en moyenne, à un prix 15 % supérieur à celui des maisons
                                                                                                                                                conventionnelles.
unifamiliales conventionnelles. D’ailleurs, les plus grands écarts de prix ont été enregistrés
dans les municipalités de Mirabel (+26 %), de Gatineau (+24 %) et de La Plaine (+24 %).
Les prix moyens pour les secteurs les plus actifs de la province sont indiqués dans le tableau 35.

5 Les statistiques de prix ne servent que d’indicatif moyen et global, et peuvent fluctuer selon plusieurs facteurs qui n’ont pas été
  pris en compte lors de cette étude, telles que la localisation à l’intérieur d’un même secteur, ainsi que certaines caractéristiques
  propres à chaque propriété, comme l’année de construction, la superficie du terrain et les rénovations apportées à la maison.
TABLEAU 3

              Prix moyens des maisons intergénérationnelles et des unifamiliales conventionnelles
                                      par secteur géographique en 2013

                                                          Intergénérationnelles         Unifamiliales conventionnelles
Secteurs les plus actifs                                                                                                 Écart de prix (%)
                                                        Ventes         Prix moyen*         Ventes        Prix moyen

  Région de la Capitale-Nationale                          28           294 173 $           4 175         249 949 $         18 %
  Région de Laval                                          83           354 228 $           2 732         353 005 $          0%
  Région de Lanaudière                                    174           246 416 $           4 962         229 601 $          7%
   La Plaine                                               29           238 448 $             320         192 307 $         24 %
   Mascouche                                               28           327 002 $             411         274 050 $         19 %
   Terrebonne                                              24           337 778 $             517         289 884 $         17 %
  Région des Laurentides                                  271           295 942 $           6 009         235 935 $         25 %
   Blainville                                              38           327 759 $             524         335 143 $         -2 %
   Mirabel                                                 41           289 390 $             418         230 438 $         26 %
   Saint-Jérôme                                            34           236 636 $             591         205 458 $         15 %
  Région de la Montérégie                                 203           317 413 $          11 733         278 627 $         14 %
   Saint-Hubert                                            21           307 476 $             623         259 942 $         18 %
  Région de Montréal                                       62           466 849 $           4 591         439 850 $          6%
  Région de l'Outaouais                                    80           276 451 $           3 272         256 953 $          8%
   Gatineau                                                38           278 837 $           2 224         225 518 $         24 %
* À interpréter avec prudence en raison du nombre peu élevé de transactions
Source : FCIQ par le système Centris®

Délais de vente moyens
                                                                                                         Dans les secteurs les plus
En ce qui a trait aux délais de vente moyens, le temps nécessaire pour qu’une maison                    actifs en 2013, les maisons
intergénérationnelle trouve preneur varie considérablement selon les secteurs étudiés.                  intergénérationnelles sont
Fait intéressant, il faut généralement plus de temps pour vendre une propriété de ce type                restées, en moyenne, 20
qu’une maison unifamiliale conventionnelle. En fait, dans les secteurs les plus actifs en 2013,
                                                                                                        jours de plus sur le marché
les maisons intergénérationnelles sont restées, en moyenne, 20 jours de plus sur le marché
que les unifamiliales conventionnelles. Soulignons toutefois que la municipalité de Mirabel
                                                                                                           que les unifamiliales
est allée à contre-courant, avec un délai de vente moyen écourté de 3 jours en faveur de                     conventionnelles.
l’intergénérationnelle (voir tableau 4).
TABLEAU 4

                 Délais de vente moyens en jours pour les secteurs les plus actifs en 2013

  Secteurs les plus actifs                                 Intergénérationnelles         Unifamiliales conventionnelles     Écart (jours)

  Région de la Capitale-Nationale                                     150                            103                          47
  Région de Laval                                                      99                             73                          26
  Région de Lanaudière                                                123                            106                          17
    La Plaine                                                         130                             93                          37
    Mascouche                                                          99                             87                          12
    Terrebonne                                                        115                             81                          34
  Région des Laurentides                                              114                            110                           4
    Blainville                                                         97                             94                           3
    Mirabel                                                            89                             92                          -3
    Saint-Jérôme                                                      111                             99                          12
  Région de la Montérégie                                             142                            103                          39
    Saint-Hubert                                                       98                             75                          23
  Région de Montréal                                                  110                             77                          33
  Région de l'Outaouais                                                93                             87                           6
    Gatineau                                                           90                             76                          14
Source : FCIQ par le système Centris®

Évolution des ventes depuis 2008
                                                                                                       En 2013, alors que le nombre
Regardons maintenant l’évolution du marché de l’intergénérationnelle par rapport à celui de              de maisons unifamiliales
l’unifamiliale (voir tableau 5). En 2013, alors que le nombre de maisons unifamiliales transigées        transigées diminuait de
diminuait de 7 % à l’échelle de la province, les ventes de maisons intergénérationnelles ont           7 % à l’échelle de la province,
enregistré une augmentation de 6 %. En 2011 et en 2012, l’intergénérationnelle a également                les ventes de maisons
connu de meilleurs résultats que l’unifamiliale conventionnelle. L’étendue de la période étudiée
                                                                                                           intergénérationnelles
est trop courte pour dégager une tendance, mais il s’avère toutefois que ces deux segments de
                                                                                                             ont enregistré une
marché semblent évoluer différemment puisqu’ils ne sont pas nécessairement influencés par
les mêmes facteurs.                                                                                       augmentation de 6 %.
TABLEAU 5

       Évolution des ventes et des proportions de maisons intergénérationnelles pour la province de Québec

Province de Québec                                                                        2008               2009               2010      2011        2012         2013
Maisons intergénérationnelles                                                             1 029               935                858       881         896          951
                                                               Variation (%)                                 -9 %               -8 %       3%          2%           6%
Ensemble des maisons unifamiliales                                                       53 686             55 550             55 616    53 315      54 024       50 038
                                                               Variation (%)                                  3%                 0%       -4 %         1%          -7 %
Proportions des ventes de maisons
                                                                                          1,9 %               1,7 %              1,5 %   1,7 %        1,7 %        1,9 %
intergénérationnelles
Source : FCIQ par le système Centris®

Conclusion
                                                                                                                                             Le nombre de ventes
Contrairement à ce que l’on pouvait croire, soit que les maisons intergénérationnelles auraient                                          annuelles et les proportions
dû gagner en popularité en raison du vieillissement de la population, le nombre de ventes
                                                                                                                                         de transactions depuis 2008
annuelles et les proportions de transactions depuis 2008 ne témoignent pas d’une croissance
                                                                                                                                          ne témoignent pas d’une
de ce marché. Soulignons que la copropriété a gagné du terrain ces dernières années auprès
des ménages vieillissants qui privilégient la proximité des services et qui souhaitent diminuer                                           croissance de ce marché.
les frais et les travaux d’entretien reliés à une maison, ce qui fait de ce genre de propriété une
alternative à la cohabitation intergénérationnelle. D’autres options s’offrent aussi aux ménages
vieillissants, telles que les propriétés à revenus (haut et bas d’un duplex, par exemple) ou les
maisons avec garçonnière (communément appelées « bachelor »)6 qui permettent aux parents
âgés d’occuper un logement séparé, mais situé dans le même bâtiment que leurs enfants. Bien
que la cohabitation entre une famille de différentes générations reste encore relativement                                                La cohabitation entre une
marginale pour les Québécois (1,5 % à 2 % des transactions), il n’en demeure pas moins que                                                  famille de différentes
l’évolution de ce marché est à surveiller de près dans les années à venir.                                                                générations reste encore
                                                                                                                                           relativement marginale
                                                                                                                                         pour les Québécois (1,5 % à
6 Une garçonnière est un logement situé au sous-sol d’une maison unifamiliale. Celui-ci doit obligatoirement avoir une entrée               2 % des transactions)
  distincte du reste de la propriété. Une séparation coupe-feu continue et des normes de transmission du son sont également exigées.
  http://www.apchq.com/montreal/fr/membres-services-techniques-communication-aux-entrepreneurs.html_
  residence-avec-logement-au-sous-sol-ou-maison-intergenerationnelle.html

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               Paul Cardinal                                   Camille Laberge                                   Paola Rodriguez                   Maïka Carrier Roy
                   Directeur                                       Économiste                                          Analyste                        Analyste
                                                                                  Écrivez-nous à stats@fciq.ca
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