Le bail d'habitation Der Mietvertrag - Georges Krieger - éditions saint-paul
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Georges Krieger
Le bail d'habitation
Der Mietvertrag
éditions saint-paulTable des matières
Inhaltsverzeichnis
Préface par Monsieur François Biltgen 15
Introduction 17
Partie
préliminaire : Le champ d'application
de la loi du 21 septembre 2006 21
Application matérielle 23
1. Le contrat de bail commercial et professionnel 24
2. Le logement secondaire 26
3. Les logements de luxe 26
a. Les contrats en cours signés avant
le 1" novembre 2006 26
b. Les contrats de bail signés après
le 1" novembre 2006 27
4. Les chambres d'hôtel 28
5. Les garages 29
6. L'occupation précaire 29
7. Les logements sociaux de l'Etat et des communes 30
8. Les logements dans les centres intégrés 31
Application dans le temps 31Le bail d'habitation
Partie I : Le contrat de bail 33
L'existence du contrat 35
Forme et contenu du contrat de bail 36
1. Le contenu du contrat de bail 36
2. La forme écrite 38
Le certificat de performance énergétique
(Energiepass) 41
1. Introduction 41
2. L'obligation du bailleur 44
Les différentes obligations financières du preneur 46
1. Les charges locatives 46
2. Les avances sur charges 47
3. Le décompte des charges 48
4. La caution et la garantie locative 49
Les droits et obligations du locataire et du propriétaire 52
1. Les obligations du locataire 52
a. Le paiement du loyer 53
b. La jouissance en bon père de famille 54
c. Le respect de la vie en copropriété 57
d. Les autres obligations inscrites
dans le contrat de bail 60
e. La remise des lieux à la fin du bail 67
2. La solidarité des locataires 71
3. Les obligations du bailleur 72
Partiell: Le loyer 75
Le principe 77
Le loyer légal des logements non meublés 78
1. La détermination du capital investi 79
a. Le bailleur ne dispose pas
des pièces justificatives 81
b. La situation du bailleur qui a
acheté le logement 81
c. La fixation du capital investi 82Table des matières / Inhaltsverzeichnis
2. Le coefficient d'adaptation 83
a. Le tableau d'adaptation 83
b. L'adaptation du capital investi 84
c. La décote des logements de plus de quinze ans.. 85
d. La raison d'être de la décote 86
e. Un taux inchangé de 5 % 86
Le loyer légal des logements meublés 88
L'adaptation du loyer 88
Les clauses de valeur 89
Les litiges en matière de fixation du loyer 90
1. La commission des loyers 90
2. Le requérant 91
3. La saisine de la commission des loyers 91
4. Les pouvoirs de la commission des loyers 93
5. Les coûts de la procédure 94
6. Le recours contre la décision de la commission 95
7. Effets de la décision 96
Partie III : La fin du contrat de bail 97
Introduction 99
Les délais 99
La forme de la résiliation 102
1. Le principe: la liberté de la forme 102
2. L'exception 103
3. L'expéditeur du congé 104
4. Le destinataire du congé 106
La prorogation légale du contrat venu à terme 107
Le besoin personnel 108
1. La nouvelle procédure en cas de besoin
personnel du bailleur actuel 108
2. Le besoin personnel de l'acquéreur de l'immeuble 111Le bail d'habitation
3. Le besoin personnel (ancienne procédure) 112
4. La sanction en cas d'inoccupation
par le propriétaire 113
Les autres motifs pour une résiliation avec préavis 118
1. Les motifs graves et légitimes 118
2. La violation du contrat par le preneur ou le bailleur 120
3. Le pouvoir d'appréciation du juge 120
L e s m o t i f s p o u r u n e r é s i l i a t i o n a v e c effet i m m é d i a t . . . 121
Le cas des logements de service 123
Le sursis à déguerpissement 125
1. Le requérant 126
2. Les conditions qu'il faut respecter pour se voir
accorder le sursis 126
3. Les délais 127
4. Introduction de la demande en sursis 128
L'exécution du jugement d'expulsion 128
Le décès du bailleur ou du preneur 129
L'abandon du logement par le preneur 130
La vente du logement 131
L'indemnité de relocation 133
Partie IV : La procédure judiciaire 137
La procédure normale 139
1. Le tribunal compétent 139
2. La saisine du tribunal 140
3. Jugement, opposition et appel 141
Le référé 142
La médiation 142Table des matières / Inhaltsverzeichnis
Vorwort 147
Einleitung: Der Anwendungsbereich des Gesetzes
vom 21. September 2006 151
Materielle Anwendung 153
1. Die gewerblichen und professionellen Mietverträge 154
2. Die Zweitwohnung 156
3. Die Luxuswohnungen 156
a. Laufende Mietverträge, die vor
dem 1. November 2006 geschlossen wurden 157
b. Verträge, die nach
dem I. November 2006 geschlossen wurden.... 158
4. Die Hotelzimmer 159
5. Die Garagen 159
6. Die zeitweilige Benutzung
{convention d'occupation précaire) 160
7. Die Sozialwohnungen von Staut und Gemeinden 160
8. Die Heimwohnungen 161
Zeitliche Anwendung 161
Teil I: Der Mietvertrag 163
Existenz des Mietvertrags 165
Form und Inhalt des Mietvertrags 166
1. Inhalt des Mietvertrags 166
2. Der schriftliche Mietvertrag 169
Der Energieeffizienz-Ausweis (Energiepass) 171
1. Einleitung 171
2. Die Verpflichtung des Vermieters 174
Die verschiedenen Geldleistungen des Mieters 176
1. Die Mietnebenkosten 177
2. Vorauszahlungen für Nebenkosten I7S
3. Die Nebenkostenabrechnung .178
4. Bürgschaft ('«; und Garantie ISODer Mietvertrag
Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter 183
1. Die Pflichten des Mieters 183
a. Die Miete regelmäßig zahlen 184
b. Die normalbürgerliche Nutzung der Wohnung
(jouissance en bon père de famille) 185
c. Das Verhalten in einer Miteigentumsgemeinschaft 188
d. Weitere im Vertrag vorgesehene Klauseln 191
e. Die Rückgabe der gemieteten Wohnung
bei Vertragsende 198
2. Die Solidarhaftung der Mieter 202
3. Die Pflichten des Vermieters 203
Teil II: Der Mietpreis 207
Das Prinzip 209
Die gesetzliche Höchstmiete
der nicht-möblierten Wohnungen 210
1. Die Bestimmung des investierten Kapitals 211
a. Der Vermieter besitzt keine Unterlagen mehr.... 213
b. Der Vermieter hat die Wohnung gekauft 214
c. Die Berechnung des investierten Kapitals 215
2. Der Anpassungskoeffizient 215
a. Die Anpassungstabelle 215
b. Die Anpassung des investierten Kapitals 217
c. Die Abwertung (décote) der allen Wohnungen .. 217
d. Der Sinn der Abwertung (décote) 218
e. Ein einheitlicher Mietertragssatz von 5% 219
Die Höchstmiete der möblierten Wohnungen 220
Die Mietpreisanpassung 221
Die Wertklauseln 222
Die Streitigkeiten in Sachen Mietpreisfestlegung 223
1. Die Mietkommission 223
2. Der Antragsteller 224
3. Das Befassen der Mietkommission 224
4. Die Befugnisse der Mietkommission 225
10Table des matières / Inhaltsverzeichnis
5. Prozedurkosten 227
6. Berufung gegen die Entscheidung der Kommission 228
7. Die Auswirkung der Entscheidung der Kommission 229
Teil III: Das Ende des Mietvertrags 231
Einleitung 233
Kündigungsfristen 233
Die Form der Kündigung 236
1. Freie Form der Kündigung 236
2. Ausnahme 237
3. Der Absender der Kündigung 238
4. Der Empfänger der Kündigung 240
Die gesetzliche Weiterführung des Mietvertrags 241
Der Eigenbedarf 242
1. Der Eigenbedarf des jetzigen Vermieters 242
2. Der Eigenbedarf des Wohnungskäufers 245
3. Der Eigenbedarf (alte Prozedur) 246
4. Schadenersatz bei falschem Eigenbedarf 248
Die weiteren Gründe für eine fristgerechte Kündigung 253
1. Die schwerwiegenden und legitimen Gründe 253
2. Der Vertragsbruch durch den Mieter
oder den Vermieter 254
3. Der Ermessensspielraum des Gerichts 255
Die Gründe für eine fristlose Kündigung 255
Die Dienstwohnung 257
Die Aufschubfristen 260
1. Der Antragsteller 260
2. Die Bedingungen 261
3. Die Dauer der Aufschubfrist 261
4. Der Antraü auf Aufschub 262
11Der Mietvertrag
Die Durchführung des Räumungsurteils 263
Todesfall des Mieters oder Vermieters 264
Verlassen der Wohnung durch den Mieter 265
Der Verkauf der Mietwohnung 266
Die Entschädigung für die Weitervermietung 268
Teil IV: Die Prozedursordnung 271
Die normale Prozedur 273
1. Das zuständige Gericht 273
2. Der Antrag vor dem Friedensgericht 274
3. Urteil, Einspruch und Berufung 275
Das Eilverfahren 276
Die Schlichtung (médiation) 276
Annexes 279
Index alphabétique 343
Alphabetischer Index 347
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