Le choix d'un bâtiment ou d'un emplacement et la conception
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SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT
Le choix d’un bâtiment ou d’un
emplacement et la conception
Ce feuillet d’information décrit les points La forme, la pente et l’état du sol d’un
L’emplacement, les dimensions dont il vous faudra tenir compte lorsque terrain influeront sur le caractère
et l’état du terrain de même vous prendrez ces décisions, qui auront pratique d’un aménagement. Un terrain
que la conception du bâtiment des répercussions sur l’exploitation à de forme irrégulière peut présenter des
et des logements auront une long terme de votre ensemble de défis sur le plan de la conception, et le
incidence considérable sur logements abordables. coût pour nettoyer un terrain contaminé
les coûts de construction et aura des répercussions importantes sur
d’exploitation. Ces facteurs Contexte : Choisir un la viabilité d’un projet. La disponibilité
emplacement des services constitue un autre facteur
peuvent aussi influer sur
important dont il faudra tenir compte,
l’habitabilité et l’attrait Le choix d’un emplacement pour des
étant donné qu’il est coûteux de
commercial, déterminant logements abordables doit être fondé
viabiliser un terrain ou d’améliorer les
en bout de ligne la viabilité sur les besoins de la population à laquelle
services d’eau, d’égout, d’électricité et
est destiné votre ensemble de logements.
de votre projet. autres, ou encore de construire des
L’emplacement de la propriété doit être
rues et des trottoirs, pour desservir
choisi en fonction des services dont
un terrain.
Lorsque vous avez établi les besoins auront besoin les résidents, tels qu’un
et la demande de logements abordables centre commercial, une clinique médicale,
Choisir un bâtiment
dans votre collectivité, vous disposez des écoles et des moyens de transport.
de l’information dont vous avez besoin Une propriété construite dans une pente Il se peut que vous songiez à acheter
pour décider du meilleur emplacement ne convient habituellement pas aux un bâtiment déjà utilisé à des fins de
et du meilleur concept pour répondre personnes âgées ou handicapées. logement ou un immeuble commercial
à ces besoins.Vous connaîtrez les L’emplacement peut aussi avoir une ou industriel à convertir. Compte tenu
caractéristiques de la population à servir incidence considérable sur le coût de des coûts élevés de la construction, il
ainsi que les types de programmes et votre ensemble.Vous devrez atteindre peut être plus abordable d’acheter
de services que vous prévoyez offrir. un équilibre entre les besoins de vos et de rénover que de concevoir et de
L’évaluation des propriétés possibles résidents et l’emplacement qui sera construire à partir de rien. Prenez en
et l’élaboration du programme de finalement retenu. considération les besoins des locataires
conception reposeront sur ces facteurs.
AU CŒUR DE L’HABITATIONLe choix d’un bâtiment ou d’un emplacement et la conception
lorsque vous évaluez un bâtiment peut être long et faire augmenter Sélectionner des conseillers en
résidentiel existant, notamment les considérablement les coûts. Certaines conception*
questions de mobilité, la taille et le type municipalités peuvent en fait favoriser
*La méthode utilisée pour élaborer
des logements, les commodités et la l’augmentation de la densification, ce qui
votre projet dictera la manière dont
proximité des services.Veillez à faire une vous permettrait d’ajouter des logements
votre groupe abordera les aspects de
analyse technique approfondie de la à un aménagement existant ou de
la conception du projet. Dans un
structure, des matériaux utilisés lors de construire d’autres immeubles sur la
scénario « clé en main » par exemple,
la construction, de la plomberie et de propriété.
l’entrepreneur ou le constructeur devra
l’installation électrique afin de connaître
embaucher les concepteurs professionnels
l’étendue des rénovations à exécuter.
requis. De même, l’ampleur des fonds dont
Lors de l’évaluation d’un immeuble non Activités suggérées dispose votre groupe déterminera sa
résidentiel, vous devez tenir compte
■ Faites participer les résidents capacité à embaucher des professionnels,
de l’usage antérieur, y compris
éventuels à la détermination des tels que des gestionnaires de projet
l’aménagement du bâtiment et des
besoins en logement et en ou des conseillers en aménagement,
pièces, les risques possibles pour
services. afin qu’il se chargent des diverses
l’environnement et la modernisation
■ Consultez votre analyse des activités de coordination.
des installations de services publics
besoins et de la demande afin de
que pourrait exiger la conversion au Parmi les conseillers en conception,
vous assurer que vous cherchez
nouvel usage. des emplacements qui on compte un architecte, divers
correspondent aux besoins. ingénieurs et souvent un architecte-
Le choix de l’emplacement ou du
Analysez attentivement les paysagiste. L’architecte utilisera les
bâtiment adéquat et l’élaboration du ■
emplacements possibles. renseignements que vous lui fournissez
concept dépendent grandement des
L’emplacement idéal est plat, sur les occupants prévus et les
restrictions imposées par la municipalité
régulier et non pollué; le sol se programmes et services que vous
relativement à l’usage du terrain. Des
prête à la construction et avez l’intention d’offrir, de même
provinces et territoires ainsi que des
n’occasionnera pas de dépenses que sur les restrictions et les exigences
villes et villages disposent d’un plan
supplémentaires ou de retards. de la ville pour concevoir le bâtiment.
officiel qui définit les intentions de
■ Consultez le service d’urbanisme Dans la majorité des cas, l’architecte
l’administration locale à l’égard du
local afin de connaître les secteurs sera votre « consultant principal » et
territoire situé à l’intérieur de ses
de la ville ou du village où des coordonnera le travail des autres
limites. Les règlements de zonage
aménagements résidentiels plus conseillers en conception, tels que les
fourniront les lignes directrices relatives denses sont autorisés. ingénieurs en structure, en électricité et
à un secteur particulier, à un quartier
■ Avant d’acheter une propriété qui en mécanique et l’architecte-paysagiste.
ou, dans certains cas, à une propriété
n’est pas zonée en fonction de Vous devrez tenir compte qu’il vous
précise en ce qui a trait à la conception l’usage que vous voulez en faire, faudra collaborer avec l’architecte
du bâtiment, notamment le nombre établissez si le conseil et les
pendant au moins deux ans, il est donc
maximal d’étages autorisé, de même fonctionnaires locaux sont prêts à
essentiel que vous vous entendiez bien
que sa hauteur maximale et la distance modifier le zonage.
avec cette personne.
minimale à respecter par rapport aux ■ Consultez le feuillet documentaire
limites de la propriété. Il arrive parfois de la SCHL sur le Processus et Si vous ne disposez pas d’un employé
que le zonage d’un terrain puisse être approbations en matière de qui pourra se consacrer au processus
refait afin de convenir à vos plans projets d’aménagement. d’aménagement, il serait maintenant
d’aménagement; cependant, le processus
2 Société canadienne d’hypothèques et de logementLe choix d’un bâtiment ou d’un emplacement et la conception
bon d’embaucher un conseiller en Abordabilité : La conception du du quartier avoisinant. Faites en sorte
aménagement qui vous aidera à gérer le bâtiment et des logements a une que les logements aient des caractères
travail des conseillers en conception. Il incidence considérable sur les coûts de distincts et portez attention à l’entrée
serait aussi souhaitable de nommer un construction et d’exploitation. Plus le principale, car elle en dit long sur la
conseiller en coûts afin d’évaluer les logement est petit, plus sa construction qualité de l’aménagement et de ses
coûts de la construction du concept au et son entretien seront abordables. Le résidents.
fur et à mesure qu’il est aménagé. plan du logement peut aussi avoir des
Implantation du bâtiment : Pensez à
répercussions sur l’abordabilité et
rendre les entrées accueillantes et sûres.
l’habitabilité. Par exemple, le fait de
Veillez à ce que tous les résidents
Activités suggérées combiner la salle de séjour et la salle à
puissent accéder facilement aux aires
manger peut réduire les exigences en
■ Examinez les travaux antérieurs communes, notamment les aires
matière de surface de plancher, et les
exécutés par l’architecte éventuel d’agrément, les escaliers, les ascenseurs
envisagé (plans et réalisations) et plafonds élevés, les meubles encastrés et
et les corridors. Songez à favoriser la
discutez avec d’anciens clients les appareils compacts rendent les petits
sécurité des lieux plutôt que l’inverse.
pour connaître les méthodes et les logements plus habitables.
pratiques qu’il a utilisées dans le Aménagement des logements :
Répercussions sur le quartier :
passé. Dans chaque logement, arrêtez-vous à la
La forme, la hauteur, le toit, les
■ Jouez un rôle actif dans le choix conception de chaque pièce en fonction
revêtements extérieurs et les marges
d’un architecte qui comprend le de son utilisation prévue et assurez-vous
de recul par rapport à la rue ou aux
type de logements que vous qu’on pourra y agencer les meubles de
propriétés adjacentes doivent être pris
prévoyez aménager. deux façons différentes. La lumière
en compte afin de s’assurer que l’impact
■ Consultez le site Web de naturelle et la ventilation constituent
visuel de votre immeuble ne gênera pas
l’Association des architectes de deux facteurs cruciaux pour la santé et
vos futurs voisins.
l’Ontario, www.OAA.on.ca, et le confort des occupants. Les liens entre
cliquez sur « Find an Architect » Dimensions et forme du bâtiment : les pièces, les déplacements à l’intérieur
puis sur « Selecting an Architect ». L’échelle et la masse globales d’un d’un appartement et la vue à partir des
nouveau bâtiment devraient, dans la fenêtres devraient aussi être analysés
mesure du possible, être adaptées à avec soin. Une vaste gamme de types de
Les facteurs clés du processus
celles des bâtiments du quartier logement procurera de la variété et de la
de conception du bâtiment
environnant. La forme devrait être souplesse. Les matériaux et les appareils
dont il faut tenir compte*
aussi diversifiée que possible et éviter doivent être choisis dans le but de
*Les facteurs clés énumérés ci-dessous ont les grandes étendues planes de murs maximiser la santé et la sécurité des
tous une incidence sur les coûts globaux de ou de toits. occupants, tout en tenant compte de la
l’ensemble, notamment des répercussions à durabilité et de la facilité d’entretien.
Apparence du bâtiment : L’allure
long terme à mesure que les éléments du
d’un bâtiment est essentielle à son Programme d’activités pour les
bâtiment devront être réparés et remplacés.
acceptation par la collectivité et à la occupants : Il est important de prendre
Votre groupe, avec la collaboration des
fierté d’y habiter pour les occupants. en compte les activités auxquelles
ressources professionnelles, devra évaluer
Pensez aux éléments visuels tels que les participeront les futurs occupants et les
l’incidence qu’auront ces facteurs sur les
fenêtres, la forme du toit, les boiseries, services sur place qui sont projetés ou
coûts, tant aujourd’hui qu’à l’avenir. Cette
les matériaux et la couleur afin que prévus. Dans le cas de logements avec
évaluation devra être effectuée avant la
votre bâtiment soit raisonnablement services de soutien ou de logements-
signature des contrats de construction.
compatible avec les autres immeubles services, songez à la manière dont les
Société canadienne d’hypothèques et de logement 3Le choix d’un bâtiment ou d’un emplacement et la conception
occupants entreront dans l’immeuble et Espaces publics : Les espaces Aménagement paysager : Un
leur logement. Pour les logements intérieurs et extérieurs du bâtiment aménagement bien pensé du terrain
familiaux, vous devriez prévoir une aire devant servir d’aires communes pour agrémentera et améliorera l’ensemble
de jeux pour les enfants conçue en tous les résidents et leurs visiteurs résidentiel et son quartier. Réfléchissez
tenant compte de l’accès et de la doivent être conçus avec autant de soins au choix et à l’emplacement des plantes,
surveillance. que tout autre espace d’un ensemble. et assurez-vous qu’elles conviennent bien
Tenez compte de la facilité d’accès pour aux demandes des futurs résidents. Les
Conception en fonction de
les résidents à partir de leur propre sentiers et les bancs extérieurs devraient
l’exploitation : Songez aux aspects
logement. Assurez-vous que des correspondre aux habiletés, aux intérêts
efficacité et productivité du nettoyage,
indications claires délimitent les espaces et aux activités des personnes qui
de l’entretien ménager, de la préparation
publics des espaces privés. Faites en vivront dans l’immeuble. Prévoyez des
des aliments, des repas, des loisirs et des
sorte que les espaces publics soient très espaces de rangement pour l’équipement
services de soutien. Faites de l’efficacité
visibles à partir des logements afin de et le matériel.
énergétique une priorité lors de la
pouvoir les surveiller, spécialement les
conception parce que les économies que Développement durable : Il existe
aires de jeux. Prévoyez un éclairage
vous réaliserez au chapitre des services une vaste gamme toujours croissante de
adéquat afin qu’ils puissent être utilisés
publics compenseront les coûts de technologies, de stratégies, de produits et
autant le soir que le jour. Des espaces
construction supplémentaires. Planifiez de techniques pour réduire à un
publics adaptés aux besoins peuvent faire
en fonction d’une durabilité maximale minimum absolu les impacts qu’aura un
la différence entre un bon ensemble et
des éléments du bâtiment tels que le bâtiment sur l’environnement. Efforcez-
un excellent ensemble. Les commodités
toit, les systèmes de sécurité, le vous de choisir des matériaux et des
doivent être durables tant pour les
chauffage, la ventilation et la pratiques de construction qui ne
résidents que pour les voisins.
climatisation, les appareils et les risquent pas d’avoir d’effets néfastes sur
revêtements de sol. Parfois, une Espaces privés : Les espaces extérieurs les personnes aux prises avec des
conception pensée en fonction de individuels où les résidents peuvent jouir problèmes respiratoires ou des allergies.
l’exploitation requiert des dépenses du soleil et du ciel dans une relative L’étape de la conception est un bon
d’immobilisations supérieures pour intimité sont essentiels à la qualité de moment pour penser à la possibilité
économiser sur les coûts d’occupation à vie. Les patios, les galeries, les terrasses, d’apporter facilement des changements
long terme. les balcons et les cours devraient être de ultérieurement et à peu de frais afin de
dimensions appropriées et facilement répondre aux besoins changeants des
Stationnement : Les aires de
accessibles à partir de chaque logement. occupants.
stationnement, lorsqu’elles sont bien
Dans la mesure du possible, posez une
conçues, peuvent être pleinement
clôture ou aménagez des platebandes
fonctionnelles, accessibles et sûres sans
afin d’offrir une plus grande intimité et
trop empiéter sur la propriété ou
de délimiter clairement les lieux. Des
enlaidir le paysage de rue. Il se peut
balcons bien conçus offrent un équilibre
qu’un ensemble de logements abordables
entre la lumière, la vue et la sécurité.
exige un stationnement moins grand;
selon les exigences de la ville, il peut être
possible de réduire le nombre de places
de stationnement par rapport au
nombre exigé pour un ensemble de
logements du marché.
4 Société canadienne d’hypothèques et de logementLe choix d’un bâtiment ou d’un emplacement et la conception
Activités suggérées
■ Avant le début du processus de conception, examinez le mode de vie, la santé, les besoins et les attentes des
personnes qui vivront dans votre ensemble de logements.
■ Déterminez de quelle manière l’immeuble sera exploité et entretenu afin de répondre à ces besoins et attentes,
les services qui seront offerts, la façon dont les employés exécuteront leurs tâches ainsi que les coûts de l’énergie
à long terme.
■ Analysez le quartier entourant l’emplacement envisagé. Déterminez le caractère du quartier en étudiant son histoire,
son architecture, les services offerts et les profils démographiques.
■ Établissez la relation entre l’aménagement de l’ensemble que vous proposez et la population et les caractéristiques
du quartier.
■ Passez en revue l’efficacité et la sécurité des espaces verts ou publics, en fonction d’une interaction sociale saine,
de même que des espaces privés qui permettent de récupérer.
■ Établissez s’il est possible de réduire le nombre de places de stationnement exigé par la municipalité.
■ Relevez les risques et les possibilités associés à la construction de logements abordables, tant au début qu’à la fin
des processus de sélection de l’emplacement et de la conception.
Conclusion
De nombreux aspects doivent être Le but des processus de sélection de dont il vous faudra tenir compte pour
examinés lors du choix de l’emplacement l’emplacement et de conception est d’en votre projet et si les règlements de
et de la conception de votre ensemble arriver à un équilibre unique entre zonage existants devront être modifiés.
de logements abordables — coût, l’emplacement du bâtiment, sa Grâce à des recherches préliminaires un
emplacement, état et forme de la conception, les personnes qui y vivront peu plus poussées, cette réflexion vous
propriété, aménagement de chaque et le caractère du quartier et des aidera également à choisir un architecte
logement et choix des matériaux et des résidents voisins. Le fait de réfléchir à ces qui appuiera votre projet.
systèmes. Ces aspects vous aideront à divers « éléments » vous aidera à
demeurer concentré sur l’atteinte des collaborer avec votre urbaniste local
objectifs d’abordabilité de votre ensemble. lorsqu’il s’agira d’établir les facteurs clés
Société canadienne d’hypothèques et de logement 5Le choix d’un bâtiment ou d’un emplacement et la conception
Ressources additionnelles
Section « Construction et conception » du site de la SCHL
La SCHL finance un vaste éventail de recherches visant à améliorer la qualité des habitations au Canada.
Voici quelques idées, méthodes et innovations qui peuvent vous aider à améliorer votre logement.
Site Web de la SCHL : La SCHL finance un vaste éventail de recherches visant à améliorer la qualité des habitations
au Canada. Dans la section « Conception et construction » du site Web de la SCHL, vous trouverez des renseignements
sur la construction, l’exploitation, l’entretien et la réparation de tours d’habitation ainsi que de l’information sur la
Maison saine et le Bâti-Flex :
www.cmhc-schl.gc.ca/fr/prin/coco/index.cfm
Vous trouverez dans la section des « idées de logement abordable » de la SCHL une multitude de concepts pour
vous aider à réaliser un plan d'action en vue d'aborder les problèmes locaux en matière de logement. Cet outil
offre une gamme de stratégies, appuyées par de véritables études de cas, qui ont été utilisées dans des contextes
variés au sein des secteurs privé, sans but lucratif et public pour atteindre divers objectifs :
www.cmhc.ca/fr/prin/celoab/reou/idloab/index.cfm
Association des architectes de l’Ontario : « Selecting an Architect »
www.oaa.on.ca/client/oaa/OAAHome.nsf/web/Selecting+an+architect!OpenDocument
Participation des locataires à la production des logements (Royaume-Uni) :
www.jrf.org.uk/KNOWLEDGE/findings/housing/H132.asp
Collaborer avec les locataires pour réaliser des collectivités fortes et saines : Toronto Housing Company :
www.torontohousing.ca/tenant_life/
La conception de logements durables : publication intitulée : Bringing the Power of Design to Affordable Housing,
SPARC BC, 2005 :
www.sparc.bc.ca/index.php?option=com_docman&task=doc_download&gid=30&catid=105&Itemid=110
Techniques pour la production de logements abordables, un ouvrage intitulé : Affordable Housing Techniques:
A Primer for Local Government Officials :
www.ginsler.com/documents/textaht.html
Liste de vérification pour la conception de logements durables – Département américain du logement et de l’urbanisme :
www.designadvisor.org/check/check.html
Good Neighbors: Affordable Family Housing, le premier ouvrage de ce type à mettre l’accent sur la qualité de la conception
des logements abordables. Ce livre grand format à couverture lustrée de 270 pages a été publié pour
la première fois en Australie par The Images Publishing Group et, par la suite, en Amérique du Nord par
The McGraw-Hill Companies.
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