Le choix d'un bâtiment ou d'un emplacement et la conception

 
CONTINUER À LIRE
Le choix d'un bâtiment ou d'un emplacement et la conception
SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT

Le choix d’un bâtiment ou d’un
emplacement et la conception
                                             Ce feuillet d’information décrit les points   La forme, la pente et l’état du sol d’un
  L’emplacement, les dimensions              dont il vous faudra tenir compte lorsque      terrain influeront sur le caractère
  et l’état du terrain de même               vous prendrez ces décisions, qui auront       pratique d’un aménagement. Un terrain
  que la conception du bâtiment              des répercussions sur l’exploitation à        de forme irrégulière peut présenter des
  et des logements auront une                long terme de votre ensemble de               défis sur le plan de la conception, et le
  incidence considérable sur                 logements abordables.                         coût pour nettoyer un terrain contaminé
  les coûts de construction et                                                             aura des répercussions importantes sur
  d’exploitation. Ces facteurs               Contexte : Choisir un                         la viabilité d’un projet. La disponibilité
                                             emplacement                                   des services constitue un autre facteur
  peuvent aussi influer sur
                                                                                           important dont il faudra tenir compte,
  l’habitabilité et l’attrait                Le choix d’un emplacement pour des
                                                                                           étant donné qu’il est coûteux de
  commercial, déterminant                    logements abordables doit être fondé
                                                                                           viabiliser un terrain ou d’améliorer les
  en bout de ligne la viabilité              sur les besoins de la population à laquelle
                                                                                           services d’eau, d’égout, d’électricité et
                                             est destiné votre ensemble de logements.
  de votre projet.                                                                         autres, ou encore de construire des
                                             L’emplacement de la propriété doit être
                                                                                           rues et des trottoirs, pour desservir
                                             choisi en fonction des services dont
                                                                                           un terrain.
Lorsque vous avez établi les besoins         auront besoin les résidents, tels qu’un
et la demande de logements abordables        centre commercial, une clinique médicale,
                                                                                           Choisir un bâtiment
dans votre collectivité, vous disposez       des écoles et des moyens de transport.
de l’information dont vous avez besoin       Une propriété construite dans une pente       Il se peut que vous songiez à acheter
pour décider du meilleur emplacement         ne convient habituellement pas aux            un bâtiment déjà utilisé à des fins de
et du meilleur concept pour répondre         personnes âgées ou handicapées.               logement ou un immeuble commercial
à ces besoins.Vous connaîtrez les            L’emplacement peut aussi avoir une            ou industriel à convertir. Compte tenu
caractéristiques de la population à servir   incidence considérable sur le coût de         des coûts élevés de la construction, il
ainsi que les types de programmes et         votre ensemble.Vous devrez atteindre          peut être plus abordable d’acheter
de services que vous prévoyez offrir.        un équilibre entre les besoins de vos         et de rénover que de concevoir et de
L’évaluation des propriétés possibles        résidents et l’emplacement qui sera           construire à partir de rien. Prenez en
et l’élaboration du programme de             finalement retenu.                            considération les besoins des locataires
conception reposeront sur ces facteurs.

                                                                                                            AU CŒUR DE L’HABITATION
Le choix d’un bâtiment ou d’un emplacement et la conception

lorsque vous évaluez un bâtiment               peut être long et faire augmenter            Sélectionner des conseillers en
résidentiel existant, notamment les            considérablement les coûts. Certaines        conception*
questions de mobilité, la taille et le type    municipalités peuvent en fait favoriser
                                                                                            *La méthode utilisée pour élaborer
des logements, les commodités et la            l’augmentation de la densification, ce qui
                                                                                            votre projet dictera la manière dont
proximité des services.Veillez à faire une     vous permettrait d’ajouter des logements
                                                                                            votre groupe abordera les aspects de
analyse technique approfondie de la            à un aménagement existant ou de
                                                                                            la conception du projet. Dans un
structure, des matériaux utilisés lors de      construire d’autres immeubles sur la
                                                                                            scénario « clé en main » par exemple,
la construction, de la plomberie et de         propriété.
                                                                                            l’entrepreneur ou le constructeur devra
l’installation électrique afin de connaître
                                                                                            embaucher les concepteurs professionnels
l’étendue des rénovations à exécuter.
                                                                                            requis. De même, l’ampleur des fonds dont
Lors de l’évaluation d’un immeuble non           Activités suggérées                        dispose votre groupe déterminera sa
résidentiel, vous devez tenir compte
                                                 ■   Faites participer les résidents        capacité à embaucher des professionnels,
de l’usage antérieur, y compris
                                                     éventuels à la détermination des       tels que des gestionnaires de projet
l’aménagement du bâtiment et des
                                                     besoins en logement et en              ou des conseillers en aménagement,
pièces, les risques possibles pour
                                                     services.                              afin qu’il se chargent des diverses
l’environnement et la modernisation
                                                 ■   Consultez votre analyse des            activités de coordination.
des installations de services publics
                                                     besoins et de la demande afin de
que pourrait exiger la conversion au                                                        Parmi les conseillers en conception,
                                                     vous assurer que vous cherchez
nouvel usage.                                        des emplacements qui                   on compte un architecte, divers
                                                     correspondent aux besoins.             ingénieurs et souvent un architecte-
Le choix de l’emplacement ou du
                                                     Analysez attentivement les             paysagiste. L’architecte utilisera les
bâtiment adéquat et l’élaboration du             ■

                                                     emplacements possibles.                renseignements que vous lui fournissez
concept dépendent grandement des
                                                     L’emplacement idéal est plat,          sur les occupants prévus et les
restrictions imposées par la municipalité
                                                     régulier et non pollué; le sol se      programmes et services que vous
relativement à l’usage du terrain. Des
                                                     prête à la construction et             avez l’intention d’offrir, de même
provinces et territoires ainsi que des
                                                     n’occasionnera pas de dépenses         que sur les restrictions et les exigences
villes et villages disposent d’un plan
                                                     supplémentaires ou de retards.         de la ville pour concevoir le bâtiment.
officiel qui définit les intentions de
                                                 ■   Consultez le service d’urbanisme       Dans la majorité des cas, l’architecte
l’administration locale à l’égard du
                                                     local afin de connaître les secteurs   sera votre « consultant principal » et
territoire situé à l’intérieur de ses
                                                     de la ville ou du village où des       coordonnera le travail des autres
limites. Les règlements de zonage
                                                     aménagements résidentiels plus         conseillers en conception, tels que les
fourniront les lignes directrices relatives          denses sont autorisés.                 ingénieurs en structure, en électricité et
à un secteur particulier, à un quartier
                                                 ■   Avant d’acheter une propriété qui      en mécanique et l’architecte-paysagiste.
ou, dans certains cas, à une propriété
                                                     n’est pas zonée en fonction de         Vous devrez tenir compte qu’il vous
précise en ce qui a trait à la conception            l’usage que vous voulez en faire,      faudra collaborer avec l’architecte
du bâtiment, notamment le nombre                     établissez si le conseil et les
                                                                                            pendant au moins deux ans, il est donc
maximal d’étages autorisé, de même                   fonctionnaires locaux sont prêts à
                                                                                            essentiel que vous vous entendiez bien
que sa hauteur maximale et la distance               modifier le zonage.
                                                                                            avec cette personne.
minimale à respecter par rapport aux             ■   Consultez le feuillet documentaire
limites de la propriété. Il arrive parfois           de la SCHL sur le Processus et         Si vous ne disposez pas d’un employé
que le zonage d’un terrain puisse être               approbations en matière de             qui pourra se consacrer au processus
refait afin de convenir à vos plans                  projets d’aménagement.                 d’aménagement, il serait maintenant
d’aménagement; cependant, le processus

2     Société canadienne d’hypothèques et de logement
Le choix d’un bâtiment ou d’un emplacement et la conception

bon d’embaucher un conseiller en               Abordabilité : La conception du                du quartier avoisinant. Faites en sorte
aménagement qui vous aidera à gérer le         bâtiment et des logements a une                que les logements aient des caractères
travail des conseillers en conception. Il      incidence considérable sur les coûts de        distincts et portez attention à l’entrée
serait aussi souhaitable de nommer un          construction et d’exploitation. Plus le        principale, car elle en dit long sur la
conseiller en coûts afin d’évaluer les         logement est petit, plus sa construction       qualité de l’aménagement et de ses
coûts de la construction du concept au         et son entretien seront abordables. Le         résidents.
fur et à mesure qu’il est aménagé.             plan du logement peut aussi avoir des
                                                                                              Implantation du bâtiment : Pensez à
                                               répercussions sur l’abordabilité et
                                                                                              rendre les entrées accueillantes et sûres.
                                               l’habitabilité. Par exemple, le fait de
                                                                                              Veillez à ce que tous les résidents
  Activités suggérées                          combiner la salle de séjour et la salle à
                                                                                              puissent accéder facilement aux aires
                                               manger peut réduire les exigences en
  ■   Examinez les travaux antérieurs                                                         communes, notamment les aires
                                               matière de surface de plancher, et les
      exécutés par l’architecte éventuel                                                      d’agrément, les escaliers, les ascenseurs
      envisagé (plans et réalisations) et      plafonds élevés, les meubles encastrés et
                                                                                              et les corridors. Songez à favoriser la
      discutez avec d’anciens clients          les appareils compacts rendent les petits
                                                                                              sécurité des lieux plutôt que l’inverse.
      pour connaître les méthodes et les       logements plus habitables.
      pratiques qu’il a utilisées dans le                                                     Aménagement des logements :
                                               Répercussions sur le quartier :
      passé.                                                                                  Dans chaque logement, arrêtez-vous à la
                                               La forme, la hauteur, le toit, les
  ■   Jouez un rôle actif dans le choix                                                       conception de chaque pièce en fonction
                                               revêtements extérieurs et les marges
      d’un architecte qui comprend le                                                         de son utilisation prévue et assurez-vous
                                               de recul par rapport à la rue ou aux
      type de logements que vous                                                              qu’on pourra y agencer les meubles de
                                               propriétés adjacentes doivent être pris
      prévoyez aménager.                                                                      deux façons différentes. La lumière
                                               en compte afin de s’assurer que l’impact
  ■    Consultez le site Web de                                                               naturelle et la ventilation constituent
                                               visuel de votre immeuble ne gênera pas
      l’Association des architectes de                                                        deux facteurs cruciaux pour la santé et
                                               vos futurs voisins.
      l’Ontario, www.OAA.on.ca, et                                                            le confort des occupants. Les liens entre
      cliquez sur « Find an Architect »        Dimensions et forme du bâtiment :              les pièces, les déplacements à l’intérieur
      puis sur « Selecting an Architect ».     L’échelle et la masse globales d’un            d’un appartement et la vue à partir des
                                               nouveau bâtiment devraient, dans la            fenêtres devraient aussi être analysés
                                               mesure du possible, être adaptées à            avec soin. Une vaste gamme de types de
Les facteurs clés du processus
                                               celles des bâtiments du quartier               logement procurera de la variété et de la
de conception du bâtiment
                                               environnant. La forme devrait être             souplesse. Les matériaux et les appareils
dont il faut tenir compte*
                                               aussi diversifiée que possible et éviter       doivent être choisis dans le but de
*Les facteurs clés énumérés ci-dessous ont     les grandes étendues planes de murs            maximiser la santé et la sécurité des
tous une incidence sur les coûts globaux de    ou de toits.                                   occupants, tout en tenant compte de la
l’ensemble, notamment des répercussions à                                                     durabilité et de la facilité d’entretien.
                                               Apparence du bâtiment : L’allure
long terme à mesure que les éléments du
                                               d’un bâtiment est essentielle à son            Programme d’activités pour les
bâtiment devront être réparés et remplacés.
                                               acceptation par la collectivité et à la        occupants : Il est important de prendre
Votre groupe, avec la collaboration des
                                               fierté d’y habiter pour les occupants.         en compte les activités auxquelles
ressources professionnelles, devra évaluer
                                               Pensez aux éléments visuels tels que les       participeront les futurs occupants et les
l’incidence qu’auront ces facteurs sur les
                                               fenêtres, la forme du toit, les boiseries,     services sur place qui sont projetés ou
coûts, tant aujourd’hui qu’à l’avenir. Cette
                                               les matériaux et la couleur afin que           prévus. Dans le cas de logements avec
évaluation devra être effectuée avant la
                                               votre bâtiment soit raisonnablement            services de soutien ou de logements-
signature des contrats de construction.
                                               compatible avec les autres immeubles           services, songez à la manière dont les

                                                                                     Société canadienne d’hypothèques et de logement     3
Le choix d’un bâtiment ou d’un emplacement et la conception

occupants entreront dans l’immeuble et          Espaces publics : Les espaces                   Aménagement paysager : Un
leur logement. Pour les logements               intérieurs et extérieurs du bâtiment            aménagement bien pensé du terrain
familiaux, vous devriez prévoir une aire        devant servir d’aires communes pour             agrémentera et améliorera l’ensemble
de jeux pour les enfants conçue en              tous les résidents et leurs visiteurs           résidentiel et son quartier. Réfléchissez
tenant compte de l’accès et de la               doivent être conçus avec autant de soins        au choix et à l’emplacement des plantes,
surveillance.                                   que tout autre espace d’un ensemble.            et assurez-vous qu’elles conviennent bien
                                                Tenez compte de la facilité d’accès pour        aux demandes des futurs résidents. Les
Conception en fonction de
                                                les résidents à partir de leur propre           sentiers et les bancs extérieurs devraient
l’exploitation : Songez aux aspects
                                                logement. Assurez-vous que des                  correspondre aux habiletés, aux intérêts
efficacité et productivité du nettoyage,
                                                indications claires délimitent les espaces      et aux activités des personnes qui
de l’entretien ménager, de la préparation
                                                publics des espaces privés. Faites en           vivront dans l’immeuble. Prévoyez des
des aliments, des repas, des loisirs et des
                                                sorte que les espaces publics soient très       espaces de rangement pour l’équipement
services de soutien. Faites de l’efficacité
                                                visibles à partir des logements afin de         et le matériel.
énergétique une priorité lors de la
                                                pouvoir les surveiller, spécialement les
conception parce que les économies que                                                          Développement durable : Il existe
                                                aires de jeux. Prévoyez un éclairage
vous réaliserez au chapitre des services                                                        une vaste gamme toujours croissante de
                                                adéquat afin qu’ils puissent être utilisés
publics compenseront les coûts de                                                               technologies, de stratégies, de produits et
                                                autant le soir que le jour. Des espaces
construction supplémentaires. Planifiez                                                         de techniques pour réduire à un
                                                publics adaptés aux besoins peuvent faire
en fonction d’une durabilité maximale                                                           minimum absolu les impacts qu’aura un
                                                la différence entre un bon ensemble et
des éléments du bâtiment tels que le                                                            bâtiment sur l’environnement. Efforcez-
                                                un excellent ensemble. Les commodités
toit, les systèmes de sécurité, le                                                              vous de choisir des matériaux et des
                                                doivent être durables tant pour les
chauffage, la ventilation et la                                                                 pratiques de construction qui ne
                                                résidents que pour les voisins.
climatisation, les appareils et les                                                             risquent pas d’avoir d’effets néfastes sur
revêtements de sol. Parfois, une                Espaces privés : Les espaces extérieurs         les personnes aux prises avec des
conception pensée en fonction de                individuels où les résidents peuvent jouir      problèmes respiratoires ou des allergies.
l’exploitation requiert des dépenses            du soleil et du ciel dans une relative          L’étape de la conception est un bon
d’immobilisations supérieures pour              intimité sont essentiels à la qualité de        moment pour penser à la possibilité
économiser sur les coûts d’occupation à         vie. Les patios, les galeries, les terrasses,   d’apporter facilement des changements
long terme.                                     les balcons et les cours devraient être de      ultérieurement et à peu de frais afin de
                                                dimensions appropriées et facilement            répondre aux besoins changeants des
Stationnement : Les aires de
                                                accessibles à partir de chaque logement.        occupants.
stationnement, lorsqu’elles sont bien
                                                Dans la mesure du possible, posez une
conçues, peuvent être pleinement
                                                clôture ou aménagez des platebandes
fonctionnelles, accessibles et sûres sans
                                                afin d’offrir une plus grande intimité et
trop empiéter sur la propriété ou
                                                de délimiter clairement les lieux. Des
enlaidir le paysage de rue. Il se peut
                                                balcons bien conçus offrent un équilibre
qu’un ensemble de logements abordables
                                                entre la lumière, la vue et la sécurité.
exige un stationnement moins grand;
selon les exigences de la ville, il peut être
possible de réduire le nombre de places
de stationnement par rapport au
nombre exigé pour un ensemble de
logements du marché.

4      Société canadienne d’hypothèques et de logement
Le choix d’un bâtiment ou d’un emplacement et la conception

  Activités suggérées
  ■   Avant le début du processus de conception, examinez le mode de vie, la santé, les besoins et les attentes des
      personnes qui vivront dans votre ensemble de logements.
  ■   Déterminez de quelle manière l’immeuble sera exploité et entretenu afin de répondre à ces besoins et attentes,
      les services qui seront offerts, la façon dont les employés exécuteront leurs tâches ainsi que les coûts de l’énergie
      à long terme.
  ■   Analysez le quartier entourant l’emplacement envisagé. Déterminez le caractère du quartier en étudiant son histoire,
      son architecture, les services offerts et les profils démographiques.
  ■   Établissez la relation entre l’aménagement de l’ensemble que vous proposez et la population et les caractéristiques
      du quartier.
  ■   Passez en revue l’efficacité et la sécurité des espaces verts ou publics, en fonction d’une interaction sociale saine,
      de même que des espaces privés qui permettent de récupérer.
  ■   Établissez s’il est possible de réduire le nombre de places de stationnement exigé par la municipalité.
  ■   Relevez les risques et les possibilités associés à la construction de logements abordables, tant au début qu’à la fin
      des processus de sélection de l’emplacement et de la conception.

Conclusion
De nombreux aspects doivent être                Le but des processus de sélection de            dont il vous faudra tenir compte pour
examinés lors du choix de l’emplacement         l’emplacement et de conception est d’en         votre projet et si les règlements de
et de la conception de votre ensemble           arriver à un équilibre unique entre             zonage existants devront être modifiés.
de logements abordables — coût,                 l’emplacement du bâtiment, sa                   Grâce à des recherches préliminaires un
emplacement, état et forme de la                conception, les personnes qui y vivront         peu plus poussées, cette réflexion vous
propriété, aménagement de chaque                et le caractère du quartier et des              aidera également à choisir un architecte
logement et choix des matériaux et des          résidents voisins. Le fait de réfléchir à ces   qui appuiera votre projet.
systèmes. Ces aspects vous aideront à           divers « éléments » vous aidera à
demeurer concentré sur l’atteinte des           collaborer avec votre urbaniste local
objectifs d’abordabilité de votre ensemble.     lorsqu’il s’agira d’établir les facteurs clés

                                                                                       Société canadienne d’hypothèques et de logement   5
Le choix d’un bâtiment ou d’un emplacement et la conception

    Ressources additionnelles
    Section « Construction et conception » du site de la SCHL
    La SCHL finance un vaste éventail de recherches visant à améliorer la qualité des habitations au Canada.
    Voici quelques idées, méthodes et innovations qui peuvent vous aider à améliorer votre logement.

    Site Web de la SCHL : La SCHL finance un vaste éventail de recherches visant à améliorer la qualité des habitations
    au Canada. Dans la section « Conception et construction » du site Web de la SCHL, vous trouverez des renseignements
    sur la construction, l’exploitation, l’entretien et la réparation de tours d’habitation ainsi que de l’information sur la
    Maison saine et le Bâti-Flex :
    www.cmhc-schl.gc.ca/fr/prin/coco/index.cfm

    Vous trouverez dans la section des « idées de logement abordable » de la SCHL une multitude de concepts pour
    vous aider à réaliser un plan d'action en vue d'aborder les problèmes locaux en matière de logement. Cet outil
    offre une gamme de stratégies, appuyées par de véritables études de cas, qui ont été utilisées dans des contextes
    variés au sein des secteurs privé, sans but lucratif et public pour atteindre divers objectifs :
    www.cmhc.ca/fr/prin/celoab/reou/idloab/index.cfm

    Association des architectes de l’Ontario : « Selecting an Architect »
    www.oaa.on.ca/client/oaa/OAAHome.nsf/web/Selecting+an+architect!OpenDocument

    Participation des locataires à la production des logements (Royaume-Uni) :
    www.jrf.org.uk/KNOWLEDGE/findings/housing/H132.asp

    Collaborer avec les locataires pour réaliser des collectivités fortes et saines : Toronto Housing Company :
    www.torontohousing.ca/tenant_life/

    La conception de logements durables : publication intitulée : Bringing the Power of Design to Affordable Housing,
    SPARC BC, 2005 :
    www.sparc.bc.ca/index.php?option=com_docman&task=doc_download&gid=30&catid=105&Itemid=110

    Techniques pour la production de logements abordables, un ouvrage intitulé : Affordable Housing Techniques:
    A Primer for Local Government Officials :
    www.ginsler.com/documents/textaht.html

    Liste de vérification pour la conception de logements durables – Département américain du logement et de l’urbanisme :
    www.designadvisor.org/check/check.html

    Good Neighbors: Affordable Family Housing, le premier ouvrage de ce type à mettre l’accent sur la qualité de la conception
    des logements abordables. Ce livre grand format à couverture lustrée de 270 pages a été publié pour
    la première fois en Australie par The Images Publishing Group et, par la suite, en Amérique du Nord par
    The McGraw-Hill Companies.

6       Société canadienne d’hypothèques et de logement
Vous pouvez aussi lire