Droit au logement Le journal de l'Asloca no 243 JANVIER 2020
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Droit au logement Le journal de l’Asloca no 243 JANVIER 2020
LE MESSAGE
DE L’ASLOCA
@Annik Wetter
Oui le 9 février 2019!
C
hères et chers locataires,
La spéculation fait grimper les loyers en Suisse. A cause des
rendements visés, les loyers usuels sont bien plus chers que
ceux de coopératives d’habitation, de communes ou de fon-
dations d’utilité publique. L’écart moyen correspond à deux
loyers sur un an! C’est même trois loyers mensuels dans les grandes
villes. L’argent versé par les locataires grossit les poches des bailleurs.
L’initiative de l’ASLOCA encourage les loyers modérés. Elle soustrait La coopérative de Soubeyran à Genève.
des habitations au profit et à la spéculation. Parce qu’il faut plus
d’appartements abordables.
aussi ces subventions: elles vident leurs bâtiments et les transforment
Pour la classe moyenne aussi en immeubles de luxe. L’initiative de l’ASLOCA veut limiter cette perte
Les coopératives répondent aux besoins, sans chercher le rendement. d’habitations à loyer modéré.
Elles offrent une meilleure sécurité du logement. Elles mêlent les gé-
nérations, les petits et moyens revenus. Elles favorisent des quartiers A chacune et chacun de mobiliser autour de soi
vivants. Et des loyers meilleur marché créent moins de dépendance à Il est difficile qu’une initiative l’emporte. Mais notre initiative rencontre
l’aide sociale. actuellement un fort soutien populaire. Il est donc possible de gagner.
Votre vote est essentiel, mais aussi votre engagement à faire voter autour
Des rénovations énergétiques sans perte de loyers modérés de vous. Alors mobilisons-nous! Faisons voter OUI! Cela en vaut la peine.
Isoler et assainir les immeubles est important pour le climat. Les sub-
sides d’encouragement aident à en réduire les coûts. Malheureuse- Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse
ment, les sociétés immobilières qui congédient les locataires reçoivent
Large alliance
pour l’initiative
Autour de l’ASLOCA, l’alliance s’est en-
core élargie pour plus de logements abor-
dables. Coopératives d’habitation Suisse
rassemble plus de 1200 maîtres d’ouvrage
d’utilité publique. L’Union syndicale
suisse, le Parti socialiste et les Vert-e-s
soutiennent aussi l’initiative depuis son
lancement. Les propriétaires responsables
d’HabitatDurable appuient à leur tour.
L’AVIVO comme la fédération des organisa-
tions de seniors FARES ont rejoint l’alliance
avec l’Union nationale des étudiant-e-s de
Suisse. AvenirSocial, faîtière du travail so-
cial, et l’Armée du Salut, proche des mal-
logés, appellent à dire oui à «Davantage de
logements abordables».
Droit au logement n° 243 janvier 2020 2
INITIATIVE
L’initiative demande:
Au moins 10% des logements nouvellement construits doivent être des logements abordables
(par des coopératives ou des institutions d’utilité publique)
Les cantons et les communes qui le souhaitent peuvent acheter des terrains ou des biens-fonds
appropriés (droit de préemption)
Des rénovations énergétiques sans perdre des logements à loyer modéré.
Votez et faites voter OUI
à plus de logements abordables !
Soumise en votation le 9 février nécessaires. De plus, elle empêchera Chères et chers membres, vous êtes
prochain, l’initiative de l’ASLOCA la perte de logements à loyer modéré les mieux placés pour que le OUI soit
«Davantage de logements abor- après rénovation. fort dans les urnes.
dables» veut augmenter le nombre Vous pouvez participer à la réussite de Les sections de l’ASLOCA ainsi que
des habitations à loyer modéré. Elle cette initiative, qui tient au cœur des de nombreux locataires sont à pied
permettra de mettre à disposition locataires. d’œuvre pour convaincre ces pro-
10% de logements d’utilité publique Parlez-en à vos connaissances, à votre chaines semaines.
sur l’ensemble des appartements parenté, à vos collègues et à vos voi- N’hésitez pas à jeter un coup d’œil sur
construits à l’année. Elle donnera sins: dites-leur de voter pour «Da- les réseaux sociaux pour être au cou-
aux communes des outils facilitant vantage de logements abordables»! rant de ce qui se passe et renforcez ces
l’accès des coopératives aux terrains actions!
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vous tenir informé. Placez votre
témoignage sur ce même site, faites
un don pour fortifier la campagne.
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ciaux et diffusez les arguments pour le
OUI en vous inspirant de cette édition
spéciale de Droit au logement.
Pierre Zwahlen,
secrétaire général adjoint,
ASLOCA Suisse
Droit au logement n° 243 janvier 2020 3
INITIATIVE
L’ESSENTIEL
POURQUOI CETTE INITIATIVE?
Logements de coopératives ou N’y a-t-il pas déjà beaucoup d’apparte-
Logements du marché d’institutions d’utilité publique ments vides en Suisse?
Il y a effectivement des appartements neufs
Loyers plus chers (en moyenne, deux Loyers modérés qui restent vides en périphérie. Beaucoup de
loyers mensuels de plus par an que ceux ces nouveaux immeubles sont de purs place-
des coopératives)
ments de capitaux qui ne répondent pas aux
besoins. Ils sont souvent trop chers et ne se
Des rendements souvent spéculatifs au Loyers correspondant aux coûts effectifs –
trouvent pas là où la plupart ont envie de
profit des sociétés immobilières sans profit
vivre. Mais ces logements vacants ne font pas
baisser les loyers. Au contraire: l’Office fédé-
Rénovations généralement surfaites Rénovations proportionnées
ral de la statistique indique qu’ils augmentent
impliquant de fortes hausses de loyers
hors des agglomérations mais que la demande
Risques d’être congédiés de l‘appartement Participation et meilleure sécurité de son
d’appartements reste énorme dans les régions
chez-soi urbaines.
Des lotissements anonymes et mal situés Mixité sociale agréable et quartiers vivants Comment l’initiative entend-elle créer
plus de logements abordables?
Aujourd’hui déjà, la Confédération peut en-
Quel est le but de l’initiative? sont aujourd’hui de 40% supérieurs à ce qu’ils courager la construction d’appartements
L’initiative entend obliger la Confédération à devraient être si le droit du bail était correcte- d’utilité publique grâce à des emprunts à
promouvoir la construction d’appartements ment appliqué. Si les bailleurs avaient réper- faibles intérêts et à des cautionnements en
à loyer abordable. À cet effet, il s’agit d’aug- cuté toutes les baisses du taux d’intérêt depuis faveur des coopératives d’habitation. Cela ne
menter la part de logements d’utilité publique 2008 sur les locataires, un ménage moyen suffit malheureusement pas pour accroître la
(LUP). Ces logements seront ainsi soustraits à paierait quelque 3000 francs de loyer en moins part de LUP, qui plafonne à 5% en Suisse. C’est
la spéculation de manière durable et efficace: chaque année. Depuis 2008 au total, 7 milliards pourquoi la Confédération doit plus fortement
ils seront bien meilleur marché que les appar- de francs d’intérêts que les propriétaires n’ont s’engager pour des habitations à loyer modé-
tements loués usuels. plus dû payer manquent dans les poches des ré. Concrètement, l’initiative propose les me-
locataires. C’est une redistribution financière sures suivantes:
Les loyers des logements habituels sont-ils gigantesque des locataires en faveur des pro- – Les cantons et la Confédération doivent veil-
vraiment beaucoup plus chers que ceux de priétaires.
coopératives d’habitation?
Oui. Selon une étude publiée en 2017 par
l’Office fédéral du logement, les loyers usuels
d’appartements trois pièces sont en moyenne
16,5% plus chers que ceux des LUP de même
taille. Dans un immeuble de rendement, un
locataire verse chaque année en moyenne
presque deux mois de loyer en plus. Et si l’on
considère les centres urbains uniquement,
l’écart est même de 26%. Cela correspond en
fait à plus de trois mois de loyer payés en trop
chaque année pour un appartement habituel.
Seule la spéculation en profite.
Pourquoi les loyers n’ont-ils pas diminué
malgré des taux hypothécaires très bas?
En réalité, les loyers n’ont cessé de grimper
depuis le début des années 90. Une étude
publiée par la Banque Raiffeisen révèle qu’ils
Droit au logement n° 243 janvier 2020 4
ler ensemble à ce qu’au moins un logement prioritaire. Les collectivités décideront elles- ressources, en regard d’un refus de l’initiative.
nouvellement construit sur dix soit d’utilité mêmes, selon notre tradition fédéraliste, si
publique dans le pays. elles veulent se servir du droit de préemption. La mise en œuvre de l’initiative implique-
–Communes et cantons disposeront d’un droit t-elle des coûts élevés?
de préemption (priorité à l’achat) sur des ter- Pourquoi le fonds de roulement ne suffit-il Non. Quand des communes ou des cantons
rains qui s’y prêtent, pour les mettre à disposi- pas à produire davantage de LUP? achètent des biens-fonds, cela nécessite des
tion de coopératives ou de fondations d’utilité Le fonds de roulement permet aux maîtres moyens financiers. Si le terrain est ensuite
publique. d’ouvrage d’utilité publique d’obtenir des prêts confié à des coopératives, il en résulte des re-
–La Confédération et les entreprises qui remboursables à des taux avantageux. Mais cettes chaque année sous forme de redevances
lui sont liées, comme les CFF par exemple, ces aides financières aux coopératives ne sont sur les droits de construire.
doivent proposer leurs terrains à vendre en pas suffisantes. Car, bien que ce fonds fédéral Les emprunts à faible taux d’intérêt et les cau-
priorité aux communes et aux cantons. existe depuis des décennies déjà, la part des tionnements ne coûtent rien ou presque aux
–Les subventions, pour des rénovations éner- logements d’utilité publique (LUP) diminue pouvoirs publics. Ces quinze dernières années
gétiques par exemple, ne seront accordées que régulièrement. Pour augmenter cette part, il sur le plan fédéral, tous les prêts ont été rem-
si elles n’entraînent pas la perte de logements faut accroître le fonds de roulement et accor- boursés, et il n’a pas fallu recourir à un caution-
abordables. der d’autres instruments aux autorités comme nement.
–De plus, la Confédération et les cantons des droits de préemption p. ex. C’est ainsi qu’on
peuvent encourager la construction d’im- pourra disposer d’un LUP sur dix habitations Les résidents de coopératives occupent-ils
meubles d’utilité publique par des mesures construites annuellement. vraiment moins de surfaces habitables?
d’aménagement du territoire. Oui, les locataires des LUP utilisent nettement
L’acceptation de l’initiative menace-t-elle moins de surfaces habitables que la moyenne
Le droit de préemption est-il nécessaire? le fonds de roulement? des Suisses (35 m2 au lieu de 45 m2). Les
Le manque de terrains constructibles empêche Le Parlement fédéral a décidé au printemps maîtres d’ouvrage d’utilité publique agissent
de nombreuses coopératives de mettre des ha- 2019 de réalimenter le fonds de roulement pour ainsi contre le mitage du territoire, afin de
bitations à disposition. Un droit de préemption des prêts aux coopératives. Le crédit est toute- ménager le sol et les coûts de l’infrastructure
permettra à des communes et à des cantons de fois soumis à la condition que le peuple refuse publique.
surmonter la difficulté. Si quelqu’un souhaite l’initiative pour plus de logements abordables.
vendre son bien-fonds, la collectivité publique Mais l’initiative ne menace pas le fonds, tout au Les logements d’utilité publique pro-
peut l’acheter au prix qu’un tiers l’aurait ache- contraire. Si l’initiative populaire est acceptée, fitent-ils aussi aux régions rurales?
té. Le vendeur ne subit donc aucune perte. elle crée les bases pour bien mieux promou- Oui. Beaucoup de coopératives se sont créées
L’initiative autorise seulement les cantons et voir les LUP. Les aides financières en seront ces dernières années à la campagne, principa-
les communes à introduire ce droit d’achat accrues. Le fonds de roulement y gagnera en lement en faveur de personnes âgées.
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Droit au logement n° 243 janvier 2020 5
INITIATIVE
INTERVIEW
«On peut le voir comme une invitation au
Parlement fédéral et aux cantons à prendre
un rôle plus actif dans le soutien au logement»
Philippe Thalmann, professeur d’économie du logement à l’EPFL, soutient l’initiative sur
le site www.logements-abordables. «Les logements d’utilité publique contribuent à stabili-
ser le marché locatif, à condition qu’il y en ait assez», y déclare-t-il. Interview.
D
iplômé de l’Université de Lausanne voriser les logements à destination de la classe
et docteur de l’Université Harvard, moyenne.
Philippe Thalmann est professeur
d’économie de l’environnement Une étude que vous avez publiée en août
naturel et construit à l’Ecole poly- 2017 a calculé qu’en quarante ans les loyers
technique fédérale de Lausanne (EPFL) depuis en Suisse ont augmenté de 235%, alors
1994 et directeur du Laboratoire d’économie qu’ils n’auraient dû croître que de 35% s’ils
urbaine et de l’environnement (LEURE). Il en- avaient strictement évolué dans les limites
seigne notamment l’économie de la construc- fixées par le droit du bail. D’où vient cette
tion, du logement et de l’immobilier, en par- énorme différence? Il s’agit uniquement des
ticulier dans le cadre du Master of advanced désirs de rendement des propriétaires?
studies en expertise dans l’immobilier, qu’il Mon analyse portait sur la période 1972-2017,
organise depuis 1999. Philippe Thalmann donc depuis l'entrée en vigueur des dispo-
sitions actuelles du droit du bail concernant
Pourquoi voter oui à l’initiative «Davan- au gouvernement pour la mettre en œuvre. Il l'ajustement des loyers des logements occu-
tage de logements abordables» selon vous? peut seulement accorder une aide au finance- pés, soit la méthode relative. Sur cette période,
On peut voir dans l'initiative une invitation ment, réservée aux maîtres d'ouvrage d'utilité l'indice suisse des loyers a augmenté de 235%.
au Parlement fédéral et aux cantons à prendre publique. Ceux-ci doivent se battre pour obte- Si un propriétaire avait appliqué la méthode re-
un rôle plus actif dans le soutien au logement. nir des terrains dans la concurrence avec les lative depuis 1972, ses loyers auraient été seu-
Il existe déjà une loi fédérale «encourageant promoteurs à but lucratif. Il n'y a aucune aide lement 30% plus élevés en 2017 qu'en 1972.
le logement à loyer ou à prix modéré», mais pour l'accession ordinaire à la propriété. La Cela reflète la baisse continue du taux d'inté-
le Parlement a accordé très peu de moyens plupart des cantons ne font guère plus pour fa- rêt de référence depuis 1993. En 1973, il était
encore de 5,5%, aujourd'hui il est de 1,5%. De
nombreux propriétaires ont fait profiter leurs
locataires, au moins en partie, de cette baisse
de leurs frais financiers. La majorité ne l'a pas
fait. Ils ont appliqué les hausses de loyer ad-
mises par le droit du bail lorsque la hausse du
taux de référence et des autres coûts le justi-
fiait, mais ils n'ont pas répercuté les baisses de
ces coûts. C'est un «effet cliquet» connu depuis
longtemps. Cela dit, il faut reconnaître que la
situation sur le marché du logement aurait été
encore beaucoup plus tendue ces dernières an-
nées si les propriétaires avaient été obligés de
baisser leurs loyers au rythme des baisses du
taux de référence…
Vous avez pour cela développé un indice des
loyers, qui mesure l’écart entre les hausses
Droit au logement n° 243 janvier 2020 6
@Codha Rigaud
Les coopératives mettent souvent des installations à disposition, qui sont utilisées par tout le quartier: espaces communautaires, crèches ou garderies, cafétéria, jardins, etc.
des loyers réels et ceux qui offriraient un déré dans ces quartiers. Par contre, l'exemple duelle, pour autant qu'ils ne dépassent pas des
rendement admissible aux propriétaires. de la ville de Zurich, où de telles dispositions limites de prix, comme le pratique le Canton
Pouvez-vous nous expliquer l’origine de existent déjà, démontre qu'elles peuvent ga- de Genève. Cela devrait motiver les citoyens de
cette étude? rantir une part substantielle de tels logements cantons à majorité de propriétaires à soutenir
Au départ, j'avais calculé cet indice pour illus- dans les nouveaux quartiers réalisés sur les cette initiative. Il faudra aussi voir comment
trer le droit du bail dans mon cours d'écono- anciens sites industriels. A plus long terme, les 10%, définis à l'échelle de la Suisse, seront
mie du logement à l'EPFL et je l'avais évoqué une part importante de logements en main de répartis entre les cantons. Il n'est pas sûr que
dans quelques interviews et exposés. Puis le propriétaires à but non lucratif garantira qu'il tous utiliseront avec le même enthousiasme
Raiffeisen Investment Office avait écrit, dans restera toujours des logements abordables, le droit de préemption que leur donnerait
son bulletin trimestriel Immobilier résidentiel même quand tous les autres immeubles autour le nouvel article constitutionnel. Je pourrais
en Suisse du 1er trimestre 2017, que l'indice des seront «gentrifiés». Ils contribueront donc à la imaginer un outil plus fort, qui forcerait les
loyers devrait être de 40% plus bas que son mixité sociale. communes à acheter les terrains qu'elles ont
niveau actuel. Cela m'avait amené à mettre placés dans leur périmètre d'urbanisation
au propre et expliquer mes calculs, puis à les Aborde-t-on le problème de la bonne ma- lorsque leurs propriétaires les thésaurisent
publier sur mon blog. Ils ont ensuite été cités nière selon vous? Les outils proposés dans trop longtemps. Il faudra aussi voir comment
à plusieurs reprises et reçu ainsi une certaine l’initiative sont-ils justes ou pourrait-il y le Parlement traduira le nouvel alinéa 5, qui
publicité. avoir encore d’autres manières d’agir? veut éviter que les rénovations notamment
L'initiative est forcément formulée en termes énergétiques ne conduisent à de fortes hausses
Que constatez-vous en étudiant l’évolution assez généraux, puisqu'il s'agit d'un article de loyers lorsque ces rénovations sont subven-
de cet indice ces dernières années? constitutionnel, même si certains outils sont tionnées. C'est un problème urgent, parce qu'il
Je constate que les loyers auraient dû baisser effectivement déjà proposés. Il appartiendra y a des millions de logements qui ont besoin
de 2,7% en 2017 puis augmenter de 0,8% en au Parlement de préciser les termes et les d'une rénovation énergétique. La baisse des
2018 au vu des éléments pris en compte par la outils dans la loi d'application. Je pense qu'il taux d'intérêt évoquée plus haut crée en prin-
méthode relative. En réalité, l'indice des loyers pourrait inclure dans les 10% nouvellement cipe un espace suffisant pour que ces rénova-
a augmenté de 1% en 2017 et de 0,5% en 2018. construits qui doivent être d'utilité publique tions puissent se faire sans aucune hausse des
Cela montre que l'effet cliquet est toujours là, des logements destinés à la propriété indivi- loyers.
mais que la pratique conduit aussi à un certain Propos recueillis par Henriette Schaffter
lissage de la hausse des loyers.
Quels sont les risques, autres que finan-
ciers, à laisser le marché du logement se
réguler seul? Au contraire, quels sont les
avantages à imposer 10% de logements
abordables? Où verra-t-on les effets?
Les risques, je les vois surtout dans les centres
urbains les plus attractifs – Genève, Zurich,
Berne, Lucerne, Zoug, etc. La demande y est
très forte, aussi en provenance d'acquéreurs
étrangers. Si on laisse faire, les résidents à re-
venus faibles et moyens ne pourront plus ha-
biter dans ces quartiers qui sont très attractifs
grâce aux efforts des villes pour réduire le tra-
fic, développer les transports publics, aména-
ger les places et reverdir les allées, augmenter
la sécurité. L'initiative ne va pas garantir à elle
seule qu'il restera des logements à loyer mo-
Droit au logement n° 243 janvier 2020 7
ACTIONS EN
SUISSE ROMANDE
Campagne: les sections
seront sur le terrain
www.logements-abordables.ch
des quartiers vivants et des logements au loyer abordable pour toutes et tous.
L’initiative permettra des conditions plus favorables aux locataires,
«Davantage de logements abordables »!
OUI le 9 février à l’initiative
Durant le mois de janvier et • Neuchâtel: en janvier. La date
jusqu’aux votations le 9 février, les exacte sera communiquée sur les
sections de Suisse romande seront réseaux sociaux.
actives sur le terrain.
Elles seront présentes sur les mar-
chés et dans les gares des princi-
pales villes pour informer la po-
pulation sur le sujet des logements
abordables. Des lettres de lecteurs
seront également publiées dans les
principaux quotidiens. N’hésitez
pas à en faire de même!
Prochaines projections de «PUSH»
«PUSH» est un film captivant qui
montre comment le système finan-
cier globalisé alimente la crise du
logement et rend inhabitables des
quartiers entiers.
• Morges, Cinéma Odéon: 21 janvier
à 18 h 45;
CH - 1211 GENÈVE 1
Poste CH SA
JAB
Editeur: Comité de rédaction:
ASLOCA Romande Anne Baehler Bech, Christian Dandrès,
Fédération romande des locataires Marie-Claire Jeanprêtre Pittet, Janique
Case postale 2104 Perrin, Carlo Sommaruga, Elodie
1211 Genève 1 Surchat, Rita Theoduloz, François Zutter.
Rédactrice en chef: Ont aussi contribué à ce numéro:
Henriette Schaffter Justine Colica et Pierre Zwahlen, ASLOCA
ASLOCA Romande, 2800 Delémont
www.asloca.ch henriette.schaffter@asloca.ch Couverture: ©Codha, Coopérative de
DROIT AU LOGEMENT l’habitat associatif
Journal de l’ASLOCA Romande Diffusion:
N°243 janvier 2020 Membres des sections Correction:
de l’ASLOCA Romande et abonnés Elisabeth Gobalet
Tiré à 92 389 exemplaires
Paraît cinq fois par année Création graphique originale: Impression:
Abonnement 13 francs/an www.ateliermauborget.ch Pressor, Delémont
Droit au logement n° 243 janvier 2020 8
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