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L’industrie hôtelière au centre-vil e d’Edmonton
LE POTENTIEL D’UN CENTRE-VILLE EN PLEIN ESSOR
RÉSUMÉ ANALYTIQUE
1
Le centre-ville d’Edmonton est non seulement l’Endroit pour ‘’vivre,
‘’Demain appartient à ceux qui y travailler, faire les boutiques, jouer, et apprendre’’ mais aussi pour y RESTER
quand on est visiteur.
travail e aujourd’hui’’ ‘’Downtown Business Association’’ a consacré son rapport annuel de 2015
à l’industrie hôtelière au centre-ville. Ce rapport évalue non seulement la
performance et l’impact économique du secteur hôtelier mais aussi révise le
plan de développement visant à accroitre la demande et à attirer d’avantage
visiteurs au centre-ville. De ce fait, ‘’Downtown Business Association’’
défend le centre-ville comme étant l’endroit idéal pour y rester en tant que
visiteurs et pour y investir en tant qu’entrepreneurs.
Le projet s’intéresse aussi à l’opinion et aux préférences du consommateur.
Ainsi, il semble primordial de communiquer à propos des perceptions
trompeuses afin de repositionner le centre-ville dans le marché.
AUTEUR Le développement du secteur hôtelier est relié à la croissance démographique
Khedija Hentati, PharmD et économique du centre-ville, ce qui expliquerait la lente progression dans
MBA Candidate (2016) le secteur depuis presque 40 ans. En effet, il semble que l’émergence du LRT
University of Alberta, School of Business en 1978 a transformé l’architecture de la ville et a impliqué le mouvement
E: hentati@ualberta.ca des habitants depuis le centre-ville vers les banlieues.
P: 780 862 7466
Cependant, aujourd’hui, le centre-ville est de nouveau en pleine expansion
DESIGNER avec une croissance démographique de 20,4% contre uniquement 8% pour
Karrone Stephenson, Dip. Des + DM la ville (2011-2014) et une croissance économique perceptible à travers les
E: karronestephenson@gmail.com $2,6 billions en permis de construction issus en 2014. De plus, 58% des
projets ayant une valeur de $10 millions et plus, approuvés en 2014, s’y
situent.LE SECTEUR HÔTELIER AU CENTRE-VILLE D’EDMONTON : VUE
D’ENSEMBLE ET IMPACT ÉCONOMIQUE
La capacité totale du centre-ville est estimée à 2.472 chambres et suites
situées dans 14 établissements dont une résidence, 5 hôtels ayant un EMPLOI TAXES
service limité et 8 ayant un service complet. Ceci représente 16% de la 6,873 jobs $208 million
capacité totale de la ville.
Cependant, en 2014, le centre-ville a capturé 28% des visiteurs de la région,
a sécurisé 660.000 nuitées et a généré approximativement $420 millions
en dépenses directes dont $96 millions en revenue pour les établissements L’IMPACT ÉCONOMIQUE DES HÔTELS AU
hôteliers. CENTRE-VILLE (2014)
ESTIMATION DES DÉPENSES DIRECTES DANS LE SECTEUR TOURISTIQUE
GÉNÉRÉES PAR LES HÔTELS AU CENTRE-VILLE (2014)
Logement, nourriture et boisson $168 million VALEUR AJOUTÉE PRODUCTION BRUTE
$504,000 $1.15 billion
Transport $ 59 million
Location de voiture $92.5 million
Divertissement $29.5 million
Vente en détail et autre $70 million
Total des dépenses directes en tourisme $420 million
3LA PERFORMANCE DES HÔTELS LA STRATÉGIE DE DÉVELOPPENT DU
AU CENTRE-VILLE: SECTEUR HÔTELIER ET LE FUTUR
ACCROISSEMENT DE LA DEMANDE
Le secteur hôtelier au centre-ville a enregistré une performance meilleure
que celle de la ville et de la province pour deux années consécutives, 2013
et 2014. En se basant sur le taux d’occupation et le revenu par chambre
disponible (RevPAR), les résultats du centre-ville d’Edmonton surpassent La croissance du secteur hôtelier repose sur 4 principes : le développement
même ceux du centre-ville de Calgary. de la capacité et de la qualité des établissements hôteliers, l’amélioration
de l’accès à la ville et spécifiquement au centre-ville, l’alignement des
Il ne s’agit pas uniquement de performance mais aussi de croissance. En services/attractions offerts aux attentes du consommateur et la promotion
effet, pour tous les indicateurs de performance, le centre-ville d’Edmonton du centre-ville.
a affiché l’accroissement le plus rapide.
La mise en pratique de cette stratégie est perceptible à travers de nouveaux
THE GROWTH IN THE PERFORMANCE METRICS BETWEEN 2013 AND 2014 projets qui témoignent du potentiel de développement du secteur et du
futur accroissement de la demande.
Centre-
Centre-ville Edmonton
ville de Alberta
d ‘Edmonton la ville
Calgary LE DÉVELOPPEMENT DE LA CAPACITÉ ET DE LA QUALITÉ DES
RevPAR 7.2% 3.4% 4.3% 3% ÉTABLISSEMENTS HÔTELIERS:
Taux d’occupation 0.3% -1.9% -0.9% -0.4% Avec les deux hôtels en construction à savoir le premier Hyatt Place au
Canada et l’hôtel de luxe au ‘’ICE-District’’, on devrait s’attendre à une
augmentation de la capacité du logement et de l’amélioration de la qualité
des services. Les deux investissements sont estimés à $200 millions et
influeront le secteur comme suit :
4L’impact direct des deux hôtels en construction: L’impact indirect: rénovation et revalorisation des hôtels:
Les deux hôtels mettent la barre assez haut et augmentent la compétitivité,
Chambres et suites additionnelles disponibles 617 ce qui expliquerait les travaux de rénovations dans 8 des 13 établissements
hôteliers au centre-ville. Le cout total des travaux est estimé à $45 millions
Augmentation de la capacité (en chambre) Presque 25% à dépenser entre 2014 et 2016 et inclut la rénovation de 950 chambres et
suites, en d’autres termes 38% de la capacité totale du centre-ville.
Espace de reunion additionnel 32,000 pied-carré
L’étendu des travaux de rénovation (2014-2016):
Part du marché à capturer en dehors du centre-ville 43%
Nombre d’hôtel en rénovation 8 sur 13
Augmentation du nombre de nuitées réservées/an
165,000 Total chambres et suites rénovées 950
(en se basant sur le taux d’occupation de 2014)
Augmentation du revenu du secteur hôtelier au Pourcentage des chambres rénovées au centre-ville 38%
$24 million
centre-ville/an (en se basant sur l’ADR de 2014)
Emergence d’étage concierge 65 chambres
Augmentation des dépenses directes dans le secteur
$105 million* Les parts du marché pouvant être capturées par les
touristique au centre-ville/an 83%
Estimation des jobs créés dans le secteur touristique hôtels rénovés (excluant les nouveaux hôtels)
1,718
au centre-ville Le cout estimé des rénovations $45 million
Augmentation des revenus en taxe/an $52 million
Augmentation de la valeur ajoutée $126 million
Augmentation de la production brute $287 million
*L’augmentation des dépenses directes peut être catégorisée comme suit:
$14,7 millions dépensés dans le transport, $42 millions dans le logement,
nourriture et boisson, $7,35 millions dans le divertissement, $23,1 millions
dans la location de voiture et $17,85 millions dans la vente au détail et autres.
5L’impact probable: capturer des parts du marché en dehors du internationaux. Pour le premier trimestre de 2015, cette augmentation a
centre-ville: atteint 16,3% avec un pic de 21,8% en Avril.
L’évaluation de l’attitude du consommateur a révélé que 43% des visiteurs
potentiels admettent qu’ils réserveraient une chambre au centre-ville au D’autre part, la municipalité est entrain de travailler pour faciliter l’accès au
lieu d’une chambre en dehors du centre-ville si deux nouveaux hôtels de centre-ville.
renommées internationales seraient disponibles au Downtown. Projets:
Ceci pourrait entrainer une augmentation des nuitées réservées par • Remplacement et optimisation du pont
730.000/an, une augmentation des dépenses directes en Tourisme par Accéder le centre-ville ‘’Walterdale’’ Bridge
$464 millions dont $106 millions en revenue pour les hôtels au centre- par le Sud • La conception d’une nouvelle ligne de
ville, la création de 7600 jobs dans le secteur Touristique et l’ajout de $230 train ‘’LRT Valley Line’’
millions en taxe par an. Accéder le centre-ville
• Extension de la ligne ‘’Metro line’’
par le Nord
L’AMÉLIORATION DE L’ACCÈS À LA VILLE ET AU CENTRE-VILLE: • L’amélioration de la rue ‘’Stony Plain road’’
Faciliter l’accès à la ville et au centre-ville est un facteur important pour Accéder le centre-ville • Le remplacement du pont sur la 102eme
attirer les visiteurs au centre-ville. Heureusement, l’Aéroport International par l’Ouest Avenue au-dessus de la rue ‘’Groat Road’’
d’Edmonton aussi bien que la municipalité ont compris l’enjeu du transport. • L’échangeur ‘’River Valley/ Groat Road’’
Durant la dernière décennie, parmi les plus grands aéroports du pays, celui Accéder le centre-ville • Amelioration de la rue ‘’West Rossdale
d’Edmonton a enregistré la croissance la plus rapide. Un ‘’master plan’’ de par l’Est Arterial Roadway’’
développement de l’aéroport est prévu entre 2010 et 2030 et couvrira
L’alignement de l’offre et de la demande:
l’extension des terminaux, l’amélioration du transit entre l’aéroport et le
centre-ville et l’augmentation de la capacité par l’ajout d’une troisième Le développement du secteur hôtelier tourne au tour des attentes du
piste d’atterrissage. consommateur. D’une part, l’étude des attentes des consommateurs (la
demande) a révélé que 77% des visiteurs potentiels préfèrent acheter
La bonne nouvelle pour le tourisme international est que le nombre de vols un tour au lieu de juste visiter la ville, 88% pensent que les évènements
directs reliant Edmonton aux grandes villes a augmenté après l’ouverture spéciaux sont attractifs (festivals), 62% cherchent à vivre une expérience
de la ligne Edmonton-Islande et Edmonton-Amsterdam. En parallèle avec culturelle et 44% aimeraient profiter d’une expérience urbaine.
la promotion de la ville et le bas taux de change du Dollar Canadien, les
lignes directes contribueront à l’augmentation du nombre de passagers D’autre part, le centre-ville est entrain de subir des changements qui visent
ces attentes.
6Ce que le centre-ville offre: Par conséquent, les services
offerts et les projets en cours de
La demande L’offre développement sont alignés avec
les préférences du consommateur, ce
• Pionnier dans l’organisation des événements sportifs: Track and Field Championship, FIFA
Women’s World Cup of Soccer… qui prédit une augmentation dans le
Événements nombre de visiteurs et témoigne du
• Le premier centre-ville de l’Ouest du Canada à accueillir le ‘’Red Bull Iced Crashed event’’
spéciaux potentiel d’accroissement du secteur
• Edmonton la ville des festivals
• ’ICE district’’, la nouvelle maison des Oilers. touristique dans le centre-ville.
• 90.000 personnes travaillent au centre-ville
• 65% des bureaux de la ville y sont situés PROMOTION ET MARKETING
• 60% des résidents sont âgés de 34 ans et moins L’investissement dans la promotion
• 15% des restaurants dans la ville s’y situent de la ville est estime à $9,3 millions,
Experience
• Accès a plus que 1,000 boutique (dans moins de 20min) en 2015. Un retour de $22,32
Urbaine
• $2.6 billions en permis de construction issus en 2014 millions est attendu durant l’année
• 58% des projets approuvés en 2014 et ayant une valeur de $10 millions et plus seront situés prochaine.
au centre-ville
• $2.5 billions de développement relié au Rogers-Place D’autre part, l’engagement de la
• 82% des musées dans la région sont localisés dans un rayon de 20min depuis le centre-ville communauté dans les festivités à
• estivals, événements et exhibitions prennent vie dans le ‘’Art District’’, ‘’City Hall’’, and travers la ‘’Destination Activation’’
‘’Churchill Square’’. initiative différencie Edmonton en
• 37 festivals/ an se déroulent au centre-ville une ville qui vibre au rythme des
Experience
• Le développement du nouveau Royal Alberta Museum: le plus grand musée de l’Ouest du évènements.
Culturelle
Canada
• The Galleria: 4 théâtres
• Kelly Ramsey Building: une combinaison unique de tour et de monument historique
• L’art dans les ‘’Quarters’’: ‘’the Armature’’ et ‘’the Artists Quarter’’
• The development and promotion of the Edmonton-Jasper tour associated with an intensive
Tours marketing are expected to increase the visits to Jasper by 11.1% in 2015 and certainly
increase the visits to Edmonton and Downtown.
7RÉFUTER LES PERCEPTIONS TROMPEUSES ET REPOSITIONNER
LE CENTRE-VILLE
Les 5 raisons majeures décourageant les touristes de réserver leurs séjours
au centre-ville sont les suivantes: les prix élevés des chambres d’hôtel, le
choix limité des commodités, l’insécurité au centre-ville et les problèmes de
parking, circulation et embouteillages.
Cependant, contrairement à l’image que certains consommateurs ont de la
ville, le prix moyens de la chambre d’hôtel au centre-ville d’Edmonton est
le moins cher comparé au prix moyen de la chambre dans les 5 plus grandes
villes au Canada.
En ce qui concerne la sécurité, EPS est entrain d’améliorer son déploiement
géographique depuis 2007 ce qui a entrainé une diminution notable des
taux et de la sévérité des crimes. En effet, le crime PerCapita a chuté, entre
2007 et 2013, par plus que 50% dont une diminution de 69% dans le vol
des propriétés et de 22% dans les crimes violents.
Quant aux problèmes de trafic et de parking, ETS a trouvé la solution. En
augmentant le réseau des transports en public et en jouant sur la qualité
et la convenance des services, les Edmontoniens auraient recours aux
transports en commun.
Finalement, le choix limité dans l’industrie hôtelière est un concerne qui
disparaitra bientôt avec l’ouverture des deux nouveaux hôtels et tous les
travaux de rénovation visant à revaloriser le logement.
8CONCLUSION
L’industrie hôtelière est entrain de suivre le rythme de développement du
centre-ville. C’est impressionnant de voir l’amélioration de la performance
et le potentiel d’accroissement du secteur. Entre 2014 et 2018, au moins
$250 millions ont été investis dans le secteur hôtelier. Ceci pourrait générer
jusqu’ à $280 million en taxe/an, $570 millions en dépenses directes dans le
secteur touristique dont $130 millions en revenu pour les hôtels.
De même, la stratégie de développement semble créer un environnement
favorable pour l’épanouissement du secteur hôtelier.
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