LOCATION MEUBLEE : DERNIER COIN DE CIEL BLEU ? - Ordre des Experts-Comptables Rhone Alpes
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LOCATION MEUBLEE :
DERNIER COIN DE CIEL BLEU ?
V 20/02/2018
Tania FOURNAISE
Expert-comptable, Commissaire aux Comptes
Chargée d’enseignement aux Universités
de Bourgogne et de Strasbourg
Patrick VELAY
Expert-comptable, Commissaire aux Comptes
En partenariat avec la Revue Fiduciaire www.clubfiscal.net
DEFINITION DE LA LOCATION
MEUBLEE
En partenariat avec la Revue Fiduciaire www.clubfiscal.netDéfinition de la location meublée
• La loi ALUR a fait entrer la location meublée dans le champ d’application
de la loi de 1989
• Elle prévoit l’extension de nombreuses dispositions de la loi de 1989 aux locations
meublées de résidences principales :
• obligation de recourir à un contrat type
• durée minimale des baux
• limitation du montant du dépôt de garantie….
• Elle a été complétée par un décret du 31 juillet 2015, fixant les éléments de
mobilier devant être présents à minima pour ce type de convention
• Pour les autres locations, notamment les meublés touristiques, pas de
définition juridique de la location meublée
• Référence à la doctrine et à la jurisprudence
• Une location est meublée si les meubles qui garnissent le logement loué sont en
nombre suffisant pour lui conférer un minimum d’habitabilité permettant au
locataire d’y vivre normalement avec ses seuls apports personnels.
• Le matériel fourni par le bailleur doit comprendre le matériel nécessaire à la vie
courante
• Les meubles mais également la vaisselle et les ustensiles
• La location d’un logement ne comportant comme meubles qu’une cuisine aménagée
est une location nue et non une location meublée
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 3Champs d’intervention :
LMNP LMP
• Location en résidence principale
• Location en meublé touristique
• Autres formes à connaitre
• Location avec prestations para-hôtelières
• Chambres d’hôtes
• A CONTRARIO, ne constituent pas une location meublée :
• Location nue qualifiée de meublée dans le contrat de location
• Location équipée portant sur des locaux professionnels
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 4Location en meublé touristique
• Obligations déclaratives spéciales pour les loueurs de meublé
touristique :
Lorsque la location se caractérise par la remise d’un immeuble meublé à l'usage exclusif du locataire
de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois,
et qui n'y élit pas domicile, cette location est qualifiée de meublé de tourisme.
Si le meublé est une résidence secondaire, le loueur doit effectuer une déclaration en mairie que le
bien soit classé ou non. A contrario, la résidence principale ne supporte pas cette obligation.
Dans certaines villes, une autorisation préalable du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier
l'usage de votre logement en meublé de tourisme (passage de l'habitation principale à l'habitation
meublée de courte durée). Cette autorisation peut être assouplie et remplacée par un régime
d'autorisation temporaire de changement d'usage.
Le loueur est obligatoirement concerné par une de ces autorisations s’il offre un meublé en location
saisonnière à Paris, dans une des communes de la petite couronne ou dans une commune de plus de
200 000 habitants.
A Paris, l’autorisation de changement d’usage doit être assortie d’une compensation. Cette règle
impose d'acheter une surface équivalente d'un local commercial que vous devrez transformer en local
d'habitation.
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 5Location en meublé touristique
I. Le bailleur de meublés parisien doit s’enregistrer sur le site
https://www.paris.fr/meubles-touristiques qui a été mis en place le 1er octobre
2017 et qui délivre un numéro d’enregistrement
II. Ce numéro est obligatoire depuis le 01.12.2017 et se substitue à la procédure de
déclaration préalable auprès de la mairie.
III. Ce numéro doit être mentionné sur les annonces en ligne et permet à la mairie de
Paris de contrôler la légalité de la location, notamment les locations < à 120 jours
s’il s’agit de la résidence principale du loueur.
Dans un communiqué, la plateforme Air BNB a précisé quelle allait mettre en
place une limitation automatique à 120 nuitées par an dans les quatre 1ers
arrondissements de la capitale (75001 à 75004) pour les loueurs particuliers
IV. Ce même enregistrement électronique des loueurs peut être mis en place par
toutes les communes de France.
V. Un amendement voté le 28/11/2017 à l’AN a pour objectif de faire collecter la
taxe de séjour par les plateformes à partir du 01.01.2019
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 6LE REGIME FISCAL DE LA
LOCATION MEUBLEE
En partenariat avec la Revue Fiduciaire www.clubfiscal.netRégime fiscal de la location meublée
• Impôts directs :
• La location en meublé, quelles que soient sa durée et sa répétition,
de chambres ou appartements, est une activité commerciale qui
relève de la catégorie des BIC (et non de celle des revenus fonciers).
• Si le propriétaire est une société IS, c’est l’IS qui s’applique.
• L'activité de location en meublé relève des BIC, qu'elle soit exercée à
titre professionnel ou non professionnel.
• Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition
(micro-entreprise, réel simplifié, réel normal) se détermine
d'après les critères normalement applicables.
Le régime des BIC s’applique aussi :
- aux prestations d’hébergement et petit déjeuner (« bed and breakfast »)
- aux revenus générés par des FPI dont les immeubles sont donnés en location meublée
Avant le 1er janvier 2017 :
- Si activité non habituelle, imposition dans la catégorie des revenus fonciers; ce critère se
caractérisait par la répétition de location et non de la durée de celle-ci
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 8Régime fiscal de la location meublée
• Exonérations :
• Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur
habitation principale sont exonérées pour les produits retirés de la
location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en
meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire, s'il est
salarié saisonnier, et que le prix de location est fixé dans des limites
raisonnables (art. 35 bis, I)
(cf plafonds communiqués chaque année par l’administration fiscale :
pour 2018 : 185 €/m2/an en Ile de France et 136 €/m2/an autres
régions)
• Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence
principale, lorsque le loyer ne dépasse pas 760 € par an en ce qui
concerne les produits de la location habituelle (à la journée, à la
semaine ou au mois) à des personnes n'y élisant pas domicile
(chambres d'hôtes), sont également exonérées. (CGI, art 35 bis, II)
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 9Régime d’imposition
• Le régime d’imposition est déterminé dans les conditions
de droit commun :
• Régime réel : résultat déterminé dans les conditions des
articles 35 et suivants du Code Général des Impôts.
• Régime micro-BIC : lorsque le chiffre d’affaires de N-1 ou
N-2 ne dépassent pas 70.000 €. Le revenu imposable est
calculé par application au montant des recettes d’un
abattement forfaitaire de 50% avec un minimum de 305€.
• Pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes le seuil est
de 170.000 € et l’abattement est de 71% (depuis le 1er
janvier 2016).
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 10Le régime déclaratif
• FORMULAIRE 2031
• Rappel :
• Si biens propres : une déclaration pour l’ensemble des biens
• Si biens propres ET une activité professionnelle en EI/BIC :
une déclaration pour l’ensemble
• Si biens indivis : une déclaration par bloc de bien indivis
(plusieurs associés dans la déclaration, par ex couple marié
sous régime séparation de biens).
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 11Régime d’amortissement du bien
• « Les terrains n'étant, par nature, susceptibles d'aucune
diminution de valeur par l'effet du temps, ne peuvent faire
l'objet d'un amortissement » (CE, 23 mai 1938)
• De cette interdiction il résulte les conséquences suivantes :
« en cas d'acquisition d'un immeuble pour un prix non ventilé
entre le sol et l'élévation, seule la fraction du prix d'achat
correspondant à la construction est susceptible d'être amortie »
(CE, 19 décembre 1938 n° 61072, RO, p. 581).
La répartition du prix de revient global entre le sol et
l'élévation doit être effectuée d'après les circonstances de fait
propres à chaque cas particulier.
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 12Régime d’amortissement du bien
Cette valorisation des terrains est de plus en plus sensible. Le Conseil d’Etat s’est prononcé
sur les méthodes à retenir pour ventiler le prix d’un ensemble immobilier (15 février 2016, n°
367467 et n° 380400) :
– les transactions réalisées sur des terrains nus à des dates proches de celle effectuée par
l’entreprise, dans la même zone géographique ;
– à défaut, l’évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble à la date de son entrée au
bilan de l’entreprise, en tenant compte de sa vétusté et de son état d’entretien ;
– et, en cas d’impossibilité de retenir les méthodes précédentes, elle peut s’appuyer sur
les données comptables issues du bilan d’autres entreprises ayant acquis à des dates proches
des immeubles comparables en termes de localisation et de type de construction.
Cette grille méthodologique s’impose à l’administration lorsqu’elle entend contester
l’évaluation du contribuable. Celui-ci peut mettre en cause la méthode retenue ou sa mise
en œuvre. Sans pouvoir retenir lui-même une méthode autre que celles préconisées par la
Haute Assemblée, il peut fournir d’autres données afin de critiquer la position de
l’administration
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 13Régime d’amortissement du bien
• La décomposition d’une immobilisation et l’amortissement de
chaque composant selon sa durée réelle d’utilisation respective
est obligatoire.
• BOI-BIC-AMT-10-40-10 n°200, 20131216, reprenant l’instruction
4A-13-05 donne des ordres de grandeur :
Composants Durée réelles d’utilisation Pourcentage de déduction
Toiture 25 ans 4%
Installation électriques 25 ans 4%
Etanchéité 15 ans 6,67%
Ascenseurs 15 ans 6,67%
Agencements intérieurs 15 ans 6,67%
Structure (gros œuvre) 80 ans 1,25%
Total immeuble Durée d’usage : 40 ans 2,5 %
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 14Régime d’amortissement du bien
• Base d’amortissement du bien mis en location meublée après avoir été loué nu :
• Valeur vénale ?
OU
• Valeur d’origine et reconstitution des amortissements qui auraient dû être
pratiqués depuis le début de l’exploitation ?
• Réponse de l’Administration fiscale
(BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10, 20130513, n°230) :
« Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non inscrits au bilan de l’entreprise,
sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les
utilise pour les besoins de l’exploitation.
Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation,
l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle. »
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 15Limitation de la déductibilité des
amortissements : art. 39 C II 2
• Les loueurs en meublé sont soumis aux dispositions
de l’article 39 C II 2° du CGI, qui limite la
déductibilité des amortissements
• Ainsi, pour les LM les amortissements ne sont
déductibles qu’à concurrence du résultat positif
suivant :
• Montant des loyers annuels courus (-)
• Dépenses engagées pour l’immeuble donné en location :
• Dépense d’entretien, de réparation
• Frais financiers
• Taxe foncière
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 16Limitation de la déductibilité des
amortissements : art. 39 C II 2
I. Cette limitation ne s’applique pas aux conventions
d’hébergement qui en raison des services fournis dépassent la
simple jouissance du bien et sont considérées comme des
opérations de louage de services
II. Sont notamment visées les établissements d’hôtellerie familiale
comportant des prestations hôtelières, fournies dans des
conditions similaires à celles proposées dans les établissements à
caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : petit
déjeuner, fourniture régulière du linge de maison, nettoyage
régulier, réception ne se limitant pas à une simple remise des
clés)
(BOI-BIC-CHAMP-40-10-n°20, 20170405)
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 17Etat de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés
dont la déduction est écartée par les dispositions des 1 ou 2 de l’art. 39 C
Parts de la structure bailleresse
détenues directement ou Parts de la structure BOI – FORM –
indirectement par des personnes bailleresse détenues
soumises à l’IS directement ou indirectement
000038
par des PP ou exploitant
Utilisatrices Non utilisatrices individuel
du bien du bien Total
% de détention A
Amortissements non déduits au
B
titre des exercices antérieurs
Amortissements non déduits au
C
titre de l'exercice
Total avant imputation D
Limite de 3x montant
E
Limite des loyers acquis
d’impu-
tation Limite du montant
des loyers acquis (-) F
autres charges
Imputation sur Q-P de résultat de
l'ex. des amortissements non G
déduits antérieurement
Amortissements restant à déduire
En partenariat avec la Revue Fiduciaire
H 18
sur exercices ultérieursAutres points à connaître
• INTERETS D’EMPRUNT
• Analyse à faire pour constater la quote-part non
déductible des intérêts d’emprunt si le compte de
l’exploitant est débiteur dans l’année.
• UTILISATION PERSONNELLE
• Constatation de loyers pour l’occupation (avantage en
nature)
OU
• Quote-part d’amortissement non déductible
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 19Régime d’imposition
• Points de vigilance :
• Ces règles sont applicables aux personnes qui louent, directement ou
indirectement (c'est-à-dire par l'intermédiaire sociétés de personnes,
t.q SARL de famille).
• Le régime des BIC s’applique lorsque la location porte sur des locaux
nus destinés à être loués en meublé, lorsqu’elle présente un caractère
commercial en raison des modalités prévues par le contrat de bail.
• Les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou
proposés, dépassent la simple jouissance du bien, dans le cadre par
exemple de maisons de retraite, de résidences pour étudiants ou de
tourisme, ne sont pas considérées comme des locations meublées, mais
comme des opérations de louage de services.
• La circonstance qu'une location en meublé soit consentie au profit d'un
organisme de gestion hôtelière ou para-hôtelière ne fait pas obstacle à
l'application du régime fiscal des loueurs en meublé dès lors que le
bailleur n'assume aucun des risques liés à l'exploitation (CE 16 octobre
2009, n° 301235, 10e et 9e s.-s., Chwartz)
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 20DEFINITION DES LOUEURS EN
MEUBLE PROFESSIONNELS
En partenariat avec la Revue Fiduciaire www.clubfiscal.netDéfinition des loueurs en meublé
professionnels
• Définition du loueur professionnel au regard de l’IR
depuis l’imposition des revenus de 2009
Censuré par
Conseil • 3 conditions cumulatives
constitut • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en
08/02/2018
Sous ancien qualité de loueur professionnel (ou justification du refus
art 151 d’inscription)
septies
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par
l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €
• Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer
fiscal
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 22Définition des loueurs en meublé
professionnels
• Inscription au RCS
• L’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit en
qualité de loueur en meublé professionnel au RCS
• En cas de location par une société de personnes : inscription
de la société en tant que loueur en meublé
La location n’est pas considérée comme exercée à titre professionnel si aucun des
membres du foyer fiscal n’est inscrit en qualité de loueur meublé au RCS, même si les
deux autres conditions sont remplies.
L’Administration n’oppose pas la condition d’inscription au RCS, si celle-ci a été
refusée par le greffe. Mais le contribuable doit être en mesure de justifier de ce refus.
Le CE a transmis le 20/11/2017 une QPC au Conseil Constitutionnel sur l’obligation
d’inscription au RCS pour une personne physique pour être reconnu comme LMP,
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 23Définition des loueurs en meublé professionnels
• Cette censure augure d’une évolution possible
du 2 du IV de l’article 155 du CGI, qui a repris
la rédaction du 151 septies
• Si la condition d’inscription au RCS disparaît, il
suffirait de 2 conditions pour être LMP:
• Recettes locatives annuelles ˃ 23.000 €
• Recettes locatives annuelles ˃ revenus
professionnels du foyer fiscal
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 24Définition des loueurs en meublé professionnels
• Autres conséquences sur actuels LMNP
• basculement automatique vers qualification LMP,
avec risque d’interdiction d’imputer les pertes
reportables
• Application du régime des PV professionnelles au
lieu des PV immobilières
• Évolution du régime social applicable : cotisations
sociales RSI sur les résultats annuels et les PV à CT
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 25Définition des loueurs en meublé
professionnels
Détermination des recettes annuelles
• Recettes excédant 23 000 € pour le foyer fiscal
• Prise en compte des loyers acquis TTC charges incluses
• En cas de commencement, le seuil doit être proratisé sur l’année de
la mise en location
• Si participation dans une société de personnes, prise en compte de la
quote-part de loyer revenant à l’associé en proportion des droits dans
les bénéfices sociaux
Point de vigilance :
Le point de départ diffère entre l’Administration et le Conseil d’Etat.
Pour l’Administration : date d’acquisition ou d’achèvement de l’immeuble.
Pour le CE : Signature du bail qui correspond à la première opération
d’exploitation (CE, 05/10/2007).
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 26Définition des loueurs en meublé
professionnels
• Recettes annuelles excédant les autres revenus d’activité du foyer
fiscal
• Prise en compte des revenus suivants :
• Traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de la location
meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés (CGI article 62)
• Pensions et retraites
• Prise en compte du revenu net de chacune de ces catégories
d’imposition
• CA de Toulouse du 2 novembre 2015, n° 14/05494 (en matière d’ISF)
• Retenir le bénéfice dégagé par l’activité de location meublée dans les
conditions de l’article 38, 2 du CGI
• Excédent des valeurs d’actifs sur le total formé au passif par les créances des
tiers, les amortissements, et les provisions justifiées
• Après déduction des charges et abattements, hors montants exonérés
d’IR
• Les déficits doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de
laquelle ils sont réalisés, à hauteur de leur montant imputable sur le
revenu global
• Absence de prise en compte des déficits des années antérieures
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 27Exemple de correction du Ch Aff
en cas de début ou cessation d’activité
• Exemple : correction apportée l’année du début de l’activité
• Acquisition d’un bien en VEFA en 2014 achevé le 15 juillet 2016 loué le 1er
septembre 2016
• Montant des recettes perçues du 01.09 au 31.12 : 10 000 €
• Proratisation selon CE :
• 10.000/122 x 365 = 29.918 €
• Proratisation selon l’administration fiscale :
• 10 000/170 x 365 = 21 470 €
• Exemple : correction l’année de cessation totale de l’activité
• Les recettes perçues sont ramenées à 12 mois à condition qu’il s’agisse
d’une cessation totale d’activité
• Détention de deux appartements loués en meublé pour un loyer mensuel
de 1 800 € et 1500 €
• Cession du premier appartement au 1er mars
• Cession du deuxième bien la même année le 31 mai
• Montant des loyers à retenir
• (3 600/60 x 365) + (7 500/151 x 365) = 40 029 €
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 28Régime transitoire
• Régime transitoire pour l’appréciation du montant des recettes à
comparer aux autres revenus du foyer fiscal
• Pour les locations meublées professionnelles ayant commencé avant le
1er janvier 2009
• Les recettes perçues sont multipliées par cinq, puis diminuées de deux
cinquièmes par période de douze mois écoulée depuis le début de la location
• Application aux locations ayant commencé depuis moins de dix ans et pour les
10 années suivant le début de la location.
• Exemples :
Un contribuable exerce une activité de location meublée depuis le 1-1-2008 et
réalise de manière constante 24 000 € de recettes.
Le montant de recettes à comparer à ses revenus d'activité sera, pour la
détermination de l'impôt sur le revenu dû au titre de 2015, de 43 200 €
[soit (24 000 × 5) - (24 000 × 8 × 2/5)] et, au titre de 2016, de 33 600 €
[soit (24 000 × 5)- (24 000 × 9 × 2/5)].
Il devra procéder à ce calcul jusqu'en 2017.
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 29Les différences entre la location
meublée professionnelle et non
professionnelle
En partenariat avec la Revue Fiduciaire www.clubfiscal.netDifférences de traitements professionnels /
non professionnels
Les déficits
Loueur professionnel Loueur non professionnel
• Les déficits ne sont
• Les déficits sont imputables sans imputables que sur les
limitation sur le revenu global
• Sauf les déficits provenant de
revenus de même nature
l’amortissement du bien générés au cours de la même
• Si le revenu global n’est pas année ou des 10 années
suffisant pour l’imputation, suivantes
l’excédant est reporté sur le
revenu global des 6 prochaines • Sauf les déficits provenant
années de l’amortissement du bien
• Les déficits provenant des charges • En cas de changement de
engagées avant le commencement régime, les déficits LMNP de
de l’exploitation (en cas d’achat en
VEFA) sont imputables par tiers sur moins de 10 ans ne peuvent
les trois premières années de pas être imputés sur les
revenus de location revenus constatés par le LMP
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 31Différences de traitements professionnels /
non professionnels
Les plus-values
Loueur professionnel Loueur non professionnel
• Bénéficient d’une exonération • Les plus-values relèvent
totale lorsque la moyenne des du régime des plus-values
recettes tirées de la location
au cours des deux dernières des particuliers
années n’excède pas 90 000€ • Application des
et d’une exonération partielle abattements pour
lorsqu’elle est comprise entre
90 et 126 000€ durée de détention
• L’activité doit avoir été (CGI art 150 U et
exercée pendant au moins 5 suivants)
ans
• Ne peuvent bénéficier de
l’abattement pour durée de
détention
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 32Différences de traitements professionnels /
non professionnels
• Cas des biens migrants (uniquement applicable au LMP)
(CGI art 151 sexies) BOI RFPI- PVI-10-20-20150805, n° 150
La plus-value réalisée dans le cadre d'une activité commerciale est calculée, si
le bien cédé a figuré pendant une partie du temps écoulé depuis l'acquisition
dans le patrimoine privé du contribuable, suivant les règles des plus-values
des particuliers pour la partie correspondant à cette période.
• Patrimoine privé Patrimoine professionnel
Acquisition Inscription à actif Cession
Engendre une PV privée Imposition de la PV prof
non taxable immédiatement Imposition de la PV privée
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 33Différences de traitements professionnels /
non professionnels
Lorsque l'activité a été alternativement exercée à titre professionnel et non
professionnel, la plus-value est soumise au régime d'imposition qui correspond
au statut du contribuable lors de la transaction.
A titre de simplification, application provisoire du régime des PV de l’année
N-1, puis régularisation une fois le régime définitif applicable connu.
Les seuils d’exonération s’appliquent aussi pour les gîtes ruraux, chambres et
meublés de tourisme.
En cas d’activité de para-hôtellerie, les seuils sont de 250 000€ et 350 000€.
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 34Différences de traitements professionnels /
non professionnels
Adhésion à un centre de gestion agréé
Loueur professionnel Loueur non professionnel
• Les loueurs peuvent adhérer à un centre de gestion agréé
et bénéficier des avantages fiscaux en résultant :
• non-majoration de la base d’imposition de 25 % applicable aux non-
adhérents (article 158, 7 1° CGI)
• déduction sans limitation du salaire du conjoint (article 154 CGI)
• réduction d’impôt sur le revenu pour les 2/3 des frais engagés pour la
tenue de la comptabilité dans la limite de 915 € (art. 199 quater B).
• abandon des majorations fiscales applicables en cas d’insuffisances,
inexactitudes, ou omission de la déclaration, si le contribuable les a
fait connaitre spontanément dans les trois mois suivant leur adhésion
(article 1755 CGI).
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 35Différences de traitements professionnels /
non professionnels
• Conséquence du changement de statut
• Le changement n’est pas une cessation d’activité rendant
imposable les plus-values latentes
• Le régime de taxation de la PV dépend de la qualité du loueur
à date de la cession du bien
• La théorie des biens migrants n’est pas applicable en cas de
cession d’un bien par un LMNP devenu LMP
• Sauf dans le cas où le bien aurait successivement figuré
dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine
professionnel
• Dans le cas où la PV relève du régime des PV privées, on
retient la date d’acquisition du bien pour apprécier le délai de
détention
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 36Réduction d’impôt en faveur des LMNP
(Censi-Bouvard)
• Dispositif Censi-Bouvard : réduction d’impôt pour les particuliers qui
acquièrent un logement neuf, en VEFA ou font des travaux de rénovation sur
un logement de plus de 15 ans
• La réduction d’impôt ne concerne que les investissements effectués avant le
31 décembre 2018
• Ne peuvent en bénéficier que les loueurs non professionnels
• Le logement doit être acquis dans des structures particulières :
• Résidences pour personnes âgées
• Résidences étudiantes
• Etablissements de santé
• Résidences de tourisme ( applicable seulement jusqu’au 31.12.2016)
• Engagement de louer pendant 9 ans
• La réduction d’impôt est de 11 % sur le prix d’achat global (dans la limite de
300.000€) répartie par neuvième sur l’année d’achèvement et les 8 années
suivantes
• Formalité déclaratives particulières la première année (engagement de
location, copie du bail, acte authentique d’acquisition)
• Ne bénéficie pas aux investissements réalisés par une société de personnes
• CAA Versailles 15 mai 2016 n° 15VE02439
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 37TVA et locations meublées
• Locations imposables
• Prestations fournies par des hôtels et résidences de tourisme
• Prestations fournies par des villages vacances et villages de tourisme
• Locations meublées lorsque l’exploitant propose des services (para-hôtellerie) :
• D’accueil
• Petit-déjeuner
• Fourniture de linge
• Nettoyage régulier des locaux
• Cela concerne les résidences étudiantes, de retraite, gîtes ruraux, chambres
d’hôtes, etc.
• Locations exonérées
• La liste précédente est limitative, donc les locations qui ne rentrent pas dans
les conditions précédentes sont exonérées.
- Les locations assujetties peuvent déduire la TVA dans les conditions de droit commun
- Elles peuvent bénéficier de la franchise de TVA de 82 800€ (CGI art 293 B)
- Le taux applicable est de 10% pour la fourniture de logement, 5.5% pour les maisons de retraite et 20 %
pour les prestations annexes
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 38Autres impositions
• Contribution économique territoriale
• Sont soumises à la CFE les locations meublées, sauf :
• Les personnes qui louent accidentellement en meublé une partie de leur
habitation personnelle
• Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs
pièces de leur résidence principale
• Les personnes qui louent en meublé des locaux classés, faisant partie de
leur habitation personnelle (résid ppale ou secondaire)
• Taxe d’habitation
• Sont soumis à la taxe les locataires dont la résidence constitue leur
habitation principale. Notamment :
• Logement étudiant avec bail de 9 mois (Conseil d’Etat, 26/02/2016)
• Peuvent également être soumis à la taxe d’habitation, les propriétaires de
logts donnés en location meublée
• En sont exclus :
• Les locaux soumis à la CFE, à condition que le propriétaire ne se réserve pas la
possibilité d’y séjourner
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 39Autres impositions
• Taxe foncière sur les propriétés bâties
• Les propriétaires sont soumis à la taxe foncière
• Les exonérations prévues en faveur des constructions neuves de logements sociaux
ne sont pas applicables à la location meublée
• Les collectivités et les EPCI peuvent exonérer pour leur part, les hôtels, meublés de
tourisme, chambres d’hôtes
• Contribution sur les revenus locatifs
• En cas d’exonération de TVA de base ou par application de la franchise, les loueurs
sont redevables de cette taxe, uniquement en cas de location par une société de
personnes avec associé IS.
• ISF
• Un loueur peut bénéficier de l’exonération pour actifs professionnels si :
• Activité de LMP (inscription au RCS et recettes > 23.000 €)
• Cette activité génère plus de 50 % des revenus du foyer fiscal
( attention : cette définition du LMP diffère de celle en matière d’IR)
les revenus de cette activité doivent obligatoirement être positifs
(confirmé par TGI Paris, 31/08/2017)
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 40Et l’IFI ?
I. L’IFI remplace l’ISF au 1er janvier 2018
II. Seuil et barème d’imposition ne changent pas
III. Les locaux d’habitation loués meublés restent exonérés
sous les mêmes conditions que sous le régime ISF ( CGI
art 975 V, nouveau)
(recettes > 23.000 €, revenus + 50% des revenus du
foyer fiscal : TS, BIC sauf LM, BA, BNC, revenus art 62)
IV. Limitation des dettes déductibles : crédits in fine,
prêts familiaux, dettes souscrites pour le financement
de gros patrimoines
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 41Autres impositions
• Taxe de séjour :
• Si le meublé de tourisme est situé dans une commune qui a
institué la taxe de séjour, vous devez la percevoir et la
reverser à la mairie. C'est une délibération du conseil
municipal qui en fixe les modalités.
• Droits de mutation ou de succession :
• Application du Pacte Dutreil (abattement de 75 % de la base
des DMTG) : la location meublée, inscrite à l’article 35 du CGI,
est une activité commerciale au plan fiscal et peut donc
bénéficier des avantages du Pacte
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 42Incidences sociales
• Paiement du RSI
• Les loueurs en meublé, immatriculés au RCS, relèvent
d’emblée du RSI
• Certains loueurs non professionnels (au regard de l’IR) le
sont également à partir de 2017.
• Recettes > 23.000 € ET tirées de locations de meublés
touristiques
• Prélèvements sociaux
• Si répondent aux critères d’assujettissement aux
cotisations de sécurité sociale, les loueurs sont soumis à
CSG, CRDS au titre des revenus d’activité
• Si ne répondent pas aux critères, soumis aux prélèvements
sociaux au titre des revenus de patrimoine.
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 43Incidences sociales
Location meublée
Saisonnière Non saisonnière
CA > 23 000 € CA < 23 000 €
Pas de cotisations sociales
CA > 23 000 €
Mais 17,2% prélèvements Et inscription
RCS
CA < 70.000 € ou 170.000 € CA > 70.000 € ou 170.000 € sociaux NON
Option possible pour le régime du micro-entrepreneur , Régime RSI de droit commun :
à défaut RSI de droit commun (ci-contre) : - Recettes déclarées sur le site net-entreprises.fr OUI
Si micro : recettes déclarées sur le site lautoentrepreneur.fr - Cotisations proportionnelles au bénéfice réalisé avec
- Meublé classique : seuil de 70.000 € et taux de 22% des forfaits
- Meublé de tourisme classé : seuil de 170.000 € et taux - Réception d’appels de cotisation RSI
de 6 %
Option possible pour le régime général : si CA < 82 800 € -> cotisations calculées sur la base des taux de cotisations
applicables au régime général, sur les recettes abattues de 60 % (ou 87 % pour un meublé de tourisme classé).
Chambre d’hôtes : 5.165 € < R < 170.000 € : option possible pour régime micro-entrepreneur; taux de 12,8 %
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 44Incidence sociale
• Concernant la détention indirecte de l’immeuble (par
le biais d’une SARL de famille) :
Qualité du membre de la Affiliation
société
Gérant associé majoritaire - Rémunéré : RSI
- Non rémunéré : RSI
Gérant associé minoritaire - Rémunéré : régime
général salarié
- Non rémunéré : N/A
Associé non gérant et - Activité indépendante :
majoritaire RSI
Associé non gérant et - Salarié : régime général
minoritaire salarié
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 45FORMES D’EXPLOITATION En partenariat avec la Revue Fiduciaire www.clubfiscal.net
Détention directe / Entreprise individuelle
• Point de vigilance : régime matrimonial
• Bien propre
• Bien commun entre époux (régime de la
communauté)
• Bien indivis :
Autres régimes matrimoniaux pour les époux
Tout bien détenu par au moins deux personnes
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 47Détention via une société
1. Cas des SARL de famille (239 bis AA CGI)
• Conditions
• Les associés doivent être membres de la même famille
• L’activité doit être commerciale
• L’option doit être faite au moment de la création de la société et inscrite dans les
statuts
2. EURL : uniquement si détention par 1 personne physique sinon IS
3. SNC (très rare)
4. Impossibilité d’exercer en SCI/ IR
• L’article 206-2 empêche à la SCI d’exercer une activité commerciale et de bénéficier du
régime des sociétés de personnes régime IS de fait
5. Impossibilité de la SARL à l’IR (239 AB CGI, autre qu’entre membres d’une même famille)
• Rappel pour info des Conditions :
• Société non cotée
• Activité commerciale, industrielle, artisanale
• Moins de 50 salariés
• Créée depuis moins de 5 ans
• Capital détenu en majorité par des personnes physiques et à 34% par le(s) dirigeant(s)
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 48CAS PRATIQUES En partenariat avec la Revue Fiduciaire www.clubfiscal.net
Cas pratiques
Trois personnes de la même famille ont une SCI avec une maison
meublée au bord de la plage.
Cas 1 : Bons élèves, ils viennent vous voir pour louer le bien l’été
Cas 2 : Mauvais élèves, ils vous informent par hasard qu’ils ont loué le
bien depuis deux ans.
Données :
- SCI IR détenant le bien depuis 18 ans
- Valeur d’origine : 300 000 €
- Valeur vénale : 800 000 €
- Valeur lors de la mise en location meublée : 500 000 €
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 50Cas pratique : propositions de réponses
• Cas 1 :
• Location en meublé avec passage à l’IS
• Valeur du bien au jour du passage
• Imposition des créances acquises et des dettes certaines
• Sursis d’imposition des PV (le passage à l’IS vaut dissolution de la société ancienne
du point de vue fiscal, mais atténuation art. 202 ter)
• Exonération de droits d’enregistrement exigibles au moment de l’option si
engagement de conservation des titres de 3 ans (article 810-III CGI)
• Transformation en SARL de famille
• Valeur du bien maintenu à sa valeur d’origine
• Constatation des amortissements dès date d’achat (si amort pas comptabilisés dans SCI)
• Maintien des avantages du statut de LM
• Maintien du régime fiscal des sociétés de personnes = aucune imposition
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51Cas pratique : propositions de réponses
• Cas 2
• Régularisation de l’IS et des déclarations sur 2 ans +
PV latente en l’absence d’option
• PV = 200 000 €
• Abattement impôt PV : 156 000 € (13 ans x 6%/ans = 78 %)
• Impôt PV : 19 % x 44 000 = 8 360 €
• Abattement prélèvements sociaux : 24 750 € (13 * 1,65=
21,45%)
• Prélèvements sociaux : 17,2 % x 157 100 = 27 021 €
• Total imposition : 35 381€
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52Cas pratique : propositions de réponses
• Maintien ensuite du régime IS en poursuivant la location meublée
OU
*
• Retour à l’IR en abandonnant la location meublée
Ou encore
• Cession du bien à une sarl de famille pour repasser à un régime IR
• PV = 300 000 €
• IS = 300 000 X 28% + liquidation à prévoir de la SCI
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53QUE FAIRE QUAND :
Je veux faire de la location en meublé. Faut-il que je
prenne l’appartement à mon nom ou au travers d’une SARL
de famille ?
Avantages : Inconvénients :
- Faciliter la transmission - Cotisations sociales :
- Meilleure identification - Associé non gérant : SS ou RSI
du patrimoine - Associé gérant minoritaire : SS
- Associé gérant majoritaire : RSI
- Frais de gestion un peu supérieurs
En partenariat avec la Revue Fiduciaire 54Annexe I : Décret du 31 juillet 2015
• Art. 1 : Chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de
mobilier conformes à sa destination.
• Art. 2 : Le mobilier d'un logement meublé comporte au minimum les
éléments suivants :
• 1° Literie comprenant couette ou couverture ;
• 2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme
chambres à coucher ;
• 3° Plaques de cuisson ;
• 4° Four ou four à micro-ondes ;
• 5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un
compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
• 6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• 7° Ustensiles de cuisine ;
• 8° Table et sièges ;
• 9° Etagères de rangement ;
• 10° Luminaires ;
• 11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
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En partenariat avec la Revue Fiduciaire 55Vous pouvez aussi lire
