INVESTISSEUR MON ITINÉRAIRE - Mme - Nexity
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MON ITINÉRAIRE
INVESTISSEUR
2019
Mme
*
MON ITINÉRAIRE
INVESTISSEUR
2019
*
Bien investir :
MON
ITINÉRAIRE
pas à pas.
Cette année, vous avez décidé de vous lancer dans un
projet immobilier, une valeur sûre pour se constituer
un patrimoine. Vous avez raison. Tous les voyants sont
au vert : dispositifs fiscaux reconduits, taux d’intérêt
historiquement bas...
Pour ce projet, vous désirez vous entourer des meilleurs
services et conseils, et c’est bien normal.
Nexity, 1ère plateforme de services à l’immobilier, vous
guide pas à pas pour concrétiser ce projet en toute
sérénité.
Ce projet est-il bien défini ? Encore un peu flou ? À ses
prémices ? Soyez rassurés, nous sommes là pour vous
accompagner. Depuis plus de 30 ans, Nexity Conseil
& Patrimoine répond aux attentes de ses clients en
Sommaire
4 8 10 14
proposant des biens et services adaptés à
chaque situation.
Directement en ligne, depuis notre plateforme
Pourquoi Choisir Bénéficier Être bien
bieninvestir.nexity.fr, notre conseillère Anna
investir dans le bien adapté des dispositifs accompagné
affine avec vous votre projet, afin de vous
l’immobilier ? à son projet gouverne- par Nexity
remettre un itinéraire personnalisé.
mentaux
Nexity Conseil & Patrimoine
apporte toutes les réponses à
vos questions. Découvrez-les vite !
*3
Draguignan - Le Domaine de Garance - Illustration : Spectrum
MON ITINÉRAIRE
INVESTISSEUR 2019
Pourquoi
INVESTIR
dans l’immobilier ?
Pour mener votre projet dans des conditions
optimales et bénéficier des meilleurs conseils,
il est nécessaire de bien identifier votre objectif
principal afin de définir votre profil investisseur. *
ATHIS-MONS / 91 - VERSION SEINE
€ €
Vous souhaitez Vous voulez Vous souhaitez Vous voulez vous Vous préparez Vous voulez acheter
vous constituer protéger réduire créer des revenus votre retraite pour habiter, votre
un patrimoine votre famille vos impôts complémentaires achat sera votre
résidence principale
L’achat immobilier constitue L’investissement locatif vous Il existe plusieurs dispositifs L’immobilier locatif offre Le système de retraite actuel
un excellent investissement permet de vous constituer un gouvernementaux de une belle opportunité de peut sembler incertain en raison
qui contribue à la construction patrimoine à transmettre et défiscalisation qui complément de revenus sur le de l’inversement de la pyramide Pour acheter votre
de votre patrimoine. ainsi protéger votre famille. permettent de réduire vos long terme. Vous profitez d’une des âges. Il n’y a pas d’âge pour résidence principale,
De plus, si vous contractez impôts en concrétisant rémunération complémentaire, commencer à anticiper l’avenir. le Prêt à Taux Zéro (PTZ)(3)
En effet, la pierre reste une un prêt immobilier, vous votre investissement grâce aux loyers et économies Aussi, l’immobilier est considéré vous permet d’emprunter
une valeur refuge que vous souscrivez une assurance comme les dispositifs d’impôts réalisées. comme l’un des placements les jusqu’à 40 % de votre
pouvez conserver sur le long décès-invalidité** qui garantit Pinel(1) et Censi-Bouvard(2). plus sûrs pour obtenir des revenus acquisition à taux 0 %(3).
terme ou transmettre Pour cela il faut bien choisir
la totalité de la somme versée stables au moment de la retraite.
à vos enfants. Découvrez-les son programme immobilier
lors de votre investissement. Il est en effet moins sensible
en détail page 10. pour maximiser son potentiel
Par ailleurs, avec le aux aléas de la conjoncture que
Ainsi, en cas de décès locatif : emplacement,
dispositif Pinel(1), vous avez d’autres produits de placement.
ou d’invalidité, vous ne proximité des commodités,
la possibilité de louer à vos transmettez pas de dettes services, logements Un double avantage : vous
ascendants et descendants. à vos proches qui pourront confortables aux dernières complétez vos revenus en
jouir pleinement et librement normes. prévision de la retraite et vous
du bien immobilier transmis. vous constituez un patrimoine
à transmettre.
**selon les conditions de l’établissement prêteur et des assureurs.
5
MON ITINÉRAIRE
INVESTISSEUR 2019
Savez-vous qu’il est possible
Les d’investir dans l’immobilier
avantages du neuf sans apport et à crédit ? Choisir l’emplacement idéal Bien étudier son financement
NEUF Prenez le temps de vous rendre sur place pour
vérifier l’environnement, les transports , les
commerces, les écoles… qui accentuent l’attrait
de votre achat. La qualité de l’adresse est gage
du potentiel locatif de votre bien.
Les taux généralement bas proposés à l’heure
actuelle par les banques favorisent les emprunts.
En interrogeant plusieurs établissements
bancaires, vous pourrez obtenir le prêt le plus
avantageux. Pour vous accompagner, Nexity a
> Vous profitez des dispositifs de développé Solutions Crédit(a) : une offre
l’Etat mis en place pour encourager de service unique pour faciliter votre recherche
l’investissement et de leurs avantages
Accorder toute son importance de financement et identifier le meilleur montage
à la qualité de prêts. Grâce au réseau de partenaires de Nexity
(réduction d’impôts...). Solutions Crédit(a), vous bénéficiez d’avantages
En choisissant Nexity, vous avez l’assurance spécialement négociés :
> Les frais de notaire sont réduits dans de produits de qualité qui se distinguent par :
le neuf par rapport à l’achat d’un > Votre conseiller dédié vous rappelle sous 48 h
logement ancien. > L’architecture en harmonie avec > Vous avez accès à des conditions uniques
l’environnement et la qualité des matériaux réservées aux clients Nexity (taux, assurance,
> Les garanties constructeur utilisés frais de dossier...)
(garantie biennale, garantie > Des prestations offrant un haut niveau > Le taux d’emprunt fixé à la date de signature
de confort sera celui pratiqué, et ce même si les taux ont
décennale et garantie de parfait augmenté
> Des espaces communs agréables :
achèvement) vous permettent espaces verts, parties communes spacieuses > Vous commencez à rembourser votre prêt au
d’acheter en toute sérénité. et lumineuses moment de la livraison de votre logement
> La RT 2012, répondant aux
Faire le bon Pour y vivre ou pour investir, Nexity propose des
Se renseigner sur le prix au m2
CHOIX
dernières normes en vigueur, surfaces et des agencements très variés. Quel que
assure un confort optimal et soit votre projet, tous les choix sont possibles en
fonction de vos attentes et de votre budget. Le prix au m2 vous permet de situer le prix de vente
des économies d’énergies. par rapport au marché du neuf dans la localité
ou le quartier de la résidence.
> Dans certaines communes, la taxe Veiller au potentiel locatif
foncière est exonérée pendant
2 ans. Pensez à vous renseigner et L’emplacement du logement détermine Calculer la rentabilité de votre achat
à en faire la demande auprès de votre sa valeur pérenne et sa rentabilité. Nexity veille
à vous proposer des biens situés dans les zones Afin de calculer la rentabilité de votre
centre des impôts pour en bénéficier. investissement, voici quelques règles :
où la demande locative est bien soutenue.
Les adresses sont choisies avec soin, à proximité
des commodités du quotidien. > Calculez précisément toutes les charges de
Chaque logement est adapté aux attentes des copropriété, frais de gestions, assurances
investisseurs : logements compacts ou maisons > Estimez bien vos loyers avec votre gestionnaire
familiales, résidences avec services pour seniors, en respectant les plafonds
résidence équipées pour les étudiants... > Ne prenez pas en compte uniquement
l’avantage fiscal
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MON ITINÉRAIRE
INVESTISSEUR 2019
Définir le
BIEN IMMOBILIER
Que vous recherchiez
un appartement
ou une maison,
adapté à ses objectifs pour vivre seul
ou en famille,
Nexity vous propose
des logements
De multiples possibilités d’investissement s’offrent à vous : des pour toutes vos envies
appartements ou des maisons partout en France, des résidences gérées immobilières.
dans les grandes métropoles. Quel que soit votre projet, Nexity vous
propose une multitude de produits pour répondre à toutes vos attentes.
APPARTEMENT RÉSIDENCE RÉSIDENCE
OU MAISON : ÉTUDIANTS : SERVICES SENIORS :
Nexity vous propose des adresses partout Nous exploitons des résidences étudiants dans Des appartements meublés et
en France dans des quartiers choisis pour plus de 58 villes en France avec Nexity Studéa(4), adaptés aux besoins des seniors qui
leur attractivité et leur proximité avec les gestionnaire leader sur son marché. Idéalement ont la nécessité d’être entourés tout
bassins d’emploi. situés près des universités, des commerces et en préservant leur autonomie. Nos
Appartements connectés ou maisons des transports, ces logements disposent de résidences regroupent des services pour
individuelles, faites votre choix parmi tous les équipements nécessaires. Des espaces améliorer le bien-être des résidents, de
plus de 5 000 logements. communs sont prévus pour le travail en co- vastes espaces clubs, une cafétéria…
working et les moments de détente. *
MARSEILLAN / 34 - MILLÉSIME
Et la nue-propriété ?
Investir en nue-propriété est une
solution intéressante pour se constituer
un patrimoine sans contraintes.
L’usufruitier et le nu-propriétaire
acquièrent chacun une quote-part d’un
bien pour une durée définie. L’usufruitier
en aura la pleine jouissance et sera
responsable de son entretien (loyers,
charges, impôts) sur la période. A la fin du
* * * contrat, le nu-propriétaire décidera
BORDEAUX / 33 - BORDORIVA MASSY / 91 - M31 CLUSES / 74 - L’ATELIER de vendre, habiter ou louer le logement.
Illustration : Anawa - Architectes : Ardel et Le Bihan Architectes, Architecte : Alain Daragon, Illustration : Spectrum. Architecte : Serrado Architecture, Illustration : Cyril Montels
Architectes : Flint, Lambert Lenack, Guller-Nadau Lavergne, Alonso Sarraute,
Studio Nine Dots, CinnoZucchi, AFAA. Perspectiviste : Asylum.
Michel Guthmann Architecture urbanisme, Nicolas Reymond
Architecture et urbanisme. 9
MON ITINÉRAIRE
INVESTISSEUR 2019
Quel
DISPOSITIF FISCAL
pour mon investissement ?
Découvrons ensemble les avantages et les différences *
des dispositifs gouvernementaux. ATHIS-MONS / 91 - DOMAINE DE MONS
Dispositif PINEL(1) Dispositif Censi-Bouvard(2) Statut LMNP(5)
Quelques cas pour bien comprendre :
Immobilier neuf ou réhabilité et
Le dispositif PINEL :
Logements neufs, réhabilités ou en achevé depuis 15 ans au moins.
l’état de futur achèvement (VEFA) Logement meublé de type (1)
Immobilier neuf meublé de
acquis entre le 10 septembre résidence services (étudiants,
CRITÈRES 2014 et le 31 décembre 2017. ou seniors).
type résidence services (étudiants
ou seniors)
La loi Pinel est prorogée pour Le dispositif Censi-Bouvard
4 ans, soit jusqu’au 31/12/2021 est prolongé pour 4 ans soit Il vous permet d’obtenir une réduction d’impôts jusqu’à 21 %(1), soit jusqu’à
jusqu’au 31/12/2021 63 000 €(1) du montant de votre investissement sur une période de 6, 9 ou 12 ans.
DURÉE
D’ENGAGEMENT 6, 9 ou 12 ans 9 ans 9 ans Vous avez aussi la possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant,
DE LOCATION sous certaines conditions.
Réduction d’impôts :
AVANTAGES 12% -> 6 ans Réduction d’impôts de 11%
Récupération de la TVA
FISCAUX 18% -> 9 ans + récupération de la TVA
21% -> 12 ans
Antonia et Pierre
Prix de l’appartement : 157 000 €**
Les recettes locatives doivent studio (lot n° 201) 30 m2 + 10 m2
Logements situés en zone A bis, A être inférieures à 23 000€ et ne Les recettes locatives doivent être
CRITÈRES ou B1. Acquisition de 2 logements pas représenter plus de 50% des inférieures à 23 000€ et ne pas
Ils souhaitent faire Frais de notaire 4 520 €
des économies
D’ÉLIGIBILITÉ maximum dans l’année, dans la
limite de 300 000€
revenus globaux. Acquisition d’un
ou plusieurs logements dans la
représenter plus de 50% des
revenus globaux d’impôts et Apport 0€
limite de 300 000€ se construire
un patrimoine.
BILAN FINANCIER AU TERME DE LA 9ème ANNÉE
Dispositifs fiscaux et prélèvement à la source : un atout pour votre projet Trésorerie moyenne mensuelle
Ils sont propriétaires
d’investissement depuis six ans et
Moyenne des loyers encaissés
+ 541 €
(Loyer de départ 529 €, revalorisé 0,50% l’an)
Le prélèvement à la source a un impact bénéfique sur votre investissement immobilier. ont décidé d’acheter
Cette nouvelle réforme vous permet de bénéficier d’un gain de trésorerie mensuel et un appartement neuf avec Nexity sous le
Moyenne des économies d’impôt
(Réduction d’impôt + déficit foncier imputable) + 242 €
votre taux d’endettement reste inchangé. Vous profitez d’une avance de 60% de votre dispositif Pinel(1). Ils ont fait leur calcul :
crédit d’impôt dès le mois de janvier, avec paiement du solde en août. ils pourront déduire 28 260 €** de leurs
Moyenne des charges diverses locatives
(Frais de gestion, assurance, TF, impôts) - 161 €
impôts sur 9 ans. En effet, leur studio à
(1) Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2021, un logement neuf dans une résidence devant faire l’objet d’une
labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de
Athis- Mons leur coûte 157 000 €** et ils
Mensualité fixe d’emprunt (161 520 € sur
25 ans à 1,81%, assurance comprise) - 710 €
loyers également plafonnés. Le logement doit être situé en zone dite tendu (zone A, A BIS et B1). Les logements neufs situés en zone B2 et C restent éligibles (toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies) dès lors que le permis de construire a été peuvent déduire jusqu’à 18 %(1) du prix
déposé avant le 31 décembre 2017 et l’acte de vente définitif signé avant le 31 décembre 2018. Le dispositif PINEL permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement
est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôts. Le pourcentage de réduction s’apprécie par rapport au coût
d’acquisition dans la limite d’un montant de 300 000 € et dans la limite d’un prix de 5 500 €/m². Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité
d’achat ! Soit une participation moyenne
mensuelle investie dans l’opération = 88 €***
au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants. La réduction d’impôt est accordée au titre de
l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de Athis - Mons / 91 - Domaine de Mons - Illustration : Arka Studio - Architecte : Geru Architectes.
location à raison d’une fraction (1/6e ou1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0
A du CGI. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt. Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement LE NON-RESPECT DES ENGAGEMENTS DE LOCATION ENTRAÎNE LA PERTE DU BÉNÉFICE DES INCITATIONS FISCALES. L’ATTENTION DE L’ACQUÉREUR EST ATTIRÉE SUR LES RISQUES
immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’ISF…), le contexte économique (vérifier le niveau des AFFÉRENTS À UN INVESTISSEMENT LOCATIF (EX. : NON-RESPECT DES CONDITIONS D’OCTROI DE L’INCITATION FISCALE, Y COMPRIS DES CONDITIONS DE MISE EN LOCATION, ABSENCE
loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant,
des éventuels frais de gestion…). (2) Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent en France jusqu’au DE LOCATAIRE, LOYERS IMPAYÉS, ÉVOLUTION DÉFAVORABLE DU MARCHÉ LOCATIF) SUSCEPTIBLES D’ENTRAÎNER LA PERTE DU BÉNÉFICE DES INCITATIONS FISCALES ET/OU LA REMISE
31 décembre 2019, un logement neuf compris dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt EN CAUSE DE L’ÉQUILIBRE FINANCIER DE L’INVESTISSEMENT. VOIR CONDITIONS SUR NEXITY.FR.
est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux
prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition ** Tarif donné à titre indicatif, sous réserve de stock disponible. *** Sur la base d’une simulation réalisée conformément aux conditions aux conditions du dispositif PINEL (article 199 Novovicies du Code Général des Impôts), pour un investisseur
immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt. Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en dont la TMI est de 14% et l’impôt sur le revenu annuel s’élève au minimum à 4 210 € ; avec des frais de gestion, d’assurance loyers impayés et de vacance de 12,6% du montant des loyers ; une taxe foncière équivalente à un mois de loyer ;
compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’ISF…), et plus généralement tenir une revalorisation annuelle de l’investissement de 0,50% l’an. Financement réalisé avec un prêt amortissable à taux fixe d’un montant de 161 520 € sur 25 ans, remboursable en 300 mensualités de 710,15 €, assurances incluses. TAEG 2,35%,
compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations
fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut Coût total 51 525 € intérêts et assurances inclus. La cotisation d’assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie est de 0,30% l’an du capital emprunté pour un capital assuré à 100 %. Simulation faite sans tenir compte d’éventuels
entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence. (5) Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC frais de dossiers bancaires. Cette simulation est communiquée à titre informatif ; elle est établie sur la base de taux moyens du marché constatés au 12/02/2019 pour diverses situations comparables. Cette présentation indicative ne constitue
en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.
par an et 50% de leur revenu global. L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de
l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA . 11
MON ITINÉRAIRE
INVESTISSEUR 2019
(2)
* *
MASSY / 91 - M31 DINARD / 35 - LA BELLE ÉPOQUE
Quelques cas pour bien comprendre : Quelques cas pour bien comprendre :
Fanny et Thomas Georges
Le dispositif Ils souhaitent se
constituer des revenus
Le statut LMNP : (5)
Jeune grand-père, il
décide d’investir dans
CENSI-BOUVARD :
complémentaires pour (Loueur en Meublé Non Professionnel) l’immobilier pour se
(2)
la retraite et préparer constituer des revenus
l’avenir de leur enfant. Ce dispositif vous permet d’investir en résidence complémentaires
Ils achètent un studio pour la retraite. En se
à 129 800€** dans une
gérée (résidences services seniors, résidences
Il vous permet d’investir en résidence gérée projetant, il envisage
résidence étudiants étudiants…) et de récupérer la TVA sur d’occuper lui-même son logement en
(résidences services seniors, résidences à Massy. Grâce au Censi-Bouvard(2),
l’investissement(5). Les revenus entrent dans la catégorie résidence services seniors pour ses vieux jours.
étudiants…), de récupérer la TVA sur votre ils récupèrent la TVA au taux en vigueur sur Il achète un appartement 2 pièces à quelques
leur investissement et obtiennent 11 % des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et centaines de mètres du centre-ville de Dinard.
investissement et d’obtenir 11 %(2) de réduction de réduction d’impôts(2) du prix de revient
bénéficient de la déduction de toutes les charges et de Grâce au statut LMNP(5), il récupère la TVA au
d’impôts du prix de revient du logement, du logement étalé sur 9 ans. taux en vigueur sur l’investissement(5).
la possibilité d’amortir l’immobilier et le mobilier.
répartis sur 9 ans.
PRIX DU 2 PIÈCES (LOT N° 102) DE 49,79 M2 : 228 333 € HT (ANNEXE INCLUS) + MOBILIER : 5 500 € HT
STATUT FISCAL LMNP - SIMULATION SUR 30 ANS***
PHASE D’ÉPARGNE PENDANT 21 ANS
INVESTISSEMENT MISE RÉPARTITION DE Trésorerie moyenne mensuelle Fiscalité
PLAFONNÉ À EN LOCATION VOTRE INVESTISSEMENT Moyenne des loyers encaissés + 759 € + Total des loyers encaissés
Total des capitaux investis
300 000 € SUR 9 ANS (Loyer initial 759 €, revalorisé 0,00%/an)
dans l’opération :
Moyenne des charges locatives - 54 € - Total des charges déductibles 74 589 €
(frais de copropriété, assurances, taxe fonc.) (Charges locatives et d’emprunt)
Taux de rendement net
Signature 11% Mensualité fixe d’emprunt
(assurance décès-invalidité comprise)
- 1 001 € - Amortissement moyen des capitaux
(immob. 30 ans, mobilier 7 ans)
du bail de réduction investis : 9,0%
> =
commercial d’impôts(2) Soit une épargne mensuelle moyenne
investie dans l’opération = 296 €
= Imposition
Réserve d’amortissement :
0%
15 010 €
RÉSIDENCES ÉTUDIANTS
Loyers PHASE DE RENDEMENT PENDANT 9 ANS
garantis Trésorerie moyenne mensuelle Fiscalité
+ Total des loyers encaissés Total des revenus nets
Moyenne des loyers encaissés + 759 €
Récupération (Loyer initial 759 €, revalorisé 0,00%/an) - Total des charges déductibles
de charges et d’impôts :
73 775 €
de la TVA(2) Moyenne des charges locatives - 63 € - Amortissement Taux de rendement net
(frais de copropriété, assurances, taxe fonc.) (dont réserve d’amortissement)
RÉSIDENCES SERVICES SENIORS moyen des capitaux
Soit revenu moyen mensuel net = 696 € investis : 11,0%
= Imposition 2%
Économisez (hors prélèvements fiscaux)
jusqu’à 33 000€ ! (2)
PATRIMOINE IMMOBILIER D’UNE VALEUR DE 228 333 € (HORS PLUS-VALUE POTENTIELLE)
Illustration : Domitys
at
Illustration : Berga & Gonzalez - Architecte : Hardel et Le Bihan Architectes, Michel Guthmann et Nicolas Reymond
LE NON-RESPECT DES ENGAGEMENTS DE LOCATION ENTRAÎNE LA PERTE DU BÉNÉFICE DES INCITATIONS FISCALES. L’ATTENTION DE L’ACQUÉREUR EST ATTIRÉE SUR LES RISQUES AFFÉRENTS À
a
UN INVESTISSEMENT LOCATIF (EX. : NON-RESPECT DES CONDITIONS D’OCTROI DE L’INCITATION FISCALE, Y COMPRIS DES CONDITIONS DE MISE EN LOCATION, ABSENCE DE LOCATAIRE, LOYERS
LE NON-RESPECT DES ENGAGEMENTS DE LOCATION ENTRAÎNE LA PERTE DU BÉNÉFICE DES INCITATIONS FISCALES. L’ATTENTION DE L’ACQUÉREUR EST ATTIRÉE SUR LES RISQUES AFFÉRENTS À IMPAYÉS, ÉVOLUTION DÉFAVORABLE DU MARCHÉ LOCATIF) SUSCEPTIBLES D’ENTRAÎNER LA PERTE DU BÉNÉFICE DES INCITATIONS FISCALES ET/OU LA REMISE EN CAUSE DE L’ÉQUILIBRE FINANCIER
UN INVESTISSEMENT LOCATIF (EX. : NON-RESPECT DES CONDITIONS D’OCTROI DE L’INCITATION FISCALE, Y COMPRIS DES CONDITIONS DE MISE EN LOCATION, ABSENCE DE LOCATAIRE, LOYERS DE L’INVESTISSEMENT. *** Simulation réalisée dans le cadre du régime d’imposition BIC en loueur meublé non professionnel, pour un investisseur dont la TMI est de 14% et l’impôt sur le revenu annuel
IMPAYÉS, ÉVOLUTION DÉFAVORABLE DU MARCHÉ LOCATIF) SUSCEPTIBLES D’ENTRAÎNER LA PERTE DU BÉNÉFICE DES INCITATIONS FISCALES ET/OU LA REMISE EN CAUSE DE L’ÉQUILIBRE s’élève au minimum à 4 883 € ; avec des frais de gestion, d’assurance loyers impayés et de vacance de 0% du montant des loyers ; une taxe foncière équivalente à un mois de loyer ; une revalorisation
annuelle de l’investissement de 0,00% l’an. Financement réalisé avec un prêt amortissable à taux fixe d’un montant de 203 189 € sur 20 ans, remboursable en 240 mensualités de 1 050,81 €, assurances (
s
FINANCIER DE L’INVESTISSEMENT.
incluses. TAEG 2,26%, Coût total 49 005 € intérêts et assurances inclus. La cotisation d’assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie est de 0,36% l’an du capital emprunté pour un capital assuré
**Studio 2406 sous réserve de stock disponible.
à 100 %. Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires. Cette simulation est communiquée à titre informatif ; elle est établie sur la base de taux moyens du marché constatés
au 14/02/2019 pour diverses situations comparables. Cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle. 13
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premier acteur intégré du secteur immobilier, informations sur les dispositifs
engagé envers tous ses clients mais aussi vis-à-vis COLLABORATEURS : fiscaux, un accompagnement pour
de l’environnement et de toute la société. + de 10 000 le financement par Nexity Solutions(c)
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du conseiller réalise un dispositif Nexity me et réserve l’offre de prêt et de l’acte la livraison, l’appartement : déclaration
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programmes neufs Nexity, vous permet de sécuriser vos revenus. Vous optimisez
Nexity vous propose un éventail de solutions et d’offres performantes ainsi la rentabilité de votre bien tout en bénéficiant d’un gain de temps, de
pour chaque étape de votre projet immobilier : de sa concrétisation à conseils de spécialistes ainsi que de garanties en cas d’impayés.
sa gestion sur le long terme.
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Nexity vous garantit de unique et exclusif de
trouver le premier locataire dépannage d’urgence à
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s’engage à vous verser le année qui suit la livraison de Vos questions, nos réponses
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31ème jour, et ce jusqu’à Comment garantir mes revenus locatifs au quotidien(6) ?
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Nexity s’engage à vous verser 100% de vos loyers et de vos charges locatives chaque
mois et sans délai en cas d’impayés ou de loyer partiellement payé, tant que le
locataire est en place.
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votre logement. A défaut, nous vous versons le loyer estimé jusqu’à ce qu’un locataire
soit trouvé, et cela, jusqu’à 6 mois.
17MENTIONS LÉGALES
* L’ensemble des illustrations, photos, vues et représentations tant intérieures qu’extérieures est donné, sont donnés à titre indicatif, non (4) NEXITY-STUDEA : Société Anonyme au capital de 13.175.000 euros – Siège social : 19, rue de Vienne – TSA 10034 – 75801 PARIS Cedex
contractuel. 08 – 342 090 834 RCS PARIS, représentée par son Président et Directeur Général Monsieur Pascal PEDOUX - Carte professionnelle N° CPI
(1) Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés 7501 2016 000 005 503 délivrée par la CCI de Paris-Île-de-France, portant sur les activités de transactions sur immeubles et fonds de
en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2021, un logement neuf dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC commerce et gestion immobilière. Garanties financières : CEGC « Socamab » : 16 rue Hoche, Tour Kupka B – TSA 39999, 92919 La Défense
EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence Cedex. Assurance responsabilité civile professionnelle N° 127.124.674 auprès de MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, dont les
principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. sièges sociaux sont situés 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon 72030 Le Mans CEDEX 9.
Le logement doit être situé en zone dite tendu (zone A, A BIS et B1). Les logements neufs situés en zone B2 et C restent éligibles (toutes (5) Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne
les autres conditions étant par ailleurs remplies) dès lors que le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global. L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de
l’acte de vente définitif signé avant le 31 décembre 2018. Le dispositif PINEL permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12% la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le
si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers
prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôts. d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA . L’attention de l’acquéreur est attirée sur
Le pourcentage de réduction s’apprécie par rapport au coût d’acquisition dans la limite d’un montant de 300 000 € et dans la limite les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions
d’un prix de 5 500 €/m². Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son de mise en location, défaillance de l’exploitant, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte
acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants. La réduction (6) L’offre du mandat Sérénité, réservée aux clients investisseurs des programmes neufs Nexity, est valable à compter du 14/12/2015 sous
d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée dans un réserve de la signature d’un mandat Sérénité avec NEXITY LAMY d’une durée d’un an renouvelable, six mois avant la livraison du bien. Cette
premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son offre inclut les garanties locatives suivantes : versement mensuel du montant garanti (loyers + charges diminués des appels provisionnels
engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. de charges émis par le syndic et des honoraires de gestion du présent mandat) sous réserve de l’existence d’un bail en cours, dès le
Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A premier jour de l’exigibilité du loyer (loyer déterminé par Nexity Lamy selon les critères habituels et objectifs dépendant de chaque marché
du CGI. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment locatif local) et gestion des impayés de loyers (souscription pour le compte du mandant, d’une garantie des loyers impayés en inclusion,
de s’assurer de votre capacité d’emprunt. Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient subrogation du mandataire dans les droits et obligations du mandant y afférents). Ces garanties s’appliquent dès lors que le locataire a été
de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal sélectionné par NEXITY LAMY ou s’il est en place, si le Locataire est à jour du règlement de ses loyers, charges et taxes annexes à la date
concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’ISF …), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui d’effet du mandat de gérance et n’a pas connu d’incidents de paiement (au moins deux termes impayés) au cours des six mois précédant
peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de la date d’effet du mandat de gérance. Cette condition ne sera pas exigée pour tous les baux précédemment assurés au titre d’un contrat de
copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion …). LE NON-RESPECT DES garantie des loyers impayés. Nexity s’octroie la possibilité, en tenant informé le propriétaire, de revoir le montant du loyer si les conditions
ENGAGEMENTS DE LOCATION ENTRAINE LA PERTE DU BENEFICE DES INCITATIONS FISCALES. L’ATTENTION DE L’ACQUEREUR EST ATTIREE de commercialisation ont évolué, compte tenu du marché locatif local avant la signature effective du mandat. Par ailleurs, en cas de défaut
SUR LES RISQUES AFFERENTS A UN INVESTISSEMENT LOCATIF (EX. : NON-RESPECT DES CONDITIONS D’OCTROI DE L’INCITATION FISCALE, de relocation immédiate à la sortie du précédent locataire, Nexity vous indemnise jusqu’à un mois de loyers et charges par année civile au
Y COMPRIS DES CONDITIONS DE MISE EN LOCATION, ABSENCE DE LOCATAIRE, LOYERS IMPAYES, EVOLUTION DEFAVORABLE DU MARCHE prorata du temps d’inoccupation, sous réserve que le bien soit en état de commercialisation et que le loyer corresponde au marché locatif
LOCATIF) SUSCEPTIBLES D’ENTRAINER LA PERTE DU BENEFICE DES INCITATIONS FISCALES ET/OU LA REMISE EN CAUSE DE L’EQUILIBRE local. Ce versement est réalisé sur le compte du client. Il intervient pour chaque lot principal.
FINANCIER DE L’INVESTISSEMENT.
(a) SOLUTIONS CREDIT est un service proposé par NEXITY SOLUTIONS - Société par actions simplifiée au capital de 37.000 € - Siège Social :
(2) Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts 19 rue de Vienne – TSA 50029 - 75801 PARIS Cedex 08 - 491 345 302 RCS PARIS - N*ORIAS 08043629 - Intermédiaire en Opération de
réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2019, un logement neuf compris dans Banque (courtier) figurant sur la liste de l’ACP. NEXITY SOLUTIONS rappelle qu’aucun versement de frais de courtage ne peut être exigé d’un
certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix
de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul (b) NEXITY LAMY - Société par Actions Simplifiée au capital de 219 388 000 euros - Siège Social : 19 rue de Vienne – TSA 10034 – 75801
du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui PARIS Cedex 08 – SIREN 487 530 099 RCS PARIS - Carte professionnelle N°CPI 7501 2015 000 001 224 délivrée par la CCI de Paris-Île-
suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur de-France, portant sur les activités de « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » , « Gestion immobilière », « Prestations
d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière touristiques » et « Syndic de copropriété ». Garanties financières : CEGC « Socamab » : 16 rue Hoche, Tour Kupka B – TSA 39999, 92919
notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt. Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement La Défense Cedex.
immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, (c) NEXITY SOLUTIONS SAS au capital de 37 000 € - 19 rue de Vienne - TSA 50029 - 75801 PARIS Cedex 08 - RCS Paris 491 345 302 –
sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant n°ORIAS 08043629 - Intermédiaire en Opération de Banque (courtier) figurant sur la liste de l’ACP.
l’ISF…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance (d) Offre réservée aux occupants d’un logement neuf construit exclusivement par Nexity (hors résidences gérées et vente en bloc) et dont
propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion... En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir le contrat de réservation est signé avant le 31/01/2020. Prestation proposée par Nexity Logement, SAS au capital de 6 561 944,00€
des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de - 19 rue de Vienne - TSA 60030 - 75801 Paris Cedex 08 - RCS Paris 399 381 821, en partenariat avec Europ Assistance, SA au capital
la récupération de TVA le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial de 23 601 857 €, entreprise régie par le Code des Assurances, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 451 366 405, sise
peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence. LE NON RESPECT DES ENGAGEMENTS DE 1promenade de la Bonnette - 92230 Gennevilliers - n°ORIAS 07029463, gratuite pendant l’année suivant la livraison pour le propriétaire
LOCATION ENTRAINE LA PERTE DU BENEFICE DES INCITATIONS FISCALES. L’ATTENTION DE L’ACQUEREUR EST ATTIREE SUR LES RISQUES et le locataire occupant le bien concerné, optionnelle et payante les années suivantes. Ce service ne se substitue pas aux garanties liées à
AFFERENTS A UN INVESTISSEMENT LOCATIF (EX. : NON-RESPECT DES CONDITIONS D’OCTROI DE L’INCITATION FISCALE, Y COMPRIS DES l’acquisition d’un logement neuf. Le détail des conditions peut être consulté sur www.nexity.fr.
CONDITIONS DE MISE EN LOCATION, DEFAILLANCE DE L’EXPLOITANT, LOYERS IMPAYES, EVOLUTION DEFAVORABLE DU MARCHE LOCATIF)
SUSCEPTIBLES D’ENTRAINER LA PERTE DU BENEFICE DES INCITATIONS FISCALES ET/OU LA REMISE EN CAUSE DE L’EQUILIBRE FINANCIER (e) Pour l’achat d’un logement neuf dans le cadre d’un investissement, NEXITY Solutions vous propose l’établissement de votre déclaration
DE L’INVESTISSEMENT. d’impôt sur le revenu incluant les revenus fonciers de votre nouveau bien par un expert-comptable. Un expert-comptable prend en charge
la demande sous 48 H. La prestation proposée est de 480 € TTC. Elle inclut la déclaration d’impôt sur le revenu ainsi que la déclaration
(3) Prêt à Taux 0% octroyé pour l’achat ou la construction, en résidence principale, d’un logement neuf dans une résidence aux normes des revenus fonciers pour un bien. Le prix par bien supplémentaire est de 150 €. Prestation proposée par Nexity Solutions, en partenariat
thermiques en vigueur, sous conditions. Le Prêt à Taux 0% est réservé aux personnes physiques qui n’ont pas été propriétaires de leur avec la Compagnie Fiduciaire, à tous les clients investisseurs dans le neuf ayant signés un contrat de réservation jusqu’au 31/12/2019.
résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt, dans la limite d’un plafond de ressources. Le montant et NEXITY SOLUTION SAS au capital de 37 000 € -19 rue de Vienne - TSA 50029 - 75801 PARIS Cedex 08 - RCS Paris 491 345 302 – n°ORIAS
la durée du Prêt à Taux 0% varient en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer. Les ressources de 08043629 - Intermédiaire en Opération de Banque (courtier) figurant sur la liste de l’ACP, en partenariat avec Compagnie Fiduciaire, SA
l’acquéreur sont également prises en compte pour la durée du remboursement. au capital de 7 000 000 €, 9 Allée Serr 33100 BORDEAUX, immatriculée au RCS de Bordeaux, sous le numéro 320 153 984 C – n°TVA
Intracommunautaire : FR 71 320 153 984, inscrite au tableau de l’Ordre des Experts-Comptables de la région Bordeaux - Aquitaine -
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Crédits photos : iStock - GettyImages - Shutterstock - Crédits visuel de couverture : Marseille - Art’Chipel - Illustration : Kréaction - Architecte : OXO Architecte. Nexity. Février 2019.Vous pouvez aussi lire
