Loi Alur : les nouvelles mesures

Loi Alur : les nouvelles mesures
Décembre 2014

La loi Alur sur l'immobilier instaure d'importants
changements pour les locataires et les propriétaires. Le détail
des modifications issues de cette loi.

Après l'encadrement des loyers dans certaines zones urbaines, le
Gouvernement a introduit d'autres mesures en faveur des
locataires ainsi que des modifications dans le fonctionnement des
copropriétés. C'est l'objectif de la loi pour l'accès au logement et
un urbanisme rénové, dite loi Alur, qui réforme en profondeur le
droit du logement français.

La loi Alur a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014.
Toutefois, les mesures qu'elles instaurent ne sont pas encore
toutes entrées en application.

     Entrée en vigueur de la loi Alur
           Vote et publication
           Date d'application
     Encadrement des loyers
           Nouveaux contrats de bail
           Complément de loyer exceptionnel
           Renouvellement de bail
     Délai de préavis
     Contrat de bail type
     Garantie universelle des loyers
     Pénalités de retard de loyer
     Restitution du dépôt de garantie
     Frais d'agence
     Délais de prescription
     Trêve hivernale
     Réforme des agents immobiliers
     Marchands de listes
     Syndics de copropriété

Entrée en vigueur de la loi Alur

Vote et publication

Voté par l'Assemblée nationale début 2014, le texte a ensuite été adopté par le Sénat le 31
janvier 2014. Toutefois, les dispositions votées par le Sénat comportaient certaines divergences
avec le texte adopté par l'Assemblée. Par conséquent, une commission mixte paritaire a dû
élaborer un texte de compromis que le Parlement a finalement adopté après un vote du Sénat le
20 février 2014.

Suite à un recours de députés et de sénateurs contre le texte, ce dernier a été examiné par le
Conseil constitutionnel qui, par une décision du 20 mars 2014, a validé les grandes mesures
prévues par la loi Alur en les estimant conformes à la Constitution française.

La loi Alur a ainsi été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Elle prend l'appellation
officielle de loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Vous pouvez télécharger le texte intégral de la loi Alur en ligne.

Date d'application

Alors que certaines dispositions de la loi entrent dès maintenant en vigueur (comme, par
exemple, le plafonnement des frais d'agence, le prolongement de la trêve hivernale ou la
réduction des délais de prescription applicables aux loyers impayés et aux charges), d'autres
doivent encore attendre des décrets d'application pour devenir effectives. Ces textes sont
actuellement en cours de rédaction et devraient normalement être publiés au Journal officiel
dans les semaines à venir. Parmi les nouvelles mesures en attente d'être appliquées figurent
notamment celle portant sur l'encadrement des loyers ainsi que la création d'un contrat de bail
type par décret (voir plus bas pour connaitre le détail de ces nouveaux dispositifs).

L'application de certaines dispositions de la loi sera par ailleurs différée dans le temps. C'est le
cas notamment de la mise en place de la garantie universelle des loyers, censée n'être
applicable qu'en 2016.

Encadrement des loyers
Dans le droit fil des dernières mesures, la loi Alur prévoit de mettre en place un observatoire des
loyers dans les zones "tendues" afin de fixer des plafonds géographiques. Si le loyer dépasse ce
plafond au moment du renouvellement du bail, le locataire pourra saisir la commission de
conciliation.

À partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des
loyers, le préfet de département prendra chaque année un arrêté qui fixera, pour chaque
catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers :

     un loyer médian de référence calculé à partir du « stock » de tous les loyers existants, ce
     qui le placera d'emblée très en-dessous du niveau auquel les logements sont aujourd'hui
     loués ou reloués dans la zone concernée

un loyer médian de référence majoré, dont le niveau sera fixé chaque année, par décret,
     sur chaque territoire et qui ne pourra excéder 20 % au-dessus du loyer médian de
     référence, ce qui créera l'intervalle de fixation libre des loyers
     un loyer médian de référence minoré, inférieur de 30% au loyer médian. En deçà de ce
     niveau, le propriétaire pourra demander une réévaluation du loyer.

A titre expérimental, ces nouvelles règles d'encadrement des loyers doivent d'abord être
appliquées à Paris à compter de 2015. Par la suite, d'autres agglomérations pourront adopter
ces mesures lorsqu'elles seront prêtes à les mettre en place.

Voir les zones Duflot d'encadrement des loyers

Nouveaux contrats de bail

Le loyer hors charges fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne
pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Le loyer médian et le loyer médian majoré
devront figurer dans le bail, pour l'information du locataire.

Complément de loyer exceptionnel

Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu'il faudra justifier
dans le bail (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelle), le contrat pourra déroger à
ce plafond en imputant au loyer un complément de loyer exceptionnel.

Dans ce cas, le locataire disposera, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité
de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. Cette demande
comprendra nécessairement, en premier lieu, une phase amiable formalisée par une tentative de
conciliation. Une fois ces démarches effectuées et en cas d'échec de la phase amiable, la
demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la
diminution du complément de loyer.

Renouvellement de bail

Lors du renouvellement d'un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une
zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra
entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer
médian de référence majoré.

Est également créé, a contrario, la faculté pour le bailleur d'introduire un recours en réévaluation
du loyer si le loyer jusqu'alors appliqué est inférieur au loyer médian de référence minoré, avec
une possibilité d'étalement de la hausse pour le locataire.

Le locataire ou le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer à son
cocontractant au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

En cas de désaccord entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de
règlement du litige devant de la commission départementale de conciliation. Ensuite, en cas
d'échec de la procédure de conciliation, il sera possible de saisir le juge.

Cet encadrement devrait dans un premier temps être limité à la seule agglomération
parisienne.

Délai de préavis
Dans les zones tendues, le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail sera réduit à
un mois, contre trois mois habituellement. Ces zones tendues concernent les villes à forte
demande de logements (Paris par exemple) et dans lesquelles les propriétaires ont peu de
difficultés pour retrouver un locataire après le départ du précédent.

La loi permet désormais aux personnes qui touchent l'AAH de bénéficier du délai de préavis
réduit à un mois pour les baux de location signés à compter du 27 mars 2014.

Il en va de même pour toutes les personnes dont l'état de santé, constaté par un certificat
médical, justifie un changement de domicile. Mais pour les baux signés avant le 27 mars 2014,
seules les personnes âgées de plus de 60 ans peuvent bénéficier de cette mesure (dans les
mêmes conditions).

Contrat de bail type
La loi Alur prévoit l'instauration d'un modèle de contrat de location type. Les contrats de bail
nouvellement rédigés devront obligatoirement respecter le contenu de ce modèle. Pour autant, il
sera toujours possible de rajouter certaines clauses. Pour en savoir plus, voir le modèle de
contrat de location type qui entrera en vigueur après la publication d'un décret d'application à
venir.

Garantie universelle des loyers
La loi Alur prévoit de créer une garantie universelle des loyers (GUL) pour l'ensemble du parc
privé (location nue et meublée) et des bailleurs (particuliers et personnes morales). Son
financement devrait résulter du prélèvement d'un pourcentage du loyer, de l'ordre de 1 ou 2 % de
son montant, payé de façon égale par le propriétaire et le locataire.

Cette garantie universelle des loyers était à l'origine destinée à remplacer le cautionnement d'ici
au 1er janvier 2016. Toutefois, ce système a été allégé suite aux discussions à l'Assemblée
nationale. Le texte adopté en janvier 2014 par les députés prévoit que les propriétaires auront le
choix entre le dispositif de la GUL et celui applicable au cautionnement.
Naturellement, pour que le propriétaire puisse bénéficier de la GUL, il ne devra pas avoir
demander un cautionnement à son locataire.

Cette GUL ne serait destinée finalement qu'à certains publics.

Pénalités de retard de loyer
La loi prévoit que le propriétaire et le locataire pourront prévoir dans le contrat de bail que les
retards de loyers pourront donner lieu au paiement de pénalités de retard pouvant aller jusqu'à
30 % du montant du loyer.

Restitution du dépôt de garantie
La loi prévoit actuellement un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés pour
que le propriétaire restitue le dépôt de garantie versé par le locataire. La loi Alur prévoit de
réduire ce délai à un mois dès lors que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux
d'entrée. A défaut de restitution dans les délais légaux, le propriétaire pourrait subir une pénalité
de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard.

Frais d'agence
Quand un agent immobilier intervient lors de la location d'un bien, le montant de ses honoraires
se trouve désormais mieux encadré (voir ainsi les règles de calcul des frais d'agence en cas de
location). Depuis le 15 septembre 2014, le montant des frais d'agence est en effet plafonné par
décret. La réglementation fixe désormais une limite maximale de prix fixée à partir de la surface
habitable du logement loué. Voir ainsi les plafonds des frais d'agence pour plus d'informations
sur les nouvelles règles de calcul applicables.

En outre, le locataire ne doit payer que sa part des frais de rédaction du bail, de visite du
logement, de constitution de dossier et de l'état des lieux. Ces coûts seront partagés par moitié
entre locataire et bailleur.

Délais de prescription
La loi a modifié les délais de prescription applicables en matière de paiement des loyers
impayés ou des charges. Alors qu'auparavant, le délai pour réclamer ces sommes était fixé à 5
ans, il est désormais réduit à 3 ans. En outre, le délai passe à 1 an en ce qui concerne la
réévaluation annuelle du loyer en fonction de l'IRL.

Trêve hivernale
La trêve hivernale, pendant laquelle les locataires faisant l'objet d'une mesure d'expulsion ne
peuvent pas être expulsés d'un logement, est actuellement fixée chaque année du 1er novembre
au 15 mars. La loi Alur prévoit de prolonger cette durée annuelle jusqu'au 31 mars.

Réforme des agents immobiliers
La formation des agents immobiliers serait renforcée avec la création d'un conseil national de la
gestion immobilière et la rédaction d'un code de déontologie.

Marchands de listes
Depuis longtemps dans le viseur des pouvoirs publics, souvent à juste titre, les "marchands de
liste" seront soumis à des obligations supplémentaires. Ils devront notamment détenir un mandat
exclusif sur les biens qu'ils proposent à leurs clients.

Syndics de copropriété
La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toutes les autres prestations seront
réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l'objet d'une facturation supplémentaire en
dehors du forfait annuel.

En outre, l'ouverture d'un compte séparé au nom de la copropriété sera obligatoire.

                                                                         Réalisé en collaboration avec des
                                                            professionnels du droit et de la finance, sous la
                                                                      direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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