Marché locatif Ile-de-France - Savills
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France – T2 2021
S P OT L I G H T
Marché locatif
Savills Research
Ile-de-France
Unsplash - Photo by Florian Olivo - La Défense
Les tendances et les perspectives du marché locatif de bureaux
Spotlight - Bureaux - T2 2021
EN BREF : CONTEXTE ECONOMIQUE
QUE S’EST-T-IL PASSÉ SUR LE MARCHÉ ? CROISSANCE DÉMASQUÉE
765 560 m² 23 Les prévisions de nécessaires, favorisant
La demande placée Les transactions croissance de l’économie pour la première fois
en Ile-de-France > 5 000 m² en Ile-de-France française sont bonnes depuis longtemps un
depuis le 1er janvier depuis le 1er janvier
et ont été régulièrement début de tensions sur
révisées à la hausse pour les salaires. Celles-ci,
se situer aujourd’hui, ajoutées aux difficultés
selon les organismes, observées sur les
entre +6,0 et +6,25% pour approvisionnements des
l’ensemble de l’année entreprises, entrainent
2021. une reprise de l’inflation,
12 qui devrait toutefois
+14% transactions à la même
évolution annuelle période l’an passé La quatrième rester contenue à 2% pour
vague épidémique et 2021.
l’instauration du passe
sanitaire n’ont pas cassé
le mouvement de reprise 1,9%
4 003 000 m² économique initié avant
L’offre immédiate en 7,3% l’été.
Ile-de-France en fin de Le taux de vacance en
Hausse de l’inflation
trimestre Ile-de-France
6% (résultats
provisoires à fin
août 2021)
Croissance du PIB
français estimée L’environnement
pour 2021 est donc favorable
+34% 5,5% à la consommation
à la même période des ménages, moteur
évolution annuelle l’an passé
traditionnellement
Cette amélioration de essentiel de l’économie
la conjoncture se traduit française. L’Insee prévoit
directement sur le front que la consommation
Le T2 2021 est venu confirmer les signes d’une reprise, de l’emploi. De mai à aura rattrapé à la fin
juillet 2021, le nombre de l’année en cours
du marché locatif de bureaux en Ile-de-France. de chômeurs a reculé son niveau d’avant-
de 267 000 personnes, crise. Cette reprise sera
Avec près de 765 560 m² commercialisés depuis le ce qui permet de se favorisée par le surplus
rapprocher du niveau de d’épargne des ménages,
début de l’année, la demande placée en Ile-de-France la fin 2019. estimé à 157 milliards
enregistre une hausse annuelle de 14%. d’euros, accumulé entre le
début de la pandémie et
Vingt-trois grandes transactions ont été signées, dont 8% la fin juin 2021.
huit au deuxième trimestre, portant sur un volume total Au-delà de 2021, la
de 222 710 m². Taux de chômage
croissance de l’économie
française devrait
au deuxième progressivement revenir à
Toujours en hausse, les surfaces vacantes s’élèvent à trimestre 2021
des niveaux plus sages.
près de 4 millions de m² (+34% en tendance annuelle),
portant le taux de vacance à 7,3% en Ile-de France. Certains secteurs
d’activité sont
Les valeurs locatives en Ile-de-France n’ont connu que désormais en difficulté
pour concrétiser les
des réajustements très limités. embauches qui leurs sont
savills.com/research 2
Spotlight - Bureaux - T2 2021
Vers une reprise du marché locatif ?
Demande placée : Tourner la page
Après un début d’année en demi-teinte, la tendance s’affirme : le deuxième trimestre 2021 est
venu confirmer les signes d’une stabilisation du marché locatif de bureaux en Ile-de-France. La
page Covid-19 n’est pas encore tournée, mais les signes de la reprise sont là !
L’an passé, l’effondrement du marché consécutif
à la mise en place des mesures de confinement Evolution de la demande placée en Ile-de-France
avait conduit à un T2 2020 catastrophique. Un 3 000
an plus tard, la situation a profondément évolué Légende T1 T2 T3 T4
et le marché des bureaux en Ile-de-France Moyenne décennale:
semble se refaire doucement une santé après ce 2 500 2 269 339 m²
choc sans précédent. Avec près de 765 560 m²
commercialisés au 1er semestre 2021, la
demande placée en Ile-de-France enregistre 2 000
une hausse annuelle de 14%. Ce volume reste
Milliers de m²
toutefois modeste, loin des résultats enregistrés
avant la crise sanitaire : en dépit d’un évident
1 500
rebond annuel, la demande placée reste inférieure
de -25% à la moyenne décennale (sur les six
premiers mois de l’année).
1 000
La tendance haussière a pris de l’ampleur mais
demeure encore fragile au terme du T2 2021. La
seconde moitié de l’année sera décisive. Si les 500
commercialisations se poursuivent sur le même
rythme durant le second semestre, l’année 2021
pourrait faire figure d’année de transition 0
pour le marché locatif de bureaux en Ile-de- 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
France.
Source Savills Research - Immostat
Tous les segments de surface participent à cette à la même période l’an passé, pour un volume m² : la réduction des surfaces prises à bail
dynamique haussière : +28% pour les petites proche de 217 000 m². L’amélioration est plus peut être analysée comme le signe d’un souci
transactions (moins de 1 000 m²), +10% pour les que significative, d’autant qu’aucune prise à bail de rationalisation des espaces de travail et de
surfaces intermédiaires (entre 1 000 et 5 000 m²) exceptionnelle n’a faussé la lecture du marché réduction des coûts immobiliers. Le télétravail
et enfin 3% pour les grandes transactions cette fois-ci (prise à bail des 126 000 m² de commence à être plébiscité par la majorité des
(supérieures à 5 000 m²). Signe rassurant quant The Link par Total au T1 2020). Au contraire, salariés, au point que certaines entreprises
à la capacité des entreprises à se projeter c’est une série de signatures portant sur des envisagent de conserver à l’avenir une partie de
dans l’avenir malgré les risques économiques surfaces comprises entre 5 000 et 10 000 m², leurs salariés dans cette configuration.
et sanitaires, la reprise de l’activité en grandes et montant au maximum jusqu’à 28 000 m², qui a
transactions se confirme et s’amplifie. Au cours animé le marché. La reprise du marché locatif en Île-de-France
du S1 2021, vingt-trois grandes transactions se traduit différemment selon les secteurs
ont été signées, dont huit au T2, portant sur un Le retour des grands utilisateurs sur le marché géographiques. Dans la Capitale, la demande
volume total de près de 222 710 m². Ce résultat est manifeste. Cependant, les prises à bail placée est en hausse de 24%. Les petites
est à comparer aux douze signatures enregistrées sont plus modestes en termes de volume de surfaces occupent le cœur du marché (58%)
pour un volume commercialisé de 175 500 m²
(+58% en évolution annuelle). Le segment des
Répartition de la demande placée par tranche de surface
transactions intermédiaires affiche également
des couleurs retrouvées, en progression annuelle
de 37%. En revanche, l’activité marque le pas
sur le segment des grands utilisateurs : la ville
41% 30% 29% centre ne compte que trois signatures de plus de
5 000 m², dont une signée au deuxième trimestre
et localisée dans le secteur Paris 12-13 pour une
surface de 6 400 m².
Transactions Transactions entre Transactions
< 1 000 m² 1 000 et 5 000 m² > 5 000 m²
Source Savills Research - Immostat
3
Spotlight - Bureaux - T2 2021
Demande placée par secteur géographique et tranche de surface décennale (sur les six premiers mois de l’année) ...
350
un résultat plus qu’encourageant compte tenu du
Evolution
Légende < 1000 m² 1000 m² - 5000m² > 5000 m² annuelle contexte économique !
300
La Deuxième Couronne n’est pas en reste :
c’est également le dynamisme des grands
250 utilisateurs qui soutient la progression du
marché (41% en un an). Au T2, trois transactions
sont venues compléter le tableau : Orano a pris à
200
Milliers de m²
+24% +57% +62% bail 7 200 m² à Montigny-le-Bretonneux, tandis
qu’Aldi (8 700 m²) et Inéo Systrans (5 600 m²) ont
150 choisi Villepinte.
-9%
En Première Couronne, il sera plus difficile de
100 -42% parler de reprise tant le secteur demeure à la
peine : l’activité transactionnelle y a chuté de -9%
50 en un an. L’accélération des commercialisations
au T2 est insuffisante pour combler le retard pris
en début d’année. Seule la Première Couronne Est
0 affiche un dynamisme relatif par rapport à l’an
dernier (+21%), en partie grâce à la prise à bail de
S1-20
S1-21
S1-20
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5 000 m² de la BPI à Fontenay-sous-Bois au T1. En
Paris La Défense Croissant Première Deuxième
Première Couronne Nord, l’activité est en recul
Ouest Couronne Couronne de -6%. Les segments des petites et moyennes
surfaces pénalisent lourdement le marché alors
À l’inverse de Paris dont le dynamisme repose Le quartier d’affaires de La Défense fait que les grands utilisateurs semblent sortir de leur
sur les petits gabarits, la remontée du marché également preuve d’un fort dynamisme, avec torpeur. La SCNF s’est positionnée sur 6 500 m²
de la périphérie Ouest, 35% en un an, doit 91 500 m² commercialisés en six mois. Le marché au sein de l’immeuble Evidence au T1 tandis que
beaucoup au regain de dynamisme des grands est à considérer à travers le nombre de transactions l’Ecole de Management de Normandie a jeté son
utilisateurs : au total, huit transactions ont été > 5 000 m² (4 depuis le début de l’année contre 2 en dévolu sur 14 000 m² dans l’immeuble H2B. C’est
signées depuis le début de l’année, dont deux au T2. 2020). Il reflète un nouveau regain d’intérêt des en Première Couronne Sud que le repli est le
Il s’agit là d’un vrai plébiscite pour ces destinations grands utilisateurs pour ce secteur. L’activité plus impressionnant : après un T1 au point mort,
proches de Paris, de mieux en mieux desservies en transactionnelle est également plus solide sur les l’activité a accéléré au T2, mais est restée loin des
transport dans le cadre du Grand Paris et dont les petites et moyennes surfaces, (respectivement 33% résultats enregistrés avant la crise sanitaire, avec à
valeurs locatives restent à des niveaux maîtrisés. et 23%). Alors que ce quartier d’affaires demeurait peine 16 000 m² commercialisés en six mois (-33%
en dessous de son potentiel, l’activité de ce début en un an).
2021 progresse 5% par rapport à la moyenne
Offre immédiate : Au-dessus des 4 millions
Le seuil symbolique des 4 millions de m² de bureaux vacants a été franchi en Ile-de-France,
portant le taux de vacance régional à 7,3%.
Evolution de l’offre immédiate en Ile-de-France
Légende Seconde main Neuf ou restructuré Taux de vacance
Parallèlement à la hausse de l’activité
transactionnelle, l’offre immédiate poursuit sa 7,3%
consolidation. Il faut regarder près de six ans en
arrière, soit début 2015, pour retrouver un volume
équivalent.
À la fin du T2 2021, les surfaces vacantes
Millions de m²
s’élèvent à plus de 4 millions de m². Il est évident
que la tendance haussière se poursuit mais sur un
rythme moins soutenu que précédemment : +34%
en évolution annuelle contre +6% en évolution
trimestrielle. La consolidation se poursuit, mais
sur un tempo plus modéré.
La reconstitution de l’offre s’est faite avant tout par
l’addition de surfaces neuves (+79% en tendance
annuelle contre +23% pour les disponibilités
de seconde main). Avec un volume inédit qui a
savills.com/research 4
Spotlight - Bureaux - T2 2021
quasiment doublé en un an, l’offre de Grade A
totalise plus d’un million de m² et sa part dans Offre immédiate par secteur géographique
l’offre immédiate grimpe à 30%. Légende Offre immédiate au T2 2020 Offre immédiate au T2 2021
Evolution
annuelle
Malgré de profondes disparités géographiques, le
+19% 0%
rebond de l’offre immédiate est généralisé à la
quasi-totalité des secteurs géographiques en
Ile-de-France. +73%
+48%
Dans Paris intra-muros, les surfaces vacantes ont
progressé de 73%, sous l’impulsion des secteurs
QCA et PCO où les disponibilités atteignent
respectivement 306 000 m² (+117% en un an) et
m²
131 000 m² (+96%). Malgré cette évolution, le taux +130%
de vacance moyen de la Capitale demeure sous les
5%. À titre indicatif, le taux de vacance du QCA au
T2 2021 s’élève à 4,4%.
À cette offre conventionnelle de bureaux
viennent s’ajouter les surfaces en coworking
et l’offre « grise », composée de bureaux en
sous-location. Ces deux phénomènes touchent
particulièrement Paris intra-muros où le marché
« gris » est en forte hausse, bien que sa part de
marché soit difficilement quantifiable. Dans un Paris La Défense Croissant Première Deuxième
environnement de marché demeurant incertain, Ouest Couronne
-3.8%Couronne
les entreprises plébiscitent ces solutions, qui
présentent de nombreux avantages en termes de
flexibilité, de services proposés et de réduction
Offre immédiate et future en Ile-de-France
Légende
des coûts locatifs.
Offre immédiate Livrable en 2021 Livrable en 2022 Livrable en 2023
En périphérie également, l’offre immédiate est
en progression. Le Croissant Ouest voit son offre 4 003 000 m²
immédiate grimper de 19% et son taux de vacance
moyen monter jusqu’à 12,3%. Le pic de vacance
en Ile-de-France est observable sur le secteur
566 900 m²
Péri-Défense (Croissant Ouest), où le taux grimpe
à 18,3%. 770 400 m²
Cette évolution des disponibilités se vérifie
686 300 m²
également en Première Couronne (+48%) où le
taux de vacance moyen en Première Couronne
atteint 9,7%.
Cette tendance haussière est encore plus marquée
sur La Défense (+130%). Dans le quartier d’affaires Taux de vacance par secteur géographique
la Défense, la vacance atteint désormais 12,8% Paris La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne
alors qu’elle n’était que de 5,6% l’an passé.
Seule une petite partie de la Deuxième Couronne 12,8%
échappe à cette tendance haussière, les
lancements en blanc d’opérations immobilières y 12,3%
demeurant comparativement plus rares.
9,7%
5,3%
4,9%
Source Savills Research - Immostat
5Spotlight - Bureaux - T2 2021
ET DEMAIN ?
Loyers : Réajustement ponctuel 1 Bien que le deuxième
trimestre ait donné des
À l’issue du T2 2021, force est de constater que les valeurs locatives, signes plutôt positifs quant
pour le marché du neuf comme pour le marché de seconde main se à la santé du marché, avec
sont globalement maintenues dans une fourchette haute. une remontée notable de
l’activité transactionnelle,
La résistance des loyers de bureaux en Ile-de- sur-Seine, marché plus cher que celui de Levallois- il n’en reste pas moins que
France est notable dans la majorité des secteurs. Perret, le loyer moyen a logiquement grimpé. la fin de l’année 2021 reste
Dans un environnement de marché où l’offre se En Première Couronne également, les loyers de difficilement lisible en raison
consolide (+34% en un an) et l’activité transactionnelle bureaux subissent des variations très modérées, que d’un contexte sanitaire
retrouve des couleurs (+14%), les loyers enregistrés au ce soit sur le marché du neuf ou du seconde-main. instable. Le volume de la
T2 2021 sont restés relativement stables. Elément notable : la bonne tenue du marché en demande placée restera
Première Couronne Est se reflète dans la progression probablement limité, autour
Dans Paris, la variation des valeurs prime reste des valeurs de seconde main à 245 €/m²/an, soit +18% des 1,6 million / 1,7 million
anecdotique pour la majorité des arrondissements. en un an. de m², faisant de cette
En dépit d’une légère correction, le loyer prime se année 2021 une année de
maintient dans une fourchette haute, à 910 €/m²/an Le repli des valeurs de commercialisation, attendu transition.
pour le secteur QCA. L’intérêt pour les immeubles consécutivement à la crise sanitaire, est donc resté
de qualité, bien localisés, ne faiblit pas de la part
des sociétés qui souhaitent s’implanter dans
des actifs bénéficiant de toutes les prestations
plutôt limité : l’ajustement se faisant davantage
grâce aux mesures d’accompagnement concédées
par les bailleurs à l’avantage des preneurs.
2 Concernant les valeurs
locatives, l’écartèlement
des loyers entre le neuf
-3.8%
nécessaires au temps passé en « présentiel ». Sur le En Ile-de-France, le niveau moyen des mesures et le seconde-main
marché de seconde main, les valeurs locatives restent d’accompagnement progresse pour atteindre 23,9 % risque de se maintenir
également élevées (à 646 €/m²/an pour le QCA). au T2 2021. Ces franchises de loyers plus généreuses à des niveaux élevés
varient considérablement en fonction du marché au cours des prochains
En périphérie, une logique similaire prévaut malgré ciblé, de la qualité de l’actif, de la taille de la surface mois. L’hétérogénéité
quelques disparités. Dans le Croissant Ouest, les ou encore de la durée d’engagement. Les transactions des situations entre
valeurs prime n’ont subi que des réajustements supérieures à 5 000 m² continuent ainsi à bénéficier immeubles et entre secteurs
mineurs, à l’exception du marché Neuilly-Levallois en d’un accompagnement plus important par rapport aux géographiques restera forte.
forte progression (à 621 €/m²/an, soit +22% en un an). autres tranches de surfaces.
La majorité des signatures ayant été actée à Neuilly-
3 Les questionnements
autour des conditions
de vie et de travail
occasionnée par la crise
Les valeurs locatives par secteur géographique sanitaire interrogent l’avenir
Légende du bureau, mais aussi plus
Loyer prime T2 2021 - T2 2020 largement celui des espaces
Loyer moyen seconde-main T2 2021 - T2 2020 résidentiels et urbains.
Incontestablement, le
bureau a encore un très bel
avenir, comme l’ont révélé
les nombreuses enquêtes
et sondages d’opinion. Mais
nul doute que les nouvelles
formes du « bureau de
demain » devront tenir
compte d’une diversité
€/m²/an
grandissante d’usages, afin
d’accorder aux salariés
la place de s’épanouir
professionnellement.
Ces préoccupations sont
aujourd’hui au cœur des
métiers de l’immobilier.
Paris La Défense Croissant Première Deuxième
Ouest Couronne Couronne
Source Savills Research - Immostat
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Couverture : Photographie réalisée par Stefan Tuchila
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Director Of Research Department Analyst
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