Observatoire des directions immobilières - Janvier 2010
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Observatoire des directions immobilières Janvier 2010
Sommaire • La fonction immobilière aujourd'hui : un nouveau management de la valeur 6 • Une nouvelle composante de la stratégie d'entreprise 12 • Et après ? De nouveaux défis pour la direction immobilière 18 • Méthodologie et structure de l'échantillon 22 2 Observatoire des directions immobilières
Editorial Janvier 2010 Pour cette première édition de l’observatoire des directions immobilières, le département Real Estate d'Ernst & Young, en collaboration avec l'ADI (Association des directeurs immobiliers), vous propose une analyse des pratiques et de l’évolution de la fonction immobilière en entreprise. Au cours des dix dernières années, la gestion de l’immobilier s’est profondément transformée — que ce soit par un recours accru à l’externalisation, par la recherche d’une meilleure valorisation ou bien la financiarisation et la professionnalisation de l’immobilier. On trouve, au cœur de ces enjeux, des femmes et des hommes qui portent la fonction immobilière dans l’entreprise. Leur rôle a significativement évolué, parallèlement à une prise de conscience générale de l’importance de l’immobilier d’exploitation dans l’entreprise. Aussi sommes-nous heureux de vous présenter un état des lieux de la fonction immobilière dans l’entreprise : comment a-t-elle évolué ? Quelles sont les attributions d’un responsable de l’immobilier d’entreprise ? Quelles sont ses contraintes ? Quelle place lui est assignée dans une organisation en perpétuel mouvement ? Pour ce faire, Ernst & Young a recueilli le témoignage de près d’une centaine de directeurs immobiliers ou professionnels exerçant la fonction immobilière en entreprise. Les résultats de l’étude font apparaître tout le chemin parcouru depuis 10 ans : plus d’une direction immobilière sur deux déclare désormais être rattachée à la direction générale de l’entreprise, tandis que 22% le sont à la direction administrative et financière et 15,5% au secrétariat général. Nous tenons à remercier tous les directeurs immobiliers qui ont répondu à notre enquête. Leurs témoignages, sources d’informations précieuses pour comprendre et analyser la situation, les moyens et les perspectives de cette fonction, donnent vie aux résultats que nous vous invitons à découvrir. Nous remercions notamment pour leurs témoignages : • Jean-Marc Castaignon, Directeur de l'Immobilier d'Exploitation de la Société Générale ; • Christian Cléret, Directeur immobilier du Groupe La Poste, Directeur Général de Poste Immo ; • Michel Grossi, Responsable de la gestion du patrimoine de BNPP ; • Bernard Haas, Vice-président de l'ADI ; • Jean-Marc Roger, Directeur Immobilier de la SNCF ; Nous vous souhaitons une excellente lecture. Magali Serror Fienberg Joël Rouach Jean-Roch Varon Avocat Directeur, Ernst & Young Avocat, Ernst & Young Associé, Responsable Société d'Avocats Société d'Avocats Département Real Estate
« Etre un chef d’orchestre pour la valeur »
Jean-Marc Roger La Direction de l’Immobilier d’une grande entreprise comme
Directeur Immobilier de la SNCF la SNCF assure un ensemble de fonctions immobilières dites
"utilisatrices", au sein d’une entreprise où l’immobilier n’est pas
le cœur de métier. Le métier de Directeur Immobilier est très
différent de celui exercé dans une foncière ou chez un promoteur.
Dans les grandes entreprises, la fonction que j’occupe est assez
récente, nous sommes quelques uns à nous être d’ailleurs
beaucoup impliqués pour la faire reconnaître et la développer.
Au sein des entreprises, la fonction immobilière est toujours
plurielle et recouvre différentes formes et appellations (Direction
Immobilière, Services Généraux, Services des Bâtiments, Direction
du Patrimoine…). A la SNCF, la Direction de l’Immobilier existe
en tant que telle depuis 2006. Aujourd’hui, la crise entraîne
une accélération des opérations d’optimisation pour réduire
les coûts de mise à disposition du parc immobilier dont l’entreprise
a besoin. Il nous faut réduire les budgets. La financiarisation
de la gestion immobilière s’accroît. Le métier évolue et prend
une forte connotation juridique et financière.
L’immobilier se veut centre de profits, créateur de valeur pour
l’entreprise : nous travaillons en lien étroit avec la Direction
de la Stratégie et des Finances de la SNCF, à laquelle la Direction
de l’Immobilier a récemment été rattachée.
Autre particularité, une Direction de l’Immobilier fait travailler
ensemble des personnes de divers horizons et aux profils
très différents (juristes, commerciaux, techniciens, financiers,
gestionnaires…). Le Directeur de l’Immobilier est un chef
d’orchestre qui doit faire "jouer" en bonne harmonie
des compétences très variées, des cultures parfois antagonistes.
Enfin, il faut reconnaître que le Directeur Immobilier est très
généralement mieux perçu et "reconnu" en externe qu’en interne
où il est porteur de contraintes car il a des objectifs de maîtrise
des coûts qui modèrent souvent, contredisent parfois, les désirs
des services de l’entreprise. C’est un aspect du métier qu’il faut
savoir appréhender !
4 Observatoire des directions immobilièresEnseignements majeurs
Les missions des directions • Les directions immobilières ont majoritairement externalisé
les fonctions liées à l’expertise des bâtiments (c’est le cas
immobilières : l’externalisation pour 66,5% des répondants), l’architecture (64,5%),
la commercialisation/programmation (41%), et le « space
au service de la valorisation planning » (35,5%).
de l’immobilier • Le mouvement d’externalisation des fonctions apparaît
d’ailleurs comme durable : 82% des directions interrogées
ne prévoient pas de réintégrer des missions externalisées.
• Une très grande majorité des personnes interrogées a en
charge les questions juridiques et fiscales liées à l’immobilier :
notamment la négociation et la cession (90% des cas).
• Les missions les moins externalisées sont les missions
à dominante financière (6% des cas).
Une direction qui s’implique • La direction immobilière joue un rôle important dans la gestion
financière de l’entreprise : près des ¾ des directions ont
dans les enjeux financiers des contraintes de réduction des coûts dans l’immobilier
et près de la moitié envisage de céder des immeubles.
de l’entreprise
• L’effet principal de la crise est la recherche d’économies
(la réduction des coûts pour 71,5% des répondants), la mise
en œuvre d’arbitrages (48%) et également l’abandon
de certains projets d’acquisition (30,5%).
Les enjeux de demain : • L’indexation des loyers cristallise les attentes : un répondant
sur deux souhaite une extension de la réforme de l’Indice
une meilleure maîtrise des coûts, des Loyers Commerciaux (ILC) aux autres activités via la mise
en place de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
un défi environnemental à relever et
• Les enjeux écologiques sont plutôt positivement perçus par
une meilleure approche de la gestion les professionnels qui sont près de 40% à déclarer envisager
du risque d’acquérir ou de louer des locaux labélisés HQE dans
les 24 prochains mois.
• Le « risk management » ou gestion du risque n’est pas
toujours pris en compte par les directions immobilières :
27,5% des répondants affirment ne pas disposer de procédures,
guides ou standards en la matière quand 47,5% des répondants
qui disposent de telles procédures n’ont, quant à eux, pas
encore mis en place de systèmes formalisés de contrôle
de ces procédures.
Edition 2010 5La fonction immobilière aujourd'hui :
un nouveau management de la valeur
Des missions à la croisée du développement
et du support d’exploitation
Il nous est apparu important, dans le cadre 69% déclarent être en charge du suivi
de notre enquête, d’analyser l’ensemble des normes relatives aux bâtiments,
des missions confiées aux directions 66,5% être responsables du « Property
immobilières des entreprises. management » tandis que 65,5%
interviennent en matière de construction.
Plus de 80% des répondants sont
en charge des missions classiques Les personnes exerçant la fonction
de la fonction immobilière telles immobilière sont largement investies
les acquisitions/cessions. Les missions des missions liées au développement
plus techniques restent encore l’apanage et à la valorisation du patrimoine : dans
des directions immobilières : la quasi-totalité des cas, ces personnes
sont responsables de la stratégie
• Quels sont les domaines gérés par votre Direction ? de développement et de la recherche
(plusieurs réponses possibles) foncière et immobilière (86%).
Acquisition/Cession 88,5% Près d’un répondant sur deux assume
Stratégie Développement et de surcroît la charge du « Facility
recherche foncière et immobilière 86%
management » et intervient dans
Suivi des normes 69%
attachées aux bâtiments les domaines de la sécurité des bâtiments
Property Management 66,5% (55% des répondants) tandis que 43,5%
Construction 65,5% des répondants affirment s’occuper
Systèmes d'informations du « space planning ».
immobilières 60%
Plan pluriannuel de travaux 56,5% Si les missions techniques restent
prédominantes, les personnes gérant
Environnement 55%
l’immobilier de l’entreprise sont,
Sécurité 55% dans leur très grande majorité,
Facility Management 51% également impliquées dans des missions
de développement immobilier à savoir
Space planning 43,5%
des missions dont la vocation est à court
Commercialisation 39,5%
ou moyen terme, la valorisation
Urbanisme 39,5% de l’immobilier d’exploitation.
Architecture 37% Partagées entre un suivi technique du
Risk Management 25,5% sous-jacent immobilier et une contribution
Normes IFRS 24,5% directe au développement de l’entreprise,
les directions immobilières jouent donc
Assurances 20,5%
un rôle pivot.
Autre 15,5%
6 Observatoire des directions immobilièresLe choix de l’externalisation pour une meilleure
valorisation du patrimoine
La fonction immobilière dans l’entreprise Enfin, ce mouvement d’externalisation
a été marquée ces dernières années des missions apparaît durable : près
par un mouvement d’externalisation de 82% des répondants ne prévoient pas
de l’immobilier. Ce mouvement s’est de réintégrer les missions externalisées.
également accompagné d’un transfert
de certaines missions initialement
internalisées au sein des Directions
immobilières vers des prestataires
extérieurs.
Plus précisément, l’enquête montre • Quelle fonction, au sein de votre Direction, externalisez-vous le plus ?
que ces externalisations de missions (plusieurs réponses possibles)
concernent au premier chef les fonctions
Expertises 66,5%
liées à l’expertise des bâtiments (66,5%
des répondants), l’architecture (64,5%), Architecture 64,5%
Commercialisation/
la commercialisation/programmation Programmation commerciale 41%
(41%) et le « space planning » (35,5%). Space planning 35,5%
Interrogés sur leurs projets
Juridique 29,5%
d’externalisation à douze mois,
les répondants citent ces mêmes Maîtrise d'ouvrage 27,5%
fonctions. Urbanisme 24,5%
Plus particulièrement, les missions Fiscal 20,5%
à dominante financière sont peu Environnementale 17,5%
externalisées : seulement 6% pour Financement 6%
les missions de financement et
5% pour les études financières. Devant
Etude financière 5%
la multiplication des services et expertises Autre 8%
externes — au vu en particulier NSP 4%
de la pluralité des offres de services
d’externalisation dans le domaine
de la valorisation du patrimoine —,
les directions immobilières se sont
adaptées pour se recentrer sur
les missions financières ou liées au
financement ainsi que sur la valorisation
du patrimoine immobilier de l’entreprise.
Edition 2010 7Des fonctions marquées par l’importance
des enjeux juridiques, fiscaux et financiers
Sujet aux évolutions législatives et C’est la fonction immobilière de l’entreprise
règlementaires, le domaine de l’immobilier qui, dans 90% des cas, gère les problèmes
d’entreprise est traversé par des enjeux juridiques liés à la négociation des baux et
juridiques et fiscaux. Une maîtrise aux opérations de cession. Les personnes
totale de ces enjeux implique que en charge de l’immobilier sont 78,5%
les opérateurs actualisent régulièrement à assurer le suivi locatif et 72,5% le suivi
leurs connaissances et confrontent leurs des contentieux.
points de vue sur les enjeux juridiques et
Ces chiffres mettent en lumière le fait que
fiscaux liés à l’exploitation et à la gestion
— plus qu’une simple fonction de gestion
de l’immobilier dans l’entreprise.
des risques juridiques et fiscaux —
Les résultats de notre enquête montrent la direction immobilière participe
que la majorité des répondants est désormais à la chaine d’optimisation
également en charge des questions des coûts d’utilisation et d’exploitation
juridiques et fiscales liées à l’immobilier de l’immobilier de l’entreprise.
(60%). Parmi eux, 63% déclarent être bien
On constate, en effet, que la quasi-totalité
informés des évolutions règlementaires
des personnes interrogées prend en
liées à l’immobilier.
charge, conjointement avec la direction
administrative et financière de l’entreprise,
la négociation des baux et des opérations
de cession/acquisition.
• Questions juridiques/fiscales gérées
Négociation et
signature des baux 91,5%
Acquisition/Cession 89,5%
Suivi locatif 78,5%
Suivi des contentieux 72,5%
Passation de marchés
privés/publics de travaux 57,5%
Risque industriel/
environnemental 51%
Sécurité 2%
8 Observatoire des directions immobilièresFaire de la gestion du risque une priorité ?
Compte-tenu des enjeux financiers et Un constat en décalage avec ce
réglementaires inhérents à la fonction mouvement amorcé par les entreprises
immobilière, celle-ci devra se soumettre consistant à veiller à une meilleure prise
à un examen de contrôle interne et en compte du risque et à la mise en œuvre
formaliser ses processus. Et ce, dans systématique de procédures internes,
le cadre d’une démarche volontaire de standardisation ou de guides.
de gestion du risque. Cette démarche
Dans un marché à forte croissance,
serait même un indicateur de maturité et
les acteurs ont-ils alors préféré donner
constituerait « un paramètre d’évolution
la priorité à l’optimisation du sous-jacent
de la fonction, à intégrer, si ce n’est déjà
immobilier ? Il nous faut retenir que, parmi
fait » observe Jean-Marc Castaignon,
les entreprises disposant de tels outils
directeur de l'immobilier d'exploitation
(procédures, standards, guides, etc.),
de la Société Générale.
47,5% n’ont toujours pas mis en place
A ce jour, dans les grandes entreprises, de systèmes formalisés de contrôle
la majorité des répondants affirme des procédures. Nombre d’ajustements
disposer de procédures et de standards et contrôles se font à ce moment-là
internes (62%) contre 30% qui en sont en fonction des remarques
encore dépourvus. Cet écart n’est pas lié des collaborateurs, sans cadre
aux différences de taille des entreprises. pré-établi.
On retrouve des proportions identiques
parmi les PME: 56% disposent
de procédures et standards et 33%
en sont dépourvus.
• Vérification de l’application et de l’efficacité des procédures, standards, etc.
3,5% 1,5%
47,5% Régulièrement par le biais d'audits internes
47,5%
De manière non formalisée, en fonction
des remarques des collaborateurs
Jamais
NSP
Edition 2010 9Quant aux personnes en charge Néanmoins, force est de constater
de l’immobilier, elles doivent se soumettre l’amorce réelle d’un mouvement de
au processus de contrôle interne pénétration de la gestion du risque dans
de l’entreprise. La majorité d’entre elles les divers départements de l’entreprise,
sont formellement et régulièrement et plus particulièrement au sein
reçues, soit par la direction générale des directions immobilières.
(78% des répondants), soit par la direction
L’importance croissante du rôle et des
administrative et financière (66,5%).
missions confiées aux personnes gérant
En outre, 40% des répondants déclarent
l’immobilier dans l’entreprise va de pair
noter une plus forte sollicitation
avec une meilleure prise en compte
des organes de contrôle.
de la fonction… Plus la fonction
Cependant, il convient de s’interroger immobilière acquiert une légitimité, plus
sur la justesse et la pertinence de ces elle devient stratégique, comme tend
processus quand 47,5% des répondants à le montrer notre étude — une position qui
ne mettent pas en place de systèmes s’est trouvée renforcée par le contexte
formalisés de contrôle des procédures… économique et financier.
• Votre Direction est-elle formellement et régulièrement entendue par ?
(plusieurs réponses possibles)
La direction générale 78%
La direction administrative et financière 66,5%
Le responsable développement durable 39,5%
Le comité d'audit 38,5%
Le risk manager 31%
La direction juridique 31%
Le comité exécutif 29,5%
L'actionnaire de référence 15,5%
L'assemblée générale/
Le conseil d'administration 13%
NSP 2,5%
10 Observatoire des directions immobilièresTémoignage de Michel Grossi, Responsable de la gestion du patrimoine
BNPP
« La gestion du risque : une aide à la structuration »
Le risque technique, juridique, financier et humain est permanent dans la gestion
d’un parc immobilier - domaine très encadré et dans lequel la multiplicité
des intervenants impose un contrôle renforcé. Ce qui pourrait apparaître comme
une nouvelle contrainte, notamment dans un établissement financier déjà soumis
à un contrôle strict du régulateur, doit pouvoir être transformé en aide
à la structuration du management immobilier, process, outils et méthodes.
Témoignage de Christian Cléret,
Directeur Immobilier Groupe La Poste/DG Poste Immo
La Poste
« Une fonction risque immobilier dédiée »
Avec la même volonté et soucis d’une maîtrise de nos risques, Poste Immo a été,
à l’instar du groupe, moteur dans ce domaine. Nous avons créé une direction
de l’Audit et du Contrôle des Risques. La démarche d’identification et de classification
des risques intervient conformément aux dispositifs prévus par le référentiel COSO
(Comittee of Sponsoring of the Treadway Comission), version II. Elle conduit
à l’identification de risques conduisant à des plans d’action destinés à en réduire
la probabilité et l’impact. Cette cartographie et ces plans d’actions, une fois validée
par la Direction Générale, sont présentés et suivis dans le cadre de la Gouvernance
et du Comité d’Audit du Conseil d’Administration
Edition 2010 11Une nouvelle composante de la stratégie
d’entreprise
L’enquête confirme la place particulière que tient l’immobilier dans l’entreprise. Si près
de 80% des répondants déclarent qu’une direction spécifique est chargée de l’immobilier
dans l’entreprise, cette fonction — lorsqu’elle n’est pas structurée autour d’une direction
spécialement dédiée, ce qui est le cas pour 17,5% des entreprises interrogées —,
est exercée dans 60% des cas par les directions stratégiques de l’entreprise,
comme la direction générale et la direction administrative et/ou financière.
En l’absence de direction immobilière, cette fonction est prise en charge par la direction
juridique de l’entreprise dans 17,5% des cas, démontrant ainsi le lien étroit unissant
immobilier et droit.
Une fonction proche des enjeux et des décideurs
de l’entreprise
La direction immobilière est devenue en L’immobilier d’exploitation — qui peut
quelques années un acteur-clé dans représenter le 2e ou 3e poste de charges —
l’entreprise, eu égard, d’une part au poids joue un rôle pivot dans l’entreprise,
financier de l’immobilier dans le bilan, à l’image de l’importance qui lui est
d’autre part, à son potentiel stratégique. dès lors attribuée à la fonction dans
Aussi les directions immobilières sont-elles l’organigramme.
majoritairement (52,5%) rattachées à la
direction générale. A défaut, la direction
administrative et financière (22%) ou le
secrétariat général (15,5%) prennent les
questions immobilières à leur charge.
• A quelle Direction est rattaché votre service ?
(plusieurs réponses possibles)
Direction générale 52,5%
Direction administrative et financière 22%
Secrétariat général 15,5%
Direction des opérations 6,5%
Direction juridique 2,5%
Direction des ressources humaines 2,5%
Direction des achats 1%
Autre 10%
12 Observatoire des directions immobilièresL’enquête montre que certains directeurs • Surface globale de l’immobilier dont vous avez la charge tous secteurs confondus ?
immobiliers occupent une place
Inférieur à 20.000 m2 3%
particulière dans l’organigramme et
figurent, à ce titre, parmi les membres
2
Entre 20.000 m et 50.000 m 2
3%
du comité de direction ou du conseil Entre 50.000 m2 et 100.000 m2 7%
d’administration/de surveillance (14 Entre 100.000 m2 et 500.000 m2 35,5%
des 43 répondants). Le plus souvent,
Entre 500.000 m2 et 1 million de m2 13,5%
les directions immobilières sont associées
aux décisions stratégiques de l’entreprise. Supérieur à 1 million de m2 34,5%
La place au sein de l’organigramme NSP 3,5%
semble révélatrice de la perception
de la fonction tant dans l’entreprise que
par les directeurs immobiliers eux-mêmes.
C’est ainsi que 77,5% des répondants
pensent être investis de pouvoirs
suffisants pour exercer leur mission.
D’ailleurs, les directions immobilières
des entreprises interrogées sont appelées
à gérer des surfaces importantes qui, pour
35,5% d’entre elles, sont comprises entre
100 000 et 500 000 m2. Près de 34,5%
des répondants gèrent des surfaces
supérieures à 1 000 000 m2.
Témoignage de Christian Cléret,
Directeur Immobilier Groupe La Poste/DG Poste Immo
La Poste
« Le choix de l’internalisation »
Poste Immo s’inscrit plutôt dans une logique d’internalisation d’une situation où la gestion technique est diluée dans
de ce qui lui apparaît stratégique et de sous-traitance, sur tous le groupe à une organisation territoriale intégrant la mise
les domaines couverts par le marché, en raison des spécificités en place de plaques régionales pour lesquelles la gestion des
propres de l’immobilier de La Poste. Nous avons ainsi réintégré immeubles multi locataires sera sous traitée. Plus de 2 millions
la gestion locative. La complexité, la taille et l’hétérogénéité de m2 sont concernés par cette nouvelle organisation.
du parc immobilier de La Poste, avec ses 30.000 baux,
Poste Immo dispose des expertises les plus pointues en termes
n’offraient pas d’alternative. Il n’existe en effet pas aujourd’hui
de gestion d’actifs immobiliers, maitrise d’ouvrage, conseil
sur le marché de property managers disposant de la taille
immobilier et gestion du parc.
critique pour gérer une telle volumétrie, ce qui fait de Poste
Immo un des premiers gestionnaires immobiliers en France. Enfin d’autres fonctions ou ressources ont été internalisées,
au sein notamment de la direction financière ou de la direction
Il en va autrement pour l’aspect technique pour lequel
des systèmes d’information de Poste Immo.
la problématique est différente. Nous allons passer
Edition 2010 13Un rôle stratégique confirmé par l’évolution
de la fonction
La fonction immobilière et, avec elle, • Depuis quelle date une direction
la direction immobilière connaissent immobilière a-t-elle été constituée
dans votre société ?
des évolutions significatives depuis
maintenant plus d’une décennie. Depuis la création 19%
Contrairement à l’idée selon laquelle
Depuis plus de dix ans 43,5%
l’externalisation du patrimoine constituait
Entre cinq et dix ans 18%
l’ultime opération des directions
Moins de cinq ans 13%
immobilières, notre enquête — qui
intervient après les grands mouvements Moins de deux ans 5%
d’externalisation des patrimoines NSP 1,5%
immobiliers — révèle une nette évolution
de la fonction immobilière à plusieurs
niveaux.
Il y a seulement dix ans, près de 36%
des entreprises du panel n’avaient pas
de direction immobilière alors que 28%
des répondants ont vu leur champ
d’intervention augmenter ces douze
derniers mois.
Il reste cependant un scepticisme
latent parmi les répondants quant
à l’organisation en général : 46%
la considèrent adaptée à leurs besoins
contre 31,5%.
Des effectifs en augmentation générale • Disposez-vous d’un budget pour
ces deux dernières années démontrent les acquisitions ?
une tendance de fond au renforcement de
Oui 31,5%
la fonction et, partant, une montée en
puissance de la fonction. Près d’un quart Non 59%
des répondants affirme disposer d’effectifs NSP 9%
supérieurs à cinquante personnes.
Ajoutons que plus de 30% des personnes
interrogées ont déclaré disposer d’un
budget spécifique pour les acquisitions,
signe d’une indépendance particulière au
sein de l’entreprise…
14 Observatoire des directions immobilièresCompte tenu de l’importance de la part de • Des objectifs vous sont-ils fixés ?
l’immobilier dans le bilan de l’entreprise, (plusieurs réponses possibles)
la fonction immobilière subit de plein fouet
la pression financière liée à la crise. En matière de diminution des coûts 70,5%
Plus qu’une question de positionnement En matière de cession 47%
dans l’organigramme, la fonction
En matière de taux d'occupation 42%
immobilière est directement impliquée
dans la stratégie financière de l’entreprise. En matière d'acquisition 29,5%
90% des répondants déclarent que leur Autre 5%
sont assignés des objectifs ayant pour NSP 11%
vocation d’améliorer la trésorerie
de l’entreprise. D’ailleurs près des ¾ sont
impliqués dans la recherche de réduction
des coûts et près de la moitié en matière
de cession d’immeubles. Vient enfin
l’obligation de mieux gérer l’occupation
des locaux (42%).
Finalement, la majorité des répondants
considère qu’elle maîtrise les coûts
de gestion de l’immobilier, 30% disent
ne pas y parvenir.
Témoignage de Christian Cléret,
Directeur Immobilier Groupe La Poste/DG Poste Immo
La Poste
« L’ingénierie financière au service de l’immobilier »
L’effet porté au rapprochement des loyers facturés avec les loyers de marché,
outre l’optimisation et la réduction des coûts d’exploitation auquel il conduit,
est une condition essentielle de la valorisation des actifs immobiliers. Poste Immo
doit s’employer à porter à maturité au plan immobilier ses actifs immobiliers
en définissant une segmentation permettant d’apporter une réponse appropriée
à chaque classe d’actif en fonction de critères liés soit à l’occupation (stratégique,
besoin de flexibilité) soit à l’immobilier (caractéristiques de l’actif, positionnement
dans le marché). Cette réponse peut prendre différentes formes : patrimoniale
ou locative dans le cadre de baux classiques ou dans des montages de type OPCI.
Une politique d’arbitrage basée sur une rotation des actifs permet ce travail
de création de valeur et d’optimisation du rendement des capitaux propres investis.
Edition 2010 15On peut donc dire que la fonction • La fonction de votre direction est-elle plus
"L’immobilier d’exploitation immobilière devient un réel levier financier favorablement perçue comme facteur
est une source créatrice de création de valeur ?
pour l’entreprise tant par la maîtrise
de valeur" des coûts que par la création de valeur :
Oui 79,5%
Jean-Marc Castaignon 79,5% des répondants en sont convaincus.
Non 18%
Directeur de l'immobilier d'exploitation En effet, au-delà du seul cadre financier,
NSP 2,5%
de la Société Générale « l’accompagnement de l’Entreprise
dans ses préoccupations managériales
(conditions de travail); ses valeurs
(développement durable), sa productivité
(outsourcing) » forment les multiples
composantes de la fonction, comme
l’explique Jean-Marc Castaignon,
directeur de l'immobilier d'exploitation
de la Société Générale.
Témoignage de Michel Grossi, Responsable de la gestion du patrimoine
BNPP
« Anticiper pour créer de la valeur »
La création de valeur n’apparaît pas seulement lorsque
l’entreprise libère du capital au travers de cession d’actifs mais
d’abord et surtout lorsque la politique mise en œuvre optimise
les coûts d’exploitation.
L’immobilier d’exploitation est et restera un centre de coûts car
au service et non pas au cœur de l’entreprise. Il est cependant
reconnu non plus comme un « mal nécessaire » mais en tant
que support du business.
Il est créateur de valeur lorsqu’il est totalement intégré en
amont du process de décision. Pour ce faire, la proximité
du client interne est impérative pour connaître et comprendre
ses contraintes et ses besoins et lui proposer par anticipation
et non plus en réaction, la réponse appropriée.
16 Observatoire des directions immobilièresL’importance de la finance dans
Témoignage de Michel Grossi, Responsable de la gestion du patrimoine
la fonction immobilière conduit à
une professionnalisation des acteurs, BNPP
comme en témoignent les personnes
que nous avons pu interroger.
« Un point de vue sur la professionnalisation
des directions immobilières »
En premier lieu, les DI se professionnalisent. Grâce ou à cause de l’externalisation,
elles devront de plus en plus s’étoffer d’experts internes pour challenger et garantir
les prestations externes mais le recrutement d’experts dans une fonction qui n’est
pas le cœur de métier donc sans garantie d’évolution, est déjà et sera toujours
problématique.
En second lieu, les DI doivent faire face à un double challenge, améliorer
la performance technique et économique du parc tout en le transformant
en immobilier « vert » ou comment intégrer le Grenelle de l’Environnement
sans dégrader le coefficient d’exploitation ?
Témoignage de Christian Cléret,
Directeur Immobilier Groupe La Poste/DG Poste Immo
La Poste
« Le rôle du chef d’orchestre »
Nous assistons, depuis plusieurs années, à un renforcement croissant
de la réglementation juridique et fiscale en matière immobilière, notamment
en ce qui concerne les obligations du propriétaire. Une bonne maîtrise des enjeux
juridiques et fiscaux est la condition d’une gestion optimisée de l’immobilier, ce qui
nécessite de disposer d’une équipe de juristes et fiscalistes, confortés par le recours
à des cabinets spécialisés. Outre ses moyens propres, Poste Immo peut compter
sur les directions supports du groupe dans ces domaines.
Cette expertise a été, à titre d’illustration, déterminante dans le développement
d’opérations d’ingénierie financière visant à créer de la valeur (OPCI Akatea)
et la mise en place de partenariats en matière de développement immobilier.
Edition 2010 17Et après ? De nouveaux défis pour
la direction immobilière
La fonction immobilière procède historiquement de son rôle de soutien dans l’entreprise,
comme en témoignent encore le nombre et l’importance de ses missions de nature
« technique ».
Toutefois, cette possibilité accrue d’activer les leviers économiques sur les actifs
immobiliers fait des directions immobilières et de toutes les personnes portant cette
fonction, des acteurs de valorisation des actifs de l’entreprise. L’immobilier devient donc
financièrement stratégique pour l’entreprise et, dans le contexte actuel, les directions
immobilières sont désormais attendues sur des objectifs financiers dépendant
de paramètres économiques internationaux.
Les Directions immobilières face à la crise
Les directions immobilières sont • L’immobilier, origine de la crise ?
au premier rang dans la gestion des effets
de la crise sur l’entreprise. Bien qu’elles Oui 10%
n’en soient pas à l’origine pour 85% Non 85,5%
des répondants, le sujet reste sensible : NSP 4,5%
une personne sur quatre n’a pas souhaité
témoigner sur les effets de la crise dans
le fonctionnement et les missions
de la direction immobilière.
Pour ceux qui ont bien voulu répondre, • Des arbitrages ont-ils d’ores et déjà
l’enquête montre les effets concrets été faits, compte tenu de la situation
présente?
de la crise sur les enjeux et
le fonctionnement des directions
Oui 48%
immobilières : une forte demande
Non 45%
de rationalisation à budget réduit.
NSP 7%
18 Observatoire des directions immobilièresLes effets de la crise économique ont eu A n’en pas douter, la suspension
une traduction directe et très concrète des projets immobiliers d’acquisition
pour les directions immobilières : pour et de construction tout comme
30,5% des répondants, l’impact de la crise l’augmentation du nombre de résiliations
s’est directement traduit par l’abandon engendreront de nouvelles problématiques
de projets d’acquisition et de construction et accroisseront la charge de travail
tandis que pour 17,5% d’entre eux, cet des directions immobilières : réallocation
impact se traduit par le gel des prises des surfaces, contentieux liés aux ruptures
à bail. de négociation, aux résiliations locatives
etc. Or, pour près d’un répondant sur deux,
Sans surprise, la réduction des coûts
cela devra se faire avec un budget en
figure néanmoins au premier rang
baisse… : il s’agira de faire plus avec
des objectifs assignés.
moins !
Avec la crise, les objectifs de réduction
des coûts sont passés au premier rang,
ils ont été durcis dans la majorité • De quelle façon la crise vous impacte-t-elle ?
des entreprises (71,5%). Il est demandé (plusieurs réponses possibles)
une plus grande rigueur dans la gestion
Augmentation des objectifs
immobilière et le développement d’idées de réduction des coûts 71,5%
innovantes pour relever les défis actuels. Diminution des budgets 55%
Suspension de projets immobiliers
Même si l’immobilier est de moins en d'acquisition/construction 36,5%
moins perçu comme une « source Difficulté de financement des opérations 32,5%
de coût » — compte tenu de la hausse Abandon de projets immobiliers
30,5%
d'acquisition/construction
des prix dans une période récente
Gel des prises à bail 17,5%
et des mouvements d’externalisation —,
la nécessité d’optimiser les coûts Augmentation de la politique de résiliation 16,5%
immobiliers continue de s’imposer comme Suspension de financement des opérations 12%
telle. L’optimisation n’est cependant Juste valeur (IFRS) 9%
qu’un volet d’une stratégie d’adaptation
NSP 25,5%
à la période de crise : 48% des répondants
utilisent le levier de l’immobilier pour
agir favorablement sur la trésorerie
de l’entreprise.
La rationalisation des coûts et
la modification des stratégies
immobilières, notamment en termes
de croissance du sous-jacent immobilier
(qu’il soit détenu en propre ou loué)
s’accompagnent d’une diminution
des budgets de la direction immobilière
pour près d’un répondant sur deux.
Edition 2010 19Les réformes en cours : des réponses concrètes
aux défis actuels ?
Les répondants estiment être plutôt bien informés des modifications règlementaires
susceptibles de concerner l’immobilier. Leurs attentes sont très concrètes au sujet
des réformes en cours et liées sans nul doute à la pression subie en termes de réduction
des coûts.
Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
La mise en place de l’Indice des Loyers Commerciaux est jugée plutôt positive pour
71,5% des répondants. Cet indice a vocation à se substituer, dans les baux commerciaux,
à l’indice INSEE du coût de la construction et de l’habitation, lequel est très critiqué
puisqu’à la source de l’augmentation significative des loyers depuis environ huit ans,
même si cette tendance semble s'inverser aujourd'hui.
Le mode de détermination du nouvel indice devrait permettre, à terme, une évolution
des loyers maîtrisée, moins erratique et plus en lien avec la réalité de l’activité
économique.
La réforme de l’indexation des loyers cristallise les attentes des personnes interrogées :
un répondant sur deux souhaite voir la substitution pure et simple de l’ILC à l’indice
INSEE dans les baux et son application aux autres activités.
Réduction des délais contentieux
Les directeurs immobiliers interrogés font également part, dans l’enquête, de leur
• Que pensez-vous de la réforme inquiétude concernant les délais contentieux – délais qu’ils jugent excessifs.
des autorisations d’urbanisme ?
Réforme des autorisations d’urbanisme
32% La réforme des autorisations d’urbanisme vise à améliorer la sécurité juridique et
l’information relative à la délivrance des autorisations d’urbanisme. Cette réforme a reçu
39%
un accueil favorable de la part des professionnels même si, pour 15,5% des directeurs
interrogés, le législateur aurait dû aller plus loin…
13,5%
15,5%
Plutôt efficace
Plutôt insuffisante
Plutôt inefficace
NSP
20 Observatoire des directions immobilièresLe nouveau défi : concilier efficacité financière et
responsabilité environnementale de l’entreprise
Malgré la crise de l’immobilier d’exploitation, les enjeux environnementaux dans • Etes-vous propriétaire ou locataire d’un
le secteur sont considérés comme des éléments majeurs : ils s’imposent comme ou plusieurs immeubles labellisé HQE ?
une force d’innovation dans le métier des directions immobilières.
Oui 36,5%
Le risque environnemental lié à l’immobilier serait géré, pour la quasi-totalité
Non 58%
des répondants, par des procédures spécifiques déjà existantes (84,5% des répondants).
Le niveau de confiance des acteurs du secteur dans ces règles internes est à la mesure NSP 5,5%
de la prise de conscience généralisée de la dimension environnementale — une dimension
aujourd’hui mieux prise en compte dans les projets immobiliers.
A ce titre, une part non négligeable des répondants déclare être propriétaire ou locataire
d’au moins un immeuble labellisé HQE (36,5%).
Les directions immobilières sont au diapason de la société civile, les sujets • Envisagez-vous d’acquérir ou de louer dans
environnementaux sont partout, y compris dans l’entreprise. Preuve en est, la richesse les 24 prochains mois des locaux HQE ?
des propositions et des travaux des groupes de travail mis en place dans le prolongement
Oui 43%
du Grenelle de l’Environnement (Plan Bâtiment Grenelle, Groupe de travail Tertiaire
Privé, Bail vert, performance énergétique RT 2012…). Non 47%
NSP 10%
Cette prise en compte reçoit un accueil positif : 70% déclarent que le développement
durable est une opportunité contre 18,5% qui y voient une contrainte.
D’ailleurs, 40% des répondants ont déclaré envisager d’acquérir ou de louer des locaux
labélisés HQE dans les 24 prochains mois.
Enfin, ce ne sont pas les défis qui manquent aux directions immobilières :
• dans le cadre de la gestion de leur parc, elles sont confrontées à la nécessité
de concilier rationalité économique imposée et développement des surfaces dites
« vertes », plus coûteuses,
• dans le cadre de la responsabilité sociétale de l’entreprise qui apparaît dans
les rapports annuels de société, elles devront utiliser des indicateurs liés
à la proportion de surfaces dites « vertes », tout en veillant parallèlement
à réduire les coûts de l’immobilier.
Edition 2010 21Méthodologie et structure de l'échantillon
Pour sa première édition en 2009, l’observatoire des directions immobilières
fait la synthèse d’une enquête menée par courrier postal et électronique, auprès
d’environ 300 entreprises, interrogées entre janvier et juillet 2009.
Cette étude s’appuie sur l’étude d’une centaine de questionnaires, un panel composé
de grands groupes nationaux ou internationaux majoritairement cotés en bourse
et de PME ainsi que sur des entretiens individuels.
Sauf mention contraire, les résultats de cet observatoire sont basés sur l’intégralité
des répondants de cet échantillon.
Directeur immobilier : la fonction au-delà du titre
• Fonctions des répondants L’échantillon est prioritairement ciblé Pour 41% des personnes interrogées,
sur la fonction immobilière, souvent leurs activités se déploient aussi bien en
Directeur immobilier 26,5% représentée par son directeur immobilier. France qu’à l’international. De plus, elles
DAF 5% Néanmoins, la réalité plurielle sont 68,5% à déclarer un chiffre d’affaires
Directeur du développement 4% de la fonction nous a aussi conduit à consolidé supérieur à 1 milliard d’euros.
Directeur juridique 3% identifier, au sein des entreprises ciblées,
Le panel des répondants se partage entre
les personnes qui, sans disposer du titre,
Secrétaire général 2% sociétés cotées (43,5%) et non cotées
exerçaient effectivement la fonction
Autre 17,5% (56,5%).
de directeur immobilier.
N/C 42% Le cadre de notre enquête dépasse
L’existence d’une fonction dédiée
le cercle des grandes entreprises puisque
à l’immobilier au sein de l’entreprise
près de 49% des personnes interrogées
est davantage corrélée à la taille qu’au
travaillent dans des structures comptant
secteur d’activité.
moins de 10 000 salariés et 36,5% des
entreprises interrogées ont un effectif
• Chiffre d’Affaires consolidé
inférieur à 5 000 personnes.
de votre société
6,5%
15%
10%
Inférieur à 100 millions d'euros
Entre 100 et 500 millions d'euros
68,5%
Entre 500 millions et 1 milliard d'euros
Supérieur à 1 milliard d'euros
22 Observatoire des directions immobilièresL’observatoire des directions immobilières
Un focus inédit sur la fonction
immobilière en entreprise
L’événement pour tous les acteurs
de la profession
Nous remercions les membres de l'ADI, ainsi que tous ceux qui
ont fait part de leur témoignage et sont intervenus à la tribune
de la conférence de l'Observatoire des Directions Immobilières
du vendredi 25 septembre 2009 dernier.Ernst & Young Audit | Conseil | Fiscalité & Droit | Transactions Ernst & Young est un des leaders mondiaux de l’audit et du conseil, de la fiscalité et du droit, des transactions. Partout dans le monde, nos 144 000 professionnels associent nos fortes valeurs communes à un ferme engagement pour la qualité. Nous faisons la différence en aidant nos collaborateurs, nos clients et tous nos interlocuteurs à réaliser leur potentiel. www.ey.com Ernst & Young désigne les membres d'Ernst & Young Global Limited, dont chacun est une entité juridique distincte. Ernst & Young Global Limited, société britannique à responsabilité limitée par garantie, ne fournit pas de prestations aux clients. L'organisation Ernst & Young est divisée en cinq zones géographiques dont les entités peuvent être membres des sociétés suivantes : Ernst & Young Americas LLC, Ernst & Young EMEIA Limited, Ernst & Young Far East Area Limited et Ernst & Young Oceania Limited. Ces sociétés ne fournissent pas de prestations aux clients. Contacts Jean-Roch Varon Associé responsable du département Real Estate France jean-roch.varon@fr.ey.com Tel. : 01 46 93 63 89 Magali Serror Fienberg Avocat Directeur magali.serror.fienberg@ey-avocats.com Tel. : 01 55 61 19 71 Joël Rouach Avocat Manager joel.rouach@ey-avocats.com Tel. : 01 55 61 19 46 Philippe Legentil Avocat Associé philippe.legentil@ey-avocats.com Tel. : 01 55 61 12 48 Jonathan Diebolt Département Marketing jonathan.diebolt@fr.ey.com Tel. : 01 46 93 77 13 © 2010 EYGM Limited. Tous droits réservés. Studio Ernst & Young - 1012SG383 Brochure imprimée sur papier F.S.C. Le bois utilisé pour cette pâte provient de forêts et plantations gérées de manière durable. Cette publication présente une synthèse d’éléments dont la forme résumée a valeur d’information générale. Elle n’a pas vocation à se substituer à une recherche approfondie ou au jugement d’un professionnel. Ni EYGM Limited, ni aucun autre membre de l’organisation mondiale Ernst & Young ne pourra être tenu pour responsable d’un dommage occasionné à quiconque aurait agi ou s’en serait abstenu en fonction de son contenu. Pour toute précision utile, consulter le professionnel approprié. www.ey.com/fr
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