Observatoire des directions immobilières - Janvier 2010

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Observatoire des directions immobilières - Janvier 2010
Observatoire des
directions immobilières
Janvier 2010
Observatoire des directions immobilières - Janvier 2010
Sommaire
• La fonction immobilière aujourd'hui :
  un nouveau management de la valeur               6

• Une nouvelle composante
  de la stratégie d'entreprise                    12

• Et après ? De nouveaux défis
  pour la direction immobilière                   18

• Méthodologie et structure
  de l'échantillon                               22

2                                         Observatoire des directions immobilières
Editorial

Janvier 2010

Pour cette première édition de l’observatoire des directions immobilières, le département
Real Estate d'Ernst & Young, en collaboration avec l'ADI (Association des directeurs
immobiliers), vous propose une analyse des pratiques et de l’évolution de la fonction
immobilière en entreprise.

Au cours des dix dernières années, la gestion de l’immobilier s’est profondément
transformée — que ce soit par un recours accru à l’externalisation, par la recherche
d’une meilleure valorisation ou bien la financiarisation et la professionnalisation
de l’immobilier.

On trouve, au cœur de ces enjeux, des femmes et des hommes qui portent la fonction
immobilière dans l’entreprise. Leur rôle a significativement évolué, parallèlement
à une prise de conscience générale de l’importance de l’immobilier d’exploitation
dans l’entreprise.

Aussi sommes-nous heureux de vous présenter un état des lieux de la fonction
immobilière dans l’entreprise : comment a-t-elle évolué ? Quelles sont les attributions
d’un responsable de l’immobilier d’entreprise ? Quelles sont ses contraintes ?
Quelle place lui est assignée dans une organisation en perpétuel mouvement ?

Pour ce faire, Ernst & Young a recueilli le témoignage de près d’une centaine
de directeurs immobiliers ou professionnels exerçant la fonction immobilière en
entreprise.

Les résultats de l’étude font apparaître tout le chemin parcouru depuis 10 ans :
plus d’une direction immobilière sur deux déclare désormais être rattachée à la direction
générale de l’entreprise, tandis que 22% le sont à la direction administrative et financière
et 15,5% au secrétariat général.

Nous tenons à remercier tous les directeurs immobiliers qui ont répondu à notre
enquête. Leurs témoignages, sources d’informations précieuses pour comprendre et
analyser la situation, les moyens et les perspectives de cette fonction, donnent vie aux
résultats que nous vous invitons à découvrir. Nous remercions notamment pour leurs
témoignages :
• Jean-Marc Castaignon, Directeur de l'Immobilier d'Exploitation de la Société Générale ;
• Christian Cléret, Directeur immobilier du Groupe La Poste,
  Directeur Général de Poste Immo ;
• Michel Grossi, Responsable de la gestion du patrimoine de BNPP ;
• Bernard Haas, Vice-président de l'ADI ;
• Jean-Marc Roger, Directeur Immobilier de la SNCF ;

Nous vous souhaitons une excellente lecture.

Magali Serror Fienberg                 Joël Rouach                      Jean-Roch Varon
Avocat Directeur, Ernst & Young        Avocat, Ernst & Young            Associé, Responsable
Société d'Avocats                      Société d'Avocats                Département Real Estate
« Etre un chef d’orchestre pour la valeur »
Jean-Marc Roger                        La Direction de l’Immobilier d’une grande entreprise comme
Directeur Immobilier de la SNCF        la SNCF assure un ensemble de fonctions immobilières dites
                                       "utilisatrices", au sein d’une entreprise où l’immobilier n’est pas
                                       le cœur de métier. Le métier de Directeur Immobilier est très
                                       différent de celui exercé dans une foncière ou chez un promoteur.
                                       Dans les grandes entreprises, la fonction que j’occupe est assez
                                       récente, nous sommes quelques uns à nous être d’ailleurs
                                       beaucoup impliqués pour la faire reconnaître et la développer.
                                       Au sein des entreprises, la fonction immobilière est toujours
                                       plurielle et recouvre différentes formes et appellations (Direction
                                       Immobilière, Services Généraux, Services des Bâtiments, Direction
                                       du Patrimoine…). A la SNCF, la Direction de l’Immobilier existe
                                       en tant que telle depuis 2006. Aujourd’hui, la crise entraîne
                                       une accélération des opérations d’optimisation pour réduire
                                       les coûts de mise à disposition du parc immobilier dont l’entreprise
                                       a besoin. Il nous faut réduire les budgets. La financiarisation
                                       de la gestion immobilière s’accroît. Le métier évolue et prend
                                       une forte connotation juridique et financière.
                                       L’immobilier se veut centre de profits, créateur de valeur pour
                                       l’entreprise : nous travaillons en lien étroit avec la Direction
                                       de la Stratégie et des Finances de la SNCF, à laquelle la Direction
                                       de l’Immobilier a récemment été rattachée.
                                       Autre particularité, une Direction de l’Immobilier fait travailler
                                       ensemble des personnes de divers horizons et aux profils
                                       très différents (juristes, commerciaux, techniciens, financiers,
                                       gestionnaires…). Le Directeur de l’Immobilier est un chef
                                       d’orchestre qui doit faire "jouer" en bonne harmonie
                                       des compétences très variées, des cultures parfois antagonistes.
                                       Enfin, il faut reconnaître que le Directeur Immobilier est très
                                       généralement mieux perçu et "reconnu" en externe qu’en interne
                                       où il est porteur de contraintes car il a des objectifs de maîtrise
                                       des coûts qui modèrent souvent, contredisent parfois, les désirs
                                       des services de l’entreprise. C’est un aspect du métier qu’il faut
                                       savoir appréhender !

4                                 Observatoire des directions immobilières
Enseignements majeurs

Les missions des directions                • Les directions immobilières ont majoritairement externalisé
                                             les fonctions liées à l’expertise des bâtiments (c’est le cas
immobilières : l’externalisation             pour 66,5% des répondants), l’architecture (64,5%),
                                             la commercialisation/programmation (41%), et le « space
au service de la valorisation                planning » (35,5%).
de l’immobilier                            • Le mouvement d’externalisation des fonctions apparaît
                                             d’ailleurs comme durable : 82% des directions interrogées
                                             ne prévoient pas de réintégrer des missions externalisées.
                                           • Une très grande majorité des personnes interrogées a en
                                             charge les questions juridiques et fiscales liées à l’immobilier :
                                             notamment la négociation et la cession (90% des cas).
                                           • Les missions les moins externalisées sont les missions
                                             à dominante financière (6% des cas).

Une direction qui s’implique               • La direction immobilière joue un rôle important dans la gestion
                                             financière de l’entreprise : près des ¾ des directions ont
dans les enjeux financiers                   des contraintes de réduction des coûts dans l’immobilier
                                             et près de la moitié envisage de céder des immeubles.
de l’entreprise
                                           • L’effet principal de la crise est la recherche d’économies
                                             (la réduction des coûts pour 71,5% des répondants), la mise
                                             en œuvre d’arbitrages (48%) et également l’abandon
                                             de certains projets d’acquisition (30,5%).

Les enjeux de demain :                     • L’indexation des loyers cristallise les attentes : un répondant
                                             sur deux souhaite une extension de la réforme de l’Indice
une meilleure maîtrise des coûts,            des Loyers Commerciaux (ILC) aux autres activités via la mise
                                             en place de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
un défi environnemental à relever et
                                           • Les enjeux écologiques sont plutôt positivement perçus par
une meilleure approche de la gestion         les professionnels qui sont près de 40% à déclarer envisager
du risque                                    d’acquérir ou de louer des locaux labélisés HQE dans
                                             les 24 prochains mois.
                                           • Le « risk management » ou gestion du risque n’est pas
                                             toujours pris en compte par les directions immobilières :
                                             27,5% des répondants affirment ne pas disposer de procédures,
                                             guides ou standards en la matière quand 47,5% des répondants
                                             qui disposent de telles procédures n’ont, quant à eux, pas
                                             encore mis en place de systèmes formalisés de contrôle
                                             de ces procédures.

                            Edition 2010                                                                          5
La fonction immobilière aujourd'hui :
un nouveau management de la valeur
                                                Des missions à la croisée du développement
                                                et du support d’exploitation
                                                Il nous est apparu important, dans le cadre   69% déclarent être en charge du suivi
                                                de notre enquête, d’analyser l’ensemble       des normes relatives aux bâtiments,
                                                des missions confiées aux directions          66,5% être responsables du « Property
                                                immobilières des entreprises.                 management » tandis que 65,5%
                                                                                              interviennent en matière de construction.
                                                Plus de 80% des répondants sont
                                                en charge des missions classiques             Les personnes exerçant la fonction
                                                de la fonction immobilière telles             immobilière sont largement investies
                                                les acquisitions/cessions. Les missions       des missions liées au développement
                                                plus techniques restent encore l’apanage      et à la valorisation du patrimoine : dans
                                                des directions immobilières :                 la quasi-totalité des cas, ces personnes
                                                                                              sont responsables de la stratégie
• Quels sont les domaines gérés par votre Direction ?                                         de développement et de la recherche
  (plusieurs réponses possibles)                                                              foncière et immobilière (86%).

             Acquisition/Cession                                                   88,5%      Près d’un répondant sur deux assume
     Stratégie Développement et                                                               de surcroît la charge du « Facility
recherche foncière et immobilière                                                 86%
                                                                                              management » et intervient dans
                Suivi des normes                                          69%
        attachées aux bâtiments                                                               les domaines de la sécurité des bâtiments
           Property Management                                        66,5%                   (55% des répondants) tandis que 43,5%
                    Construction                                      65,5%                   des répondants affirment s’occuper
        Systèmes d'informations                                                               du « space planning ».
                   immobilières                                     60%
      Plan pluriannuel de travaux                                 56,5%                       Si les missions techniques restent
                                                                                              prédominantes, les personnes gérant
                  Environnement                                 55%
                                                                                              l’immobilier de l’entreprise sont,
                        Sécurité                                55%                           dans leur très grande majorité,
            Facility Management                               51%                             également impliquées dans des missions
                                                                                              de développement immobilier à savoir
                  Space planning                          43,5%
                                                                                              des missions dont la vocation est à court
              Commercialisation                         39,5%
                                                                                              ou moyen terme, la valorisation
                      Urbanisme                         39,5%                                 de l’immobilier d’exploitation.
                    Architecture                        37%                                   Partagées entre un suivi technique du
               Risk Management                25,5%                                           sous-jacent immobilier et une contribution
                    Normes IFRS               24,5%                                           directe au développement de l’entreprise,
                                                                                              les directions immobilières jouent donc
                     Assurances            20,5%
                                                                                              un rôle pivot.
                           Autre        15,5%

6                                               Observatoire des directions immobilières
Le choix de l’externalisation pour une meilleure
valorisation du patrimoine
La fonction immobilière dans l’entreprise      Enfin, ce mouvement d’externalisation
a été marquée ces dernières années             des missions apparaît durable : près
par un mouvement d’externalisation             de 82% des répondants ne prévoient pas
de l’immobilier. Ce mouvement s’est            de réintégrer les missions externalisées.
également accompagné d’un transfert
de certaines missions initialement
internalisées au sein des Directions
immobilières vers des prestataires
extérieurs.

Plus précisément, l’enquête montre             • Quelle fonction, au sein de votre Direction, externalisez-vous le plus ?
que ces externalisations de missions             (plusieurs réponses possibles)
concernent au premier chef les fonctions
                                                                  Expertises                                                66,5%
liées à l’expertise des bâtiments (66,5%
des répondants), l’architecture (64,5%),                        Architecture                                                64,5%
                                                      Commercialisation/
la commercialisation/programmation             Programmation commerciale                                   41%
(41%) et le « space planning » (35,5%).                       Space planning                           35,5%
Interrogés sur leurs projets
                                                                   Juridique                      29,5%
d’externalisation à douze mois,
les répondants citent ces mêmes                         Maîtrise d'ouvrage                       27,5%
fonctions.                                                        Urbanisme                   24,5%
Plus particulièrement, les missions                                   Fiscal               20,5%
à dominante financière sont peu                          Environnementale                17,5%
externalisées : seulement 6% pour                               Financement     6%
les missions de financement et
5% pour les études financières. Devant
                                                          Etude financière     5%
la multiplication des services et expertises                          Autre         8%
externes — au vu en particulier                                         NSP    4%
de la pluralité des offres de services
d’externalisation dans le domaine
de la valorisation du patrimoine —,
les directions immobilières se sont
adaptées pour se recentrer sur
les missions financières ou liées au
financement ainsi que sur la valorisation
du patrimoine immobilier de l’entreprise.

                                               Edition 2010                                                                         7
Des fonctions marquées par l’importance
    des enjeux juridiques, fiscaux et financiers
    Sujet aux évolutions législatives et            C’est la fonction immobilière de l’entreprise
    règlementaires, le domaine de l’immobilier      qui, dans 90% des cas, gère les problèmes
    d’entreprise est traversé par des enjeux        juridiques liés à la négociation des baux et
    juridiques et fiscaux. Une maîtrise             aux opérations de cession. Les personnes
    totale de ces enjeux implique que               en charge de l’immobilier sont 78,5%
    les opérateurs actualisent régulièrement        à assurer le suivi locatif et 72,5% le suivi
    leurs connaissances et confrontent leurs        des contentieux.
    points de vue sur les enjeux juridiques et
                                                    Ces chiffres mettent en lumière le fait que
    fiscaux liés à l’exploitation et à la gestion
                                                    — plus qu’une simple fonction de gestion
    de l’immobilier dans l’entreprise.
                                                    des risques juridiques et fiscaux —
    Les résultats de notre enquête montrent         la direction immobilière participe
    que la majorité des répondants est              désormais à la chaine d’optimisation
    également en charge des questions               des coûts d’utilisation et d’exploitation
    juridiques et fiscales liées à l’immobilier     de l’immobilier de l’entreprise.
    (60%). Parmi eux, 63% déclarent être bien
                                                    On constate, en effet, que la quasi-totalité
    informés des évolutions règlementaires
                                                    des personnes interrogées prend en
    liées à l’immobilier.
                                                    charge, conjointement avec la direction
                                                    administrative et financière de l’entreprise,
                                                    la négociation des baux et des opérations
                                                    de cession/acquisition.

    • Questions juridiques/fiscales gérées

              Négociation et
          signature des baux                                                91,5%
         Acquisition/Cession                                              89,5%
                 Suivi locatif                                      78,5%
       Suivi des contentieux                                      72,5%
       Passation de marchés
    privés/publics de travaux                             57,5%
           Risque industriel/
            environnemental                           51%
                    Sécurité     2%

8   Observatoire des directions immobilières
Faire de la gestion du risque une priorité ?

Compte-tenu des enjeux financiers et               Un constat en décalage avec ce
réglementaires inhérents à la fonction             mouvement amorcé par les entreprises
immobilière, celle-ci devra se soumettre           consistant à veiller à une meilleure prise
à un examen de contrôle interne et                 en compte du risque et à la mise en œuvre
formaliser ses processus. Et ce, dans              systématique de procédures internes,
le cadre d’une démarche volontaire                 de standardisation ou de guides.
de gestion du risque. Cette démarche
                                                   Dans un marché à forte croissance,
serait même un indicateur de maturité et
                                                   les acteurs ont-ils alors préféré donner
constituerait « un paramètre d’évolution
                                                   la priorité à l’optimisation du sous-jacent
de la fonction, à intégrer, si ce n’est déjà
                                                   immobilier ? Il nous faut retenir que, parmi
fait » observe Jean-Marc Castaignon,
                                                   les entreprises disposant de tels outils
directeur de l'immobilier d'exploitation
                                                   (procédures, standards, guides, etc.),
de la Société Générale.
                                                   47,5% n’ont toujours pas mis en place
A ce jour, dans les grandes entreprises,           de systèmes formalisés de contrôle
la majorité des répondants affirme                 des procédures. Nombre d’ajustements
disposer de procédures et de standards             et contrôles se font à ce moment-là
internes (62%) contre 30% qui en sont              en fonction des remarques
encore dépourvus. Cet écart n’est pas lié          des collaborateurs, sans cadre
aux différences de taille des entreprises.         pré-établi.
On retrouve des proportions identiques
parmi les PME: 56% disposent
de procédures et standards et 33%
en sont dépourvus.

• Vérification de l’application et de l’efficacité des procédures, standards, etc.

        3,5%        1,5%

                              47,5%                     Régulièrement par le biais d'audits internes
 47,5%
                                                        De manière non formalisée, en fonction
                                                        des remarques des collaborateurs
                                                        Jamais
                                                        NSP

                                                   Edition 2010                                        9
Quant aux personnes en charge                       Néanmoins, force est de constater
     de l’immobilier, elles doivent se soumettre         l’amorce réelle d’un mouvement de
     au processus de contrôle interne                    pénétration de la gestion du risque dans
     de l’entreprise. La majorité d’entre elles          les divers départements de l’entreprise,
     sont formellement et régulièrement                  et plus particulièrement au sein
     reçues, soit par la direction générale              des directions immobilières.
     (78% des répondants), soit par la direction
                                                         L’importance croissante du rôle et des
     administrative et financière (66,5%).
                                                         missions confiées aux personnes gérant
     En outre, 40% des répondants déclarent
                                                         l’immobilier dans l’entreprise va de pair
     noter une plus forte sollicitation
                                                         avec une meilleure prise en compte
     des organes de contrôle.
                                                         de la fonction… Plus la fonction
     Cependant, il convient de s’interroger              immobilière acquiert une légitimité, plus
     sur la justesse et la pertinence de ces             elle devient stratégique, comme tend
     processus quand 47,5% des répondants                à le montrer notre étude — une position qui
     ne mettent pas en place de systèmes                 s’est trouvée renforcée par le contexte
     formalisés de contrôle des procédures…              économique et financier.

     • Votre Direction est-elle formellement et régulièrement entendue par ?
       (plusieurs réponses possibles)

                        La direction générale                                                   78%
     La direction administrative et financière                                          66,5%
     Le responsable développement durable                               39,5%
                            Le comité d'audit                           38,5%
                             Le risk manager                      31%
                        La direction juridique                    31%
                           Le comité exécutif                    29,5%
                   L'actionnaire de référence            15,5%
                      L'assemblée générale/
                  Le conseil d'administration           13%
                                         NSP     2,5%

10   Observatoire des directions immobilières
Témoignage de Michel Grossi, Responsable de la gestion du patrimoine
                                             BNPP

                                             « La gestion du risque : une aide à la structuration »
                                             Le risque technique, juridique, financier et humain est permanent dans la gestion
                                             d’un parc immobilier - domaine très encadré et dans lequel la multiplicité
                                             des intervenants impose un contrôle renforcé. Ce qui pourrait apparaître comme
                                             une nouvelle contrainte, notamment dans un établissement financier déjà soumis
                                             à un contrôle strict du régulateur, doit pouvoir être transformé en aide
                                             à la structuration du management immobilier, process, outils et méthodes.

Témoignage de Christian Cléret,
Directeur Immobilier Groupe La Poste/DG Poste Immo
La Poste

« Une fonction risque immobilier dédiée »
Avec la même volonté et soucis d’une maîtrise de nos risques, Poste Immo a été,
à l’instar du groupe, moteur dans ce domaine. Nous avons créé une direction
de l’Audit et du Contrôle des Risques. La démarche d’identification et de classification
des risques intervient conformément aux dispositifs prévus par le référentiel COSO
(Comittee of Sponsoring of the Treadway Comission), version II. Elle conduit
à l’identification de risques conduisant à des plans d’action destinés à en réduire
la probabilité et l’impact. Cette cartographie et ces plans d’actions, une fois validée
par la Direction Générale, sont présentés et suivis dans le cadre de la Gouvernance
et du Comité d’Audit du Conseil d’Administration

                                             Edition 2010                                                                        11
Une nouvelle composante de la stratégie
d’entreprise
              L’enquête confirme la place particulière que tient l’immobilier dans l’entreprise. Si près
              de 80% des répondants déclarent qu’une direction spécifique est chargée de l’immobilier
              dans l’entreprise, cette fonction — lorsqu’elle n’est pas structurée autour d’une direction
              spécialement dédiée, ce qui est le cas pour 17,5% des entreprises interrogées —,
              est exercée dans 60% des cas par les directions stratégiques de l’entreprise,
              comme la direction générale et la direction administrative et/ou financière.

              En l’absence de direction immobilière, cette fonction est prise en charge par la direction
              juridique de l’entreprise dans 17,5% des cas, démontrant ainsi le lien étroit unissant
              immobilier et droit.

              Une fonction proche des enjeux et des décideurs
              de l’entreprise
              La direction immobilière est devenue en              L’immobilier d’exploitation — qui peut
              quelques années un acteur-clé dans                   représenter le 2e ou 3e poste de charges —
              l’entreprise, eu égard, d’une part au poids          joue un rôle pivot dans l’entreprise,
              financier de l’immobilier dans le bilan,             à l’image de l’importance qui lui est
              d’autre part, à son potentiel stratégique.           dès lors attribuée à la fonction dans
              Aussi les directions immobilières sont-elles         l’organigramme.
              majoritairement (52,5%) rattachées à la
              direction générale. A défaut, la direction
              administrative et financière (22%) ou le
              secrétariat général (15,5%) prennent les
              questions immobilières à leur charge.

              • A quelle Direction est rattaché votre service ?
                (plusieurs réponses possibles)

                                 Direction générale                                               52,5%
              Direction administrative et financière                     22%
                                Secrétariat général                 15,5%
                           Direction des opérations         6,5%
                                 Direction juridique   2,5%
                Direction des ressources humaines      2,5%
                               Direction des achats    1%
                                              Autre           10%

12            Observatoire des directions immobilières
L’enquête montre que certains directeurs       • Surface globale de l’immobilier dont vous avez la charge tous secteurs confondus ?
immobiliers occupent une place
                                                              Inférieur à 20.000 m2   3%
particulière dans l’organigramme et
figurent, à ce titre, parmi les membres
                                                                    2
                                                    Entre 20.000 m et 50.000 m   2
                                                                                      3%
du comité de direction ou du conseil              Entre 50.000 m2 et 100.000 m2            7%
d’administration/de surveillance (14             Entre 100.000 m2 et 500.000 m2                                                35,5%
des 43 répondants). Le plus souvent,
                                               Entre 500.000 m2 et 1 million de m2                 13,5%
les directions immobilières sont associées
aux décisions stratégiques de l’entreprise.            Supérieur à 1 million de m2                                            34,5%
La place au sein de l’organigramme                                            NSP      3,5%
semble révélatrice de la perception
de la fonction tant dans l’entreprise que
par les directeurs immobiliers eux-mêmes.
C’est ainsi que 77,5% des répondants
pensent être investis de pouvoirs
suffisants pour exercer leur mission.

D’ailleurs, les directions immobilières
des entreprises interrogées sont appelées
à gérer des surfaces importantes qui, pour
35,5% d’entre elles, sont comprises entre
100 000 et 500 000 m2. Près de 34,5%
des répondants gèrent des surfaces
supérieures à 1 000 000 m2.

Témoignage de Christian Cléret,
Directeur Immobilier Groupe La Poste/DG Poste Immo
La Poste

« Le choix de l’internalisation »
Poste Immo s’inscrit plutôt dans une logique d’internalisation           d’une situation où la gestion technique est diluée dans
de ce qui lui apparaît stratégique et de sous-traitance, sur tous        le groupe à une organisation territoriale intégrant la mise
les domaines couverts par le marché, en raison des spécificités          en place de plaques régionales pour lesquelles la gestion des
propres de l’immobilier de La Poste. Nous avons ainsi réintégré          immeubles multi locataires sera sous traitée. Plus de 2 millions
la gestion locative. La complexité, la taille et l’hétérogénéité         de m2 sont concernés par cette nouvelle organisation.
du parc immobilier de La Poste, avec ses 30.000 baux,
                                                                         Poste Immo dispose des expertises les plus pointues en termes
n’offraient pas d’alternative. Il n’existe en effet pas aujourd’hui
                                                                         de gestion d’actifs immobiliers, maitrise d’ouvrage, conseil
sur le marché de property managers disposant de la taille
                                                                         immobilier et gestion du parc.
critique pour gérer une telle volumétrie, ce qui fait de Poste
Immo un des premiers gestionnaires immobiliers en France.                Enfin d’autres fonctions ou ressources ont été internalisées,
                                                                         au sein notamment de la direction financière ou de la direction
Il en va autrement pour l’aspect technique pour lequel
                                                                         des systèmes d’information de Poste Immo.
la problématique est différente. Nous allons passer

                                               Edition 2010                                                                            13
Un rôle stratégique confirmé par l’évolution
     de la fonction
     La fonction immobilière et, avec elle,        • Depuis quelle date une direction
     la direction immobilière connaissent            immobilière a-t-elle été constituée
                                                     dans votre société ?
     des évolutions significatives depuis
     maintenant plus d’une décennie.                Depuis la création                     19%
     Contrairement à l’idée selon laquelle
                                                    Depuis plus de dix ans            43,5%
     l’externalisation du patrimoine constituait
                                                    Entre cinq et dix ans                  18%
     l’ultime opération des directions
                                                    Moins de cinq ans                      13%
     immobilières, notre enquête — qui
     intervient après les grands mouvements         Moins de deux ans                       5%

     d’externalisation des patrimoines              NSP                                    1,5%
     immobiliers — révèle une nette évolution
     de la fonction immobilière à plusieurs
     niveaux.

     Il y a seulement dix ans, près de 36%
     des entreprises du panel n’avaient pas
     de direction immobilière alors que 28%
     des répondants ont vu leur champ
     d’intervention augmenter ces douze
     derniers mois.

     Il reste cependant un scepticisme
     latent parmi les répondants quant
     à l’organisation en général : 46%
     la considèrent adaptée à leurs besoins
     contre 31,5%.

     Des effectifs en augmentation générale        • Disposez-vous d’un budget pour
     ces deux dernières années démontrent            les acquisitions ?
     une tendance de fond au renforcement de
                                                    Oui                                31,5%
     la fonction et, partant, une montée en
     puissance de la fonction. Près d’un quart      Non                                    59%
     des répondants affirme disposer d’effectifs    NSP                                     9%
     supérieurs à cinquante personnes.

     Ajoutons que plus de 30% des personnes
     interrogées ont déclaré disposer d’un
     budget spécifique pour les acquisitions,
     signe d’une indépendance particulière au
     sein de l’entreprise…

14   Observatoire des directions immobilières
Compte tenu de l’importance de la part de       • Des objectifs vous sont-ils fixés ?
l’immobilier dans le bilan de l’entreprise,       (plusieurs réponses possibles)
la fonction immobilière subit de plein fouet
la pression financière liée à la crise.         En matière de diminution des coûts                                 70,5%
Plus qu’une question de positionnement                      En matière de cession                            47%
dans l’organigramme, la fonction
                                                  En matière de taux d'occupation                          42%
immobilière est directement impliquée
dans la stratégie financière de l’entreprise.             En matière d'acquisition                 29,5%
90% des répondants déclarent que leur                                       Autre       5%
sont assignés des objectifs ayant pour                                       NSP             11%
vocation d’améliorer la trésorerie
de l’entreprise. D’ailleurs près des ¾ sont
impliqués dans la recherche de réduction
des coûts et près de la moitié en matière
de cession d’immeubles. Vient enfin
l’obligation de mieux gérer l’occupation
des locaux (42%).

Finalement, la majorité des répondants
considère qu’elle maîtrise les coûts
de gestion de l’immobilier, 30% disent
ne pas y parvenir.

Témoignage de Christian Cléret,
Directeur Immobilier Groupe La Poste/DG Poste Immo
La Poste

« L’ingénierie financière au service de l’immobilier »
L’effet porté au rapprochement des loyers facturés avec les loyers de marché,
outre l’optimisation et la réduction des coûts d’exploitation auquel il conduit,
est une condition essentielle de la valorisation des actifs immobiliers. Poste Immo
doit s’employer à porter à maturité au plan immobilier ses actifs immobiliers
en définissant une segmentation permettant d’apporter une réponse appropriée
à chaque classe d’actif en fonction de critères liés soit à l’occupation (stratégique,
besoin de flexibilité) soit à l’immobilier (caractéristiques de l’actif, positionnement
dans le marché). Cette réponse peut prendre différentes formes : patrimoniale
ou locative dans le cadre de baux classiques ou dans des montages de type OPCI.
Une politique d’arbitrage basée sur une rotation des actifs permet ce travail
de création de valeur et d’optimisation du rendement des capitaux propres investis.

                                                Edition 2010                                                               15
On peut donc dire que la fonction              • La fonction de votre direction est-elle plus
"L’immobilier d’exploitation                  immobilière devient un réel levier financier     favorablement perçue comme facteur
est une source créatrice                                                                       de création de valeur ?
                                              pour l’entreprise tant par la maîtrise
de valeur"                                    des coûts que par la création de valeur :
                                                                                              Oui                                79,5%
Jean-Marc Castaignon                          79,5% des répondants en sont convaincus.
                                                                                              Non                                   18%
Directeur de l'immobilier d'exploitation      En effet, au-delà du seul cadre financier,
                                                                                              NSP                                  2,5%
de la Société Générale                        « l’accompagnement de l’Entreprise
                                              dans ses préoccupations managériales
                                              (conditions de travail); ses valeurs
                                              (développement durable), sa productivité
                                              (outsourcing) » forment les multiples
                                              composantes de la fonction, comme
                                              l’explique Jean-Marc Castaignon,
                                              directeur de l'immobilier d'exploitation
                                              de la Société Générale.

Témoignage de Michel Grossi, Responsable de la gestion du patrimoine
BNPP

« Anticiper pour créer de la valeur »
La création de valeur n’apparaît pas seulement lorsque
l’entreprise libère du capital au travers de cession d’actifs mais
d’abord et surtout lorsque la politique mise en œuvre optimise
les coûts d’exploitation.
L’immobilier d’exploitation est et restera un centre de coûts car
au service et non pas au cœur de l’entreprise. Il est cependant
reconnu non plus comme un « mal nécessaire » mais en tant
que support du business.
Il est créateur de valeur lorsqu’il est totalement intégré en
amont du process de décision. Pour ce faire, la proximité
du client interne est impérative pour connaître et comprendre
ses contraintes et ses besoins et lui proposer par anticipation
et non plus en réaction, la réponse appropriée.

16                                            Observatoire des directions immobilières
L’importance de la finance dans
                                             Témoignage de Michel Grossi, Responsable de la gestion du patrimoine
la fonction immobilière conduit à
une professionnalisation des acteurs,        BNPP
comme en témoignent les personnes
que nous avons pu interroger.
                                             « Un point de vue sur la professionnalisation
                                             des directions immobilières »
                                             En premier lieu, les DI se professionnalisent. Grâce ou à cause de l’externalisation,
                                             elles devront de plus en plus s’étoffer d’experts internes pour challenger et garantir
                                             les prestations externes mais le recrutement d’experts dans une fonction qui n’est
                                             pas le cœur de métier donc sans garantie d’évolution, est déjà et sera toujours
                                             problématique.
                                             En second lieu, les DI doivent faire face à un double challenge, améliorer
                                             la performance technique et économique du parc tout en le transformant
                                             en immobilier « vert » ou comment intégrer le Grenelle de l’Environnement
                                             sans dégrader le coefficient d’exploitation ?

Témoignage de Christian Cléret,
Directeur Immobilier Groupe La Poste/DG Poste Immo
La Poste

« Le rôle du chef d’orchestre »
Nous assistons, depuis plusieurs années, à un renforcement croissant
de la réglementation juridique et fiscale en matière immobilière, notamment
en ce qui concerne les obligations du propriétaire. Une bonne maîtrise des enjeux
juridiques et fiscaux est la condition d’une gestion optimisée de l’immobilier, ce qui
nécessite de disposer d’une équipe de juristes et fiscalistes, confortés par le recours
à des cabinets spécialisés. Outre ses moyens propres, Poste Immo peut compter
sur les directions supports du groupe dans ces domaines.
Cette expertise a été, à titre d’illustration, déterminante dans le développement
d’opérations d’ingénierie financière visant à créer de la valeur (OPCI Akatea)
et la mise en place de partenariats en matière de développement immobilier.

                                             Edition 2010                                                                             17
Et après ? De nouveaux défis pour
la direction immobilière
              La fonction immobilière procède historiquement de son rôle de soutien dans l’entreprise,
              comme en témoignent encore le nombre et l’importance de ses missions de nature
              « technique ».

              Toutefois, cette possibilité accrue d’activer les leviers économiques sur les actifs
              immobiliers fait des directions immobilières et de toutes les personnes portant cette
              fonction, des acteurs de valorisation des actifs de l’entreprise. L’immobilier devient donc
              financièrement stratégique pour l’entreprise et, dans le contexte actuel, les directions
              immobilières sont désormais attendues sur des objectifs financiers dépendant
              de paramètres économiques internationaux.

              Les Directions immobilières face à la crise

              Les directions immobilières sont                • L’immobilier, origine de la crise ?
              au premier rang dans la gestion des effets
              de la crise sur l’entreprise. Bien qu’elles      Oui                                      10%

              n’en soient pas à l’origine pour 85%             Non                                    85,5%
              des répondants, le sujet reste sensible :        NSP                                     4,5%
              une personne sur quatre n’a pas souhaité
              témoigner sur les effets de la crise dans
              le fonctionnement et les missions
              de la direction immobilière.

              Pour ceux qui ont bien voulu répondre,          • Des arbitrages ont-ils d’ores et déjà
              l’enquête montre les effets concrets              été faits, compte tenu de la situation
                                                                présente?
              de la crise sur les enjeux et
              le fonctionnement des directions
                                                               Oui                                     48%
              immobilières : une forte demande
                                                               Non                                      45%
              de rationalisation à budget réduit.
                                                               NSP                                       7%

18            Observatoire des directions immobilières
Les effets de la crise économique ont eu      A n’en pas douter, la suspension
une traduction directe et très concrète       des projets immobiliers d’acquisition
pour les directions immobilières : pour       et de construction tout comme
30,5% des répondants, l’impact de la crise    l’augmentation du nombre de résiliations
s’est directement traduit par l’abandon       engendreront de nouvelles problématiques
de projets d’acquisition et de construction   et accroisseront la charge de travail
tandis que pour 17,5% d’entre eux, cet        des directions immobilières : réallocation
impact se traduit par le gel des prises       des surfaces, contentieux liés aux ruptures
à bail.                                       de négociation, aux résiliations locatives
                                              etc. Or, pour près d’un répondant sur deux,
Sans surprise, la réduction des coûts
                                              cela devra se faire avec un budget en
figure néanmoins au premier rang
                                              baisse… : il s’agira de faire plus avec
des objectifs assignés.
                                              moins !
Avec la crise, les objectifs de réduction
des coûts sont passés au premier rang,
ils ont été durcis dans la majorité           • De quelle façon la crise vous impacte-t-elle ?
des entreprises (71,5%). Il est demandé         (plusieurs réponses possibles)
une plus grande rigueur dans la gestion
                                                             Augmentation des objectifs
immobilière et le développement d’idées                         de réduction des coûts                                       71,5%
innovantes pour relever les défis actuels.                       Diminution des budgets                                55%
                                                      Suspension de projets immobiliers
Même si l’immobilier est de moins en                         d'acquisition/construction                        36,5%
moins perçu comme une « source                  Difficulté de financement des opérations                   32,5%
de coût » — compte tenu de la hausse                    Abandon de projets immobiliers
                                                                                                           30,5%
                                                            d'acquisition/construction
des prix dans une période récente
                                                                     Gel des prises à bail         17,5%
et des mouvements d’externalisation —,
la nécessité d’optimiser les coûts            Augmentation de la politique de résiliation         16,5%
immobiliers continue de s’imposer comme       Suspension de financement des opérations           12%
telle. L’optimisation n’est cependant                               Juste valeur (IFRS)      9%
qu’un volet d’une stratégie d’adaptation
                                                                                     NSP               25,5%
à la période de crise : 48% des répondants
utilisent le levier de l’immobilier pour
agir favorablement sur la trésorerie
de l’entreprise.

La rationalisation des coûts et
la modification des stratégies
immobilières, notamment en termes
de croissance du sous-jacent immobilier
(qu’il soit détenu en propre ou loué)
s’accompagnent d’une diminution
des budgets de la direction immobilière
pour près d’un répondant sur deux.

                                              Edition 2010                                                                      19
Les réformes en cours : des réponses concrètes
                                    aux défis actuels ?
                                    Les répondants estiment être plutôt bien informés des modifications règlementaires
                                    susceptibles de concerner l’immobilier. Leurs attentes sont très concrètes au sujet
                                    des réformes en cours et liées sans nul doute à la pression subie en termes de réduction
                                    des coûts.

                                    Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
                                    La mise en place de l’Indice des Loyers Commerciaux est jugée plutôt positive pour
                                    71,5% des répondants. Cet indice a vocation à se substituer, dans les baux commerciaux,
                                    à l’indice INSEE du coût de la construction et de l’habitation, lequel est très critiqué
                                    puisqu’à la source de l’augmentation significative des loyers depuis environ huit ans,
                                    même si cette tendance semble s'inverser aujourd'hui.

                                    Le mode de détermination du nouvel indice devrait permettre, à terme, une évolution
                                    des loyers maîtrisée, moins erratique et plus en lien avec la réalité de l’activité
                                    économique.

                                    La réforme de l’indexation des loyers cristallise les attentes des personnes interrogées :
                                    un répondant sur deux souhaite voir la substitution pure et simple de l’ILC à l’indice
                                    INSEE dans les baux et son application aux autres activités.

                                    Réduction des délais contentieux
                                    Les directeurs immobiliers interrogés font également part, dans l’enquête, de leur
• Que pensez-vous de la réforme     inquiétude concernant les délais contentieux – délais qu’ils jugent excessifs.
  des autorisations d’urbanisme ?

                                    Réforme des autorisations d’urbanisme
     32%                            La réforme des autorisations d’urbanisme vise à améliorer la sécurité juridique et
                                    l’information relative à la délivrance des autorisations d’urbanisme. Cette réforme a reçu
                            39%
                                    un accueil favorable de la part des professionnels même si, pour 15,5% des directeurs
                                    interrogés, le législateur aurait dû aller plus loin…

      13,5%
                   15,5%

     Plutôt efficace
     Plutôt insuffisante
     Plutôt inefficace
     NSP

20                                  Observatoire des directions immobilières
Le nouveau défi : concilier efficacité financière et
responsabilité environnementale de l’entreprise
Malgré la crise de l’immobilier d’exploitation, les enjeux environnementaux dans             • Etes-vous propriétaire ou locataire d’un
le secteur sont considérés comme des éléments majeurs : ils s’imposent comme                   ou plusieurs immeubles labellisé HQE ?
une force d’innovation dans le métier des directions immobilières.
                                                                                              Oui                                36,5%
Le risque environnemental lié à l’immobilier serait géré, pour la quasi-totalité
                                                                                              Non                                 58%
des répondants, par des procédures spécifiques déjà existantes (84,5% des répondants).
Le niveau de confiance des acteurs du secteur dans ces règles internes est à la mesure        NSP                                 5,5%

de la prise de conscience généralisée de la dimension environnementale — une dimension
aujourd’hui mieux prise en compte dans les projets immobiliers.

A ce titre, une part non négligeable des répondants déclare être propriétaire ou locataire
d’au moins un immeuble labellisé HQE (36,5%).

Les directions immobilières sont au diapason de la société civile, les sujets                • Envisagez-vous d’acquérir ou de louer dans
environnementaux sont partout, y compris dans l’entreprise. Preuve en est, la richesse         les 24 prochains mois des locaux HQE ?
des propositions et des travaux des groupes de travail mis en place dans le prolongement
                                                                                              Oui                                  43%
du Grenelle de l’Environnement (Plan Bâtiment Grenelle, Groupe de travail Tertiaire
Privé, Bail vert, performance énergétique RT 2012…).                                          Non                                 47%
                                                                                              NSP                                  10%
Cette prise en compte reçoit un accueil positif : 70% déclarent que le développement
durable est une opportunité contre 18,5% qui y voient une contrainte.

D’ailleurs, 40% des répondants ont déclaré envisager d’acquérir ou de louer des locaux
labélisés HQE dans les 24 prochains mois.

Enfin, ce ne sont pas les défis qui manquent aux directions immobilières :

• dans le cadre de la gestion de leur parc, elles sont confrontées à la nécessité
  de concilier rationalité économique imposée et développement des surfaces dites
  « vertes », plus coûteuses,

• dans le cadre de la responsabilité sociétale de l’entreprise qui apparaît dans
  les rapports annuels de société, elles devront utiliser des indicateurs liés
  à la proportion de surfaces dites « vertes », tout en veillant parallèlement
  à réduire les coûts de l’immobilier.

                                               Edition 2010                                                                               21
Méthodologie et structure de l'échantillon

                                      Pour sa première édition en 2009, l’observatoire des directions immobilières
                                      fait la synthèse d’une enquête menée par courrier postal et électronique, auprès
                                      d’environ 300 entreprises, interrogées entre janvier et juillet 2009.

                                      Cette étude s’appuie sur l’étude d’une centaine de questionnaires, un panel composé
                                      de grands groupes nationaux ou internationaux majoritairement cotés en bourse
                                      et de PME ainsi que sur des entretiens individuels.

                                      Sauf mention contraire, les résultats de cet observatoire sont basés sur l’intégralité
                                      des répondants de cet échantillon.

                                      Directeur immobilier : la fonction au-delà du titre
• Fonctions des répondants            L’échantillon est prioritairement ciblé         Pour 41% des personnes interrogées,
                                      sur la fonction immobilière, souvent            leurs activités se déploient aussi bien en
 Directeur immobilier         26,5%   représentée par son directeur immobilier.       France qu’à l’international. De plus, elles
 DAF                             5%   Néanmoins, la réalité plurielle                 sont 68,5% à déclarer un chiffre d’affaires
 Directeur du développement      4%   de la fonction nous a aussi conduit à           consolidé supérieur à 1 milliard d’euros.
 Directeur juridique             3%   identifier, au sein des entreprises ciblées,
                                                                                      Le panel des répondants se partage entre
                                      les personnes qui, sans disposer du titre,
 Secrétaire général             2%                                                    sociétés cotées (43,5%) et non cotées
                                      exerçaient effectivement la fonction
 Autre                        17,5%                                                   (56,5%).
                                      de directeur immobilier.
 N/C                            42%                                                   Le cadre de notre enquête dépasse
                                      L’existence d’une fonction dédiée
                                                                                      le cercle des grandes entreprises puisque
                                      à l’immobilier au sein de l’entreprise
                                                                                      près de 49% des personnes interrogées
                                      est davantage corrélée à la taille qu’au
                                                                                      travaillent dans des structures comptant
                                      secteur d’activité.
                                                                                      moins de 10 000 salariés et 36,5% des
                                                                                      entreprises interrogées ont un effectif
                                      • Chiffre d’Affaires consolidé
                                                                                      inférieur à 5 000 personnes.
                                        de votre société

                                                         6,5%

                                                                  15%

                                                                       10%
                                                                                           Inférieur à 100 millions d'euros
                                                                                           Entre 100 et 500 millions d'euros
                                          68,5%
                                                                                           Entre 500 millions et 1 milliard d'euros
                                                                                           Supérieur à 1 milliard d'euros

22                                    Observatoire des directions immobilières
L’observatoire des directions immobilières

Un focus inédit sur la fonction
immobilière en entreprise

L’événement pour tous les acteurs
de la profession

             Nous remercions les membres de l'ADI, ainsi que tous ceux qui
             ont fait part de leur témoignage et sont intervenus à la tribune
             de la conférence de l'Observatoire des Directions Immobilières
             du vendredi 25 septembre 2009 dernier.
Ernst & Young
Audit | Conseil | Fiscalité & Droit | Transactions

Ernst & Young est un des leaders mondiaux
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Ernst & Young désigne les membres d'Ernst & Young
Global Limited, dont chacun est une entité juridique
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Brochure imprimée sur papier F.S.C.
Le bois utilisé pour cette pâte provient de forêts
et plantations gérées de manière durable.

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