PARTIE 3 : LE CONSEIL EN ESTIMATION
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PARTIE 3 : LE CONSEIL EN ESTIMATION
Chapitre 10 : LE REGIME FISCAL DES VENTES IMMOBILIERES ET DES LOCATIONS
I. La fiscalité des plus-values immobilières
La vente d’un bien immobilier peut entraîner la réalisation d’une plus-value. Il s’agit du gain réalisé lors de la cession d’un
immeuble par rapport à son prix d’achat. Ce profit peut supporter un impôt. au moment de la vente, le notaire est chargé
d’établir la déclaration de plus-value et, le cas échéant, d’acquitter l’impôt dû auprès de l’administration fiscale.
A. le calcul de l’impôt sur la plus-value
1. Détermination de la plus-value brute
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien.
✓ Le prix de cession est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte notarié :
- il est majoré de certaines charges et indemnités : par exemple, l’indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur
pour le compte du vendeur ;
- il est réduit de différentes sommes acquittées par le vendeur : la taxe sur la valeur ajoutée le cas échéant et certains
frais définis par décret (par exemple, les honoraires versés à une agence immobilière, les frais de mainlevée…).
✓ Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu’il a été stipulé dans l’acte notarié. Si le
vendeur a reçu le bien par donation ou succession, c’est la valeur retenue pour le calcul des droits de donation
ou succession.
-Ce prix est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses limitativement énumérés : Par exemple :
• les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit (donation…) ;
• les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux (vente…) retenus, soit pour leur montant réel sur justificatifs à
remettre au notaire, soit pour un montant forfaitaire égal à 7,5 % du prix d’acquisition pour les biens immobiliers.;
• les dépenses de construction, agrandissement, ou amélioration retenues, soit pour leur montant réel, soit pour
un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le bien plus de cinq
ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble.
• les frais de voirie, réseaux et distribution.
2. Calcul de la plus-value imposable
Une fois la plus-value brute déterminée, d’autres correctifs sont appliqués :
3. Le taux de l’impôt sur la plus-value
Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :
➢ à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 19 % ;
➢ aux prélèvements sociaux au taux de 17, 2 %.
➢ Ce qui représente un taux global de 36,2 %.4. La surtaxe des plus-values supérieures à 50 000 euros.
Depuis le 1er janvier 2013, une taxe particulière s’applique sur les plus-values immobilières (autre que sur les terrains à
bâtir) imposables à l’impôt sur le revenu d’un montant supérieur à 50 000 euros réalisées par les personnes physiques
ou les sociétés relevant de l’impôt sur le revenu.
5. Un exemple pour comprendre
Voici l'exemple de M. Surkote, qui veut vendre un bien qui était en location, acquis au prix de 350 000 € le 21 juillet
2012, et qu'il souhaite revendre 545 000 € en juillet 2020.
1. Détermination de la plus-value brute :
- M. Surkote a acquis son bien pour 350 000 € et a droit au forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition : 350 000 € ×
7,5 % = 26 250 €.
- Il a fait des travaux pour 33 000 €, le forfait de 15 % est plus intéressant pour lui : 350 000 € × 15 % = 52 500 €.
- Le prix d'acquisition revalorisé du bien de M. Surkote est donc de 350 000 € + 26 250 € + 52 500 € =
428 750 €.
- Le prix de vente du bien de Monsieur Surkote est de 545 000 €.
- La plus-value brute sera donc de : 545 000 € - 428 750 €, soit 116 250 €.
2. Détermination de la plus-value imposable :
Le délai de détention de M. Surkote est de 8 ans :
- Le taux d'abattement pour le calcul de l'impôt sur le revenu est de 6 % x 3 années = 18 %, la plus-value est
donc de 116 250 € - (18 % × 116 250 €) = 95 325 €.
- Le taux d'abattement pour les prélèvements sociaux est de 1,65 % × 3 années = 13,20 %, la plus-value est
donc de 116 250 € (- 4,95 % × 116 250 €) = 110 495 €.
3. Calcul de l'impôt :
- Impôt sur le revenu : M. Surkote paiera 95 325 € × 19 %, soit 18 112 €.
- Prélèvements sociaux : M. Surkote paiera 110 495 € × 17,2 %, soit 19 005 €.
4. Calcul de la surtaxe :
Dans le cas de M. Surkote, la plus-value imposable est de 95 325 €, ce qui d'après le barème correspond à une
taxe de 2 % sur le montant de la plus-value. M. Surkote paiera donc en sus 95 325 € × 2 %, soit 1 907 €.
5. Le montant total de l'imposition au titre des plus-values
M. Surkote devra payer 18 112 € + 19 005 € + 1 907 €, soit un total de 39 023 €. Suite à la vente de son
bien, M. Surkote aura réellement encaissé 545 000 € - 39 023 €, soit 505 977 €.B. les cas d’exonération
1. La résidence principale
La vente de sa résidence principale par le contribuable est exonérée. Il doit s’agir de son logement habituel et effectif au
jour de la vente. La première vente d'un bien secondaire ou locatif peut être exonérée à condition de ne pas avoir été
propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années et de réemployer le prix de vente dans l'achat
d'un autre bien et ce dans les 24 mois qui suivent la vente.
2. Les cessions inférieures à 15.000 euros
Les plus-values de cession d’immeuble ne sont pas imposées si le prix de vente est inférieur ou égal à 15.000 euros.
➢ Si le bien vendu est indivis, le seuil de 15.000 euros s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise.
➢ Lorsque la propriété d’un bien est démembrée (usufruit et nue-propriété), le seuil de 15.000 euros s’apprécie par
rapport à la valeur en pleine propriété du bien ou en cas d’indivision à chaque quote-part indivise en pleine
propriété. Si l’usufruit ou la nue-propriété est vendu (e) de manière séparée, même si la part du prix correspondant
à son droit est inférieure à 15.000 euros, le vendeur (usufruitier ou nu-propriétaire) ne peut bénéficier de
l’exonération si la valeur du bien en pleine propriété est supérieure à 15.000 euros.
3. La cession d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
Par le jeu des abattements à partir de la 6ème année de détention, la vente d’un bien dont le vendeur est propriétaire
depuis plus de 30 ans n’est pas imposée au titre de la plus-value.
4. L’expropriation
Les plus-values réalisées lors de la vente de tout ou partie d’un bien qui fait l’objet d’une mesure d’expropriation ne sont
pas soumises à impôt.
Rem : S’agissant de la fiscalité lié aux ventes immobilières, il faut également évoquer les droits d’enregistrements
que touchent les collectivités (Ce point sera étudié plus en détail au moment de l’étude des frais de notaire).
II. les revenus fonciers
Par revenus fonciers, on entend :
- les loyers et recettes accessoires produits dans l’année par la mise en location d’immeuble vide c’est-à-dire
non meublé
- la valeur locative de certains biens immobiliers dont le propriétaire conserve la jouissance (locaux commerciaux,
levains, étangs, bâtiments ruraux).
- Les revenus des parts de société : les revenus tirés de la détention de parts dans une SCI non soumise à 1’lS
sont considérés comme des revenus fonciers.
- Les revenus de droits immobiliers : les revenus tirés de la ma mise à disposition à un tiers de droits attachés
à la propriété d’un bien immobilier (droit de prélever de la terre, droit de pêche, de chasse, d'affichage. ..) sont
considérés comme des revenus fonciers.
ATTENTION : certaines recettes tirées de la mise en location de biens ou droits immobiliers n’entrent pas dans la
catégorie des revenus fonciers :
- recettes liées à des biens loués non meublés à une entreprise (BIC)
- recettes liées à des biens loués et affectés à l’exercice d’une profession libérale (BNC)
A. la détermination du revenu foncier net
Revenu foncier net = Recettes brutes - charges déductibles1. Les recettes brutes
Le contribuable doit déclarer les recettes réellement encaissées durant l’année civile, y compris les arriérés de loyers
perçus des années antérieures ou des loyers perçus d’avance.
a. Les loyers perçus
Ce sont :
- les loyers et fermages (terres agricoles) HT (si ils sont soumis à TVA) et hors provisions pour charges ;
- les indemnités perçues dans le cadre d’un contrat de garantie des loyers impayés,
- les recettes accessoires telles que les sommes reçues à titre de pas-de-porte (droit d’entrée), de droit au bail…
b. Cas du dépôt de garantie
Lors de la conclusion du bail, le propriétaire perçoit généralement un dépôt de garantie versé par le locataire. Il ne doit
pas être déclaré comme une recette. MAIS, au départ du locataire, la part du dépôt de garantie qui n’est pas restituée au
locataire devra être déclarée comme une recette.
c. Les dépenses mises à la charge du locataire
Certaines dépenses doivent être payées par le bailleur telles que la taxe foncière ou les charges non locatives. Le bail
peut prévoir, par convention de les mettre à la charge du locataire. C’est le cas fréquemment dans le cadre des baux
commerciaux. Dans ce cas, le bailleur doit déclarer ces sommes en recettes.
d. Les recettes accessoires
Ce sont :
- les indemnités et subventions perçues l’année d’imposition si elles couvrent des charges déductibles
(subventions ANAH, indemnités d’assurance loyers impayés),
- les recettes accessoires (droit d’affichage, d’emplacements publicitaires, du droit de chasse ou de pêche).
e. La valeur locative des biens non loués
Le propriétaire d’un bien immobilier autre qu’un logement (local commercial, terrains, lacs, étangs, entrepôts) dont il
conserve la jouissance doit déclarer au titre des revenus fonciers, sa valeur locative, autrement dit les loyers qu’il
produirait s’il était loué dans les conditions normales du marché.
2. les frais et charges à déduire
Le bailleur peut déduire, des recettes foncières brutes, certaines charges afin de déterminer le revenu foncier net, qui
sera soumis à l’impôt. Le montant des frais et charges déductibles diffère selon le régime d’imposition.
a. Le régime d'imposition du micro-foncier
Recettes foncières brutes annuelles inférieures à 15 000,00 €
CONDITIONS Incompatible avec régimes de défiscalisation (Robien, Borloo,
Pinel…)
MONTANT DES CHARGES DEDUCTIBLES Evaluation forfaitaire égale à 30 % des recettes foncières brutes
Déclaration des revenus fonciers sur la déclaration de revenus
sans la déduction de 30%. Le service des impôts procède à la
DECLARATION
déduction.
Formulaire
Pas de déclaration spécifique(2044), uniquement la 2042 case BE
Application 1 et 2b. Le régime d'imposition réel
Il s’agit du régime de droit commun.
Revenus bruts fonciers supérieurs à 15 000 €
CONDITIONS
Montant réel des frais et charges déductibles effectivement
MONTANT DES CHARGES DEDUCTIBLES
payées durant 1’année civile (avec justificatifs).
Obligation de remplir une déclaration 2044
Ou
déclaration 2044 Spéciale
- si vous avez perçu des revenus provenant de la
location de logements neufs ou assimilés avec régime
DECLARATION de défiscalisation (Scellier, Borloo, Pinel…)
Formulaire - si vous possédez des immeubles spéciaux :
monuments historiques et assimilés, immeubles
situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone
de protection du patrimoine architectural, urbain et
paysager (dispositif « Malraux »)…
Charges déductibles
Charges déductibles
Source : impots.gouv.fr
Frais et charges Nature
Ligne 221 • Rémunérations des gardes et concierges
Frais d’administration et de • Rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers
gestion • Frais de procédure
Les autres frais de gestion représentent notamment :
Ligne 222
– les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone ;
Autres frais de gestion
– les dépenses d’acquisition de matériels, d’outillages, de mobiliers de bureau,…;
– les frais éventuels d’enregistrement des baux et actes de location.
Ligne 223
Primes d’assurance
• Les dépenses d’amélioration sont celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément
Ligne 224
de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet
Dépenses de réparation,
immeuble.
d’entretien ou d’amélioration
• Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Ligne 225 Il s’agit des dépenses incombant normalement au locataire, que vous avez payées pour son compte (frais de
Charges récupérables non chauffage ou d’éclairage, entretien des ascenseurs, taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères,
récupérées au départ du location de compteur, etc.) et dont vous n’avez pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de son
locataire départ.
Ligne 226 L’indemnité d’éviction versée par le propriétaire est déductible lorsqu’elle a pour objet de libérer les locaux en vue de
Indemnités d’éviction, frais les relouer dans de meilleures conditions.
de relogement
Ligne 227 Sont déductibles les impôts perçus au profit des collectivités locales et d’organismes divers sur les propriétés dont
Taxes foncières et taxes les revenus sont déclarés. Il s’agit de la taxe foncière pour l’essentiel.
annexes de l’année
Déduction pour mobilité professionnelle 10 %
Ligne 228 Dispositif « Besson ancien » 26 %
Déductions spécifiques Dispositif « Borloo ancien dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social »
Dispositif Pinel
Ligne 229 Si vous êtes copropriétaires bailleurs, indiquez, ligne 229, le montant total des provisions pour charges de copropriété
Provisions pour charges de que vous avez versées durant l’année fiscale à votre syndic de copropriété.
copropriétéLigne 230 En vous aidant de l’arrêté des comptes qui vous a été présenté en assemblée générale, régularisez, ligne 230, les
Régularisation des provisions provisions pour charges de copropriété que vous avez déduites au titre de l’année antérieure.
pour charges déduites au
titre de l’année antérieure
Il s’agit des intérêts payés au cours de l’année fiscale au titre des emprunts contractés pour la conservation (emprunts
contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit par exemple), l'acquisition, la (re)construction,
Ligne 250
l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration
Intérêts d’emprunt
des immeubles donnés en location.
Applications 3 et 4
Remarque : La fraction des déficits fonciers non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des
dix années suivantes.
Exemple :
Un propriétaire bailleur loue un appartement pour un loyer mensuel de 600 €.
Pour l’exercice N, ses charges déductibles s’élèvent à 2 500 € car il a dû réaliser des travaux.
Régime Foncier Réel Régime Micro-Foncier
Montant Montant
Revenus locatifs bruts 7.200 7.200
Déduction forfaitaire 0 2.160 (30%*7 200)
Charges déductibles 2.500 0
Revenus nets imposables 4.700 5.040
Il est plus intéressant pour le propriétaire d’opter pour le régime du réel. A la fin d’une période de trois ans incompressible,
l’option se renouvelle annuellement par tacite reconduction. Cependant, le bailleur ne s’engage plus pour une durée de
trois ans et peut revenir au régime du micro-foncier chaque année.
B. les déficits fonciers
Le bailleur est en situation de déficit foncier lorsque le total des frais et charges locatives (ligne 240 de la déclaration
2044) dépasse le total des recettes locatives (ligne 215 de la même déclaration).
1. Déficit sans intérêts d'emprunt
Plus les charges à déduire des recettes locatives sont importantes, plus le bailleur aura à déduire de déficit de ses revenus
salariaux imposables (2042).
- sur le revenu global de l’année dans une limite de 10 700 €.
- Le surplus de déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
2. Déficit avec intérêts d'emprunt
Il s’agit des intérêts payés au cours de l’année fiscale au titre des emprunts contractés pour la conservation (emprunts
contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit par exemple), l'acquisition, la (re)construction,
l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration.
Sont également déductibles les frais d’emprunts, tels que des frais de constitution de dossier, des frais d’inscription
hypothécaires ou en privilège de prêteur…
Applications 5 et 6PARTIE 3 : LE CONSEIL EN ESTIMATION
Chapitre 10 : LE REGIME FISCAL DES VENTES IMMOBILIERES ET DES LOCATIONS
APPLICATIONS FISCALITE PLUS-VALUE
APPLICATION 1
M. et Mme Martin viennent de vendre une résidence secondaire 250 000 € (240 000 € + 10 000 € d’honoraires à la charge du vendeur). Le couple
a acheté ce logement il y a 20 ans 120 000 €. Ils ont fait 20 000 € de travaux (factures à l’appui). Calculez l’imposition de leur plus-value.
APPLICATION 2
Un couple est propriétaire d’un autre appartement en location depuis 18 ans, qu’ils avaient acheté à l’époque 50 500 € (+ 4 950 € de frais réels
d’acquisition), le 15 février N-18. Il est situé dans un quartier qui a fait l’objet d’un programme de réhabilitation et de nombreux aménagements
urbains. Compte tenu de ces effets positifs et des travaux effectués dans ce T2 de 53 m2 (pour un montant de 15 250 €, d’après factures, il y a 5
ans), il estime pouvoir le vendre 96 000 € aujourd’hui. Ils doivent, de plus, supporter les frais de diagnostics soit 1 500 € et les frais de main levée
d’hypothèque de 1 000 €.
1. Déterminez le montant de la plus-value réalisée (Annexe 3 à compléter).
2. Calculez l’imposition de cette plus-value.
ANNEXE 1 : Taux d’abattement plus-value immobilière
ANNEXE 2 : Exonération de la taxe sur les plus- values immobilières
• Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
• Première vente d'un logement autre que la résidence principale
• Bien exproprié
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Bien vendu au profit d'un organisme en charge du logement social
• Bien détenu depuis plus de 30 ans
ANNEXE 3 : Tableau à compléter pour le calcul de la plus value brute :
Eléments de calcul Montants en €
Prix d’acquisition ou valeur vénale
Frais réels d’acquisition ou forfait de 7,5% du prix d’achat
Dépenses de construction
Dépenses d’amélioration d’après les factures (Frais réels sur facture ou forfait de 15 % du prix
d’acquisition si l’immeuble est détenu depuis plus de 5 ans)
Frais de voirie
Honoraires
Total des coûts liés à l’acquisition
Prix de cession
Frais et taxes supportés lors de la cession (diagnostics, mainlevée d’hypothèque)
Montant de la cession
Plus-value bruteAPPLICATIONS REVENUS FONCIERS
APPLICATION 1 :
Un bailleur a encaissé 12 500,00 € de loyers durant l’année 2012. Il n’a pas opté pour un régime particulier. Les charges liées à
cette location s’élèvent à 3 000,00 €.
Calculez le revenu net foncier imposable.
APPLICATION 2 :
Un bailleur met en location une maison de campagne pour un loyer de 1 500,00 €. Le bail a été signé le 1er Avril 2018.
Déterminez le régime d’imposition auquel il sera soumis.
APPLICATION 3 :
Monsieur Dux est propriétaire d’une maison individuelle dans une copropriété horizontale « La Résidence des Pommiers » à Lille.
L’exercice comptable de cette copropriété coïncide avec l’année fiscale (du 01/01 au 31/12). Son bien est loué pour un loyer
mensuel de 1 200 € hors provisions sur charges. Les provisions mensuelles sur charges s’élèvent à 100 €.
Durant cette dernière année, Monsieur Dux a versé quatre provisions de 250,00 € chacune. L’année N+1, il reçoit le décompte de
charges pour l’exercice clos de l’année N.
Total charges réelles pour M.DDLX = 1 100 €
Dont
- 650 € de charges récupérables auprès du locataire
- 450 € de charges non récupérables. Dans cette somme, 150 € sont déductibles des revenus fonciers
Déterminez le résultat foncier devant être déclaré par M. Dux.
APPLICATION 4 :
Revenu global imposable de M.DUPUIS = 35.000 €
Recettes locatives annuelles = 7.200 €
Frais et charges locatives hors intérêts d’emprunt = 20.000 €
Calculez le revenu global imposable devant être déclaré par M. DUPUIS
APPLICATION 5:
Revenu global imposable de M.HENRY = .60.000 €
Recettes locatives annuelles = 10.200 €
Frais et charges locatives hors intérêts d’emprunt = 17.000 €
Pour cet investissement locatif, M. HENRY a dû emprunter 180.000 € sur 20 ans au T.E.G de 5 %.
1. Calculez le montant des intérêts la première année de l’investissement.
2. Calculez le résultat foncier.
3. Déterminez le revenu global imposable.
APPLICATION 6 :
1. Un propriétaire d’un studio a encaissé un loyer annuel de 12 000 €. Il a payé les dépenses suivantes :
Frais de gestion = 300 €
Frais de gérance : 100 €
Taxe foncière : 650 €
Intérêts des emprunts contractés : 3 000 €
2. Un propriétaire d’un appartement a encaissé un loyer annuel de 13 000 €. Il a payé les dépenses suivantes :
Frais de procédure contre son locataire défaillant : 4 000 €
Création d’un ascenseur : 1 000 €
Construction d’une véranda qui profitera au locataire : 6 550 €
Intérêts des emprunts : 3 000 €
Gérance d’une agence immobilière : 300 €
Conseillez-les deux propriétaires sur le choix de régime fiscal à envisager.Vous pouvez aussi lire
