PLAN D'AMÉNAGEMENT GÉNÉRAL (PAG) - Administration ...
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PLAN D'AMÉNAGEMENT GÉNÉRAL (PAG)
ÉTUDE PRÉPARATOIRE [PAG PROJET]
TEIL 3: Schémas Directeurs
MENSDORF SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Saisine du 15 juin 2018
Vote du conseil communal le 1 février 2019
Zeyen+Baumann sàrl T +352 33 02 04
9, rue de Steinsel F +352 33 28 86
L-7254 Bereldange www.zeyenbaumann.lu
Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Erfassung der wesentlichen städtebaulichen Fragestellungen und Leitlinien
1 Erfassung der wesentlichen städtebaulichen Fragestellun-
gen und Leitlinien
1. identification de l’enjeu urbanistique et les lignes directrices majeures
Vorbemerkung
Das vorliegende Schéma Directeur umfasst zwei Flächen: Die nördliche Fläche (SD-ME01A)
kann kurzfristig durch einen PAP umgesetzt werden. Die südliche gelegene Fläche (SD-
ME01B) soll erst langfristig umgenutzt und entwickelt werden. Sie wird im PAG als zone
d'aménagement différé ausgewiesen; das Schéma Directeur enthält für diesen Teilbereich
dementsprechend nur reduzierte Vorgaben. Im Falle einer Überarbeitung des PAG und einer
Umklassierung dieses Teilbereichs zu einem späteren Zeitpunkt, ist die Ausarbeitung eines
vollständigen Schéma Directeur erforderlich.
Rahmenbedingungen
» Lage: von der Ortsmitte bis zum südlichen Ortsrand
» Größe: 4,64 ha
» Topographie: weitgehend flach, geringes Gefälle (2-3%)
» angrenzende Bautypologie: mehrheitlich freistehende Einfamilienhäuser, vereinzelte
Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser
» Anbindung an das Straßennetz: rue d’Uebersyren, rue Sauerwiss, A Gaessen
» Öffentlicher Transport: etwa 400m bis zur Bushaltestelle „Uewen am Duerf“ in der
rue Principale
» Natur und Landschaft: intensiv genutztes Grünland und Weidegrünland, Garten
» Bebauung: die südliche Fläche ist weitgehend bebaut – hier steht ein größeres Be-
triebsgebäude
Übergeordnete Zielstellung
Das Schéma Directeur setzt den Rahmen
» für die kohärente Nutzung eines vorhandenen Baulandpotentials mitten im Ortskern,
welches kurz- bis mittelfristig realisiert werden kann
» für die nachhaltige Entwicklung des Baulandpotenzials mit dem Ziel, die sozialen und
wirtschaftlichen Ansprüche an den Raum mit seinen ökologischen Funktionen in Ein-
klang zu bringen
» für die langfristige Ortsabrundung am südlichen Ortsrand
» für die Vernetzung des neuen Wohnviertels mit den bestehenden Wegen und Straßen,
sowie den öffentlichen Verkehrsmitteln und Naherholungsflächen
Diese Zielstellungen werden in den folgenden Kapiteln detaillierter ausgeführt.
Zeyen+Baumann 1
Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Erfassung der wesentlichen städtebaulichen Fragestellungen und Leitlinien
Darüber hinaus gelten bei der Ausarbeitung des PAP NQ folgende Planungskriterien:
» Minimierung von Bodenaushub sowie die Vor-Ort-Verwertung von nicht vermeidbarem
Bodenaushub
» Optimierung der aktiven und passiven Nutzung der Sonnenenergie z.B. durch opti-
mierte Ausrichtung der Dachflächen
» Vermeidung von baulichen und/oder vegetativen Verschattungen
» Förderung von Fassaden- und Dachbegrünung
Abbildung 1 Verortung des Plangebietes (Topografische Karte)
Fond de plan: Carte topographique, Administration du Cadastre et de la Topographie, 2015
Zeyen+Baumann 2
Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Erfassung der wesentlichen städtebaulichen Fragestellungen und Leitlinien
Abbildung 2 Verortung des Plangebietes (Luftbild)
Fond de plan: Orthophotos, Administration du Cadastre et de la Topographie, 2018
Zeyen+Baumann 3Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Erfassung der wesentlichen städtebaulichen Fragestellungen und Leitlinien
Zeyen+Baumann 43
1343/386
1229/3601
1231/400
Millebrill
3
/417
1374/4613
1233/4184
Rue du Canal
294
1232
1226/5636
292
Mensdorf
1329/4608
291/2539 C 1320/4772 C
2064/3477
1331
1374/4445
Parcelle cadastrale / immeuble (1) Délimitation du degré d'utilisation du sol
301/4174 1235
l'Eglise
MIX-v 1320/4773
MIX-v
1392/4392
13
BEP
25
1329/4610 Parcelle / immeuble en réalisation (2) Délimitation de la zone verte
/44
Rue de
1234/3580
1385/3528
1379/3525
291/2178 1324/4840
26
C C 205
1326/4
1239/4948 9/4
8
18
1327/4562 1376/1085 1424 476
MIX-v
/431
538
1380/3526
8/3
1384/3527
1239/4947
/4317 14
REC-aj
1419ch
C 204
1429
1317/4422
335
1377/1086
138
427
Bru
253
1328/4
7
1431/2
1240/5153
1250/5152 Danzplaz 563
/43
/4430
Rue
139
1
1396/5
1430 HAB-1 Zone d'habitation 1 BEP Zone de bâtiments et d'équipements publics
1313/1521
6/45
/196
302/5249 1316/477
34
1388/3
1419
1 /5185 64
/669
1316/4 529
1389
1437
1435
770 1314/4502 1396
Rue Neuve
1 MIX-v /5252
1436
1258/5610 1315/47 MIX-v 310 1
1300 07 C 309/4 1389/484 1389/3 1390/4335 HAB-2 Zone d'habitation 2 Zone de bâtiments et d'équipements publics - équipements
7
/4949Rue Prin 1311/4706
1409/461
1396/5
70 3 MIX-r
1
12 cipale C 251
1432
C HAB-1
0
5
1391/471
58 BEP
8
1391/471
1306/5212 1304/3583
1 29
/569
/5 1396/522
1294 MIX-v
1395/4615
XX X 61
17
697
38
0
/55 3
MIX-v839
/4950
XX 1254/1070 1 MIX-u Zone mixte urbaine BEP-dp Zone de bâtiments et d'équipements publics - dépôt
0
3/ 4
/5620
C
5/44
1304/358
1300
12 2/55
1301/48
1267/4693
02
XX 2048/5218
0/5
XX 4 HAB-1
703
C 1303/4
/1
X
C MIX-v
13 0
9
1300
126
X
54
XX
12
1395/4614
1402
92
303/3
1399/201399/3870
1402/511404/5643
XX
MIX-v
870
12
XX 859 1270/1 129
XX XX
am Stirzgaart 1494 MIX-v Zone mixte villageoise ECO-c1 Zone d'activités économiques communale type 1
837
1/4
1401/45 402/5640
XXXX
HAB-1
1298/4
1404/5642
1510/5695
XX 701
X
1271/4694
641
832
1300/4
XX /472
59
XX
XX 1273/4695 1526/4 5 14 C
1517/5382
XX 128 C 1404/5644
03
92
1527/4956
XX
C 1437/4778
1407/391
Rue du Moulin 128 3/483 Rue Ch /47 MIX-r Zone mixte rurale SP-n Zone d'activités spécifiques nationale
X
Ru
14099/4713
143
1
XX a 140
2
ussée 24
/4355
97
875
2/4 5 eP 4/38
/471
404
XX
4/2
699 1527/4 63
1306/5213
8/46
rin
12 279/48
MIX-v
0/3
957 cip 14
204
1437/4
1
140
79
874
1495
1290/4 04 0
149
1
127
ale 7 EN
/48
1505/5269 /39 JAR Zone de jardins familiaux COM Zone commerciale
1437/443
833 MIX-v
0/3
1278
69
155
/461 1526/4077 12
JAR
149
54
68
HAB-1
6/5
HAB-1
7
1483/47
217
7/51
1290
1437/477
23
C
128
C /4731
214
REC-aj Zone de sport et de loisirs - espace vert et aire de jeux
2048/5
VERD VERD
128
215
510/5469
EN
2048/5
1583
216
1514/382 1515
2048/5
/522 64
1510/5696
/2263
1 9/22 Zone de sport et de loisirs - réservé aux constructions
2048/5
128 1481 Dénomination de la REC-eq
EN 1505/5294 et installations équestres
28
/530
9
1277/5489
1289
4 ou des zones Représentation schématique du
1528/477
3
2048/4
03b
1574 148
1481/5276 max. degré d'utilisation du sol pour les
1574/5222 /5 HAB-1 COS max. CUS GARE Zone de gares ferroviaires
C 03a
1511
265 1/53
1505/5295 05 1477/5
702 143
9/47 min. zones soumises à un plan
AGR
2045/2021
03 14 max. d'aménagement particulier
C 14 30 7 /5
1512
7
1574 HAB-1 7 CSS max. DL
min. "nouveau quartier"
A Gaessen
/526 /5 3
4 1481 1477/5367
1481/5306
a Gässen Rue
Wa C
yren
1505/5296 1475/471
/5366 7 Art 17144 nge
1477
bers
1575/5346 1528/5579 1/406 rt
an de Waasen HAB-1 1541/5307 HAB-1 /5 3 6 5 Art 21 7
1505/5297 1477 Zone verte
d'Ue
1448/1
1481/5
HAB-1 313
1535
1536
1481
1537
364
1477/5 1444/4319
Rue
Art 17
646
1541/5308
/528
1595/4645
REC-aj 1541/5298
331
Art 21 AGR Zone agricole PARC Zone de parc public
1596/4
148
C
2
EN
1/53
PAP NQ - SD-ME 01A HAB-1 CEF-27 1541/529
1469
9 1541/5309
1471
535/5 FOR Zone forestière VERD Zone de verdure
15
(3)
1473
496 02 1476/5618
145
SD-ME 01A
/489
5350,65
/480
/567 535/5
0,40 CUS
0/4
/4715
COS 1 495 5
2
- 35/5
621
7
35 4
535/5
7020 JAR
1541/5311
1571/4633 1566/4846
146
1541/5312
5
CSS 0,60 DL 535/5 EN
1560/5314
1543/5450
1554/5699
- 6 1567/5300 891
77 C
7/4
/4
34 1470
322
535/5 1/46 HAB-1
704 535/5 157 Secteur et élément protégés d'intérêt communal -
707 1566/4845
29 /4885 PAP approuvé par le Ministre de l'Intérieur, à titre indicatif
3/47 1470 01 C
"environnement construit - C"
522/5472 535/5 1566/4958 154
812
666 535/5 HAB-1 01 HAB-1 /439
7 /4886
1543 1470
60
Zone soumise à un plan d'aménagement particulier Bâtiment protégé
6/4
(4)
/53
706 1571
83
6/49
1
/463
02
3
156
67
40
813
/4 "nouveau quartier" (PAP NQ)
HAB-1
5 /53 1546
15
/5
1469/5714
156
/4
66
Gabarit et alignement protégés (4)
961
67
03
535/5
1566
50
535/5
15
15
/53
1566/4959
672
am Ritt
1553/4895
457
7/45
1566/4
1547/4532 Zone d'aménagement différé - PAP NQ
00
66
Petit patrimoine
/54
15
(4)
99
Art 17 AG
160
66 aes
6/53
sen
816
15
37
535/5 1607 Art 21 1547/4687
échelle 1:2.500 - février 2019
1618/4821 156 Zone de servitude "urbanisation"
8/46
/346
6/4
349 9 03c 1469/4741
50
Secteur protégé d'intérêt communal -
156
160
6/48
JAR N
1566/5090
/4740 EN Servitude "urbanisation - éléments naturels / arbre" "environnement naturel et paysage - N"
1
1784
636
156
1549/4438
5
6/48
7/4
C /465 5 IP Servitude "urbanisation - intégration paysagère" Zone de bruit ≥ 70dBA
160
(5)
17
156
SD-ME 01B 1784
654
8
1
HAB-1 1550/5088 17
1566/4818
1566/4
1566/487
535/5655 1550/4736
1566/5091
84
535/5
/5266 /52 IP-j Servitude "urbanisation - intégration jardin"
CO 1784 68 Couloir pour projets routiers
HAB-1
Rue
/5267
1550/5089
1550/4735 1784 CE Servitude "urbanisation - cours d'eau"
de B
HAB-1 Rue Sauerwiss 657 Couloir pour projets de mobilité douce
1784/4
eyre
Art 17 1650/450 CV Servitude "urbanisation - coupure verte"
1630/4822 9
56
n
Art 21
16
op Geessent
535/56
529/5473 16 /465
8 AC Servitude "urbanisation - accès" Couloir pour projets d'écoulement des eaux pluviales (16)
/4 1649/4651 1784
HAB-1 82
660
53 0 Servitude "urbanisation - stationnement écologique
5/5 Pe
8 /5
65 HAB-1 à ciel ouvert" Couloir pour projets de canalisation pour eaux usées
565 535
0 (16)
9 IP /465
1649 59
16
/46 R
1784 Servitude "urbanisation - rétention"
15
3
1631/482
/50
61 535/
IP
92
74 1621/4507 0
/ 54 54 1631/30
16 Art 17 649 /466 AT Servitude "urbanisation - aménagement anti bruit"
1784
16
546
1649/4
3/2 7 0/4
1632/301 8
15
165Art
1647/3
1631/4824
/56
54 11 JAR 770/1234 21
/50
3/1 6 1632/301
535
CS Servitude "urbanisation - construction souterraine"
93
82 JAR /3 01 9 Art 17
652
3 1632 20
552
16
0
AGR 770/1235 1633/3 021
15
57
54
3/4 4 /3 EL Servitude "urbanisation - entrée de localité"
/50
163 022
6
yre 35/5
94 1650/4648
1635/3
94
54 3 16 770/1236
5/5
5
13 HAB-1 023
66 /3 ZAD NQ - SD-ME 01B 1646/3 HAB-1
n
3 73 28
1632/899 1645/30
76
758/4976 4 770/1237
ers
8/3
63
0,30 CUS 0,45 027 647
/55
eb
71
COS 1644/3 6 1650/4
7
63
d'U
AGR
4
- 2
56
1643/30 208 à la protection de la nature et des ressources
7
753/4975 VERD 1641/5
3/5
à la protection des sites et monuments nationaux
5
2
e
66 10
56
7/740
Ru
1641/512/5209 naturelles
76
5/ 5 770/3718 163 16
3/5
6
54 CSS 0,60 DL 164
56
76
76 41 - 1 1
3/5
2
6/5 1637/7 1638 16 41/5 Zone protégée d'intérêt national - déclarée (6) Immeuble et objet classés monuments nationaux (9)
76
Am 76
4
57 6/5 1639
55
HAB-1
55
De 3
3/5
Immeuble et objet / allée
5
5
HAB-1 75
3/5
ich 7 7 63 0 Zone protégée d'intérêt national - à déclarer (7)
X
76
63 164
6
inscrits à l'inventaire supplémentaire
76
(9)
55
08 /55 /55
/3 7
3/5
67 68 Zone protégée d'intérêt communautaire - Réseau
57
ich
57
771
76
75
4/4 7 HAB-1 76 93 à la gestion de l'eau
/55
De
06 Natura 2000 - Zone de protection spéciale (8)
/48
9
6/5
3
56
15
8
56
Am
76
55
4 57 16
3/5
21
74
3/5
2 /5 4
/13
76
Zone inondable - HQ10
22
76
(10)
12 JAR
9
51
55
/13
0
16
763/5570
3/5
52
4
76
0
9
79
16
74
83
/47
56
77 Zone inondable - HQ100
16 /3081
16 /3080
(10)
98 2
78
77
0/5
085
775/5206
/30
86
87
084
4
8
3/5
/30
/52 56
/30
1
/30
/30
16
1
2/30
2/30
HAB-1 19
76
98
04
99
56
0/3
9/3
98
98
96
95
3/5
756
16
3
2 Zone inondable - HQ extrême
16
16
169
170
(10)
205
16
16
170
170
56
170
76
3/5 775/5
75 5/4
73 76 Däich 778/5207
5/7 15
74
75
4/5 9/4
22 3
11
8 74 15 1653/4867
Zone de protection d'eaux potables (11)
3 2
776
73
1/3
68
8
N 1656/4894
1658/4795Zeyen + Baumann aménageurs-urbanistes
rue Ch
ausée délimitation du schéma directeur
rue
Pr courbes de niveaux du terrain existant
inc
ipa
le
B
logement
==
commerce / services
==========
rue artisanat / industrie
SD-ME 01A Wan
gert
équipements publics / loisir / sport
faible moyenne
==
Espace public
B
==
espace minéral cerné / ouvert
espace vert cerné / ouvert
==
Gaessen
Centralité
==
= = = =A=
Elément identitaire à préserver
==
==
==
== = == Mesures d'intégration spécifiques
== =
== = ==
== ==
== =
= = =
Gae= n ==
sse= axe visuel
= = = = = A
=
==== =
==
seuil / entrée de quartier, de ville, de village
rue d
=====
e Be
==
yren
Connexions
==
n
réseau routier (interquartier, intraquartier, de desserte locale)
re
===
ersy
==
mobilité douce (interquartier, intraquartier)
'Ueb
=
rue d
= ======
zone résidentielle / zone de rencontre
=
=
= chemin de fer
=
=
=A
=
Gae= Aire de stationnement
sse=
n=
== parking couvert / souterrain
Echelle 1:1.500
==
=== parking public / privé
=========
============= P Pp
SD-ME 01B Transport en commun (arrêt d'autobus / gare et arrêt ferroviaire)
B G
rue Sauerwiss
= Infrastructures techniques
SCHEMA DIRECTEUR SD ME 01A U ME 01B - OP GAESSENT3.DWG - 15.01.2019 - ISO expand A3 (297.00 x 420.00 mm) -
= axe principal pour l'écoulement et la rétention des eaux
=
pluviales
axe principal du canal pour eaux usées
Concept de mise en valeur des paysages et des espaces
verts intra-urbains
coulée verte
biotopes à préserver
Etude préparatoire du PAG
Schéma SD-ME 01A - "rue d'Uebersyren" à Mensdorf
directeur: SD-ME 01B - "op Gaessent" à Mensdorf
Fond de plan: © Origine: Administration du Cadastre et de la Topographie,
échelle 1:1.500
Zeyen+Baumann sàrl T+352 33 02 04
9, rue de Steinsel F +352 33 28 86 N
Orthophoto, 2018 L-7254 Bereldange www.zeyenbaumann.lu février 2019Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Städtebauliches Entwicklungskonzept
2 Städtebauliches Entwicklungskonzept
2. concept de développement urbain
Städtebauliche Zielstellung
a) l’identité et la programmation urbaine par quartier et par îlot
» Mit der Entwicklung dieser beiden Flächen soll eine kohärente Innenentwicklung auf
einer ortskernnahen Baulandreserve erfolgen.
» Das neue Wohnviertel stellt eine Weiterentwicklung der angrenzenden Wohnbe-
bauung dar und sollte mit dieser und dem Ortskern verknüpft werden.
» Die Bebauung soll sich an der umliegenden Einfamilienhausbebauung orientieren.
Damit eine rationellere Bodennutzung erzielt wird, sollte jedoch eine dichtere Bautypo-
logie zum Einsatz kommen (Doppelhäuser, Reihenhäuser) um einen rationelleren Bo-
denverbrauch zu gewährleisten.
» Das Planungsgebiet
grenzt im Nordosten an
eine bestehende öffent-
liche Freifläche (Spiel-
platz). Diese Freifläche
soll in einen Grünzug
integriert werden, der
zukünftig vom nörd-
lichsten Zipfel der Flä-
che (Ortsmitte) bis zum
Ortsrand und darüber
hinaus bis zum Viertel
„Um Deich“ verlaufen
soll.
Konzeptskizze
Erschließungsflächen
b) l’ordre de grandeur des surfaces à céder au domaine public
Der Umfang der öffentlichen Flächen (Erschließung, Aufenthaltsbereiche, Retention, …), die
im Rahmen des PAP an die Gemeinde abgetreten werden müssen, liegt bei etwa 29%.
Im Rahmen der Konvention zum PAP wird ggf. eine Entschädigung nach Art. 34 (2) des
Kommunalplanungsgesetzes geregelt.
Zeyen+Baumann 7Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Städtebauliches Entwicklungskonzept
Öffentlicher Raum
c) la localisation, la programmation et les caractéristiques des espaces publics
Der von Norden bis Süden verlaufender geplanter Grünzug soll einen Großteil der ange-
dachten öffentlichen Naherholungsflächen miteinander verbinden und eine neue fußläufige
grüne Achse zwischen der Ortsmitte und den Wohngebieten am Ortsrand bilden. Der vor-
handene Baumbestand am westlichen Rand, Retentionsflächen und Achsen können hier auf
eine natürliche Art und Weise als Gestaltungselement integriert werden.
Der Straßenraum der Wohnstraßen ist so zu gestalten, dass kommunikationsfördernde Be-
gegnungsräume entstehen und eine hohe Aufenthaltsqualität sowie eine barrierefreie Fort-
bewegung im öffentlichen Raum gewährleistet werden.
Funktionale Verknüpfung
d) les jonctions fonctionnelles des différentes fonctions inter- et intra-quartiers
Das Planungsgebiet liegt in unmittelbarer Nähe zum Ortskern und sollte mittels kurzer fuß-
läufiger Verbindungen mit dem Ortskern und den umliegenden Wohngebieten verknüpft wer-
den.
Bauliche Integration
e) les interfaces entre îlots et quartiers, notamment l’intégration,
les gabarits, l’agencement des volumes
Hinsichtlich der Gebäude-Volumetrie und der Geschossigkeit soll sich die Bebauung an der
umliegenden Einfamilienhausbebauung orientieren.
Der Zuschnitt und die Ausrichtung der Baulandreserven erlauben eine Nord-Süd sowie eine
Süd-Orientierung der Gebäude, wodurch eine optimale Besonnung aller Gärten erzielt wer-
den kann.
Zentralität
f) les centralités, notamment les fonctions, les densités, les espaces publics
Das Wohnen bildet die zentrale Nutzung des vorliegenden Schéma Directeur. Weiterhin
können wohnverträgliche Funktionen untergebracht werden.
Zeyen+Baumann 8Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Städtebauliches Entwicklungskonzept
Städtebauliche Koeffizienten
g) la répartition sommaire des densités
PAP NQ SD-ME 01A
COS: Coefficient d’occupation du sol – le rapport entre la
HAB-1 surface d’emprise au sol des constructions et la surface du
terrain à bâtir net
CUS: Coefficient d’utilisation du sol – le rapport entre la
max. 0,40 max. 0,65 somme des surfaces construites brutes de tous les niveaux et
COS CUS la surface totale du terrain à bâtir brut
min. - min. -
CSS: Coefficient de scellement du sol – le rapport entre la
surface de sol scellée et la surface du terrain à bâtir net
max. 20,0
CSS max. 0,60 DL DL: Densité de logement – le rapport entre le nombre d’unités
min. - de logement et le terrain à bâtir brut
Alle obenstehenden städtebaulichen Koeffizienten sind auf Basis eines genauen Aufmaßes
(mesurage cadastral) zu ermitteln.
Gemäß PCN (ACT, PCN exercice 2018) hat die Fläche des PAP NQ SD-ME 01A eine Größe
von 1,41 ha. Bei einer Densité de logement (DL) von 20 Wohneinheiten pro ha ergibt sich
auf der Fläche des vorliegenden Schéma Directeur ein Bebauungspotenzial von 28 neuen
Wohneinheiten.
Mindestens 60% der Wohneinheiten sollten als Einfamilienhäusern realisiert werden.
Die Berechnung der maximalen Anzahl an Wohneinheiten pro ha (DL) basiert auf einer
durchschnittlichen Wohnungsgröße (in Mehrfamilienhäusern) von 110 m2 (Bruttofläche), die
bei der Umsetzung des PAP NQ einzuhalten ist.
Hinweis: Gemäß Artikel 29 (2) des Kommunalplanungsgesetzes sind in PAP NQ mit mehr
als 25 Wohneinheiten mindestens 10% der Bruttogeschossfläche, welche für Wohn-
nutzungen vorgesehen ist, als bezahlbarer Wohnraum auszuführen. In der Definition des
Gesetzes entspricht dies Wohnungen, welche den Kriterien zum Erhalt der staatlichen Woh-
nungsbauförderung („primes de construction ou d’acquisition“ gemäß dem Gesetz von 1979)
entsprechen. Diese Vorgabe ist im PAP NQ umzusetzen.
ZAD NQ SD-ME 01B
COS: Coefficient d’occupation du sol – le rapport entre la
HAB-1 surface d’emprise au sol des constructions et la surface du
terrain à bâtir net
CUS: Coefficient d’utilisation du sol – le rapport entre la
max. 0,30 max. 0,45 somme des surfaces construites brutes de tous les niveaux et
COS CUS la surface totale du terrain à bâtir brut
min. - min. -
CSS: Coefficient de scellement du sol – le rapport entre la
surface de sol scellée et la surface du terrain à bâtir net
max. 16,0
CSS max. 0,60 DL DL: Densité de logement – le rapport entre le nombre d’unités
min. - de logement et le terrain à bâtir brut
Alle obenstehenden städtebaulichen Koeffizienten sind auf Basis eines genauen Aufmaßes
(mesurage cadastral) zu ermitteln.
Zeyen+Baumann 9Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Städtebauliches Entwicklungskonzept
Gemäß PCN (ACT, PCN exercice 2018) hat die Fläche des PAP NQ SD-ME 01B eine Größe
von 3,22 ha. Bei einer Densité de logement (DL) von 16 Wohneinheiten pro ha ergibt sich
auf der Fläche des vorliegenden Schéma Directeur ein Bebauungspotenzial von 51 neuen
Wohneinheiten.
Die Berechnung der maximalen Anzahl an Wohneinheiten pro ha (DL) basiert auf einer
durchschnittlichen Wohnungsgröße (in Mehrfamilienhäusern) von 110 m2 (Bruttofläche), die
bei der Umsetzung des PAP NQ einzuhalten ist.
Hinweis: Sollte der Status einer „zone d’aménagement différé“ aufgehoben und die Fläche
als PAP NQ entwickelt werden, gilt Folgendes.
Gemäß Artikel 29 (2) des Kommunalplanungsgesetzes sind in PAP NQ mit mehr als 25
Wohneinheiten mindestens 10% der Bruttogeschossfläche, welche für Wohnnutzungen vor-
gesehen ist, als bezahlbarer Wohnraum auszuführen. In der Definition des Gesetzes ent-
spricht dies Wohnungen, welche den Kriterien zum Erhalt der staatlichen Wohnungsbauför-
derung („primes de construction ou d’acquisition“ gemäß dem Gesetz von 1979) entspre-
chen. Diese Vorgabe ist bei der Ausarbeitung eines PAP NQ zu berücksichtigen.
Typologien und Funktionsmischung
h) la typologie et la mixité des constructions
Eine Mixität aus Einfamilienhäusern und vereinzelten kleineren Mehrfamilienhäusern ist er-
wünscht, um ein Angebot an unterschiedlichen Haushaltsgrößen zu schaffen.
Das architektonische Konzept soll die Monotonie langer, durchgehend bebauter Straßenzü-
ge vermeiden. Dazu sollen sich Mehr- und Einfamilienhäuser abwechseln, d.h. große Struk-
turen und kleinteilige Strukturen sollen sich ergänzen.
Die Mehrfamilienhäuser sollen eine angemessene Größe haben und eine gute Lebensquali-
tät garantieren. Dazu sollen sich die Wohnungen über mindestens zwei Seiten des Gebäu-
des erstrecken. Des Weiteren sollen Gemeinschaftsräume vorgesehen werden, auf eine na-
türliche Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche geachtet werden sowie qualitativ hochwer-
tige Freiflächen angelegt werden.
Volumen und Kontur sowie die Stellung der Gebäude sind im städtebaulichen und architek-
tonischen Konzept des PAP NQ näher auszuführen.
Ausgleichsmaßnahmen
i) les mesures destinées à réduire l’impact négatif des contraintes existantes et générées
siehe Kapitel 4 – Geschütze Biotope
Zeyen+Baumann 10Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Städtebauliches Entwicklungskonzept
Raumsequenzen und Sichtachsen
j) les axes visuels à conserver, les séquences visuelles et seuils d’entrée
Um die neue Siedlung mit der bestehenden Be-
bauung in der „rue d’Ubersyren“ und „A Gaes-
sen“ zu verknüpfen, soll die bestehende Er-
schließungsstraße „A Gaessen“ verlängert und
eine Anbindung an die „rue Sauerwiss“ erfolgen.
Die Verlängerung der Straße „A Gaessen“ sollte
jedoch mittels Richtungswechsel der Sichtachse
(Knick) die Linearität des bestehenden Straßen-
raumes unterbrechen und so zu einem abwechs-
lungsreicheren Straßenraum beitragen.
Schutz und Inwertsetzung des baulichen und natürlichen Erbes
k) les éléments identitaires bâtis et les éléments identitaires naturels
sauvegarder respectivement à mettre en évidence
Maßnahmen zum Schutz der vorhandenen natürlichen Elemente werden in Kapitel 4 be-
schrieben.
Zeyen+Baumann 11Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Mobilität und technische Infrastrukturen
3 Mobilität und technische Infrastrukturen
3. concept de mobilité et d’infrastructures techniques
Verbindungen
a) les connexions
» Die Verkehrserschließung des vorliegenden Schéma Directeur erfolgt über die rue
d’Uebersyren, eine Verlängerung der bestehenden Straße „A Gaessen“, die „rue Sau-
erwiss“, sowie über zusätzliche zu schaffende Wohnstraßen.
» Das geplante Wohnviertel ist mit dem bestehenden Fußwegenetz zu verknüpfen: in
diesem Sinne sollen kurze fußläufige Verbindungen zum Ortskern und zur Umgebung
sowie eine Anbindung an den östlich angrenzenden Fußweg geschaffen werden.
Verkehrsnetz
b) la hiérarchie du réseau de voirie distinguant les différents déplacements motorisés et
non motorisés, la configuration des voies de circulation et des
liaisons piétonnes, cyclables et routières
Die vorhandene Verkehrshierarchie bleibt bestehen. Die bestehende Zone 30 wird von der
Straße „A Gaessen“ bis zur rue d’Uebersyren verlängert. Hierbei ist ein besonderes Augen-
merk auf die Gestaltung der Straße zu legen. Die Straße ist als Wohnstraße zu konzipieren
und soll diesen Charakter auch klar vermitteln. Ziel ist es die Aufenthaltsqualität des öffentli-
chen Raumes zu fördern, sowie jeglichen Schleichverkehr zu unterbinden.
Parkraumkonzept
c) un concept de stationnement
Pro Wohneinheit sollen jeweils 2 PKW-Stellplätze auf dem Privatgrundstück vorgesehen
werden (z.B. in Form von Carports oder Garagen). Um das Erdgeschoss für Wohnzwecke
frei zu halten, sollten die Stellplätze vorzugsweise neben dem Wohngebäude oder im Keller-
geschoss geschaffen werden. Die gesammelte Anordnung von Carports oder eine gemein-
same Tiefgarage stellt vor allem bei Reihen- und Mehrfamilienhäusern eine gute Lösung dar,
da zahlreiche Rampen und Zufahrten mittels einer gemeinsamen Zufahrt gebündelt werden
können.
Beispiele gesammelter Garagen oder Carports
Zeyen+Baumann 12Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Mobilität und technische Infrastrukturen
Beispiel von Garagen im Kellergeschoss von Reihenhäusern mit einer gemeinschaftlichen
Zufahrtsrampe
ÖPNV
d) les accès au transport collectif
Die nächstgelegene Bushaltestelle „Uewen am Duerf“ ist etwa 200-450 m entfernt. Die Halt-
stelle wird stündlich von der Buslinie 140 (Luxembourg – Canach) in beide Richtungen be-
dient.
Technische Infrastrukturen
e) les infrastructures techniques majeures, notamment l’évacuation des eaux pluviales
Die Lage des zukünftigen Wohnviertels (SD-ME 01A) inmitten von erschlossenen Wohnge-
bieten ermöglicht eine einfache Anbindung an die bestehenden Netze der Wasserversor-
gung, Abwasserentsorgung, Stromversorgung und Telekommunikation.
In den rückwärtigen Bereichen der Häuser sind offene Gräben zum Ableiten des anfallenden
Regenwassers vorzusehen, die einer an der tiefsten Stelle des Gebiets zu schaffenden Re-
genwasserretention zuzuführen sind. Von hier aus kann das Oberflächenwasser gedrosselt
in den Regenwasserkanal laufen und in die Syre abgeleitet werden.
Die Anbindung des südlichen Teils (SD-ME 01B) an die bestehenden Netze der Wasserver-
sorgung, Abwasserentsorgung, Stromversorgung und Telekommunikation ist, im Falle der
Aufhebung der „zone d’aménagement différé“, im Rahmen der Umklassierung des PAG zu
klären.
Das städtebauliche Konzept der PAP NQ muss den Verlauf der Regenwasserachsen und die
Lage Regenwasserretention präzisieren und ist mit den Zuständigen der Gemeinde und des
Wasserwirtschaftsamtes abzustimmen.
Zeyen+Baumann 13Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Mobilität und technische Infrastrukturen
Extrait: Darstellung der möglichen RW-Achsen sowie Vorplanung der Kanal- und MW-Behandlung, BEST, 19.05.2017 – Der gesamte Plan mit
Legende ist dem Teil 1 der étude préparatoire beigefügt.
Zeyen+Baumann 14Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Landschaft und Grünkonzept
4 Landschaft und Grünkonzept
4. concept paysager et écologique
Integration in die Landschaft
a) l’intégration au paysage par la délimitation de la zone verte compte tenu des contraintes
telles que la topographie, les structures végétales en place ainsi que l’impact visuel;
Der nördliche Teil des Planungsgebietes (SD-ME 01A) befindet sich mitten in der Ortschaft
auf einem flachen Gelände. Integrationsmaßnahmen in die Landschaft und das Gelände sind
nicht erforderlich.
Auf dem südlichen Teil des Planungsgebietes (SD-ME 01B) sind im Ortsrandbereich Gehöl-
ze zu pflanzen, die zur optischen Integration der neuen Bebauung in das Landschaftsbild
führen sollen. Diese Maßnahme ist im PAG mittels einer „zone de servitude « urbanisation –
intégration paysagère - IP »“ festgesetzt.
Grüngestaltungskonzept
Bei der Gestaltung und Pflege der öffentlichen und privaten Freiräume sind folgende Krite-
rien zu beachten:
- Durchgrünung der Straßenräume, öffentlichen Plätze, Stellplätze und Fußwege mit
heimischen und standortgerechten Bäumen und Sträuchern
- Minimierung von Bodenbewegungen und weitgehender Ausgleich von Bodenaushub
vor Ort
- Vermeidung bzw. Reduzierung der Versiegelung durch Gestaltung von Wegen, Plät-
zen, Terrassen und Stellplätzen mit durchlässigen Belägen aus regionstypischen Ma-
terialien
- naturnahe Gestaltung und extensive Pflege der Grün- und Freiflächen - der ökologi-
sche Wert (Grünvernetzung) soll gefördert und der Unterhalt soll minimiert werden
- Gestaltung ggf. erforderlicher Mauern mit regionstypischen Materialien, z.B. in Form
von Trockenmauern oder Gabionen
- bevorzugte Verwendung heimischer und standortgerechter Laubbäume und
-sträucher (auch Obstbäume) bei Neuanpflanzungen bzw. Ersatzpflanzungen
- möglichst weitgehender Erhalt prägender und/oder geschützter Bäume durch Integra-
tion in öffentliche und private Freiflächen
- angrenzende öffentliche Spielfläche soll in den Grünzug integriert werden
- naturnahe Gestaltung der Retentionsfläche als öffentliche Spiel- und Erholungsfläche
- offene Gräben zur Rückhaltung des Regenwassers als Gestaltungselement in die
Planung integrieren
- Bevorzugung der Dachbegrünung bei Flachdachkonstruktionen oder leicht geneigten
Dächern z.B. Gartenhaus, Carport, Garagen
Zeyen+Baumann 15Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Landschaft und Grünkonzept
Grünzüge und Biotopvernetzung
b) les coulées vertes et le maillage écologique
In der Mitte des neuen Wohnviertels ist eine von Norden bis zum südlichen Ortsrand verlau-
fende Grünachse vorgesehen, in die öffentliche Spiel- und Erholungsflächen mit Fußwegen,
Regenwassergräben und Retentionsflächen naturnah integriert werden können. So kann ein
durchgängiger Grünzug vom Ortskern bis an den Ortsrand geschaffen werden.
Geschützte Biotope und Lebensräume
c) les biotopes et habitats à préserver.
SD-ME 01A:
Art. 17: Die Fläche eignet sich als Jagdgebiet für Fledermäuse. Auch für Vögel ist die Fläche
von großer Bedeutung. Der Verlust des Grünlands sollte im Rahmen einer Kompensations-
studie bilanziert und durch geeignete Maßnahmen kompensiert werden. Bei Eingriffen in den
geschützten Lebensraum ist eine Genehmigung „destruction de biotopes Art.17“ vom Um-
weltministerium erforderlich.
Art. 21: Die Fläche weist laut Fledermaus-Screening ein Quartierpotenzial in den alten Bäu-
men auf. Aus diesem Grund ist vor der Abholzung der Bäume eine Überprüfung auf Quartie-
re erforderlich.
Wegen der biologischen Diversität können bei der Bebauung der Fläche essenzielle Lebens-
räume geschützter Vogelarten beeinträchtigt bzw. verloren gehen. Aus diesem Grund muss
vor der Entwicklung der Baulandreserve eine artenschutzrechtliche Überprüfung durchge-
führt und gegebenenfalls vorgezogene Kompensationsmaßnahmen (CEF-27) durchgeführt
werden.
ZSU-EN: Der Erhalt der Obstbäume wird im PAG mit einer servitude „urbanisation –
éléments naturels“ belegt.
SD-ME 01B:
Art. 17: Die Fläche stellt einen Lebensraum für das Große Mausohr dar. Bei Eingriffen in den
geschützten Lebensraum ist eine Genehmigung „destruction de biotopes Art.17“ vom Um-
weltministerium erforderlich.
Art. 21: Die Fläche weist laut Fledermaus-Screening ein Potential als Jagdgebiet für Fleder-
mäuse auf. In den vorhandenen Bäumen könnten Quartiere von Fledermäusen vorhanden
sein. Die vorhandenen Bäume sinn möglichst zu erhalten und in die Planung zu integrieren.
Vor einer etwaigen Entfernung der Bäume muss eine Überprüfung auf Fledermäuse erfol-
gen. Ggf. sind zum Ausgleich von Quartiersverlusten Ersatzquartiere zu schaffen.
Zeyen+Baumann 16Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Landschaft und Grünkonzept
Abbildung 3 Auszug Biotopkataster
Quelle: Biotopkataster, Zeyen+Baumann August 2008, angepasst Juli 2013
Zeyen+Baumann 17Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Landschaft und Grünkonzept
Sanierung
Das bebaute Betriebsgelände (innerhalb SD-M01B), welches derzeit noch für gewerbliche
Aktivitäten genutzt wird, ist im Altlastenkataster als Altlastenverdachtsfläche registriert. Vor
einer Umnutzung für Wohnzwecke muss in diesem Zusammenhang eine Untersuchung auf
Altlasten realisiert werden und im gegebenen Fall eine dementsprechende Sanierung der
Fläche durchgeführt werden. Die Altlastenverdachtsfläche wird im PAG als „zone à risques –
contamination“ gekennzeichnet.
Abbildung 4 Auszug Grunddienstbarkeiten
Quelle : Etude préparatoire Teil 1, Grunddienstbarkeiten, Zeyen+Baumann Mai 2017
Zeyen+Baumann 18Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Umsetzungskonzept und Phasierung
5 Umsetzungskonzept und Phasierung
5. concept de mise en oeuvre
Umsetzungsprogramm
a) le programme de réalisation du projet
SD-ME 01A:
1. Im Vorfeld einer Überplanung der Fläche ist eine artenschutzrechtliche Überprüfung
durchzuführen. Gegebenenfalls müssen vorgezogene Kompensationsmaßnahmen
durchgeführt werden.
2. Zur Realisierung des Projektes sind die zuständigen Verwaltungen wie beispielsweise
die Gemeindeverwaltung, die Administration des Ponts et Chaussées, das Umweltminis-
terium sowie die Administration de la Gestion de l’Eau zu beteiligen.
SD-ME 01B:
3. Aufhebung des Status der „zone d’aménagement différé“ im Rahmen einer punktuellen
Änderung des PAG, auf der Basis eines weiterentwickelten und vervollständigten
schéma directeur.
4. Auf einer Teilfläche des Planungsgebietes befindet sich ein ehemaliges Betriebsge-
lände, welches im Altlastenkataster (2013 http://deee.aev.etat.lu) als Altlastenverdachts-
fläche eingetragen ist. Es müssen demnach weitergehende Untersuchungen durchge-
führt werden und gegebenenfalls Sanierungsmaßnahmen ergriffen werden.
5. Ausarbeitung eines Teilbebauungsplanes (plan d’aménagement particulier) „nouveau
quartier“.
6. Vor der Abholzung von Bäumen ist eine Überprüfung auf Fledermaus-Quartiere notwen-
dig und ggbf. Massnahmen zu ergreifen, siehe Kapitel Landschaft.
Machbarkeit
b) la faisabilité
Zum Erhalt oder der Kompensation von geschützten Biotopen und Lebensräumen sind ver-
schiedene Maßnahmen erforderlich, siehe hierzu Kapitel Landschaft.
SD-ME 01A:
Das Gebiet gehört 3 privaten Eigentümern (Relevé Parcellaire 2012) und einer Firma.
SD-ME 01B:
Dieser Unterpunkt ist im Rahmen der Aufhebung des Status „zone d’aménagement différé“
zu vervollständigen.
Zeyen+Baumann 19Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Umsetzungskonzept und Phasierung
Phasierung der Entwicklung
c) le phasage de développement
SD-ME 01A:
Der PAP NQ kann kurzfristig in einer oder zwei Entwicklungsphasen realisiert werden.
SD-ME 01B:
Die Entwicklung der ZAD Fläche soll mittel- bis langfristig erfolgen.
PAP
d) le cas échéant, la délimitation sommaire du ou des plans d’aménagement particulier
SD-ME 01A:
Für die Fläche ist ein PAP auszuarbeiten.
SD-ME 01B:
Dieser Unterpunkt ist im Rahmen der Aufhebung des Status „zone d’aménagement différé“
zu vervollständigen.
Zeyen+Baumann 20Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Anhang: Allgemeine Gestaltungsempfehlungen
6 Anhang: Allgemeine Gestaltungsempfehlungen
Planung von Neubaugebieten
Energie und Ortsplanung, Arbeitsblätter für die Bauleitplanung Nr.17, Oberste Baubehörde im
Bayrischen Staatsministerium des Innern
http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/03500078.htm
Energieeffiziente Kommunalplanung, Arbeitshilfe Energie & Urbanismus, myenergy Luxem-
bourg, 2015
http://www.pacteclimat.lu/download/638/arbeitshilfe-energieeffiziente-kommunalplanung-.pdf
Landschaftsgerechte und ökologische Wohnbaugebiete, Ministère de l’Environnement, Admi-
nistration des Eaux et Forêts, Arrondissement Sud de la Conservation de la Nature, 2007
https://environnement.public.lu/fr/publications/conserv_nature/Landschaftsgerechte_und_Oekologisch
e_Wohnbaugebiete.html
Leitfaden für eine energetisch optimierte Stadtplanung, Stadt Essen, Amt für Stadtplanung und
Bauordnung, 2009
http://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/61/dokumente_7/aktionen/klimaschutz/Leitfaden_fu
er_energetisch_optimierte_Stadtplanung.pdf
Planungsleitfaden. 50 Solarsiedlungen in Nordrhein-Westfalen, EnergieAgentur.NRW, 2008
http://www.energieregion.nrw.de/_database/_data/datainfopool/Planungsleitfaden2008_080211.pdf
Besser Planen weniger Baggern – Wege zur Vermeidung und Wiederverwertung von Erdaus-
hub bei Bauarbeiten, Ministère du Développement durable et des Infrastructures, Administrati-
on de l’environnement, 2015
https://environnement.public.lu/fr/publications/dechets/besser_planen_weniger_baggern.html
Öffentlicher Raum, Freiraum
Les espaces publics et collectifs, Ministère de l’Intérieur et de l’Aménagement du Territoire,
2005
http://www.miat.public.lu/publications/amenagement_communal/espaces_publics_collectifs/espaces_
publics.pdf
Nature et construction, Recommandations pour l'aménagement écologique et l'entretien ex-
tensif le long des routes et en milieu urbain, Ministère du Développement Durable et des Infras-
tructures, 2013
https://environnement.public.lu/fr/publications/conserv_nature/nature_et_construction.html
Leitfaden : Naturnahe Anlage und Pflege von Parkplätzen, Administration des Eaux & Forêts,
Service de la Conservation de la Nature, 2008
https://environnement.public.lu/fr/publications/conserv_nature/naturnahe_anlage_parkplaetzen.html
Regenwasser, Renaturierung
Leitfaden zum Umgang mit Regenwasser in Siedlungsgebieten Luxemburgs, Administration de
la Gestion de l’Eau
Zeyen+Baumann 21Februar 2019 PAG de la Commune de Betzdorf – Mensdorf SD-ME 01A und SD-ME 01B « Op Gessent »
Anhang: Allgemeine Gestaltungsempfehlungen
http://www.eau.public.lu/publications/brochures/Regenwasserleitfaden/Leitfaden_pdf.pdf
http://www.eau.public.lu/publications/brochures/Regenwasserleitfaden2/Leitfaden_2013_pdf.pdf
Renaturation des cours d’eau – Restauration des habitats humides, Ministère de
l’Environnement & Ministère de l’Intérieur et de l’Aménagement du Territoire, 2008
https://environnement.public.lu/fr/publications/conserv_nature/renaturation_habitats_humides.html
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