Projet de développement touristique de la destination Spa-Francorchamps - Mars 2011 - Commissariat général au tourisme
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Projet de développement touristique
de la destination Spa-Francorchamps
Mars 2011
Projet financé par l’Union Européenne et par la Wallonie
La Wallonie et le Fonds Européen de Développement Régional
investissent dans votre avenir
Tourism & Leisure – bureaux de Barcelone & Madrid –Espagne
Création du projet, de la vision et du concept ainsi que de l’analyse économique et financière
Experts-Collaborateurs:
OBMI Architectes - Madrid-Miami – Elaboration du masterplan conceptuel de la destination et du site du circuit de
Spa-Francorchamps
Alterespaces – Montmélian - France, - Participation au concept et à l’analyse financière en tant qu’expert nature
Curious – Madrid - Participation à l’élaboration des différents ‘workshops d’innovation’ ainsi que pour son analyse des
nouvelles tendances
3
Sommaire
1. Présentation et description de la destination Page 5
2. Concept Page 9
3. Masterplan conceptuel Page 12
4. Composantes du projet Page 15
5. Programme de développement Page 25
6. Résultats financiers Page 27
7. Destination intégrée Page 32
8. Hypothèses et chiffres retenus Page 35
4 4
Présentation et description du site
La destination de Spa-Francorchamps
La destination Spa Francorchamps est localisée au sud-est de la Belgique dans la province de Liège. Située
dans les Ardennes, cette région est particulièrement verte ce qui en fait une destination privilégiée pour le
tourisme sportif et vert. Elle est parfaite pour un séjour dédié aux sports extrêmes mais aussi à la
randonnée et à la découverte de la nature.
Quatre villes forment l’écrin de la destination Spa-Francorchamps: Spa, Stavelot, Francorchamps et
Malmédy. Chacune apporte une valeur ajoutée à cet espace touristique tout en ayant des traits culturels
communs.
La ville de Spa est la ville du thermalisme. Prénommée le café de l’Europe, Spa était reconnue comme
un lieu de villégiature grâce à son casino, un des premiers en Europe, pour ses cures thermales et
pour son golf
Stavelot est une ville historique, patrimoniale et culturelle. Citons notamment la place St Remacle et
l’Abbaye , site et monument classé, qui abrite le musée de Spa-Francorchamps, le musée de l’Abbaye
et le musée Apollinaire. La ville s’anime chaque année notamment grâce à son festival de musique et
au Laetare, Carnaval populaire, célèbre pour ses « Blancs Moussis ».
La ville de Francorchamps se situe au cœur de la destination et est célèbre pour son circuit de
Formule 1 et ses grands prix.
Malmédy, la porte des Hautes Fagnes, est située dans un cadre exceptionnel à proximité de grandes
réserve naturelles. La ville est un centre commercial et touristique vivant. Son carnaval est célèbre
pour ses traditions populaires que l’on peut découvrir tout au long de l’année dans le
« Malmundarium », abrité dans le monastère.
Cette région est frontalière à l’Allemagne et au Luxembourg ce qui en fait un lieu idéal pour accueillir des
touristes internationaux. De plus, elle est particulièrement bien desservie par différents modes de transports
tels que avions, trains et voitures. Par exemple, l’autoroute E42 traverse la région de part et d’autre pour
rejoindre l’Allemagne; et les aéroports de Liège et de Maastricht sont situés à moins de 100 km.
Ville de Spa Ville de Malmédy Circuit de Spa-Francorchamps Abbaye de Stavelot
6 6
La destination Spa-Francorchamps
La destination Spa-Francorchamps se
divise en deux espaces majeurs:
Les Hautes Fagnes avec son parc
naturel
L’espace autour du circuit formé
par les villes de Spa, Malmédy et
Stavelot avec Francorchamps au
centre
7
Le circuit de Spa-Francorchamps
Le circuit de Spa-Francorchamps est un circuit de course automobile aussi connu pour sa
course internationale de formule 1 que pour sa riche histoire.
Il fut développé dans les années 20 sur la commune de Stavelot dans un cadre naturel hors
du commun. Surplombé par une forêt verdoyante, la vue depuis le circuit est
impressionnante tant le site est intégré. Deux sites autour du circuit sont classées zone
protégée Natura 2000.
Aujourd’hui de nombreuses courses sont organisées sur le circuit de Mars à Septembre
Formule 1 Circuit de Spa-Francorchamps
comme les 1000km de Spa, les 24h de Spa, le grand prix de formule 1 et beaucoup d’autres.
Les clubs automobiles peuvent aussi louer le circuit pour organiser des évènements privés.
Ce circuit de renom emblématique est un atout majeur pour la région, qui devrait être mis
en valeur et développé en créant des activités et attractions aux alentours.
Par ailleurs, ce nouveau projet permettrait de rendre le circuit économiquement viable toute
l’année.
Le circuit possède aujourd’hui de nombreux bâtiments, qui sont pour la plupart sous
utilisés mais qui pourraient être intégrés dans le développement du nouveau projet afin
A G d’optimiser la rentabilité du site existant.
P
Certains espaces de charme et de caractère pourraient servir à accueillir des événements
H
B
exclusifs tel que le Salon de l’Eau Rouge par exemple. D’autres espaces pourraient être
C
transformés en bâtiments administratifs ou techniques pour le nouveau projet, les
E
A. L’Ancienne Douane nouveaux paddocks pourraient également servir à l’organisation de salons, brocantes…en
B. Salon de l’Eau Rouge
I D
C. Paddocks existants basse saison.
P E D. Piste de Karting
E. Université
J F. Nouveaux paddocks
G. Bâtiments existants
H. Bâtiments existants
I. Bâtiments existants
K J. Nouvel hôtel de la Source
P. Parkings
Principaux bâtiments sur le circuit
8 8
Concept
La vision du nouveau projet
La vision
La destination de Spa-Francorchamps est située dans le triangle Spa-Malmédy-
Stavelot; incluant également la zone verte allant jusqu’au plateau des Hautes
Fagnes.
Cette nouvelle vision inclut de nouveaux segments clés de clientèle
Cette nouvelle destination vous transporte vers un territoire d’innovation au
service des sports et des loisirs, elle vous propose une expérience authentique et
complète pour vous reconnecter en pleine nature tout au long de l’année. • les jeunes « feel alive » recherchant des activités sportives et de l’adrénaline
Ressourcez-vous, émerveillez vous, découvrez au rythme de la nature en
choisissant l’option « DÉTENTE ».
• les familles pour profiter de moment ensemble et se détendre,
Eprouvez des émotions fortes grâce à des activités récréatives et sportives pour
faire le plein d’adrénaline, vivez la nature et les activités liées aux nouvelles
technologies à fond, en choisissant l’option « MOUVEMENT/ ACTION ». • les seniors pour prendre soi d’eux et trouver la tranquillité
Grâce aux technologies vertes et d’INNOVATION, la découverte, la détente et
l’action se dérouleront dans le respect de l’environnement.
• les fans de sports moteurs pour les évènements moteurs importants et les
expériences de conduite
• les fans de sports cyclistes pour les compétitions, courses et les nombreuses
infrastructures adaptées à leurs besoins
Mouvement
/ Action
• les couples pour les nouvelles expériences partagées ensemble
• le MICE pour les infrastructures adaptées et l’offre unique de la région et du
Détente circuit
ll
10Activités liées à la nouvelle vision du projet
MOUVEMENT/ Innovation & DÉTENTE
ACTION Technologie ll
Innovation
Récréation Sensations
Technologies vertes Découverte Bien-être
Montgolfière Sport Automobile Centre ‘Energy-Motion’ Balade sensorielle Spa
Tyrolienne Centre de simulation Randonnées Thermalisme
VTT Piste d’essai
Chasse au trésor Découverte de l’application Sentier pieds nus Relaxation
Rafting Karting
Jeux de rôle grandeur des nouvelles technologies Balades équestres
Vol libre Circuit
nature vertes Découverte faune et
Canoë
Parc aventure Véhicules électriques flore
Gastronomique
Edutainment
11Masterplan conceptuel
Les expériences du circuit de Spa-Francorchamps
Centre d’accueil Expérience dans la forêt Expérience ‘Energy-
Discovery centre Motion’
Centre d’accueil principal Village Suspendu Evènements
Centre d’accueil satellite Parc Nature & Aventure Centre d’innovation ‘Energy-
Centre d’accueil virtuel Jeux d’Aventure Motion’
Travel planner Musée de l’histoire de Spa-
Francorchamps
Panneaux de bienvenue
Expérience régionale
Expérience Cyclisme
Business zone _ Parc technologique
Services
13Masterplan du projet
Légende du Master-Plan Conceptuel
1. 1 Mini centre d’accueil
2. 2 Porte entrée de l’expérience dans la forêt
3. 3 Eco-hôtel “Spa-Nature”
4. 4 Autres Hébergements
5. 5 Place centrale de l’Expérience dans la Fôret
6. 6 Restaurant-Bar du Village Suspendu
7. 7 Fôret Enchantée et Village Suspendu
8. 8 Plaine de Jeux d’Aventure
9. 9 Sentiers thématiques: Sentier de l’Emotion et Sentier “Pieds Nus”
10. 10 Zone administrative et de services
11. 11 Zone du Parc Nature et Aventure
12. 12 Zone de Parking
13. 13 Chemins de randonnées/ Espace barbecue et pique-nique/ Camping
14. 14 Piste cyclable du Ravel
15. 15 Nouveaux paddocks & terrasse lounge
16. 16 Salon de l’Eau Rouge-Espace évènementiel VIP
17. 17 Restaurant gastronomique de l’Ancienne Douane
18. 18 Village de l’Expérience « Energy-Motion »
19. 19 Amphithéâtre
20. 20 Place centrale de l’Expérience « Energy-Motion »
21. 21 Parking souterrain
22. 22 Shweeb et Karting intérieur
23. 23 Télécabine (lien entre la forêt et le village de l’Expérience « Energy-Motion »)
24. 24 Ponts
I Equipements et Circuit de Francorchamps
II Expérience de la Forêt
III Expérience Energy-Motion
IV Eco-Hôtel « Spa-nature » et autres hébergements
V Espace cyclisme et de randonnées
14Composantes du projet
Le début de l’expérience: les centres d’accueil
“Les centres d‟accueil physiques ou virtuels ont pour but d‟informer sur
la destination, de faciliter la commercialisation de ses produits et
d‟améliorer le séjour des visiteurs. ” Centre d’accueil
principal sur l’aire
de Cronchamps
Les centres d’accueil représentent le premier contact du visiteur avec la destination Spa-
Francorchamps ainsi qu’avec le site d’activités du circuit de Spa-Francorchamps. Il est donc
important que chacun soit particulièrement adapté aux besoins de chaque visiteur.
Centre d’accueil physique
Centre d’accueil virtuel
La ‘Porte d’entrée’ principale de la destination est l’aire
autoroutière de Cronchamps. C’est le début de l’aventure dans
la destination Spa-Francorchamps pour la majorité des touristes. Avant, pendant et après leur voyage, les touristes
Ils pourront découvrir toutes les activités touristiques ainsi que
peuvent aussi utiliser le « Travel Planner » sur leur
les services disponibles dans la région grâce au centre
Smartphone sur le site internet de la destination.
d’information et au centre d’interprétation. Ils auront aussi la
possibilité de laisser leur véhicule sur le parking de l’aire Cette aire d’accueil virtuelle est une plateforme
autoroutière et de visiter la région à partir de différents modes internet qui permet au visiteur de planifier son voyage,
de transports écologiques disponibles tels que le ‘vélo-wallon’ de réserver son hébergement, transport et ses
électrique, les navettes électriques, motos électriques reliant les
activités, de visualiser en temps réel la météo et les
attractions du circuit à l’aire autoroutière mais permettant de
conditions de circulation ou encore de faire des
visiter la région. Par ailleurs, en complément de l’aire
autoroutière de Cronchamps, chaque ville à travers son office de commentaires sur leur expérience dans la destination.
tourisme offrira aux touristes un service d’informations sur la
destination et la possibilité d’effectuer leurs réservations sur
place.
16Expérience de la forêt
“Un lieu de détente et de loisirs pour toute la famille”
Au cœur de la forêt de Francorchamps, les aventures, les promenades et les
1. 2 Porte entrée de l’expérience dans la forêt
découvertes ne feront pas défaut aux visiteurs. L’expérience de la forêt est un lieu de 2. 5 Place centrale de l’Expérience dans la Forêt
détente et de loisirs pour toute la famille. Tous les éléments sont réunis pour faire 3. 6 Restaurant-Bar du Village Suspendu
une balade inoubliable de la racine à la cime des arbres. 4. 7 Forêt Enchantée et Village Suspendu
5. 8 Plaine de Jeux d’Aventure
Les plus courageux pourront s’aventurer sur les différents parcours acrobatiques 1. 9 Sentiers thématiques: Sentier de l’Emotion et Sentier “Pieds Nus”
2. Zone administrative et de services
dans les arbres et se donner des frayeurs grâce aux tyroliennes « death ride » de plus 10
3. 11 Zone du Parc Nature et Aventure
de 500m de long mais aussi sauter du haut de la tour de saut à l’élastique. Le Parc
12 Zone de Parking
Nature et Aventure est plus qu’un parc acrobatique dans les arbres! Chaque parcours 13 Chemins de randonnées/ Espace barbecue et pique-nique/ Camping
en plus des ses différentes épreuves physiques proposent aussi des énigmes qui 23 Télécabine en entre la forêt et le village de l’Expérience « Energy-Motion »)
défieront l’esprit des visiteurs.
Pour ceux qui ne sont pas avides de sensations fortes mais qui veulent néanmoins
s’amuser, les plaines de jeux d’aventure vont les ravir. Ces plaines de jeux proposent
des activités ludiques et sportives pour les grands et les petits. Des structures
géantes en bois permettront aux plus petits de s’amuser en toute sécurité quand les
plus grands pourront participer à un concours de tir à l’arc, de lancer de javelot ou
participer à la chasse au trésor multi-sensorielle « Outgame » qui teste les
connaissances des participants tel un « Indiana Jones » ou un« Sherlock Holmes » en
herbes.
Images des activités mises à titre illustratifs
17Expérience de la forêt
Le village suspendu est un espace pour vivre l’expérience de la forêt. Cette zone propose des
chemins de découverte comme le musée à la loupe ou « musée dans les arbres » mais aussi des
chemins émerveillant vos sens comme le sentier « land art » de l’émotion et le sentier « pieds
nus ». Chaque sentier est accessible à tous (le musée à la loupe est aussi aménagé pour les
personnes à mobilité réduite) pour que chacun puisse à son rythme découvrir les secrets de la forêt
et la beauté de la nature.
18 18Expérience “Energy-Motion”
“L‟adrénaline des courses automobiles associés aux nouvelles technologies vertes”
Ce nouvel espace du circuit de Spa-Francorchamps propose dans des
bâtiments emblématiques de nombreuses attractions sous forme d’un « mini
village ».
13. 1 Mini centre d’accueil
Dans le village de l’expérience « Energy-Motion », le musée de Spa-
14. 12 Zone de Parking
Francorchamps propose aux visiteurs l’histoire du circuit et de la région à 15. 15 Nouveaux paddocks & terrasse lounge
travers les objets, des voitures anciennes, des trophées et les photos des 16. 16 Salon de l’Eau Rouge-Espace évènementiel VIP
17. 17 Restaurant gastronomique de l’Ancienne Douane
champions qui ont été conservés. L’exposition du centre d’innovation
18. 18 Village de l’Expérience « Energy-Motion »
explique, quant à elle, les avancées des technologies vertes en matière de 19. 19 Amphithéâtre
moteur et de véhicules verts à travers un concept d’édutainment pour tous et 20. 20 Place centrale de l’Expérience « Energy-Motion »
21. 21 Parking souterrain
sous forme de visite interactive.
22. 22 Shweeb et Karting intérieur
Si ces activités sont trop passives pour certains visiteurs, trois espaces ont été 23. 23 Téléphérique (lien entre les deux expériences)
24. 24 Ponts
conçus pour eux: l’espace de simulation, le karting électrique et le shweeb.
Dans l’espace de simulation, les derniers modèles de simulateur dynamique
de conduite de formule 1 et de rallye sont disponibles ainsi que de nombreux
autres simulateurs sportifs (VTT, Ski…). Dans le karting électrique, les visiteurs
pourront expérimenter la compétition de conduite sportive écologique. Le
shweeb, mode de transport novateur et écologique, fera découvrir les
environs du village de l’expérience « Energy-Motion » aux visiteurs.
La destination Spa-Francorchamps organise aujourd’hui de nombreux
évènements nationaux et internationaux. Pour accueillir et améliorer cette
offre évènementielle, un amphithéâtre semi-couvert de 5.000 personnes est
proposé. Cette structure unique est constituée d’une toile qui protège la scène
et 2.000 places assises couvertes. Elle laisse passer la lumière du jour et les
ombres de la forêt. Ce lieu incroyable exacerbe la beauté des spectacles qui ont
lieu sur la scène.
Par ailleurs, les bâtiments du circuit et ses environs pourront abriter
régulièrement des évènementiels tels que brocantes, salons de l’automobile,
salon du livre, marathon…
19Expérience “Energy-Motion”
L’expérience « Energy-Motion » malgré ses nombreuses attractions maintient un caractère de
village accessible pour tous, et garde une échelle humaine.
Ces plans de coupe présentent l’envergure du village de l’expérience Energy-Motion. Ces
bâtiments seront dessinés de manière à garder l’esprit de village. De plus, les architectes
proposent de garder le caractère architectural unique de la région en utilisant les matériaux
locaux qui ne dénatureront pas le paysage. De ce fait le nouvel ensemble s’intégrera
parfaitement aux bâtiments existants et à la nature environnante.
A
A’
Plan de coupe A-A’
20 20Expérience “Energy-Motion”
Quelques unes des expériences inoubliables de l‟expérience „Energy-Motion‟
Images des activités proposées à titre illustratif
21Expérience régionale
Expérience régionale
La destination de Spa-Francorchamps propose une offre d’activités très variées qui
permet à tous les publics de trouver une occupation dans le triangle Spa-Stavelot-Malmédy
et sur le plateau des Hautes Fagnes.
L’expérience régionale permet de créer une synergie entre le nouveau projet et toutes
ces activités existantes afin de les mettre en valeur en les associant à la promotion de la
destination et au schéma de circulation dans la destination.
Les Thermes de Spa Plopsa Coo Domaine de Bérinzenne
En plus de la mise en réseau des activités existantes, de nouveaux sites seront implantés
tels que le nouveau resort de golf de Hockai ou le site de départ de Montgolfière entre le
circuit et la ville de Malmédy.
Les visiteurs pourront vivre des expériences thématiques comme par exemple un séjour
« sports extrêmes » en participant à une course de BMX sur les pistes de la ferme Libert ou
à une session de parachute à Spa, une course de karting électrique dans l’expérience
‘Energy-Motion’ ou une descente en canyoning dans les gorges de Coo. Ou encore un séjour
«nature» avec une randonnée dans le parc des Hautes Fagnes, une journée sur les nouvelles
pistes cyclables telles que celles du Ravel et une nuit dans les «cabanes perchées» de Centres équestres Club de saut en parachute de Spa Balade en Montgolfière
l’expérience de la forêt
Expérience cyclisme
Les activités de l’expérience cyclisme sont parfaites pour des vacances sportives dans la
région de Spa-Francorchamps.
Sur les pistes de ski du Mont de Brumes et de la ferme Libert, les fans de BMX, de VTT
descente, de four cross et de downhill pourront s’exercer avant de participer à des
Pistes de BMX Pistes de VTT compétitions internationales.
Des pistes de VTT de différents niveaux sont accessibles librement pour des randonnées
VTT sportives ou en famille. Pour les plus compétitifs et en associant les nouvelles
technologies, un système de chronométrage est disponible par le biais de Smartphones pour
pouvoir se mesurer à tous les visiteurs de la région.
Pour les moins sportifs, mais cependant amateur de vélo, de nouvelles pistes de type Ravel
seront mises en place dont une autour du circuit, et un système de location de vélos électriques
sera mis en place dans toute la région: le « vélo wallon »- concept similaire au ‘Villo’ à
Pistes de North shore Panneau indicateur des pistes de VTT dans la région
Bruxelles.
22Services disponibles
„Pour faire de la visite du circuit un moment unique, des restaurants et des boutiques sont
disponibles dans les deux expériences offrant des prestations différentes pour tous les
visiteurs‟
Restaurants Boutiques
Dans l’expérience de la forêt, le village suspendu offre un Une boutique de location de vélo est disponible au niveau de la
restaurant rapide «La Pause Détente» où les visiteurs pourront place principale de l’expérience de la forêt, pour découvrir la forêt ou la
déguster des produits frais et simples comme des salades et des région. Une boutique de produits « nature » pour les bricoleurs de
sandwichs. Au sol, le «Slow Food Restaurant» propose un repas plein cabanes, les observateurs d’étoiles et les passionnés d’animaux, est
de saveur grâce aux produits issus de l’agriculture biologique. Et pour aussi disponible.
les petites faims, «Le Petit Encas» fera le bonheur de tous les
amateurs de gâteaux faits maisons, de gaufres et de crêpes. L’expérience Energy-Motion possède deux magasins de souvenirs:
Dans le village de l’expérience ‘Energy-motion’, trois restaurants un spécifique au musée de Spa-Francorchamps et un dédié à l’espace
sont à disposition des visiteurs. Le «Fast bio-Fast-bon», un fast food d’innovation. Le magasin du musée de Spa-Francorchamps propose
moderne dans un décor fun et innovant. La cafétéria de l’innovation des objets antiques à collectionner comme des livres ou des cartes
propose, quant à elle, des plats simples et rapides dans un cadre postales sur le circuit et la destination. Le magasin du centre
«nouvelles technologies». Et «la Brasserie Art déco» offre un menu d’innovation propose des articles de souvenir avec la marque du circuit
de plats typiquement belges. A côté du circuit, dans le bâtiment de ainsi que de nombreux gadgets technologiques innovants.
l’ancienne douane, un restaurant gastronomique d’une vingtaine de
tables, propose des plats de style nouvelle cuisine belge dans un
cadre historique mais moderne, avec une projection multimédia du
menu dans vos assiettes.
Les hébergements
Après toutes les aventures de la journée pourquoi ne pas prolonger
son séjour et profiter des hébergements atypiques de la forêt. Pour
ceux qui veulent goûter à la vie dans les arbres, les nids et les cabanes
seront parfaitement adaptés. Et pour ceux qui préfèrent avoir les pieds
sur terre, l’Eco-hôtel nature 3* ou les caravanes vintages proposent
des alternatives confortables dans la nature.
23Circulation dans la destination
“Un système de transport écologique pour découvrir la destination”
La destination Spa-Francorchamps bénéficie d’infrastructures de transports relativement bonnes
avec un réseau routier, autoroutiers et de chemins cyclables de bonne qualité.
De nouvelles routes et pistes cyclables, notamment une extension du Ravel, devront être créées
afin de compléter le réseau.
Un système de transport écologique pourra alors être développé dans la destination afin de
pouvoir se déplacer en toute facilité entre les différents sites touristiques; cela permettra de
pouvoir visiter en utilisant des transports écologiques tels que des navettes sous la forme de petits
bus électriques ou avec des voiturettes électriques, vélos électriques, scooters électriques….
Ces différents modes de transports sont un moyen vert de découvrir la destination, combinant
véhicule moteur tout en protégeant la nature
Dans l’espace du circuit, les visiteurs seront incités à laisser
leurs véhicules sur l’aire autoroutière ou sur les parking situés
à proximité du circuit afin d’utiliser les transports verts mis à leur disposition.
Piste de VTT balisée Piste cyclable Zone de Parkings
Chemin de randonnée balisé
Navette électrique Station de vélos électriques Balade en buggy Promenades en calèche
24Programme de développement
Programme de développement
Le projet se développe sur une superficie d‟environ 50 hectares avec 50.000m2 construits
Superficie Allocation Terrain en Nombre de
Composantes Nombre Nombre de Superficie Allocation Terrain en
construite m2 m2 Composantes personne par
unités lits construite m2 m2
unité
Centre d’accueil/Aire autoroutière
Expérience Energy-Motion
Centre d'interprétation 300
Accueil-Réception 200
Total du centre d’accueil 300 Espace interactif – Centre d’innovation 6.000
Espace de simulation 3.000
Musée Spa-Francorchamps 2.350
Bureaux administration 300
Superficie Allocation Terrain en ‘Fast bio fast bon’ 150 50.000
Composantes
construite m2 m2 ‘Brasserie Art Déco’ 250
‘Cafétéria de l’innovation’ 300
Expérience forêt ‘Restaurant de l’Ancienne Douane’ 200
Boutique du musée 100
F&B et boutiques 640 Boutique du centre d’innovation 200
Welcome center 50 Shweeb - 25.000
Restaurant “Slow Food” 200 Karting couvert 1.500 -
Amphithéâtre 2.000 20.000
Restaurant la “Pause Détente” 80
Ravel supplémentaire 10 Km -
Le “Petit encas bar” 50
Total de l’Expérience Energy-Motion 17.800 100.000
Espace Pique-nique -
Espace Barbecue 80 Hébergements
Boutique Nature 100
Magasin de location d’équipement 80 Cabanes dans les arbres 20 4 80 800 3.000
Parc Nature & Aventure 44.000 Eco-Hôtel “Spa-Nature” 40 2 80 2.500 15.000
Parcours aventure 30.000 Tente “Glamping” 20 4 80 400 2.000
Tyrolienne-Death Ride Caravanes 10 2 20 N/A 1.000
9.000
Yourtes 10 4 40 200 800
Tour de saut à l’élastique 5.000
Nids 10 2 20 200 800
Village suspendu 70.000 Espaces verts 27.400
Sentier pied nus 15.000 Total des hébergements 110 50.000
18 320 4.100
Musée “Arbres à la loupe” 30.000
Sentier Emotion-Land art 25.000 M2 par
Parkings Unités
Jeux aventure place
210.000
Parking extérieur 800 25 20.00 20.000
Plaine de jeux 6.000
Parking couvert 200 25 5.000 5.000
Espace javelot/Tir à l’arc/Mur escalade 4.000 Total des parkings 1.000 25 25.000 25.000
Outgame 199.500
Zancos 500 Télécabine 1.000 10.000
Total de l’Expérience Forêt 640 324.000
Superficie du terrain en M2 Allocation du terrain en M2
Total du projet 49.390 510.020
26Résultats financiers
Investissements pour le projet
Investissement total du projet : 61.716.933 €
Détail de l’investissement par composantes Détail de l’investissement des infrastructures
Centre
Total: 36.029.432 € d'interprétation Total: 25.687.501 €
58% de l’investissement 397.095 42% de l’investissement
Exp. Forêt
Hébergement 4.431.297 total Parking.
total
6.497.333 euros
6.313.562
euros VRD euros
(aménagement
du site)
10.477.818
euros
Exp. Circuit
25.100.802 Téléphérique
euros 8.499.026
euros
9.470.343 Expérience Energy-Motion 25.100.802 € Expérience de la Forêt 4.431.297 € Hébergements 6.497.333 €
3.982.401
1.022.217
919.936 953.712
4.553.050 746.056 789.376
3.609.950
2.647.297 1.203.317
2.270.454
721.990
1.214.147 1.335.561 481.327
84.232 24.066
28Résultats du projet
Les résultats du projet hors infrastructures sont positifs en prenant 600.000 visiteurs
Nous prendrons pour hypothèse pour le projet Résultats avec les composantes du projet seules Résultats du projet incluant les infrastructures
une fréquentation potentielle de 600.000
visiteurs au total avec 430.000 payants et 170.000
non payants Investissement composantes Investissement total avec les
36.029.432€ 61.716.933 €
seules infrastructures
Détails du décompte des 600.000 visiteurs:
Valeur du projet aujourd’hui Valeur du projet aujourd’hui
+ 3.593.443 € -18.481.107 €
Expérience Forêt: 150.000 visiteurs Valeur Actuelle Nette (VAN) Valeur Actuelle Nette (VAN)
Expérience Energy-Motion: 180.000 visiteurs
Evènements: 100.000 visiteurs Résultats de rentabilité Résultats de rentabilité
Visiteurs non payants: 170.000 visiteurs Taux de Rendement Interne 9,1% Taux de Rendement Interne 1,7%
(40% environ du total
des visiteurs payants)
(TRI) (TRI)
Temps de récupération de Temps de récupération de
14 ans 22 ans
l’investissement (Pay back) l’investissement (Pay back)
Résumé des flux de trésorerie du projet ne comprenant que les Flux de trésorerie positifs 2017 Flux de trésorerie positifs 2023
composantes principales sans les infrastructures, à savoir les
Expériences Forêt, Energy-Motion et les hébergements
Ces résultats sont obtenus en prenant un cout de capital de Ces résultats sont obtenus en prenant un cout de capital de
7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50% 7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
3,93
1,44 1,69 1,97
0,31 0,55 0,76 0,97 1,2 Les résultats pour les composantes seules sont les suivantes:
0,05
La valeur du projet est positive de 3.593.443 € avec une rentabilité de 9,1% et un temps de récupération de
-0,48 -0,29 -0,14 14 ans de l’investissement initial
Les résultats en incluant les investissement en infrastructures d’environ 25,6 millions d’euros, nous
-5,66
donne des résultats négatifs avec une rentabilité de 1,7% (bien inférieure au coût du capital de 7,5%)
Ces investissements devront être fait par les pouvoirs publics afin de générer une nouvelle source
d’activités et de revenus dans la région
-12,42
Note: Les hypothèses utilisées figurent en annexes 29Résultats du projet par composantes
Les résultats du projet par composantes sans compter les infrastructures sont positifs hormis pour l‟Expérience
„Energy-Motion‟
Résultats Expérience Forêt Résultats Expérience ‘Energy-Motion’ Résultats Hébergements
Investissement total 4.431.297 € Investissement total 25.100.802 € Investissement total 6.497.333 €
Valeur du projet aujourd’hui Valeur du projet aujourd’hui Valeur du projet aujourd’hui
+ 3.806.474 -531.522 + 318.491
Valeur Actuelle Nette (VAN) Valeur Actuelle Nette (VAN) Valeur Actuelle Nette (VAN)
Résultats de rentabilité Résultats de rentabilité Résultats de rentabilité
Taux de Rendement Interne 18,9% Taux de Rendement Interne 7,1% Taux de Rendement Interne 8,3%
(TRI) (TRI) (TRI)
Temps de récupération de Temps de récupération de Temps de récupération de
l’investissement (Pay back)
8 ans l’investissement (Pay back)
17 ans l’investissement (Pay back)
15 ans
Flux de trésorerie positifs 2014 Flux de trésorerie positifs 2019 Flux de trésorerie positifs 2017
Ces résultats sont obtenus en prenant un cout de capital Ces résultats sont obtenus en prenant un cout de capital Ces résultats sont obtenus en prenant un cout de capital
de 7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50% de 7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50% de 7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50%
La valeur des résultats de l’Expérience Forêt est La valeur des résultats de l’expérience
La valeur pour les hébergements est positive avec
positive avec une rentabilité de 18,9% et un ‘Energy-motion’ est négative avec une rentabilité
une rentabilité de 8,3% et un temps de
temps de récupération de 8 ans de de 7,1% et un temps de récupération de 17 ans de
l’investissement initial
récupération de 15 ans de l’investissement initial
l’investissement initial
Ces résultats sont obtenus en prenant un nombre de visiteurs sur le projet de 430.000 payants, de 130.000 dans l’expérience Forêt et de 300.000 dans
l’expérience ‘Energy-Motion’
30 Note: Les hypothèses utilisées figurent en annexesRésultats du projet en fonction des différents scénarios de
répartition de l’investissement public-privé
La rentabilité du projet pour le secteur privé pourrait être meilleure si le secteur public investissait en partie dans
l‟Expérience „Energy-Motion‟
Répartition de l’investissement Privé-Public
Scénarios Investissement privé Investissement public
• Comme nous l’avons vu précédemment • Expérience dans la
dans les résultats du projet, nous • Centre d’accueil
Forêt
considérons que les expériences ‘Forêt’ et • Parking Expérience Investissement
• Expérience ‘Energy-
• Télécabine ‘Energy-Motion’ Total
‘Energy-Motion’ sont financées par un Motion’
• Infrastructures
investisseur privé (hors infrastructures) • Hébergements
• Cependant la part d’investissement pour Scénario 1
l’expérience ‘Energy-Motion’ est Investissement 100% privé
36.029.432 € 25.687.501€ - 25.687.501€
(résultats actuels)
importante et pourrait donner lieu à des
possibilités de financement par
subventions ou autres types d’aide afin Scénario 2
d’améliorer la rentabilité du projet Investissement public pour le
29.772.185 € 25.687.501€ 6.257.247€ 31.944.748€
musée et l’amphithéâtre
• Nous proposons d’étudier 3 scénarios en
faisant subventionner par le secteur public Scénario 3
une partie de l’investissement Investissement public pour
25.037.013 € 25.687.501€ 10.992.419€ 36.679.920€
musée, amphithéâtre et 50% de
l’espace interactif
Résultats pour le projet pour les composantes seules (n’incluent pas les infrastructures publiques) en fonction des différents scénarios
Scénario 1 Scénario 2 Scénario 3
• En fonction des différents scénarios Investissement 100% privé Investissement public pour le musée et
Investissement public pour
musée, amphithêatre et 50% de
(résultats actuels) l’amphithêatre
choisis, les résultats varient en donnant l’espace interactif
une meilleure rentabilité à l’investisseur
privé si une partie des musées sont Valeur du projet aujourd’hui
+ 3.593.443 € + 9.037.065 € + 13.021.327 €
financés par le secteur public sous forme Valeur Actuelle Nette (VAN)
de subventions ou autres types d’aide Résultats de rentabilité
Taux de Rendement Interne 9,1% 12,1% 15%
• Les taux de rentabilité varient entre 9,1% à (TRI)
15% pour le secteur privé en fonction des
Temps de récupération de
scénarios choisis 14 ans 13 ans 11 ans
l’investissement (Pay back)
• Le temps de récupération de
l’investissement varie de 14ans à 11ans. Flux de trésorerie positifs 2017 2014 2014
Note: Les hypothèses utilisées figurent en annexes 31Destination intégrée
Destination intégrée
Ce nouveau projet s‟intègre parfaitement dans la destination en complétant l‟offre
existante et sert de levier pour l‟ensemble de la région
Le Circuit de Spa Francorchamps se trouve au cœur du Triangle d’Or du tourisme vert
de l’est de la Belgique. Aujourd’hui déjà, la destination Hautes Fagnes est une des Emplois Emplois
TOTAL
directs* indirects*
destinations préférées des Belges, des Hollandais et des Allemands pour la randonnée et
670 personnes 1.900 2.570
la découverte nature. La Ville de Spa est une destination thermale par excellence. Le personnes personnes
parc hôtelier se renouvelle rapidement (plus de 4 nouvelles implantations en 2 ans. ).
Cette région constitue donc un potentiel majeur pour le développement du tourisme
Revenus Revenus
vert en Wallonie. TOTAL
directs* indirects*
Le nouveau projet de la destination de Spa-Francorchamps est un important
127,5 millions € 63,5 millions € 191 millions €
investissement pour la région afin de créer une unité touristique et de valoriser la
notoriété du circuit de formule 1.
Valeur environnementale du projet
Ce projet utilise les deux points forts de la destination: la nature et le circuit. Grâce
Le projet a été conceptualisé de façon à préserver
aux différentes expériences développées, ces deux éléments antinomiques deviennent l’environnement et assurer un développement durable
sur le long terme
complémentaires et propose une offre touristique riche et unique. Par ailleurs, ce projet vise à changer l’image du circuit de
Spa- Francorchamps en un site utilisant les nouvelles
Comme le présente les chiffres ci-contre, la région bénéficierait largement de la mise technologies vertes comme tremplin entre la nature et le
en place du projet aussi bien économiquement que socialement. côté moteur-adrénaline
* Voir annexes 33Organisme de développement de la destination
Pour intégrer totalement le projet et l‟offre existante dans la destination, il est essentiel de créer un organisme qui rassemble les forces
majeures du secteur public et du secteur privé afin de mettre en œuvre un plan intégré de redéploiement économique touristique
Société de gestion et de développement de la destination
Wallonie Secteur privé
Communes Opérateurs
Direction des routes, Associations de commerçants
Acteurs Commissariat au tourisme SPI Province de Liège territoriaux publics-
Offices du Tourisme HORECA, Thermes, Attractions, Organisateurs
(CGT), Direction nature et privés
forêt, … d’évènements…
Gestion du circuit et du Stratégie commerciale et Attribution de label,
Régie Foncière
nouveau projet marketing de la destination surveillance et contrôle qualité
Partenariat avec les
organisations de tourisme
Politique d’accueil des
Stratégie locales, les hôteliers,
investisseurs privés
restaurateurs, chambre de
commerce
Missions
Création et gestion des packages
Création d’une société de Création d’une centrale de Contrôle qualité des
construction pour le suivi du réservation afin de faciliter la La société de gestion doit se hébergements de la destination
développement du projet promotion et l’achat de services transformer en régie foncière
Contrôle des services offerts aux
Opération Gestion des opérateurs sur le dans la destination pour acheter , vendre ou louer
touristes
site (Hébergement, Hébergement des terrains en relation avec le
Restauration, opérateurs des Activités projet Contrôle qualité des attractions
équipements et activités…) Site touristique proposées
Transport
La condition de la réussite de cet organisme est d’assurer l’unité de conception, de réalisation et de management de la destination tout en laissant éclore les
initiatives individuelles et en responsabilisant chacun de acteurs
34Hypothèses et chiffres retenus
Hypothèses de fréquentation
Méthode 1 (Comparative) Méthode 2 (Top-Down) :
Estimation de la fréquentation sur les activités déjà présentes dans la destination de Spa- Francorchamps et estimation du Utilisation des isochrones de population dans un rayon allant
nombre de visiteurs pour le projet de 50km à 250km autour du circuit de Spa-Francorchamps
Nombre de visiteurs dans les attractions principales de la destination
Estimation du nombre de visiteurs pour le projet en 2015 Visiteurs potentiel pour le projet
Spa-Francorchamps en 2009
Le nombre d’habitants autour du circuit de Spa-Francorchamps
Nous avons fait une estimation quand au nombre de visiteurs dans les dans un rayon de:
différentes expériences crées dans le nouveau projet: 50km compte 1.000.000 d’habitants
Aux alentours de Spa-Stavelot Malmedy, nous avons les fréquentations des 100km compte 4.000.000 d’habitants
attractions suivantes en 2009 pour les visiteurs payants: Estimation nombre de visiteurs Comparaison-Benchmark 250km compte 50.000.000 de personnes
Durbuy Adventure 80.000 visiteurs Expérience dans la forêt On applique les taux de pénétration suivants en fonction des
Parcours acrobatique, 40.000 Parcours acrobatiques en
Plopsa coo 350.000 visiteurs Alsace isochrones, afin de définir les visiteurs potentiels pour la
Abbaye de Stavelot 50.000 visiteurs Tyrolienne, saut à
Alsace aventure destination Spa-Francorchamps:
Visiteurs payant Botrange 35.000 visiteurs l’elastique 20.000 ONF – Odysée verte 10% des habitants vivants dans un rayon de 50km ( 10% est le taux
Thermes de Spa 50.000 visiteurs Musée dans les
de pénétration du groupe Walibi sur leurs sites en Belgique)
Estimation autres attractions payantes 140.000 visiteurs arbres,Sentiers Landart 30.000 Estimation
4% des habitants vivants dans un rayon de 100km ( Nous prenons
Fréquentation payante du circuit 2009 400.000 visiteurs Plaine de jeux, Outgame 60.000 Estimation
entre 1 et 10% une hypothèse basse de 4% pour les personnes
Vélo électrique- VTT
TOTAL 1.078.000 visiteurs vivants dans un rayon de 100km)
Expérience Energy-Motion 0,9% des habitants vivants dans un rayon de 250km (Nous pouvons
Estimation des visiteurs non-payants Musée Spa-Francorchamps 40.000 Nombre de visiteurs musée comparer ce chiffre aux 400.000 arrivées d’étrangers dans la
Musée Innovation Stavelot province de Liège en 2009, sachant que la grande majorité des
Estimation Visiteurs Botrange 400.000 visiteurs Simulateurs 100.000 arrivées proviennent de Belgique et des Pays-bas)
Basé sur le benchmark I-way –
Visiteurs non payants sur le circuit 60.000 visiteurs Karting 30.000 Lyon
Estimation autres visiteurs non payants 10.000 Basé sur Karting dans la région Taux de Estimation nombre de
dans la destination 406.800 visiteurs Calcul pour 2013
pénétration visiteurs
Evènementiels 100.000 Basé sur 120.000 entrées
TOTAL 866.800 visiteurs festival de Lanaudière Nombre de visiteurs dans un rayon
10% 104.065
de 50km
Visiteurs payants 430.000
Nombre de visiteurs dans un rayon
TOTAL VISITEURS Visiteurs non payants 170.000 40% du total des visiteurs 4% 166.503
de 100km
payants
DESTINATION SPA 1.944.800 visiteurs
Nombre de visiteurs dans un rayon
FRANCORCHAMPS 2009 TOTAL 600.000 0,9% 412.095
de 250km
TOTAL 682.663
Total Visiteurs Potentiels Environ 600.000 visiteurs, ce qui représente environ 30% du nombre de visiteurs aujourd’hui dans la
Total Visiteurs Potentiels
pour le projet à l’année destination De 650.000 à 700.000 visiteurs
Pour le projet en 2013
36 36Hypothèses de tarification
Les prix d’entrée des différentes activités du site de Spa-Francorchamps ont été déterminés en fonction de benchmarks en Belgique et en France
Une réduction de 50% sur le tarif sera appliquée pour les entrées enfant 3-12 ans
Projet de Spa-Francorchamps
€/ Adulte Prix
Produits Sources
Hypothèse de prix pour le projet benchmarks
Parc acrobatique 20 15-25 Adventure Parc Wavre, Grimpobranche
Tyrolienne Death ride 11 11 Lacs de l’Eau d'heure
Tour de saut à l’élastique 15 29 Adventure Parc Wavre
Musée « Les arbres à la loupe »-Sentier Pieds Odyssée verte- Vallon de Villaret- Sentier des pieds nus du
Expérience de la forêt Nus-Sentier de l’Emotion- Land Art
15 13-16
lac blanc
Plaine de jeux- Mur d’escalade- Tir à l’arc 10 4,5-6 Kid Factory
Activités
Outgame 15 -
Autres activités et ateliers 10 -
Centre d’innovation 15 15 Autostadt
Simulateurs dynamiques 40 75-90 IWAY world Lyon
Karting 15 13-28 Euperner Karting, Kart indoor chrono
Expérience
Shweeb 15 - www.agrodome.nz
du circuit
Autres activités et ateliers 10 -
Evènements 15 5-30
Musée de Spa-Francorchamps 7 7 Abbaye de Stavelot
Les prix des nuitées des hébergements du site de Spa-Francorchamps ont été déterminés en fonction des benchmarks de produits similaires en Europe principalement
Projet de Spa-Francorchamps
Prix
Produits €/ Adulte Sources
benchmarks
Cabanes 100 100-200 Cabane du perché, Cabane du bois Breant, Ecurie du Kerbalan
Yourtes 70 60-87 Pencuke farm, Inside out camping
Hébergements Hotel Nature 120 130 Hôtel la Grée des Landes
Nids 70 69 Parcabout
Glamping 100 100-132 Villatent, les Neufs Cerisiers, Domaine Douce France
Vintage Caravanes 100 163 Grand Daddy Hotel
37Hypothèses de construction
Prix
Centre d'accueil € SOURCES
Unitaire Hébergement € € SOURCES
Coût de construction des différentes composantes du centre d’accueil €/m2 1.100 Gerens-Hill
Expérience dans la forêt
Welcome center €/m2 1.100 Gerens-Hill
F&B €/m2 1.100 Gerens-Hill
Espace Pique-Nique €/m2 500 Structure en bois
Espace Barbecue €/m2 500 Structure en bois Bureau HVS, 2009-
Boutiques €/m2 1.100 Gerens-Hill Eco-hotel
€/par Hotel
Parc nature et aventure « Spa- 82.000
chambre development
Nature » *
Parcours aventures €/PU 250.000 Expert survey
Tyrolienne-deathride €/PU 120.000 Expert
Tour de saut à l'élastique €/PU 250.000 Expert
Village suspendu Cabanes €/PU 50.000 Cabanes Perchées
Sentier Pied Nus €/PU 130.000 Expert
Sentier de l'Emotion €/PU 130.000 Expert www.exclusiveten
Tente Glamping €/PU 30.000
Musée "Arbres à la loupe" €/PU 500.000 Expert ts.fr
Jeux aventure
Vente de
Plaine de jeux - espace Javelot-tir à l'arc €/PU 300.000 Module.be Caravanes €/PU 40.000
caravanes online
Outgame €/PU 500.000 Expert
Mur escalade €/PU 40.000 Cityroc
Zancos €/PU 250 Stelzen Shop Yourtes €/PU 7.000 Yourte.com
Vélo électrique et VTT
Vélo wallon station 10 bicy + placement €/PU 15.275 Entreprise écomobilité
Vélo wallon (type Villo à Bruxelles) €/PU 2.100 Entreprise écomobilité Nids €/PU 2.000 Parcabout
VTT €/PU 300 Décathlon
Expérience Energy- Coût de construction
Prix unitaire €/m2 SOURCE
Motion
Accueil- reception €/m2 1.100 Gerens-Hill
Parking
Espace interactif €/m2 1.100 Construction Parking extérieur €/m2 90 Recherches T&L
Scénographie de l’espace interactif €/m2 3.000 CITW- T&L
Musée S-F €/m2 1.100 Construction Gerens-Hill -
Scénographie du musée €/m2 900 CITW- T&L Project
Parking couvert €/m2 680
Espace de simulation €/m2 2.500 IWAY-World Lyon Management
Bureaux administration €/m2 1.100 Gerens-Hill company
Télécabine €/PU 7.000.000 MDP Consulting Routes et chemins
Shweeb €/PU 1.000.000 www.shweeb.com Ravel supplémentaire €/km 40.000 Expert
Amphithéâtre €/m2 1.100 Gerens-Hill
F&B €/m2 1.100 Gerens-Hill (4,5km)
Route de liaison
Boutiques €/m2 1.100 Gerens-Hill €/km 450.000 Gerens Hill/ JNC
Cronchamps- SF
Karting couvert électrique €/PU 1.100.000 Recherches T&L Belgique
38
38Sensibilité du modèle
Sensibilité du modèle au nombre de visiteurs et tarif d’entrée
VAN Nombre de visiteurs
344.000 365.500 387.000 408.500 430.000 451.500 473.000 494.500
-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
-15% -5.709.751 -4.506.052 -3.302.354 -2.098.655 -894.957 308.742 1.512.440 2.716.138
-10% -4.454.100 -3.190.281 -1.926.462 -662.643 601.176 1.864.995 3.128.815 4.392.634
-5% -3.198.449 -1.874.509 -550.570 773.370 2.097.310 3.421.249 4.745.189 6.069.129
Tarif entrée 0% -1.942.798 -558.738 825.322 2.209.383 3.593.443 4.977.503 6.361.564 7.745.624
5% -687.148 757.033 2.201.214 3.645.395 5.089.576 6.533.757 7.977.938 9.422.119
10% 568.503 2.072.805 3.577.106 5.081.408 6.585.710 8.090.011 9.594.313 11.098.615
15% 1.824.154 3.388.576 4.952.998 6.517.421 8.081.843 9.646.265 11.210.688 12.775.110
Le modèle supporte une variation du nombre de visiteurs pouvant descendre jusqu’à 387.000 visiteurs payants en maintenant ces tarifs
Le prix d’entrée peuvent diminuer de 10% et la valeur du projet reste positive avec 430.000 visiteurs
Le modèle supportera une baisse de visiteurs de 20% mais avec une augmentation tarifaire de 10% des tarifs d’entrée
Sensibilité du modèle au coût de construction et au coût du capital (CMPC)
VAN CMPC (WACC)
6% 6,5% 7% 7,5% 8% 8,5% 9%
-15% 12.950.169 11.225.031 9.641.602 8.188.083 6.853.703 5.628.629 4.503.878
-10% 11.304.228 9.618.826 8.073.499 6.656.536 5.357.251 4.165.887 3.073.534
Coûts -5% 9.658.287 8.012.622 6.505.396 5.124.990 3.860.798 2.703.144 1.643.191
Construction 0% 8.012.346 6.406.417 4.937.293 3.593.443 2.364.346 1.240.402 212.847
5% 6.366.405 4.800.212 3.369.190 2.061.897 867.894 -222.340 -1.217.496
10% 4.720.464 3.194.007 1.801.087 530.350 -628.559 -1.685.082 -2.647.840
15% 3.074.523 1.587.802 232.984 -1.001.197 -2.125.011 -3.147.825 -4.078.183
Le modèle reste positif même si les coûts de construction augmentent de 10%
Par ailleurs, le modèle peut offrir une rentabilité supérieure à l’investisseur allant jusqu’à un taux de rentabilité de 8,5% pour des coûts de
construction similaires
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