Second ouvrage dans une série de guides pratiques sur l'investissement immobilier responsable - L'investissement immobilier responsable: ...
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L’investissement immobilier
responsable:
Indicateurs de performance
Second ouvrage dans une série de guides
pratiques sur l’investissement
immobilier responsable
United Nations Environment Programme
RP RESPONSIBLE
IC PROPERTY
INVESTING CENTER
Responsible Property Investing Center
Exonération de responsabilité PNUE/Initiative financière
Programme des Nations Unies pour l’environnement (PNUE) et ses partenaires: ce rapport est
l’aboutissement d’un travail parrainé par le PNUE et ses partenaires. Les interprétations, opinions,
propositions et résultats exprimés dans celui-ci ne reflètent pas nécessairement l’avis de tous les
membres de chaque organisation ayant collaboré à ce rapport, ni la décision ou la politique déclarée du
PNUE. Les désignations et la présentation des données dans ce document ne traduisent pas l’expression
d’une opinion quelconque de la part du PNUE sur la situation légale d’un pays, d’un territoire,
d’une ville ou d’une zone, ni sur leurs autorités, ni sur la délimitation de leurs frontières. Bien que les
informations fournies dans ce rapport soient les meilleures à la disposition de ses auteurs au moment de
sa préparation, le PNUE et ses partenaires ne peuvent être tenus responsables de leur exactitude. Ce
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Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsablePNUE Initiative Financière
Sommaire
p.3 �������� I. Introduction
p.4 �������� II. Identifier le rôle que les indicateurs RPI
peuvent jouer dans votre organisation
p.7 �������� III. Concevoir un système de mesures de la
performance
p.13 ������ IV. Développer un système de gestion de
l’information
p.17 ������ V. Mettre en œuvre les indicateurs
p.19 ������ VI. Normes élaborées par des tierces parties
p.22 ������ VII. Collaborer avec les parties prenantes
sur la normalisation des indicateurs RPI
Remerciements
March 2010
Ce guide pratique a été rédigé par David Wood, directeur de l’IRI (Initiative for Responsible Investment)
à l’Université de Harvard, avec l’aide et le soutien précieux du Professeur Gary Pivo de l’Université
d’Arizona, Synnove Sandberg du Groupe de travail sur l’immobilier de l’initiative financière du PNUE,
d’Andy Szyman de F&C REIT Asset Management et de Valérie Berezin de l’IRI. Nous remercions, pour
leur avis et commentaires, Gilles Bouteloup d’Axa Real Estate Investment Managers, Keith Bugden
de Hermes Real Estate, Cate Collins de Lend Lease Real Estate Investment Limited, Lisa Galley de
Galley Eco Capital, Rowan Griffin de Colonial First State Global Asset Management, Christian Gunter
de Kennedy Associates Real Estate Counsel, Masato Ito de Sumitomo Trust and Banking Company,
Limited, Paul McNamara de PRUPIM, Jean Rogers d’Arup, Lynn Thurber de Lasalle Investment
Management et Hong Woon Wey d’Aviva Investors.
Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable IIIResponsible Property Investing Center IV Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable
PNUE Initiative Financière
I. Introduction
L’Investissement Immobilier Responsable (RPI) couvre un large éventail de styles et de
pratiques d’investissement qui intègrent à la prise de décision d’investissement les informations
environnementales, sociales et de gouvernance. Les systèmes de mesures et de comparaison sur
la performance de la construction et des portefeuilles
sont essentiels pour gérer et suivre leur progrès.
Developing Metrics
L’objectif de ce guide est de fournir aux investisseurs Étape 1:
et propriétaires fonciers intéressés, ainsi qu’aux identifier le rôle que les indicateurs RPI
peuvent jouer dans votre organisation
gestionnaires d’actifs, des conseils sur:
∆
• le développement de systèmes d’indicateurs
Étape 2:
pour évaluer la performance RPI (Responsible
concevoir un système de mesures de la
Property Investment) c’est-à-dire de
l’investissement immobilier responsable performance
∆
• le recueil d’informations sur ces indicateurs
pour les différents portefeuilles immobiliers Étape 3:
choisir les normes des tierces parties à
• l’intégration des informations collectées à la collecter
gestion des portefeuilles ∆
Il s’agit du second numéro d’une série de guides, Étape 4:
développer un système de gestion de
qui seront publiés par le Groupe de travail sur
l’information
l’immobilier de l’Initiative Financière du Programme ∆
des Nations Unies pour l’Environnement, en
Étape 5:
collaboration avec le RPIC (Responsible Property
mettre en œuvre les indicateurs RPI
Investing Center), pour favoriser le développement ∆
de l’investissement immobilier responsable.
Étape 6:
collaborer avec les parties prenantes sur
Nous espérons réunir le consensus du secteur
la normalisation des indicateurs RPI
sur des pratiques RPI communes afin de faciliter
leur recueil et leur usage par les investisseurs,
même si nous savons que chaque société doit ensuite procéder à une adaptation selon ses
besoins spécifiques.
Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable 3Responsible Property Investing Center
II. Identifier le rôle que les
mesures RPI peuvent jouer
dans votre organisation
Le premier guide pratique du Groupe de travail Les praticiens avancent plusieurs raisons en
sur l’immobilier de l’Initiative financière du faveur de telles mesures, notamment:
PNUE, intitulé « Responsable et Engagé »,
a défini une méthode visant à identifier des Amélioration de la performance de la
objectifs et des stratégies organisationnelles construction:
en matière d’investissement immobilier L’établissement de mesures RPI permet
responsable. Il est ciblé sur la gouvernance: d’établir un scénario de base sur la
comment les entreprises peuvent s’engager performance de la construction et d’identifier
dans une stratégie d’investissement immobilier les opportunités pour un fonctionnement
responsable et mettre en place des structures opérationnel plus efficace dans les
institutionnelles pour intégrer les pratiques de immeubles existants et les nouveaux projets
RPI à leur culture. Il reconnaît également que immobiliers.
ces stratégies devront être nécessairement
spécifiques aux entreprises et influencées par Les mesures de performance de la
un ensemble de facteurs: culture de l’entreprise, construction sont le plus souvent associées
situation géographique, régime règlementaire, aux facteurs ayant un impact majeur sur
intérêt des investisseurs et composition du l’environnement: la consommation d’énergie
portefeuille. et d’eau et la gestion des déchets. Elles
Un système d’indicateurs permet de mettre en S’agissant de la performance énergétique,
œuvre de tels objectifs et stratégies et de les Hermes Real Estate, un gérant de
convertir en résultats tangibles. Les mesures fonds au Royaume-Uni, par exemple,
sont les outils qui permettent aux investisseurs suit la consommation d’énergie et les
d’évaluer l’amélioration de la performance par émissions de CO2 de tout son portefeuille
rapport aux benchmarks. Elles indiquent aux en valeur absolue et les communique
parties prenantes, internes et externes, les chaque année. Ces chiffres sont ensuite
catégories d’analyse jugées importantes par un analysés par portefeuille comparable, ce
investisseur pour évaluer et gérer son placement. qui permet à la société de mieux suivre
l’amélioration des performances dans les
La première étape dans l’élaboration d’un immeubles, outre les modifications de la
système de mesures RPI consiste à développer composition de son portefeuille
une stratégie claire sur leur intérêt en termes
d’amélioration de la performance. http://www.hermes.co.uk/rpi_report_09/
performance.htm
4 Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsablePNUE Initiative Financière
Pour assurer la santé et la sécurité de • Les fonds « verts » (green funds) doivent
son personnel, Lend Lease, une société mesurer l’économie de ressources ou la
immobilière internationale basée en réduction des émissions de gaz à effet de
Australie, suit les données quantitatives sur serre par rapport à leurs homologues.
les accidents du travail par heure ouvrée,
les incidents signalés, les principaux • Les fonds spécialisés dans la rénovation
incidents par circonstance (par ex., chute urbaine sont tenus de montrer qu’ils
de matériaux, dommages matériels ou ciblent leurs investissements sur des zones
choc électrique) et les décès. Ces données défavorisées et créent des opportunités de
peuvent ensuite être analysées pour développement économique et d’emplois
identifier les améliorations de performance dans celles-ci.
possibles par région, type d’incident, type
de bâtiment ou d’emploi, etc. • Les fonds d’investissement dans la
protection de la nature, les services de
http://www.lendlease.com.au/sustainability/ défense de l’écosystème et la réhabilitation
ourPeopleDetail.html?search=metrics#/ des sites dégradés, doivent montrer la
health-and-safety-detail superficie de terrain qu’ils ont préservée
ou réhabilitée ou les compensations
d’émissions de CO2 et la restauration de
peuvent être utilisées pour concevoir zones humides qu’ils ont effectuées.
des systèmes permettant de suivre et
de réduire les coûts d’exploitation et le
risque politique et règlementaire associé, par L’Igloo Regeneration Fund, un fonds
exemple, aux réglementations potentielles d’investissement en Private Equity d’Aviva
liées au réchauffement climatique susceptibles Investors au Royaume-Uni, définit son
d’affecter les immeubles. De la même engagement dans les investissements en
manière, les mesures sur la santé et la sécurité faveur de l’environnement en identifiant
contribuent à améliorer la performance de la des zones de performance clées dans
main d’œuvre et à minimiser les risques pour le différents domaines: santé, bonheur et
personnel et d’autres. bien-être, réhabilitation, environnement
durable et conception urbaine. Les
Distinguer les portefeuilles d’Investissement mesures de performance liées à ces
Immobilier Responsable derniers incluent le recueil de données
Un système de mesures apporte de aussi diversifiées que la sécurité du
la rigueur et de la cohérence dans le tracé des rues, l’offre d’espaces publics,
développement de portefeuilles RPI la désignation formelle de « quartier à
spécifiques. Ces mesures peuvent être réhabiliter », la consommation d’énergie, la
utilisées non seulement pour identifier des densité et les quartiers à usage mixte
objectifs d’acquisition, de cession et de
promotion immobilière, mais aussi pour http://www.igloo.uk.net/media/dContent/
évaluer un portefeuille. À titre d’exemple: mediaCentre/footprint-secure-080926.pdf
Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable 5Responsible Property Investing Center
De la même manière, le Rose Smart Loin de s’exclure mutuellement, les raisons
Growth Fund, un fonds d’investissement stratégiques qui expliquent l’adoption
en Private Equity basé aux Etats- de mesures d’investissement immobilier
Unis, définit ses cibles d’acquisition responsable tendent plutôt à se recouper.
en recueillant des données sur la
proximité des transports en commun, la Les indicateurs de performance en
consommation d’énergie, la répartition investissement immobilier responsable
de logements à loyers mixtes et de doivent se justifier stratégiquement par le
logements sociaux dans un même souci d’identifier l’exposition aux risques
bâtiment. Ces critères ont un rôle matériels (sur le plan réglementaire,
différenciant pour ce portefeuille. physique et de la réputation) et les
opportunités, qui vont de l’amélioration
http://rosecompanies.com/what-we-do/ des performances sociales et
investment environnementales au renforcement des
relations avec les investisseurs.
Engagement envers les parties prenantes:
Peu d’investisseurs sont prêts à évaluer et
Une des sources de valeur de
gérer la performance de chaque indicateur RPI
l’Investissement Immobilier Responsable est
potentiel. La création et l’institutionnalisation
la construction de véritables relations avec
de nouvelles normes de performance implique
les investisseurs, les autorités publiques, les
d’engager des ressources et de fixer des
communautés locales et les associations à
objectifs sous-jacents, qui se doivent d’être
but non lucratif. En effet, des indicateurs de
clairs avant même leur mise en oeuvre.
performance clairs et pertinents constituent la
base d’un dialogue constructif et transparent
Il est donc nécessaire de réitérer la
avec ces parties-prenantes.
fonction fondamentale de ces indicateurs
de performance. Ceux-ci permettent aux
Ainsi, les gestionnaires d’actifs, qui
investisseurs et aux gérants de fonds
collaborent avec des propriétaires fonciers
d’évaluer et de comparer les performances
privilégiant les conditions de travail
du portefeuille, venant ainsi apporter un
équitables, devront montrer comment ils
témoignage de leur pratiques effectives
gèrent leurs procédures de recrutement.
en matière d’investissement immobilier
Les investisseurs dans le secteur du
responsable qui pourra être analysé par
logement social et du logement pour le
leurs partenaires et parties-prenantes. Sans
personnel ont besoin de données claires
évaluation et indicateurs de performance,
et comparables sur les personnes qui vont
l’investissement immobilier responsable risque
louer ou acheter leurs produits. Quant aux
de demeurer de la rhétorique et non pas de
sociétés qui privilégient les relations avec
véritables pratiques de gestion.
la communauté, elles voudront mesurer les
résultats et l’impact de leur engagement sur
la communauté.
6 Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsablePNUE Initiative Financière
III. Concevoir un système
d’indicateurs de la performance
C’est à partir de la stratégie de gestion Le conseil faisant l’unanimité chez les
que devront être identifiés les enjeux clés praticiens est de maintenir le système
nécessitant une évaluation de performance. demesures le plus simple possible.
Ceux-ci détermineront à leur tour les stratégies Lerecueil et l’analyse des données
à mettre en place pour recueillir les indicateurs sont déjà complexes, même pour
requis. L’étape suivante consiste à convertir des indicateurs simples et facilement
ces stratégies en un système de suivi de la compréhensibles.
performance clair.
Pour qu’elle ait du sens, une série d’indicateurs
doit présenter quatre caractéristiques Afin de réaliser un éclatement du système
essentielles. d’indicateurs en rubriques, les sociétés pourront
• la clarté – toutes les parties prenantes choisir d’effectuer une distribution selon les
doivent comprendre facilement ce qui est grands enjeux.
représenté.
• la comparabilité – les données recueillies A titre de démonstration, nous avons ici divisé
doivent permettre de mesurer les les indicateurs RPI en trois catégories:
performances relatives des différents
investissements au fil du temps • indicateurs environnementaux: efficacité
• l’exploitabilité – un système de mesures énergétique et de ressources, réduction de la
ne doit pas susciter des efforts excessifs pollution, préservation
pour ceux qui fournissent l’information ou
l’analysent. • indicateurs sociaux: impact ciblé sur les
• l’exactitude – le système de mesures de parties prenantes internes et externes
performance doit inclure des étapes de
vérification de la fiabilité et de l’intégrité de • Impact communautaire: contributions
l’information. au développement économique local ou
régional
Équilibrer ces caractéristiques exige de
prêter une attention au niveau du détail et de Remarque: le texte suivant n’est pas une
la quantification, ainsi qu’aux particularités étude exhaustive des mesures potentielles,
d’immeubles spécifiques, à la situation mais une série d’exemples illustrant plusieurs
géographique et au contexte culturel. considérations envisageables par les
investisseurs et gérants de fonds.
Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable 7Responsible Property Investing Center
Indicateurs de performance à la réhabilitation et contribuer à l’analyse des
environnementale opportunités d’acquisition et de cession.
Les indicateurs environnementaux les plus
couramment utilisées aujourd’hui sont ceux Il est important de remarquer les différents
portant sur l’utilisation des ressources : ’énergie, facteurs qui peuvent affecter le recueil et
l’eau et la gestion des déchets en particuliers. l’interprétation des données. Pour mesurer les
Les gestionnaires d’actifs peuvent utiliser émissions de CO2, un objectif de plus en plus
ces informations pour identifier les zones important pour nombre d’investisseurs, les
d’amélioration dans des immeubles particuliers, praticiens doivent recueillir des informations sur
et les promoteurs pour intégrer des stratégies de la composition relative des sources d’énergie
conception visant à diminuer la consommation
énergétique. Au niveau du portefeuille, les
investisseurs et les gérants de fonds peuvent La normalisation des données des
suivre l’amélioration des performances d’année rapports est fondamentale pour
en année, identifier les immeubles les plus aptes permettre aux investisseurs de pouvoir
effectivement comparer les opportunités
et les risques d’ investissements. A cet
Les mesures de consommation des
effet, le programme du PNUE sur le climat
ressources courantes sont présentées ci-
et la construction durable (Sustainable
dessous:
Buildings and Climate Initiative ou SBCI)
Émissions de gaz à effet de serre: a développé une mesure commune
tonnes métriques d’équivalent CO2 par de l’impact carbone. Il s’agit d’un outil
mètre carré permettant de procéder à des mesures
communes et comparables, susceptibles
Consommation d’énergie: kilowatts/
d’être utilisées par toutes les parties
heure consommés par mètre carré de
prenantes quand elles analysent les
surface au sol
performances de la construction.
Consommation d’eau: mètres cube par
mètre carré de surface au sol Mesures choisies pour l’énergie:
kWh/m2/an
Recyclage de l’eau: mètres cube par
(kilowatts/heure par mètre carré par an);
mètre carré d’eau récupérée
Gestion des déchets: tonnes de déchets et, pour mesurer l’intensité par occupant,
par unité de temps kWh/o/an
(kilowatts/heure par occupant par an).
Recyclage des déchets: tonnes de
déchets détournés de la décharge
Les mesures choisies pour les émissions
Matériaux de construction recyclés: de gaz à effet de serre sont:
% en volume ou en poids des matériaux kgCO2e/m2/an ou kgCO2e/o/an
recyclables utilisés en construction (kilogrammes d’équivalent CO² par mètre
carré ou par occupant par an)
8 Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsablePNUE Initiative Financière
Le PNUE SBCI espère que ceci formera Dans le cadre de sa pratique «
une norme mondiale favorisant une prise Développement durable », l’Investa
de décision plus efficace sur le plan de la Property Group basé en Australie mesure
réglementation et des investissements. des indicateurs environnementaux tels que
L’objectif de la proposition d’une l’intensité des émissions de dioxyde de
mesure commune de l’impact carbone carbone, l’importance de la consommation
est de soutenir la réduction des d’électricité et d’eau, les déchets produits et
émissions de gaz à effet de serre par les déchets détournés de la décharge. Ces
des mesures efficaces de réduction mesures permettent à la société d’évaluer la
de la consommation énergétique dans performance par rapport aux objectifs. Elles
les opérations. Le programme PNUE constituent aussi la base d’une analyse
SBCI offre également des conseils sur permettant de déterminer la performance
le recueil d’informations auprès de environnementale par type d’immeubles.
sources publiques et privées pour assurer Des mesures de l’ensemble du portefeuille
l’exactitude des mesures. sont également étudiées pour identifier
les tendances résultant des pratiques en
matière de développement durable ou
http://www.unepsbci.org/newSite/COP15/
l’activité d’acquisition et de vente.
Common%20Carbon%20Metric%20
2009(1).pdf
http://www.investa.com.au/Reports/2008/
utilisées par un immeuble – qu’il s’agisse de sustainability/Environment/
sources d’énergie alternatives comme les
éoliennes ou l’énergie solaire, ou de l’énergie d’autres qui leur sont pourtant comparables;
fournie par le charbon, le gaz naturel, l’énergie différents types d’activité commerciale n’exigent
nucléaire, etc. Ils peuvent aussi collecter des pas les mêmes intensités énergétiques; et ainsi
données supplémentaires sur les émissions de suite. La conception et l’ancienneté des
de CO2 liées au déplacement des occupants immeubles permettent de déterminer s’ils se
depuis/vers un immeuble particulier. prêtent à une réhabilitation.
De la même manière, les principales Certains investisseurs et gérants de fonds
informations sur le type d’immeuble, le étendent leurs mesures environnementales à
nombre et l’activité des occupants, la région l’identification des performances écologiques
géographique, etc., sont capitales pour liées à la situation d’un immeuble dans le
comprendre les mesures portant sur les contexte de son voisinage, ou de son impact
performances relatives d’un immeuble. Il va sur les terrains qui l’entourent. Nombre de
de soi qu’un immeuble de bureaux à Sydney ces mesures sont associées aux objectifs de
n’aura pas les mêmes performances qu’un « croissance intelligente » de communautés
autre à Copenhague. Les immeubles abritant compactes, moins auto-suffisantes, avec une
un plus grand nombre d’occupants au mètre mixité fonctionnelle. D’autres portent sur la
carré risquent d’utiliser davantage d’énergie que préservation de la nature et de l’écosystème.
Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable 9Responsible Property Investing Center
Mesures sociales
Les mesures spécifiques au lieu sont Les mesures sociales portent sur des risques
notamment: et avantages sociaux ciblés, liés à des groupes
spécifiques de parties prenantes dans la
Situation des transports - distance
promotion et l’exploitation immobilière. Hormis
jusqu’à la station de métro ou de bus ou
les propriétaires, celles-ci sont principalement le
jusqu’à la gare.
personnel, les locataires et les clients, ainsi que
Densification urbaine - densité les communautés directement concernées par
exprimée par le coefficient d’occupation un immeuble et son exploitation.
des sols
Le personnel
« Marchabilité » - proximité d’une
Les gérants de fonds et les administrateurs
gamme de produits et services;
de biens peuvent utiliser les informations
infrastructures et conception du quartier
sur leur personnel pour améliorer l’efficacité
favorisant la circulation pédestre
opérationnelle, ainsi que le recrutement et la
Préservation de la nature: hectares fidélisation de celui-ci. Quant aux investisseurs, ils
préservés dans un projet immobilier peuvent s’y référer pour identifier les sociétés bien
dense ou minimum gérées avec un personnel diversifié, correctement
formé et motivé. Enfin, l’administration publique
peut aussi consulter les informations sur les
salariés pour s’engager sur des objectifs publics
Ces indicateurs peuvent permettre de décrire des comme la santé et la diversité.
portefeuilles entiers aussi bien que des immeubles
ou projets individuels. Les données, suivies Les mesures RPI relatives au personnel vont
année par année, permettent d’évaluer le nombre des informations sur la santé et la sécurité,
et l’échelle des objectifs de préservation de à la longévité et la qualité de l’emploi et à la
l’environnement ayant été remplis. Elles donnent productivité.
également des indications sur la nature d’un
portefeuille par rapport aux caractéristiques de
croissance intelligente.
10 Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsablePNUE Initiative Financière
Les investisseurs et les autorités publiques
Ces mesures peuvent être les suivantes:
peuvent avoir envie de savoir si les
Taux d’accident: nombre d’accidents investissements résidentiels intègrent des
par employé et par an options pour du logement abordable ou si les
investissements profitent aux communautés
Coûts de la santé et la sécurité: frais
défavorisées ou offrent des opportunités pour les
médicaux ou indemnité versée par
entreprises qui apportent des avantages publics.
employé et par an
Dans la plupart des cas, ces informations sont
Rotation du personnel: pourcentage utilisées pour définir des fonds d’investissement
d’employés qui changent par an RPI personnalisés, axés sur la réhabilitation
urbaine, le logement pour le personnel et le
Qualité des emplois: pourcentage du
logement abordable.
personnel employé à temps plein avec
des avantages sociaux
Voici quelques exemples de mesures de ce
Normes de travail: pourcentage des
type:
salariés représentés par des conventions
collectives. Satisfaction des locataires: enquête sur
la satisfaction des locataires, y compris
Diversité de la main-d’œuvre:
leur satisfaction sur les aspects RPI de leur
pourcentage de personnel féminin ou
immeuble.
appartenant à des minorités
Logement abordable: pourcentage
Diversité des dirigeants: nombre
d’unités abordables à louer ou vendre
de dirigeants (et membres du conseil
pour les personnes avec un revenu annuel
d’administration) féminins ou appartenant
correspondant à 30 à 80 % du revenu
à des minorités
moyen de la zone.
Logement pour le personnel: pourcentage
Locataires, consommateurs et
de logements abordables à louer ou vendre
communauté
pour les personnes avec un revenu annuel
La satisfaction des locataires et des clients
correspondant à 80 à 120 % du revenu
est epuis longtemps un moyen de mesurer
moyen de la zone.
les bénéfices des choix réalisés en promotion
et gestion immobilière. Dans le contexte de Réhabilitation urbaine: pourcentage de
l’investissement immobilier responsable, les biens situés dans des quartiers avec des
investisseurs prêtent attention à l’augmentation de revenus moyens de zone correspondant à
la satisfaction des locataires et de la productivité 80 % de la moyenne régionale.
des employés grâce à une lumière naturelle accrue
Soutien des organismes à but non
et des systèmes de chauffage et de climatisation
lucratif: nombre ou pourcentage de
plus confortables, à l’attrait manifesté pour les
locataires à but non lucratif ou public.
immeubles plus respectueux de l’environnement,
aux avantages des programmes de sensibilisation
sur le plan de la réputation, etc.
Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable 11Responsible Property Investing Center
Mesures de l’impact sur la communauté
Les indicateurs de l’impact sur la communauté Autres mesures possibles de l’impact sur la
évaluent les contributions générales à la communauté:
croissance et à la stabilité économiques dans Impôts et cotisations payés: montant
une zone donnée. Elles peuvent inclure des total des paiements annuels
contributions directes sous formes d’impôts
et de cotisations, la création indirecte Emplois créés (directement):
d’opportunités d’emploi ou les activités nombre d’employés dans la promotion
philanthropiques organisées par une société et immobilière ou opportunités permanentes
ses employés et/ou locataires créées par l’exploitation et l’entretien des
immeubles
Emplois créés (indirectement): nombres
Le Multi-Employer Property Trust (MEPT), d’emplois créés dans une zone du fait de
un fonds d’investissement immobilier l’investissement dans la promotion ou la
investi en actions implanté aux Etats- gestion immobilière
Unis, suit la création d’emplois dans
le cadre de ses initiatives visant à Bénévolat des employés ou des
évaluer l’impact économique et social locataires: nombre d’heures annuelles
de son activité d’investissement. Les dédiées à une activité philanthropique
indicateurs utilisées sont les heures de encouragée et coordonnée par une
travail et emplois créés ainsi que les société donnée et ses partenaires.
rentrées fiscales nationales et locales
générées. Dans le cadre de sa stratégie
d’investissement écologique, le MEPT
a commencé à suivre les « emplois
verts » générés grâce à l’adoption de
pratiques de gestion et de construction
Il existe, pour chaque série de mesures
d’immeubles écologiques.
(environnementales, sociales et
économiques) des situations dans
www.mept.com/news
lesquelles une description de l’activité
peut être préférable à des évaluations
quantifiables. Quoi qu’il en soit, les
Les impacts en termes de développement
indicateurs doivent dans la mesure du
économique sont difficilement mesurables,
possible être simples et quantifiables,
aussi pour ces indicateurs des calculs
conformément aux objectifs d’utilisabilité
standards apportent des estimations acceptées
et de comparatibilité.
dans le secteur immobilier.
12 Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsablePNUE Initiative Financière
IV. Développer un système de
gestion de l’information
Si la définition stratégique des enjeux prioritaires utilisé par les parties prenantes internes pour
et des indicateurs correspondants semble à communiquer les données sur la construction. Les
priori le plus difficile, les praticiens estiment points couverts par ce tableau de bord seront, bien
souvent que c’est le recueil des données qui est entendu, différents d’une société à une autre. Mais
le plus complexe. l’existence d’une série de mesures comparables,
susceptibles d’être agrégées et analysées par le
Identifier qui « détient » le processus détenteur du processus, est indispensable pour
Il s’agit d’une étape cruciale pour un bon assurer son succès. Le tableau de bord lui-même
recueil de données. La collecte des données peut servir d’outil de sensibilisation indiquant
est souvent une procédure longue et complexe. clairement à chaque partie ce qu’elle doit fournir en
Par conséquent, les premières initiatives portent termes d’information.
sur les problèmes de standardisation et de
fiabilité. Il est important d’avoir un manager ou Engager les administrateurs de biens,
un responsable interne, dont la fonction inclut promoteurs et autres parties prenantes
ce travail, afin d’assurer qu’un système utile externes
soit mis en place. La première tâche sera la Les parties prenantes internes peuvent considérer
sensibilisation afin de convaincre les collègues, les mesures RPI comme une charge supplémentaire
partenaires et clients de l’importance du recueil en termes de temps et de ressources et quelque
et de la communication des données. chose qui sort de leur activité quotidienne. Les
praticiens insistent sur la nécessité de former les
Le « détenteur » du processus peut constituer responsables, agents et locataires, et d’établir un
une équipe RPI interne ou collaborer avec cadre clair pour intégrer le recueil de mesures RPI au
des consultants externes expérimentés pour cours normal des affaires.
créer des systèmes de gestion de l’information
pertinents. La présence d’un manager solide au Parmi les outils que les sociétés ont choisi
cœur du processus est un des facteurs clé de d’adopter, citons les guides explicatifs sur
succès. l’application des systèmes de mesures, les
séminaires (en personne ou ligne) et les études
Créer un tableau de bord de cas sur l’utilisation des mesures.
«Développement durable» (sustainability
scorecard)
Il s’agit d’un tableau de bord présenté dans un
format simple qui standardise la procédure de
recueil de l’information et peut être facilement
Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable 13Responsible Property Investing Center
Tableau de bord « Développement durable »
L’objectif d’un tableau de bord « Développement durable » (ou sustainability scorecard)
est d’intégrer les indicateurs à la comptabilité standard de la construction. Le tableau de
bord a plusieurs avantages, notamment: la transparence sur les indicateurs utilisés pour les
investisseurs, gérants de fonds et administrateurs de biens; la systématicité de la méthode
permet de procéder à des comparaisons entre immeubles et de contrôler certains aspects
primordiaux de la construction.
Vous trouverez ici un exemple de tableau Caractéristiques du bien:
de bord succin extrait d’un article rédigé Type de biens (commercial,
pour le Conseil de l’Investissement résidentiel, industrie, etc.)
Responsable de l’Urban Land Institute Taille
(ULI) à l’automne 2009, qui est basé sur Coefficient d’occupation des sols
plusieurs mesures RPI environnementales Ancienneté
et de rénovation urbaine. Taux d’occupation
Nombre total d’occupants
Il convient à nouveau de souligner qu’il Administrateur de biens
incombe aux investisseurs de choisir Forme juridique de la propriété
eux-mêmes les indicateurs portant
sur les performances à long terme de
leurs placements, en se fondant sur Utilisation de l’énergie et des ressources:
les caractéristiques spécifiques de leur Consommation d’énergie
portefeuille et leurs relations avec les Émissions de CO2
parties prenantes. Consommation d’eau
Production de déchets
Taux de déchets détournés
Évaluations élaborées par des
tierces parties
Situation du bien:
Zone climatique (précisez)
Zone de rénovation (désignation
publique)
Proximité des transports (précisez
le type de transport)
Site de friche industrielle
Site de densification urbaine
Score de « marchabilité »
14 Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsablePNUE Initiative Financière
Le développement des relations des données. Plus généralement, l’agrégation
professionnelles nécessaires à l’obtention automatisée des données de tout le spectre
d’informations fiables en temps opportun des aspects RPI – par un système de saisie de
est un processus complexe d’amélioration données en ligne, par exemple – peut renforcer
continue. Les praticiens témoignent l’intérêt de ces indicateurs dans la prise
de la façon dont les systèmes devront décision.
être développés au fil du temps, et
de l’importance d’obtenir un retour Identifier les informations issues de
honnête de la part des gestionnaires, sources publiques
des promoteurs et des locataires sur les Nombre d’indicateurs d’investissement
difficultés rencontrées lors du recueil de immobilier responsable peuvent être collectés
l’information d’une part et, de la part des via des sources publiques, qu’ils s’agissent des
gestionnaires de fonds et propriétaires séries de données administratives ou de celles
d’actifs, sur leurs besoins et attentes recueillies par des cabinets d’étude privés.
spécifiques d’autre part. La qualité des
informations devrait aller en s’améliorant Les informations sur le développement
car les parties prenantes acquièrent économique, par exemple, sont souvent liées
de l’expérience sur le recueil et la aux zones géographiques défavorisées. Les
communication des données. données à la disposition du public sur les
revenus des zones ou d’autres indicateurs
économiques peuvent servir à évaluer le lien
Automatiser le recueil de données entre un immeuble spécifique et les questions
Les avancées technologiques peuvent faciliter de rénovation urbaine ou de réhabilitation de
le recueil d’informations. Les compteurs friches industrielles, par exemple. Ainsi, dans
individuels de consommation d’énergie et certains pays, l’administration publique identifie
d’eau, par exemple, constituent une source les quartiers comme zones de réhabilitation
de données riche sur la consommation de urbaine.
ressources, qui permet de procéder à des
améliorations opérationnelles significatives.
En installant des compteurs individuels, les
gestionnaires peuvent éviter de s’adresser Pour une vue exhaustive d’une série
directement aux locataires pour obtenir les potentielle de sources d’information pour
informations. mesurer les performances RPI aux Etats-
Unis, référez-vous à l’article de Gary
Pour certains praticiens, l’objectif du recueil Pivo: « Social and Environmental Metrics
des mesures est de disposer d’un système for US Real Estate Portfolios: Sources
automatisé permettant de collecter les of Data and Aggregation Methods” sur
informations des compteurs directement dans www.u.arizona.edu/~gpivo/Metrics
un système de gestion de l’information, ce qui Paper_Pivo_June08_v1.0.pdf
améliorerait les délais d’acquisition et la fiabilité
Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable 15Responsible Property Investing Center
De la même manière, il est parfois possible Les praticiens devront évaluer quels
d’obtenir des données sur la croissance sont les moyens les plus efficaces pour
intelligente, notamment sur la densité des assurer la qualité des données. Les
quartiers, la proximité des transports ou la « analyses internes, les audits externes et
marchabilité », dans les sources accessibles les évaluations par des tierces parties
au grand public. Ainsi, WalkScore, un service offrent toutes des coûts et des avantages
aux Etats-Unis qui classe les quartiers selon spécifiques qui méritent d’être pris
leur « marchabilité », c’est-à-dire les services sérieusement en considération. Plutôt
accessibles à pied, offre au grand public un outil que de cibler une méthode de collection
sur internet (www.walkscore.com) qui mesure la de l’information particulière, les praticiens
proximité des services et des transports publics devront veiller à faire de la qualité des
par rapport à chaque immeuble aux Etats-Unis, données en elle-même un élément
au Canada, au Royaume-Uni, en Australie et en fondamental de leur système de gestion
Nouvelle-Zélande. de l’information.
Évaluer les cabinets d’études
Il existe de nombreux cabinets d’études
et de consultants dans le domaine de
l’investissement responsable. Si leur priorité
n’est pas l’investissement immobilier, ils offrent
néanmoins des ressources pour la conception
de la collecte d’informations, la vérification
des données recueillies et même la réalisation
du processus lui-même. Ces cabinets
peuvent couvrir largement les questions
d’investissement immobilier ou se focaliser sur
les principaux problèmes environnementaux
ou sociaux, comme les émissions de CO2 au
niveau du portefeuille, qui présentent un intérêt
particulier pour les investisseurs et les gérants
de fonds.
16 Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsablePNUE Initiative Financière
V. Mise en œuvre des
indicateurs de performance
Une fois recueillies, les indicateurs peuvent
être utilisées de différentes manières, à la Prupim, un gestionnaire international de
fois pour des immeubles individuels et pour biens immobiliers implanté au Royaume-
des portefeuilles entiers. L’un des principaux Uni, exploite les mesures de performance
problèmes pour les praticiens est de déterminer énergétique pour définir des objectifs bien
les échelles les plus utiles compte tenu de leurs précis. Il travaille au développement d’une
besoins stratégiques. série liée d’indicateurs dans d’autres
catégories telles que la santé et le bien-
Parmi les utilisations RPI, nous pouvons citer être, l’emploi et les compétences, la
les suivantes, sans que la liste soit exhaustive. communauté et la biodiversité.
Comparer les performances http://www.prupim.com/site/media/
Au niveau d’un immeuble donné, les praticiens documents/3414_Our_Future_Targets.pdf
peuvent se servir des indicateurs pour procéder
à des comparaisons sur l’utilisation des Il en va de même pour Hammerson,
ressources, la satisfaction des locataires ou la un gérant de fonds d’investissement
santé et la sécurité des employés. A l’échelle immobilier européen, qui fixe des
du portefeuille, ils peuvent agréger les données objectifs de performance à partir des
comme les émissions totales de gaz à effet mesures du réchauffement climatique
de serre, les logements abordables créés ou et de la consommation d’énergie et de
entretenus, les superficies d’espaces verts ressources, y compris des objectifs
préservés ou les emplois créés et maintenus. annuels et évolutifs.
Définir des objectifs de performance http://media.corporate-ir.net/media_files/
Au niveau du portefeuille, les investisseurs irol/13/133289/crreport/Full_report.pdf
peuvent souhaiter établir des objectifs
d’amélioration exhaustifs et utiliser leurs
benchmarks pour évaluer leur progression. syndiqué, la diversité de la main d’œuvre
Ces dernières années, par exemple, plusieurs ou l’efficacité énergétique des immeubles à
investisseurs ont fixé des objectifs de réduction accepter dans les portefeuilles.
allant de 10 à 30 % des gaz à effet de serre
sur plusieurs années par exemple. Ces
mesures permettent aussi d’établir des normes
minimales sur le pourcentage du personnel
Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable 17Responsible Property Investing Center
Acquisitions, cessions et
redéveloppement
Les indicateurs d’investissement immobilier
responsable aident les praticiens à déterminer
si un immeuble convient à un portefeuille
ou s’il offre une opportunité de gain en
termes d’efficacité opérationnelle ou bien de
repositionnement sur le marché. Ils peuvent, par
exemple, contribuer à identifier les immeubles
peu performants au plan énergétique qui
peuvent être réhabilités ou élevés aux normes
établies par des tierces parties. Les mesures
portant sur l’accessibilité et les transports
peuvent inciter à un repositionnement de
portefeuille en défaveur de l’expansion urbaine.
Communication et transparence
Les indicateurs sont des données de base
que les entreprises peuvent utiliser pour
communiquer leurs performances RPI à leur
personnel et leurs sous-traitants, ainsi qu’aux
investisseurs, régulateurs, communautés
et ONG. Ces indicateurs eux-mêmes ne
répondent pas toujours aux besoins d’une telle
communication. Il vaut mieux les placer dans
des contextes sociaux et organisationnels plus
étendus afin qu’elles aient une signification pour
un groupe plus large de parties prenantes. La
communication sera d’ailleurs l’objet du guide
n°3 de cette série.
18 Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsablePNUE Initiative Financière
VI. Normes élaborées par les
tierces parties
Les investisseurs doivent d’identifier les et d’autres plus spécifiques, comme les
normes des tierces parties qui s’appliquent habitations écologiques, les établissements
à leurs activités et choisir celles qui peuvent scolaires et médicaux, et les prisons. Elles
les aider à remplir leurs objectifs en termes peuvent aussi servir à des évaluations
d’investissement. environnementales de toute une communauté.
www.breeam.org
On a assisté ces dernières années, dans le
monde entier, au développement par des tierces • Le système CASBEE (Comprehensive
parties de normes rigoureuses pour évaluer les Assessmant System for Building
immeubles sous l’aspect de l’investissement Environnemental Efficiency) au Japon
immobilier responsable, en particulier sur les comprend des évaluations environnementales
questions environnementales. Ces systèmes de multiples types de biens, à quatre stades
d’évaluation analysent les immeubles sur une du cycle de vie d’un immeuble: préconception,
série spécifique de facteurs de performance: nouvelle construction, bâtiment existant et
énergie, émissions de gaz à effet de serre, eau, rénovation. Il est également conçu de façon
déchets, qualité de l’air intérieur et situation en à tenir compte des problèmes spécifiques
termes de développement durable. Parmi ces au Japon et à l’Asie. http://www.ibec.or.jp/
normes, nous citerons les suivantes. CASBEE/english/overviewE.htm
• Les normes LEED (Leadership in Energy & • Le système « Green Star » du Green Building
Environmental Design) du Green Building Council australien, possède actuellement
Council aux Etats-Unis couvrent les des outils pour évaluer les immeubles
performances environnementales des résidentiels collectifs, commerces, bureaux,
bâtiments neufs ou existants pour différents établissements médicaux et scolaires, avec
types de biens, avec de nouvelles évaluations des projets pilotes pour d’autres types de
de l’impact sur le quartier et des performances biens comme les immeubles à usage mixte.
environnementales de portefeuilles entiers. Il tient compte des diverses influences
www.usgbc.org géographiques sur la performance de la
construction dans divers contextes australiens.
• Les normes BREEAM (Building Research http://www.gbca.org.au/green-star
Establishment Environmental Assessment
Method) au Royaume-Uni offrent des mesures Il s’agit ici des exemples de normes les plus
de performance environnementale pour connus, qui se basent sur des enjeux similaires
de multiples types de biens traditionnels afin de créer des processus d’évaluation
(résidentiels, commerciaux, industriels) exhaustifs de la performance environnementale.
Mesures de performance Un guide pratique sur l’investissement immobilier responsable 19Vous pouvez aussi lire
