Vers une pénurie structurelle de logements ? - Le marché immobilier vaudois de l'habitation Les cahiers de l'économie Vaudoise - BCV
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Vers une
pénurie
structurelle
de logements ?
Le marché immobilier
vaudois de l’habitation
Les cahiers de l’économie Vaudoise
Octobre 2007
05 Préambule
06 En résumé
07 Introduction
08 Deux questions d’actualité
14 Les conditions cadres du marché vaudois
de l’habitation
21 Evolutions et perspectives
27 Sondage des professionnels des régions
vaudoises
31 La question du terrain disponible
44 La question du taux de vacance
51 Situation sur le marché vaudois
de la propriété
54 Situation sur le marché vaudois
de la location
62 Recommandations
64 Annexes
75 Sources et lexique
3PRÉAMBULE
Fidèle à sa mission, qui est de contribuer au développement de l’économie du canton, la BCV a toujours été un partenaire actif
des professionnels vaudois de l’immobilier. Près de 40% de son portefeuille crédits sont consacrés aux branches de l’immobilier
et de la construction. Elle est également très impliquée dans les secteurs économiques qui leur sont proches. Ces domaines d’activité
occupent dans sa politique d’affaires une place proportionnelle à leur impact sur l’économie régionale.
Cependant, l’exercice de sa mission ne doit pas se limiter à un seul constat chiffré. La BCV s’attache à connaître et à comprendre
les différentes facettes de ces secteurs économiques, en particulier celui du marché vaudois de l’immobilier d’habitation, qui est
une composante essentielle du paysage économique cantonal.
Ce marché est d’autant plus décisif pour le canton qu’il est étroitement lié à des aspects-clés de politique de développement
démographique, économique et sociologique du canton.
Après deux études parues en 2006 sur la vitiviniculture et le marché du tourisme, ce troisième ouvrage vise deux objectifs : il se
propose de mieux faire connaître une branche d’activité touchant de près au bien-être de la population et entame une réflexion
sur la manière de répondre aux questions suscitées par son avenir.
Les recommandations qui concluent cette étude permettront d’alimenter le débat déjà riche sur le rôle du marché de l’immobilier
en terre vaudoise.
5EN RÉSUMÉ
• Une fois ratifié et entré en vigueur, le nouveau Plan • Dans ce contexte probable de diminution de la
directeur cantonal devrait offrir au canton un cadre production de logements, la question du taux de
formel qui lui permette d’absorber l’afflux prévu vacance reste d’actualité. Il est donc d’autant plus
d’habitants tout en préservant le cadre de vie. important de qualifier de manière adéquate son
Ses axes principaux visent une densification du seuil de pénurie, actuellement estimé à 1,5%.
territoire et un recentrage des zones à bâtir sur Par ailleurs, son évaluation actuelle et future
les localités bien desservies, tant en voies de reste un exercice difficile.
communication qu’en équipements.
• L’hétérogénéité du canton de Vaud est bien
• La Confédération a entrepris une démarche tendant représentée dans la distribution des prix des
à l’abrogation de la Lex Koller, considérée comme terrains, de la propriété et de la location.
discriminante vis-à-vis de la population étrangère. Les facteurs classiques de situation et d’âge
Cette abrogation nécessiterait de modifier la Loi expliquent pour l’essentiel les écarts observés.
sur l’aménagement du territoire (LAT) et obligerait
les cantons à revoir leurs plans directeurs en
conséquence dans un délai de trois ans. Le cadre
d’application précis reste encore à élaborer.
• Le canton de Vaud devrait constater une
augmentation importante de sa population, un
vieillissement démographique ainsi qu’une diminution
de la taille des ménages. Ces évolutions nécessitent
une planification adéquate des constructions. Par
ailleurs, la conjoncture favorable, conjuguée à des
taux hypothécaires historiquement bas, a permis
une production de logements soutenue ces
dernières années.
• Un sondage auprès des professionnels de l’immobilier
a révélé une certaine préoccupation face à, d’une part,
la pression haussière sur les prix de tous les types
de logements et, d’autre part, une tendance à la
raréfaction de l’offre en terrains dans les régions
porteuses.
• Les réserves théoriques de terrains à bâtir encore
vierges de construction semblent suffisantes pour
répondre aux besoins. Toutefois, vu l’importante
consommation observée ces dernières années et
le phénomène de leur thésaurisation qui est identifié
dans cette étude, cette hypothèse ne se vérifie pas.
Cette situation pourrait non seulement freiner la
croissance démographique attendue, mais aussi
peser sur la santé économique du secteur vaudois
6 de la construction.INTRODUCTION
Cette étude se penche tout d’abord sur deux importants
sujets d’actualité : le Plan directeur cantonal et l’abrogation
de la Lex Koller, mise à l’étude le 4 juillet 2007 par le
Conseil fédéral. Les chapitres suivants sont consacrés
aux principales conditions cadres du marché vaudois
de l’habitation.
Par ailleurs, les auteurs1 ont souhaité aborder les
principaux facteurs de l’offre et de la demande
selon les paramètres suivants :
• les terrains disponibles dans le canton et leur
thésaurisation ;
• le taux de logements vacants et ses caractéristiques ;
• les prix et leur évolution sur les marchés de la
propriété et de la location.
Afin de faciliter la lecture de ce document, un aperçu
synthétique des points-clés et des problématiques abordés
sont proposés au début et à la fin de chaque chapitre. Les
notes de bas de page se trouvent à la fin de chaque chapitre.
REMERCIEMENTS
Les auteurs tiennent à remercier Monsieur le Professeur
PhilippeThalmann, de l’Ecole Polytechnique Fédérale de
Lausanne, Monsieur Jacques Menthonnex, chef de section
de recherche au Service cantonal de recherche et d’information
statistiques (SCRIS), ainsi que tous les spécialistes du marché
vaudois de l’immobilier qui leur ont apporté leur concours
et leurs précieux conseils pour la réalisation de cette étude.
1 Cette étude a été réalisée par MM. Yvan Schmidt et François Yenny (BCV-
Analyse du marché immobilier) et Paul Coudret (Conseiller économique BCV).
71. DEUX QUESTIONS D’ACTUALITÉ
En bref
Deux sujets d’actualité animent le marché immobilier vaudois: le Plan directeur cantonal et la Lex Koller.
• Pour pouvoir accueillir de nouveaux habitants dans le canton, le nouveau Plan directeur cantonal prévoit
de densifier l’espace urbain actuel plutôt que de décentraliser l’habitat.
• S’il aboutit, le projet d’abrogation de la Lex Koller devrait être acompagné d’une adaptation de la Loi sur
l’aménagement du territoire pour protéger les paysages, et les lois cantonales qui s’y réfèrent devraient
bénéficier d’un délai d’adaptation de trois ans à compter de la décision d’abrogation.
Parmi les nombreux sujets liés au domaine immobilier claire à l’aménagement du territoire, permettant d’identifier
vaudois, deux d’entre eux sont sous les feux de la rampe : des «centres». Ce premier axe fort a pour objectif de
le nouveau Plan directeur cantonal et la Lex Koller. Ils favoriser le développement des localités concernées, afin
concernent non seulement l’avenir proche, mais ont d’y générer une offre suffisante.
aussi une portée stratégique lourde de conséquences
en matière d’utilisation du territoire. Un autre axe consiste à mettre la priorité sur le territoire
déjà urbanisé, c’est-à-dire à réhabiliter les friches urbaines
ou à utiliser les réserves offertes par les espaces encore
1.1 Le Plan directeur cantonal2 disponibles. Enfin, un troisième axe d’action tend à
mieux utiliser les zones à bâtir à travers l’augmentation
L’analyse du marché immobilier destiné à l’habitation des densités dans les centres, allant même jusqu’à
doit s’inscrire dans un contexte clairement identifié, à déclasser des terrains situés en dehors de ces centres.
savoir le Plan directeur cantonal (PDCn). Les appréciations Ces dispositions visent notamment à endiguer l’étalement
quantitatives énoncées dans cette étude doivent être urbain, c’est-à-dire, par exemple, la démultiplication de
mises en perspective par rapport à l’évolution du territoire zones de villas un peu partout sur le territoire.
vaudois (voir la figure 5 de « l’évolution de l’occupation
du sol», page 21) et à ses développements prévisibles. Pour essayer de résoudre le problème de la dispersion
de l’habitat sur le territoire (appelée aussi «mitage»),
Accepté par le Grand Conseil en juin 2007, le PDCn est la Confédération, les cantons et les communes se sont
actuellement à l’examen dans la capitale fédérale. Lorsque associés au sein d’un «Projet de territoire» piloté par
la Confédération aura donné son aval, il succédera à celui l’Office fédéral du développement territorial (ARE3), qui
qui était en vigueur depuis mai 1987. Les communes doit tracer les grandes lignes d’un plan directeur fédéral
pourront alors lancer l’étude des plans d’aménagement d’aménagement du territoire. Pour finaliser ce document,
de détails, qui devront encore être validés par le canton. ARE a lancé une phase de consultation étendue des milieux
Autant de contraintes qui pourraient reporter l’application concernés. La date de publication des résultats définitifs de
effective du PDCn à 2010 au plus tôt. cette enquête n’est pas encore connue.
D’importants changements d’orientation sont prévus pour Parmi les chiffres-clés cités, en voici quelques-uns qui
répondre aux évolutions observées depuis vingt ans. Seuls traduisent bien les nouveaux objectifs fixés au PDCn :
les axes qui semblent les plus forts en matière d’impact sur
le logement seront considérés dans cette étude. • en 2020, trois habitants sur quatre devraient vivre
dans les agglomérations et centres du canton ;
Le PDCn définit plusieurs enjeux-clés et des lignes
8 directrices précises. Il donne tout d’abord une orientation • chaque région possède un ou plusieurs centres ;• la valeur de densité des nouvelles zones à bâtir ne 1.2 La Lex Koller
peut être inférieure à un coefficient d’utilisation du
sol (CUS) de 0,4 ; Généralités
La Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des
• en dehors des secteurs centraux4, pour les quinze personnes à l’étranger (LFAIE), ou Lex Friedrich, est entrée
prochaines années, le taux de croissance des communes en vigueur le 1er janvier 1985. Son objectif était de limiter
ne doit pas dépasser le taux cantonal des quinze l’acquisition d’immeubles par des personnes domiciliées
années précédant l’entrée en vigueur du PDCn. à l’étranger pour empêcher l’emprise étrangère sur le
sol suisse. Des modifications successives, dont la Lex
Le PDCn évoque d’autres notions intéressantes. Parmi Koller du 1er octobre 1997 est la plus importante, ont
celles-ci : considérablement réduit sa portée initiale.
• les communes devront justifier le développement Aujourd’hui, l’assujettissement à l’autorisation est lié à trois
de leurs zones à bâtir en présentant les analyses des conditions qui doivent être remplies cumulativement :
besoins portant sur les quinze prochaines années ;
• l’acquéreur doit être une personne à l’étranger au
• les communes disposant de réserves manifestement sens de la loi ;
surdimensionnées par rapport aux besoins des quinze
prochaines années seront incitées à déclasser des • l’objet de l’acte juridique doit être un immeuble sujet
zones à bâtir. à l’autorisation ;
Le nouveau plan directeur se fonde sur les perspectives • le droit obtenu doit être considéré comme
démographiques réalisées par le SCRIS en 2003 en matière l’acquisition d’un immeuble au sens de la loi.
de croissance de la population. Selon ces prévisions, il
devrait y avoir environ 100 000 habitants de plus dans En outre, le droit cantonal peut aussi prévoir des exceptions
le canton d’ici à 2020. On se trouvera alors à une date par rapport à l’assujettissement à l’autorisation.
proche de l’échéance d’élaboration d’un nouveau plan
directeur si l’on se fonde sur les objectifs de révision, Les cas d’application de la Lex Koller, hormis quelques
théoriquement fixés à dix ans. Cette périodicité n’est exceptions, sont illustrés dans la figure 1 (voir page 10).
toutefois pas un impératif et un horizon de révision
à quinze ans depuis l’entrée en vigueur est évoqué à Application de la LFAIE
plusieurs reprises. La LFAIE fixe le nombre d’autorisations maximales
disponibles par année à l’échelle nationale ainsi que la
Par ailleurs, de nombreuses autres mesures concernent répartition de celles-ci entre les cantons. Les cantons
notamment le réseau des transports, l’écologie, le cadre touristiques (GR, TI, VD, VS) reçoivent 75% du contingent.
économique cantonal en général, l’agriculture ou encore
la problématique de la pénurie de logements. Au plan national, le contingent total a d’abord atteint 2000
unités (1985 et 1986), puis a diminué, passant progressivement
à 1800 unités (1987 et 1988), puis à 1400 depuis 1992.
L’application de la LFAIE relève en premier lieu du
canton. En effet, l’acquisition d’un immeuble assujetti à ce
Problématique régime nécessite l’octroi d’une autorisation par l’autorité
La mise en application du PDCn au niveau communal compétente du canton dans lequel il se trouve. Pour Vaud,
nécessitera du temps. il s’agit de la Commission foncière. Cette autorité statue 9Figure 1: Les cas d'application de la Lex Koller
Critères:
Acquéreurs
Nationalité
1
Suisses Étrangers
Domicile
En Suisse A l’étranger
Origine
Pays CE-AELE Pays non CE-AELE Frontaliers CE-AELE Non-frontaliers
Permis
B ou C CE-AELE C B G CE-AELE Sans
Résidence
Source: BCV
Principale 4 Secondaire Secondaire 2, 3 Secondaire 3
Autorisation?
Non Oui
1) y.c. doubles nationaux, indépendamment du pays de domicile
2) occupée soi-même et située dans la région du lieu de travail
3) l’acquisition d’une résidence principale est, par définition, impossible sans être domicilié en Suisse
4) au lieu de domicile
sur la question de l’assujettissement d’un acte juridique Les acquisitions d’immeubles par des personnes à
au régime de l’autorisation et sur l’octroi de celle-ci. En cas l’étranger ont été enregistrées depuis l’introduction du
d’acte juridique assujetti, le transfert avec ou sans mutation régime d’autorisation en 1961. Il n’y a cependant pas de
au Registre foncier (par exemple le transfert d’actions) ne statistiques précises sur le patrimoine immobilier parvenu
peut être effectué qu’avec une autorisation entrée en force, en mains étrangères jusqu’à cette date-là. De plus, depuis
c’est-à-dire après que le droit de recours ait été épuisé. l’entrée en vigueur de la Lex Koller, seule une statistique
portant sur les logements de vacances est encore tenue.
Depuis 1996, les unités du contingent non utilisées par Il n’existe donc actuellement pas de chiffre fiable sur
un canton jusqu’à la fin du mois d’octobre de l’année la part effective de la propriété foncière étrangère par
suivante ont pu être transférées à des cantons ayant rapport à l’ensemble de la propriété foncière en Suisse.
déjà épuisé leur contingent de l’année en cours à
ce moment-là, jusqu’à concurrence de 50% de leur Situation actuelle
contingent ordinaire. Cela a permis de faire face à la D’un point de vue légal, la portée de la Lex Koller a été
grande demande de logements de vacances dans les fortement restreinte au fil du temps. D’une part, le taux
cantons du Valais, du Tessin et de Vaud, sans pour d’épuisement du contingent national augmente depuis
autant dépasser le contingent national (voir la figure 2 1994 et, d’autre part, ces cinq dernières années, les cantons
10 ci-contre et voir en annexe 1, page 64). touristiques des Grisons, du Tessin, de Vaud et du Valais ontFigure 2: La redistribution des contingents Un délai d’adaptation de trois ans des législations
cantonales est prévu dans le projet du Conseil fédéral.
Contingents des cantons non-touristiques
En cas d’absence de nouvelle législation ad hoc, les risques
option 1 140% de disponible
utilisés à 60% (par exemple) potentiels consécutifs à l’abrogation pure et simple de
(par exemple) cette loi seraient les suivants :
année actuelle année suivante
option 2 • hausse généralisée des prix si les étrangers peuvent
acquérir des biens partout en Suisse et/ou dans le canton ;
150% max.
Contingents des cantons touristiques • hausse du nombre de communes touristiques
(essentiellement GR, TI, VD, VS)
affichant des taux de résidences secondaires de
utilisés à 100% 120% de disponible plus de 50% ;
(systématiquement) (par exemple)
Source: BCV
• atteinte aux sites et aux paysages des régions
année actuelle année suivante touristiques du fait de la prolifération des résidences
secondaires ;
présenté un taux d’épuisement de leur contingent égal ou
supérieur à 100%. La demande étrangère est considérable • perte de maîtrise de la problématique globale au
dans ces cantons. profit d’une multiplication de prérogatives locales
et incohérentes entre elles ;
Selon le recensement fédéral de la population en 2000,
le parc suisse de résidences secondaires5 représente 11,8% du • flambée des prix à la location et à la vente dans les
parc total de logements au niveau national. Dans le canton localités touristiques de prestige entraînant la fuite
de Vaud, le nombre de résidences secondaires a augmenté des populations locales n’ayant plus les moyens
de 104% entre 1980 et 2000 pour atteindre 43 481 unités, ce financiers de se loger.
qui représentait alors 13,4% du parc total de logements, ce
dernier ayant lui-même augmenté de 33,7% durant la même Des conséquences prévisibles d’une abrogation effective
période. Par ailleurs, certaines stations à la mode n’ont plus de la Lex Koller découle une série de mesures à différents
de capacité d’extension et présentent, à Rougemont par niveaux :
exemple, une tendance à la diminution de la population
autochtone au profit des résidents occasionnels. • Au niveau fédéral, puisque la réglementation
proposée doit être intégrée aux instruments
Abrogation de la Lex Koller et procédures existants, il n’y aurait pas lieu
Le Conseil fédéral a présenté en juin 2007 un projet d’attendre des conséquences notables, si ce
d’abrogation de la Lex Koller, considérant que, dans n’est un léger surcoût découlant de besoins
un monde économique de plus en plus globalisé, statistiques complémentaires.
la Suisse ne peut plus se permettre de vivre avec
des lois discriminant la population étrangère. Mais • Aux niveaux cantonal et communal, les travaux
cette abrogation devrait notamment s’accompagner, d’adaptation des plans directeurs pourraient
au niveau national, de mesures fiscales qu’il reste à s’intégrer à leur réexamen périodique, c’est-à-
déterminer et de contingentement des résidences dire tous les 10 ou 15 ans. Par ailleurs, les charges
secondaires. Si cela n’était pas le cas, la réglementation administratives en rapport avec l’application de la
des résidences secondaires serait entièrement du Lex Koller disparaîtraient. Il en est de même pour les
ressort des cantons et des communes. communes et leurs plans d’affectations. 11Confrontées à une forte demande, certaines d’entre
elles ont même déjà dû consentir à des dépenses
leur permettant de réglementer leur situation. Celles-ci
seront les premières bénéficiaires d’un traitement
coordonné de cette problématique.
• Au niveau économique, une réglementation des
résidences secondaires par la Loi sur l’aménagement du
territoire contribuera à gérer une croissance durable par
la préservation de l’attrait des paysages et l’amélioration
de la compétitivité de l’hôtellerie vis-à-vis des résidences
secondaires. Toutefois, cette mesure pourrait occasionner
une baisse d’activité de la construction des résidences
secondaires dans les régions qui étaient, jusque-là, les
moins restrictives en la matière.
Problématique
Finaliser une procédure décisionnelle malgré un
recours très probable contre l’abrogation.
Préciser le cadre d’application en cas d’acceptation
de l’abrogation de la Loi.
2 Plan directeur cantonal : les documents détaillés sont disponibles sur le site
www.vd.ch
3 «Rapport 2005 sur le développement territorial » ; Office fédéral du
développement territorial (ARE), Département fédéral de l’environnement, des
transports, de l’énergie et de la communication (DETEC), 03.2005.
4 Selon le PDCn, il s’agit des « centres de centres » ou encore d’un «quartier,
construit ou projeté, d’où les principaux équipements et services ainsi que les
stations de transport public (gares, arrêts de bus ou de car postal) sont facilement
accessibles à pied (environ 500 mètres) » ; PDCn – Volet stratégique, p.26.
5 Au sens de logements habités temporairement.
12 6 Cet exemple reflète les perceptions d’une régie importante de Villars.Le cas de Villars6 marché actuellement très porteur ne seront pas aussi
L’attractivité de la station de Villars suscite une pérennes que les hausses constatées à Villars. En cas
demande très forte depuis trois ou quatre ans, tous de retournement du marché, ces emplacements «de
types d’objets immobiliers confondus. Combinée à une substitution» verront vraisemblablement leur valeur
offre maintenue à des niveaux relativement bas par une corrigée à la baisse beaucoup plus fortement qu’au
politique d’urbanisation conservatrice, celle-ci y a fait cœur de Villars, étant donné leur moindre attractivité
considérablement monter les prix. Cela signifie que l’on intrinsèque.
observe aujourd’hui, au centre de Villars, des incidences
foncières de l’ordre de 40 à 50% pour des objets aux L’hypothèse d’une suppression de la Lex Koller obligerait
coûts de construction de plus de CHF 1 million. Ces l’autorité communale d’Ollon à prendre des mesures
dynamiques, propres aux marchés immobiliers de d’aménagement du territoire, notamment concernant
certaines stations de montagne, ne peuvent cependant les logements de vacances. Localement, on préfèrerait
pas être transposées telles quelles sur les marchés de son assouplissement à travers une augmentation des
plaine. contingents et la suppression de l’interdiction faite aux
étrangers de louer leur bien à l’année. Ce dernier point
Face à un épuisement des possibilités de construire dans permettrait de fournir une cinquantaine de logements
la station (diminution du stock moyen d’objets à vendre à Villars, au bénéfice notamment de la population qui
de 400 à environ 170), la demande se déplace vers sa travaille sur place et peine actuellement à se loger.
périphérie, y entraînant une importante hausse des prix.
A Gryon, par exemple, les prix ont globalement doublé L’autorité communale d’Ollon craint plutôt de voir
au cours des trois ou quatre dernières années. De manière apparaître de nouveaux problèmes à l’introduction
générale, cette évolution dure depuis 2000. Elle fait suite à de cette nouvelle législation cantonale. Cela pourrait,
une période difficile entre 1993 et 2000, durant laquelle il par exemple, être le cas si l’on traitait de manière trop
n’y a, par exemple, plus eu de promotions. rigide l’ensemble des notions relatives aux résidences
secondaires, plutôt que de se concentrer sur une
Ces prix élevés sont possibles grâce à la forte capacité législation propre aux étrangers.
financière des clients potentiels. On peut relever que
les nouveaux objets mis sur le marché sont aujourd’hui Par ailleurs, la problématique des logements de
acquis à raison de 70% par des étrangers, alors que la vacances en station de montagne, en particulier ceux
proportion n’était que de 50% après le crash boursier de qui présentent une faible occupation durant l’année
2001. Cette clientèle étrangère est approximativement – c’est-à-dire les «lits froids» ou «volets-clos» –, est
composée de 40% d’Anglais, 40% d’Européens et 20% généralement liée à l’attractivité des stations en basse
de clients d’origine plus internationale. saison. Abordant la question du point de vue de l’offre
en matière touristique, les professionnels locaux estiment
Du point de vue des terrains à bâtir, cette hausse de qu’une amélioration de l’offre sur l’ensemble de l’année
leurs prix est également liée à une vente de plus en plus diminuerait le nombre de «lits froids».
fréquente sous forme de «package» avec le chalet. Le
client juge alors du prix de l’ensemble au regard de son
budget total.
Les localités en périphérie de Villars nécessitent
d’emprunter des moyens de transports individuels.
Dans ces localités, les hausses des prix issues d’un
132. LES CONDITIONS CADRES DU MARCHÉ VAUDOIS
DE L’HABITATION
En bref
Les conditions cadres sont les suivantes :
• le cadre démographique, qui est caractérisé par le vieillissement de la population, une diminution de la taille des
ménages et une demande s’orientant vers des logements de plus grande taille ;
• le cadre économique, avec une conjoncture favorable depuis 2002 ;
• le cadre financier, avec des taux hypothécaires historiquement bas depuis presque 10 ans et un accès à la propriété
favorisé par l’utilisation du 2e pilier ;
• le cadre légal, qui prévoit un droit au logement, des aides de l’Etat et un aménagement du territoire.
Le marché vaudois est très hétérogène. Cette caractéristique Taille des ménages
découle non seulement de sa topographie, mais aussi de sa Afin de pouvoir être interprétées correctement sur le plan
grande étendue. L’activité économique y est très diverse. La du logement, les prévisions démographiques doivent être
concentration de la population est non seulement fonction traduites en termes de ménages. Un ménage regroupe
des axes économiques, notamment en termes d’activité une ou plusieurs personnes vivant dans le même logement.
professionnelle, mais aussi de l’agrément et des qualités Il correspond à une forme d’organisation économique
de logement escomptés. dont l’évolution a une certaine importance, en particulier
quant à ses incidences sociales (dans le domaine de la
De plus, le canton de Vaud s’illustre maintenant depuis planification des soins notamment).
plusieurs années en matière de production de nouveaux
logements. L’équilibre entre l’offre et la demande semble La variation de ces facteurs explique que la taille moyenne
toutefois encore précaire, avec un taux de vacance d’un ménage continuera à diminuer. De 2,33 personnes
sensiblement inférieur au 1,5% considéré comme offrant par ménage en 1980 à 2,21 personnes en 2000, elle
une liquidité adéquate, c’est-à-dire garantissant un devrait ainsi passer à 2,16 personnes en 2025, date à
véritable choix de logements aux habitants. laquelle près de 40% des ménages vaudois devraient
être constitués d’une personne seule, contre 37% en
200014. Cette diminution s’explique par l’augmentation
2.1 Le cadre démographique général des personnes seules, des couples sans enfants et des
familles monoparentales. Apparemment anodine, cette
Structure démographique modification signifie que la même population va occuper
Comme beaucoup d’autres pays occidentaux, la Suisse est 2,3% de plus de logements…
en voie de vieillissement. Sa pyramide des âges prend de
plus en plus la forme d’un sapin, signe que la proportion Mobilité résidentielle
de jeunes habitants est en train de chuter. A l’inverse, celle Selon les économistes d’une grande banque15, hormis
des personnes âgées va s’élever rapidement, notamment la tendance concernant les jeunes à rester dans le giron
en raison de l’augmentation de l’espérance de vie. Dans familial, les autres classes d’âge font preuve d’une mobilité
ces conditions, les démographes s’attendent à ce que les résidentielle croissante. Pour des raisons qui tiennent aux
classes d’âges de 45-59 ans et de 60-89 ans s’étoffent au obligations professionnelles et à des motifs privés (mariage,
cours des dix prochaines années. divorce, etc.), la tendance est à un déménagement de plus
14 en plus fréquent.L’influence de Genève augmenter dans de fortes proportions. De même, la
La ville et le canton de Genève sont des destinations demande s’est déplacée le long du Léman, sur l’axe de
attrayantes pour les Suisses et les étrangers. Selon les communication entre Genève et Lausanne.
observations des analystes du Credit Suisse, Genève
arrive en quatrième position des cantons helvétiques Ainsi les conditions du marché immobilier des régions
pour la qualité de sa localisation, derrière Zoug, de Nyon, voire de Morges ou de l’arrière-pays de la
Zurich et Nidwald7. Cet attrait, mesuré selon plusieurs grande couronne genevoise sont-elles directement
facteurs8, entraîne depuis plusieurs années des flux influencées par celles qui prévalent dans le canton
migratoires nettement plus importants que la croissance de Genève. A court et moyen termes, dans la mesure
démographique naturelle. Comme le rappelle un où l’attrait de Genève continue à s’exercer sur les
consultant spécialisé9, la population genevoise a donc entreprises et leurs employés, ayant entraîné ce
plus que doublé entre 1950 et 2004, pour avoisiner qu’un observateur de ce marché12 qualifie de «cycle
aujourd’hui la barrière des 450 000 habitants. immobilier haussier», les effets induits sur les régions
vaudoises et frontalières ne devraient pas diminuer.
Cet afflux entraîne un besoin accru en logements
et / ou en objets immobiliers à acheter. Or, contrairement Ce cycle haussier reflète également la période récente
à ce qui devrait être une réponse logique, le niveau de marquée par une absence de mesures destinées à
la construction ne s’est pas adapté au besoin. L’offre combler le déficit de l’offre. Cette situation a entraîné
en nouveaux objets ne parvient pas à dépasser le cap de nombreux inconvénients pour le canton de Vaud
des 2000 par an depuis le début de la décennie. On a voisin, eu égard notamment à la rationalisation des
donc assisté depuis 1999 à une chute brutale du taux transports aujourd’hui préconisée dans son nouveau
de vacance : en sept ans, ce dernier est passé de 1,36% Plan directeur cantonal. Ainsi, le canton de Genève
à 0,16%. Il en résulte une augmentation inévitable paraît s’être appuyé ces dernières années sur ses voisins
des loyers, en dépit de l’application d’un arsenal légal français et vaudois pour assurer un logement aux
important. La conséquence du déséquilibre extrême nouveaux venus sur son marché du travail. Cependant,
entre offre et demande entraîne également un un accord tripartite levant une partie des blocages
renchérissement du prix des transactions immobilières connus vient d’être conclu13. Il donne, au moins
dans les villas et la PPE, d’autant que l’offre en terrain théoriquement, les moyens à Genève de construire
est de plus en plus rare dans ce canton. un nombre important de logements ces prochaines
années, laissant entrevoir une possible détente de la
De fait, le loyer mensuel moyen genevois est le plus situation.
cher de Suisse romande10, tout comme le prix des
transactions immobilières. Ainsi, le prix du mètre carré On peut espérer que des réalisations immobilières
pour une PPE se négocie en moyenne à CHF 7 750 le m2 d’un volume plus important que par le passé se
(31% plus cher que sur la Côte et la Riviera vaudoises), concrétisent ces prochaines années et que la demande
tandis que le terrain en zone à bâtir pour villas coûte locale soit ainsi mieux absorbée. Il est en revanche fort
CHF 1050 le m2 (75% plus cher qu’un terrain probable que les effets bénéfiques de cet accord ne se
comparable sur la Côte et la Riviera vaudoises)11. fassent pas sentir avant plusieurs années.
La pénurie de logements, la rareté des terrains et les
prix élevés ont pour effet d’exporter la demande vers
les régions limitrophes. Les régions savoyardes voisines
et le Pays de Gex ont ainsi vu leurs prix immobiliers
15Perspectives démographiques Figure 3: La taille idéale d'un logement pour les ménages suisses
D’après le scénario de base adopté par le SCRIS, le canton
Nombre de personnes dans le ménage
devrait compter 691 049 résidants en 2010. L’essentiel de
cette hausse sera dû aux migrations, la croissance naturelle 1 2 3 4 5 6
1 pièce avec cuisine (Studio) 3,6% 0,4% - - - -
de la population vaudoise restant très faible. Sur les 1 à 1,5 pièce et cuisine 7,1% 0,4% 1,0% - - -
Source: Univox/Thalmann
quelque 104 600 nouveaux habitants prévus d’ici à 2020, 2 - 2,5 pièces 26,6% 3,5% 2,0% 4,0% - -
3 - 3,5 pièces 41,4% 20,7% 6,9% 1,6% 2,6% -
plus de 64 000 proviendront des seuls flux migratoires16.
4 - 4,5 pièces 18,3% 41,8% 40,6% 34,1% 10,3% -
5 - 6 pièces 3,0% 25,0% 43,6% 47,6% 66,7% 55,6%
Selon une observation déjà faite il y a près de vingt ans17, plus de 6 pièces - 8,2% 5,9% 12,7% 20,4% 44,4%
les poussées démographiques, respectivement les
périodes de pénurie de logements, correspondent à des
phases d’euphorie économique (voir en annexe 2, page à une personne, l’appartement idéal comporterait 3 à 3,5
64). Considérant la conjoncture économique actuellement pièces. Pour un ménage de deux personnes, il serait de 4
au beau fixe et les avantages des accords bilatéraux avec à 4,5 pièces.
l’Union européenne, il n’est donc pas étonnant que les
perspectives démographiques vaudoises soient à nouveau D’autre part, selon des spécialistes déjà cités19, le fait est que
orientées à la hausse. la probabilité que les ménages entre 50 et 74 ans accèdent
à la propriété sous la forme de PPE a fortement augmenté
Les dernières prévisions de Statistique Vaud annoncent les entre 1970 et 2000. La proportion des personnes de cette
plus forts taux de croissance démographique régionaux tranche d’âge optant pour cette forme de logement est ainsi
(voir en annexe 3, page 65) dans les districts de l’ouest passée d’environ 2% en 1970 à plus de 14% en 2000.
de l’arc lémanique, dans la région d’Yverdon-les-Bains, du
Gros-de-Vaud et d’Aigle. A noter que la faible croissance Pour absorber une augmentation des ménages
attendue à Lausanne relève seulement d’un effet de base : potentiellement supérieure à 3000 par an, il faudrait
en nombres absolus, elle n’est pas négligeable car, d’ici à pouvoir mettre sur le marché autant de nouveaux
2020, la population devrait y avoir augmenté de plus de logements chaque année, en tenant compte de la
12 000 personnes. nécessité de résorber la situation de pénurie actuelle
et de faire face aux contraintes spatiales (voir l’annexe
Evolution de la demande 4, page 66) induites par des évolutions sociologiques
Bien que la part des petits ménages augmente, la (augmentation de la surface moyenne des logements,
demande globale s’oriente de plus en plus vers des baisse de la taille moyenne des ménages).
logements offrant une surface et un nombre de pièces
plus importants. Dans le canton, les appartements de 3,5 Dans ces conditions, la production annuelle vaudoise
pièces sont très prisés. En effet, même les personnes seules de nouveaux logements, qui était en moyenne d’environ
n’acceptent plus les petits logements, dans la logique des 2000 unités par an entre 1995 et 2005, «ne suffit pas à
évolutions sociologiques actuelles. Quant aux personnes satisfaire la seule augmentation de la population»20. Même
âgées, de plus en plus nombreuses, elles privilégient les si la production de logements est en augmentation ces
appartements au détriment des villas. Globalement, cette dernières années, atteignant environ 3500 logements par
tendance est illustrée par une enquête réalisée en 2005 sur an21, le canton de Vaud reste tendanciellement engagé
les conditions de logements18. à long terme dans une phase de pénurie. Le détail des
besoins en logements est illustré à l’annexe 5, page 67.
Cette enquête (voir la figure 3 ci-dessus) met notamment
en évidence l’évaluation faite par les ménages suisses de Problématique
la taille idéale d’un logement, en termes de nombre de Construire des logements en adéquation avec
16 pièces. On constate ainsi que, pour la plupart des ménages l’évolution de la demande, tant en nombre qu’en nature.2.2 Le cadre économique conséquences du recul des taux d’intérêt. Tous ces
éléments contribuent à un sentiment de richesse.
Après une sérieuse crise au début des années 1990 et
une relative période de stagnation, le marché immobilier L’ensemble de ces facteurs se manifeste aux niveaux
vaudois évolue depuis quelques années dans un contexte suisse et cantonal à travers une amélioration du climat
économique de forte reprise. Dès 1994, la croissance de consommation. Sur le plan vaudois, celle-ci est
du PIB national, sur laquelle se cale en général celle concrètement illustrée par l’augmentation des ventes de
de l’économie cantonale, s’est inscrite dans les chiffres voitures neuves. Il s’agit-là du seul indicateur qui permette
noirs, à l’exception de 2003 où elle a été très légèrement actuellement d’évaluer la propension à consommer
négative. Les deux dernières années ont même laissé des habitants. Après avoir constamment reculé, les
apparaître des chiffres record : cette dynamique a profité immatriculations ont ainsi progressé en 2006 (+4,6%)
à tous les secteurs économiques, notamment à l’industrie plus fortement qu’en moyenne suisse (+3,5%).
d’exportation et au secteur de la construction, ce dernier
ayant été dynamisé par une forte demande intérieure.
Figure 4: Evolution de l'indicateur synthétique de la marche
des affaires de l'industrie vaudoise
L’économie vaudoise n’a, quant à elle, pas été à la traîne.
Ceci peut être mesuré de deux manières. D’une part, avec 40
l’évolution du revenu cantonal, qui a progressé entre 1998 30
et 2004 au rythme d’environ 2% par an. D’autre part, avec 20 CH
celle de l’industrie vaudoise (voir la figure 4 ci-contre). Les 10
industriels orientés sur les marchés extérieurs et les secteurs 0
industriels de pointe ont ainsi très bien performé ces trois -10
dernières années. De même, stimulé par de forts besoins VD
-20
de rattrapage en matière de logements, le secteur de la
Source: CVCI/BCV
-30
construction a également été fortement mis à contribution
-40
ces dernières années. Globalement, la capacité technique de
-50
production des entreprises fonctionne à haut niveau depuis 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
plus d’une année. Selon les derniers sondages de la Chambre
vaudoise du commerce et de l’industrie, leurs capacités
bénéficiaires sont excellentes. Problématique
Déterminer dans quelle mesure l’économie vaudoise se
L’optimisme est donc actuellement de mise dans le secteur
trouve en fin ou en milieu de cycle.
immobilier cantonal. La branche de la construction, qui
reflète cette situation, fonctionne depuis plusieurs années
à haut régime. 2.3 Le cadre financier
Ce climat économique presque euphorique se traduit Les conditions générales financières sont également très
aussi par une diminution constante du taux de chômage, propices au soutien de la vigueur du marché immobilier
ce dernier étant passé sous la barre des 5% en février 2007. actuel. Dès 1993, l’évolution des taux d’intérêt a été
Son niveau reste cependant plus élevé qu’en moyenne suisse. favorable, dans un climat lui aussi très accommodant
en matière d’inflation. Les taux d’intérêt réels ont atteint
L’amélioration constante du revenu disponible est ces dernières années un niveau historiquement bas, ce
également un corollaire de cette conjoncture positive. qui a permis aux propriétaires de bénéficier de taux
A cela s’ajoutent une appréciation de la valeur des hypothécaires exceptionellement modérés.
biens immobiliers et la baisse des charges immobilières, 17Actuellement, la combinaison financière est idéale pour d’un logement approprié. Ce principe implique une
stimuler la demande d’accès à la propriété : une offre en clarification des rôles respectifs du canton et des
hausse et des taux d’intérêt encore bas. L’intérêt accru des communes dans la mise en œuvre d’une politique
institutions bancaires pour le domaine hypothécaire (voir générale du logement (art. 2, 5 et 7 de la Loi vaudoise
l’annexe 6, page 67) et la possibilité d’utiliser le 2e pilier sur le logement du 9 septembre 1975).
pour accéder à la propriété y contribuent également. En
conséquence, le volume des prêts hypothécaires a fortement La politique cantonale vise également à lutter contre la
progressé dans le canton, comme le reflète la croissance des pénurie de logements en location, en maintenant une
créances hypothécaires recensées par la BNS pour le canton substance locative suffisante pour répondre aux besoins
de Vaud. Elles sont passées de CHF 31,9 milliards en 2000 à prépondérants de la population. Cette volonté de
CHF 47,6 milliards en 2006 (+49%). préserver la substance existante du parc locatif vaudois
est précisée dans deux textes :
En 2005, selon les données d’une étude22 récente sur le
marché des prêts hypothécaires aux particuliers, on peut • la Loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la
estimer que la part des détenteurs de prêts hypothécaires démolition, la transformation et la rénovation
dans le canton de Vaud s’élevait à environ 25% de la de maisons d’habitation, ainsi que l’utilisation de
population. D’après ce document, ce taux a constamment logements à d’autres fins que l’habitation (LDTR)23 ;
augmenté depuis 1995, date à laquelle il se situait à 20%.
Il est en étroite relation avec le taux de propriétaires • la Loi vaudoise du 11 décembre 1989 concernant
vaudois de logements en usage propre, qu’on peut l’aliénation d’appartements loués (LAAL), qui vise à
estimer à environ 30%. Enfin, les Vaudois empruntent lutter contre la pénurie de logements.
plus facilement auprès des banques (86% des prêts)
que des caisses de retraite (3%) ou des assurances (11%). Pour réaliser les missions prévues par ces lois, le Service
de l’économie, du logement et du tourisme (SELT),
Globalement, malgré une légère remontée des taux qui a rattaché au Département de l’économie (DEC), s’appuie
motivé une adaptation du niveau du taux hypothécaire de sur une collaboration étroite entre l’Etat, les communes
référence au début de l’été 2007, les taux hypothécaires restent et l’économie privée.
très modérés dans le canton. Le taux hypothécaire moyen
pratiqué par la BCV évolue depuis trois ans aux environs de 3%. Pour améliorer les conditions cadres de l’économie
cantonale en matière de logement et rétablir à moyen
terme l’équilibre du marché du logement, le canton
Problématique propose un certain nombre de mesures :
Réagir à la hausse des taux d’intérêt de manière adaptée.
• offrir un soutien administratif pour légaliser les
dossiers comprenant une part importante de
2.4 Le cadre étatique et légal logements, grâce à une structure d’accompagnement
des projets agissant conjointement entre l’Etat, les
Le cadre général régissant le domaine du logement est
communes et le secteur privé ;
vaste. Seuls les fondements et les sujets d’actualité sont
abordés ci-dessous.
• mettre à disposition, par le biais de l’Observatoire du
logement, les données du marché afin d’identifier les
2.4.1 Cadre général
situations de pénurie et de pléthore et agir dans la
mesure du possible par anticipation, en partenariat avec
La Constitution vaudoise, dans ses articles 33 et 67,
les acteurs publics et privés du marché du logement ;
précise que tous les Vaudois doivent pouvoir disposer
18• appuyer la construction de logements adaptés • politique foncière : la Société vaudoise pour la
économiquement aux besoins des familles à création de logements à loyers modérés (SVLM),
revenu modeste («aide à la pierre»24) ; dont les actionnaires principaux sont l’Etat de Vaud
et la BCV, constitue le «bras foncier» de la politique
• favoriser la création et la transformation des cantonale du logement. Son rôle est d’acquérir,
logements dans les régions périphériques ; d’équiper et de céder des terrains à des communes,
des fondations et autres institutions, en vue de
• faciliter le financement de la construction ou remplir les besoins stratégiques à long terme ;
la rénovation d’habitats destinés à l’accueil des
personnes âgées ; • politique de gestion foncière : conduite par
le Service du développement territorial (SDT), au
• préserver la substance existante du parc locatif afin sein du Département de l’économie, elle permet de
de maintenir sur le marché un parc d’appartements gérer les aspects fonciers et financiers des projets
à loyers abordables. publics ou privés de mise en valeur du sol. Le Service
d’aménagement foncier (SAF) vient d’être fusionné
Toutes aides confondues, le SELT a ainsi soutenu en avec le Service d’aménagement du territoire (SAT)
2006 la réalisation de 399 logements, ce qui représente au sein du Service du développement territorial ;
sans doute un petit 10% de la totalité des logements
mis l’an passé sur le marché vaudois. De ce nombre, 284 • aménagement du territoire : le Service du
logements (dont 43% à Lausanne et dans sa région) ont développement territorial (SDT) joue un rôle
bénéficié d’une aide à la personne (communément appelée prépondérant dans la planification stratégique
«aide à la pierre») prévue par la LL, c’est-à-dire d’une aide et l’organisation de l’urbanisation (voir ci-dessus).
financière sur 15 ans de CHF 5,2 millions ayant permis des
investissements totaux de CHF 59,4 millions25. Par ailleurs, En outre, la politique cantonale du logement fixée par
l’Etat a aidé à la construction de 97 logements dans l’Etat fait l’objet d’un rapport au Grand Conseil qui fixe
les régions périphériques pour un volume de CHF 13,9 le cadre conceptuel des actions. Ce rapport a été adopté
millions d’investissements et a accordé une subvention en par le législatif en mars 2006.
région de montagne pour la réalisation de 18 logements
(CHF 1,7 million d’investissements). De manière générale, Pendant la législature 2007 – 2012, le Conseil d’Etat
les professionnels constatent une demande de plus en examinera par ailleurs les modalités d’introduction
plus soutenue pour ces logements subventionnés. d’une aide individuelle au logement supplémentaire.
Globalement, l’aide étatique concernait à fin 2006 un
total de 8455 logements, soit 2,5% du parc total estimé
de logements dans le canton. Il y a encore quatre ans, les
logements aidés augmentaient d’environ 200 à 240 unités
par an. Ces dernières années, le rythme de l’aide s’est accéléré,
suivant en cela la croissance du marché pour atteindre 300 à
350 unités par an. Le contrôle de l’Etat des logements aidés
étant limité à 20 ans, ce sont ainsi 200 à 240 logements qui
sont remis chaque année sur le marché libre.
Par ailleurs, outre le rôle primordial de planification Problématique
stratégique, l’Etat intervient de manière plus directe Maintenir l’arsenal des lois en adéquation avec
dans le domaine de l’immobilier d’habitation : l’évolution des autres conditions cadres. 19Vous pouvez aussi lire
