CAHIER DES CHARGES

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CAHIER DES CHARGES


    IMPLANTATION D’UN COMMERCE
       « MAISON DU PASSEUR »
          1 QUAI DU GENIE




              Janvier 2017




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CAHIER DES CHARGES
SOMMAIRE



1. Préambule

2. Présentation de la Ville

       2.1. Localisation et desserte

       2.2. Population

       2.3. Environnement commercial concurrentiel

       2.4. Tissu économique de proximité

3. Descriptif du local concerné par la cession du fonds de commerce

       3.1. Localisation

       3.2. Description et composition du local

       3.3. Contraintes du site

4. Descriptif du projet souhaité par la ville

       4.1. Contraintes et conditions liées à la nature de l’activité exercée

       4.2. Portage du projet et interlocuteurs

5. Procédure de rétrocession

       5.1. Organisation de la procédure

       5.2. Constitution du dossier

       5.3. Critères de sélection

       5.4. Choix du candidat

       5.5. Calendrier prévisionnel

Annexes




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CAHIER DES CHARGES
1.     Préambule


Commune sur le fleuve, Herblay s’insère dans l’ensemble paysager des coteaux de Seine dont
elle offre l’une des rares fenêtres naturelles. La qualité de l’environnement y est aujourd’hui
un facteur de valorisation très recherché par les herblaysiens.



Bien que particulièrement prisés par les sportifs et les promeneurs, les quais de Seine ne
jouent pas aujourd’hui pleinement le rôle social et fédérateur qui pourrait être le leur.
L’absence d’activité commerciale sur les Quais de Seine (à l’exception du restaurant Club les
Lions, rattaché à la résidence des Lions) explique en partie que les herblaysiens ne
s’approprient pas autant qu’ils le pourraient les quais de Seine.



Ancien restaurant, salon de thé, piano bar jusqu’au début des années 90, la « Maison du
Passeur », située en bord de Seine, a depuis été intégralement réhabilitée en logements
sociaux, à l’exception d’un espace de 52 m² qui accueillait jusqu’en 2015 des expositions
d’artistes sur le week-end.



Au vu de son implantation géographique et de son histoire, la Ville souhaite aujourd’hui voir
se développer une activité commerciale sur les bords de Seine qui permettrait de redonner à
la « Maison du Passeur » sa dimension sociale et historique, mais également de permettre une
redynamisation et réappropriation des quais de Seine par les herblaysiens.



Dans ce cadre, et compte tenu de l’emplacement attractif et du potentiel de la « Maison du
Passeur », la Ville a décidé de lancer un appel à projet dont les formes et délais sont précisés
dans le présent cahier des charges.




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2.     Présentation de la Ville


       2.1.   Localisation et desserte



Située à 15 km au nord-ouest de Paris, aux portes de Cergy Pontoise, Herblay, deuxième Ville
de l’Agglomération Val Parisis, est l’une des communes les plus étendues du département du
Val d’Oise avec une superficie de 1 250 hectares.




S’agissant des axes de communication, Herblay est particulièrement bien desservie :

        •     A 15 au nord, qui scinde le territoire en deux

        •     RD 14 au nord qui relie Saint Gratien à Pontoise

        •     RD 48 d’est en ouest qui rejoint Conflans Sainte Honorine

        •     RD 411 qui relie Beauchamp à Herblay

        •     Ligne J qui permet de rejoindre Paris Saint Lazare en 20 min

        •     8 lignes de bus locales



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Avec ses équipements publics de qualité (groupes scolaires, parc des sports, espaces culturels),
son cadre naturel exceptionnel (quai de Seine aménagés, parcs et espaces de respiration), et
son centre-Ville préservé, Herblay est une Ville dynamique au caractère attractif.

       2.2.   Population

Herblay compte 28 274 habitants. Avec des opérations d’aménagement d’envergure et
qualitatives comme les Bayonnes, les Tartres, ou encore les Beauregards , Herblay devrait
accueillir environ 1300 nouveaux foyers portant ainsi sa population à plus de 35 000 habitants.

Ces nouveaux habitants peuvent devenir des consommateurs réguliers des commerces locaux.
Cette dynamique démographique positive va donc certainement conduire à renforcer
l’attractivité commerciale de la ville.

L’analyse sociologique de la population montre que les familles herblaysiennes possèdent des
revenus supérieurs de 7 points à la moyenne départementale. La médiane du revenu
disponible par unité de consommation est plus importante que sur le département du Val
d’Oise (Herblay : 24 544 €, Val d’Oise : 20 457 €).

Par ailleurs, Herblay est caractérisée par une large prédominance de propriétaires. L’habitat
est majoritairement composé de maisons individuelles.

       2.3.   Environnement commercial concurrentiel

Herblay est entourée de centres commerciaux particulièrement importants :

       •      Le linéaire de la Patte d’Oie, une des plus importante zone commerciale de
              France, avec des locomotives telles que Décathlon, Darty, Alinéa, et de
              nombreuses enseignes nationales notamment dans l’ameublement.

       •      Le centre commercial Carrefour à Montigny les Cormeilles

       •      Le centre commercial Leclerc à Franconville

       •      Les centres commerciaux Ikéa et Quai des marques à Franconville



Toutefois, ces pôles commerciaux sont plutôt éloignés des quartiers d’habitation puisque la
majorité d’entre eux est située à plus de 7 minutes en voiture du centre-ville.

Cependant, il convient de préciser que sur les quais de Seine l’offre commerciale est
totalement absente. Alors que ce quartier représente l’un des plus résidentiels de la ville.

       2.4.   Tissu économique de proximité



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On recense près de 170 activités commerciales et artisanales ayant une vitrine sur rue sur
Herblay.



Ces activités commerciales se répartissent sur 6 pôles marchands :

           •   Les Bayonnes

           •   Les Buttes Blanches

           •   Les Cailloux Gris

           •   Le Centre-Ville

           •   Les Chênes

           •   Les Copistes

Le pôle marchand du Centre-Ville, situé à proximité du fonds de commerce objet du présent
cahier des charges, représente à lui seul près de 80% de l’ensemble des activités commerciales
de la ville d’Herblay.

Le marché communal est lui aussi situé en centre-ville et se tient tous les mardis, vendredis et
dimanches matins.




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3.     La Maison du Passeur : un cadre unique sous exploité



       3.1.   Localisation




Située 1 quai du Génie, la « Maison du Passeur » bénéficie d’un emplacement idéal, face à la
Seine, avec un parking public d’environ 20 places à proximité immédiate et de nombreuses
places de stationnement le long de la Seine.



Au sein du Plan Local d’Urbanisme, la « Maison du Passeur » est située en secteur UBa, zone
d’urbanisation discontinue développée sur les coteaux, les berges de Seine et la partie basse
de la rue du Val. Le sous-secteur « a » désigne les parties de la zone pour lesquelles la
préservation des qualités de composition urbaine et architecturale est recherchée.



Les implantations de commerce et d’artisanat sont autorisées, à condition qu’elles comptent
moins de 150 m² de surface de plancher, et dans la mesure où elles sont compatibles avec le
voisinage du point de vue de l’environnement et des nuisances pouvant être générées lors de
leur exploitation.




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3.2.      Description et composition du local

Le local actuel fait 52 m² et se compose comme suit :

        •         D’un espace de vente / exposition : 44.23 m²

        •         De sanitaires : 2.31 m²

        •         De W.C : 2.37 m²

        •         D’une kitchenette : 2.46 m²

        •         Linéaire commercial / façade vitrée : 11.78 m

        •         Hauteur sous faux plafond : 2.41m et 2.49m

        •         Hauteur sous poutre : 2.22m

        •         Occupation du domaine public possible pour l’installation d’une terrasse
                  ou d’une véranda : 54 m2

        •         Accès handicapés : opérationnel (ouverture supérieure à 0,80m)



Cf plans joints



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3.3.    Les contraintes du site




Le local se situe dans un quartier historique à proximité immédiate de la Seine et proche de
l’église romane classée. Un certain nombre de contraintes liées à cet emplacement sont à
prendre en compte.



1 - le local étant situé en bord de Seine, celui-ci est soumis au plan de prévention des risques
d’inondation. Ce plan limite les constructions en bord de Seine sous une certaine cote de casier
pour éviter de mettre les populations en danger. Cette cote est calculée en fonction de la crue
de fréquence centennale. La dernière crue d’envergure date de 2016.



2 – le local commercial est situé à proximité de l’église romane. Ce Bâtiment historique a fait
l’objet d’un classement aux monuments historiques. L’inscription est une reconnaissance de la
qualité de ce site justifiant une surveillance de son évolution, sous forme d’une consultation
de l’architecte des Bâtiments de France, sur les travaux qui sont entrepris dans un périmètre
proche du bâtiment classé. C’est pourquoi, les éventuelles modifications de la façade et/ou
extension devront recueillir l’accord préalable du propriétaire des murs, de la ville au titre du
règlement d’urbanisme et de l’architecte des Bâtiments de France.




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3 – l’environnement particulièrement qualitatif du site implique une gestion efficace des
déchets issus de l’activité de restauration. A ce titre, le preneur du bail devra veiller à la
propreté des abords du commerce. Les poubelles devront aussi être sorties au moment de la
collecte pour éviter les nuisances. Le commerçant devra également prendre en compte la forte
fréquentation du site pour limiter les nuisances liées aux livraisons de denrées. La taille des
véhicules et les horaires de livraisons devront être optimisés. Possibilité de livraison par
l’arrière (cour).



4 – le local commercial ne dispose pas d’un système moderne d’extraction des fumées. La
cuisson d’aliments ne pourra s’effectuer que dans la limite d’utilisation d’une hôte à charbon.
L’assemblage de denrées est à privilégier.



5 – l’agrandissement du commerce par une extension sur le domaine public (terrasse ouverte,
terrasse fermée…) pourra être envisagé sous réserve de respecter la réglementation en
vigueur et de s’acquitter des redevances pour occupation du domaine public. Le pétitionnaire
devra en particulier veiller à disposer du nombre suffisant de places de parking pour accueillir
dans de bonnes conditions sa clientèle.

Il est à noter qu’une opération de ravalement des façades de l’ensemble immobilier est en
cours. Des travaux nécessitant la pose d’échafaudages sont susceptibles d’être réalisés au
cours de l’année 2017.




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4.      Descriptif du projet souhaité par la Ville



La ville souhaite voir l’installation d’un commerce dit de bouche sur les bords de Seine. Ce
commerce proposera une restauration qualitative et diversifiée. L’activité principale de
restauration pourra être complétée par une activité accessoire de vente de produits
artisanaux.

Les clients bénéficieront d’un restaurant confortable proposant une carte élaborée et
diversifiée. La possibilité de proposer un service à la journée sur le principe d’une brasserie est
souhaitée par la commune afin de permettre aux promeneurs de se désaltérer après une belle
promenade sur les quais.

Le commerçant devra veiller par le choix des produits, le type de mobilier, la couleur de la
devanture, … à préserver le cadre naturel exceptionnel des bords de Seine. Il devra également
veiller à limiter les nuisances sonores liées à son activité et ceci, en particulier, en cas
d’installation d’une terrasse.




       4.1.    Contraintes et conditions liées à la nature de l’activité exercée

En vertu de l’article L214-2 du code de l’urbanisme, une clause particulière sera insérée dans
le bail commercial pour acter sa résiliation de droit en cas de non maintien de l’activité validée
par la Ville.

Afin de faire de ce lieu, un commerce agréable destiné uniquement à la restauration certaines
activités sont exclues :

Banques, assurances, services immobiliers, boulangerie, boucherie, coiffeurs, restauration
rapide, salon de beauté, pompes funèbres.



       4.2.    Portage du projet et interlocuteurs

L’immeuble dans lequel se situe le local concerné par la présente consultation fait l’objet d’un
bail emphytéotique.

Par délibération en date du 1er juillet 1999, le conseil municipal de la ville d’HERBLAY « le
bailleur » a autorisé la signature d’un bail emphytéotique avec l’association FREHA « le



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preneur » pour une durée de 32 ans de l’ensemble immobilier situé lieudit « 1 Quai du Génie »
et lieudit « 1 bis Quai du Génie ».

Conformément aux dispositions de l’article 1 bis du bail précité, la Ville se réserve la jouissance
d’un local commun résidentiel au rez-de-chaussée de l’immeuble, à titre gracieux. C’est ce
local qui est l’objet du présent document.

Ainsi la Ville d’Herblay lance l’appel à projet qui retiendra un projet d’activité viable et en
cohérence avec les attentes de la Ville. Le choix de la ville est soumis à l’accord express de
l’association FREHA.

Le bail emphytéotique fera l’objet d’un avenant permettant le changement de destination
dudit local, permettant ainsi l’installation d’une activité économique.

Le représentant du projet retenu aura donc cette association comme interlocuteur et signera
un bail commercial avec cette même association.



       4.3.    Clause suspensive

Le bail ne pourra être signé avec le candidat retenu qu’après l’adoption en conseil municipal
d’une délibération autorisant le Maire à signer l’avenant avec l’association FREHA.




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5.       Candidature

       5.1.     Organisation de la procédure

La Ville lance la présente consultation par le biais de ce cahier des charges. La procédure est
composée des étapes ci-dessous.

Le Service Développement économique-commerces-emploi sera l’interlocuteur principal et
sera joignable au 01 30 40 47 97.

Les modalités de réponses concernant chaque étape sont précisées dans les paragraphes
suivants.



              Dépôt des            Audition               Choix du            Conseil
               dossiers            du projet              candidat           municipal

            8 mars 2017     Du 9 au 15 mars 2017         Semaine 12        23 mars 2017



       5.2.     Constitution du dossier



Le dossier de candidature doit comporter les pièces suivantes :

       •      Un dossier technique de présentation du repreneur avec avant-projet :
       présentation de l’enseigne et de l’activité prévue, bilan prévisionnel, modalités de
       financement, esquisse du projet d’aménagement intérieur / extérieur, plans à l’échelle

       •      L’extrait Kbis de la société ou les projets de statuts dans le cas où la société serait
       en cours de création

       •      L’inscription au répertoire du commerce et des sociétés ou au répertoire des
       métiers

       •        Copie de la carte d’identité

       •        Curriculum vitae (expérience dans l’activité)

       •        Le statut matrimonial du repreneur

       •        Avis d’imposition actuel du gérant

       •        Justificatif de domicile de moins de trois mois

       5.3.     Critères de sélection


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Le choix du dossier retenu est déterminé selon les critères suivants, dotés d’un coefficient de
pondération :

       •       Qualité du projet commercial (70%)

Adéquation entre le projet et l’offre commerciale déjà existante.

Qualité et originalité du concept proposé

Qualité des aménagements proposés (intérieurs comme extérieurs)

       •       Viabilité économique du projet (30%)

Solidité financière du candidat (financement, pérennité de l’activité)

Caractère réaliste du business plan

La présente consultation pourra, si les représentants de la collectivité le souhaitent et le jugent
nécessaire, faire l’objet d’une négociation avec l’ensemble, ou une partie, des candidats dans
des conditions de très stricte égalité et de confidentialité.



Si la Ville ne fait pas application des dispositions précédentes, elle pourra attribuer la
consultation sur la base des offres initiales sans négociation.



       5.4.    Choix du candidat

Après analyse des dossiers réputés complets au sens du présent cahier des charges, la Ville
d’Herblay se réserve le droit d’auditionner les candidats et de solliciter des précisions, des
évolutions et des modifications aux projets proposés. Ainsi, un rendez-vous pourra être
organisé par la ville, en présence de Monsieur le Maire, des élus et des services concernés, au
cours duquel sera présenté le projet.

Dans cette hypothèse, et à l’issue de ce dialogue, les candidats déposeront leurs projets
modifiés et la Ville d’Herblay choisira le projet répondant le mieux aux critères énumérés dans
le présent cahier des charges.

Au cours de toutes les phases de la présente consultation, la ville d’Herblay s’entourera de tout
tiers qui lui semblera nécessaire pour lui apporter expertise et aide dans l’analyse des dossiers
de candidatures.

Les candidats s’engagent à ne pas communiquer sur leur projet pour le local sis 1 Quai du
Génie, sans l’accord de la Ville d’Herblay.




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Chaque candidat sera informé par la Ville par lettre recommandée avec accusé de réception
de la décision de soumettre leur candidature au bailleur ou non.



       5.5.   Calendrier prévisionnel

Les candidats devront visiter le local commercial objet de la présente consultation. Ils devront
prendre rendez-vous auprès du service Développement économique-commerces-emploi au
01 30 40 47 97.

Le projet devra être fourni en deux exemplaires sous format papier.



Les dossiers de candidature seront adressés sous enveloppe cachetée à l’attention de :

                                         M. le Maire

                  Service Développement économique-commerces-emploi

                         43 rue du général de Gaulle 95 220 Herblay




Par courrier avec accusé de réception ou par dépôt au sein du service Développement
économique-commerces-emploi contre récépissé.

Les dossiers de candidatures seront adressés au plus tard le 8 mars 2017 17h30




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