Comment faire le bon choix ? - Tribune de Lyon
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D’ENTREPRISE
L’IMMOBILIER
GUIDE DE
IMMOBILIER D’ENTREPRISE À LYON
Comment faire
le bon choix ?
La tour Silex2 dans le quartier d’affaires de La Part-Dieu
Carrefour de l’immobilier d’entreprise
www.tribunedelyon.fr
14 & 15 octobre 2020
Un guide édité par
Tout savoir sur le CIEL
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ÉDITO
Philippe Valentin
Président de la CCI Lyon Métropole Saint-Étienne Roanne
L’immobilier est l’un des enjeux
majeurs du développement
des entreprises
L
’aire métropolitaine lyonnaise est, après l’Île-de-France, le second marché national pour
l’immobilier d’entreprise. Le salon CIEL, événement unique en France à un niveau régional,
souhaite contribuer au dynamisme de cette filière.
Dans un contexte inédit, nous sommes parvenus à rassembler les acteurs les plus influents
de l’immobilier professionnel, et même, à étoffer notre programme !
L’immobilier commercial est maintenant présent sur le salon, de même que le monde de l’arti-
sanat grâce à la collaboration mise en place avec la Chambre de métiers et de l’artisanat
du Rhône. Nous avons également développé notre offre avec une présence renforcée d’aména-
geurs, d’agenceurs, et accru la gamme de solutions environnementales proposées.
Que vous soyez dirigeant d’une entreprise industrielle ou de services, commerçant, artisan…
cet événement a été pensé pour vous !
Je tiens à remercier tout particulièrement les membres du Comité de pilotage avec lesquels
nous construisons l’événement, ainsi que nos exposants et nos partenaires pour leur confiance
renouvelée et leur enthousiasme !
Cette nouvelle édition s’inscrit dans une dynamique de développement régional mais aussi de
questionnement de la filière immobilier professionnel.
La crise sanitaire que nous connaissons accélère l’évolution des tendances. Télétravail, distance
de sécurité, souhait de flexibilité… Elle bouscule des habitudes pourtant bien ancrées dans nos
mentalités, au point d’inciter les entreprises à repenser leurs locaux en matière d’usages,
de positionnement, de taille….
En dépit de ces conditions exceptionnelles, nous avons tenu à maintenir cet événement, d’une
part car il nous apparaît encore plus nécessaire dans ce contexte de transition et, d’autre part,
en soutien à la filière événementielle et ses prestataires.
Pour respecter les conditions spécifiques liées au contexte sanitaire actuel et appliquer les
procédures en vigueur, nos équipes ont mis en place tous les dispositifs adaptés : distances
réglementaires, conditions d’hygiène, contrôle des flux, signalétique…
Nous souhaitons prouver que le maintien des événements professionnels est possible et qu’ils
sont essentiels pour l’économie de notre territoire.
Ce salon s’inscrit dans les actions que mène notre CCI pour accompagner et soutenir les entre-
prises. En témoigne également notre plateforme CARE qui fédère de très nombreux acteurs
économiques et recense tous les dispositifs d’aides existants pour accompagner les entre-
prises dans leur redémarrage.
Je vous souhaite des journées riches d’échanges, de contacts et de solutions adaptées à la
poursuite de votre développement !
GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020 3
CI/LUT/F/F/100417 | ALTERNATIVE.CH
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Aux côtés des entrepreneurs,
avec constance, technicité et créativité.
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d’entreprises
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de l’immobilier
LY O N . A N N E C Y. PA R I S | B C G E F. F R
SOMMAIRE
REDESSINER L'ÉTAT DES LIEUX
Lyon reste un marché sain .......................................................................................................................... 8
Le point sur les commerces et les locaux d’activité ................................................. 13
Achat-Location : chercher le schéma le plus approprié ........................................ 16
Offre-Recherche : des recherches d’acquisitions toujours actives .......... 22
REPENSER LES USAGES
Quelle stratégie immobilière pour demain ? ..................................................................... 28
Adapter notre idée du bureau ........................................................................................................... 32
Plus d’espace par poste ............................................................................................................................ 37
Les enjeux acoustiques des nouveaux espaces de travail ............................... 41
REMODELER L’AVENIR
Reconsidérer l’empreinte immobilière des entreprises ? ................................... 46
LE GUIDE DU CIEL ......................................................................................................................... 51
LES GUIDES DE TRIBUNE DE LYON Édition 2020 - ÉDITÉS PAR Rosebud
SARL, 10 rue des Marronniers, 69002 Lyon - Tél : 04 72 69 15 15 DIRECTEUR
DE LA PUBLICATION François Sapy DIRECTRICE GÉNÉRALE DÉLÉGUÉE Stéphanie Liogier RÉDACTION EN
CHEF & COORDINATION ÉDITORIALE Carine Barjon-Audouard RÉDACTION Carine Barjon-Audouard, Gaëlle
Guitard MAQUETTE Sophie Sapy RELECTURE Delphine Pyrek PHOTOS DR DIFFUSION Camille Chrysostome
RESPONSABLE DU DÉVELOPPEMENT NUMÉRIQUE Marie-Céline Béron RESPONSABLE MARKETING DIGITAL
Marie-Solange Chastenet COMMUNITY MANAGER Clémence Delorme RESPONSABLE COMMERCIALE
Fabienne Gaudin SERVICE COMMERCIAL Hélène Laforge, Sébastien Modéré, Morgane Lardeau-Georges
RESPONSABLE ADMINISTRATIF ET FINANCIER Maëlle Doligez
Toutes les photos de ce document sont « droits réservés ». Numéro ISSN : 1777 9332 - Numéro de commission
paritaire : C1222C87506 IMPRESSION Chirat (Saint-Just-la-Pendue)
PHOTO DE COUVERTURE : © Silex2-Asylum_MAArchitectes
Supplément à Tribune de Lyon n° 774. Ne peut être vendu séparément. www.tribunedelyon.fr
GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020 5
PUBLI-INFORMATION
« LOUER OU ACHETER :
QUEL SCHÉMA CHOISIR ? »
Chaque projet immobilier professionnel est
une équation à plusieurs entrées, plusieurs
variables. Le rôle du notaire est de conseiller LES QUATRE GRANDS
au plus juste économiquement ou fiscalement SCHÉMAS D’ACHAT
l’entreprise. Une mission de plus en plus
Si une entreprise souhaite acheter
essentielle, les coûts de l’immobilier (loyer ou
ses locaux, il existe majoritairement
prix d’acquisition) n’ayant cessé d’augmenter
quatre grands schémas.
ces dernières années.
■ Acheter au travers d’une société
Face à son besoin de locaux, une entreprise civile. Ce n’est pas l’entreprise
a principalement deux choix : être locataire qui est propriétaire des locaux
ou être propriétaire. Un chemin dicté soit par mais la structure dédiée.
des contraintes financières ou par la stratégie
■ Financer l’achat au travers d’un
immobilière mise en place par l’entreprise.
contrat de crédit-bail. Dans ce
Si louer entraîne, de fait , moins d’enjeux et
cadre, c’est la banque qui achète
permet à l’entreprise de garder une certaine
le bâtiment et le loue avec une
souplesse en fonction du bail signé (commercial
promesse de vente à terme.
ou professionnel), acheter ses locaux demande un
recul et une analyse précise. ■ Mettre en place un démembrement
L’enjeu : trouver le schéma le plus approprié de propriété qui va permettre
à chaque structure pour détenir ses locaux d’optimiser la fiscalité, la détention
professionnels. et améliorer le coût d’utilisation.
« Aujourd’hui, majoritairement, on voit que les ■ Dans le cadre de l’achat d’un
entreprises cherchent à être propriétaire de leur terrain, opter pour le bail à
immobilier, tout du moins pour les PME ou les ETI. construction. Le bail à construction
Mais, détenir des locaux professionnels a un coût. doit, pour être formé, être
Pour être le plus compétitif possible, l’entreprise nécessairement publié au service
doit donc minorer ce coût et trouver des dispositifs de publicité foncière compétent.
et une stratégie immobilière la plus efficiente
économiquement et fiscalement. En fonction de la
typologie de l’entreprise, des locaux, du montant
de l’investissement, il existe plusieurs schémas
possibles. Pour chaque entreprise, nous faisons BESOIN D’AIDE DANS VOTRE PROJET
une analyse du niveau d’activité, de son domaine, D’IMMOBILIER D’ENTREPRISE ?
de sa capacité de financement et, au regard de La Chambre des Notaires du Rhône a
ces critères, nous aiguillons le chef d’entreprise mis en place un service de consultations
pour définir, avec lui, le schéma le plus approprié », gratuites pour tous, une fois par mois,
souligne Maître Frédéric Aumont, Président de la
Chambre des Notaires du Rhône.
sur rendez-vous : O4 72 69 98 88
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L’équipe de la Chambre des Notaires du Rhône
REDESSINER
L’ÉTAT DES LIEUX
I
nédite, inattendue, cette année 2020 aura rebattu les cartes
de l’immobilier d’entreprise. Après plusieurs semaines
de confinement, synonyme de coup d’arrêt de l’activité économique,
la reprise des projets immobiliers, quels que soient la taille et le
domaine des entreprises, est en cours. Perturbé par une rentrée de
septembre en demi-teinte, le marché de l’immobilier d’entreprise s’est bien
repris, même si quelques ombres et un manque de visibilité certain planent
au-dessus de sa tête. Un secteur des bureaux plus impacté que celui des
entrepôts ou même des espaces commerciaux, des quartiers toujours en
première ligne comme Gerland ou la Part-Dieu, des projets immobiliers à
venir, des prix et des loyers stables mais des négociations plus difficiles…
État des lieux d’un marché lyonnais qui reste sain.
GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020 7
“LYON RESTE
UN MARCHÉ SAIN”
Une demande placée divisée par deux en un an, un nombre total
de transactions en diminution avec, dans le détail, un net recul
de celles de moins de 1 000 m2, les premières approches
de cette année 2020 sont logiquement en demi-teinte.
Un état des lieux qui, même s’il fait pâle figure face à une
année 2019 exceptionnelle, reste, pour le moment, correct.
Il faut être conscient encore actuellement. Cette crise
que 2019 a été une mondiale est inattendue. Il est
année exceptionnelle vrai que l’on parlait depuis
avec des chiffres records, un quelques mois d’un ralentisse-
grand nombre de transactions ment, d’une bulle, mais en aucun
et de très gros deals qui ont dopé cas nous n’aurions pu prévoir
le marché. Le début d’année a été et anticiper cette situation finale-
marqué par cette même dyna- ment non maîtrisable. ». Pour
mique mais bouleversé par la Sophie Mezin, associée chez
Sophie Mezin, Omnium crise sanitaire que l’on connaît Omnium, conseil en immobilier
8 GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020
d’entreprise, le marché lyonnais, même s’il
marque logiquement le pas en cette rentrée,
reste sain, actif, avec de bons fondamentaux
(faible taux de vacance, diversité du parc, nom-
LE TOP 5
breux projets engagés, forte part de pré-com- DES TRANSACTIONS
mercialisation, maîtrise des valeurs locatives).
« ll y a eu beaucoup de casse pendant la période du
DU 1er TRIMESTRE 2020
confinement. Dès le mois de mai, on a commencé > ALDES : 6 000 m2 sur Modul’R
à voir des refus de prêts avec des mises en à Vénissieux
stand-by de déménagement. Cependant, depuis
> IT-CE : 3 400 m2 sur Park View
juin, de belles signatures sont en cours. Il y a de la
à Villeurbanne Tonkin
demande qui concerne plutôt des petites
et moyennes surfaces. Le marché reste actif bien > ENGIE : 2 500 m2 sur Urban Garden
que l’on note l’absence de grandes transactions. » à Lyon Gerland
Le contexte économique actuel, associé au > QUARTUS : 2 200 m2 à Lyon Gerland
manque de visibilité, continue de peser sur les > SIGNATURE : 2 000 m2 sur Le Liberté
mouvements et les investissements. L’impact à Lyon Préfecture
de la crise sanitaire se fait déjà sentir et,
Source Omnium
d’après CBRE Lyon, conseil en immobilier d’en-
treprise en Rhône-Alpes, le marché de cette
année devrait se situer à un niveau proche
de celui de 2017.
DES SECTEURS EN SOUS-OFFRE
La performance du marché en 2019 et le manque
de livraison de surfaces neuves disponibles ont
asséché le stock. « Beaucoup de secteurs sont
encore en sous-offre comme la Part-Dieu ou la
Presqu’île. On a besoin de nouveaux projets,
de VEFA notamment, pour répondre aux besoins
des entreprises qui souhaitent déménager dans
des immeubles certifiés qui correspondent plus aux
attentes d’aujourd’hui. Il reste toujours peu
d’offres disponibles à l’acquisition. On reste un
marché locatif à plus de 70 % avec une pénurie
d’offres à l’achat en centre-ville », souligne
46 500 m² de bureaux ont été commercialisés dans l’ensemble
de l’agglomération. Un volume qui représente une baisse de 50 %
par rapport à 2019. Un chiffre à pondérer, 2018 et 2019 ayant été
des années records.
GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020 9
Sophie Mezin. D’après l’agence lyonnaise de terre à Villeurbanne. La Presqu’île se maintient
de CBRE, la tension sur la Part-Dieu devrait se et nous avons pris quelques mandats stratégiques
poursuivre puisque les prochaines livraisons d’immeubles de la Rue de la République cédés l’an-
devraient intervenir à partir du second se- née dernière. Il y a un peu de turnover avec une
mestre 2021, avec les grands projets comme petite dizaine de surfaces disponibles entre 50 et
Silex2, To-Lyon ou encore le quartier d'affaires 250 m2 en lots isolés », ajoute Sophie Meyzin.
de la Part-Dieu. Le nord-est du Grand Lyon, autour de Villeurbanne
et Vaulx-en-Velin, dispose aussi d’une offre variée
POLE POSITION POUR GERLAND lui permettant de s’affirmer comme un vrai pôle
Gerland est le numéro un même si la Part-Dieu tertiaire. Les secteurs environnants, qui peuvent
reste le quartier d’affaires historique. « En 2019, offrir des conditions financières plus attractives,
80 200 m2 ont été commercialisés à Gerland avec continuent de se développer à partir du moment
quatre des neuf transactions majeures. Plus où ils intègrent une accessibilité alternative, une
de 50 % des demandes placées ont eu lieu dans les qualité de vie au travail, des espaces, et un
trois principaux quartiers d’affaires (Gerland, Part-
Dieu et Vaise). Actuellement, même si le territoire
de Gerland est toujours en tête de peloton, Carré
de Soie et Villeurbanne restent des quartiers alter-
natifs où l’on peut retrouver du foncier et des UN LOYER PRIME
programmes neufs disponibles. Les jardins du Lou
ou encore le Racing Park sont de très beaux pro- STABLE
grammes. Des projets pour 2020-2021 vont sortir Le loyer prime représente la valeur
moyenne haute des dernières valeurs
locatives constatées sur le marché
de l’immobilier d’entreprise,
notamment pour des surfaces
commerciales d’un certain métrage.
« En dépit d’un contexte chahuté au
premier semestre, les valeurs locatives
restent stables avec un loyer prime
pour des immeuble hors immeubles de
grande hauteur (IGH) qui s’affiche
à 335 euros par mètre carré par an. À la
Part-Dieu, dans le neuf, le loyer top
pour des IGH est de 325 euros par mètre
carré par an et 270 euros par mètre
carré par an hors IGH », souligne une
étude de CBRE Lyon.
Avec 239 100 m² de bureaux disponibles, l’offre immédiate
dans la région lyonnaise atteint son plus bas niveau historique.
10 GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020K-BIS
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par l’effet Covid qui permet à des secteurs comme RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE
Techlid de bien tirer leur épingle du jeu. À noter
que le neuf reste toujours plébiscité par les utili- DE LA DEMANDE PLACÉE
sateurs. « Plus de 60 % des surfaces neuves com- Premier semestre 2020
mercialisées le sont en amont de leur livraison. Cette
tendance s’accentue à mesure que la surface est Part-Dieu 15 %
importante », souligne JLL, conseil en immobilier Techlid 13 %
d’entreprise..
Gerland 10 %
La mise à l’arrêt de l’économie pendant le confi-
nement ne pouvait pas être sans conséquence Grand Lyon Sud-Est 9%
sur le marché immobilier. Logiquement, le Villeurbanne Tonkin 8%
nombre de transactions est en repli, mais le
Hôpitaux Lyon 8 e
8%
marché lyonnais se maintient. Les investisse-
ments ont également souffert d’un accès extrê- Lyon 6 e
7%
mement sélectif au financement. Le contexte Carré de Soie 6%
économique actuel, associé au manque de visi-
Préfecture / Universités 5%
bilité, devrait continuer de peser sur les mou-
vements et les transactions. Autres intra-muros 4%
Grand Lyon Sud-Ouest 3%
Vaise 3%
Le taux de vacance
Confluence 2%
reste inférieur à 3 % Autres extérieurs 2%
12 GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020COMMERCES LOCAUX COMMERCIAUX
Le Top 3 des zones
« Plus de négociations » les plus recherchées
« En dépit des aides mises en place, les commerçants ont > Presqu’île nord :
été très impactés par cette crise sanitaire et même les 24 % des recherches
grandes enseignes ont souffert. Le quartier Grolée est > Préfecture / Universités :
bien développé et toutes les surfaces sont actuellement 21 % des recherches
occupées. Contrairement à ce que l’on pouvait penser, > Part-Dieu TGV :
nous avons eu de nombreuses demandes pour des re- 11,5 % des recherches
cherches de surfaces commerciales sur les mois de mai
L’hyper-centre de Lyon concentre
et juin. Mais cette rentrée est plutôt morose avec des
logiquement plus de la moitié des
cessions, notamment rue Édouard-Herriot, car beaucoup
recherches de commerces sur
d’enseignes vont avoir des difficultés. Globalement, les
BureauxLocaux
prix restent stables. Pour l’instant, on assiste plutôt à des
négociations plus ouvertes avec la mise en place d’accom- Source BureauxLocaux, septembre 2020
pagnement ou d’allègements plus importants. »
Sophie Mezin, Associée chez Omnium,
conseil en immobilier d’entreprise.
ENTREPÔTS / LOCAUX D’ACTIVITÉ
LOCAUX D’ACTIVITÉ Le Top 3 des zones
les plus recherchées
ET INDUSTRIE > L’Est de Lyon :
(Lyon-Saint-Exupéry, Genas, etc.) :
« Des besoins stables » 26 % des recherches
« Pour les locaux d’activité, les volumes n’ont pas > Lyon-Villeurbanne :
baissé. Ces biens intéressent principalement des TPE- 21 % des recherches
PME. Actuellement, le marché enregistre les mêmes > Le Sud de Lyon
demandes qu’avant Covid. Avec des taux bancaires qui (Vénissieux, Chaponnay) :
restent très bas, cette clientèle mise plutôt sur de 17 % des recherches
l’acquisition avec une activité qui fonctionne bien
Source BureauxLocaux, septembre 2020
à Lyon. Côté industrie, nous avions des gros projets en
cours avec notamment deux gros clients, qui ne les ont
pas abandonnés mais qui les ont mis en stand-by.
D’autres dossiers d’envergure ont été maintenus avec
des signatures toujours d’actualité. Le transport se
porte bien tout comme les métiers liés à la logistique.
Sur les trois territoires où nous sommes implantés
(Lyon, Vienne et Nord-Isère, NDLR), les besoins de lo-
caux dédiés sont toujours présents avec un marché
dont le niveau a été maintenu. »
Stéphanie Gagnaire,
Consultante Associée Unique L’Immobiliaire.
GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020 13PUBLI-INFORMATION
Le Syndicat
de l’Ouest
Lyonnais,
trait d’union Le Syndicat de l’Ouest Lyonnais est un
syndicat mixte dont les membres sont
quatre Communautés de Communes :
entre deux Pays de L’Arbresle, Vallons du Lyonnais,
Pays Mornantais et Vallée du Garon. Voisin
métropoles
immédiat de la Métropole lyonnaise et
de la Métropole stéphanoise, ce territoire
affiche une vitalité économique qui en fait
aujourd’hui sa force. Soutien à l’entrepre-
neuriat, politique d’aménagement axée
sur l’accessibilité, développement écono-
mique, l’Ouest Lyonnais se fait aussi fort
de protéger son identité locale. Sa ligne de
conduite : préserver l’équilibre entre zones
urbanisées, zones naturelles, espaces agri-
coles et activités économiques.
Les principaux pôles économiques de ce
territoire se situent essentiellement sur les
axes de communication et en frange de
l’agglomération Lyonnaise. Au nord-est :
Savigny, l’Arbresle et Lentilly et au sud-est :
Chaponost, Brignais et Mornant. Entre les
deux, se sont installées des zones d’activi-
tés économiques de taille moyenne : Sainte-
Consorce, Brindas et Messimy.
LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES
DE LA VALLÉE DU GARON (CCVG)
Située aux portes de Lyon, la Vallée du Garon se caractérise par
une attractivité et un dynamisme économique marqué par une
forte présence de l’industrie et des services aux entreprises.
Une pépinière de 65 entreprises
Créé il y a 10 ans, sa pépinière d’entreprises a permis d’ac-
compagner 65 entreprises et de générer la création de près EN CHIFFRES
de 150 emplois à ce jour. En 2019, c’est plus de 1 000 passages
à la pépinière répartis sur l’ensemble du programme d’ani- ■ 400 hectares
mation (réunions d’information, ateliers de développement, d’espaces économiques
évènements et réseaux…). Aujourd’hui, la pépinière propose ■ 19 parcs d’activités
l’espace Pep&Co, espace de travail ouvert et flexible favorisant
les échanges et le partage, et l’atelier Pep&Food pour accom- ■ 3 700 entreprises
pagner les projets dans la filière de l’alimentaire. ■ 15 000 salariésLA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES
DES VALLONS DU LYONNAIS (CCVL)
Le territoire des Vallons du Lyonnais connaît depuis plus de
10 ans un fort développement économique, avec une hausse
significative des emplois salariés privés. Un travail d’extension
de quatre parcs d’activités économiques a été enclenché :
Clapeloup à Sainte Consorce livré en 2017 ; Le Chazeau à
Messimy livré en 2019, proposant un projet de « village d’en-
EN CHIFFRES
treprises » ; Les Andrés à Brindas, en cours d’aménagement
en 2020 et celui de « Maison Blanche » à Vaugneray, qui est ■ 30 000 habitants
en cours d’étude. ■ 13 parcs d’activités
Maison blanche : un parc dédié au tertiaire économiques dont
La communauté de communes des Vallons du Lyonnais a 4 sont en projet
engagé l’extension de son parc d’activités économiques de d’extension
Maison Blanche situé sur la commune de Vaugneray. Deux hec- ■ 2 300 entreprises dont
tares supplémentaires pour des entreprises à vocation tertiaire. 90 % des établissements
Au total, une dizaine de terrains de 1 000m2 à 1 500m2 seront sont des PME et PMI de
commercialisables et pourront être mutualisés. moins de 10 salariés
LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU
PAYS DE L’ARBRESLE (CCPA)
Territoire attractif et accessible, à une trentaine de
minutes de Lyon en Tram-Train et relié à Lyon par
l’A89, le Pays de l’Arbresle compte 17 communes et
représente 36 903 habitants. Fort de sa position
carrefour au sein du département, ce territoire aux
grands espaces a vu sa population augmenter de
5 % en 5 ans.
EN CHIFFRES L’artisanat à l’honneur
Le territoire du Pays de L’Arbresle rassemble 864
■ 200 hectares d’espaces entreprises artisanales avec une sur-représenta-
économiques tion des activités du bâtiment, de la fabrication, une
■ 20 zones d’activités économiques sous-représentation des activités de l’alimentation,
du service, par rapport à l’ensemble de la région
■ 36 700 établissements actifs avec Auvergne-Rhône-Alpes. Les entreprises artisanales
une forte prédominance de PME font la force de ce territoire et 71,2 % de celles créées
■ 11 314 emplois il y a 3 ans sont toujours en activité.
LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU PAYS
MORNANTAIS (COPAMO)
Entre ville et campagne, le Pays Mornantais est un ter-
ritoire débordant d’énergie, solidaire, innovant, harmo-
nieux qui cultive sa douceur de vivre et son esprit village.
Situé à 15 km au sud-ouest de Lyon, le Pays Mornantais
regroupe 11 communes sur 144 km² et agit en concerta-
tion avec l’ensemble des acteurs du territoire.
EN CHIFFRES
La zone des Platières étendue ■ 28 000 habitants
La Copamo a récemment étendu la zone d’activité des
Platières sur plus de 21 hectares dont la commercialisa- ■ 2 600 entreprises dont 70 %
tion est en cours, avec un objectif principal de développe- de PME de moins de 10 salariés
ment et de structuration d’une filière d’excellence agroa- ■ 10 parcs d’activités
limentaire au bénéfice des agriculteurs, arboriculteurs et dont les trois plus grands :
éleveurs du territoire. Les Platières, La Ronze, ArborAchat-Location
“CHERCHER
LE SCHÉMA
LE PLUS APPROPRIÉ”
Qui dit immobilier dit souvent notaire. Dans un environnement
réglementaire en mouvement, il est souvent au cœur des
débats fiscaux et économiques. Son rôle, conseiller
et analyser au plus près les besoins de l’entreprise et ses
possibilités. État des lieux du marché et des attentes des
entreprises avec maître Frédéric Aumont, président de la
Chambre des notaires du Rhône.
Quel état des lieux de rentrée métropole, le marché était telle-
pouvez-vous faire du marché ment tendu que, même si au-
rhodanien ? jourd ’hui les entreprises
Nous avons tous été surpris par cherchent moins de surface,
le dynamisme de l’activité en elles ont encore du mal à trou-
cette rentrée post-confinement. ver. Sur les projets d’immobilier
Aujourd’hui, l’activité est assez d’entreprise qui étaient dans les
soutenue dans l’ensemble avec, tuyaux, pour l’instant la Covid
pour l’instant, aucune incidence ne les a pas mis à l’arrêt. Les
Maître Frédéric Aumont sur les prix. À Lyon et dans la projets initiés continuent donc
16 GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020ENSEMBLE IMAGINONS
LA LOGISTIQUE DE DEMAIN
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Retrouvons-nous au salon Ciel sur le stand n° B06sur le même rythme. La variable se voit sur le et ETI. Le raisonnement diffère pour des
marché de bureaux car la généralisation du té- grandes entreprises qui ont des stratégies pré-
létravail va probablement amener à revoir les cises et qui nous disent : « Nous ne souhaitons
surfaces. Sur ce marché qui était pour l’instant pas mettre des capitaux sur de l’immobilier mais
assez tendu, il n’est pas impossible que, dans plutôt sur du développement commercial. » Pour
les mois qui viennent, on voie se libérer des les PME et ETI, nous avons plus à faire à des
plateaux de bureaux considérant que du fait du chefs d’entreprise patrimoniaux qui se disent
télétravail d’une partie des collaborateurs, la qu’acheter leurs locaux, c’est aussi se consti-
surface qui était initialement affectée n’a plus tuer un patrimoine pour l’avenir. Ils les voient
besoin de l’être dans les mêmes proportions. comme un investissement qui va leur permettre
également d’exercer leur activité.
Comment raisonnent aujourd’hui les entreprises
en matière d’immobilier ? Achat ou location, quels sont les schémas les
De manière générale, on distingue les jeunes plus récurrents ?
entreprises, plutôt locataires, des entreprises Les schémas d’achat dépendent très souvent
plus mûres qui cherchent véritablement à être de la typologie de l’entreprise, des locaux né-
propriétaires. Les raisonnements peuvent être cessaires à son activité ou à son développement
complètement différents selon leur taille ou et du montant de l’investissement. Détenir des
encore leur domaine d’activité. Dans la majeure locaux professionnels a un coût qui rentre en
partie des cas, on voit que le chef d’entreprise ligne de compte dans le coût de production.
cherche à détenir la propriété de ses futurs lo- Pour être le plus compétitif possible, l’entre-
caux, tout du moins pour tout ce qui est PME prise doit donc minorer ce coût et trouver des
18 GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020ENSEMBLE IMAGINONS
L’IMMOBILIER DE DEMAIN
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Eastwood - 9 000 m²
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OUEST LYONNAIS
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Bureaux
Retrouvons-nous au salon Ciel sur le stand n° B14dispositifs et une stratégie immobilière la
plus efficace économiquement et fiscale-
« Un redémarrage
ment. Si l’entreprise nous dit « le coût de
mes locaux ne doit pas dépasser 5 % de mon
en ligne de mire »
chiffre d’affaires », on va chercher le
schéma le plus approprié et le moins oné- Christophe Antin, Directeur Agence
reux. Certaines activités très atypiques Lyon Centre-Est Kardham
nécessitent des locaux monovalents. Dans
ce schéma-là, on fera détenir ces locaux « L’annonce du confinement a marqué,
directement par l’activité professionnelle de fait, un véritable coup d’arrêt sur les
car ils seront difficilement cessibles. A chantiers et sur les projets en perspective,
contrario, si l’entreprise a une activité ter-
et a donc impacté notre activité. Si, à la
tiaire avec un besoin de locaux polyva-
lents, type plateau qui pourra se revendre sortie du confinement, tous les chantiers
plus facilement, on va plutôt dissocier engagés sont repartis, certains projets ont
activité et immobilier. été, soit arrêtés, soit repoussés en
attendant de retrouver de la visibilité.
Aujourd’hui, même si nous ne sommes pas
au niveau d’activité prévu sans l’épisode
Les PME et ETI, acheteurs Covid, nous assistons clairement à un
plutôt que locataires redémarrage avec des clients confiants en
l’avenir et qui ont des besoins présents. »
LES INVESTISSEMENTS EN RETRAIT
A
près une année record en 2019, un peu plus de 800 millions d’euros ont été
investis en immobilier d’entreprise banalisé au premier semestre. Sur le
segment tertiaire, c’est 500 millions d’euros qui ont été investis dans cette
même période, soit un niveau nettement supérieur à la moyenne décennale (207 millions
d’euros). Si le premier trimestre a enregistré un niveau record avec 385 millions d’euros investis,
le deuxième trimestre a été en retrait, avec seulement 53 millions d’euros recensés.
Avec les répercussions du confinement, le marché de l’investissement a souffert d’un accès
extrêmement sélectif au financement. De ce fait, la baisse du nombre de transactions sur le
deuxième trimestre a fortement pesé sur l’activité.
Le confinement et les restrictions de déplacement ont également pesé sur l’activité des
investisseurs étrangers.
Dans le contexte actuel, la prudence est de rigueur en attendant une meilleur visibilité sur
les évolutions du marché.
Source CBRE Lyon
20 GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020« Les acteurs de la promotion
sont inquiets »
Sylvie Gagnaire, Consultante Associée Unique L’Immobiliaire
La crise sanitaire a évidemment marqué projets. Le marché de la promotion est un peu
un coup d’arrêt pour le secteur de inquiet, notamment pour les bureaux, car
l’immobilier. Nous avons aussi beaucoup d’entreprises attendent pour investir.
actuellement beaucoup d’incertitudes liées bien On partira plus sur des petites surfaces en
évidemment directement à la crise économique à attendant que la crise sanitaire passe.
laquelle vient s’ajouter le rebrassage des cartes Face à cet état de fait, nous essayons
politiques des dernières élections. Nous avons de travailler différemment avec nos clients,
depuis quelque temps des retours de nos beaucoup plus en amont, notamment sur la
mandants, qui sont les promoteurs, sur les commercialisation, et même sur la phase du
réunions avec les collectivités. Un certain nombre permis du construire, de façon à rassurer
de projets en cours sont rediscutés, revus, promoteurs, investisseurs et entreprises. Côté
modifiés, et dans le pire des cas, arrêtés. C’est bureaux, il est très compliqué d’avoir des
évidemment très pénalisant pour les entreprises perspectives à l’heure actuelle. Nous travaillons
qui portent les projets mais aussi indirectement au jour le jour en essayant de nous adapter à un
pour toutes celles qui travaillent autour de ces marché que personne ne maîtrise vraiment. »
GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020 21Offre-Recherche
“DES RECHERCHES
D’ACQUISITIONS
TOUJOURS ACTIVES”
Avec ses 350 000 visites par mois, BureauxLocaux est un véritable
comparateur de l’offre et de la demande de bureaux, commerces
ou entrepôts. Baromètre du marché à venir, il permet de tirer
des données intéressantes avec des indicateurs avancés sur
ce que recherchent les entreprises que ce soit en vente ou en
location. Ces chiffres se posent en amont des transactions, comme
des visions de ce que sera le marché de demain.
P
our les tendances natio- manière importante, notam-
nales, après une chute ment pour les commerces.
logique des recherches Proportionnellement, les
pendant la crise de la d e m a n d e s d ’a c q u i s i t i o n s
Covid de 10 à 15 %, le volume de bureaux et d’entrepôts
de septembre a repris son restent très importantes car
niveau et reste similaire à celui acheter ses bureaux est une
de septembre l’année dernière. valeur refuge, comme en
Sophie Desmazières, présidente Dans le détail, les recherches matière residentielle. Petit
fondatrice de BureauxLocaux de location plongent de bémol, ces recherches sont très
22 GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020PUBLI-INFORMATION
Une vision 360
du projet immobilier
Premier groupe indépendant français à intégrer l’ensemble des compétences métiers
de la chaîne de valeur de l’immobilier professionnel, Kardham a été fondé en 1992.
Fort de ses 400 collaborateurs répartis dans 10 agences de proximité en France et
différentes implantations à l’étranger, le Groupe accompagne les utilisateurs et les
grands professionnels dans l’ensemble de leurs réflexions immobilières, depuis la
genèse stratégique des projets jusqu’à leur livraison complète.
3 questions à Christophe Antin
Directeur Agence Lyon Centre-Est
Aujourd’hui, quelle est sa globalité, quelque soit sa dimension. Une
la force de Kardham ? agilité que nous avons la volonté de continuer
Notre parti pris, depuis à cultiver car elle est en complément de notre
l’origine de Kardham, est savoir faire.
celui de l’intégration au
sein de nos équipes des Dans le détail, quels sont les métiers
compétences permettant de répondre aux de Kardham ?
problématiques rencontrées par nos clients. Nous intégrons cinq métiers de l’immobilier :
L a p l u ra l i t é d e m é t i e r s e t d e p r o f i l s le Conseil, l’ Architecture, le Design d’espaces,
(architectes , ingénieurs , designers , l’Ingénierie et le Digital. Le Design d’espaces
consultants, doctorants,…) qui en découle et l’Architecture sont nos deux savoir-faire
nous permet d’accompagner nos clients dans historiques. Nous menons aussi à bien des
la globalité de leur parcours immobilier. Nous missions de Conseil (assistance à maîtrise
intervenons à toutes les étapes du projet, d ’ouvrage , assistance à la conduite du
de la réflexion à sa réalisation technique en changement, conseils aux investisseurs ou
passant par l’aménagement et les solutions aux occupants) en amont et tout au long des
durables ou digitales à mettre en place. projets de nos clients. Études techniques et
Face à un marché morcelé qui regroupe maîtrise d’œuvre, performance énergétique
des acteurs aux compétences techniques et environnementale, commissioning, notre
et au langage très divers, nous travaillons à expertise en Ingénierie laisse une large place
la cohérence de l’ensemble d’un projet en à l’innovation. Le Digital est notre domaine
incluant tous les paramètres qu’ils soient d’activité le plus récent. Nous intervenons
techniques ou sociaux. autant sur le conseil que sur la mise en
œuvre de solutions digitales innovantes en
Quel est le credo de l’agence de Lyon ? répondant aux problématiques actuelles tel
L’agence de Lyon a pour objectif de porter que le Smart building ou le Smart office. Nous
sur l’ensemble du Centre Est de la France, ne nous interdisons pas d’ajouter d’autres
nos différents métiers. Notre équipe, d’une champs d’intervention qui nous seront dictés
quinzaine de collaborateurs, en est le reflet. Nos par l’évolution de la perception des utilisateurs
missions intègrent aussi bien l’appréhension d’espaces pour lesquels nous œuvrons.
complète d’un site (création d’un siège
social, schéma directeur d’un patrimoine
industriel,…) que le traitement d’un besoin KARDHAM LYON
spécifique (amélioration acoustique d’un L’Européen
plateau de bureaux, design d’un accueil,…). 19 boulevard Eugène Deruelle
Une transversalité qui nous permet de proposer 69003 Lyon
une expertise ajustée à la singularité de chaque 04 37 91 08 30
projet. Nous interagissons sur le projet dans www.kardham.comactives mais les transactions derrière ne nécessite une forte logistique. Nous avons donc
suivent pas forcément. une grosse demande des entreprises pour des sur-
« L’envie d’acheter n’est pas nouvelle, ce qui est nou- faces d’entrepôts, à l’achat comme à la location. »
veau, c’est la fluidité du marché. Cette crise a forcé
certaines entreprises à vendre leurs locaux, ce qui a LE COMMERCE EN DIFFICULTÉ
relancé l’offre », explique Sophie Desmazières. Le commerce quant à lui enregistre logiquement
une chute beaucoup plus forte. Avec des de-
mandes majoritairement axées sur des surfaces
LYON AVAIT PRIS DE L’AVANCE d’une centaine de mètres carrés, 62 % des
C’est un fait, Lyon affiche une progression qui offres d’espaces commerciaux dans le Rhône se
est remarquable depuis quelques années avec font à la location. Toujours selon les demandes
une métropole lyonnaise qui a su distancer les enregistrées, les zones les plus recherchées
autres villes grâce à son dynamisme et à son re s t e n t l a P re s q u ’ î l e N o r d ( 2 4 % ) ,
écosystème attractif. « Cette ville a pris une Préfecture / Université (21 %), Part-Dieu
avance très importante et représente aujourd’hui (11,5 %). Carré de Soie est en pied de liste avec
25 % des recherches nationales. En termes seulement 2 % des recherches.
de prix, on est autour de 300 euros/m2 alors que
dans les autres villes de province, on est plutôt
à 200 euros/m2. La ville attire les investissements
internationaux, ce qui n’était absolument par le cas
il y a encore quatre ans », souligne la fondatrice
de BureauxLocaux.
77 €
DES RECHERCHES D’ENTREPÔTS
EN CROISSANCE
Les recherches d’acquisition ont fait un bond en
avant. Et si, côté marché, les demandes d’acqui- HC/m2/an
sitions sont en hausse, que ce soit pour les bu-
reaux, les commerces ou les entrepôts, sur les C’est le loyer moyen des offres
transactions, on remarque un vrai frein à l’enga- d’entrepôts et locaux d’activité
gement. Les transactions sont plus longues.
mises en ligne dans le Rhône
Le marché des entrepôts quant à lui se porte
bien avec notamment des secteurs en très forte depuis le 17 mars sur le site
tension au sud, nord et ouest de Lyon. « Nous BureauxLocaux.
avons assisté à une accélération très forte de la
croissance du commerce en ligne, un secteur qui
« Lyon est la ville la plus recherchée en dehors de Paris pour
les bureaux avec 25 % des recherches en région sur BureauxLocaux
entre septembre 2019 et septembre 2020 »
24 GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020Des loyers toujours
BUREAUX : LA TENSION
en hausse sur un an DES ZONES À LYON
Depuis mars, le niveau de prix moyen des Classement Quartier Tension
loyers a baissé de 4 %. Cependant, on 1 Presqu’île Nord 15 %
reste sur un niveau de loyer 10 % supé-
rieur à celui enregistré l’année dernière à 2 Préfecture / Universités 13 %
la même époque. Pour Sophie 3 Part-Dieu TGV 10 %
Desmazière : « De manière générale, pour
4 Villeurbanne =Tonkin 9%
la location, on dénombre pas mal d’offres
mais moins d’acheteurs, les prix ne devront 5 Vaise 8%
pas continuer d’augmenter. »
6 Cité internationale 8%
7 Lyon 8 7%
8 Gerland 6%
9 Carré de Soie 5%
10 Lyon 5 4%
11 Lyon 4 3%
12 Confluence 3%
GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020 25LE PROFIL DES OFFRES DANS LE RHÔNE
PAR TYPOLOGIE
Source BureauxLocaux septembre 2020
> LES SURFACES
> LES TRANSACTIONS
26 GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020REPENSER
LES USAGES
C
omment revoir sa stratégie immobilière ? Comment réagencer les
lieux de travail ? Quelle place réserver aux postes de travail, aux
espaces collectifs, etc. ?
Si la crise sanitaire a quelque peu « chamboulé » notre relation
à nos lieux de travail, les nouvelles tendances, souvent innovantes, et les
réflexions actives sur l’agencement et les usages de bureaux faisaient
déjà, ces dernières années, bouillir d’idées les entreprises comme les
acteurs de l’immobilier. Besoins variés de chaque utilisateur, acoustique,
hyper-connectivité, sécurité informatique, flex office, bureaux mixtes,
nos lieux de travail se réfléchissent déjà différemment aujourd’hui. Pour
bâtir des immeubles de bureaux mieux adaptés à nos modes de vie
et de travail, les usages changent et, comme tout le monde, les tendances
actuelles s’adaptent.
GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020 27QUELLE STRATÉGIE
IMMOBILIÈRE POUR
DEMAIN?
COVID : un accélérateur de tendances
Si le bureau continue de jouer un rôle vital, il est clair que la
crise sanitaire aura impacté plus généralement les stratégies
immobilières des entreprises. Zoom sur les grandes
tendances actuelles .
P
our Serge Vayer, conseil- seront toute la dynamique im-
ler chez Savills, plu- mobilière de l’entreprise. De
sieurs routes s’offrent cette stratégie immobilière dé-
aujourd’hui aux entre- coulera l’usage des bureaux
prises en matière de stratégie et non l’inverse.
immobilière. La taille, le do- « Jusqu’à maintenant, il y avait
maine d’activité, la situation deux scénarios possibles pour les
géographique, mais aussi le entreprises. Soit elles mettaient
style managérial sont autant de en place des bureaux convention-
Serge Vayer
facteurs de décision qui impul- nels avec 100 % de collabora-
28 GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020teurs sur site, soit elles adoptaient le modèle des Les promoteurs
lyonnais misent sur
coworkings privatifs. Une troisième tendance se
dégage actuellement : le zéro bureau. Une pra-
tique plutôt courante dans l’industrie “tech”, no-
tamment chez les Américains. Aujourd’hui, nous
commençons à avoir quelques clients qui nous
le bureau flexible
disent qu’ils n’ont plus besoin de bureaux et qu’ils
vont fonctionner en 100 % remote. Une stratégie Gilles Matuszak,
sur laquelle, je pense, ils reviendront car les bu- Directeur Régions
reaux restent avant tout le lieu où se déve- de Savills France
loppent la culture d’entreprise et le lien social. »
Le « Hub & Spoke », ou agencement en étoile, « Aujourd’hui, pour une
s’affiche également comme un nouveau mo- entreprise, la question
dèle de bureau. Même s’il n’est pas encore du n’est pas de savoir combien de mètres carrés
tout visible à Lyon, il commence à frémir à prendre mais plutôt comment les prendre.
Paris. « L’idée est d’avoir un siège social central À Lyon, cette tendance un peu nouvelle où le
qui porte l’image de l’entreprise et reste le lieu coworker prend un bail pour installer une
d’une collaboration, d’hyper-convivialité et au- entreprise sur une grosse surface commence
tour, des bureaux satellites, un peu basés sur le à ressortir. Actuellement, les promoteurs
système du coworking, qui rapproche le lieu de lyonnais vont presque tous dans ce schéma. Le
travail du lieu de vie des collaborateurs », ex- besoin se faisant ressentir, cette tendance aux
plique Serge Vayer. bureaux flexibles avait déjà été lancée avant la
crise sanitaire. Face au ralentissement actuel
« UNE MINI-RÉVOLUTION » des transactions, les promoteurs lyonnais
réfléchissent aussi à mettre en route des
Côté organisation du travail, on assiste aussi bureaux flexibles avec une durée de baux plus
à un remodelage. Actuellement dans les bu- souple, sans baux commerciaux. »
reaux, on trouve 60 % d’espaces formels et
30 % d’espaces collaboratifs. Une répartition
qui pourrait évoluer selon le mode de travail
choisi. Certaines entreprises vont mettre en
place le télétravail partiel avec un ou deux jours vité, de flexibilité », explique Serge Vayer.
par semaine et le reste du temps sur place dans La crise sanitaire a poussé les interactions entre
les bureaux. On assiste aussi, comme chez PSA, les modes de travail, entre les bureaux conven-
à la mise en place du télétravail généralisé avec tionnels, le coworking privatif et le télétravail.
quatre jours chez soi et un seul jour au bureau. « On vit une mini-révolution où l’ensemble des
« Nous allons rentrer dans une phase de test, avec acteurs va devoir s’adapter vite. Les bureaux
des positionnements qui doivent prendre en conventionnels ne vont pas disparaître, le cowor-
compte tous les besoins selon le domaine d’activité king non plus, même s’il va devoir aménager son
de l’entreprise, son système de management, etc. business model. Demain, les bureaux pourront
Cette phase intermédiaire devrait durer un ou deux être juste un lieu de rencontre comme beaucoup
ans, le temps pour les entreprises d’affiner leurs plus. Ils devront être accessibles, climatisés, avec
stratégies immobilières. Quoi qu’il en soit, le bu- des espaces ouverts, des terrases, des jardins.
reau de demain sera forcément différent. La situa- Plusieurs modèles vont cohabiter. Il faudra adapter
tion que nous vivons actuellement est un véritable les bureaux et, par ricochet, la stratégie immobi-
accélérateur de tendance, en termes de connecti- lière en fonction du mode de travail. »
GUIDE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE 2020 29Vous pouvez aussi lire
