COMMERCE ET TERRITOIRES ATELIER 2 - Les principaux projets commerciaux de l'aire métropolitaine lyonnaise - CCI de Lyon
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COMMERCE ET
TERRITOIRES
ATELIER 2
Les principaux projets commerciaux
de l'aire métropolitaine lyonnaise
16 octobre 2014
Les intervenants Animation : Gaëlle BONNEFOY-CUDRAZ, CCI de Lyon Intervenants : - Xavier LAURENT, Economiste-Coordonnateur du réseau des agences d'urbanisme de Rhône-Alpes,Agence d’UrbanismedeLyon -Yann GICQUEL, Chef de projet Stratégie et Urbanisme commercial, Grand Lyon
Champ d’application
► Périmètre :
• Grand Lyon
• Rhône
• Aire métropolitaine
lyonnaise (NI, Ain, Loire)
► Les projets
commerciaux les plus
importants
► Projets différents en
termes
• D’état d’avancement
• De typologie
Le contexte
Les évolutions du paysage commercial
Les tendances de développement
Xavier Laurent
Un contexte macro-économique déprimé
Source: LSA, Avril 2013 Source: LSA, Avril 2013
5
…mais un développement soutenu des surfaces commerciales
Source: urbA3 à partir d’Insee et Procos
6
…Des explications économiques, financières et réglementaires
Un marché français jugé sain et solide malgré sa complexité
Des coûts de financement historiquement bas
Une fiscalité attractive
Le commerce offre des rendements relatifs attractifs
Des investisseurs étrangers en recherche de placement de leurs importantes
liquidités
Une L.M.E devenu M.E.L ?
Des CDAC et CNAC permissives
Des CDAC et CNAC qui passent outre les orientations des Scot
Le taux de rendement net «prime» des commerces en 2013
• Centre-ville à Paris
- emplacements n°1 : 4,00 % - 6,00 %
- autres emplacements : 6% - 8,50 %
• Centre-ville en province
- emplacements n°1 : 4,50 % - 7,00 %
- autres emplacements : 7,00 % - 9,50 %
• Périphérie
- Retail park Ile-de-France (nouvelle génération) : 5,85%- 8,50%
- Retail park province (nouvelle génération) : 6,25%- 9,50%
• Centres commerciaux régionaux
- Ile-de-France : 4,75 % - 5,50 %
- Province : 5,00 % - 7,75 %
7 Source : CBRE
Les tendances de l’immobilier commercial
La concurrence exacerbée entre enseignes, conjuguée à la montée des
exigences environnementales de la part des pouvoirs publics en matière de
projets commerciaux, mettent les élus en position de force pour négocier des
projets commerciaux mieux intégrés dans leurs territoires d’implantations.
Une financiarisation et une internationalisation de l’immobilier commercial
Un marché de l’immobilier commercial dual
Une hausse de la vacance commerciale et des menaces de friches commerciales
Les groupes de grandes distribution indépendants ont le vent en poupe
L’ essoufflement des hard discounteurs
Une montée en puissance du commerce électronique
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Quelques grands projets en Rhône-Alpes et aux
franges de l’aire métropolitaine
Date
Surface de
Département Commune Promoteur Nom Catégorie d’ouverture
vente (en m²)
prévue
Ain Saint-Genis- Frey Les rives de P.A.C 46 000 2016
Pouilly l’Allondon
Ain Bellegarde - Neinver Village de 16 000 Non définie
sur- Valserine marques
Drôme Donzère Immochan Le parc des P.A.C 35 370 2015
éoliennes
Drôme Saint-Paul- Apsys Le Parc Saint- P.A.C 21 500 Fin 2014
Les-Romans Paul
Isère Saint-Martin- Apsys Les Ateliers Centre- 24 000 Fin 2014
d'Hères commercial
Réseau des agences d’urbanisme de Rhône-Alpes(urbA3)
FOCUS SUR QUELQUES GRANDS PROJETS D'AGGLOMERATION AVEC UNE COMPOSANTE COMMERCIALE Yann GICQUEL, Chef de projet Stratégie et Urbanisme commercial, Grand Lyon
Des projets qui s’inscrivent dans la stratégie d’agglomération
Les axes stratégiques du SDUC 2009 – 2015 La déclinaison territoriale
• Attractivité : Dynamiser l’attractivité commerciale de la
métropole à travers le confortement des pôles
métropolitains urbains : Presqu’île / Confluence, Part Dieu /
Rive Gauche, …
• Qualité urbaine et développement durable des équipements
commerciaux : Penser les équipements commerciaux
comme parties prenantes à part entière du tissu urbain
(densité, intégration urbaine, mixité fonctionnelle, approche
environnementale, qualité architecturale)
• Rééquilibrage et multipolarité : Veiller à ce que chaque
bassin de vie soit en capacité d'assurer la satisfaction des
besoins quotidiens de sa population au plus proche des
lieux d'habitation.
– Renforcer prioritairement l’offre de proximité dans chaque
centre-ville (ZAC, opération renouvellement urbain…)
– Renforcer certains pôles sur des activités déficitaires à
l’échelle du bassin de vie
– Stabiliser / moderniser / renouveler les autres pôles
commerciaux dans leur format actuelPlusieurs types de projets
Leviers des grands projets
urbains
Accompagnement du
développement urbain
Renforcement de l’hypercentre
Restructuration et modernisation
des pôles périurbains
A noter : il s'agit des projets tels que connus au
01/10/2014, les informations mentionnées
(échéances, surfaces) restent indicativesLeviers des grands projets urbains
Bron « Galeries Lafayette »
• Contexte :
– requalification de l’entrée Est de Lyon / démolition autopont
– ORU Mermoz Nord
– Parking – relais Sytral
• Programmation commerciale : requalification / extension (+11 000 m²
sous forme de mall commercial)
• Horizon : 2018
• Etat d’avancement : autorisé en CDAC en 2012 / PC en instruction
Vénissieux « Puisoz »
• Contexte : projet urbain mixte d’entrée de ville (logements, tertiaire,
équipement d’agglomération, hôtel)
• Programmation commerciale : 43 000 m² de grandes et moyennes
surfaces (dont transfert – extension IKEA et Leroy Merlin)
• Horizon : 2019 (commerces)
• Etat d’avancement : en étude / non instruit en CDACLeviers des grands projets urbains
Lyon « Part Dieu »
• Contexte : Projet urbain Part Dieu 2020, et restructuration de la gare
SNCF
• Programmation commerciale :
– Socles actifs : 10 000 à 15 000 m² SdP
– Restructuration / Extension Centre commercial : +12 000 m² SdV
– Gare : 6 000 m² SdP de galeries Commerce & Services
• Horizon : 2018 (centre commercial) à 2030
• Etat d’avancement : en étude / non instruit en CDAC
Villeurbanne « Gratte – Ciel Nord »
• Contexte : Extension du centre – ville historique au nord du Cours Emile
Zola (logements, équipements, commerces & services)
• Programmation commerciale : 24 000 m² SdP
• Horizon : 2019 à 2027
• Etat d’avancement : en étude / non instruit en CDACAccompagnement du développement urbain Lyon Gerland « Girondins » • Contexte : opération de renouvellement urbain avec création d’une centralité urbaine et tertiaire (2 600 logements / 60 000 m² tertiaires) • Programmation commerciale : 7 500 m² SdP de commerces et services, dont moyennes surfaces • Horizon : 2016 - 2025 • Etat d’avancement : en cours / non instruit en CDAC Lyon « Confluence – ZAC 2 » • Contexte : Projet de renouvellement urbain et économique • Programmation commerciale : 10 à 12 000 m² SdP de commerces et services • Horizon : 2016 - 2025 • Etat d’avancement : en étude / non instruit en CDAC Vaulx en Velin / Villeurbanne « La Soie » • Contexte : Projet de renouvellement urbain et économique au sein d’un périmètre de 500 ha (+ 19 000 habitants / + 25 000 emplois à horizon 2040) • Programmation : maillage des sous-quartiers par des polarités de proximité (dimensionnement à l’étude) • Horizon : 2015 - 2040 • Etat d’avancement : en étude / non instruit en CDAC
Renforcement de l’hypercentre
Lyon Presqu’île « Hôtel Dieu »
• Contexte : Projet mixte de reconversion de l’ancien site des HCL
• Programmation commerciale : 9 000 m² SdV de commerces (dont 1 400
m² alimentaires), sous forme de boutiques, moyennes et grandes surfaces
• Horizon : 2017
• Etat d’avancement : travaux préparatoires en cours / autorisé en CDAC
Lyon Presqu’île « Banque de France »
• Contexte : Reconversion du siège historique de la Banque de France
• Programmation : Création de 2 500 m² SdV, en 2 entités
• Horizon : 2015
• Etat d’avancement : travaux en cours / autorisé tacitement en CDAC en 2014
Lyon Presqu’île « Grolée – Carnot »
• Contexte : Restructuration et recommercialisation de pieds d’immeubles
(ex- Docks Lyonnais)
• Programmation commerciale :
– 18 0000 m² SdP existantes en pied d’immeubles
– 33 cellules commerciales de 50 à 2 300 m²
• Horizon : automne 2015
• Etat d’avancement : travaux en cours / non instruit en CDACRestructuration et modernisation des pôles périurbains Bron / St Priest « Champ du Pont » • Contexte : départ d’IKEA et Leroy Merlin à Vénissieux Puisoz, et diversification du site : tertiaire, hôtellerie, loisirs • Programmation commerciale : renouvellement commercial et extension mesurée (+ 5000 m² SdV) sous forme de moyennes surfaces et boutiques spécialisées à dominante « Maison / Loisirs » • Horizon : non défini • Etat d’avancement : en étude / non instruit en CDAC Meyzieu « Peyssilieu » • Contexte : requalification de l’entrée de ville de Meyzieu et des franges de la Rocade Est, face au Stade des Lumières • Programmation commerciale : restructuration / extension (+ 25 000 m² SdV : extension hypermarché, galerie marchande, moyennes surfaces spécialisées) • Horizon : non défini • Etat d’avancement : en étude / non instruit en CDAC (autorisé en CNEC en 2007) Genay – Centre Leclerc • Contexte : relocalisation de l’hypermarché situé dans la ZI Lyon Nord et en périmètre de risques industriels • Programmation commerciale : transfert – extension de l’hypermarché (+ 3100 m² SdV) avec création d’une petite galerie marchande • Horizon : non défini • Etat d’avancement : autorisé en CDAC en 2010 / recours sur PC en février 2013
Des projets
Des projets pour
pour les
les 15
15 prochaines
prochaines années
années
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Vaux en Velin / Villeurbanne La Soie
Lyon 7 Girondins
Lyon 2 Confluence ZAC 2
Part Dieu
Villeurbanne Gratte Ciel Nord
Grolée Hôtel
Carnot Dieu
Bron / St Priest Meyzieu
Champ du Pont Peyssilieu
Banque Galeries
de Lafayette
Bron Leclerc Genay
France
Vénissieux
Puisoz
SDUC 2016 - 2020FOCUS SUR QUELQUES GRANDS PROJETS hors Grand Lyon Xavier LAURENT
► Les projets commerciaux hors Grand Lyon Ensemble commercial Leclerc à Chaponnay • Contexte: Vient compléter l’offre alimentaire existante proposée par l’hypermarché Leclerc sur une surface de vente de 4 400 m² et se situe dans le parc d’affaires du val d’ozon • Programmation commerciale : ensemble commercial de 11 490 M² positionné sur le sport, la culture, l’équipement ménager/hifi, la TV et le bricolage • Horizon : fin 2015 • Etat d’avancement : autorisé en CDAC en 2013 et P.C délivré début 2014
► Les projets commerciaux hors Grand Lyon Ensemble commercial « La Folatière » à Bourgoin-Jallieu • Contexte: Le centre hospitalier Pierre Oudot a transféré ses activités du centre-ville au Médipôle, à l’entrée ouest de Bourgoin- Jallieu. L’hôpital, propriétaire du foncier de l’ancien site, a vendu cet espace au groupement d’entrepreneurs locaux Moulin Chanut qui vont construire un ensemble immobilier composé, entre autres, de logements et commerces, entre les avenues du Professeur Tixier et du Maréchal Leclerc. • Programmation commerciale :Le projet urbain devrait accueillir, un ensemble commercial, de 7 795 m² de surface de vente, comprenant un hypermarché de 3 296 m², cinq moyennes surfaces de 2 380 m² et quinze boutiques de 2 118 m² dédiées à l’alimentaire, la culture et les loisirs, l’équipement de la personne, l’équipement de la maison et des services. • Horizon : indéterminé, initialement prévu en 2014 • Etat d’avancement : autorisé en CDAC en mars 2012
Village de marques « the Village » à
Villefontaine
• Contexte : Création ex nihilo
• Programmation commerciale :
centre de marques haut de gamme dénommé « the
Village » d’une surface de vente globale de 21 032
m² , sera composé de :
- treize moyennes surfaces spécialisées dans
l’équipement de la maison, l’équipement de la
personne et la culture etles loisirs pour un total
de 6 440 m² ;
- 69 boutiques de moins de 300 m² chacune
pour un total de 14 592 m².
• Horizon :2016
• Etat d’avancement :Accordé en CNAC en
mai 2012, le projet qui avait fait l’objet de plusieurs
recours en Conseil d’Etat par ses opposants a été
autorisé par le Conseil d’état le 14 novembre 2013.Parc d’activités commerciales « le parc des Elopées » à Riorges (42) Contexte : localisé au sein de la Zac Portes de Riorges 2 Programmation commerciale : sept magasins inférieurs à 300 m², dix magasins supérieurs à 300 m² soit dix-sept magasins représentant ainsi une surface de vente de 9 949 m². L’offre commerciale est concentrée sur l’équipement de la maison. Le projet est porté par l’investisseur Apsys. Horizon : indéterminé Etat d’avancement : Le 26 juillet 2013, la CDAC a donné un avis favorable pour un projet, Les associations « Roanne vivre et travailler » et «Les Vitrines de Roanne »ont engagé un recours contre la décision de la CDAC. Le 28 novembre 2013, la CNAC a donné un avis défavorable au projet. Apsys a déposé un recours devant la Cour administrative de Lyon le 26 février 2014. Pôle commercial au cœur de Roanne (42) Contexte : localisé au centre-ville de Roanne Programmation commerciale : Le projet de 10 000 m² relierait la zone piétonne du centre-ville aux Halles Diderot et au Supermarché SimplyMarket. Horizon : 2017/2018 Etat d’avancement :
► Les projets commerciaux hors Grand Lyon Création d’un nouveau centre commercial (l’Arche) à la Fouillouse (42) Contexte : localisé en bordure de la RD 1082 autour de la friche Louison. Programmation commerciale : projet de 9 000 m², L’enseigne But, présente sur la zone de Ratarieux, sera transférée au sein de ce nouveau centre commercial et s’étendra sur 4 700 m². Elle en sera la locomotive. Ce centre commercial s’élèvera sur quatre niveaux et accueillera une dizaine d’enseignes spécialisées dans l’équipement de la maison. Horizon: ouverture programmée en 2015 Etat d’avancement : Le projet a été accepté en CDAC en juin 2013. La commercialisation est en cours. Les travaux ont débuté en 2014,
► Les projets commerciaux hors Grand Lyon
Projet de retail park à Monthieu-Pont de l’Âne, à Saint-Etienne et Saint-Jean-Bonnefonds
Contexte :Créée en 2010, la ZAC Pont de l’Ane Monthieu, sous maîtrise d’ouvrage de l’EPA de Saint-Etienne,
prévoit la requalification de l’entrée de ville et le renforcement de l’offre commerciale pour constituer « un pôle
commercial d’intérêt régional » (Scot Sud Loire). En juillet 2012, la CDAC de la Loire a donné un avis favorable au
projet de « Cité des Echanges », porté par le Groupe Casino, qui comprenait 57 377 m² de surface de vente avec
notamment le transfert-extension du centre commercial de Monthieu et son hypermarché Géant Casino sur le
macrolot commercial de la Zac situé à proximité d’Ikea et de l’A72. En juillet 2013, le Groupe Casino s’est retiré
préférant redimensionner son projet autour de la modernisation et de l’extension du centre commercial existant.
Programmation commerciale : L’EPA de Saint-Etienne, propriétaire du macrolot de la Zac,
envisage dorénavant sur ce site la construction par un opérateur spécialisé d’un retail park de 45 000 m² à 50 000 m²
de surface de vente avec une offre commerciale complémentaire du centre-ville comprenant notamment des
enseignes locomotives de bricolage et de sport mais aussi une offre de service (restauration, hôtel) et de loisirs
marchands
Etat d’avancement:
T3 2014 : engagement d’une consultation d’opérateurs
T3 2015 : dépôt du dossier devant la CDAC de la Loire
T3 2016 : signature de l’acte de vente du terrain avec l’opérateur
T4 2018 : ouverture au public du retail park
Source : EpuresRetail Park Viadorée à Anse
Contexte : localisé en bordure de la RD 306 autour de la friche Louison.
Programmation : Sur 4,8 hectares, aménagés par la Serl, le parc commercial, porté par CFA Rhône-Alpes (groupe
Financière Duval), accueillera 10 094m² de surface de vente :
- un magasin de bricolage d’une surface de vente de 2 997 m²,
- cinq magasins « d’équipement de la maison » de respectivement 1 707 m², 1 496 m², 399 m², 701 m² et 801 m²,
représentant une surface de vente totale de 5 104 m²,
- un magasin de « culture-loisirs/équipement de la personne » d’une surface commerciale de 997 m²,
- un magasin de « culture-loisirs » d’une surface de vente de 996 m².
Etat d’Avancement : Suite au recours exercé par la société Sadef, le projet d’ensemble commercial Viadorée, d’une
surface de vente de 10 094 m² , a été autorisé en CNAC du 1er avril 2014 confirmant ainsi la décision de la CDAC du
Rhône du 10 décembre 2013.
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