COPROPRIÉTÉ - Association Nationale de la ...
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N°112 - 2EME TRIMESTRE 2018 - BULLETIN D’INFORMATION DE L’ASSOCIATION NATIONALE DE LA COPROPRIÉTÉ ET DES COPROPRIÉTAIRES COPROPRIÉTÉ Dossier : La COPROPRIÉTÉ en DIFFICULTÉ Un document indispensable Actualité juridique Bon à savoir L’autorisation d’occuper une partie commune, Modèle de saisine du procureur de la différenciation des lots en impayés lors de la vente, etc. République PAGES 16 ET 17 PAGE 18
L'ANCC lance en 2017
l'offre de contrat
d’Avocat syndic de copropriété
La garantie d'un compte L’assurance d’un La légitimité pour Les valeurs
séparé pour tous sans syndic formé et dont une meilleure gestion associatives partagées
frais supplémentaires les connaissances sont de votre patrimoine par une comptabilité
mises à jour chaque commun vérifiée par l'ANCC
année par une formation
continue obligatoire
La comptabilité en copropriété
1er principe : Établir un dialogue comptable avec le syndic
2ème principe : Exiger la transparence
3ème principe : Maintenir les méthodes adoptées dans le temps
ENTRÉE
Formation possible à Paris,
Grenoble, Chambéry,
Marseille, Bordeaux,
Toulouse et Rennes.
Renseignements :
ancc-allain@orange.fr
ou par courrier au 5, rue Firmin Gémier 75018 PARIS
Sommaire
Tribune libre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Édito - Émilie Allain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Dossier
La copropriété en difficulté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 à 15
5, rue Firmin Gémier
Actualité juridique
75018 Paris L’autorisation d’occuper une partie commune,
Tél. : 01 42 22 14 14 différenciation des lots en impayés lors de la vene, etc. . . 16 et 17
www.ancc.fr
Bon à savoir
HEURES D’OUVERTURE DES BUREAUX
Modèle de saisine du procureur de la République . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Réception des adhérents sur
RDV uniquement
- du lundi au samedi de 9h00 à 18h00 Le courrier des lecteurs
COURRIEL POUR NOUS JOINDRE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
contact@ancc.fr
PUBLICATION TRIMESTRIELLE ÉDITÉE
PAR L’ANCC
Vie de l’association
Nos revues. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Directeur de publication : Émilie ALLAIN
Nos permanences. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Comité de relecture : Émilie ALLAIN, Formation des syndics bénévoles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Nos délégués. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Catherine DALLEU, Denis HUGOT,
R. PEIRANI
Studio & Impression :
Palmine Valente
www.palmine.fr
Le salaire des gardiens concierges . . . . . . . . . . 25
Crédits Photos : Fotolia
ISSN 2261-9828 Dépôt légal juillet 2007
Chiffres du trimestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112 3
e
Tribun
libre
Le courtage en énergie,
une solution gagnante pour
les copropriétés !
Entre les éclairages, les ascenseurs
ou encore le chauffage, le gaz et
l’électricité représentent 25% des
charges des copropriétés.
Un poste de coût non négligeable aux
enjeux sensibles, un levier d’économies
également. Pour assurer le bon
fonctionnement de son immeuble, le
syndic de la copropriété doit trouver
un contrat d’énergie compétitif,
répondant aux besoins du site, tout en transparent, obtenir les meilleurs du contrat jusqu’à son échéance
étant en conformité avec les normes tarifs, assister la copropriété ou le et assure un accompagnement
parfois changeantes. Sans compter syndic dans le suivi des échéances personnalisé. Un accompagnement
que la mise en concurrence est pour tous les sites et assurer un suivi qui permet de gagner en temps et en
obligatoire en cas de changement de de proximité. fiabilité, une solution gratuite puisque
fournisseur ou si le devis du prestataire Opéra Énergie est rémunérée par les
dépasse un certain montant fixé par C’est exactement là que se fournisseurs choisis par la copropriété.
la loi. Nouvelles mesures, hausse des positionne Opéra Énergie. « Très appréciée des copropriétés
tarifs réglementés et de la TICGN, « Les syndics et les copropriétés et des conseils syndicaux, notre
qualité de service… autant de doivent maîtriser de nombreux solution est conçue pour faciliter
problématiques qui nécessitent donc sujets dont celui, complexe, du la consultation des fournisseurs
une connaissance métier particulière. gaz et de l’électricité. A l’instar de d’énergie. Nos clients bénéficient
notre mission pour tous nos d’un accompagnement personnalisé
Dans ce contexte, déléguer la clients entreprises, notre objectif et d’un appel d’offre clé en main,
gestion des contrats de gaz et est de simplifier la mission des leur permettant de choisir les
d’électricité à un courtier en copropriétéset des syndics. » précise propositions les plus compétitives du
énergie présente de nombreux Matthieu Balsamo, spécialiste du marché. » Jean-Sébastien Degouve,
avantages. C’est disposer d’une marché des gestionnaires de PDG d’Opéra Énergie.
compétence devenue primordiale copropriétés chez Opéra Énergie.
pour faire face à l’évolution de la Opéra Énergie se charge d’obtenir Leader du courtage en énergie pour
réglementation. C’est aussi être des offres de différents fournisseurs les professionnels dans toute la
assuré de mettre en place les et de les comparer. Cette intervention France, Opéra Energie met à
contrats d’énergie appropriés et de sécurise la mise en concurrence et disposition des syndics et
pouvoir analyser la pertinence des garantit la conformité des offres de gaz copropriétés son savoir-faire
contrats déjà en place. Un expert qui et d’électricité, règlementairement expert et propose un service de
saura fournir une prestation globale, et commercialement. Un consultant proximité, gratuit et sans
comparer toutes les offres du marché, prend en charge les démarches engagement. Plus d’informations
fournir un conseil objectif et administratives, de la mise en place sur www.opera-energie.com.
4 Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112
Éditorial
Les professions réglementées assurent le compte sépar
La procédure d’alerte
D ans toute société, le gage d’une bonne gestion réside dans
la confiance gagnée et maintenue dans un système de
gestion collective.
Un compte séparé pour garantir la mutualisation d
de la vie.
- Or, entretenir un bien, pour un propriéta
La gestion d’une
La copropriété n’incomben’échappe
gestion d’une copropriété pas uniquement
pas à cetteau syndic. Ce dernier
règle. n’est que
copropriétaire, le mandataire
nécessite de financiè
de se projeter
l’assemblée, chargé le présent de l’appel
de la gestion administrative, comptable, technique et du personnel. Le conseil syndical de fonds et dans le futu
Le fer de lance d’une copropriété réside dans la mise en commun sur investissement. Deux périodes totalement
élu par l’assemblée a pour mission
d’un immeuble et donc ded’assurer
sa gestion.les
La fonctions
copropriétéde contrôleur
n’est, en du syndic
excepté dans
dans tous
le cas ces aspects
du crédit IN FINE.
effet, pas un régime choisi mais subi dans la majorité des cas.
et les copropriétaires sont chargés
Cette organisation de contrôler
nécessite une gestionque lesfinancièrement
saine délégations ainsi mises en place,suppose
Ainsi, emprunter, fonctionnement
de garantir un reven
normalement. afin de garantir la participation de tous à moindres frais. Or, ce du moyen terme ce qui n’est plus totalemen
dernier point ne semble pas relever d’un objectif commun avec mais surtout s’assurer que les avantages de ce
Cette les passe
vérification syndics par
professionnels, plus des
la vérification enclincharges.
à générer des activités seront pas rognés par une fiscalité plus lourde o
rémunératrices que des recherches de financements sans appels défaillant ce qui est le cas aujourd’hui.
de fonds.
Les copropriétaires sont aussi responsables de la mise en concurrence des fournisseurs dont le principal
Ainsi des accidents de la vie peuvent modifier
est le syndic. Ainsi, la mise endes
Ainsi, l’ouverture concurrence devrait
prêts collectifs aux donner
syndicatslieudeà la production deprévues,
les charges devis yune
compris des
perte d’emploi, un
copropriété et les subventions accordées aux syndicats en décès, une maladie, une naissance etc.
copropriétaires,qualité
devis dequ’ils peuventde
groupement envoyer au syndicsont-ils
copropriétaires, avantrarement
de recevoir laDeconvocation. Cela suppose
même, la construction que à prox
d’un HLM,
abordés. C’est
chaque copropriétaire deuxpourquoi, il nouslasemble
mois avant date nécessaire
annuelle de préciser
d’assemblée copropriété
générale ou d’une transmette
ordinaire, prison, aura des
auincidenc
au-delà du contrat-type qui ne garantit rien en la matière, que dans la valorisation du bien rénové.
syndic des devisla sur chaque
mission fournisseur
du syndic doit avantnotamment
tout être axée sur lesrecherche
sur la principaux (assurance, ménage, chauffagiste,
de financement des projets de travaux. - L’avantage de la mutualisation des charges co
syndic). de permettre d’amortir les inconvénients des a
Un compte séparé pour garantir l’affectation des financements la vie. Une fois votés, les travaux seront appe
Durant l’année,communs
le conseil syndical et les copropriétaires, peuvent être amenés à contrôler
copropriétaire que lasongestion
qui perdrait emploi pourra
courante est assurée un échelonnement
dans de bonnes conditions, notamment : les dates de passage des contrôles des de ses appels, le temps de
- Les prêts collectifs emploi.
extincteurs (tous les ans), le fonctionnement de la chaufferie (carte-mère HS depuis 2 ans provoquant des
Une partie de l’échec des programmes de travaux et De plus, les déductions fiscales étalées per
surchauffes), le remplacement en temps
notamment ceux relevant et heure d’énergie
des économies des gardiens
réside prévus au règlement
réguler les baisses dede copropriété
plus-values en cas de ven
dans la difficulté
notamment lors du départ en retraite. à obtenir des prêts individuels lorsque le
bien n’est pas encore remboursé à la banque. Le compte Mais, pour que tous les acteurs de la copropri
séparé permet
Le point le plus important résidealors de le
dans maintenir
contrôleunedesolvabilité globale
l’équilibre financier dujeusyndicat
de la transparence et de
ou de l’ASL. l’entraide impos
du syndicat en envisageant des prêts IN FINE ou collectifs faut-il que la transparence financière permette
offrant aux copropriétaires qui ne peuvent plus emprunter de cette confiance indispensable à l’accept
En effet, dès que les impayés atteignent 25% du budget prévisionnel,
une nouvelle possibilité, faisant ou pas, abstraction des
l’art.29-1-A de la loi du 10 juillet
mutualisation des risques.
1965 indique quedettes
l’équilibre financier est fragilisé et qu’il est fait obligation au syndic et au conseil syndical
accumulées.
Emilie Rosita ALLAIN
de saisir le premier
- Lesprésident du tribunal
fonds provenant de grande
de la vente instance
d’une partie afin de
commune ou désigner un mandataire ad hoc
Présidente de chargé
l’ANCC
de surélévation doivent être
d’évaluer la situation et proposer des solutions. protégés Avocate à la cour de Chambéry
Syndic et médiateur associatif
De même, la recherche de financement qui devrait être
Cette loi ne s’impose qu’aux
introduite danssyndicats
les contratsde
de copropriété
syndic, supposemais
dansrien n’interdit aux ASL de
certains
s‘en inspirer. cas que ces fonds soient déposés sur un compte spécifique
du syndicat produisant des intérêts et à l’abri de toute
utilisation
Depuis, la loi ALUR, cetteautre que celle
saisine votéeélargie
a été en assemblée.
aux copropriétaires. Ainsi chacun
En effet, du fait de l’absence de compte séparé, bon nombre
d’entre vous peutde saisir seul, lerefusent
copropriétaires procureur d’une
la vente demande
de parties de désignation d’un
communes
sans restitution immédiate des produits de celle-ci, ce qui
mandataire ad hoc privesi lelessyndicat
conditions sont remplies.
de la trésorerie nécessaireNous
à une vous proposons de faire
prise de
désigner l’ANCCSdécision
en qualité rapidedeet mandataire
ce ne sont pas adles fonds
hoc etspéciaux
pour dece 5faire
% vous trouverez
qui permettront d’avancer sur ce sujet, tant les montants sont
dans la section « Bon
faiblesà face
savoir » un
à la modèle
charge finaledenotamment
courrier àenadapter.
matière de
rénovation.
Émilie Rosita ALLAIN
Présidente de l’ANCC
Avocat à la Cour de Chambéry
Syndic et médiateur associatif
Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112 5
Dossier
La COPROPRIÉTÉ
ABRÉVIATIONS
Il est fait usage des
abréviations suivantes :
AG, assemblée générale,
CS, conseil syndical,
Décret de 1967,
décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant
règlement d’administration publique pour
l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis,
Loi de 1965, loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis,
LRAR, lettre recommandée avec avis de
réception,
ODJ, ordre du jour,
PC, parties communes,
PP, parties privatives,
P-V, procès-verbal,
QP de PC, quote-part de parties communes,
EDD-RCP, état descriptif de division-
règlement de copropriété,
RCP, règlement de copropriété,
SDC, syndicat de copropriétaires,
TGI, tribunal de grande instance,
TI, tribunal d’instance.
6 Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112
Dossier
en DIFFICULTÉ
La copropriété est composée de 3 organes qui assurent un fonctionnement normal.
Lorsque l’un au moins des organes est défaillant, la situation peut se dégrader au point de
provoquer des dysfonctionnements, le développement des impayés et du contentieux.
Dans ce cas, la responsabilité est partagée entre le syndic et le conseil syndical.
En effet, il est possible que le syndic C’est ainsi que la loi ALUR a permis Trois régimes de traitement
soit lui-même lié par des contraintes aux copropriétaires ne réunissant pas des copropriétés en difficulté
extérieures qui ne lui permettent pas les 15% des tantièmes de saisir le financière se détachent :
de gérer dans de bonnes conditions la procureur et par voie de conséquence - Copropriété en pré-difficulté taux
copropriété mais c’est avant tout au le premier président d’une demande de d’impayés supérieur aux seuils.
conseil syndical que revient la respon- désignation d’un mandataire ad hoc ou (art.29-1-A, B, C de la loi du 10
sabilité de constater cette défaillance d’un administrateur, dès les premiers juillet 1965)
et d’y remédier. signes de difficulté et à titre préventif. - Copropriété en difficulté. (art.29-1
Jusqu’à présent, la solution était de La saisine directe du premier président de la loi du 10 juillet 1965)
changer de syndic. par des copropriétaires représentant - Copropriété en difficulté majeure.
15% des copropriétaires reste toujours (art.62-30 et suivants du décret du
Mais s’il est relativement facile 17 mars 1967 modifié par le décret
possible.
d’effectuer ce changement dans des n°2015-999 du 17 août 2015)
unités de moins de 200 lots, la Cette mise sous tutelle est une protection
désertification des assemblées dans pour les copropriétaires puisqu’elle permet Et huit cas de désignation
les copropriétés de plus de 200 lots l’étalement dans le temps ou l’effa- d’un administrateur provisoire
crée un véritable blocage. cement partiel des dettes du syndicat. pour d’autres motifs
Pour pallier ce blocage, la loi SRU, la loi Pour simplifier la présentation des motifs - Absence de désignation d’un syndic
ALUR et la loi de 2017 ont développé des qui pourraient justifier de la désignation depuis la création. (art.17 de la loi
outils permettant aux copropriétaires d’un mandataire ou d’un administrateur, du 10 juillet 1965 et 46 du décret du
minoritaires conscients des difficultés nous avons choisi de vous présenter 17 mars 1967)
de faire désigner un mandataire ad hoc cette procédure d’alerte par niveaux - Absence de syndic suite à un
ou un administrateur judiciaire. de difficulté rencontrée. évènement majeur tels que : (faillite,
décès, incendie, démission sans
assemblée, irrégularité d’élection.
(art.47 du décret du 17 mars 1967)
- Nullité du mandat pour absence
d’ouverture d’un compte séparé
dans les 3 mois. (art.18 et 46 du
décret du 17 mars 1967)
- Absence de désignation du premier
syndic après la construction. (art.56
du décret du 17 mars 1967)
- Absence de convocation après mise
en demeure restée infructueuse
pendant plus de 8 jours. (art.8 et
art.50 du décret du 17 mars 1967)
Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112 7
Dossier
syndic en informe le conseil syndical
et saisit le juge d’une demande de
désignation d’un mandataire ad hoc.
À défaut de réaction du syndic dans le
délai d’un mois, des copropriétaires
représentant au moins 15% des voix
du syndicat peuvent également saisir
le président du tribunal de grande
instance (TGI).
Cedernier peut également être saisi
par un fournisseur d’eau ou d’électricité
et par une entreprise ayant sréalisé
- Disparition de tout ou partie de l’im- administrateur chargé de faire : un
des travaux dont les factures restent
meuble (incendie, effondrement, etc.) audit et une préconisation de solutions
impayées DEPUIS SIX MOIS. Le créancier
- Opposition d’intérêts entre copro- avant d’engager la désignation d’un
doit préalablement à la requête, avoir
priétaires sur la répartition des charges. administrateur provisoire.
adressé au syndic un commandement
(art.54 du décret du 17 mars)
de payer resté infructueux.
- Carence du syndic pour non-respect 1 - PROCÉDURE DE La preuve de l’impayé incombe au
de la loi (art.18 de la loi du 10 juillet
PRÉ-DIFFICULTÉ copropriétaire, qui doit apporter la
1965 et 49 du décret du 17 mars
avec désignation d’un mandataire ad hoc. preuve que le syndicat franchit le seuil
1967) absence de garantie financière,
(articles 29-1 A, B et C de la loi du de 25% pour les moins de 200 lots et
négligences dans le recouvrement ou
10 juillet 1965) 15% pour les autres.
les travaux et contentieux.
En revanche la preuve incombe au
En matière de difficultés financières, Cette procédure a pour objectif d’éviter
syndic s’il est face à la requête d’un
il est de la responsabilité du syndic une aggravation de la situation :
créancier (saisine possible depuis la loi
mais aussi du conseil syndical et des - soit par la désignation d’un consultant
ALUR, si les factures restent impayées
copropriétaires de constater le plus tôt (mandataire ad hoc) soit d’une
pendant plus de 6 mois malgré un
possible un dérapage financier. personne morale proposée par le
commandement de payer, art.29-1-A
En effet, plus tôt les situations difficiles demandeur (syndic, le conseil syndical,
de la loi du 10 juillet 1965. (TGI ord
sont prises en compte, plus facile sera copropriétaires ou fournisseurs), choisie
26 oct. 2017 n°17/57066)
leur résolution. pour ses compétences particulières sur
le sujet comme une association de
Diverses dispositions ont été prises B - LA NOMINATION d’un
défense des copropriétaires,
au fil du temps, par la loi du 10 juillet mandataire ad hoc par le président
1965, du 21 juillet 1994, de la loi SRU - soit par la désignation d’un adminis- du tribunal de grande instance
du 13 décembre 2000 et dernièrement trateur provisoire.
Depuis 2017, le juge peut désigner un
par la loi ALUR du 24 mars 2014 et la
A – CONDITION UNIQUE : mandataire ad hoc non administrateur
loi n°2017-86 du 27 janvier 2017.
Impayés supérieurs à 25% ou de profession.
Ces dispositions conduisent à aménager
un cadre spécial au redressement des 15% du budget (+ de 200 lots) Pour exercer les fonctions de
syndicats, s’inspirant à la fois de la mandataire ad hoc, le juge peut
procédure de surendettement des La procédure d’alerte vise les désigner un administrateur judiciaire
particuliers et des règles du Code du copropriétés fragiles. Cette situation inscrit sur la liste des personnes agréées.
commerce relatives aux sociétés en est appréciée à la date de clôture Toutefois, à titre exceptionnel, le juge
difficulté. des comptes de la copropriété sur des peut également désigner, par décision
Notamment, l’art.29-1-A de la loi comptes approuvés. spécialement
du 10 juillet 2018 offre une option Si les impayés atteignent 25% des motivée, une personne physique ou
prévention avec le mandataire ad hoc sommes exigibles (ou 15% dans les morale justifiant d’une expérience ou
qui peut être un expert non copropriétés de plus de 200 lots), le d’une qualification particulière au regard
8 Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112
Dossier
nécessaires à l’accomplissement de sa
mission dans un délai de quinze jours
suivant sa nomination.
Le président du tribunal de grande
instance peut autoriser le mandataire
ad hoc, à la demande de celui-ci, sous
sa responsabilité et à ses frais, à se
faire assister de tout tiers pour
l’accomplissement de tâches relevant
de la mission qui lui a été confiée lorsque
le bon déroulement de la procédure le
requiert.
L’administrateur ne devrait pas
de la nature de l’affaire et remplissant C - LES MISSIONS pouvoir s’adjoindre l’ancien syndic,
les conditions définies par décret. du mandataire ad hoc une modification de l’art.29-1 sera
communiquée au ministère de la
Les mandataires ad hoc ne doivent pas,
Dans un délai de trois mois, Cohésion des territoires en ce
au cours des cinq années précédentes :
renouvelable une fois, le mandataire sens.
• Avoir perçu à quelque titre que ce
adresse un rapport présentant : En effet, si le syndic est à l’origine de
soit, directement ou indirectement,
la situation d’impayés comment peut-il
une rétribution ou un paiement de la L’identification de l’origine des
être chargé de la rétablir ?
part du syndic, du syndicat des problèmes :
copropriétaires ou des créanciers à • analyse de la situation financière du
l’origine de la procédure, ni d’une syndicat des copropriétaires, D - L’INSCRIPTION
personne qui détient le contrôle du • analyse de l’état de l’immeuble. des questions à l’ordre du jour
syndic ou d’un de ses créanciers ; de l’assemblée générale
Les préconisations de solutions :
• S’être trouvés en situation de conseil
• pour rétablir l’équilibre financier du Les projets de résolution nécessaires à
du syndic, du syndicat des copropriétaires
syndicat, la mise en œuvre de ce rapport sont
ou des créanciers concernés ou de
• pour assurer la sécurité de l’immeuble, inscrits, par le syndic, à l’ordre du jour
subordination par rapport à eux ;
• les résultats des actions éventuel- de l’assemblée générale suivante.
• Avoir un intérêt dans le mandat qui
lement menées avec les parties en Si l’assemblée générale n’intervient pas
leur est donné ;
cause. dans les six mois à compter de la remise
• Être au nombre des anciens
administrateurs ou mandataires Le syndic est tenu de fournir au du rapport, le syndic convoquera une
judiciaires ayant fait l’objet d’une mandataire ad hoc tous les documents assemblée générale spécialement à
décision de radiation ou de retrait
des listes.
Le juge fixe :
• La mission du mandataire ad hoc ;
• Sa rémunération (qui est fixée par
l’arrêté du 8 octobre 2015) ;
• La répartition des frais (entre le
syndicat des copropriétaires et le syndic,
entre les copropriétaires ou entre les
créanciers selon l’origine de la saisine).
Le mandataire ad hoc ne pourra pas,
à la fin de la procédure, être désigné
syndic.
Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112 9
Dossier
cet effet. Si le rapport du mandataire A) Constat de la difficulté administrateur peut solliciter l’autorisation
ad hoc préconise des mesures d’urgence, financière de s’adjoindre une telle personne.
ce délai sera ramené à trois mois.
Un administrateur provisoire du syndicat Le juge peut à tout moment modifier,
Cette procédure de pré- difficulté peut peut être désigné, si l’équilibre financier prolonger ou mettre fin à la mission
constituer un préalable à la désignation du syndicat des copropriétaires est de l’administrateur provisoire de son
d’un administrateur provisoire. gravement compromis ou si le syndicat propre chef ou à la demande de
est dans l’impossibilité de pourvoir à la l’administrateur.
2 – PROCÉDURE DE conservation de l’immeuble. Il prend alors les pouvoirs de l’assemblée
À cette fin, le président du Tribunal de générale, le syndic et le conseil syndical
DIFFICULTÉ
grande instance peut être saisi par : étant écartés de la gestion.
avec désignation d’un administrateur provisoire.
(article 29-1 de la loi du • des copropriétaires représentant L’administrateur provisoire doit exécuter
10 juillet 1965) ensemble 15% au moins des voix du personnellement sa mission, mais il
syndicat, peut éventuellement se faire assister
Le but de cette procédure est de • le syndic, par un tiers Cependant pour éviter
rétablir le fonctionnement normal de la • le Procureur de la République. que certains administrateurs ne soient
copropriété. • le Préfet tentés par souci de facilité de choisir
• le Maire l’ancien syndic alors que ce dernier
Un administrateur provisoire sera désigné,
• le président de l’EPCI (voir abréviations) est responsable de l’état critique de la
et son rôle sera véritablement distinct de
La rémunération de l’administrateur copropriété, il serait judicieux que ce
celui du mandataire ad hoc. Cette personne
provisoire est fixée par L’ARRÊTÉ DU choix soit interdit par les textes.
indépendante va aider la copropriété à
analyser sa situation, ses difficultés et à 8 OCTOBRE 2015.
trouver des solutions de redressement.
B) Les missions de Une proposition de
Selon, les précisions de l’ordonnance,
l’administrateur provisoire peut se
l’administrateur provisoire modification de l’art.
substituer à l’assemblée générale, au Le juge désigne un administrateur 29-1-A sera transmise en
conseil syndical et relève le syndic, qui provisoire soit sur une liste, soit sur ce sens au Ministère de
est dessaisi immédiatement dès sa proposition des copropriétaires.
désignation.
la Cohésion des territoires
Depuis la loi ALUR, il est possible de
Ces deux procédures sont donc désigner une personne physique ou morale
distinctes, mais complémentaires. ayant une qualification particulière, cet
La durée de la mission de l’administrateur
provisoire est fixée par le juge, mais
elle ne peut désormais être inférieure
à douze mois même si certains juges
confondent les deux régimes et désignent
l’administrateur pour trois mois.
C) L’administrateur est chargé
d’établir l’état des créances
La première mission de l’administrateur
est de s’assurer de l’inventaire exhaustif
des créances du syndicat.
Pour ce faire, il fait publier sur le
Bulletin officiel des annonces civiles et
commerciales par les services de la
Direction de l’information légale et
10 Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112Dossier
administrative, l’ordonnance de Il dépose son rapport au greffe de la pagnement publiques mobilisées pour
désignation afin de permettre à tous juridiction qui en adresse une copie au assurer la réussite de la procédure».
les fournisseurs de se manifester et de procureur de la République, au syndic Une procédure spécifique est mise
déclarer les créances en cours. désigné, au président du conseil syndical, en place par la loi ALUR du 24 mars
lorsqu’il en a été désigné un, ou, à
Un plan d’apurement des dettes est alors 2014 modifiant l’art.29-11 :
défaut à chacun de ses membres
établi, dont la procédure est définie par
et au procureur de la République, au «Si la situation financière de la
les ARTICLES 62-15 ET SUIVANTS DU
représentant de l’Êtat dans le copropriété ne permet pas de réaliser
DÉCRET DU 17 MARS 1967. Ce plan
département, au maire de la commune les travaux nécessaires à la conservation
sera d’une durée maximale de cinq
et au président de l’établissement et la mise en sécurité de l’immeuble, la
ans et comportera un échéancier de
public de coopération intercommunale protection des occupants, la préservation
versements auprès des créanciers du
compétent s’ils en font la demande. de leur santé et la réduction des
syndicat. charges de copropriété permettant son
Lorsqu’un pré-rapport est établi, le
Depuis la loi ALUR, il existe une redressement financier, le juge peut
greffe de la juridiction en adresse copie
procédure formalisée d’apurement des placer l’immeuble sous administration
au procureur de la République et au
dettes déclarées qui peuvent faire provisoire renforcée».
président du conseil syndical.
l’objet d’un étalement dans l’attente Le président du tribunal de grande
de l’aboutissement des procédures de Les observations des personnes instance autorise alors l’administrateur
recouvrement. Â titre exceptionnel, un auxquelles ces documents ont été à signer une convention pour une durée
effacement partiel pour les dettes du adressés, doivent être formulées au déterminée, au nom du syndicat avec
syndicat confronté à des copropriétaires plus tard à l’expiration d’un délai d’un un ou plusieurs opérateurs, afin de leur
insolvables (loi du 10.7.65 : art. 29-3 mois à compter de leur réception. confier certaines missions concourant
à 29-7) est possible. Elles sont transmises au greffe du au redressement de la copropriété,
tribunal de grande instance qui les notamment la maîtrise d’ouvrage d’un
D) Certains actes sont soumis à communique au président de ce tribunal programme de travaux défini par
l’accord du juge et à l’administrateur provisoire. l’administrateur et la mise au point du
Il est en ainsi : plan de financement.
• des actes d’acquisition immobilière, 3 - PROCÉDURE DE
A) LE BAIL Â RÊHABILITATION
ainsi que des actes de disposition, DIFFICULTÉS GRAVES
• la modification, ou éventuellement Ce type de bail est une création de la loi
ET ADMINISTRATION n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la
l’établissement du règlement de
copropriété dans la mesure où il PROVISOIRE RENFORCÉE mise en œuvre du droit au logement,
concerne la jouissance, l’usage et (art.29-11 de la loi du 10 juillet 1965) dite loi «Besson». Le bail à réhabilitation
l’administration des parties communes. est un instrument destiné à permettre la
Cette procédure est précisée par les réhabilitation des logements privés
L’administrateur provisoire convoque articles 62-30 et suivants du décret du vacants ou partiellement occupés
et préside l’assemblée générale, 17 mars 1967 modifié par le décret et dont les propriétaires ne sont
contrairement au syndic qui ne la n°2015-999 du 17 août 2015. pas en mesure d’assurer l’entretien ou
préside pas (mais qui dans le cas d’un
la réhabilitation.
syndicat sous forme coopératif peut être L’art.62-30 stipule que :
aussi le président du conseil syndical. Il a été introduit à titre expérimental
« La requête demandant le placement
dans la loi du 10 juillet 1965.
sous administration renforcée est
E) Fin de mission accompagnée d’un dossier établi par Le bail à réhabilitation est un contrat
Conformément à L’ARTICLE 62-11 DU l’auteur de la saisine mentionnée au I de par lequel le preneur (une association
DÉCRET DE 1967, l’administrateur l’article 29-11 de la loi du 10 juillet 1965 agréée, un organisme HLM, une SEM,
provisoire doit rendre compte par écrit précisant les raisons pour lesquelles une collectivité locale) s’engage à
de sa mission au président du tribunal il est demandé le placement sous réaliser dans un délai déterminé des
de grande instance à la demande de ce administration provisoire renforcée travaux d’amélioration sur le logement
dernier et au moins une fois par an. ainsi que les aides et mesures d’accom- du propriétaire (le bailleur) et à le
Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112 11Dossier
conserver en bon état en vue de le
louer à usage d’habitation pendant la
durée du bail.
Ce contrat indique la nature des travaux,
leurs caractéristiques techniques et le
délai de leur exécution.
Le bail à réhabilitation est conclu
pour une durée minimale de douze
années. Pendant toute la durée du bail,
c’est l’organisme preneur qui assure
entièrement la gestion du logement et
les frais (gestion locative, entretien, B) LE PLAN DE SAUVEGARDE Le syndic est tenu d’organiser le vote
charges de copropriété). des mesures préconisées par le plan.
Un plan de sauvegarde est un dispositif
Au terme du bail le propriétaire récupère permettant une aide de l’Êtat à À ce titre, il doit :
son bien. destination des copropriétés en grande - les inscrire à l’ordre du jour de
Six mois avant la date d’expiration, il peut, difficulté. Le plan de sauvegarde a été l’assemblée générale si elle intervient
s’il le souhaite, proposer aux occupants institué par la loi du 14 novembre 1996. dans les 6 mois suivant l’approbation
un contrat de location prenant effet Il vise à redonner aux habitants d’une du plan,
à cette date. copropriété en difficulté un cadre de vie ou
plus adéquat, et à redresser la situation - convoquer une assemblée générale
À défaut, le preneur est tenu, au plus tard de la copropriété. La démarche peut extraordinaire si aucune assemblée
trois mois avant l’expiration du bail, provenir du préfet de département, ou n’est déjà programmée dans les 6 mois.
d’offrir aux occupants un logement du maire de la commune sur laquelle
correspondant à leurs besoins et à Le syndic doit par ailleurs remettre, sans
est situé l’immeuble en difficulté. Elle frais, tous les documents nécessaires
leurs possibilités. peut aussi résulter d’associations, de au plan de sauvegarde, par lettre
Fiscalement, tous les travaux réalisés copropriétaires, ou encore de riverains. recommandée avec avis de réception :
par le preneur qui reviennent au bailleur Le plan de sauvegarde peut régler - au préfet,
à la fin du contrat sont exonérés d’impôt différents types de problèmes (dysfonc- - au maire,
sur le revenu, même lorsqu’il s’agit de tionnements juridiques, réalisation de - et au président de l’EPCI compétent
reconstructions ou d’agrandissements. travaux d’urgence...). en matière d’habitat.
Par ailleurs, pendant la durée du bail, Un projet de plan de sauvegarde est Si malgré les mesures préconisées par
la taxe foncière sur les propriétés bâties d’abord soumis à l’approbation : le plan, la copropriété reste confrontée
est payée par le preneur. - du préfet, à de graves difficultés, l’état de carence
- du maire, peut être déclaré en justice et une
La région, le département et la commune
- du président de l’EPCI compétent procédure d’expropriation peut être
peuvent exonérer totalement ou
en matière d’habitat, et engagée.
partiellement de la taxe foncière sur
- du président du conseil départemental
les propriétés bâties, les logements
ayant signé une convention
faisant l’objet d’un bail à réhabilitation. C) L’EXPROPRIATION
d’attribution d’aides publiques au
Enfin, le bail à réhabilitation peut être profit de la copropriété. DES PARTIES COMMUNES
exonéré de taxe départementale de (articles L. 615-6 à L. 615-8 du
Le projet de plan ainsi que le plan Code de la construction et
publicité foncière.
définitivement approuvé sont adressés de l’habitation)
Pendant la durée du bail, le propriétaire pour information, par lettre recom-
ne déclare aucun revenu locatif et mandée avec avis de réception : Cette procédure est la plus sévère. Elle
son bien ne fait pas partie de son - au syndic, ou doit être évitée en raison de ses lourdes
patrimoine imposable à l’impôt sur la - à l’administrateur provisoire s’il en conséquences, d’où l’importance de
fortune immobilière (ISI). existe un. prévenir les difficultés en amont.
12 Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112Dossier
1) Un état de carence Depuis le 28 mars 2009, la décision ■ Prestations de services
n’est plus notifiée à chaque Les organismes HLM et SEM peuvent :
La situation est telle que le syndic en
copropriétaire. - intervenir comme prestataire de
fonction malgré l’absence d’impayés
4) La situation la plus extrême services auprès de copropriétés faisant
est dans l’incapacité d’assurer la
reste l’expropriation des parties l’objet d’un plan de sauvegarde
conservation de l’immeuble ou la sécurité
communes ou situées dans une opération de
des occupants.
requalification de copropriétés dégradées,
Cette procédure traite des situations La réforme de la procédure de carence - intervenir en qualité d’«opérateur
critiques que rencontrent certaines (articles L 615-6 à 10 CCH) permet compétent» dans le cadre de la nouvelle
copropriétés. désormais aux collectivités à l’initiative procédure d’administration provisoire
L’absence de solutions peut conduire de l’expropriation de désigner un tiers renforcée (art.29-11.II loi du 10 juillet
à l’expropriation de tout ou partie de en qualité d’expropriant. La définition 1965), sans toutefois avoir la qualité
l’immeuble. d’une «opération de requalification des de tiers financeurs.
2) Saisine du tribunal de grande copropriétés dégradées» (procédure - être syndic ou administrateurs de
instance nouvelle définie aux articles L.741-1 et biens suivant des modalités fixées
Le président du tribunal de grande suivants CCH) permet la désignation par leurs statuts pour les SA d’HLM
instance est saisi par : d’une SPLA, de l’AFTRP ou d’un EPF et des modalités qui seront fixées
amené notamment à réaliser des par un décret à paraître pour les OPH.
• le maire de la commune ou le président
portages de lots.
de l’établissement public de coopération À la suite de la déclaration de l’état
intercommunale (intercommunalité) En outre, la loi introduit, à titre de carence, l’expropriation peut être
compétent en matière d’habitat, sur expérimental pour une période de poursuivie au profit :
le territoire duquel est implanté 10 ans à compter de sa promulgation, • de la commune ;
l’immeuble, la possibilité d’une expropriation des • de l’EPCI compétent en matière
• avec accord des 2 premiers, le seules parties communes de l’immeuble, d’habitat ;
représentant de l’Êtat dans le dérogeant au principe de l’indivision • d’un organisme y ayant vocation ;
département, forcée de l’article 6 de la loi du 10 • d’un concessionnaire d’une opération
• le syndic, juillet 1965. d’aménagement visé à l’article
• l’administrateur provisoire de la L’expropriant conduit les travaux de L. 300-4 du Code de l’urbanisme ;
procédure des copropriétés, rénovation des parties communes et • d’une société de construction dans
• des copropriétaires représentant 15% perçoit une redevance mensuelle laquelle l’Êtat détient la majorité du
au moins des voix du syndicat, versée par les copropriétaires. capital.
• le procureur sur saisine des
copropriétaires représentant moins
de 15% des tantièmes.
3) La mission de l’administrateur
Un ou plusieurs experts sont chargés de
constater l’importance du déséquilibre
financier du copropriétaire, du syndicat
ou de la société assurant la gestion
de l’immeuble, ainsi que la nature et
l’importance des travaux à mettre en
œuvre. Les experts doivent réaliser
leurs constats dans un délai fixé par le
juge qui ne pourra excéder trois mois,
renouvelable une fois.
Le juge peut déclarer l’état de carence
au vu des conclusions de l’expertise,
après avoir entendu les parties.
Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 112 13Dossier
5) Les objectifs de l’expropriation 7) Notification seront versées en tiers payant à
l’expropriant.
Le maire ou le président de l’intercom- • au syndicat des copropriétaires ;
munalité constitue un dossier qu’il • à l’administrateur provisoire ;
soumet au vote de l’assemblée • à l’auteur de la saisine ; 4 – AUTRES CAS
délibérante. Celui-ci présente le projet • au maire de la commune ou au
DE DÉSIGNATION D’UN
simplifié d’acquisition publique en vue : président de l’EPCI compétent en
• soit de la réhabilitation aux fins matière d’habitat ; ADMINISTRATEUR
d’habitat ou d’un autre usage ; • aux propriétaires et aux titulaires de
• soit de la démolition totale ou partielle droits réels immobiliers. Une situation financière difficile n’est
de l’immeuble concerné. A défaut de connaître l’adresse de ces pas la seule raison qui peut conduire les
Il comporte une évaluation sommaire personnes ou de pouvoir les identifier, copropriétaires seuls ou représentant
de son coût, ainsi qu’un plan de la notification est réalisée par affichage 15% des tantièmes à réclamer la
relogement des occupants concernés à la mairie de la commune ou, à Paris, désignation d’un administrateur.
répondant aux conditions précisées Marseille et Lyon, de l’arrondissement
aux articles L. 314-1 et suivants du où est situé l’immeuble, ainsi que par A) Défaut d’ouverture de compte
Code de l’urbanisme. affichage sur la façade de l’immeuble. séparé dans les deux mois de son
Le dossier pourra également avoir élection (art.18-II- alinéa 3 de la
pour objectif l’expropriation des parties L’arrêté est publié au recueil des actes
loi de 1965)
communes. Cette mesure a été administratifs du département et affiché
à la mairie du lieu de situation de La loi ALUR a, en 2014, modifié de
instaurée à titre expérimental et pour
l’immeuble. façon importante la loi du 10 juillet
une durée de dix ans à compter de la
1965 et plus particulièrement l’article
promulgation de la loi. 8) Conséquences 18.
Dans le mois qui suit la prise de Cet article liste les missions dévolues
6) La prise de l’arrêté
possession, le représentant de l’Etat au syndic et certaines sous peine de
Le représentant de l’État dans le dans le département est tenu de perdre son mandat.
département, par un arrêté : poursuivre la procédure d’expropriation
• procède à la déclaration d’utilité dans les conditions prévues par le En l’occurrence, elle a repris les
publique du projet d’acquisition ; Code de l’expropriation pour cause obligations en matière de compte
• déclare cessibles les immeubles ou d’utilité publique. bancaire séparé en rajoutant cette
Les modalités de transfert de propriété fois-ci que « la méconnaissance par le
parties d’immeubles, les parcelles
des immeubles et l’indemnisation syndic de ces obligations emporte la
ou les droits réels immobiliers
des propriétaires sont soumises aux nullité de plein droit de son mandat à
concernés ;
dispositions du Code de l’expropriation l’expiration du délai de trois mois
• indique la collectivité publique ou
pour cause d’utilité publique. suivant sa désignation».
l’organisme au profit duquel est
La valeur des biens est désormais
poursuivie l’expropriation ; Le législateur a donc voulu étendre la
appréciée en tenant compte du
• fixe le montant de l’indemnité sanction de la nullité du contrat, non
montant des travaux nécessaires
provisionnelle allouée, qui ne peut pas à la seule obligation relative à
à la conservation de l’immeuble
être inférieure à l’évaluation l’ouverture du compte bancaire séparé,
mentionnés dans le rapport
effectuée par le service chargé des mais à toutes celles citées avant
d’expertise et, le cas échéant,
domaines ; l’énonciation de la sanction :
du coût des travaux prescrits sur les
• détermine la date à laquelle il pourra a) l’ouverture dans un
logements.
être pris possession des immeubles établissement bancaire d’un compte
ou parties d’immeubles, après paiement Une précision relative aux propriétaires bancaire séparé au nom du syndicat ;
ou, en cas d’obstacle au paiement, occupants a été insérée par la loi ALUR. b) le versement sans délai de
après consignation de l’indemnité L’indemnité d’occupation versée à toutes les sommes ou valeurs reçues
provisionnelle. Cette date doit être l’expropriant est assimilée à un loyer au nom ou pour le compte du
postérieure d’au moins deux mois à pour l’attribution des allocations de syndicat ;
la déclaration d’utilité publique. logement et y ouvre droit. Ces aides c) le fait que le compte bancaire
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