Immobilier commercial romand: quelles perspectives ? - FIR 29 mars 2012

Immobilier commercial
romand:
quelles perspectives ?

FIR 29 mars 2012

Contexte 2011/2012

                                     ?

            Source: CBOE VIX, CBRE

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Marché immobilier en Suisse
   Le marché immobilier Suisse est en général caractérisé par une forte stabilité. Les acquéreurs sont
    principalement les société nationales et institutionnelles.
   La demande pour des actifs immobiliers est très forte, compte tenu des mauvaises performances
    d’autres classes d’actifs et de l’environnement de marché adverse au risque.
   En ce qui concerne l’immobilier de bureaux, les investisseurs institutionnels se focalisent principalement
    sur les “Core Assets” dans les quartiers des affaires ou de nouveaux développements avec de longs baux.
    Sur cette logique, beaucoup d’investisseurs préfèrent un bien de qualité à une localisation de qualité.
   La plupart des investisseurs se focalisent sur le secteur résidentiel qui est très demandé grâce à la
    constante migration et les taux de vacance si faibles. Les biens résidentiels resterons donc une classe
    très importante et demandée.
   Dans les villes, les biens résidentiels prime peuvent atteindre des taux bruts de 4%. Les prix des
    immeubles de rendement et des appartements en PPE ont respectivement augmenté en 2011 de
    8.3% et 10.4%. Les principales hausses se constatent sur Genève et l’Arc Lémanique.

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Genève – Chiffres clés immobilier de bureaux
 et résidentiel
       MARCHÉ IMMOBILIER DE BUREAUX                                              MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

Loyers en CHF/m2 /an                  CHF 350 et 1’200 (CBD)                 Loyers /m2 /an                  CHF 325 (Moyen) et 325 (Elevé)

Taux de capitalisation                     4.25% - 5.25%                     Taux de capitalisation                   4.00% - 5.00%
Surface totale disponible                     100’000                        Croissance du parc de                        0.6%
en m²                                                                        logement
Stock de bureau dans le                     4.64 millions                    Parc de logement (en                          221
canton en m²                                                                 milliers)
Taux de vacance dans la                 0.75% (

Contexte économique

  Un contexte difficile
• Le ralentissement conjoncturel mondial n’épargne pas la Suisse,
  particulièrement le secteur des exportations (+ de la moitié du PIB
  Suisse).

• Le secteur bancaire et financier suisse est sous fortes pressions
  conjoncturelles et politiques: il représente avec le service aux
  entreprises près de 20% des emplois.

  … mais des Fondamentaux résistants
• Pas de problèmes de surendettement tels qu’en connaissent la
  plupart des pays européens.

• Une consommation intérieure qui reste positivement orientée.

• Des conditions financières (taux d’intérêts) historiquement bas,
  même si les conditions de financement pour l’immobilier tendent à
  se resserrer.
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Demande de surfaces

• Alors que les entreprises suisses étaient encore orientées positivement
  à la fin du 1er semestre 2011, la demande de surfaces est depuis entrée
  dans une phase de contraction.
• L’ampleur et la durée de cette contraction dépendent largement de
  facteurs macro-économiques et politiques extérieurs à la Suisse.
• La relocalisation d’entreprises étrangères en Suisse a été fortement
  freinée par le niveau du franc suisse.
• L’emploi dans le secteur bancaire et dans les exportations est sous
  pression.
• Recul de la demande endogène de surfaces de bureaux, mais difficulté
  d’anticiper la demande issue de relocalisation d’entreprises (évolution
  des taux de change Euro / USD, conditions cadres suisses vs autres
  pays).

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Offre et niveau des loyers

• Dans un contexte de contraction de la demande, le niveau des loyers
  dépend fortement du volume d’offre de surfaces.

•     Situation très différenciée en fonction des marchés régionaux et des
    secteurs d’activités.

• Genève: Taux de vacance reste très bas (env. 2%); possible accroissement
  de l’offre en périphérie mais volume des nouvelles constructions projetées
  modérées (env. 55’000 m2 à l’horizon de 2013):
   pas de hausse de loyers à venir, possible pressions à la baisse
  (tassement).

• Les entreprises entrent dans une phase d’optimisation de leur outil
  immobilier de production: réduction, regroupement, workplace strategy,
  relocalisation éventuelle.

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Investissement & Prix

• Niveau des prix élevés avec des rendements moyens inférieurs à 5%

• Le niveau des taux d’intérêts extrêmement bas et des loyers sans
  perspectives de hausses laissent peu de place à une appréciation des
  prix

• Les prix devraient rester à leur niveau pour les actifs de qualité en
  raison de la rareté de possibilités d’investissement à faible volatilité.

•    A moyen terme, les loyers commerciaux indexés représentent une
    couverture contre de possibles risques inflationnistes (3 à 5 ans).

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Performance de l’immobilier

                         La performance totale*
                         de l’immobilier
                         commercial (loyer et
                         appréciation de valeur)
                         s’est située dans la zone
                         des 6%. La stabilité des
                         rendements va continuer
                         de soutenir l’intérêt des
                         investisseurs.

                         * Chiffres 2010

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L’économie suisse… fait partie de l’Europe

             Source: BNS, BSF, CBRE

 Malgré le résultat positif de l’économie suisse en 2011, on s’attend à
 un résultat négatif pour H1 2012
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Eléments de discussion
pour la table ronde

• Immobilier et développement durable

• Relocalisations 2012/13 (secteurs, locations)

• Utilisateurs: tendances 2012/13

• Retail – persepectives (moral de
  consommateurs, conjoncture, franc fort et
  achats transfrontaliers, croissance
  demographique, e-commerce)
                 • Perspectives demande: baisse
                 • Perspectives offre: stable

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                 • Perspectives loyer: stable (réduction petites surfaces)

Quels sont les critères clés de décision

•   Les impôts et la proximité de l’aéroport jouent un rôle secondaire
•   A côté du prix, la flexibilité, le caractère durable et l’accès aux
    transports publics sont des critères clés
                                                          13

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Payer plus pour des locaux “écologiques” ?

 Les utilisateurs sont de plus en plus disposés à payer un “premium”
 pour des surfaces “durables”
 Cette disposition est plus forte pour les propriétaires que pour les
 locataires

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Qui est prêt à payer plus ?

Le caractère durable justifie un premium avant tout pour les bureaux et
les surfaces de vente

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Quelles sont les motivations ?

La lumière naturelle, la qualité de l’air et l’aménagement sont les
principales motivations

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L’offre de surfaces durables est-elle suffisante ?

          La majorité des entreprises considère l’offre de surfaces
          durables insuffisante

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Pour quelles raisons les recherches sont-elles
difficiles?

    → Le problème est l’insuffisance de l’offre et non pas le
      prix

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