L'Habitat 3ème Programme Local de - Comité Régional de l'Habitat et de l'Hébergement - 11 mai 2021

3ème        Programme Local de
               l’Habitat
Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement – 11 mai 2021

VOLET LITTORAL– SCOT PR | 08/03/2012 | 2
       Perpignan Méditerranée Métropole : 3ème pole urbain d’Occitanie

    Près de 270 000 habitants habitent le territoire des 36 communes de PMM, dont
    120 000 à Perpignan. 3 communes de plus de 10 000 habitants : Canet en
    Roussillon, Saint Estève et Saint Laurent de la Salanque.

    La Méditerranée,
    Le massif des Corbières,
    Des Risques naturels,
    Une Faune et une flore exceptionnelles,
    Des Infrastructures en développement => flux nord / sud
    Un Développement des zones économiques
    Une Agriculture avec une montée en gamme des productions (AOP, Bio…)
    Une économie créatrice d’emplois, essentiellement dans les activités de services

                                                                                                          Secteurs PLH

                                                                                                          Cœur d’agglomération
                                                                                                            Perpignan
 15 communes étaient SRU durant le PLH 2, elles sont 17 aujourd’hui et devraient                           Couronne urbaine
  être 20 en 2025.                                                                                        Frange litto. et lagunaire
                                                                                                          Grand périurbain
 Depuis le 1er aout 2020, le taux de lls « art. 55 » doit atteindre 25% des résidences                     Périurbain ouest
  principales.                                                                                              Périurbain nord

Le PLH et son environnement législatif

                                                                              Un territoire largement
                                                                              couvert par des PLU

                            Un taux de croissance fixé à 0,7% sur 15 ans
                            dans le projet de SCOT 2 Plaine du Roussillon
                            (1,2% pour le SCOT en vigueur)

          A21

                D        Un PLUID en cours, qui devrait être arrêté en 2022

                    36

                                                                                                        3

VOLET LITTORAL– SCOT PR | 08/03/2012 | 4
       Bilan du 2ème PLH

                                                                  Les objectifs de production de logements du 2ème PLH ont
                                                                  été ramenés de 2900 à 2000 constructions / an en 2016
                                                                  afin de tenir compte de la diminution de la production
                                                                  après l’éclatement de la bulle immobilière.

                                                                  4000 LLS ont été produits en 6 ans, + 10% / PLH 2

                                                                  35 logements à l’hectare, + 10% / PLH 2

L’élaboration du PLH 2020-2025

• Lancement de la révision le 15 février 2018
• Diagnostic réalisé en 2018 et orientations et programmes d’actions en 2019
• 1er arrêt : le 30 septembre 2019
• 2ème arrêt après un retour favorable des communes et du SCOT Plaine du Roussillon : 6 février 2020
• Avis défavorable de l’Etat : augmentation des objectifs de productions de LS à 40% pour les communes SRU et
  réduction de la durée du PLH à 6 années (non prise en compte de 2019)
• 3ème arrêt : le 1er février 2021
• Avis favorable de l’Etat le 29/04/2021

Eléments de diagnostic / démographie & revenus

Un territoire attractif…
- 2300 personnes s’installent en moyenne sur le périmètre du PMM
- 1 retraité sur 2 reste. 2 actifs sur 3 repartent
- Un déficit avec le reste du département et de l’Occitanie, notamment avec un départ des CSP+ et des étudiants
vers Toulouse et Montpellier
                                                                      …mais qui connaît une forte précarité
                                                                             Médiane des revenus (mensuel)           1500 € 92ème*
                                                                              Poids des revenus d’activité           59% 91ème
                                                                            Poids des pensions et retraites          38% 5ème
                                                                            Poids des prestations sociales           8% 3ème
                                                                                                Chômage              15% 1er
                                                                                  Cadres, prof. intell. sup.         -6 pts**
                                                                                salaire horaire des cadres           -20%**
 Taux de croissance projeté +1,0% /an env.
                                                                                            *rang sur 96 départements de la France métro.
    Apports démo. attendu 18 000 hab. env.                                                           **par rapport à la moyenne nationale

                    Une forte attractivité résidentielle en lien avec la tendance de fond de l’héliotropisme
                  Le secteur du littoral méditerranéen le plus accessible pour les ménages à faibles revenus
                                                Un « héliotropisme social » fort

Eléments de diagnostic / immobilier et occupation du parc

  Un marché immobilier dans le top 20 national,                       Logements vacants depuis 2 ans ou + en 2018
                                                                                          (AURCA-base Majic)
   des niveaux de transaction 10% au dessus de
    la moyenne nationale                                                                           576
                                                                                                 789
                                                                                                 810
   2000 logements construits par an durant le                                                           4132

    2nd PLH avec une forte densité des opérations
                                                                  Perpignan   Couronne urbaine    Frange littorale et lagunaire   Grand périurbain
   170 000 logements dont 16% de résidences
    secondaires
                                                    …mais un parc locatif privé largement occupé par
Ménages à PMM avec un revenu < 10 000€/an           des ménages aux faibles revenus
    - 16 000 locataires parc privé                   un pouvoir d’achat 10% en dessous de la moyenne
    - 7 200 propriétaires occupants                  10% de logements potentiellement indignes
    - 6 000 locataires HLM                           10% de logements vacants, 2x plus dans les centres
                                                      anciens (parmi les plus élevés de France = 15% de
                                                      vacance > 2 ans dans le centre ancien de
                                                      Perpignan)
                                                     seul 15% des locataires du parc privé en mesure
                                                      d’accéder à la propriété

Conclusions du diagnostic

Une demande forte mais des ménages aux moyens limités …
 Besoin de reconquérir l’existant, notamment les centres historiques,
 Beaucoup de logements sociaux « de fait » en raison d’une forte précarité de la population,
 Forte production sociale publique pour rattraper le retard mais toujours insuffisante pour répondre à
  l’arrivée de nouvelles populations, souvent à faibles revenus,

                               … dans un environnement très contraint
 UN CONSTAT PARTAGÉ             Une limitation de l’étalement urbain rendue nécessaire : risques,
Une situation unique en           espaces sensibles, ressources en eaux, maîtrise des déplacements…
                                Un foncier élevé pour les revenus locaux mais un des moins chères du
Occitanie, voir au niveau
                                  pourtour méditerranéen français,
        national                Une maîtrise foncière encore souvent laissée à l’initiative privée,
                                Une qualité des nouvelles opérations parfois assez faible pour en
                                  maintenir l’accès aux revenus relativement faibles des habitants.

Une volonté politique partagée => un PLH au service des ménages et du territoire

Prendre en compte la situation de l’Habitat local,
 meilleur prise en compte du parc social de fait
 la recherche du qualitatif plutôt que la production à tous prix
 une recherche d’expérimentation et d’exemplarité
 un travail sur l’efficience des politiques publiques

                                               …mais aussi tenir compte des fragilités sociales fortes
                                                1 ménage sur 4 est sous le seuil de pauvreté
                                                1 ménage sur 5 peut accéder au logement social
                                                grande précarité chez les plus jeunes et parmi les plus
                                                 âgés, ou encore chez les populations de culture gitane
                                                forte présence de gens du voyages

La « tonalité » de ce 3ème PLH

De nouveaux modes d’actions pour un PLH métropolitain ambitieux …
 Un PLH en recherche de qualité après 2 PLH très axés sur la production.
 Un PLH construit de façon itérative avec les communes et les partenaires
 Un PLH au pilotage et au suivi renforcé : Réagir. Corriger. Enrichir.
 Un PLH qui met les actions sur le parc existant au cœur de son dispositif
 Un PLH qui fait valoir les particularités du territoire (« cas unique en France »)

… pour un développement mieux équilibré                    … mesurables par des indicateurs de réussite
 Equilibre      territorial    du    développement         une baisse de la vacance de longue durée
   résidentiel, en lien avec le SCOT                        optimisation et efficience des espaces déjà
 Equilibre entre les modes d’occupation des sols,            aménagés
   en lien avec le PLUI                                     itinéraires résidentiels dans de bonnes
 Equilibre entre neuf et existant                            conditions
 Equilibre entre social, privé, locatif et accession       taux d’écoulement du neuf au regard du
 Performance démographique des logements                     marché de l’ancien

Orientations / Programme d’actions

6 enjeux
 Redonner de la valeur au marché immobilier avec une vision métropolitaine ;
 Prendre en compte la situation sociale locale;
 Enclencher un nouveau modèle de développement urbain ;
 Travailler avant tout sur la mobilisation du parc existant et de l’enveloppe urbaine ;
 Privilégier « l’habiter » et pas uniquement « se loger » pour prévenir les fragilités ;
 Poursuivre un pilotage du PLH en interaction forte avec les communes.

                                                     4 axes majeurs
                                                      Assurer une gouvernance et un pilotage actif et réactif
                                                      Relancer l’attractivité du territoire en requalifiant le parc
                                                        existant
                                                      Assurer un développement harmonieux et cohérent de
       3 étude-actions sur des                          l’offre
           centres anciens
                                                      Prendre en compte les fragilités du territoire
    Rivesaltes, Saint Laurent de la Sal., Le Soler

Axe 1 : Assurer une gouvernance et un pilotage actif et réactif

ACTION 1 : Piloter le PLH avec réactivité / renforcer le pilotage stratégique du PLH
ACTION 2 : Développer une communication et une concertation en continu
ACTION 3 : Observer régulièrement pour évaluer

ZOOM / ACTION 2 : Développer une communication et une concertation en continue
 Développement d’une stratégie de communication orientée sur les besoins en matière d’habitat et non
  uniquement « dispositifs » ;
 Définition d’une stratégie de communication en particulier sur le conventionnement avec les
  propriétaires privés (voir action 4)
 Ecoute et concertation des professionnels de l’immobilier, mais aussi des habitants sur les difficultés
  liées à l’habitat. Avec notamment le soutien à des actions de Gestion Sociale et Urbaine de Proximité
  (voir action 8) ;
 Un séminaire partenarial « habitat » chaque année pour faire réseau et convaincre les acteurs de
  l’intérêt de renouveller leurs pratiques ;
 Elaborer une stratégie de simplification des démarches pour les particuliers (lien PPGDID)

Axe 2 : Relancer l’attractivité du territoire en requalifiant le parc existant

ACTION 4 : Lutter contre la vacance de longue durée
ACTION 5 : Accompagner les transformations de résidences secondaires
ACTION 6 : Améliorer la qualité des logements en termes de confort et de consommation énergétique
ACTION 7 : Traiter et prévenir les situations de copropriétés fragiles ou dégradées
ACTION 8 : Développer la Gestion Sociale et Urbaine de Proximité sur les secteurs à enjeux
ACTION 9 : Accompagner le volet habitat du NPNRU

=> L’axe central du PLH : retendre le marché, comme condition majeure de m’attractivité de l’existant

 ZOOM / ACTION 4 : Reconquérir 800 à 1000 logements vacants (14% du parc vacant de plus de 2 ans)
    Renforcer l’observation, l’ingénierie et les aides directes
    Communication spécifique et ciblée / propriétaires
    Expérimenter le BRS sur l’existant

    Lauréat AAP « Logement Vacant » ministère du logement

Axe 2 : Relancer l’attractivité du territoire en requalifiant le parc existant

ZOOM / ACTION 5 : Accompagner la transformation de 200 à 250 résidences secondaires en principales
   Observation et suivi du patrimoine pouvant muter
   Communication spécifique et ciblée / propriétaires
   Expérimenter sur quelques opérations , y/c avec des opérations LLS d’acq/amélioration

ZOOM / ACTION 6 : Améliorer la qualité des logements
   Actions incitatives (PIG / OPAH RU/ VIR /Plateforme Energétique)
   Et coercitives (ORI / RHI / Permis de louer s/ 14 communes)
   Expérimenter sur quelques opérations , y/c avec des opérations LLS d’acq/amélioration

ZOOM / ACTION 7 : traiter les copropriétés fragiles
   Observation (VOC)
   Action (aides incitatives, POPAC, Plan de sauvegarde à l’étude)

ZOOM / ACTION 8 : développer la Gestion urbaine Sociale de Proximité
   Développer les services de proximité et tester une GUSP sur 4 résidences hors QPV

Axe 3 : Assurer un développement harmonieux et cohérent de l’offre

ACTION 10 : Développer une politique foncière qui accélère, temporise, qualifie… selon les situations
ACTION 11 : Poursuivre et qualifier la production de logements abordables maitrisés
ACTION 12 : Innover en matière d’accession sociale à la propriété
ACTION 13 : Assurer une forte cohérence avec le futur PLUI-D
ACTION 14 : Développer la qualité de l’offre neuve
                                                                        37% de la production de
                                                                          résidences principales se fera
                                                                          par densification

                                                                 10%

                                                                 63%

                                                                 27%

Axe 3 : Assurer un développement harmonieux et cohérent de l’offre

    ZOOM / ACTION 10 : Développer la politique foncière
     Définir un Plan D’Action Foncière qui identifie les gisements fonciers et évaluer les exo de TF et TA

    ZOOM / ACTION 11 : Poursuivre la production et qualifier de 3630 logements abordables

                                                           dont 720 PLAI         35% de logements
                       6%                                                         abordables dont 25% en
                                                           dont 1 700 PLUS
                                                                                  LLS au sein des RP pour
          47%
                                                    8%     dont 210 PLS           les 36 communes
73% de                      27%         19%
LLS
                                                           dont 680              40% des logements
                                                           conventionnés
                                                                                  abordables dont 30% en
                 20%                                       dont 310 accession
                                                           aidée                  LLS pour les 17
                                                                                  communes SRU

Axe 3 : Assurer un développement harmonieux et cohérent de l’offre

ZOOM / ACTION 12 : innover en matière d’accession sociale à la propriété
 Mettre en place une aide au foncier (cf Action 10) et des aides aux ménages
 Etudier la possibilité de monter un Office Foncier Solidaire afin de tester le BRS, y/c dans l’existant

ZOOM / ACTION 14 : Développer la qualité de l’offre neuve
 AAP valorisant l’innovation
 Temps d’échanges inter-acteurs
 GT sur les formes et modes d’habiter souhaités par les ménages, y/c l’environnement immédiat
 Appui aux études pour projets expérimentaux (jeunes, participatif, connecté…)

Axe 4 : Prendre en compte les fragilités du territoire

ACTION 15 : Assurer le « bien vieillir » sur le territoire
ACTION 16 : Faciliter le logement des jeunes dans toute sa diversité
ACTION 17 : Développer les solutions dans le cadre du « logement d’abord »
ACTION 18 : Prendre en compte les besoins des gens du voyage
ACTION 19 : Développer une approche de prise en compte des handicaps
   ZOOM / ACTION 15 : Assurer le bien vieillir
    Développer une offre nouvelle adaptée dans des zones favorables au vieillissement
    Subventions aux travaux pour favoriser le maintient à domicile, y/c parc social

   ZOOM / ACTION 16 : Faciliter le logement des jeunes
    Etude des besoins, notamment en vue de la création d’un 2ème FJT

   ZOOM / ACTION 17 : Développer le « logement d’abord »
    Développer les mesures d’accompagnement individuelles et collectives, en lien avec la CIL
    Définir une stratégie sur le contingent intercommunal
    Conforter le soutien aux associations d’intermédiation

Budget et moyens

30 M d’€ sur 6 ans, soit +50% / au PLH 2
 3,7 M€ pour le parc privé (moy. 1 900€ / log)
 23 M€ pour le parc public ( moy. 4 440€ / log)   Les 2/3 du budget consacrés au parc existant
 3,2 M€ pour l’ingénierie
 0,5 M€ pour la communication
 Renforcement des moyens humain