L'immobilier entre particuliers - Déterminer le prix de vente de ma maison ou de mon appartement
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L’immobilier entre particuliers Déterminer le prix de vente de ma maison ou de mon appartement Tous droits réservés – Aurélie Pascarel – 2 Janvier 2021 « Le Code de la propriété intellectuelle interdit les copies ou reproductions destinées à une utilisation collective. Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle faite par quelque procédé que ce soit, sans le consentement de l’auteur ou de ses ayant droit ou ayant cause, est illicite et constitue une contrefaçon, aux termes des articles L.335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. » 1
AVANT PROPOS … Parce que vous souhaitez vendre votre maison ou appartement aussi rapidement que possible et au meilleur prix, ce guide est fait pour vous. Il vous aidera dans cette étape délicate mais indispensable à la réussite de votre vente immobilière. Vous y trouverez les différentes actions à réaliser pour déterminer le prix idéal de mise en vente de votre bien. Ce document réunit l’ensemble des informations dont vous avez besoin pour cette tâche ainsi que des conseils professionnels en évaluation immobilière. Je vous souhaite donc une bonne lecture. 2
➔ Introduction Déterminer le prix réel d’un bien immobilier est souvent difficile. Il est même impossible d’en donner la valeur exacte. En effet de nombreux facteurs entrent en ligne de compte, aussi bien objectifs (superficie, travaux, emplacement) que subjectifs (équipements, besoins des acheteurs…). Chaque bien est unique ! Un vendeur aura tendance à surestimer le prix de son bien pour des raisons affectives notamment. A l’inverse, un acheteur qui a le « coup de cœur » pour un bien, peut être prêt à payer le prix demandé sans discuter. Sur un bien réellement estimé par rapport au marché immobilier du secteur, il y a en général une négociation à la baisse de l’ordre de 2% à 5% en moyenne. Vous pouvez donc prévoir cette marge en plus de la valeur réelle de votre maison ou appartement. Les achats immobiliers sans négociation sont assez rares. Seul un bien en parfait état, présentant des équipements particuliers, qui se distingue des autres biens du secteur, et situé dans un environnement prisé, peut faire l’objet d’un achat au prix demandé. La concurrence parfois entre acheteurs, peut amener aussi à une transaction sans négociation. Toutefois, il ne faut pas exagérer cette marge moyenne, car plus le prix est surévalué et moins il y aura d’acheteurs intéressés, et plus le temps passe moins il y aura de candidats acquéreurs. 3
Il faut donc adopter la bonne stratégie commerciale dès la mise en vente pour ne pas devoir repositionner le prix de son bien quelques semaines ou mois plus tard. Il n’est jamais bon en effet de devoir baisser le prix de vente d’un bien immobilier faute de visites ou de laisser pendant plusieurs mois la publicité. Car il existe en effet un logiciel gratuit www.castorus.com, qui permet de suivre l’évolution d’une annonce immobilière, pour savoir depuis combien de temps le logement est en vente, si le prix de départ a évolué, combien de fois a-t-il baissé … Ce sont des informations dont les acheteurs pourront se servir à leurs avantages pour tenter une importante négociation de prix. Je vous propose donc dans ce guide les différentes actions à réaliser pour évaluer votre bien immobilier au bon prix afin de réussir votre vente rapidement et dans les meilleures conditions. * 4
➔ Décrire votre logement Alors c’est vrai c’est vous qui connaissez le mieux votre bien car vous l’habitez depuis de nombreuses années, et le connaître dans le moindre détail vous permettra : 1/ de déterminer plus facilement son prix, 2/ de mieux le présenter au moment des visites, 3/ de répondre à toutes les questions de vos acheteurs potentiels et de balayer leurs éventuelles objections. Cette description vous permettra également de mettre en avant ses points forts dans l’annonce publicitaire et d’insister sur ses qualités pendant les visites pour donner envie à vos visiteurs de l’acheter. C’est donc une étape essentielle. Vous trouverez en annexe, une « GRILLE DESCRIPTIVE » pour votre appartement ou votre maison, qui vous permettra de réunir plus facilement l’ensemble des caractéristiques de votre logement, et qui pourra vous servir par la suite, pour réaliser une fiche de présentation de votre bien à destination de vos visiteurs, et pour la rédaction du texte publicitaire. Voici les éléments à lister avec exactitude : ✓ Les caractéristiques de votre bien : surface, nombre de pièces, annexes… ✓ Les points positifs : équipements spécifiques, garage, état général … ✓ Les points négatifs (en toute objectivité) : travaux, nuisances, pièce non fonctionnelle … 5
✓ Décrire l’environnement de votre bien : vis-à-vis, bruit, accès aux commerces, transports, écoles, … Vous avez surement entendu dire que dans l’immobilier les 3 règles d’or c’est l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, il sera bon donc, de bien connaître les avantages de votre quartier ou votre ville. Même si pour moi il n’y a pas que l’emplacement, certes c’est un critère très important, mais il y a également 2 autres points à ne pas négliger, c’est le prix et la qualité du bien. Dans ce guide, nous allons nous concentrer sur la détermination du juste prix de votre habitation et aborderons la question de la qualité du bien dans un autre volet (Etape 2 : « Préparer le bien à la vente »). * ➔ Analyser le marché immobilier local Vous l’avez compris, la détermination du prix de vente réel de votre bien par rapport au marché de votre secteur est très importante. Gardez bien en tête que plus votre bien sera surévalué moins il y aura d’acheteurs intéressés. Plus votre bien sera dans la bonne fourchette de prix plus vite il sera vendu. Vous allez donc devoir « espionner » vos concurrents ! Et recueillir un maximum d’informations qui vous permettront d’établir le juste prix de votre bien. 6
Vous trouverez en annexe de ce document un « PLAN D’ACTION » qui vous permettra de réunir facilement l’ensemble des informations ci-dessous. Les actions à réaliser sont les suivantes : ✓ Trouver le prix moyen, le prix haut et le prix bas de votre quartier si vous êtes dans une grande ville, ou de l’ensemble de votre ville ou village. Vous pouvez pour cela, consulter le site des notaires de France : https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier ✓ Surfer sur les principaux sites d’annonces immobilières : Le Bon Coin, Seloger, … ou encore un site d’annonces locales de votre région. Le but est de déterminer le nombre de maisons ou d’appartements en vente dans votre quartier ou votre ville. ✓ Calculer le prix au mètre carré (m2) de ces ventes pour situer dans quelle fourchette de prix ces logements se situent-ils. ✓ Calculer également le prix au mètre carré (m2) de votre habitation pour la situer par rapport à la concurrence. 7
Toujours en surfant sur les principaux sites d’annonces immobilières, plusieurs tâches vous attendent : ✓ Trouver des maisons ou appartements comparables : de même typologie, surface, année de construction … le plus d’éléments se rapprochant de votre bien. De préférence dans votre quartier, ou dans un secteur plus large s’il y a peu de biens similaires au vôtre, tout en essayant de garder un environnement comparable : bruit, vis-à-vis, proximité des transports, commerces, écoles… ✓ Vous allez ensuite vous rendre sur votre espace personnel des impôts : https://www.impots.gouv.fr/portail/ 8
En effet l’état a mis à disposition des particuliers les ventes immobilières réalisées en France ces dernières années, via cet espace. Cette base assez précise, indique l’adresse du bien, sa nature, sa typologie, sa surface habitable, et celle de son terrain, les dépendances éventuelles et le prix vendu (net vendeur). L’état général du bien ou les équipements ne sont pas mentionnés. ✓ Une nouvelle base « DVF : Demande de Valeur Foncière » a également été mise à disposition par le gouvernement début 2019 : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ Elle recense toutes les transactions immobilières réalisées sur le territoire français. Elle vous permettra de consulter les biens vendus sur votre secteur géographique, en saisissant le département, la commune et la section cadastrale concernée. Les éléments fournis, sont : l’adresse du bien, sa nature et sa typologie, sa surface habitable, et celle de son terrain et bien sûr le prix vendu net vendeur. Cependant, il n’y a aucun détail sur l’année de construction, l’état général du bien ou encore sur les équipements particuliers qui pourraient l’équiper. Ces données sont fiables et incontestables et pourront vous aider à justifier si besoin votre prix auprès de vos acheteurs potentiels. 9
Toutefois comme je l’ai dit plus haut, chaque logement est unique. J’attire donc votre attention sur le fait que le marché immobilier est fluctuant en fonction de l’actualité ou de la conjoncture économique notamment. Il est également subjectif compte tenu des nombreux critères qui font les atouts et inconvénients d’un bien immobilier, et des attentes et besoins des acquéreurs. Ces informations officielles mises à votre disposition, ont donc leurs limites, et il est difficile de se baser uniquement sur ces données qui ne refléteront pas totalement la valeur de votre bien, tout comme on entend des personnes ne parler que du prix au mètre carré (m2). La valeur d’un bien immobilier ne peut pas se déterminer uniquement à partir du prix moyen au mètre carré (m2). Aussi, vous pouvez consulter le site des impôts ou la base de données DVF, une fois seulement que vous aurez rempli votre « Plan d’Action » car vous risquez d’avoir un jugement altéré, ce qui pourrait fausser votre évaluation. * ➔ Réaliser une méthode comparative Une fois que vous avez réuni l’ensemble des données, je vous invite à pratiquer une méthode comparative, de façon neutre et la plus objective possible. Pour cela, vous devez vous appuyer à la fois sur les caractéristiques de votre bien et sur les prix de l’immobilier pratiqués dans votre secteur géographique. Un logement bien équipé (chauffage, installations électriques aux normes, électroménager, aménagements particuliers, …), en bon état, lumineux, avec de belles finitions, aura une valeur supérieure. 10
Dans un immeuble, plus un appartement sera situé à un étage élevé, plus il gagnera en luminosité, il aura donc plus de valeur. A condition d’avoir un ascenseur, sinon l’effet sera inverse du fait d’une mauvaise accessibilité du logement et sa valeur se verra réduite. Des charges de copropriétés élevées peuvent faire peur aux acquéreurs. Tout comme une taxe foncière importante, peut inciter l’acheteur à ne pas donner suite. Ces frais du quotidien liés à votre logement, ont une incidence sur le choix de l’acheteur. Il sera donc intéressant de les analyser et d’envisager un prix de vente inférieur à d’autres biens similaires, mais avec des charges moins importantes, de façon à rester dans la course et faire en sorte qu’un acheteur se positionne sur votre bien malgré ces frais et grâce à l’attractivité du prix. L’exposition au soleil du logement, par conséquent son orientation, ainsi que sa vue ou ses éventuels vis-à-vis, ont un impact important sur le prix immobilier. Il existe à ce jour plusieurs applications ou sites internet (Solen, La trajectoire du soleil …) qui permettent de simuler la luminosité et connaître l’ensoleillement d’un logement en fonction de l’heure et de la saison. L’emplacement et l’environnement sont également des critères déterminants pour estimer la valeur d’un bien. Ainsi la proximité des commodités : transports, commerces, écoles … doit être pris en compte dans l’évaluation du prix de vente de votre maison ou appartement. Un logement nécessitant des travaux vaudra moins cher que le même logement rénové. Il peut être intéressant parfois de réaliser des travaux avant de mettre votre bien en vente, ou au moins de réaliser des devis pour quantifier le travail à réaliser et pouvoir l’indiquer aux acheteurs potentiels. En général, plus la superficie est grande, moins le mètre carré est cher. Il est donc important de relativiser la « valeur moyenne au mètre carré » dans l’estimation d’un bien immobilier. 11
Pour réaliser cette étude comparative, je vous recommande de réaliser les différentes tâches ci-dessous : ✓ Reprendre les critères de votre logement que vous avez listés précédemment et vous munir de la « GRILLE DE PONDERATION » et de la « FEUILLE DE CALCUL » annexée à la fin de ce guide. Cela vous permettra de voir si une décote ou une surcote, doit être appliquée en fonction des qualités et/ou défauts de votre logement. Ainsi pour affiner le prix de votre bien immobilier au plus juste, vous allez imputer un coefficient de pondération (en %) à partir du prix moyen du mètre carré (m2) de votre secteur. Chaque pourcentage doit être calculé successivement. ✓ Le prix final trouvé, après pondération pourra être arrondi. Il devra surtout être confronté aux autres informations que vous aurez récoltées précédemment sur votre « Plan d’action » et sur les bases de données. Les biens en concurrence avec le vôtre et les biens similaires déjà vendus, vous permettront notamment d’ajuster si besoin le prix de mise en vente. Il est bien de garder en tête que dans un même immeuble, un appartement de surface identique n’aura pas la même valeur en fonction de son état, son ensoleillement, son étage, ou encore de ses équipements. Ceci est valable aussi pour une maison dans un lotissement présentant les mêmes caractéristiques de base (typologie, surface …) que les maisons voisines, mais n’ayant pas eu le même entretien ou les mêmes finitions ou équipements particuliers. * 12
➔ Pour conclure La difficulté majeure est de prendre en compte chaque particularité de votre logement et de lui en attribuer une valeur, neutre et sans affect. Peut-être que le nombre d’heures que vous aurez passées à rénover votre logement ne seront pas récompensées à la mesure de vos efforts ou encore que vous pensiez vendre votre logement actuel par rapport au prix de celui que vous convoitez ou encore que le prix que vous l’avez payé avant la crise de 2008 par exemple, est bien différent de celui d’aujourd’hui. Les sentiments ici ne doivent pas rentrer en compte et vous devez vous fier uniquement aux données que vous avez recueillies. Comme évoqué plus haut, il est difficile de déterminer le prix de vente d’un bien immobilier à l’euro prêt tant il y a de paramètres qui rentrent en compte et que chaque logement est différent. Toutefois c’est un travail d’analyse qui demande certes du temps mais qui vous permettra de déterminer la bonne position de votre maison ou appartement par rapport aux biens en concurrence et réussir à vendre votre bien aussi rapidement et facilement que possible. * 13
ANNEXES 14
DESCRIPTIF APPARTEMENT A VENDRE INTERIEUR Configuration appartement : Un niveau Duplex Triplex Loft N° d’étage : Description de l’étage : RDC RDJ Etage intermédiaire Dernier Etage Etat intérieur : Bon état Neuf A rénover A rafraîchir Rénové A terminer Surface totale habitable (Loi Carrez) : Nombre de pièces : Surface du séjour : Exposition du séjour : Nord Est Ouest Sud Nord-Sud Nord-Est Nord-Ouest Sud-Est Sud-Ouest Est-Ouest Nombre de chambres : dont Suite Parentale : Type de cuisine : Indépendante Ouverte Kitchenette Aménagé Equipée Nb de salles de bain : Nb de salles d'eau : Nb de WC : Type de chauffage : Sans Individuel Collectif Mixte Nature chauffage : Gaz Electrique Fioul Bois Sol Central Solaire Pompe à chaleur Type de climatisation : Sans Collective Individuelle Nature de la climatisation : Air Eau Pompe à chaleur réversible Sécurité/Confort : Alarme Barbecue Parabole Arrosage intégré Cheminée Interphone Ascenseur privé Portail automatisé Abri de jardin Porte blindée Visiophone Stores électriques Télésurveillance VMC ventilation Double vitrage Fibre Commentaires Intérieur : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ EXTERIEUR/ANNEXES : Nombre Loggias : Surface totale Loggias : Nombre Terrasses : Surface totale Terrasses : Nombre Balcons : Surface totale Balcons : Nombre Jardins : Surface totale Jardins : Nombre Caves : Surface totale Caves : Nombre Celliers : Surface totale Celliers : Commentaires Extérieur/Annexes : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ CHARGES / TAXES Taxe Foncière (montant/année) : Coût annuel chauffage : Coût annuel électricité : Coût annuel eau (si individuelle) : Commentaires Charges/Taxes : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ 15
CONSTRUCTION Style de l'immeuble : Haussmannien Récent Ouvrier Maison divisée Historique Bourgeois Ancien Standing de l'immeuble : BBC Grand confort Luxe Prestige : Oui Non Type de construction : Terre/pisé Pierres Bois Béton Parpaings Briques Préfabriqué Type de façade : Crépi Briques Pierres Colombage Pierres de taille Type de toiture : Ardoise Toit-terrasse Fibrociment Tôle ondulée / Tuiles romanes ou autres 2 pans 4 pans Pans multiples Mansardé Année de la construction : Nom du promoteur : Date déclaration achèvement travaux : Référence cadastrale : Nombre d'étages de l'immeuble (R+) : Ascenseur : Oui Non Etat construction : Bon état Neuf Rénové A rénover A rafraîchir A reconstruire A achever Etat toiture : Bon état Neuf Rénové A rénover A réviser Etat des parties communes : Bon état Neuf Rénové A rénover A rafraîchir A reconstruire A achever Derniers travaux réalisés ou votés : Années des derniers travaux : Nombre de lots dans la copropriété : Procédures en cours : Oui Non Commentaires Construction : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ VRD (Voiries et Réseaux Divers) Assainissement : Tout à l'égout Fosse septique Micro Station Puisard Pompe de relevage Gaz : De ville raccordé De ville non raccordé Cuve propane louée Cuve propane achetée Enterrée Aérienne Bouteilles Hors réseau Arrivée Eau : Individuelle Collective Assurance dommage ouvrage en cours : Oui Non Commentaires VRD : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ STATIONNEMENTS Nombre stationnements garages : Niveaux stationnements garages : Nombre stationnements box : Niveaux stationnements box : Nombre stationnements intérieurs : Niveaux stationnements intérieurs : Nombre stationnements extérieurs : Commentaires Stationnements : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ URBANISME / ENVIRONNEMENT Jardin privatif : Oui Non Arboré Végétalisé Clôturé Critères complémentaires : Calme Lumineux Ensoleillé Vue sans vis-à-vis Vue panoramique Vue Campagne Vue montagne Vue mer Proximité et vue : Commentaires Extérieur/Environnement : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ 16
COPROPRIETE Copropriété : Oui Non Syndic : Equipements communs : Piscine Tennis Aire de jeux Espaces verts Fibre Stationnements visiteurs Gardien Antenne TV collective Parabole Etendoir à linge Digicode Interphone Local vélos Local motos Visiophone Portail automatisé Servitudes : Oui Non Enonciation des servitudes : Commentaires Copropriété : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ OCCUPATION Occupation : Libre Propriétaire Locataire* Occupant à titre gracieux Famille Crédirentier Logement conventionné : Oui Non Si oui : APL ou ANAH *Date d'échéance du Bail : *Date congé pour vente : *Date de libération : *Type de congé par : Locataire Propriétaire pour vente *Montant du loyer contractuel hors charges : *Montant des Charges locatives : Viager : Oui Non Libre : Oui Non Nombre de têtes : Année naissance tête 1 : Année naissance tête 2 : Sexe tête 1 : Homme Femme Sexe tête 2 : Homme Femme Bouquet : Rente mensuelle : Bail emphytéotique : Oui Non Conditions du bail : Échéance du bail emphytéotique : Commentaires Occupation : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ Observations diverses __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ 17
DESCRIPTIF MAISON A VENDRE INTERIEUR Etat intérieur : Bon état Neuf A rénover A rafraîchir Rénové A terminer Surface totale habitable (Loi Carrez si copropriété) : Nombre de pièces : Surface du séjour : Exposition du séjour : Nord Est Ouest Sud Nord-Sud Nord-Est Nord-Ouest Sud-Est Sud-Ouest Est-Ouest Nombre de chambres : dont Suite Parentale : Type de cuisine : Indépendante Ouverte Kitchenette Aménagée Equipée Nombre de salles de bain : Nombre de salles d'eau : Nombre de WC : Type de chauffage : Sans Individuel Collectif Mixte Nature chauffage : Gaz Electrique Fioul Bois Sol Central Solaire Pompe à chaleur Type de climatisation : Sans Collective Individuelle Nature de la climatisation : Air Eau Pompe à chaleur réversible Sécurité confort : Alarme Barbecue Coffre fort Arrosage intégré Double vitrage Cheminée Visiophone Interphone Parabole Portail automatisé Porte blindée Fibre Stores électriques Télésurveillance VMC ventilation Type de sous-sol : Aucun Enterré Semi enterré Partiel Total Commentaires Intérieur : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ EXTERIEUR/ANNEXES : Nombre Loggias/Vérandas : Surface totale Loggias/Vérandas : Nombre Terrasses/Balcons : Surface totale Terrasses/Balcons : Nombre Jardins : Surface totale Jardins : Nombre Caves/Celliers : Surface totale Caves/Celliers : DEPENDANCES (types, nombres, surfaces…) : Commentaires Extérieur/Annexes : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ CHARGES / TAXES Taxe Foncière (montant/année) : Coût annuel chauffage : Coût annuel électricité : Coût annuel eau (si individuelle) : Commentaires Charges/Taxes : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ 18
CONSTRUCTION Style : Pavillon Villa Colombage Provençal Grange Ferme Maison de ville Bourgeoise Château Chalet Contemporain Prestige : Oui Non Type de construction : Pierres Terre/pisé Bois Béton Parpaings Briques Préfabriqué Type de façade : Crépi Briques Pierres Colombage Pierres de taille Type de toiture : Ardoise Toit-terrasse Fibrociment Tôle ondulée / Tuiles romanes ou autres 2 pans 4 pans Pans multiples Mansardé Année de la construction : Nombre d'étages (R+) : Combles aménageables : Oui Non Surface sous-sol : Nombre de murs mitoyens : 0 1 2 3 Nombre de murs en limite de propriété : 0 1 2 3 Etat construction : Bon état Neuf Rénové A rénover A rafraîchir A reconstruire A achever Etat toiture : Bon état Neuf Rénové A rénover A réviser Années des travaux : Commentaires Construction : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ VRD (Voiries et Réseaux Divers) Assainissement : Tout à l'égout Fosse septique Micro-station Puisard Pompe de relevage Non Raccordé Eau : Raccordé Viabilisé Forage Source Bassin Arrivée Gaz : De ville raccordé De ville non raccordé Cuve propane louée Cuve propane achetée Enterrée Aérienne Bouteilles Hors réseau Arrivée Electricité : Oui Non Réseau câblé : Oui Non Voirie : Chemin de terre - Goudron Gravillons Mixte ou Calcaire Béton Pavés Assurance dommage ouvrage : Oui Non Certificat de conformité : Oui Non Date déclaration achèvement travaux : Nom du constructeur : Commentaires VRD : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ STATIONNEMENTS Nombre stationnements garages : Niveaux stationnements garages : Nombre stationnements extérieurs : Commentaires Stationnements : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ 19
URBANISME / ENVIRONNEMENT Jardin privatif : Oui Non Arboré Végétalisé Clôture : Aucune Clos Partielle Grillage Haie Mur/Muret Barrière Electrifiée Equipements privés : Piscine Tennis Aire de jeux Stationnements visiteurs Gardien Antenne TV Parabole Puits Forage Local 2 roues Critères complémentaires : Calme Lumineux Ensoleillé Vue sans vis-à-vis Vue panoramique Vue Campagne Vue montagne Vue mer Proximité et vue : Surface de la parcelle : Référence cadastrale : Zone PLU : Commentaires Extérieur/Environnement : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ COPROPRIETE / LOTISSEMENT Copropriété : Oui Non Syndic : Lotissement : Oui Non Equipements communs : Piscine Tennis Aire de jeux Espaces verts Fibre Stationnements visiteurs Portail automatisé Gardien Antenne TV collective Parabole Digicode Visiophone Interphone Local Vélos Local Motos Etendoir à linge Servitudes : Oui Non Enonciation des servitudes : Commentaires Copropriété / Lotissement : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ OCCUPATION Occupation : Libre Propriétaire Locataire* Occupant à titre gracieux Famille Crédirentier Logement conventionné : Oui Non Si oui : APL ou ANAH *Date d'échéance du Bail : *Date congé pour vente : *Date de libération : *Type de congé par : Locataire Propriétaire pour vente *Montant du loyer contractuel hors charges : *Montant des Charges locatives : Viager : Oui Non Libre : Oui Non Nombre de têtes : Année naissance tête 1 : Année naissance tête 2 : Sexe tête 1 : Homme Femme Sexe tête 2 : Homme Femme Bouquet : Rente mensuelle : Bail emphytéotique : Oui Non Conditions du bail : Échéance du bail emphytéotique : Commentaires Occupation : __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ Observations diverses __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ 20
PLAN D’ACTION – ANALYSE DU MARCHE Mon secteur (quartier, ville, village) : ………………………………………………… Prix bas : …………………………………………………………………………………. Prix moyen : ……………………………………………………………………………… Prix haut : ………………………………………………………………………………… Bien en concurrence Nombre de maisons en vente : ………………………………………………………… Prix au mètre carré (m²) moyen des biens concurrents : …………………………… Biens similaire 1 (surface/nombre de pièces/année de construction/secteur/points forts-négatifs) : ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Biens similaire 2 (surface/nombre de pièces/année de construction/secteur/points forts-négatifs) : ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Biens similaire 3 (surface/nombre de pièces/année de construction/secteur/points forts-négatifs) : ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Mon bien Prix moyen au m² de mon bien = surface habitable* x Prix au m² moyen des biens concurrents ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… *Pour les appartements en ville on pourra valoriser la surface des balcons ou terrasses en ajoutant environ 1/3 de ces surfaces annexes à la surface habitable. Pour des maisons en milieu rural, on ne va pas ajouter 1/3 des 2000m² de jardin car cela fausserait totalement le prix, en revanche si la maison dispose d’une cave, d’un grenier, ou encore un sous-sol vous pouvez également appliquer à la surface habitable jusqu’à 1/3 de ces surfaces annexes. 21
CALCUL DE PONDERATION – METODE COMPARATIVE Mon secteur (quartier, ville, village) : ………………………………………………… M = Prix moyen au m² de mon secteur : ……………………………………………… Mon bien S = surface habitable de mon appartement ou de ma maison = ……………………… T = surface des balcons, terrasses, jardin donnant sur le séjour = …………………… Pour les appartements en ville on pourra valoriser la surface des balcons ou terrasses en ajoutant environ 1/3 de ces surfaces annexes à la surface habitable. Pour des maisons en milieu rural, on ne va pas ajouter 1/3 des 2000m² de jardin car cela fausserait totalement le prix, en revanche si la maison dispose d’une cave, d’un grenier, ou encore un sous-sol vous pouvez également appliquer à la surface habitable jusqu’à 1/3 de ces surfaces annexes. Mon prix pondéré Le prix (P1) de mon appartement ou de ma maison avant pondération est : P1= (S + T/3) x M = Ensuite vous allez prendre en compte les caractéristiques de votre logement, et appliquer successivement (un par un) les pourcentages mentionnés dans la grille de pondération annexée ci-après. Le prix (P) réévalué, après pondération, de votre logement est : P = P1 x Surcote ou décote (%) de chaque caractéristique Exemple de calcul : Appartement T3 de 60m2 avec une terrasse de 30m² donnant sur cour mais exposé Nord, dans un immeuble des années 60, très calme et proche des commodités et du métro. Le prix moyen du quartier est de 2000€/m2. S = 60m² T = 30/3 = 10m² P1= (60 + 30/3) x 2000 = 140 000€ Pondération : Cour = +25% P = 140 000€ x +25% = 175 000€ Années 60 = -20% P = 175 000€ x -20% = 140 000€ Très calme = +10% P = 140 000€ x +10% = 154 000€ Exposition Nord = -5% P = 154 000€ x -5% = 146 300€ Proche Commodités = +5% P = 146 300€ x +5% = 153 615 € Proche Métro = +5% P = 153 615€ x +5% = 161 295€ P = 161 295€ 22
GRILLE DE PONDERATION 23
Cette grille de pondération est donnée à titre informatif, n’est pas limitative et n’a pas de valeur juridique. Les critères d’un logement à évaluer sont à l’appréciation de chacun. Certaines caractéristiques d’un logement peuvent faire l’objet d’une décote ou d’une surcote en fonction de sa localité (agglomération/village), son environnement ou encore de sa particularité. Pour une maison d’autres équipements peuvent également être pris en compte, comme une piscine ou encore un garage fermé. Des exceptions peuvent aussi s’appliquer. Seul un avis de valeur par un professionnel ou expert immobilier permettra d’établir une valeur de prix fiable et ne peut engager que la responsabilité de celui qui l’établit. 24
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