L'immobilier entre particuliers - Déterminer le prix de vente de ma maison ou de mon appartement
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
L’immobilier entre particuliers
Déterminer le prix de vente
de ma maison ou de mon appartement
Tous droits réservés – Aurélie Pascarel – 2 Janvier 2021
« Le Code de la propriété intellectuelle interdit les copies ou reproductions destinées à une utilisation collective. Toute représentation ou
reproduction intégrale ou partielle faite par quelque procédé que ce soit, sans le consentement de l’auteur ou de ses ayant droit ou ayant
cause, est illicite et constitue une contrefaçon, aux termes des articles L.335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. »
1
AVANT PROPOS …
Parce que vous souhaitez vendre votre maison ou appartement aussi rapidement que
possible et au meilleur prix, ce guide est fait pour vous.
Il vous aidera dans cette étape délicate mais indispensable à la réussite de votre vente
immobilière.
Vous y trouverez les différentes actions à réaliser pour déterminer le prix idéal de
mise en vente de votre bien.
Ce document réunit l’ensemble des informations dont vous avez besoin pour cette
tâche ainsi que des conseils professionnels en évaluation immobilière.
Je vous souhaite donc une bonne lecture.
2
➔ Introduction
Déterminer le prix réel d’un bien immobilier est souvent difficile. Il est même
impossible d’en donner la valeur exacte. En effet de nombreux facteurs entrent en ligne de
compte, aussi bien objectifs (superficie, travaux, emplacement) que subjectifs (équipements,
besoins des acheteurs…). Chaque bien est unique !
Un vendeur aura tendance à surestimer le prix de son bien pour des raisons affectives
notamment. A l’inverse, un acheteur qui a le « coup de cœur » pour un bien, peut être prêt
à payer le prix demandé sans discuter.
Sur un bien réellement estimé par
rapport au marché immobilier du
secteur, il y a en général une
négociation à la baisse de l’ordre de
2% à 5% en moyenne. Vous pouvez
donc prévoir cette marge en plus de la
valeur réelle de votre maison ou
appartement. Les achats immobiliers
sans négociation sont assez rares. Seul
un bien en parfait état, présentant des
équipements particuliers, qui se
distingue des autres biens du secteur,
et situé dans un environnement prisé,
peut faire l’objet d’un achat au prix
demandé. La concurrence parfois entre
acheteurs, peut amener aussi à une
transaction sans négociation. Toutefois, il ne faut pas exagérer cette marge moyenne, car
plus le prix est surévalué et moins il y aura d’acheteurs intéressés, et plus le temps
passe moins il y aura de candidats acquéreurs.
3
Il faut donc adopter la bonne
stratégie commerciale dès la mise en
vente pour ne pas devoir repositionner
le prix de son bien quelques semaines
ou mois plus tard. Il n’est jamais bon
en effet de devoir baisser le prix de
vente d’un bien immobilier faute de
visites ou de laisser pendant plusieurs
mois la publicité. Car il existe en effet
un logiciel gratuit www.castorus.com,
qui permet de suivre l’évolution d’une
annonce immobilière, pour savoir
depuis combien de temps le logement
est en vente, si le prix de départ a
évolué, combien de fois a-t-il baissé …
Ce sont des informations dont les
acheteurs pourront se servir à leurs avantages pour tenter une importante négociation de
prix.
Je vous propose donc dans ce guide les différentes actions à réaliser pour évaluer votre
bien immobilier au bon prix afin de réussir votre vente rapidement et dans les meilleures
conditions.
*
4
➔ Décrire votre logement
Alors c’est vrai c’est vous qui connaissez le mieux
votre bien car vous l’habitez depuis de
nombreuses années, et le connaître dans le
moindre détail vous permettra :
1/ de déterminer plus facilement son prix,
2/ de mieux le présenter au moment des visites,
3/ de répondre à toutes les questions de vos acheteurs potentiels et de balayer leurs
éventuelles objections.
Cette description vous permettra également de mettre en avant ses points forts dans
l’annonce publicitaire et d’insister sur ses qualités pendant les visites pour donner envie à
vos visiteurs de l’acheter.
C’est donc une étape essentielle.
Vous trouverez en annexe, une « GRILLE DESCRIPTIVE » pour votre appartement ou
votre maison, qui vous permettra de réunir plus facilement l’ensemble des caractéristiques
de votre logement, et qui pourra vous servir par la suite, pour réaliser une fiche de
présentation de votre bien à destination de vos visiteurs, et pour la rédaction du texte
publicitaire.
Voici les éléments à lister avec exactitude :
✓ Les caractéristiques de votre bien : surface, nombre de pièces, annexes…
✓ Les points positifs : équipements spécifiques, garage, état général …
✓ Les points négatifs (en toute objectivité) : travaux, nuisances, pièce non
fonctionnelle …
5
✓ Décrire l’environnement de votre bien : vis-à-vis, bruit, accès aux commerces,
transports, écoles, …
Vous avez surement entendu dire que dans l’immobilier les 3 règles d’or c’est
l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, il sera bon donc, de bien connaître les
avantages de votre quartier ou votre ville. Même si pour moi il n’y a pas que
l’emplacement, certes c’est un critère très important, mais il y a également 2 autres points
à ne pas négliger, c’est le prix et la qualité du bien.
Dans ce guide, nous allons nous concentrer sur la détermination du juste prix de votre
habitation et aborderons la question de la qualité du bien dans un autre volet (Etape 2 :
« Préparer le bien à la vente »).
*
➔ Analyser le marché immobilier local
Vous l’avez compris, la détermination du prix de vente réel de votre bien par rapport au
marché de votre secteur est très importante.
Gardez bien en tête que plus votre bien sera surévalué moins il y aura d’acheteurs intéressés.
Plus votre bien sera dans la bonne fourchette de prix plus vite il sera vendu.
Vous allez donc devoir « espionner » vos concurrents ! Et recueillir un maximum
d’informations qui vous permettront d’établir le juste prix de votre bien.
6
Vous trouverez en annexe de ce document un « PLAN D’ACTION » qui vous permettra
de réunir facilement l’ensemble des informations ci-dessous.
Les actions à réaliser sont les suivantes :
✓ Trouver le prix moyen, le prix haut et le prix bas de votre quartier si vous êtes dans
une grande ville, ou de l’ensemble de votre ville ou village. Vous pouvez pour cela,
consulter le site des notaires de France :
https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier
✓ Surfer sur les principaux sites d’annonces immobilières : Le Bon Coin, Seloger, …
ou encore un site d’annonces locales de votre région. Le but est de déterminer le
nombre de maisons ou d’appartements en vente dans votre quartier ou votre ville.
✓ Calculer le prix au mètre carré (m2) de ces ventes pour situer dans quelle fourchette
de prix ces logements se situent-ils.
✓ Calculer également le prix au mètre carré (m2) de votre habitation pour la situer par
rapport à la concurrence.
7
Toujours en surfant sur les principaux sites d’annonces immobilières, plusieurs tâches vous
attendent :
✓ Trouver des maisons ou appartements comparables : de même typologie, surface,
année de construction … le plus d’éléments se rapprochant de votre bien. De
préférence dans votre quartier, ou dans un secteur plus large s’il y a peu de biens
similaires au vôtre, tout en essayant de garder un environnement comparable : bruit,
vis-à-vis, proximité des transports, commerces, écoles…
✓ Vous allez ensuite vous rendre sur votre espace personnel des impôts :
https://www.impots.gouv.fr/portail/
8
En effet l’état a mis à disposition des particuliers les ventes immobilières réalisées en
France ces dernières années, via cet espace. Cette base assez précise, indique l’adresse
du bien, sa nature, sa typologie, sa surface habitable, et celle de son terrain, les
dépendances éventuelles et le prix vendu (net vendeur). L’état général du bien ou les
équipements ne sont pas mentionnés.
✓ Une nouvelle base « DVF : Demande de Valeur Foncière » a également été mise à
disposition par le gouvernement début 2019 : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
Elle recense toutes les transactions immobilières réalisées sur le territoire français.
Elle vous permettra de consulter les biens vendus sur votre secteur géographique, en
saisissant le département, la commune et la section cadastrale concernée.
Les éléments fournis, sont : l’adresse du bien, sa nature et sa typologie, sa surface
habitable, et celle de son terrain et bien sûr le prix vendu net vendeur. Cependant, il
n’y a aucun détail sur l’année de construction, l’état général du bien ou encore sur les
équipements particuliers qui pourraient l’équiper.
Ces données sont fiables et incontestables et pourront vous aider à justifier si besoin votre
prix auprès de vos acheteurs potentiels.
9
Toutefois comme je l’ai dit plus haut, chaque logement est unique. J’attire donc votre
attention sur le fait que le marché immobilier est fluctuant en fonction de l’actualité ou
de la conjoncture économique notamment. Il est également subjectif compte tenu des
nombreux critères qui font les atouts et inconvénients d’un bien immobilier, et des
attentes et besoins des acquéreurs.
Ces informations officielles mises à votre disposition, ont donc leurs limites, et il est difficile
de se baser uniquement sur ces données qui ne refléteront pas totalement la valeur de votre
bien, tout comme on entend des personnes ne parler que du prix au mètre carré (m2). La
valeur d’un bien immobilier ne peut pas se déterminer uniquement à partir du prix
moyen au mètre carré (m2).
Aussi, vous pouvez consulter le site des impôts ou la base de données DVF, une fois
seulement que vous aurez rempli votre « Plan d’Action » car vous risquez d’avoir un
jugement altéré, ce qui pourrait fausser votre évaluation.
*
➔ Réaliser une méthode comparative
Une fois que vous avez réuni l’ensemble des
données, je vous invite à pratiquer une méthode
comparative, de façon neutre et la plus objective
possible.
Pour cela, vous devez vous appuyer à la fois sur
les caractéristiques de votre bien et sur les prix
de l’immobilier pratiqués dans votre secteur géographique.
Un logement bien équipé (chauffage, installations électriques aux normes, électroménager,
aménagements particuliers, …), en bon état, lumineux, avec de belles finitions, aura une
valeur supérieure.
10Dans un immeuble, plus un appartement sera situé à un étage élevé, plus il gagnera en
luminosité, il aura donc plus de valeur. A condition d’avoir un ascenseur, sinon l’effet
sera inverse du fait d’une mauvaise accessibilité du logement et sa valeur se verra réduite.
Des charges de copropriétés élevées peuvent faire peur aux acquéreurs. Tout comme une
taxe foncière importante, peut inciter l’acheteur à ne pas donner suite. Ces frais du quotidien
liés à votre logement, ont une incidence sur le choix de l’acheteur.
Il sera donc intéressant de les analyser et d’envisager un prix de vente inférieur à d’autres
biens similaires, mais avec des charges moins importantes, de façon à rester dans la course
et faire en sorte qu’un acheteur se positionne sur votre bien malgré ces frais et grâce à
l’attractivité du prix.
L’exposition au soleil du logement, par conséquent son orientation, ainsi que sa vue ou ses
éventuels vis-à-vis, ont un impact important sur le prix immobilier. Il existe à ce jour
plusieurs applications ou sites internet (Solen, La trajectoire du soleil …) qui permettent de
simuler la luminosité et connaître l’ensoleillement d’un logement en fonction de l’heure et
de la saison.
L’emplacement et l’environnement sont également des critères déterminants pour
estimer la valeur d’un bien. Ainsi la proximité des commodités : transports, commerces,
écoles … doit être pris en compte dans l’évaluation du prix de vente de votre maison ou
appartement.
Un logement nécessitant des travaux vaudra moins cher que le même logement rénové.
Il peut être intéressant parfois de réaliser des travaux avant de mettre votre bien en vente,
ou au moins de réaliser des devis pour quantifier le travail à réaliser et pouvoir l’indiquer
aux acheteurs potentiels.
En général, plus la superficie est grande, moins le mètre carré est cher. Il est donc
important de relativiser la « valeur moyenne au mètre carré » dans l’estimation d’un bien
immobilier.
11Pour réaliser cette étude comparative, je vous recommande de réaliser les différentes tâches
ci-dessous :
✓ Reprendre les critères de votre logement que vous avez listés précédemment et vous
munir de la « GRILLE DE PONDERATION » et de la « FEUILLE DE
CALCUL » annexée à la fin de ce guide. Cela vous permettra de voir si une décote
ou une surcote, doit être appliquée en fonction des qualités et/ou défauts de votre
logement.
Ainsi pour affiner le prix de votre bien immobilier au plus juste, vous allez imputer
un coefficient de pondération (en %) à partir du prix moyen du mètre carré (m2) de
votre secteur. Chaque pourcentage doit être calculé successivement.
✓ Le prix final trouvé, après pondération pourra être arrondi. Il devra surtout être
confronté aux autres informations que vous aurez récoltées précédemment sur votre
« Plan d’action » et sur les bases de données. Les biens en concurrence avec le vôtre
et les biens similaires déjà vendus, vous permettront notamment d’ajuster si besoin le
prix de mise en vente.
Il est bien de garder en tête que dans un même immeuble, un appartement de surface
identique n’aura pas la même valeur en fonction de son état, son ensoleillement, son
étage, ou encore de ses équipements. Ceci est valable aussi pour une maison dans un
lotissement présentant les mêmes caractéristiques de base (typologie, surface …) que
les maisons voisines, mais n’ayant pas eu le même entretien ou les mêmes finitions
ou équipements particuliers.
*
12➔ Pour conclure
La difficulté majeure est de prendre en compte chaque
particularité de votre logement et de lui en attribuer une
valeur, neutre et sans affect.
Peut-être que le nombre d’heures que vous aurez passées à
rénover votre logement ne seront pas récompensées à la
mesure de vos efforts ou encore que vous pensiez vendre
votre logement actuel par rapport au prix de celui que vous convoitez ou encore que le prix
que vous l’avez payé avant la crise de 2008 par exemple, est bien différent de celui
d’aujourd’hui.
Les sentiments ici ne doivent pas rentrer en compte et vous
devez vous fier uniquement aux données que vous avez
recueillies.
Comme évoqué plus haut, il est difficile de déterminer le prix
de vente d’un bien immobilier à l’euro prêt tant il y a de
paramètres qui rentrent en compte et que chaque logement est
différent.
Toutefois c’est un travail d’analyse qui demande certes du temps mais qui vous permettra
de déterminer la bonne position de votre maison ou appartement par rapport aux biens en
concurrence et réussir à vendre votre bien aussi rapidement et facilement que possible.
*
13ANNEXES 14
DESCRIPTIF APPARTEMENT A VENDRE
INTERIEUR
Configuration appartement : Un niveau Duplex Triplex Loft
N° d’étage : Description de l’étage : RDC RDJ Etage intermédiaire Dernier Etage
Etat intérieur : Bon état Neuf A rénover A rafraîchir Rénové A terminer
Surface totale habitable (Loi Carrez) : Nombre de pièces : Surface du séjour :
Exposition du séjour : Nord Est Ouest Sud Nord-Sud
Nord-Est Nord-Ouest Sud-Est Sud-Ouest Est-Ouest
Nombre de chambres : dont Suite Parentale :
Type de cuisine : Indépendante Ouverte Kitchenette Aménagé Equipée
Nb de salles de bain : Nb de salles d'eau : Nb de WC :
Type de chauffage : Sans Individuel Collectif Mixte
Nature chauffage : Gaz Electrique Fioul Bois
Sol Central Solaire Pompe à chaleur
Type de climatisation : Sans Collective Individuelle
Nature de la climatisation : Air Eau Pompe à chaleur réversible
Sécurité/Confort : Alarme Barbecue Parabole Arrosage intégré
Cheminée Interphone Ascenseur privé Portail automatisé
Abri de jardin Porte blindée Visiophone
Stores électriques Télésurveillance VMC ventilation
Double vitrage Fibre
Commentaires Intérieur :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
EXTERIEUR/ANNEXES :
Nombre Loggias : Surface totale Loggias :
Nombre Terrasses : Surface totale Terrasses :
Nombre Balcons : Surface totale Balcons :
Nombre Jardins : Surface totale Jardins :
Nombre Caves : Surface totale Caves :
Nombre Celliers : Surface totale Celliers :
Commentaires Extérieur/Annexes :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
CHARGES / TAXES
Taxe Foncière (montant/année) :
Coût annuel chauffage :
Coût annuel électricité :
Coût annuel eau (si individuelle) :
Commentaires Charges/Taxes :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
15CONSTRUCTION
Style de l'immeuble : Haussmannien Récent Ouvrier Maison divisée
Historique Bourgeois Ancien
Standing de l'immeuble : BBC Grand confort Luxe Prestige : Oui Non
Type de construction : Terre/pisé Pierres Bois Béton Parpaings Briques Préfabriqué
Type de façade : Crépi Briques Pierres Colombage Pierres de taille
Type de toiture : Ardoise Toit-terrasse Fibrociment Tôle ondulée / Tuiles romanes ou autres
2 pans 4 pans Pans multiples Mansardé
Année de la construction : Nom du promoteur :
Date déclaration achèvement travaux : Référence cadastrale :
Nombre d'étages de l'immeuble (R+) : Ascenseur : Oui Non
Etat construction : Bon état Neuf Rénové A rénover A rafraîchir A reconstruire A achever
Etat toiture : Bon état Neuf Rénové A rénover A réviser
Etat des parties communes : Bon état Neuf Rénové A rénover
A rafraîchir A reconstruire A achever
Derniers travaux réalisés ou votés : Années des derniers travaux :
Nombre de lots dans la copropriété : Procédures en cours : Oui Non
Commentaires Construction :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
VRD (Voiries et Réseaux Divers)
Assainissement : Tout à l'égout Fosse septique Micro Station Puisard Pompe de relevage
Gaz : De ville raccordé De ville non raccordé Cuve propane louée Cuve propane achetée
Enterrée Aérienne Bouteilles Hors réseau Arrivée
Eau : Individuelle Collective
Assurance dommage ouvrage en cours : Oui Non
Commentaires VRD :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
STATIONNEMENTS
Nombre stationnements garages : Niveaux stationnements garages :
Nombre stationnements box : Niveaux stationnements box :
Nombre stationnements intérieurs : Niveaux stationnements intérieurs :
Nombre stationnements extérieurs :
Commentaires Stationnements :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
URBANISME / ENVIRONNEMENT
Jardin privatif : Oui Non Arboré Végétalisé Clôturé
Critères complémentaires : Calme Lumineux Ensoleillé Vue sans vis-à-vis Vue panoramique
Vue Campagne Vue montagne Vue mer
Proximité et vue :
Commentaires Extérieur/Environnement :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
16COPROPRIETE
Copropriété : Oui Non Syndic :
Equipements communs : Piscine Tennis Aire de jeux Espaces verts Fibre
Stationnements visiteurs Gardien Antenne TV collective Parabole Etendoir à linge
Digicode Interphone Local vélos Local motos Visiophone Portail automatisé
Servitudes : Oui Non Enonciation des servitudes :
Commentaires Copropriété :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
OCCUPATION
Occupation : Libre Propriétaire Locataire* Occupant à titre gracieux Famille Crédirentier
Logement conventionné : Oui Non Si oui : APL ou ANAH
*Date d'échéance du Bail : *Date congé pour vente : *Date de libération :
*Type de congé par : Locataire Propriétaire pour vente
*Montant du loyer contractuel hors charges : *Montant des Charges locatives :
Viager : Oui Non Libre : Oui Non
Nombre de têtes : Année naissance tête 1 : Année naissance tête 2 :
Sexe tête 1 : Homme Femme Sexe tête 2 : Homme Femme
Bouquet : Rente mensuelle :
Bail emphytéotique : Oui Non Conditions du bail :
Échéance du bail emphytéotique :
Commentaires Occupation :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Observations diverses
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
17DESCRIPTIF MAISON A VENDRE
INTERIEUR
Etat intérieur : Bon état Neuf A rénover A rafraîchir Rénové A terminer
Surface totale habitable (Loi Carrez si copropriété) :
Nombre de pièces : Surface du séjour :
Exposition du séjour : Nord Est Ouest Sud Nord-Sud
Nord-Est Nord-Ouest Sud-Est Sud-Ouest Est-Ouest
Nombre de chambres : dont Suite Parentale :
Type de cuisine : Indépendante Ouverte Kitchenette Aménagée Equipée
Nombre de salles de bain : Nombre de salles d'eau : Nombre de WC :
Type de chauffage : Sans Individuel Collectif Mixte
Nature chauffage : Gaz Electrique Fioul Bois
Sol Central Solaire Pompe à chaleur
Type de climatisation : Sans Collective Individuelle
Nature de la climatisation : Air Eau Pompe à chaleur réversible
Sécurité confort : Alarme Barbecue Coffre fort Arrosage intégré Double vitrage
Cheminée Visiophone Interphone Parabole Portail automatisé Porte blindée
Fibre Stores électriques Télésurveillance VMC ventilation
Type de sous-sol : Aucun Enterré Semi enterré Partiel Total
Commentaires Intérieur :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
EXTERIEUR/ANNEXES :
Nombre Loggias/Vérandas : Surface totale Loggias/Vérandas :
Nombre Terrasses/Balcons : Surface totale Terrasses/Balcons :
Nombre Jardins : Surface totale Jardins :
Nombre Caves/Celliers : Surface totale Caves/Celliers :
DEPENDANCES (types, nombres, surfaces…) :
Commentaires Extérieur/Annexes :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
CHARGES / TAXES
Taxe Foncière (montant/année) :
Coût annuel chauffage :
Coût annuel électricité :
Coût annuel eau (si individuelle) :
Commentaires Charges/Taxes :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
18CONSTRUCTION
Style : Pavillon Villa Colombage Provençal Grange Ferme Maison de ville
Bourgeoise Château Chalet Contemporain Prestige : Oui Non
Type de construction : Pierres Terre/pisé Bois Béton Parpaings Briques Préfabriqué
Type de façade : Crépi Briques Pierres Colombage Pierres de taille
Type de toiture : Ardoise Toit-terrasse Fibrociment Tôle ondulée / Tuiles romanes ou autres
2 pans 4 pans Pans multiples Mansardé
Année de la construction : Nombre d'étages (R+) :
Combles aménageables : Oui Non Surface sous-sol :
Nombre de murs mitoyens : 0 1 2 3 Nombre de murs en limite de propriété : 0 1 2 3
Etat construction : Bon état Neuf Rénové A rénover A rafraîchir A reconstruire A achever
Etat toiture : Bon état Neuf Rénové A rénover A réviser
Années des travaux :
Commentaires Construction :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
VRD (Voiries et Réseaux Divers)
Assainissement : Tout à l'égout Fosse septique Micro-station Puisard Pompe de relevage
Non Raccordé
Eau : Raccordé Viabilisé Forage Source Bassin Arrivée
Gaz : De ville raccordé De ville non raccordé Cuve propane louée Cuve propane achetée
Enterrée Aérienne Bouteilles Hors réseau Arrivée
Electricité : Oui Non Réseau câblé : Oui Non
Voirie : Chemin de terre - Goudron Gravillons Mixte ou Calcaire Béton Pavés
Assurance dommage ouvrage : Oui Non Certificat de conformité : Oui Non
Date déclaration achèvement travaux : Nom du constructeur :
Commentaires VRD :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
STATIONNEMENTS
Nombre stationnements garages : Niveaux stationnements garages :
Nombre stationnements extérieurs :
Commentaires Stationnements :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
19URBANISME / ENVIRONNEMENT
Jardin privatif : Oui Non Arboré Végétalisé
Clôture : Aucune Clos Partielle Grillage Haie Mur/Muret Barrière Electrifiée
Equipements privés : Piscine Tennis Aire de jeux Stationnements visiteurs Gardien
Antenne TV Parabole Puits Forage Local 2 roues
Critères complémentaires : Calme Lumineux Ensoleillé Vue sans vis-à-vis
Vue panoramique Vue Campagne Vue montagne Vue mer
Proximité et vue :
Surface de la parcelle : Référence cadastrale : Zone PLU :
Commentaires Extérieur/Environnement :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
COPROPRIETE / LOTISSEMENT
Copropriété : Oui Non Syndic : Lotissement : Oui Non
Equipements communs : Piscine Tennis Aire de jeux Espaces verts Fibre
Stationnements visiteurs Portail automatisé Gardien Antenne TV collective Parabole
Digicode Visiophone Interphone Local Vélos Local Motos Etendoir à linge
Servitudes : Oui Non Enonciation des servitudes :
Commentaires Copropriété / Lotissement :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
OCCUPATION
Occupation : Libre Propriétaire Locataire* Occupant à titre gracieux Famille Crédirentier
Logement conventionné : Oui Non Si oui : APL ou ANAH
*Date d'échéance du Bail : *Date congé pour vente : *Date de libération :
*Type de congé par : Locataire Propriétaire pour vente
*Montant du loyer contractuel hors charges : *Montant des Charges locatives :
Viager : Oui Non Libre : Oui Non
Nombre de têtes : Année naissance tête 1 : Année naissance tête 2 :
Sexe tête 1 : Homme Femme Sexe tête 2 : Homme Femme
Bouquet : Rente mensuelle :
Bail emphytéotique : Oui Non Conditions du bail :
Échéance du bail emphytéotique :
Commentaires Occupation :
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Observations diverses
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
20PLAN D’ACTION – ANALYSE DU MARCHE
Mon secteur (quartier, ville, village) : …………………………………………………
Prix bas : ………………………………………………………………………………….
Prix moyen : ………………………………………………………………………………
Prix haut : …………………………………………………………………………………
Bien en concurrence
Nombre de maisons en vente : …………………………………………………………
Prix au mètre carré (m²) moyen des biens concurrents : ……………………………
Biens similaire 1 (surface/nombre de pièces/année de construction/secteur/points forts-négatifs) :
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Biens similaire 2 (surface/nombre de pièces/année de construction/secteur/points forts-négatifs) :
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Biens similaire 3 (surface/nombre de pièces/année de construction/secteur/points forts-négatifs) :
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Mon bien
Prix moyen au m² de mon bien = surface habitable* x Prix au m² moyen des biens concurrents
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
*Pour les appartements en ville on pourra valoriser la surface des balcons ou terrasses en
ajoutant environ 1/3 de ces surfaces annexes à la surface habitable.
Pour des maisons en milieu rural, on ne va pas ajouter 1/3 des 2000m² de jardin car cela
fausserait totalement le prix, en revanche si la maison dispose d’une cave, d’un grenier, ou encore
un sous-sol vous pouvez également appliquer à la surface habitable jusqu’à 1/3 de ces surfaces
annexes.
21CALCUL DE PONDERATION – METODE COMPARATIVE
Mon secteur (quartier, ville, village) : …………………………………………………
M = Prix moyen au m² de mon secteur : ………………………………………………
Mon bien
S = surface habitable de mon appartement ou de ma maison = ………………………
T = surface des balcons, terrasses, jardin donnant sur le séjour = ……………………
Pour les appartements en ville on pourra valoriser la surface des balcons ou terrasses en ajoutant
environ 1/3 de ces surfaces annexes à la surface habitable.
Pour des maisons en milieu rural, on ne va pas ajouter 1/3 des 2000m² de jardin car cela
fausserait totalement le prix, en revanche si la maison dispose d’une cave, d’un grenier, ou encore
un sous-sol vous pouvez également appliquer à la surface habitable jusqu’à 1/3 de ces surfaces
annexes.
Mon prix pondéré
Le prix (P1) de mon appartement ou de ma maison avant pondération est :
P1= (S + T/3) x M =
Ensuite vous allez prendre en compte les caractéristiques de votre logement, et
appliquer successivement (un par un) les pourcentages mentionnés dans la grille
de pondération annexée ci-après.
Le prix (P) réévalué, après pondération, de votre logement est :
P = P1 x Surcote ou décote (%) de chaque caractéristique
Exemple de calcul :
Appartement T3 de 60m2 avec une terrasse de 30m² donnant sur cour mais exposé Nord, dans
un immeuble des années 60, très calme et proche des commodités et du métro. Le prix moyen
du quartier est de 2000€/m2.
S = 60m²
T = 30/3 = 10m²
P1= (60 + 30/3) x 2000 = 140 000€
Pondération :
Cour = +25% P = 140 000€ x +25% = 175 000€
Années 60 = -20% P = 175 000€ x -20% = 140 000€
Très calme = +10% P = 140 000€ x +10% = 154 000€
Exposition Nord = -5% P = 154 000€ x -5% = 146 300€
Proche Commodités = +5% P = 146 300€ x +5% = 153 615 €
Proche Métro = +5% P = 153 615€ x +5% = 161 295€
P = 161 295€
22GRILLE DE PONDERATION
23Cette grille de pondération est donnée à titre informatif, n’est pas limitative et
n’a pas de valeur juridique.
Les critères d’un logement à évaluer sont à l’appréciation de chacun. Certaines
caractéristiques d’un logement peuvent faire l’objet d’une décote ou d’une
surcote en fonction de sa localité (agglomération/village), son environnement
ou encore de sa particularité. Pour une maison d’autres équipements peuvent
également être pris en compte, comme une piscine ou encore un garage fermé.
Des exceptions peuvent aussi s’appliquer. Seul un avis de valeur par un
professionnel ou expert immobilier permettra d’établir une valeur de prix fiable
et ne peut engager que la responsabilité de celui qui l’établit.
24Vous pouvez aussi lire
