L'IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - DE LA MÉTROPOLISATION À LA STRATÉGIE D'INVESTISSEMENT - Primonial REIM

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L'IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - DE LA MÉTROPOLISATION À LA STRATÉGIE D'INVESTISSEMENT - Primonial REIM
L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
        EUROPÉEN
     DE LA MÉTROPOLISATION
À LA STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT

            JANVIER 2019
15,2 Mds€                                                                                                                MÉTROPOLISATION,

                                                                                            SOMMAIRE
                                                                                                                        PAGE         DÉMOGRAPHIE ET ÉVOLUTIONS
            D'ENCOURS SOUS GESTION                                                                                                   SOCIOLOGIQUES, ÉLÉMENTS
                                                                                                                                     EN FAVEUR DU RÉSIDENTIEL
                                                                                                              DES PERSPECTIVES
                           38
            FONDS D'INVESTISSEMENT
                                                                                                          DÉMOGRAPHIQUES BIEN
                                                                                                       ORIENTÉES POUR L’EUROPE
                                                                                                                                              PAGE

                                                   PRIMONIAL REIM,
                                                   ACTEUR MAJEUR DE                                                                  L’HABITAT ET LES MÉNAGES :
                                                   L’ÉPARGNE IMMOBILIÈRE.                                               PAGE         DES RÉALITÉS DIVERSES
                   PRÉSENCE DANS
                                                                                                                                     EN EUROPE
                            6
                  PAYS EUROPÉENS
                                                   Primonial REIM est une société
                                                   de gestion de portefeuille,                             LE MARCHÉ EUROPÉEN                 PAGE
                                                   agréée par l’Autorité des Marchés                     DE L’INVESTISSEMENT EN
                                                   Financiers qui crée, structure et                     IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
                                                   gère des solutions d’investissement
                   55 138
                       ASSOCIÉS
                                                   immobilières collectives pour le
                                                   compte d’investisseurs particuliers                                  PAGE         LE RÉSIDENTIEL : L’ÉTOILE
                                                                                                                                     MONTANTE DE L’IMMOBILIER
                                                   et institutionnels :
                                                   - une gamme de SCPI disponibles

                           913
                      IMMEUBLES
                                                      en direct et en assurance vie ;
                                                   - des unités de compte immobilières
                                                      structurées pour une intégration
                                                                                                            L’EURO CITY RANKING
                                                                                                             PAR PRIMONIAL REIM
                                                                                                                                                 PAGE

                                                      dans les contrats d'assurance vie
                                                      ou les contrats de capitalisation ;
                                                                                                                                     OÙ INVESTIR
        3 552 329 m²       LOUÉS
                                                   - des Club Deals dédiés à des
                                                      investisseurs professionnels
                                                      (grands groupes institutionnels
                                                                                                                      PAGE
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                                                      ou corporate) sous forme d'OPCI
                                                      ou de SCI.
                                                                                                                     OÙ INVESTIR                    PAGE
                                                                                                                     EN FRANCE ?
                    7 000
                      LOCATAIRES
                                                                                                                      PAGE
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                                                                                                                                        DANS LE GRAND PARIS ?

CHIFFRES                                                                                                   QUELLES PERSPECTIVES
                                                                                                           DE PERFORMANCE POUR
                                                                                                       L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL ?
                                                                                                                                                           PAGE

CLÉS*   2

*Source : Primonial REIM
                                   AU 30.06.2018                                                                                    PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - JANVIER 2019 - 3
MÉTROPOLISATION,                                                                                                                         DES PERSPECTIVES
DÉMOGRAPHIE ET                                                                                                                           DÉMOGRAPHIQUES BIEN
ÉVOLUTIONS SOCIOLOGIQUES,                                                                                                                ORIENTÉES POUR L’EUROPE
ÉLÉMENTS EN FAVEUR DU
RÉSIDENTIEL                                                                                                                              À        l’horizon 2050, l’Europe comp-
                                                                                                                                                  tera près de 530 millions d’ha-
                                                                                                                                                  bitants, soit plus de 20 millions
                                                                                                                                                  d’habitants supplémentaires
                                                                                                                                         par rapport à 2015 (dont 13,5 millions
                                                                                                                                                                                                              PROJECTIONS DE LA POPULATION DANS
                                                                                                                                                                                                               L’UNION EUROPÉENNE (EN MILLIONS)

                                                                                                                                                                                                                                                                       529

L
                                                                                                                                                                                                                                     508
                                                                                                                                         pour la zone euro). Toutefois, en fonction
         e monde est finalement devenu
                                                                                                                                         des naissances, des décès et du solde
         un « village planétaire » comme le
                                                                                                                                         migratoire, ces perspectives connaissent
         professait le sociologue et théori-                            LES FACTEURS PROPICES À L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL                 des dynamiques variables.                                                                   2015                           2050
         cien de la communication Marshall
McLuhan dès 1967 dans son ouvrage The
                                                                                                                                         Même si le solde migratoire entre zones
Medium is the Message. En raison d’une
                                                                               ÉVOLUTIONS DÉMOGRAPHIQUES :
                                                                                                                                         rurales et zones urbaines a plutôt ten-
croissance rapide et par la révolution des
                                                                                                                                         dance à se stabiliser, la dynamique                     ÉVOLUTIONS DÉMOGRAPHIQUES EN ZONES RURALES
transports, de la communication et de                                          LA POPULATION EUROPÉENNE                                                                                           ET URBAINES EN EUROPE ENTRE 2011-2017 (EN%)
                                                                                VA CONTINUER DE CROÎTRE                                  démographique s’accompagne d’une
l’information, les grandes villes se sont
                                                                                       D’ICI 2050                                        densification des grandes régions urba-                                          La taille d’une bulle correspond au nombre d’habitants d’un pays
transformées en métropoles mondialisées
                                                                                                                                         nisées.
et interconnectées. Les distances entre                                                                                                                                                               DIMINUTION FORTE                                                       CROISSANCE FORTE DES
                                                                                                                                                                                                      DES ZONES URBAINES                                                           ZONES URBAINES
elles se sont raccourcies, comme entre
                                                                                                                                         Ce phénomène de concentration urbaine
les villages autrefois. Depuis le début des                                                                                                                                            CROISSANCE FORTE

                                                                      ÉVOLUTIONS                                                         s’accompagne également de chan-               DES ZONES RURALES
années 2000, les métropoles des écono-
                                                                    SOCIOLOGIQUES :                                                      gements sociologiques. En effet, les                                                                       Pays-Bas      Royaume-Uni
mies avancées sont un rouage central des                                                                             MÉTROPOLISATION :                                                                                                            Italie   France                        Suède
                                                                     DES MÉNAGES                                                         ménages sont de plus en plus nombreux                                                        8                                                             Irlande
économies modernes : elles ont généré                              PLUS NOMBREUX                                     CONCENTRATION                                                                                                    6
                                                                                                                                                                                                                                                                 Belgique
                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Suisse
                                                                                                                                         (+16 millions entre 2005 et 2017) et de                                     Pologne               Slovaquie

plus de 60% des emplois et environ les                              ET PLUS PETITS                                      URBAINE                                                                                 Portugal              4                                                            Norvège

                                                                                                                                         plus en plus petits. À l’œuvre depuis                     Hongrie                            2                                                 Autriche
2/3 de la croissance du PIB.                                                                                                                                                                                                          0
                                                                                                                                         plusieurs années, ces changements tra-                   -6           -4             -2
                                                                                                                                                                                                                                     -2
                                                                                                                                                                                                                                                       2           4          6           8
                                                                                                                                                                                                                                                                                        Danemark
                                                                                                                                                                                                                                                                                                    10

                                                                                                                                         duisent des évolutions de modes de vie                       Grèce                          -4                                            Finlande
Selon les projections, 70% de l’hu-                                                                                                                                                                                 Croatie
                                                                                                                                                                                                                                                                              Allemagne
                                                                                                                                         (comme la hausse des séparations ou la                    Lettonie                          -6                Estonie

manité vivra dans les métropoles en                                                                                                                                                                                                  -8
                                                                                                                                         diminution des familles nombreuses).                                          Bulgarie
                                                                                                                                                                                                                                     -10        Espagne
                                                                                                                                                                                                                                                                        République
                                                                                                                                                                                                                                                                         Tchèque
2050 (contre un habitant sur deux                                                                                                                                                                               Roumanie
                                                                                                                                         Ces phénomènes alimentent naturelle-                                                        -12
aujourd’hui). On peut définir ce phé-                                                                                                                                                  DIMINUTION FORTE
                                                                                                                                         ment la demande en logement.                 DES ZONES RURALES
nomène de métropolisation comme
une concentration des actifs (services                                                IMMOBILIER
publics, hubs de transport, entreprises                                               RÉSIDENTIEL
du secteur tertiaire, offre culturelle, offre                                                                                                                                                          MÉNAGES PAR COMPOSITION EN ZONE EURO
scolaire, offre immobilière, etc.) sur un                                             Source : Primonial REIM Recherche                                                                                            (EN NOMBRE)
territoire en extension. Le phénomène de
métropolisation rebat les cartes des mar-                                                                                                                                               EN MILLIERS

chés résidentiels avec des territoires qui                                                                                                                                              55 000
                                                                                                                                                                                                                                                                                       1 personne
deviennent plus attractifs et d’autres qui
se dévitalisent.                                                                                                                                                                        45 000

                                                                                                                                                                                                                                                                                     Couple sans enfant
Nous pensons que les facteurs démogra-                                                                                                                                                  35 000
                                                                                                                                                                                                                                                                                     Couple avec enfants
phiques, sociologiques, et la poursuite                                                                                                                                                                                                                                               Autres ménages
du phénomène de métropolisation sont                                                                                                                                                    25 000
autant d’éléments déterminants pour l’in-                                                                                                                                                         2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

vestissement en immobilier résidentiel.                                                                                                                                                                                 Sources : Eurostat, Primonial REIM Recherche

4 - PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - JANVIER 2019                                                                                                                             PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - JANVIER 2019 - 5
L’HABITAT ET LES MÉNAGES :                                                                                                                                                       LE MARCHÉ EUROPÉEN
DES RÉALITÉS DIVERSES                                                                                                                                                            DE L’INVESTISSEMENT EN
EN EUROPE                                                                                                                                                                        IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
À                                                                                                                                                                                D
                                                                                  LA PART DES LOCATAIRES EN EUROPE (EN %)
          l’échelle de l’Europe, les moda-                                                                                                                                                e plus en plus sollicité dans les                INVESTISSEMENT RÉSIDENTIEL* EN BLOC
          lités de jouissance du logement                                           LOCATAIRES                                                                                            stratégies de diversification de
                                                                                    EN EUROPE*
          varient entre les locataires                                              31                                                                   28                               portefeuille des institution-
                                                                                                                                                                                                                                                                                                     1.0
          (1/3), les propriétaires avec un                                          +370 PB 2016 VS 2007                  17                                                              nels, le résidentiel « en bloc »
emprunt ou une hypothèque (1/4) et les                                                                                               35                  19                      a totalisé un volume d’investissement                                                     >0,5
                                                                                                                                                                                                                                                                                     5.6
propriétaires de logement sans emprunt                                                                          38                                        19                     de près de 45 milliards d’euros en 2017,
ni hypothèque (2/5). Parmi les pays                                                                                                                      10                      en forte hausse par rapport à 2016. En                                            5.3
fortement propriétaires (environ 90%),
                                                                             30                              29 31                                                               zone euro les plus gros marchés ont été  :
on retrouve de nombreux pays issus de                                                                                                                                            l’Allemagne, les Pays-Bas, la France et
                                                                                                                                                                                                                                  0.7                          >0.5 4.2
                                                                                                   37                                            17
l’ancien bloc de l’Est (Roumaine en tête)                                                                                 48                                                     l’Espagne. Les principales villes d’Europe                            2.9                                  >0.5
et ceux de l’Europe du Sud (Espagne,                                                                              26                 22                                          ont connu une stabilité ou une nouvelle                                                    17.0
Portugal). Les pays germaniques, scan-                                                                                                    11                                     compression de leur taux de rendement.                                                             >0.5
                                                                        20                                 35                        45 14
dinaves et d’Europe occidentale (France,                                                                             58                                           4                                                           >0.5                            2.9                   >1.5
                                                                                                                                      25 10                                                                                                                            2.0
Benelux, Royaume-Uni) sont plus parta-                                                                                                                                           Le marché allemand, dominé par Berlin,
gés entre propriétaires et locataires, avec                                                                                                           18                         a réalisé 17 Mds€ d’investissement en
                                                                                                                                28                                18
quelques exceptions (Norvège et Italie).                                              22                                                                                         2017. Le taux de rendement «  prime  »                                                        >1.0
                                                                                                                                                                                 s’établit entre 2,6% et 3,5% pour les                     2.6
                                                                                                                                                           26
Alors que les ménages ont eu une ten-                                                                                                                                            grandes villes allemandes.
dance à croître sur la période 2006-2017
dans les pays de la zone euro, la produc-                                           PART DES LOCATAIRES :          >35%         >25% ET 2 ET
LE RÉSIDENTIEL :                                                                                                                          L’EURO CITY RANKING
L’ÉTOILE MONTANTE                                                                                                                         PAR PRIMONIAL REIM
DE L’IMMOBILIER
D        ans le contexte actuel de com-
         pression des taux de l’immobi-
         lier d’entreprise, le résidentiel
         revient dans la course avec des
                                                                                            Toutefois, la Grèce est une exception car
                                                                                            la défiance des investisseurs à l’égard
                                                                                            du pays demeure toujours forte. La vio-
                                                                                            lente crise traversée par l’État hellénique
                                                                                                                                          L      e phénomène de métropolisation,
                                                                                                                                                 avec d’un côté des territoires de
                                                                                                                                                 plus en plus attractifs et d’autres
                                                                                                                                                 qui sont dévitalisés, rebat les
                                                                                                                                          cartes des marchés résidentiels en Eu-
                                                                                                                                          rope et exige une analyse spécifique.
                                                                                                                                                                                                                  La méthodologie appliquée a consisté, en
                                                                                                                                                                                                                  tenant compte des spécificités de ces dy-
                                                                                                                                                                                                                  namiques territoriales, à évaluer les mé-
                                                                                                                                                                                                                  tropoles en fonction d’indicateurs :

                                                                                                                                                                                                                  • démographiques : solde naturel et mi-
                                                                                                                                                                                                                     gratoire ;
taux « prime » comparables à celui des                                                      a contribué à maintenir une prime de
                                                                                            risque moins rémunératrice pour le taux       Primonial REIM a construit un modèle
meilleurs actifs de bureau.
                                                                                            immobilier résidentiel athénien que pour      statistique permettant de comprendre,                                   • économiques : revenu disponible, em-
                                                                                            le taux d’emprunt de l’État grec à 10 ans.    pour un ensemble de marchés résiden-                                       ploi ;
De 2009 à 2017, les pays analysés ont
                                                                                                                                          tiels – le Grand Paris, les métropoles
connu une compression de leur taux sou-
                                                                                            Si des pays comme l’Autriche, L’Alle-         régionales françaises et les métropoles                                 • immobiliers : croissance des loyers, des
verain à 10 ans de 100 à 450 pb. La prime
                                                                                            magne, les Pays-Bas, la Belgique, etc.        européennes – la robustesse de leurs                                       prix des taux de rendement (2002-
de risque de l’immobilier résidentiel s’est
                                                                                            ont connu une compression forte de leur       fondamentaux, leur potentiel de valo-                                      2017 pour la France et 2009-2017 pour
reconstituée, permettant une rémunéra-
                                                                                            taux prime par rapport à 2009, certains       risation, et leur positionnement dans le                                   la zone euro) et de la vacance ;
tion rationnelle des risques intrinsèques
                                                                                            pays ont encore une marge de progres-         cycle immobilier. L’Euro City Ranking
de l’investissement en logement.
                                                                                            sion (Portugal, Espagne, Irlande, Grèce.)     doit permettre d’informer les décisions                                 • spécifiques : projets d’infrastructures,
                                                                                                                                          des investisseurs par des indicateurs qui                                  critère de transparence des marchés
                                                                                                                                          combinent démographie, économie, offre                                     immobiliers.
                                                                                                                                          foncière, prix et loyers.

                         TAUX DE RENDEMENT RÉSIDENTIEL VERSUS TAUX SOUVERAINS
                         10 ANS DANS LES PRINCIPALES MÉTROPOLES DE LA ZONE EURO                                                                                       L’EURO CITY RANKING : 4 GRANDES CATÉGORIES
                                                                                                                                                                        D’INDICATEURS (UNE DIZAINE DE CRITÈRES)
                                              2009 PRIME DE RISQUE RÉSIDENTIEL - TAUX SOUVERAIN
                                              2017 PRIME DE RISQUE RÉSIDENTIEL - TAUX SOUVERAIN
                                                     2009 TAUX DE RENDEMENT MOYEN BRUT
                                                      2017 TAUX DE RENDEMENT MOYEN BRUT

                          EN BP                                                                                          EN %

                          600                                                                                                                                                                   Indicateurs économiques
                                                                                                                          10                                                                         revenu disponible,
                          500                                                                                                                                                                             emploi
                          400                                                                                                                                                                    2
                          300
                                                                                                                           5
                                                                                                                                                             Indicateurs
                          200                                                                                                                              démographiques
                                                                                                                                                              solde naturel    1           CATÉGORIES                          3
                           100                                                                                                                                et migratoire
                                                                                                                                                                                          D’INDICATEURS
                              0                                                                                            0
                                                                                                                                                                                                                            Indicateurs immobiliers
                                                                                                                                                                                                                              transparence du marché,
                         -100                                                                                                                                                                                              croissance des loyers, des prix,
                                                                                                                                                                                                                               des taux de rendement,
                         -200                                                                                                                                                                                                    tension foncière et
                                                                                                                          -5                                                                                                         construction
                         -300                                                                                                                                                                              4                           neuves
                                   ES

                                            LIN

                                                    ID

                                                                E

                                                                              I

                                                                            NE

                                                                                                                E

                                                                                                               IS

                                                                                                             AM

                                                                                                              IN

                                                                                                                S
                                                                         K

                                                                                                             LE
                                                             NN

                                                                                                            OM

                                                                                                            AR
                                                   DR

                                                                     SIN

                                                                                                            RL

                                                                                                                                                                              Indicateurs spécifiques
                                  ÈN

                                                                         IEN

                                                                                                           RD
                                          UB

                                                                                                          EL
                                                          BO

                                                                                                         -P
                                                                                                         -R

                                                                                                         BE
                                                   MA
                                TH

                                                                    EL

                                                                                                        TE

                                                                                                       UX
                                                                           -V
                                        -D

                                                                                                                                                                               projets d’infrastructures
                                                         LIS
                              -A

                                                                                                     E-
                                                                 -H

                                                                                                      CE
                                                                                 LIE

                                                                                                     MS
                                              E-

                                                                                                    BR
                                                                         HE
                                       DE

                                                                                                   AN

                                                                                                                                                                                    de transports
                                                                                                  GN
                                                        L-

                                                                                ITA

                                                                                                 -A
                                              GN
                              E

                                                                DE

                                                                                                 E-
                                                                      RIC
                                     AN
                           ÈC

                                                                                                FR
                                                      A

                                                                                               MA
                                                                N
                                            PA

                                                                                             IQU
                                                   UG
                         GR

                                                                                              AS
                                  IRL

                                                             LA

                                                                       T

                                                                                            LE
                                          ES

                                                                    AU

                                                                                         S-B
                                                  RT

                                                          FIN

                                                                                          LG
                                                                                         AL
                                              PO

                                                                                      PAY

                                                                                       BE

                                     Sources : Primonial REIM Recherche, Eurostat, Brokers, et Statistiques Nationales                                                                Sources : Primonial REIM Recherche

8 - PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - JANVIER 2019                                                                                                                                                      PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - JANVIER 2019 - 9
OÙ INVESTIR                                                                                                                                                                                                                                      OÙ INVESTIR
EN ZONE EURO  ?                                                                                                                                                                                                                                  EN FRANCE ?
L      es métropoles européennes1 ne
       vont pas connaître les mêmes
       tendances à l’horizon 2050. On
       trouve d’un côté les grandes mé-
tropoles avec plus de 5 millions d’habi-
tants (Paris-IDF, Madrid, Berlin, Bar-
celone, Milan et Rome) et de l’autre les
                                                                                                        POIDS ET DYNAMIQUES DÉMOGRAPHIQUES
                                                                                                    DES RÉGIONS MÉTROPOLITAINES À L’HORIZON 2050

                                                                                                        TC 2015-2050 DE
                                                                                                        LA CONTRIBUTION
                                                                                                        DES FLUX
                                                                                                        MIGRATOIRES AU
                                                                                                        SEIN D’UNE RÉGION
                                                                                                        MÉTROPOLITAINE
                                                                                                                         La taille d’une bulle correspond au nombre d’habitants d’un pays

                                                                                                                                   50%

                                                                                                                                   40%
                                                                                                                                                                  Berlin

                                                                                                                                                                           Rome
                                                                                                                                                                                                        Bruxelles
                                                                                                                                                                                                                                                 P       our les métropoles régionales fran-
                                                                                                                                                                                                                                                         çaises, les tendances à l’oeuvre
                                                                                                                                                                                                                                                         relèvent d’un phénomène d’in-
                                                                                                                                                                                                                                                         tensification des migrations inter-
                                                                                                                                                                                                                                                 régionales dans les décennies à venir. La
                                                                                                                                                                                                                                                 recherche d’une qualité de vie supérieure
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               TCAM 2030-2040
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               de la contribution
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               du solde migratoire
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   POIDS ET DYNAMIQUES DÉMOGRAPHIQUES
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       RÉGIONALES À L’HORIZON 2040

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 1%

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              0,8%

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              0,6%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Clermont-Ferrand
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Limoges
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                Poitiers
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Marseille-Toulon-Nice
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Montpellier-Nîmes

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                Toulouse

                                                                                                                                   30%                                                                  Vienne                                   pousse les actifs, les étudiants et les retrai-                                                                             Dijon
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Bordeaux

dynamiques (Bruxelles, Helsinki, Anvers,                                                                                                    Hambourg
                                                                                                                                                                                                         Munich
                                                                                                                                                                                                     Helsinki                                    tés vers les métropoles de l’arc atlantique
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              0,4%                                                                                          Rennes
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Caen
Munich). Si Dublin résistera grâce aux                                                                                             20%                                                               Anvers
                                                                                                                                                                                                                                                 et celles de l’arc méditerranéen.                                                                            0,2%                                            Tours-Orléans-                           Nantes
                                                                                                                                                                           Milan                                                                                                                                                                                        Besançon-Mulhouse                     Bourges
naissances, Porto et Athènes risquent de                                                                                        Stuttgart
                                                                                                                                                                            Francfort-sur-le-main
                                                                                                                                                                                                                              TCAM 2015-2050                                                                                                                     0%                                            Strasbourg
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Lyon-Grenoble
                                                                                                                                   10%
décrocher.                                                                                                                                                                     Amsterdam
                                                                                                                                                                                                                              DE LA POPULATION
                                                                                                                                                                                                                              D’UNE RÉGION       Les 28 métropoles françaises analysées
                                                                                                                                                                                                                                                                                                     -0,4%                                   -0,2%                    0%                0,2%                    0,4%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Amiens
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   0,6%                 0,8%                  1%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           TCAM
                                                                                                     Porto                                                                                                                    MÉTROPOLITAINE                                                                                                       Reims - 0,2%                                                   Rouens
                                                                                                                                                              Rotterdam                                                                                                                                                                                                                                                                                               2007-2040
                                                                                              -1%             -0,5%
                                                                                                                                      0%
                                                                                                                                            O%         Lisbonne
                                                                                                                                                                       O,5%                        1%                        1,5%                ont connu des progressions diverses                                                                   Metz-Nancy                                                    Paris                                       de la population
Les 20 métropoles analysées ont connu                                                                                     Barcelone
                                                                                                                                                              Madrid                                                                             des valeurs et des loyers sur la période
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         - 0,4%
                                                                                                                                   -10%                                                                                                                                                                                                                                       Lille
des destins contrastés après la crise fi-                                                                Athènes                               Dublin
                                                                                                                                                                                                                                                 2002-2017. Cependant, ces métropoles                                                                        - 0,6%                                                                         La taille d’une bulle correspond
nancière de 2007-2008. Il apparaît                                                                                                 -20%                                                                                                          se trouvent à des points de cycle très dif-
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           au nombre d’habitants d’un pays

clairement que les marchés résidentiels                                                                                                                                                                                                          férents (cf. la hausse des prix supérieure à
d’Europe du Nord ont vu leurs fonda-                                                                                                                                                                                                             5% en moyenne par an à Bordeaux depuis
mentaux se renforcer, tant au niveau de                                                                                                                                                                                                          2011 ou la correction observée à Marseille,
la dynamique des loyers que de celle des                                                                                                                                                                                                                                                                                                             VARIATION DES VALEURS ET DES LOYERS
                                                                                                             VARIATION DES VALEURS ET DES LOYERS                                                                                                 suivie d’un redémarrage des prix en 2017).                                                           DES LOGEMENTS ANCIENS EN FRANCE
prix. Des villes telles que Berlin, Munich,                                                                  DES LOGEMENTS ANCIENS EN ZONE EURO                                                                                                  Sur la période récente, les prix de certaines                                 5%
Vienne, Helsinki sont dans ce cas. À l’in-                                                    8%
                                                                                                                                                                                                                                                 villes «  dévissent » : c’est le cas de Li-
verse, les métropoles du sud de l’Europe

                                                                                                                                                                                                                                                                                                   TCAM des loyers 2002-2017
                                                                  TCAM des loyers 2009-2017

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Marseille 2ème
                                                                                                                                                                                                                                                 moges ou Caen par exemple. À l’inverse,                                       4%
(Porto, Athènes) ou celles qui ont souf-                                                      6%                                                     Dublin
                                                                                                                                                                                                                                                 d’autres villes ont déjà connu une envolée,
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Rouen
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           Lille
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           IParis 15ème*

fert en 2008 de la surreprésentation de                                                                                                                                        Stuttgart
                                                                                                                                                                                                               Amsterdam
                                                                                                                                                                                                                                                 comme Bordeaux. Des territoires comme                                         3%                  Limoges       Caen                                                                      Lyon 2ème
                                                                                                                                                                                       Hambourg                                                                                                                                                                                               Amiens
la finance dans leur activité économique                                                      4%
                                                                                                                                                                                                  Helsinki
                                                                                                                                                                                                                    Berlin
                                                                                                                                                                                                                            Vienne               Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes,                                                Nîmes
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Strasbourg
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Nancy
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Tours
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Montpellier
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Nantes            Bordeaux
(Dublin) ont connu des corrections puis                                                       2%                                                     Barcelone                                Rotterdam                     Munich
                                                                                                                                                                                                                Francfort-sur-le-Main            Rennes ou Toulouse bénéficient de fonda-                                      2%                                                                       Rennes
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Toulouse
des redémarrages parfois erratiques.                                                                                                        Madrid                  Lisbonne                                    Anvers
                                                                                                                                                                                                              Bruxelles                          mentaux intéressants et offrent un point                                                             Metz                                Grenoble
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Reims
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Nice
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Toulon
                                                                                                                                                          Porto                                                                                                                                                                                       Bourges
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               1%                                 Besançon
                                                                                              0%                                                       Rome                                                                                      d’entrée plus favorable.                                                                        Mulhouse                                           Dijon

L’analyse des valeurs, des loyers et des                                                                 Athènes                                                               Milan                                                                                                                                                  Poitiers                               Clermont-Ferrand

taux met en lumière deux groupes sur                                                   -2%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               0%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 0%                         2%                  4%                         6%                   8%                      10%                   12%
                                                                                          -8%                           -4%                                0%                                 4%                                 8%
la période 2009-2017. Dans le premier                                                                                                                                                                        TCAM des prix 2009-2017                                                                                                                                                                                                               TCAM des prix 2002-2017

groupe, on trouve les économies robustes
(Allemagne, Autriche, Belgique, Fin-
lande, France, Pays-Bas). L’autre groupe
                                                                                                     CONVICTIONS ET STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT                                                                                                                                                                                          CONVICTIONS ET STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT
est constitué de pays traversant ou ayant
traversé une crise économique profonde                                                                                             MARCHÉS AVEC UN RISQUE PLUS FAIBLE : CORE
                                                                                                                         MARCHÉS AVEC DES FORCES ET DES FAIBLESSES : CORE + / VALUE ADDED
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 MARCHÉS AVEC UN RISQUE PLUS FAIBLE : CORE / CORE +
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               MARCHÉS AVEC DES FORCES ET DES FAIBLESSES : VALUE ADDED
(Italie, Espagne, Grèce, Irlande, Portu-                                                                                    MARCHÉS AVEC DES RISQUES PLUS IMPORTANTS : OPPORTUNISTE                                                                                                                                                                           MARCHÉS AVEC DES RISQUES PLUS IMPORTANTS : OPPORTUNISTE

gal). La croissance des loyers et/ou des                                                                                                                                               Helsinki

valeurs est moins rapide et/ou n’a pas                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                Lille
encore rattrapé son niveau d’avant crise
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Rouen Amiens       Metz
(exemple : Dublin).                                                                                                       Dublin                                                                                                                                                                                                                                                              Reims Nancy
                                                                                                                                                         Hambourg                                                                                                                                                                                                  Rennes                          Paris
                                                                                                                                             Amsterdam                                                                                                                                                                                                                                                 Starsbourg
                                                                                                                                      Rotterdam
                                                                                                                                                    Anvers Berlin
                                                                                                                                             Bruxelles
                                                                                                                                                           Francfort                                                                                                                                                                                               Nantes        Orléans        Dijon Mulhouse
                                                                                                                                                              Munich                                                                                                                                                                                                        Tours                   Besançon
                                                                                                                                         Paris         Stuttgart                                                                                                                                                                                                                       Bourges
                                                                                                                                                                     Vienne                                                                                                                                                                                                Poitiers Clermont-
1. Métropoles supérieures à 1 million d’habitants en Allemagne,                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Ferrand Lyon
Autriche, Belgique, Espagne, Finlande, France (Paris unique-                                                                                            Milan                                                                                                                                                                                                                Limoges
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Bordeaux                     Grenoble
ment), Grèce, Irlande, Italie, Pays-Bas et Portugal                                                          Porto                 Barcelone                                                                                                                                                                                                                                                Nîmes
                                                                                                                       Madrid
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Toulouse Montpellier
                                                                                                                                                                  Rome
                                                                                                      Lisbonne
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Marseille Nice
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           Toulon

                                                                                                                 Sources : Primonial REIM Recherche, Eurostat, Brokers et Statistiques Nationales                                                                                                                                                           Sources : Primonial REIM Recherche, Eurostat, Brokers, et Statistiques Nationales

10 - PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - JANVIER 2019                                                                                                                                                                                                                                                                       PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - JANVIER 2019 - 11
OÙ INVESTIR                                                                                                                                                                                                          QUELLES PERSPECTIVES
DANS LE GRAND PARIS ?                                                                                                                                                                                                DE PERFORMANCE POUR
                                                                                                                                                                                                                     L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL ?
A         vec déjà plus de 12 millions
          d’habitants, l’Ile-de-France va
                                                                               LES LIVRAISONS DES GARES DU GRAND PARIS EXPRESS
                                                                                                                                                     Tronçon

                                                                                                                                                                                                                     L
          poursuivre sa croissance : elle                                                                                             Tronçon
                                                                                                                                                    Ligne 17
                                                                                                                                                   2024-2030
          captera une part forte du flux                                                                    Tronçon Nord
                                                                                                                                Saint-Denis/Clichy
                                                                                                                                   2024/2025                                                                                  e modèle statistique de projec-                                                Dans ce contexte, nous ciblons des métro-
migratoire lié au travail, importera des                                                                   Ligne 15 2030
                                                                                                                        Tronçon Ligne 14                                                                                      tion développé par Primonial                                                   poles résilientes qui ont les caractéris-
naissances et exportera des retraités.                                                                                 Nord 2020/2021
                                                                                                                                                            Tronçon Est
                                                                                                                                                              Ligne 15                                                        REIM indique que la croissance en                                              tiques suivantes :
Mais la création de valeur future est lar-                                                                                                                     2030            Tronçon
                                                                                                                                                                            Clichy-Noisy                                      valeur devrait globalement croître                                             • un marché transparent et profond, afin
gement subordonnée à la livraison pro-                                                 Tronçon Ouest
                                                                                                                                                                              Ligne 16
                                                                                                                                                                                2030                                 annuellement en moyenne entre 2,5 et                                                       de permettre la liquidité des blocs rési-
gressive des gares du plus grand projet                                                Ligne 15 2030
                                                                                                                                                                                                                     3,5% d’ici 2020 en zone euro, dans un                                                      dentiels ;
urbain d’Europe. Nous avons donc pri-                                                                                                                                                                                contexte de remontée de l’inflation et de                                               • des flux de revenus potentiels basés sur
vilégié l’étude d’impact de la première                                                                                                                  Tronçon Sud
                                                                                                                                                           Ligne 15                                                  perspectives de croissance du PIB. Cer-                                                    la qualité de la zone d’emploi et les reve-
tranche du Grand Paris Express-GPE                                                               Tronçon Ouest
                                                                                                                               Tronçon Ouest
                                                                                                                                 CEA/Orly
                                                                                                                                                         2024/2025
                                                                                                                                                                                                                     tains marchés pourraient connaître une                                                     nus disponibles de la population. À cet
                                                                                                 CEA/Versailles                    2027
(2024/2025) dans le contexte des Jeux                                                                2030                                                                                                            croissance en valeur moyenne annuelle                                                      égard on a vu qu’après la crise financière
Olympiques.                                                                                                                                                                                                          supérieur à 5% alors que d’autres mar-                                                     les villes d’Europe du Nord ont renforcé
                                                                                                                                                                                                                     chés n’enregistreront aucune croissance.                                                   leur attractivité ;
Les 25 villes analysées ont connu une                                                                                                                                                                                Concernant la croissance des revenus                                                    • une position attractive dans le cycle des
progression des valeurs et des loyers                                       VARIATION DES VALEURS ET DES LOYERS DES LOGEMENTS
                                                                                    DES VILLES DU GRAND PARIS EXPRESS                                                                                                locatifs et dans une optique conserva-                                                     prix et des loyers, notamment au regard
ainsi qu’une compression de leur taux sur                        5%
                                                                                                                                                                                                                     trice, le modèle fait ressortir une crois-                                                 de l’impact des nouvelles infrastruc-
la période 2002-2017. Toutefois, si des                                                                                                                                                                              sance moyenne comprise entre 1,5% et                                                       tures de transport (Grand Paris Express,
villes comme Puteaux ou Issy-les-Mouli-                                    TCAM des loyers 2002-2017                                                 Gentilly                                                        2% d’ici 2020. Toutefois, des risques                                                      LGV…).
neaux ont déjà enregistré des prises de                                                                                                                                                                              pèsent sur ces perspectives : une possible                                              La zone euro constitue une mosaïque de
gains (plus forte croissance des prix du                                                                                 Bagneux
                                                                                                                                                         Cachan                                                      crise financière suivie par une récession                                               marchés aux dynamiques et aux fonda-
                                                                                                                                                                      Arcueil
panel, supérieure à 5% en moyenne par                                                                                                                                                                                mondiale, une remontée trop brusque                                                     mentaux différents, incitant à diversifier
an), celles-ci n’ont pas encore eu lieu                          3%                     Champigny                               Colombes                                  Noisy le Grand                             des taux d’intérêt, les tensions commer-                                                les stratégies d’investissement en fonc-
                                                                                                                                                                                                      Puteaux
pour les quartiers en devenir à l’Ouest, au                                                  Gennevilliers
                                                                                                                                        Drancy
                                                                                                                                                                                                                     ciales, une marge de relance budgétaire                                                 tion des gains et des risques spécifiques
                                                                                                                                                 Nanterre
Nord et au Sud de Paris : Nanterre, Auber-                                                                           Aubervilliers
                                                                                                                                                              Levallois
                                                                                                                                                                        Bry
                                                                                                                                                                                                                     réduite pour certains pays et une capa-                                                 à chaque pays. C’est pourquoi l’échelle
                                                                                                                                     Rosny
villiers, Saint-Denis, Saint-Ouen, Vitry,                                      Vitry-sur-Seine
                                                                                                       Neuilly     Villejuif                    Saint-Maur-des-Fossés
                                                                                                                                                       Saint Ouen                                                    cité d’action plus limitée que par le passé                                             européenne est la plus pertinente pour
Villejuif… Ces zones devraient connaître                                                               Saint-Denis              Bondy            Fontenay-sous-Bois
                                                                                                                                           Boulogne
                                                                                                                                                                                                                     pour certaines banques centrales, sans                                                  l’investissement en immobilier résidentiel.
                                                                                                                                                                           Issy
de fortes évolutions de prix en lien avec                        1%                                                                                                                                                  oublier les aléas de la réglementation qui
la livraison des nouvelles gares. Des villes                          2%                                                              4%                                                                       6%
                                                                                                                                                                                           TCAM des prix 2002-2017
                                                                                                                                                                                                                     touchent les marchés résidentiels.
telles que Levallois-Perret ou Neuilly-
sur-Seine se révèlent « neutres » en
raison de valeurs déjà élevées et d’un                                                                                                                                                                                                                                       5%     > 2 ET < 5% < 2%
                                                                                                       LES VILLES GAGNANTES À PLUS LONG TERME LES VILLES NEUTRES

                                                                                                                                                                                                                                          EUROZONE 2018-2020
                                                                                                                                                                                                                                              2,5 - 3,5 %

                                                                                                                        Gennevilliers
                                                                                                                Colombes
                                                                                                                            Saint-Denis       Drancy
                                                                                                             Nanterre
                                                                                                                                        Aubervilliers
                                                                                                                            Saint-Ouen              Bondy

                                                                                                        Rueil                                          Rosny
                                                                                                                      Boulogne             Fontenay-         Noisy-le-Grand
                                                                                                                                           sous-Bois    Brie-sur-Marne
                                                                                                                              Gentilly
                                                                                                                  Issy-les-          Villejuif            Champigny-sur-Marne
                                                                                                                 Moulineaux Arcueil
                                                                                                                                                  Saint-Maur-des-Fossés
                                                                                                                      Bagneux Cachan Vitry-sur-Seine

                                                                                                        Sources : Primonial REIM Recherche, Brokers, et Statistiques Nationales                                                                                          Source : Primonial REIM Recherche

12 - PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - JANVIER 2019                                                                                                                                                                                                                                         PRIMONIAL REIM - L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EUROPÉEN - JANVIER 2019 - 13
PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
   Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance au capital social de 825 100 euros. Enregistrée sous le numéro 531 231 124 RCS Paris. Agréée par l’AMF en qualité de société de gestion
    de portefeuille le 16 décembre 2011 sous le numéro GP 11 000043. Agrément AIFM en date du 10 juin 2014. Titulaire de la carte professionnelle portant les mentions «Gestion Immobilière» et
«Transactions sur immeubles et fonds de commerce» numéro CPI 7501 2016 000 007 568, délivrée le 17 mai 2016 par la CCI de Paris Ile-de-France, et garantie par la société CNA Insurance Company
                                                                               Ltd, située 37 rue de Liège – 75008 PARIS.

                                                                                                         SIÈGE SOCIAL
                                                                                                 36 rue de Naples - 75008 Paris
                                                                                      Téléphone : 01 44 21 70 00 - Télécopie : 01 44 21 71 23
                                                                                                     www.primonialreim.com.

                                                                                                          CONTACT
                                                                                                    Département Recherche
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                                                                                        Henry-Aurélien NATTER - Responsable Recherche
                                                                                              henry-aurelien.natter@primonial.fr

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