J. Safra Sarasin Fondation de placement
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J. Safra Sarasin Fondation de placement Exposé sommaire des immeubles «Immobilier durable Suisse» au 30 juin 2018
Photo de couverture: Objet Münsingen BE, «Mattä»
Sommaire
Aperçu du portefeuille 4
Évaluation de la durabilité 5
Contrôle de la consommation d’énergie 6
Chiffres clés par immeuble 8
Avertissement / contact 15Aperçu du portefeuille au 30 juin 2018 2012 et 2016 et sont situés dans des villes moyennes de Suisse alé-
Volume en millions manique. Les infrastructures de vie courante sont présentes et selon
Résidentiel CHF l'emplacement, l’accessibilité par les transports publics depuis le centre
Aarau Rohr AG, 3 immeubles d’habitation 24,7 le plus proche dépasse en partie les 25 minutes que nous visions. Les
Bäretswil ZH, 3 immeubles d’habitation 12,8 normes de construction et les plans offrent un grand confort. Les loge-
Bâle BS, 3 immeubles d’habitation 42,4 ments ont été finis avec des matériaux de haute qualité. Les nouveaux
Bützberg BE, 2 immeubles d’habitation 6,0 biens ont été choisis en tenant compte de critères écologiques (chauf-
Derendingen SO, 2 immeubles d’habitation 14,5 fage principalement par pompe à chaleur à air). En raison de l’âge des
Döttingen AG, 3 immeubles d’habitation 15,9 bâtiments, aucune intervention structurelle n'est prévue dans les années
Flawil SG, 2 immeubles d’habitation 7,7 à venir. Une gestion active des nouveaux biens et une étroite collabora-
Geuensee LU, 3 immeubles d’habitation 15,0 tion avec le comité d'investissement sont prévues dans le but d'augmen-
Gretzenbach SO, 2 immeubles d’habitation 6,1 ter les revenus locatifs et de réduire les coûts.
Hallau SH, 2 immeubles d’habitation 8,6 En avril 2018, nous avons acheté l’immeuble d’habitation rénové de Zofin-
Ilanz GR, 2 immeubles d’habitation 10,1 gen (valeur locative attendue de 0,85 million CHF). Les travaux des deux
nouveaux projets de construction de Zuchwil et d’Obergösgen ont commen-
Mumpf AG, 3 immeubles d’habitation 14,3
cé. Ceux des trois nouveaux projets de construction de Reinach, Münsingen
Oberaach TG, 2 immeubles d’habitation 9,2
et Düdingen avancent comme prévu. Sur les sites de Münsingen et Düdin-
Sax SG, 2 immeubles d’habitation 8,1
gen, l'occupation des logements de la première phase a commencé fin
Schüpfheim LU, 2 immeubles d’habitation 11,3
2017. À Reinach, l’emménagement est prévu pour fin 2018 tandis que les
St. Gallen SG, 3 immeubles d’habitation 29,7
nouveaux projets de construction de Zuchwil et d’Obergösgen devraient
Wil SG, 2 immeubles d’habitation 7,2
accueillir leurs premiers résidents en 2020.
Wittenbach SG, 4 immeubles d’habitation 25,7
Commercial
Répartition géographique II
Berne BE, Centre de formation en soins infirmiers 60,6
Lucerne LU, immeuble de bureaux (3 étages) 12,8 10% Bern
Oberkirch LU, immeuble de bureaux 72,1 5% 24% Luzern
Résidentiel/commercial 4% St. Gallen
Bühler AR, 3 immeubles 14,6 7% Aargau
Therwil BL I, 2 immeubles 17,9 Freiburg
Therwil BL II, 2 immeubles 7,9 8% Basel
Zofingen AG, 2 immeubles 20,6 19% Solothurn
11% Basel-Landschaft
Constructions en cours
14% Diverses (≤3%)
(Coûts de construction / Valeur vénale – Prévisions)
Düdingen FR, Parcelle pour habitations/commerces 38,5/41,1
Münsingen BE, Parcelle pour habitations/com- 68,4/82,7 Nous avons mis l’accent sur la réduction des coûts des biens en porte-
merces feuille. L’année dernière, le système de contrôle de l’énergie a donné lieu
aux mesures suivantes:
Reinach AG, Parcelle pour 1 immeuble d’habitation 8,9/12,2
• Immeuble d’Aarau: reconfiguration de la pompe à chaleur. Réduction de
Zuchwil SO, Parcelle pour 3 immeubles d’habitation 4,5/20,9
30% (55 000 kWh/an).
Obergösgen SO, Parcelle pour 4 immeubles 3,2/14,5
• Immeuble de St. Gallen: réduction de la consommation de chauffage
d’habitation
par mètre carré de 13% en deux ans.
• Immeuble de Bäretswil: remplacement des lampes du garage sous-
Répartition géographique I
terrain par des LED. Réduction de 30% de la consommation dans les
espaces communs
(5 000 kWh/an).
• Immeuble du Centre de formation en soins infirmiers de Berne: instau-
ration du dialogue avec le locataire principal et Siemens afin de définir
des axes d’amélioration.
Le portefeuille a atteint une bonne taille. Grâce à la stratégie axée sur le
neuf, le portefeuille est constitué d'un tissu immobilier très jeune. Tous les
immeubles ont été construits selon les normes les plus récentes, ce qui a
une incidence positive significative sur la durabilité souhaitée.
Nous renforçons notre positionnement avec des immeubles respectant des
exigences de durabilité élevées et diversifions notre exposition en Suisse
septentrionale et centrale via l’acquisition de bâtiments existants et le
Source: swisstopo développement de projets de construction neuve.
La performance du groupe de placement est séduisante par rapport à celle
En janvier 2018, le groupe de placement a acquis le portefeuille résiden- de l’indice de référence d’immobilier mixte de la CAFP. La finalisation et la
tiel Novus, composé de 14 immeubles dont la valeur locative attendue mise en location des grands projets de Münsingen et de Düdingen contri-
est de 6,05 millions CHF. Tous les immeubles ont été construits entre bueront pour une large part aux revenus locatifs à venir.
4 | Portfolio «Nachhaltig Immobilien Schweiz»La majorité du portefeuille étant constituée de constructions neuves, nous Évaluation de la durabilité
prévoyons peu de dépenses d’entretien à venir. La matrice permet de mieux cerner l’investissement en mettant en évidence
l’interdépendance de l’économie et des critères sociaux et environnemen-
Chiffres clés1 en % (au 30.06.2018) taux concernés. Trois thèmes sont assignés à chacun des trois domaines
Taux de perte sur loyer 8,10 de durabilité que sont la société, l’économie et l’environnement. Ces
Coefficient d’endettement 20,13 thèmes sont à leur tour subdivisés en critères. Les domaines, les thèmes
Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 68,13 et les critères sont pris en compte de manière égale dans l’évaluation. Les
Quote-part des charges d’exploitation (TER ISA ) GAV 0,79 critères sont basés sur des indicateurs comparables et mesurables.
Quote-part des charges d’exploitation (TER ISA ) NAV 0,99 L’évaluation est réalisée de manière exhaustive et garantit l’intégration de
Rendement des fonds propres (ROE année pleine) 4,14 la durabilité tout au long du cycle de vie du bien.
Rendement du capital investi (ROIC) 3,32
Rendement net des constructions terminées 3,71 Critères de l’analyse de durabilité
Rendement des placements (semestre) 2,09
1
La définition des chiffres clés est conforme aux informations de la directive No. 1 de la CAFP
(Conférence des Administrateurs de Fondations de Placement)
Intégration de la méthodologie de durabilité dans le processus d’investis-
sement
Le groupe de placement «Immobilier durable Suisse» prend toutes ses
décisions d’investissement dans le cadre d’une évaluation globale de
l’impact sur le développement durable. La stratégie se compose des
étapes suivantes.
Synthèse de la stratégie
Les trois domaines que sont la société, l’environnement et l’économie ne
peuvent être considérés isolément les uns des autres. Ils s’influencent et
se conditionnent mutuellement: les coûts sur le cycle de vie sont en partie
déterminés par la consommation d'énergie d'un bâtiment. Ces coûts consti-
tuent une partie des charges du locataire. Or, les charges ont également
une influence déterminante sur le loyer et la capacité locative. Tous les
critères appliqués reflètent les meilleures pratiques en matière de dévelop-
pement durable dans le domaine de l'immobilier et contribuent à réduire au
minimum les risques futurs. Le système de points existant a été intégré à la
• L’acquisition de biens existants donne lieu à un examen de due diligence
structure d'évaluation interne, qui donne lieu à l’attribution d’une note allant
détaillé selon une approche holistique. L’évaluation de l’impact sur le
de 1 à 5. Les résultats de l'évaluation de la durabilité sont synthétisés ci-
développement durable comprend une évaluation quantitative et un
après:
examen qualitatif. L’évaluation qualitative (argumentative) tient compte
des spécificités du bâtiment et de l’environnement. Des mesures
Évaluation de la durabilité
d’amélioration de la durabilité sont systématiquement prévues pour les
Exceptionnelle ☼☼☼☼ Plus de 4,01
projets de construction neuve et de rénovation.
Supérieure à la moyenne ☼☼☼ Entre 3,01 et 4
• Lors de l’élaboration du projet, nous veillons à ce que celui-ci intègre des
Moyenne ☼☼ Entre 2,01 et 3
mesures durables. Ces mesures répondent aux critères ESG et visent un
Inférieure à la moyenne ☼ Entre 1 et 2
investissement durable tenant compte des facteurs sociaux, écono-
miques et environnementaux. Nous sommes spécialisés dans les projets Médiocre – Moins de 1
de construction neuve et nous avons mis au point un modèle de descrip- La durabilité de chaque bâtiment fait l'objet d'un examen annuel. Le cas
tif de projet incluant des normes de construction élevées, des systèmes échéant, des rénovations sont entreprises. La note de durabilité visée pour
de chauffage efficaces, une disposition et des matériaux confortables, le portefeuille dans son ensemble est d’au moins 3,25. La valeur moyenne
qui correspondent à notre stratégie durable. actuelle est de 3,80 (pondérée en fonction de la valeur vénale). La perfor-
• Une fois les projets terminés, tous les immeubles font l’objet d’un suivi mance de durabilité du portefeuille est donc stable par rapport à l'an dernier
énergétique et les résultats sont présentés dans un rapport annuel. La (3,84). La légère baisse de la note est imputable à l'acquisition du porte-
communication permanente entre les gestionnaires immobiliers locaux - feuille résidentiel Novus.
gérant de portefeuille - analyste de durabilité - comité d’investissement
assure une maintenance de qualité. MINERGIE® et nouveaux concepts
Minergie® est une norme de construction suisse pour les bâtiments neufs
et modernisés. Compte tenu de ses exigences, Minergie® vise à accroître le
confort, à améliorer la qualité de l’air dans les bâtiments et à réduire la
consommation d’énergie au moyen d’énergies renouvelables. Le respect de
5 | Portefeuille «Immobilier durable Suisse»ces exigences contribue au maintien de la valeur des bâtiments. La norme douze mois sont présentés dans le diagramme (ci-dessus). Chaque point
de construction est un très bon outil de mise en œuvre de certains aspects représente les caractéristiques d'un bien.
des exigences de durabilité. Le portefeuille respecte généralement la norme
Minergie®. Analyse du portefeuille
Le portefeuille se compose de 30 immeubles. La plupart ont été construits
Contrôle de la consommation d’énergie et économies potentielles après 2010 et respectent les normes actuelles. Douze immeubles sont
Un système de gestion de l’énergie (SGE) permet de mesurer la consomma- certifiés Minergie®. Les emplacements de choix, le bon état de construction
tion d’énergie mais aussi de l’analyser. Un SGE aide à contrôler la con- et la qualité des immeubles constituent les principaux avantages du porte-
sommation et à identifier les économies potentielles. Les coûts peuvent feuille. Les biens sont généralement situés à proximité du centre, et sont
ainsi être réduits, avec à la clef un meilleur retour sur investissement. Une facilement accessibles. La qualité structurelle des immeubles est élevée.
analyse approfondie de l'énergie consommée pour le chauffage permet Les bonnes notes en matière de confort, de bien-être et de flexibilité mon-
d'identifier les inefficiences par rapport aux valeurs prévues et aux normes. trent que la planification et la qualité structurelle des bâtiments sont éga-
lement convaincantes. Au niveau environnemental, les mesures nécessaires
Consommation d’énergie et émissions de CO2 du portefeuille par an du point de vue de la durabilité concernent la façade, l'environnement
familial et la faible consommation en énergie et en eau de l’infrastructure
des bâtiments.
Selon les directives de placement, la consommation d’énergie du porte-
feuille doit être inférieure à 80% de la moyenne de l’ensemble du porte-
feuille immobilier suisse. Comme cette consommation diminue continuelle-
ment en raison des modifications des lois sur l’énergie, les deux valeurs de
consommation doivent être comparées chaque année. L’installation d’un
SGE est incluse dans la planification des projets de construction neuve.
Dans le cas d’immeubles existants, on procèdera progressivement à la
modernisation nécessaire des installations, quand cela s’avère judicieux et
peut être mis en œuvre.
Contrôle de la durabilité Énergie finale du portefeuille
L’analyse de la consommation globale d’énergie du portefeuille pour l’année
2017 montre que la consommation de chauffage de nos immeubles rési-
dentiels est sensiblement inférieure à celle de la moyenne suisse. Tous les
immeubles font en outre l’objet d’une surveillance en termes de dépenses
annuelles. Toutes les données sont analysées puis contrôlées à l’aune d’un
indice de référence interne du portefeuille. Si un bâtiment présente
d’importants écarts de consommation d’énergie, les données sont vérifiées
en détail et des mesures d’amélioration sont proposées et testées. Seuls
les immeubles qui ont été intégrés dans le portefeuille pendant au moins
6 | Portefeuille «Immobilier durable Suisse»Quelques immeubles du portefeuille 7 | Portefeuille «Immobilier durable Suisse»
Chiffres-clés par immeuble
Résidentiel - constructions finies
stationnement
Nombre de
bâtiments/
occupation
logements
Places de
Première
Usage
Ville (canton) Code postal Adresse
Aarau Rohr (AG) 5032 Im Fuchswinkel 2b, 4b, 6b Résidentiel 3/57 84 2011
Bäretswil (ZH) 8344 Kirchstrasse 6a, 6b und 8 Résidentiel 3/27 40 2010
Alemannengasse 22/24,
Basel (BS) 4058 4/65 64 2014
Römergasse 6, Burgweg 32 Résidentiel
Bützberg (BE) 4922 Sonnhaldestrasse 1a und 3a Résidentiel 2/11 22 2015
Derendingen (SO) 4552 Luzernstrasse 12 und 12a Résidentiel 2/23 24 2014
Döttingen (AG) 5312 Wasenstrasse 2, 4 und 6 Résidentiel 3/30 50 2015
Flawil (SG) 9230 Schändrichstrasse 9 und 11 Résidentiel 2/14 18 2016
Geuensee (LU) 6232 Mitteldorfstrasse 19a/b/c Résidentiel 3/24 40 2012
Gretzenbach (SO) 5014 Mattenweg 7 und 9 Résidentiel 2/12 18 2013
Hallau (SH) 8215 Neunkircherstrasse 27 und 29 Résidentiel 2/16 16 2016
Ilanz (GR) 7130 Via S. Clau Sut 16 und 18 Résidentiel 2/20 23 2014
Mumpf (AG) 4322 Rheinweg 19, 21 und 23 Résidentiel 3/24 27 2016
Oberaach (TG) 8587 Kreuzlingerstrasse 119 und 121 Résidentiel 2/18 24 2013
Sax (SG) 9868 Eschagger 4 und 6 Résidentiel 2/16 32 2014
Schüpfheim (LU) 6170 Bim Junkerhus 7 und 9 Résidentiel 2/22 31 2014
St. Gallen (SG) 9014 Ullmannstrasse 15, 23b/c und 27 Résidentiel 3/57 82 2014
Wittenbach (SG) 9300 Bettenwiesenstrasse 2, 4, 12 und 14 Résidentiel 4/62 81 2012
Commercial - constructions finies
stationnement
Nombre de
occupation
bâtiments
Places de
Première
Usage
Ville (canton) Code postal Adresse
Freiburgstrasse 133
Bern (BE) 3008 Éducation 2 50 2011
Bildungszentrum Pflege
Luzern (LU) 6005 Landenbergstrasse 34 Bureau 3 étages 17 1984/2010
Oberkirch (LU) 6210 «Haselwartmatte» Allee 1A Bureau 1 284 2012Rendement brut
en millions CHF
attendu par an
Revenu locatif
Valeur vénale
Surface nette
attendu en %
terrain en m²
Superficie du
surface habi-
table en CHF
Taux d'occu-
au sol en m²
pation en %
Loyer de la
Durabilité
en CHF
6 074 5 291 1 246 874 205.10/m²a 79 5.04 24.7
3 049 2 741 620 903 201.53/m²a 89 4.86 12.8
8 778 8 273 2 951 541 318.62/m²a 100 4.53 42.4
2 393 1 167 244 991 184.67/m²a 69 4.06 6.0
3 240 2 598 585 996 207.46/m²a 84 4.04 14.5
3 829 2 700 628 959 206.23/m²a 77 3.95 15.9
3 531 1 382 313 528 193.15/m²a 91 4.07 7.7
4 837 2 957 608 654 191.15/m²a 80 4.06 15.0
3 262 1 008 237 080 216.31/m²a 73 3.92 6.1
2 790 1 631 345 684 197.16/m²a 85 4.01 8.6
3 041 1 669 407 850 223.35/m²a 94 4.02 10.1
2 664 2 311 558 634 225.70/m²a 74 3.90 14.3
3 770 1 840 375 146 185.92/m²a 88 4.06 9.2
2 361 1 742 328 806 165.33/m²a 96 4.06 8.1
4 232 2 226 457 734 185.35/m²a 80 4.03 11.3
10 780 5 670 1 438 682 221.27/m²a 85 4.84 29.7
9 195 5 425 1 247 739 198.54/m²a 91 4.86 25.7
Rendement brut
en millions CHF
attendu par an
Revenu locatif
Valeur vénale
Surface nette
attendu en %
terrain en m²
Superficie du
surface habi-
table en CHF
Taux d'occu-
au sol en m²
pation en %
Loyer de la
Durabilité
en CHF
5 043 12 199 2 862 528 242/m²a 100 4.73 60.6
1 351 2 292 624 000 250/m²a 100 4.89 12.8
10 317 16 192 3 519 180 191.40/m²a 100 4.88 72.1Chiffres-clés par immeuble
Résidentiel/commercial - constructions finies
stationnement
Nombre de
bâtiments/
occupation
logements
Places de
Première
Usage
Ville (canton) Code postal Adresse
Wil (SG) 9500 Wilenstrasse 42/44 Mixte 2/10 14 2013
Bühler (AR) 9055 Dorfstrasse 53, 55 und 57 Mixte 3/30 33 2016
Altbau: Bahnhofstrasse 17 und 19 1962
Therwil I (BL) 4106 Mixte 2/30 39
Neubau: Bahnhofstrasse 17a 2013
Therwil II (BL) 4106 Mittlerer Kreis 2 Mixte 1/5 31 1986
Zofingen (AG) 4800* Hottigergasse 8/12 Mixte 2/39 49 2006
* dans le portefeuille depuis le 03/07/2018
Immeubles en cours de construction
stationnement
Nombre de
bâtiments/
occupation
logements
Places de
Première
Usage
Ville (canton) Code postal Adresse
«düdingenplus»
Düdingen (FR) 3186 Mixte 3/115 120 2018
Haltaweg / Veilchenweg
Münsingen (BE) 3110 «Mattä» Thunstrasse Mixte 7/182 191 2018
Obergösgen (SO) 4653 Steinengasse / Hardmattstrasse Résidentiel 4/36 36 2019
Reinach (AG) 5734 Breitestrasse / Färberstrasse Résidentiel 1/31 43 2018
Zuchwil (SO) 4528 Narzissenweg Résidentiel 3/46 60 2019Superficie du Superficie du
terrain en m² terrain en m²
26 145
6 523
2 587
4 000
8 550
6 988
2 329
3 140
2 509
1 415
Surface nette Surface nette
au sol en m² au sol en m²
15 657
10 480
3 940
2 236
2 647
4 025
1 605
2 617
2 681
1 064
Durabilité Durabilité
Revenu locatif Revenu locatif
attendu par an attendu par an
en CHF en CHF
4 036 800
2 911 080
939 179
561 120
639 240
856 950
417 579
852 480
587 884
287 212
Loyer de la
Loyer en CHF surface habi-
table en CHF
234.81/m²a
214.65/m²a
220.11/m²a
247.84/m²a
206.25/m²a
208.35/m²a
197.35/m²a
199.72/m²a
245.88/m²a
220.62/m²a
227.54/m²a
Loyer des locaux
Rendement brut
commerciaux
attendu en %
en CHF
4.49
4.41
4.88
5.41
284.22/m²a
208.35/m²a
246.20/m²a
192.48/m²a
236.00/m²a
4.6
164.38/m²a
Frais de construc-
Taux d'occu-
tion courante en
pation en %
millions CHF
68.4
38.5
99
78
97
99
4.5
3.2
99
91
8.9
Valeur commer-
Rendement brut
ciale (prévision)
attendu en %
en millions CHF
20.90
14.50
82.70
41.10
4.15
5.30
4.04
3.98
12.20
4.50
5.03
Valeur vénale
en millions CHF
20.6
17.9
14.6
7.9
7.2Avertissement La présente publication de marketing de la J. Safra Sarasin Fondation de placement (ci-après « SAST ») est exclusivement destinée aux institutions suisses de prévoyance du personnel et a un caractère purement informatif. Seuls des institutions de prévoyance domiciliées en Suisse et exonérées d’impôts sont autorisées en tant qu’investisseurs directs des produits mentionnés dans le présent document. Il ne constitue ni une prestation de conseil en placement, ni une offre, ni une incitation à l’achat ou à la vente d’instruments d’investissement ou d’autres instruments financiers spécifiques ou encore de tout autre produit ou prestation de service et il ne peut se substituer ni au conseil individuel, ni à la mise en garde contre les risques par un conseiller financier, juri- dique ou fiscal qualifié. Le document se compose d’informations sélectionnées, sans prétention d’exhaustivité. Il se base sur des informations et données (ci-après « les informations ») accessibles au public et considérées comme exactes, fiables et complètes. SAST n’a toutefois pas vérifié l’exactitude et l'exhaustivité des informations présentées et ne peut donc pas les garantir. SAST décline toute responsabilité d’ordre contractuel ou tacite au titre de dommages, directs, indirects ou consécutifs résultant d’éventuelles erreurs ou lacunes des informations. En particulier, ni SAST, ni ses investisseurs, ni la direction ne sont responsables des avis, plans et stratégies qui y sont présentés. Les opinions exprimées dans ce document et les chiffres, données et prévisions cités peuvent changer à tout mo- ment et sans annonce préalable. Une performance ou une simulation positive en perspective historique ne constitue pas une garan- tie d’évolution positive pour le futur. Des divergences par rapport aux analyses financières ou autres publications du groupe J. Safra Sarasin peuvent survenir sur les mêmes instruments financiers ou les mêmes émetteurs. Il ne saurait être exclu qu'une entreprise mentionnée ou faisant l’objet d’une analyse soit en relation commerciale avec des sociétés du groupe J. Safra Sarasin, ce qui peut générer un conflit d’intérêt potentiel. La banque J. Safra Sarasin SA et les autres sociétés du groupe sont par ailleurs autorisées à investir dans les produits cités dans le présent document. SAST décline toute responsabilité pour des pertes résultant de la réutilisation de tout ou partie des informations données. Les produits financiers et investissements de capitaux sont par essence exposés aux risques. Il se peut que les placements ne puissent pas être dénoués aisément. Les valeurs investies peuvent connaître des variations de valeur à la hausse comme à la baisse, si bien que l'investisseur peut récupérer une valeur inférieure à celle qu'il a placée. D’autres informations et documents importants sont accessibles gratuitement sous www.jsafrasarasin.ch/sast ou auprès de Safra Sarasin Fondation de placement, P.B., 4002 Bâle. Ni le présent document, ni des copies ne peuvent être envoyés aux États-Unis ou y être emmenés ou encore y être remis à un con- tribuable américain (« US Person ») au sens des dispositions du règlement « S » de la loi United States Securities Act de 1993. Tout ou partie du présent document ne peut être reproduit sans autorisation écrite préalable de Safra Sarasin Fondation de placement. © Copyright J. Safra Sarasin Fondation de placement. Tous droits réservés. Contact J. Safra Sarasin Fondation de placement Elisabethenstrasse 62 Case Postale, 4002 Bâle Téléphon + 41 (0) 58 317 49 10 Téléfax + 41 (0) 58 317 48 96 Directeur: Monsieur Hp. Kämpf www.jsafrasarasin.ch/sast
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