L'OBSERVATOIRE de Valenciennes Métropole - Le marché foncier et immobilier de Valenciennes Métropole : état des lieux et évolution - Valenciennes ...
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N°2 • Juillet 2012
L’OBSERVATOIRE
de Valenciennes Métropole
Lettre d’informations de la Direction de la Prospective Territoriale
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Le marché foncier
et immobilier de
Valenciennes Métropole :
état des lieux et évolution
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SYNTHESE
Le marché foncier et immobilier de Valenciennes
Métropole : état des lieux et évolution
Plus de 3000 transactions foncières et en l’Etat Futur d’Aménagement) repré-
immobilières ont été enregistrées sur sente 80% du marché total. Le prix
le territoire de Valenciennes Métropole médian d’une maison ancienne a aug-
en 2010, pour un volume financier menté de près de 14% entre 2006 et
d’environ 444 millions d’euros. S’il 2010. Le prix au m² d’un appartement
apparaît globalement en baisse depuis ancien a crû de 12% pendant cette
2006 (-15%), le nombre de muta- même période.
tions semble reparti à la hausse, après Les surfaces vendues de terrains à
avoir connu une chute brutale de 33% vocation d’habitat reculent de 20%
entre 2006 à 2009. La crise a eu un entre 2006 (50 ha) et 2010 (40 ha).
impact légèrement plus fort sur le mar- Cette baisse est imputable à la chute
ché foncier et immobilier de Valen- des surfaces vendues de terrains à
ciennes Métropole qu’à l’échelle régio- lotir qui ont été quasiment divisées
nale où la baisse est moins marquée tions y a progressé de 15%. par deux (15,5 ha en 2010), alors que
(-13,5%). Seul le secteur sud de l’ag- Le marché immobilier d’habitat (mai- les surfaces de terrains à bâtir ont aug-
glomération connaît la tendance in- sons anciennes, appartements anciens, menté de près de 30% (25 ha en
verse puisque le nombre de transac- maisons ou appartements en Ventes 2010).
Sources Methodologie
Cette publication est la synthèse des résultats d’une nouvelle Les actes ont été classés en fonction de plusieurs critères : la
source de données accessible aux collectivités territoriales, nature de la transaction (lorsqu’elle est précisée), le régime
transmise par l’administration fiscale. Les informations fiscal (lorsque ce dernier est caractéristique) et/ou le type de
restituées regroupent les ventes immobilières publiées dans bien concerné.
les Conservations des Hypothèques intervenues sur le ter-
ritoire de Valenciennes Métropole sur une période de 5 ans Ceci aboutit à la typologie suivante :
(2006 à 2010). Pour chaque mutation sont délivrés : - actes concernant les maisons ;
- actes concernant les appartements ;
- la nature des biens le cas échéant (maison, appartement, - actes concernant les locaux industriels et commerciaux ;
local industriel ou commercial, dépendance) ainsi que leur - actes concernant les Terrains à Bâtir/ à Lotir (TAB) ;
situation (adresse) et leur contenance (superficie) ; - actes concernant les terrains agricoles ;
- les références cadastrales ; - actes concernant les Ventes en l’Etat Futur d’Aménagement
- la date et le prix de la mutation. (VEFA) ;
- actes mixtes (appartement/maison ou vocation habitat/
Les références régionales nous ont été fournies par l’Eta- vocation industrielle ou commerciale)
blissement Public Foncier du Nord-Pas-de-Calais. - actes concernant les autres types (dépendances, garages,
voirie…)
Les chiffres-clés des marchés 3 031 mutations en 2010, soit
fonciers et immobiliers de 4,9% des mutations régionales
Valenciennes Métropole : • Baisse de 14,9% par rapport à 2006 (3 560 mutations)
qui touchent tous les secteurs de l’agglomération (sauf
Un marché total de 444 millions le secteur sud qui connaît une hausse de plus de 15% des
transactions) et toutes les branches du marché (habitat,
d’euros en 2010 soit environ 5% locaux industriels, terrains à bâtir). Cette baisse est légè-
rement plus marquée que sur l’ensemble de la région
du marché régional (-13,5%).
• Baisse de 7,5% par rapport à 2006 (479 millions d’euros) • Le poids du marché immobilier d’habitat (maisons,
contre -6,3% à l’échelle régionale appartements, VEFA d’appartement ou de maison) a
augmenté de 2,5 points entre 2006 et 2010. Il représente
près de 80% du marché total.
LE MARCHE FONCIER ET IMMOBILIER DE VALENCIENNES
METROPOLE FORTEMENT IMPACTÉ PAR LA CRISE
LA BAISSE DU VOLUME DE MUTATIONS A ETE DEUX FOIS PLUS
IMPORTANTE QUE CELLE DU VOLUME FINANCIER
Le volume des transactions foncières
et immobilières a chuté de manière
significative entre 2006 et 2009, pas-
sant de 3 562 à 2 370 (-33,4%). L’an-
née 2010 semble être celle de la reprise
puisqu’elle est marqué par une hausse
record des volumes de transactions
(3 031 mutations soit 27,9% de plus
qu’en 2009). Cependant, l’évolution
reste négative sur l’ensemble de la
période 2006-2010 (-15%).
Cette baisse générale des volumes n’a
pourtant pas affecté tous les secteurs
du marché de la même façon. Ainsi,
les ventes dans le neuf ont été plus Evolution du nombre de mutations foncière et immobilière
précocement touchées par la crise
(-55% entre 2006 et 2007), illustrant
une plus forte sensibilité du marché
dans ce secteur, comme en matière de
reprise en 2010.
Le marché foncier et immobilier de
Valenciennes Métropole représente un
volume financier de 444 millions
d’euros en 2010 (-7,5% par rapport à
2006). Toutefois, si toutes les branches
du marché sont touchées par une
baisse du nombre de transactions, elles
ne subissent pas toutes pour autant
une diminution de leur volume finan-
cier. Ainsi, le marché du terrain à Source : d’après les
bâtir, par exemple, a subi une baisse données DVF, DGFiP,
2006 à 2010
de plus de 18% du nombre de muta-
tions entre 2006 et 2010 mais a vu Evolution du volume financier
parallèlement son volume financier
croître de près de 24%, traduisant une
importante inflation sur ce secteur.
Cette évolution du marché des terrains
pose toutefois la question du lien entre
l’offre et le prix : est-ce la baisse de
l’offre des terrains due à une frilosité
des propriétaires qui a favorisé la
hausse des prix, ou l’augmentation des
prix, agissant sur la capacité d’achat,
qui a fait baisser les ventes ?
Source : d’après les
données DVF, DGFiP,
2006 à 2010
UN POIDS ACCRÛ DE L’ARC
PERIURBAIN SUD DANS Evolution du nombre de mutations foncière
LE VOLUME DES TRANSACTIONS et immobilière entre 2006 et 2010
ENTRE 2006 et 2010
Le secteur Sud est le seul à connaître une augmen-
tation du nombre de transactions entre 2006 et 2010
(+15,4% soit 344 mutations en 2010).
Les communes de l’est et du sud de l’agglomération
centrale (Saint-Saulve, Marly et Aulnoy-lez-Valen-
ciennes) sont marquées par une dynamique positive
de leur marché foncier et immobilier alors que le
nombre de transactions diminue dans le reste du
secteur Centre (sauf Prouvy).
Les transactions dans le secteur Est chutent de 26%
entre 2006 et 2010, passant de 392 à 290. Vicq est
la seule commune du secteur à connaître une crois-
sance du nombre de mutations.
La baisse du nombre de mutations sur le secteur
Nord (-21%) est due aux communes de Bruay-sur-
l’Escaut (-80% avec 113 mutations en 2010),
Fresnes-sur-Escaut (-68% avec 69 mutations en Source : d’après les données DVF, DGFiP, 2006 à 2010
2010) et Vieux-Condé (-29% avec 90 mutations en
2010). Les autres communes voient le nombre de
transactions croître ou rester au niveau de 2006.
NOTE : les 4 secteurs du Programme
Local de l’Habitat
Secteur Nord : Hergnies, Vieux-Condé, Condé-sur-l’Escaut, Saint-Aybert,
Thivencelle, Fresnes-sur-Escaut, Odomez, Bruay-sur-l’Escaut
Secteur Est : Vicq, Onnaing, Quarouble, Crespin, Quiévrechain
Secteur Centre : Anzin, Beuvrages, Aubry-du-Hainaut, Petite-Forêt, Valen-
ciennes, Saint-Saulve, Marly, Aulnoy-lez-Valenciennes, Prouvy, Rouvignies
Secteur Sud : Famars, Maing, Monchaux-sur-Ecaillon, Verchain-Maugré,
Artres, Préseau, Curgies, Saultain, Estreux, Sebourg, Rombies-et-Marchipont.
La REPARTITION DU MARCHE DES TRANSACTIONS FONCIERES ET IMMOBILIERES PAR NATURE DE BIENS : certaines parties du territoire changent de profil entre 2006 et 2010. Globalement sur l’ensemble du terri- toire, nous constatons que la part des ventes de maisons neuves a augmenté, au détriment du logement collectif qui a perdu 16% en poids du nombre de mutations. Les ventes de terrains à bâtir qui n’ont quasiment pas connus la crise sont marquées quant à elle par une bonne reprise sur l’ensemble du territoire. Plus précisément, les ventes dans le neuf ont été complètement stoppées dans les secteurs Nord et Est, tandis qu’elles essuyaient un net recul surtout pour l’habitat collectif dans le secteur centre. Cela dit, le profil du marché de ces deux secteurs en 2006 et 2010 reste relativement stable. Seul le marché du secteur sud bénéfi- cie de l’année 2008 pour se diversifier, voyant évoluer la part des ventes dans le collectif neuf qui était nulle en 2006, à un peu plus de 8% en 2008. On constate cependant qu’après l’an- née de récession générale du marché, cette évolution des ventes dans le col- lectif neuf n’était qu’épisodique. L’an- née de la reprise, est marquée sur ce secteur par un développement consé- quent des ventes de logements indivi- duels neufs, passant de moins de 1% en 2006 à 13% en 2010. De même, on constate une évolution du profil du marché sur le secteur Nord durant cette période, mais cette fois en faveur du logement collectif qui passe de 3% à 15% du total des mutations entre 2006 et 2010, tandis que le logement individuel neuf dimi- nue de 6% à moins de 2%.
LE MARCHE IMMOBILIER D’HABITAT : DES DYNAMIQUES
DIFFERENTES SELON LE TYPE DE BIENS
UN GRADIENT DE PRIX NORD-SUD POUR LE MARCHE IMMOBILIER DE L’HABITAT
INDIVIDUEL
Sur l’ensemble de la CAVM, le marché im- Evolution du prix médian
mobilier de l’habitat individuel a connu une des maisons anciennes
baisse de près de 13% (en volume de muta- entre 2006 et 2010
tions) entre 2006 et 2010. Il représente en
2010 plus de 1 400 transactions à l’échelle
de Valenciennes Métropole. Tous les secteurs
géographiques sont touchés par une baisse
du nombre de mutations, mais à des degrés
divers. La chute la plus importante est
constatée sur le secteur Nord, avec une baisse
de près de 20%. Les secteurs Est et Centre
ont connu une diminution respective de près
de 15% et plus de 11%. Le secteur Sud est le
moins touché même s’il enregistre une légère
baisse de plus de 2% Source : d’après les données
DVF, DGFiP, 2006 à 2010
Prix médian Le prix médian d’une maison ancienne est de 125 000 € en 2010 sur la CAVM (148 850
d’une maison ancienne € à l’échelle du Nord selon l’association des notaires Perval et 120 000 € à l’échelle
en 2010 et évolution de l’arrondissement de Valenciennes) mais varie de 109 000 € pour le secteur Est à
du prix 2006-2010 150 000 € pour le secteur Sud.
Dans les secteurs Centre et Est, les prix ont culminé en 2008 (respectivement 128 000
€ et 120 000 €). Le secteur Nord connaît une hausse du prix médian des maisons
anciennes sur toute la période, passant de 100 000 € à 120 000 €. Le secteur Sud reste
épargné par la crise puisque le prix médian d’une maison ancienne reste stable sur
toute la période à 150 000 €.
En ce qui concerne le marché des maisons neuves, le prix médian a peu évolué sur la
période (+1%) et est de 167 950 € en 2010 pour l’ensemble de Valenciennes Métropole
(167 500 € à l’échelle du Nord selon Perval).
Contrairement aux apparences, le marché du neuf n’est pas passé à côté du phénomène
d’inflation constaté dans l’ancien. Il concerne des produits qui peuvent s’adapter à la
conjoncture, comme nous pouvons le constater ici en s’intéressant à la consistance
des mutations. Comme exemple de ce qui a certainement permis de lisser le prix des
maisons neuves sur cette période, nous constatons qu’entre 2006 et 2010 la surface
médiane des terrains affectés à cet usage est passée de 399 m² à 319 m².
LE MARCHE DE L’APPARTEMENT POLARISé PAR VALENCIENNES
Le marché de l’habitat collectif a dimi- Nord selon l’association de notaires
nué de près de 15% entre 2006 et 2010 Perval et 1 831 € à l’échelle de l’arron-
(865 transactions en 2010). En 2010, dissement de Valenciennes).
les 2/3 des ventes d’appartements sont
des VEFA. Le prix moyen d’un appartement an-
cien est de 124 228 € en 2010
Le secteur Centre représente 86% de (135 549 € à l’échelle du Nord selon
ce marché. Les autres ventes Perval et 119 071 € à l’échelle de l’ar-
concernent principalement Condé- rondissement de Valenciennes).
sur-l’Escaut, Onnaing et Famars. Le prix moyen d’un appartement neuf
est de 151 994 € en 2010 (170 078 €
Le prix moyen/m² d’un appartement à l’échelle du Nord selon Perval et
ancien a augmenté de près de 12% 139 510 € à l’échelle de l’arrondisse-
entre 2006 et 2010, passant de 1 480 ment de Valenciennes).
€ à 1 656 € (2 173 €/m² à l’échelle du
LES MUTATIONS FONCIERES GLOBALEMENT EN BAISSE
LES SURFACES VENDUES DE TERRAINS
A VOCATION HABITAT SONT
GLOBALEMENT EN BAISSE…. Evolution 2006-2010 Evolution 2006-2010
du nombre de des surfaces vendues
mutations
Les ventes de terrains à vocation habitat
représentent une surface de 40,2 ha en Secteur Nord -56% +32%
2010, en baisse de près de 19% par rapport
Secteur Est +21% -85%
à 2006. Cette chute des surfaces vendues à
vocation habitat coïncide quasi parfaite- Secteur Centre -6% +15%
ment à la chute du volume des ventes (20%).
Pourtant il ne pourrait s’agir là que d’un Secteur Sud 0% -29%
hasard puisque les évolutions par secteur
Total CAVM -18% -19%
sont particulièrement dissonantes.
Dans le secteur Nord, malgré l’importante chute
Evolution des surfaces vendues de terrains du volume des mutations entre 2006 et 2010, la
à vocation habitat entre 2006 et 2010 surface médiane des terrains à bâtir évolue de 533
m² à 608 m² et les mutations de terrains à lotir
sont divisées par deux, expliquant l’augmentation
la plus significative des surfaces vendues par rap-
port au reste du territoire.
Les secteurs Est et Sud voient quant à eux les sur-
faces des terrains vendus nettement diminuer.
Principalement dans le secteur Est où la surface
médiane des terrains à bâtir passe de 1108 m² à
588m² (-46%), et -22% dans le secteur Sud où la
surface médiane des terrains à bâtir diminue de
1120 m² à 874 m². Dans chacun des secteurs les
terrains à lotir se font plus petit également, dimi-
nuant jusque -40% dans le sud de l’agglomération.
…MAIS LES PRIX AUGMENTENT
Prix médian/m² en 2010, évolution
du prix médian/m² 2006-2010,
Les terrains à bâtir surface médiane d’une vente
Le prix médian par m² des terrains à bâtir a aug-
menté de près de 30% en moyenne sur Valenciennes
Métropole entre 2006 et 2010, passant de 77 à 100
euros. Seul le secteur Nord de l’agglomération Les terrains à lotir
connaît une légère inflexion de ce prix (-2%),
expliquant certainement en partie l’augmentation Le prix moyen par m² des ter-
des surfaces échangées. De la même manière, mais rains à lotir est resté globale-
selon une tendance inverse, la forte inflation ment stable entre 2006 et
constatée sur le secteur Est expliquerait la plus 2010 (24€ en 2010 contre 22€
important chute des surfaces médianes échangées. en 2006).
Comme pour l’habitat individuel, le prix médian En revanche, la surface de ter-
par m² des terrains à bâtir s’accroît selon un gra- rains à lotir vendue a été divi-
dient nord-sud, passant de 80 à 113 euros. sée par deux (30,2 ha en 2006
Parallèlement, la surface médiane des terrains ven- et 15,5 ha en 2010). On note
dus diminue de 22% dans le secteur sud de l’agglo- tout de même une certaine
mération entre 2006 et 2010, vraisemblablement reprise puisque l’année 2008
pour compenser la hausse des prix sur le secteur. n’avait enregistré que 8,6 ha
Toutefois, elle reste la plus élevée du territoire avec vendus.
874 m² en 2010.
Directeur de publication :
Observatoires de Valenciennes Métropole - Direction de la prospective territoriale
Référent thématique :
Sylvain Thiebaut, Responsable de la politique foncière
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