Ranto Rabeantoandro Direction de la Stratégie et de l'Innovation/Etudes économiques Janvier 2021 - La Banque Postale
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Ranto Rabeantoandro Direction de la Stratégie et de l’Innovation/Etudes économiques Janvier1 2021 LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat
VUE D’ENSEMBLE
Résilience du marché de l’ancien en 2020 malgré la crise sanitaire
A la sortie de confinement au printemps 2020, les transactions dans l’ancien ont connu un redressement qui s’est prolongé tout au long
du second semestre. Le marché de l’ancien s’est montré très résilient avec une moindre baisse du volume de transactions qu’anticipé en
début de crise. Les prix dans l’ancien, reflétant ce marché dynamique, ont encore progressé de manière soutenue mais une
décélération progressive d’un trimestre à l’autre a été observée depuis le début de l’année. Du côté du neuf, les mises en chantier dans
la construction résidentielle se sont effritées à la suite du reconfinement et la commercialisation de logements neufs peine à se relever
des conséquences de la crise sanitaire. En outre, le ralentissement de la progression des prix dans le neuf semble se poursuivre.
La production de crédits nouveaux a connu un redressement au terme du 3ème trimestre 2020 après un creux au mois d’août. Par ailleurs,
la baisse du taux moyen des crédits immobiliers amorcé au mois de juillet s’est prolongée jusqu’en fin d’année. De fait, les conditions
d’octroi restent globalement attractives malgré le durcissement des critères opéré par les banques .
Courant 2021, on pourrait observer un effritement du volume de transactions et des prix même si le coût du crédit restait attractif. Cela
tiendrait aux effets retardés de la détérioration de la situation économique liée à la crise sanitaire. Les banques pourraient légèrement
assouplir les critères d’octroi de crédits habitats à la suite des nouvelles recommandations des autorités prudentielles.
Achevé de rédiger le 26/01/2021
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 2Tendances récentes
Marché du logement :
Marché de l’ancien :
Transactions : résilience du marché malgré la crise sanitaire
Prix : toujours en hausse sur un an mais à un rythme moins soutenu par rapport au début d’année
Marché du neuf :
Ventes et mises en vente : commercialisation de logements neufs encore en repli sur un an
Stocks des promoteurs : délais d’écoulement en léger recul
Construction de logements : effritement sur les mises en chantier suite au reconfinement
Prix : progression au ralenti
Crédits à l’habitat :
Crédits nouveaux : redressement à la fin du 3ème trimestre 2020
Taux des crédits : nette baisse des taux des crédits immobiliers
Critères d’octroi : resserrement des conditions d’octroi de crédits tout au long de 2020
Demande de crédits perçue par les banques : redressement de la demande au second semestre 2020
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 3Perspectives
Marché du logement 2021:
Marché de l’ancien :
Transactions : effritement possible en 2021 suite aux conséquences de la crise sanitaire notamment la hausse du taux de chômage
Prix : probable fléchissement courant 2021 mais recul limité en moyenne annuelle
Marché du neuf (d’après l’enquête trimestrielle dans la promotion immobilière de l’Insee) :
Volumes : redressement des transactions en 2021 en correction du fort recul en 2020
Prix : possible relance des prix en 2021
Crédit à l’habitat :
Taux des crédits : légère baisse jusqu’à mi-2021 puis stabilisation ensuite sous l’hypothèse léger raffermissement du rendement de l’OAT
10 ans
Critères d’octroi : léger assouplissement en soutien au marché affecté par la crise sanitaire sur recommandation du HCSF (taux d’effort à
35 %, durée de crédit jusqu’à 27 ans)
Crédits nouveaux : possible effritement courant 2021 en liaison avec l’évolution des transactions et des prix
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 4Marché de l’ancien - National (transactions)
Résilience du marché malgré la crise sanitaire
Dans un contexte économique et sanitaire fortement dégradé, le marché de l’ancien aura montré une certaine résilience en 2020. Le nombre de
transactions, en cumul sur 12 mois, a été de 1 020 000 fin novembre 2020, en baisse seulement de 4,0 % sur un an (contraction de 5,1 % par
rapport au point haut de janvier 2020). D’après cette tendance, le volume de transactions de l’année dernière ne serait pas finalement si éloigné du
record atteint en 2019 (1 067 000 ventes). En effet, la reprise de l’activité depuis mi-mai 2020 a corrigé la forte baisse aux mois de mars et d’avril
malgré un creux en juillet qui ferait suite au décalage des perturbations occasionnées par le 1er confinement. Selon nos estimations, le reconfinement
n’a pas eu le même effet que le confinement au printemps. Le niveau observé en novembre 2020 aurait excédé de près de 13,0 % celui de la
même période en 2019.
Ce maintien du dynamisme des transaction s’explique par le fait que l’immobilier reste une valeur refuge par rapport aux différents placements
financiers dans les périodes de forte incertitude. De plus, les taux des crédits immobiliers sont restés attractifs en 2020 ce qui a permis de
soutenir le marché face à la hausse des prix et au resserrement des critères d’octroi de prêts bancaires suite aux recommandations des autorités
prudentielles.
Nombre de transactions de logements anciens
cumulé sur 12 mois, en milliers
1 100
1 050
1 000
950
900
850
800
750
700
650
600
550
500
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, LBP
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 5Marché du neuf – National (ventes promoteurs)
Commercialisation de logements neufs toujours en repli sur un an
La commercialisation de logements neufs a été considérablement affectée par les mesures de confinement entre mi-mars et mi-mai. Malgré la
reprise de l’activité à la suite du déconfinement dès la seconde quinzaine de mai, les ventes et les mises en ventes peinent à se relever.
Au 3ème trimestre 2020, les ventes dans le neuf se sont redressées (15 % de plus que le 2ème trimestre) mais elles restent en repli sur
un an (- 16,0 %). Le repli a été plus marqué pour les logements collectifs (- 16,5%) que pour les logements individuels (- 9,2 %). De leur côté,
les mises en vente ont encore connu un fort recul (- 24,0 % sur un an). En données brutes (non corrigées des fluctuations saisonnières)
elles étaient encore en baisse de 2,3 % par rapport au 2ème trimestre. Une contraction plus importante de l’offre a été observée du côté des
pavillons individuels (- 30,6 %) que de celui des appartements (- 24 %). Par ailleurs, les annulations de réservations ont légèrement
marqué le pas (18 % des réservations, après 24 % au 2ème trimestre) mais elles accusent encore une augmentation de 14,7 % sur un an.
Ventes et mises en vente de logements neufs (CVS) - par trimestre Ventes et mises en vente de logements neufs (CVS) - par trimestre
40000 40000
35000 36000
30000 32000
25000 28000
20000 24000
15000 20000
16000
10000
IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III
96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20
2015 2016 2017 2018 2019 2020
mises en vente ventes
mises en vente ventes
Source : Ministère du Logement, LBP
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 6Marché du neuf – National (ventes promoteurs)
(suite)
Au second semestre 2020, les promoteurs immobiliers ont eu une perception dégradée quant à la demande de logements neufs suite
aux conséquences de la crise sanitaire. En effet, cette dernière aurait altéré la capacité des ménages à acquérir des logements neufs. Pour le
1er trimestre de cette année, l’opinion des promoteurs s’est légèrement améliorée (source : enquête trimestrielle de conjoncture dans la
promotion immobilière de l’Insee de janvier 2021).
Corrigée des variations saisonnières, la part des ventes aux investisseurs (47,2 % au 3ème trimestre 2020) était toujours sur une
tendance baissière depuis son repli amorcé fin 2017.
NB : En raison des difficultés liées à la période de confinement, aucune enquête n’a pu être effectuée pour le 2ème trimestre.
PART DES VENTES DE LOGEMENTS NEUFS AUX INVESTISSEURS Solde d'opinion des promoteurs sur la tendance de la
60% demande de logements neufs, en %, CVS
40
55%
30
20
50%
10
45% 0
-10
40%
-20
-30
35%
-40
30% -50
-60
juil.-02
juil.-09
juil.-16
mai-01
mai-08
mai-15
déc.-01
déc.-08
juin-98
juin-05
juin-12
déc.-15
juin-19
janv.-99
oct.-00
janv.-20
janv.-06
oct.-07
janv.-13
oct.-14
avr.-04
avr.-11
avr.-18
nov.-11
nov.-18
sept.-03
nov.-04
sept.-10
sept.-17
févr.-10
févr.-17
févr.-03
mars-00
mars-07
mars-14
mars-21
août-06
août-13
août-20
août-99
Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS
Source : FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) Source : enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l'Insee, LBP
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 7Marché du neuf – National (stocks promoteurs)
Délais d’écoulement des stocks en léger repli
L’encours de logements proposés à la vente a connu une nette baisse au 3ème trimestre 2020 (- 13,1 % sur un an) en lien avec un niveau plus
élevé des ventes par rapport aux mises en vente. De fait, leur durée moyenne d’écoulement est descendue à 11,9 mois de vente après
12,4 mois au 2ème trimestre 2020.
Stock de logements neufs à la vente (CVS) - France métropolitaine
120000 25
110000
100000 20
90000
15
80000
délai moyen de vente
70000
1996-2017 : 9 mois 10
60000
50000 5
40000
30000 0
96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20
Stock (ech. G)
Stock en mois de ventes (ech. D)
Source : Ministère du Logement, LBP
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 8Marché du neuf - National (construction)
Effritement sur les mises en chantier suite au reconfinement
Durant la période entre les deux confinements, le marché de la construction a connu une nette reprise. Après une chute de près de 40 %
durant les mois affectés par le confinement (mars à mai par rapport aux 3 mois précédents), les permis de construire se sont redressés depuis
l’été. Cette tendance s’est encore prolongé jusqu’en fin d’année grâce à des contraintes sanitaires moins strictes (+ 18,7 % sur la période
septembre à novembre sur 3 mois glissants). Toutefois, ils sont encore en dessous de leur niveau d’avant-crise (- 10,9 % sur la période septembre
à novembre par rapport à la période décembre 2019 à février 2020 et – 3 % sur un an).
De leur côté, les mises en chantier se sont légèrement effritées avec le confinement au mois de novembre 2020 par rapport au mois
précédent (- 7,1 % fin novembre 2020, en cumul sur 3 mois, annualisé) mais elles se situent à un niveau comparable à celui observé à la
même période l’année passée. De même que pour les permis de construire avec des restrictions moins contraignantes qu’au premier
confinement, les mises en chantier n’ont pas connu une forte baisse comme au confinement du printemps.
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 9Marché de l’ancien - National (prix)
Des prix encore en hausse sur un an mais en décélération depuis début 2020
Malgré le gel de l’activité pendant le confinement printanier, les transactions dans l’ancien sont restées importantes en 2020 (voir diapositive 5)
grâce notamment à la reprise du marché au second semestre. De fait, les prix de l’immobilier dans l’ancien sont restés très dynamiques
(+ 5,1 % sur un an au 3ème trimestre 2020) mais une décélération de leur rythme de progression a été observée (+ 0,5 % par rapport au trimestre
précédent après + 1,4 % au 2ème trimestre et + 1,9 % au 1er trimestre). En outre, l’ajustement des prix intervenant avec un certain décalage, ces
derniers reflètent en majorité des contrats conclus en début d’année avant l’épidémie de Covid-19.
LA BANQUE POSTALE
Marché du logement et du crédit à l'habitat 10Marché de l’ancien - Paris (prix)
Décélération des prix dans la capitale
A Paris, les transactions immobilières ont baissé de près de 34 % au 3ème trimestre 2020 par rapport à la même période de 2019 (- 21 %, en
cumul sur 3 mois, fin octobre 2020 par rapport à fin octobre 2019). Les conséquences économiques de la crise sanitaire ont fortement impacté les
ventes dans la capitale.
Les prix des appartements anciens ont encore progressé de manière soutenue : + 6,9 % sur un an au 3ème trimestre 2020. Le décalage dans
la réalisation des transactions immobilières serait à la source de ce dynamisme. Les perturbations liées aux différentes mesures de lutte contre
l’épidémie de Covid-19 ont initié un allongement des délais de ventes dans un premier temps ce qui permet de maintenir les tensions sur les prix.
Toutefois, les prix ont montré un léger ralentissement avec une hausse annuelle de 6,6 % au mois d’octobre et ils sont quasi-stables d’un
mois à l’autre. D’après les avant-contrats des notaires du Grand Paris, le prix moyen aurait encore progresser jusqu’à fin 2020 sans atteindre
les 11 000 € et ils baisseraient par la suite autour de 10 700 € en janvier 2021 (source : Notaires-Insee).
10000
Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)
25
9000 20
8000 15
7000 10
6000 5
5000 0
4000 -5
3000 -10
2000
90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16
-15
VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)
PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)
France : prix dans l'ancien
120 25
10000
Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)
25
110 20
9000 20
100 15
8000 15
90 10
7000 10
80 5
6000 5
70 0
5000 0
60 -5 4000 -5
50 -10 3000 -10
40
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
-15 2000
88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16
-15
VARIATION ANNUELLE DES PRIX DANS L'ANCIEN (% - ech. D)
INDICE DES PRIX DANS L'ANCIEN - indice base 100 au T1 2010 (ech. G)
VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)
PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)
Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)
Nombre de ventes trimestrielles d'appartements anciens à Paris au 3ème trimestre
11000 30
12000
10000 25
9000 20
10000
8000 15
7000 10 8000
6000 5
6000
5000 0
4000 -5
4000
3000 -10
2000 -15 2000
90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20
VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)
0
PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G) moyenne 1999-2007 2018 2019 2020
Source : Notaires Paris-Ile-de-France
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 11Marché du neuf - National (prix des appartements)
Ralentissement de la progression des prix
La décélération des prix des appartements neufs observée depuis le début d’année s’est poursuivie au 3ème trimestre (+ 0,6 % sur un an,
contre + 2,4 % sur un an au 2ème trimestre et + 3,7 % sur un an au 1er trimestre). L’influence du repli de l’activité suite à la crise sanitaire se ferait
progressivement sentir sur les prix.
Toutefois, l’écart entre l’offre et la demande dans le neuf (voir diapositive 6) contribue à la résistance des prix même si l’augmentation des coûts de
construction s’est légèrement tempérée. Toutefois, la hausse des prix de certains facteurs notamment les matières premières risque de
peser sur les coûts de construction sur les mois à venir. Par ailleurs, le nombre de promoteurs indiquant une augmentation du prix
moyen dans le neuf en ce début d’année est en hausse par rapport au dernier trimestre 2020 d’après le solde d’opinion dans l’enquête
trimestrielle dans la promotion immobilière de l’Insee de janvier 2021.
Prix des appartements neufs (tendance) - France entière
Source : min. de l'Equipement et du logement, prix à la réservation Indice du coût de la construction (base 100 au 4èm e trimestre 1953)
5000 12
1780
4500 10
1760
4000 8
1740
3500 6 1720
3000 4 1700
1680
2500 2
1660
2000 0
1640
1500 -2
1620
96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20
1600
Glissement annuel (%, ech. D)
prix en euro/m2 (ech. G)
Source : Ministère du Logement, LBP
Source : Insee, LBP
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 12Pouvoir d’achat immobilier par grandes villes en 2020
D’après les données d’octobre 2020 (dernières données disponibles), les ménages français ont vu leur pouvoir d’achat immobilier se
dégrader malgré des taux des crédits globalement attractifs. Cela tient essentiellement à la progression encore importante des prix de
l’immobilier. Cette baisse du pouvoir d’achat immobilier a été observée dans quasiment toutes les grandes métropoles.
74 Pouvoir d'achat immobilier des ménages
74
70 70 69
72
70 69 dans l'ancien - en m2
68 68
65 65 65
64 déc-17 déc-18 déc-19 oct-20
62 63 63 62 63 62 61
61
59
53 53
52
50 50 50 49
47
45 45 45
43
39
22
21 20 20
Marseille Montpellier Toulouse Lille Strasbourg Nantes Nice Lyon Bordeaux Paris
Source : meilleurtaux.com
Lecture : nombre de m2 qu’un ménage peut acheter dans une ville donnée pour 1 000€ de mensualité sur 20 ans au meilleur taux fixe proposé dans la ville.
Méthodologie : chaque mois, meilleurtaux.com établit le classement des taux les plus compétitifs dans les dix plus grandes villes de France sur la base des meilleurs
taux négociés (sous conditions) entre le 1er et le 10ème jour du mois par les agences MeilleurTaux auprès des partenaires bancaires de leur région. Le classement est
établi sur la base du taux sur 20 ans. Meilleurtaux.com calcule le pouvoir d'achat immobilier pour 1 000 € de mensualité sur 20 ans avec les prix de vente relevés par
Seloger.com.
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 13Crédits à l’habitat (ensemble du marché) – Crédits nouveaux
Redressement à la fin du 3ème trimestre 2020
La forte expansion de la production de crédits nouveaux en 2019 ne s’est pas poursuivie en 2020 à cause du resserrement des conditions
d’octroi des financements. En effet, les banques ont durci leur politique en matière d’octroi de crédits dès fin 2019, en exigeant plus d’apport
personnel, afin de préserver leurs marges et en début d’année 2020 en réponse aux recommandations des autorités prudentielles.
Pendant le confinement du printemps, la production mensuelle de crédits habitats a fortement reculé mais le rattrapage des opérations suite au
déconfinement mi-mai a permis un rebond de la production avec un pic de juin (données corrigées des variations saisonnières). Cette reprise
a été par la suite marquée d’un creux en août avant de se redresser de nouveau à la fin du 3ème trimestre 2020. Cumulée sur 12 mois, la
production de crédits immobiliers était en hausse de 1,7 % sur un an (- 2,2 % hors rachats externes) fin septembre 2020.
D’après des estimations préliminaires, la production de crédits nouveaux (y compris rachats externes) en 2020 avoisinerait son niveau
de 2019 malgré le reconfinement au mois de novembre 2020.
Production de crédits habitat aux ménages,
Production mensuelle de crédits immobiliers, en Md€ tous établissements
(hors renégociations internes, en milliards d'euros cumulés
sur 12 mois)
25 250
23 221
208 203
21 200 193 189
180 183
178
19 170 166
17 141
150 140
15 124 122 125
112 109106 114
13 104
100
11
9
50
7
5
janv.-11
mai-11
janv.-14
janv.-15
janv.-12
mai-12
janv.-13
mai-13
mai-14
mai-15
janv.-16
mai-16
janv.-18
janv.-17
mai-17
mai-18
janv.-19
mai-19
janv.-20
mai-20
sept.-11
sept.-12
sept.-13
sept.-16
sept.-17
sept.-18
sept.-20
sept.-14
sept.-15
sept.-19
-
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 sept.-20
Production y compris rachats externes Production hors rachats externes
Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS
Source : ACPR, LBP Source : ACPR, calculs Etude s Economiques LBP
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 14Crédits à l’habitat – Rachats
Une part des rachats encore importante
Au 3ème trimestre 2020, la part des rachats dans la production de crédits habitats a légèrement baissé mais elle est restée élevée. En
moyenne, cette part des rachats dans la production a été de 13,0 % après 14,2 % au 2ème trimestre 2020 et 15,1 % en moyenne au
1er trimestre (contre respectivement 9,0 %, 8,3% et 9,9 % aux mêmes périodes en 2019).
Les taux des crédits sont restés relativement faibles en moyenne en 2020 malgré une légère hausse par rapport à fin 2019. Cette
attractivité des taux a encore soutenu les rachats de crédits l’année dernière.
Rachats de crédits externes - en milliards d'euros et en % de la production de crédits à l'habitat
Données mensuelles
10 50%
9 45%
8 40%
7 35%
6 30%
5 25%
4 20%
3 15%
2 10%
1 5%
0 0%
sept.-13
sept.-14
sept.-15
sept.-16
sept.-17
sept.-18
déc.-10
sept.-11
déc.-11
sept.-12
déc.-12
déc.-13
déc.-14
déc.-15
déc.-16
déc.-17
déc.-18
sept.-19
déc.-19
sept.-20
juin-11
juin-12
juin-13
juin-14
juin-15
juin-16
juin-17
juin-18
juin-19
juin-20
mars-11
mars-12
mars-13
mars-14
mars-15
mars-16
mars-17
mars-18
mars-19
mars-20
Montants des rachats externes du marché, Md€ Part des rachats externes du marché
Source : Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, statistiques sur la production mensuelle de crédit à l'habitat
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 15Crédits à l’habitat (ensemble du marché) – Taux des crédits
Net recul des taux des crédits immobiliers fin 2020
D’après les données de l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 1,17 % fin décembre 2020
(hors frais de gestion et assurance). Une baisse de 10 points de base a été observée par rapport à fin juin 2020 (mais + 6 points par rapport
au point bas de décembre 2019). Dans l’ensemble, le taux moyen des crédits est resté relativement faible en 2020 pour soutenir la
demande malgré la montée des risques liés à l’incertitude sanitaire et économique. Même si les banques ont eu recours à une légère
hausse des taux des nouveaux crédits immobiliers sur la première moitié de l’année, elles ont par la suite opéré un relâchement de la pression
sur les taux en soutien à la reprise du marché immobilier fortement affecté pendant le confinement du printemps Par ailleurs, la durée
moyenne des prêts s’est considérablement allongée au 4ème trimestre 2020 (233 mois en moyenne) afin d’amortir partiellement la hausse
des prix des logements et de maintenir le taux d’endettement en dessous des 33 % recommandé par le HCSF.
Le taux réel des crédits (c’est-à-dire net de l’inflation) est resté proche de son taux nominal en raison de la faiblesse de l’inflation.
Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)
6 ensemble des marchés
taux des crédits immobiliers (%) 5.2
4.8
4.4
4.0
3.6
3.2
2.8
2.4
2.0
1.6
1.2
2007
Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)
5.15
2008 2009
ensemble des marchés
3.25
2010 2011
3.95
2012 2013 2014
2.22
2.01
2015
1.31
2016
1.55
2017
5.2
4.8
4.4
4.0
3.6
3.2
2.8
2.4
2.0
1.6
1.2
2007
Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)
5.15
2008 2009
ensemble des marchés
3.25
2010
3.95
2011 2012 2013 2014
2.22
2.01
2015
1.311.58
2016 2017
5.15
Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)
ensemble des marchés
6
5.15
5
4
3.95
3 3.25
2.22
2
2.01 1.56
1 1.31
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
5 taux des crédits immobiliers net de l'inflation (%) 5.0
4.5
4
3.95
4.0
3 3.5
3.0 3.25
2
2.5 2.22
1
2.0
2.01
0 1.5
1.33
1.0
dec-20 : 1.17
-1
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
source : Crédit Logement\CSA, taux moyen des nouveaux crédits hors assurances et garanties, LBP
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 16Crédits à l’habitat (ensemble du marché)
Evolution des taux des crédits immobiliers décorrelée de celle de l’OAT
Historiquement, les taux des obligations d’Etat et les taux des crédits immobiliers partagent une même tendance d’évolution. Cependant, la
déconnexion entre l’évolution des taux des crédits immobiliers et celle du taux de l’OAT 10 ans s’est prolongée tout au long de 2020 depuis que ce
dernier s’est quasiment ancré en territoire négatif depuis juillet 2019.
En novembre 2020, le taux moyen des contrats nouveaux de crédits habitat (y compris assurances et garanties) était de 1,27 %. Suite au choc
économique lié à la crise sanitaire mondiale, les banques centrales (dont la BCE) mènent des politiques monétaires visant à peser sur le niveau des
taux d’intérêt des emprunts d’Etat.
Crédit à taux fixe (taux moyen des contrats nouveaux de crédits habitat) : il s'agit des taux moyens effectivement offerts à la clientèle, relevés
par la Banque de France chaque trimestre. Ils comprennent les frais de dossier, l'assurance invalidité décès et l'assurance chômage.
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 17Crédits à l’habitat – Enquête de la Banque de France auprès des banques
Resserrement des conditions d’octroi de crédits Redressement de la demande de crédits suite
à la reprise au second semestre
L’année 2020 a été marquée par le resserrement des critères Avec le resserrement des conditions d’accès aux prêts immobiliers
d’octroi des prêts. en début d’année et le 1er confinement, la perception de la
demande de crédits à l’habitat des ménages s’est fortement
Cela a eu pour effet de pénaliser particulièrement les acquéreurs moins
dégradée au premier semestre 2020.
dotés en apport personnel. D’après les données de l’Observatoire Crédit
Logement, le niveau de l’apport personnel a progressé de près de
Sur la seconde moitié de l’année, le solde d’opinion quant à
10 % en moyenne en 2020 par rapport à l’année précédente, après
cette perception de la demande s’est nettement redressé suite
- 4,9 % en 2019. Néanmoins, les conditions d’octroi de crédits sont
à la reprise de l’activité et le moindre impact du 2ème confinement.
restées globalement favorables, notamment avec des taux d’intérêt
toujours attractifs
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 18Crédits à l’habitat – Taux de crédits
Perspectives : légère baisse jusqu’au printemps 2021 puis stabilisation
En 2021, la situation économique pourrait s’améliorer grâce à la montée en puissance des vaccins contre la Covid-19 et le soutien persistant
des politiques budgétaires. De fait, le rendement de l’OAT 10 ans pourrait se raffermir légèrement au second semestre de cette année. Sous
cette hypothèse, le taux moyen des crédits immobiliers devrait encore très légèrement baisser d’ici la fin du premier semestre avant de se
stabiliser ensuite.
Projection du taux des crédits immobiliers
(définition Crédit Logement/CSA)
5,5%
5,0% Tx Crédit observé
4,5% Tx Crédit Estimé projeté
4,0% OAT 10 ans
3,5% OAT 10 ans projeté
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
Source : Crédit Logement, Banque de France, prévisions LBP
LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 19Perspectives des prix des logements anciens
Probable fléchissement courant 2021
Les prix des logements anciens auraient encore progressé de manière soutenue en 2020. En effet, la hausse des prix sur un an est restée
importante jusqu’au 3ème trimestre (dernier chiffre publié). Les prix pourraient légèrement baisser courant 2021 sous la pression de la
demande, en raison de la dégradation de la capacité d’achats immobiliers des ménages (en faisant l’hypothèse d’une hausse du taux de
chômage en 2020). Toutefois, le recul des prix serait limité en moyenne annuelle grâce à un marché soutenu par la faiblesse des taux de
crédits et une certaine résilience du revenu des ménages.
Variation des prix des logements observée puis
20
projetée (%)
15,015,5
15
12,1 11,9 12,0
11,0 10,8
10 8,8 8,7 8,6
7,9
7,1 6,9 6,5
5,65,1 5,9
5,2 5,1 4,9
4,6
5 3,9
3,3 3,0 3,1
2,0 2,7
0,9 0,9 0,9
0
-0,2 -0,4 -0,5
-0,9 -1,0
-1,4 -2,1 -1,8 -1,9
-2,4
-5
-7,1
-10
Source : notaires INSEE, prévisions LBP
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Direction de la Stratégie et de l’Innovation – Études économiques :
Philippe Aurain, Directeur des études économiques
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Flore Deschard, Économiste
Ranto Rabeantoandro, Chargé d’études statistiques sur les marchés de l’épargne, du crédit et de l’immobilier
Les analyses et prévisions qui figurent dans ce document sont celles du service des Etudes Economiques de La Banque Postale. Bien que ces informations soient
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