LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA - 3E TRIMESTRE 2020 - Knight Frank Bureaux
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LE MARCHÉ LOCATIF
PARIS QCA
3E TRIMESTRE 2020
1
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Cartographie / Chiffres clés
Source : Knight Frank
3T 2019 3T 2020 Évolution
Parc de bureaux 6 555 500 m² 6 555 500 m² -
Offre immédiate 109 000 m² 196 273 m² + 80 %
Taux de vacance 1,7 % 3,0 % + 1,3 pt
Demande placée 302 713 m² 160 518 m² - 47 %
Demande placée
80 558 m² 38 576 m² - 52 %
> 5 000 m²
Loyer moyen 665 €/m² 700 €/m² +5%
Loyer prime 855 €/m² 910 €/m² +6%
Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues)
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
2Demande placée
3PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Chute de 47 % en un an
Évolution de la demande placée
En volume de transactions (m²)
Source : Knight Frank
500 000 18
450 000
16
400 000
14
350 000 12
12
300 000
10
- 41%
250 000
8
200 000
Par rapport à la
6 moyenne 3T 10 ans
150 000
4
4
100 000
2
160 518
50 000
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 3T 2020
Demande placée (m²) Demande placée fin 3e trimestre de l'année Consommation moyenne de bureaux 3e trimestre (2010/2019) Nombre de transactions > 5000 m²
• Les conséquences de l’épidémie de COVID-19 ont continué de peser sur l’activité du marché locatif ces derniers mois. Seuls 36 200 m² de bureaux
ont ainsi été commercialisés dans le QCA au 3e trimestre 2020, faisant de ce dernier le plus mauvais 3e trimestre des 20 dernières années. Au total,
un peu plus de 160 000 m² de bureaux ont été placés dans le QCA depuis le début de 2020 soit une baisse de 47 % sur un an et de 41 % par rapport
à la moyenne décennale.
• La part des deux sous-marchés – Opéra (1er, 2e, 9e) et Étoile (8e, 16e, 17e) – est stable, le quartier de l’Opéra rassemblant toujours un tiers des
volumes commercialisés du QCA contre deux tiers pour celui de l’Étoile. La baisse d’activité est générale avec un recul de 45 % sur un an dans le
quartier de l'Etoile, traditionnellement moteur du marché de Paris QCA, et de 51 % dans celui de l’Opéra. 4PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Forte baisse des prises à bail de surfaces intermédiaires
Répartition de la demande placée par tranche de surface
% du volume de transactions
Source : Knight Frank
100%
12%
90% 22%
29%
80% 12%
30%
70%
24%
60% 34%
35%
50% 25%
40%
30%
52%
20% 44%
39% 37%
10%
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 3T 2020
< 1 000 m² 1 000 à 5 000 m² 5 000 à 20 000 m² > 20 000 m²
• Tous les créneaux de surfaces sont nettement orientés à la baisse, en nombre comme en volume. Les prises à bail de petites surfaces (0/1000 m²)
voient leur volume diminuer de 29 %, même si leur part dans la demande placée totale du QCA a augmenté (52 % contre 39 % au 3T 2019). Les
surfaces de taille intermédiaire (1000/5000 m²) sont les plus impactées, avec une chute de 64 % sur un an dont l’ampleur a sans doute été accentuée
par la décision de certains utilisateurs, à la recherche de solutions immobilières à court terme, de privilégier des espaces de coworking.
• Aucune transaction > 5 000 m² n’a été enregistrée au 3e trimestre, ce qui n’avait plus été le cas sur un trimestre depuis 2015. Celles-ci voient leur
volume chuter de 43 % sur un an mais leur part reste relativement élevée grâce aux grandes opérations du 1er semestre et notamment la location par
Boston Consulting Group de 20 000 m² dans « L1VE », au 75 avenue de la Grande Armée.
5PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Pas de changement au 3e trimestre
Analyse des transactions > 5 000 m² à fin 3T 2020
% du volume de transactions
Source : Knight Frank
Motivations Secteurs d’activité Qualités d’immeuble
Création d'une Cow orking Etat d'usage
implantation 16% 16%
16%
Conseil
52%
Croissance Banque /
32% Finance
32%
Rationalisation
Amélioration Neuf Restructuré
52% 84%
Rationalisation Amélioration Croissance Neuf Restructuré
• En l’absence de nouveaux grands mouvements au 3e trimestre, l’analyse des transactions > 5 000 m² n’a pas évolué. Le secteur du conseil
Conseil Banque / Coworking Rénové
représente toujours la majorité des volumes (52 %) grâce à la prise à bail par Boston Consulting Group de 20 000 m² dans « L1VE ». Acteur
Finance
Création d'une implantation
traditionnel du QCA, la finance s’est également distinguée au 1er semestre avec l’achat par JP Morgan du 21 place duEtat d'usage
Marché Saint-Honoré et la
prise à bail par Goldman Sachs de 6 500 m² au 83-85 bis avenue Marceau. Enfin, la part des opérateurs de coworking reste bien inférieure à celle de
2019 (16 % au 3e trimestre 2020 contre 50 % un an auparavant). Si ceux-ci ont absorbé plusieurs petites et moyennes surfaces depuis le début de
2020 dans Paris, ils ne sont à l’origine que d’une seule opération > 5 000 m² (Morning Coworking dans l’Hôtel de la Marine au 1er trimestre).
• Le Grade A représente toujours la grande majorité des volumes pris à bail sur des surfaces > 5 000 m², soit une part de 84 % au 3e trimestre 2020
néanmoins gonflée par la location par Boston Consulting Group de « L1VE ».
6PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Exemples de transactions ˂ 1 000 m² en 2020
Source : Knight Frank
PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
KEYS ASSET MANAGEMENT 43 BOULEVARD DES CAPUCINES PARIS 02 869 780 Rénové
FEES INLEX 60 RUE PIERRE CHARRON PARIS 08 380 850 Rénové
NARBUTAS FRANCE 3-3BIS AVENUE HOCHE PARIS 08 310 590 Etat d'usage
CRITIZR 38-40 RUE LE PELETIER PARIS 09 313 690 Etat d’usage
LE BON CANDIDAT RECRUTEMENT 6 SQUARE DE L'OPERA LOUIS JOUVET PARIS 09 314 720 Rénové
CHECK MY GUEST 6 RUE LAMENNAIS PARIS 08 336 520 Etat d'usage
CROMWELL FRANCE 83-85 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE PARIS 16 348 590 Restructuré
CABINET JEROME BARRE - FRANKLIN 2 AVENUE HOCHE PARIS 08 360 565 Etat d'usage
RESIDE ETUDES 8 RUE CHRISTOPHE COLOMB PARIS 08 402 650 Rénové
HUNTER HOLDING 63 RUE LA BOETIE PARIS 08 409 550 Etat d'usage
VIVALTO 37-39 RUE BOISSIERE PARIS 16 470 650 Rénové
ORIGAMI
AUREXIA PARIS 08 527 750 Etat d'usage
34-36 AVENUE DE FRIEDLAND
LANVIN 8 RUE ALFRED DE VIGNY PARIS 08 550 720 Rénové
KIDILIZ GROUP 16-18 RUE GAILLON PARIS 02 617 580 Etat d'usage
DESKEO 27 RUE DE SURENE PARIS 08 621 710 Rénové
TOKIO MARINE EUROPE 36 RUE DE CHATEAUDUN PARIS 09 669 720 Rénové
KOHLBERG KRAVIS ROBERTS & CO LP 9-15 AVENUE MATIGNON PARIS 08 724 900 Rénové
YEXT FRANCE 83-85 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE PARIS 16 760 780 Restructuré
UI GESTION SA 6 RUE NEWTON PARIS 16 888 680 Etat d’usage
INSIDE
OGLETREE DEAKINS INTERNATIONAL PARIS 08 996 790 Etat d’usage
58 BIS RUE LA BOETIE 7PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Exemples de transactions 1 000 - 5 000 m² en 2020
Source : Knight Frank
PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
BPI GROUPE - OSEO 6-8 BOULEVARD HAUSSMANN PARIS 08 2 436 700 Etat d’usage
AVISA PARTNERS 17 AVENUE HOCHE PARIS 08 2 275 850 Restructuré
LATITUDE PROVENCE
FONCIA GROUPE PARIS 09 2 105 720 Rénové
27-29 RUE DE PROVENCE
CHRISTIAN DIOR COUTURE 23-25 AV FRANKLIN ROOSEVELT PARIS 08 1 645 750 Etat d’usage
TALENT.IO - TALENT CLUB 2-4 RUE PILLET WILL PARIS 09 1 130 675 Rénové
MERCY ARGENTEAU
L'ECOLE VAN CLEEF & ARPELS PARIS 09 1 277 750 Rénové
16 BOULEVARD MONTMARTRE
HERMES 27 RUE DE LA VILLE L'EVEQUE PARIS 08 1300 680 Etat d’usage
GROUPE URGO 46 RUE COPERNIC PARIS 16 1 365 Vente utilisateur Etat d'usage
DESKEO 10 RUE DU FAUBOURG MONTMARTRE PARIS 09 1 387 650 Etat d'usage
COMMERZBANK AG 86 BOULEVARD HAUSSMANN PARIS 08 1 529 760 Rénové
SEIZE MATIGNON
SQUAREPOINT PARIS 08 1 598 860 Restructuré
16 AVENUE MATIGNON
WELLCOM 31-37 AVENUE DE WAGRAM PARIS 17 1 737 525 Rénové
PATCHWORK 27-29 RUE DE CHOISEUL PARIS 02 2 028 750 Rénové
LIBERTY
BRYAN CAVE LLP PARIS 09 3 280 780 Restructuré
36-38 RUE LA FAYETTE
8PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Transactions > 5 000 m² en 2020
Source : Knight Frank
PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
JP MORGAN 21 PLACE DU MARCHE SAINT HONORE PARIS 01 6 000 Vente utilisateur Etat d’usage
HOTEL DE LA MARINE
MORNING COWORKING PARIS 08 6 076 800 Restructuré
2 PLACE DE LA CONCORDE
GOLDMAN SACHS PARIS 83-85 BIS AVENUE MARCEAU PARIS 16 6 500 960 Restructuré
L1VE
BOSTON CONSULTING GROUP PARIS 16 20 000 800 Restructuré
75 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE
*Bail dérogatoire 9PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Hausse du top
Évolution annuelle des loyers
€/HT/HC/m²/an
Valeur top
Source : Knight Frank 960€/m²
1 000 €/m²
910
900 €/m² 855
800 €/m²
690 700
700 €/m²
600 €/m²
Mesures
500 €/m² d’accompagnement
400 €/m²
5 à 20 %
300 €/m²
200 €/m²
100 €/m²
Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues)
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
0 €/m²
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 3T 2020
Loyer moyen Loyer prime
• En dépit d’une légère baisse sur un trimestre, le loyer prime demeure cependant à un niveau élevé soit 910 €/m²/an. La hausse est de 6 % sur un an,
et tient en grande partie à la prise en compte de la location par Goldman Sachs de son nouveau siège du 83 avenue Marceau.
• Le loyer moyen est également orienté à la hausse et s’établit désormais à 700 €/m²/an (+ 5 % sur un an).
10PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Valeurs locatives par tranche de surfaces
€/HT/HC/m²/an
Source : Knight Frank
LOYER MOYEN DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES LOYER TOP DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES
3T 2019 3T 2020 Évolution 3T 2019 3T 2020 Évolution
< 1000 m² 565 615 ▲ < 1000 m² 850 900 ▲
1 000 / 3 000 m² 700 700 ► 1 000 / 3 000 m² 850 880 ▲
3 000 / 5 000 m² 725 780 ▲ 3 000 / 5 000 m² 880 860 ▼
> 5 000 m² 787 820 ▲ > 5 000 m² 850 960 ▲
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
Loyer top : loyer le plus élevé observé sur la tranche de surface sur les 12 derniers mois
11PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Valeurs locatives par qualité d’immeuble – transactions toutes surfaces des 12 derniers mois
% du volume de transactions
Source : Knight Frank
Neuf/Restructuré Rénové 4% 4% État d’usage
9%
5%
12% 14% 23% 13%
15%
29%
8%
23% 16%
31%
71%
36%
50%
37%
€/m² 500-600 €/m² €/m²€/m² 700-800
800500-600
400-500 €/m² €/m² 600-700 €/m² 800 600-700 €/m² 700-800 €/m² >800 €/m²
800 €/m²
12Offre disponible et future
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Retour au niveau de 2017
Évolution de l’offre immédiate et du taux de vacance
En volume d’offres (m²)
Source : Knight Frank
450 000 9,0 %
400 000 8,0 %
350 000 7,0 %
300 000 5,9 % 6,0 %
250 000 5,0 %
200 000 4,0 %
3,0 %
150 000 3,0 %
100 000 2,0 %
196 273
50 000 1,0 %
0 0,0 %
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 3T 2020
Offre immédiate (m²) Taux de vacance Taux de vacance Ile-de-France
• Après six années successives de baisse, le stock de bureaux immédiatement disponible de Paris QCA est reparti à la hausse. Si cette tendance était
déjà observée avant même le déclenchement de la crise sanitaire, la hausse s’est encore accentuée au 3e trimestre en raison du net recul de la
demande placée, de la remise sur le marché de petites et moyennes surfaces de seconde-main mais également de l’essor d’un marché « gris »,
constitué de surfaces remises sur le marché sous forme de sous-location ou de recherche de successeur. Ainsi, le stock de bureaux immédiatement
disponibles de Paris QCA s’élève désormais à 196 273 m², soit une progression de 80 % par rapport au 3e trimestre 2019.
• Le taux de vacance est désormais de 3 % contre 1,7 % l’an passé à la même période mais demeure néanmoins l’un des plus bas d’Ile-de-France et
même d’Europe (il est par exemple de 6,7 % dans Central London). 14PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Un volume de Grade A toujours très faible
Offre disponible immédiatement par qualité d’immeuble – fin 3T 2020
% du volume d’offres
Source : Knight Frank
7%
28%
Neuf / Restructuré
Rénové
65% Etat d'usage
• Les offres rénovées et en état d’usage représentent toujours la vaste majorité du volume de l’offre immédiate (94 %).
• La part des offres neuves-restructurées demeure très faible, passant de 13 % à la fin du 3e trimestre 2019 à 7 % à la fin du 3T 2020. Ce stock ne
comprend que de petites et moyennes surfaces et le solde de quelques grandes opérations de Grade A, déjà en partie précommercialisées (comme
le 83-85 avenue de la Grande Armée).
• Le stock immédiat de Paris QCA ne dispose donc d’aucune opération de Grade A > 5 000 m², même si la situation pourrait évoluer en 2021 avec
plusieurs livraisons attendues de grandes surfaces.
15PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Pic des livraisons en 2021
Évolution du volume des livraisons
En volume d’offres
Source : Knight Frank
250 000 Livraisons disponibles
Livraisons prélouées
Surfaces livrées
200 000 Consommation moyenne de bureaux
neufs/restructurés > 5 000 m² (2013/2019)
150 000
100 000 Taux de
pré-commercialisation
Sur les livraisons
2020 / 2022
50 000 93%
44% 53 %
30%
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
• Les opportunités offertes aux utilisateurs resteront très limitées jusqu’à la fin de 2020. Sur les 115 000 m² livrés et à venir d’ici la fin de 2020, 93 %
sont d’ores et déjà commercialisés.
• La situation évoluera dans les mois à venir en raison du pic attendu de livraisons en 2021 et d’une part encore relativement limitée de pré-
commercialisations (44 % contre une moyenne de 47 % en Île-de-France), d’autant que la crise sanitaire pèse sur la demande des utilisateurs et
alimente les libérations. Cela dit la tendance est plutôt à la normalisation du marché plutôt qu’au début d’une phase de suroffre compte-tenu d’un taux
de vacance encore très bas. 16PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020
Exemples d’offres futures > 5 000 m²
Source : Knight Frank
2021 2022
50 MONTAIGNE 30/34 LAFFITTE LA MAISON BAYARD CARRE CONCORDE 128 FBG ST ULTEAM
22/24 RUE 7 SAINT HONORÉ 18-20
Paris 8 Paris 9 BAYARD FLORENTIN WASHINGTON
12 569 m² 8 566 m² Paris 8 Paris 8 Paris 8 Paris 8
OLAYAN GROUP / CREDIT 8 143 m² 6 940 m² 5 144 m² 5 962 m²
CHELSFIELD AGRICOLE LIM DENTRESSANGLE CIPAC / CAVOM GROUPAMA
RENAISSANCE GREAT RIO POSTE DU 14 PERGOLÈSE L1VE
26bis FRANÇOIS 46-48 GRANDE 2 RIO DE LOUVRE 75 GRANDE
1er ARMEE JANEIRO Paris 2 Paris 16 ARMEE
Paris 8 Paris 8 Paris 8 12 673 m² 5 440 m² Paris 16
7 086 m² 8 751 m² 8 500 m² AVIVA Solde 5 800 m²
ARDIAN CARDIF ARDIAN POSTE IMMO GECINA
17Définitions
DÉFINITIONS
• Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris pré-commercialisations, clés en main et compte-propres,
sous réserve de la levée des conditions suspensives.
• Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la
sortie effective du locataire.
• Taux de vacance :
Rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc existant.
• Pré-commercialisation :
Prise à bail réalisée avant la livraison d’un bâtiment.
• Etat des locaux / neuf-restructuré et seconde-main
Une transaction est considérée comme d'état neuf si elle a lieu moins de 5 ans après la construction-restructuration d'un immeuble et que l'état des locaux
est lui-même neuf ou restructuré. Une relocation dans un immeuble achevé il y a moins de 5 ans est donc qualifiée de « seconde main ».
• Loyer moyen :
Moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
• Loyer prime :
Moyenne pondérée des 5 transactions > 500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois, toutes qualités confondues (exprimé en €/HT/HC/m²/an).
• Loyer top :
Loyer de transactions le plus élevé observé sur les 12 derniers mois (exprimé en €/HT/HC/m²/an).
• Mesures d’accompagnement :
Ensemble des aménagements financiers consentis lors d’une transaction : franchise de loyer, travaux, loyers progressifs.
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