LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA - 3E TRIMESTRE 2020 - Knight Frank Bureaux
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Cartographie / Chiffres clés Source : Knight Frank 3T 2019 3T 2020 Évolution Parc de bureaux 6 555 500 m² 6 555 500 m² - Offre immédiate 109 000 m² 196 273 m² + 80 % Taux de vacance 1,7 % 3,0 % + 1,3 pt Demande placée 302 713 m² 160 518 m² - 47 % Demande placée 80 558 m² 38 576 m² - 52 % > 5 000 m² Loyer moyen 665 €/m² 700 €/m² +5% Loyer prime 855 €/m² 910 €/m² +6% Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues) Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues) 2
Demande placée 3
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Chute de 47 % en un an Évolution de la demande placée En volume de transactions (m²) Source : Knight Frank 500 000 18 450 000 16 400 000 14 350 000 12 12 300 000 10 - 41% 250 000 8 200 000 Par rapport à la 6 moyenne 3T 10 ans 150 000 4 4 100 000 2 160 518 50 000 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 3T 2020 Demande placée (m²) Demande placée fin 3e trimestre de l'année Consommation moyenne de bureaux 3e trimestre (2010/2019) Nombre de transactions > 5000 m² • Les conséquences de l’épidémie de COVID-19 ont continué de peser sur l’activité du marché locatif ces derniers mois. Seuls 36 200 m² de bureaux ont ainsi été commercialisés dans le QCA au 3e trimestre 2020, faisant de ce dernier le plus mauvais 3e trimestre des 20 dernières années. Au total, un peu plus de 160 000 m² de bureaux ont été placés dans le QCA depuis le début de 2020 soit une baisse de 47 % sur un an et de 41 % par rapport à la moyenne décennale. • La part des deux sous-marchés – Opéra (1er, 2e, 9e) et Étoile (8e, 16e, 17e) – est stable, le quartier de l’Opéra rassemblant toujours un tiers des volumes commercialisés du QCA contre deux tiers pour celui de l’Étoile. La baisse d’activité est générale avec un recul de 45 % sur un an dans le quartier de l'Etoile, traditionnellement moteur du marché de Paris QCA, et de 51 % dans celui de l’Opéra. 4
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Forte baisse des prises à bail de surfaces intermédiaires Répartition de la demande placée par tranche de surface % du volume de transactions Source : Knight Frank 100% 12% 90% 22% 29% 80% 12% 30% 70% 24% 60% 34% 35% 50% 25% 40% 30% 52% 20% 44% 39% 37% 10% 0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 3T 2020 < 1 000 m² 1 000 à 5 000 m² 5 000 à 20 000 m² > 20 000 m² • Tous les créneaux de surfaces sont nettement orientés à la baisse, en nombre comme en volume. Les prises à bail de petites surfaces (0/1000 m²) voient leur volume diminuer de 29 %, même si leur part dans la demande placée totale du QCA a augmenté (52 % contre 39 % au 3T 2019). Les surfaces de taille intermédiaire (1000/5000 m²) sont les plus impactées, avec une chute de 64 % sur un an dont l’ampleur a sans doute été accentuée par la décision de certains utilisateurs, à la recherche de solutions immobilières à court terme, de privilégier des espaces de coworking. • Aucune transaction > 5 000 m² n’a été enregistrée au 3e trimestre, ce qui n’avait plus été le cas sur un trimestre depuis 2015. Celles-ci voient leur volume chuter de 43 % sur un an mais leur part reste relativement élevée grâce aux grandes opérations du 1er semestre et notamment la location par Boston Consulting Group de 20 000 m² dans « L1VE », au 75 avenue de la Grande Armée. 5
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Pas de changement au 3e trimestre Analyse des transactions > 5 000 m² à fin 3T 2020 % du volume de transactions Source : Knight Frank Motivations Secteurs d’activité Qualités d’immeuble Création d'une Cow orking Etat d'usage implantation 16% 16% 16% Conseil 52% Croissance Banque / 32% Finance 32% Rationalisation Amélioration Neuf Restructuré 52% 84% Rationalisation Amélioration Croissance Neuf Restructuré • En l’absence de nouveaux grands mouvements au 3e trimestre, l’analyse des transactions > 5 000 m² n’a pas évolué. Le secteur du conseil Conseil Banque / Coworking Rénové représente toujours la majorité des volumes (52 %) grâce à la prise à bail par Boston Consulting Group de 20 000 m² dans « L1VE ». Acteur Finance Création d'une implantation traditionnel du QCA, la finance s’est également distinguée au 1er semestre avec l’achat par JP Morgan du 21 place duEtat d'usage Marché Saint-Honoré et la prise à bail par Goldman Sachs de 6 500 m² au 83-85 bis avenue Marceau. Enfin, la part des opérateurs de coworking reste bien inférieure à celle de 2019 (16 % au 3e trimestre 2020 contre 50 % un an auparavant). Si ceux-ci ont absorbé plusieurs petites et moyennes surfaces depuis le début de 2020 dans Paris, ils ne sont à l’origine que d’une seule opération > 5 000 m² (Morning Coworking dans l’Hôtel de la Marine au 1er trimestre). • Le Grade A représente toujours la grande majorité des volumes pris à bail sur des surfaces > 5 000 m², soit une part de 84 % au 3e trimestre 2020 néanmoins gonflée par la location par Boston Consulting Group de « L1VE ». 6
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Exemples de transactions ˂ 1 000 m² en 2020 Source : Knight Frank PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT KEYS ASSET MANAGEMENT 43 BOULEVARD DES CAPUCINES PARIS 02 869 780 Rénové FEES INLEX 60 RUE PIERRE CHARRON PARIS 08 380 850 Rénové NARBUTAS FRANCE 3-3BIS AVENUE HOCHE PARIS 08 310 590 Etat d'usage CRITIZR 38-40 RUE LE PELETIER PARIS 09 313 690 Etat d’usage LE BON CANDIDAT RECRUTEMENT 6 SQUARE DE L'OPERA LOUIS JOUVET PARIS 09 314 720 Rénové CHECK MY GUEST 6 RUE LAMENNAIS PARIS 08 336 520 Etat d'usage CROMWELL FRANCE 83-85 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE PARIS 16 348 590 Restructuré CABINET JEROME BARRE - FRANKLIN 2 AVENUE HOCHE PARIS 08 360 565 Etat d'usage RESIDE ETUDES 8 RUE CHRISTOPHE COLOMB PARIS 08 402 650 Rénové HUNTER HOLDING 63 RUE LA BOETIE PARIS 08 409 550 Etat d'usage VIVALTO 37-39 RUE BOISSIERE PARIS 16 470 650 Rénové ORIGAMI AUREXIA PARIS 08 527 750 Etat d'usage 34-36 AVENUE DE FRIEDLAND LANVIN 8 RUE ALFRED DE VIGNY PARIS 08 550 720 Rénové KIDILIZ GROUP 16-18 RUE GAILLON PARIS 02 617 580 Etat d'usage DESKEO 27 RUE DE SURENE PARIS 08 621 710 Rénové TOKIO MARINE EUROPE 36 RUE DE CHATEAUDUN PARIS 09 669 720 Rénové KOHLBERG KRAVIS ROBERTS & CO LP 9-15 AVENUE MATIGNON PARIS 08 724 900 Rénové YEXT FRANCE 83-85 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE PARIS 16 760 780 Restructuré UI GESTION SA 6 RUE NEWTON PARIS 16 888 680 Etat d’usage INSIDE OGLETREE DEAKINS INTERNATIONAL PARIS 08 996 790 Etat d’usage 58 BIS RUE LA BOETIE 7
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Exemples de transactions 1 000 - 5 000 m² en 2020 Source : Knight Frank PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT BPI GROUPE - OSEO 6-8 BOULEVARD HAUSSMANN PARIS 08 2 436 700 Etat d’usage AVISA PARTNERS 17 AVENUE HOCHE PARIS 08 2 275 850 Restructuré LATITUDE PROVENCE FONCIA GROUPE PARIS 09 2 105 720 Rénové 27-29 RUE DE PROVENCE CHRISTIAN DIOR COUTURE 23-25 AV FRANKLIN ROOSEVELT PARIS 08 1 645 750 Etat d’usage TALENT.IO - TALENT CLUB 2-4 RUE PILLET WILL PARIS 09 1 130 675 Rénové MERCY ARGENTEAU L'ECOLE VAN CLEEF & ARPELS PARIS 09 1 277 750 Rénové 16 BOULEVARD MONTMARTRE HERMES 27 RUE DE LA VILLE L'EVEQUE PARIS 08 1300 680 Etat d’usage GROUPE URGO 46 RUE COPERNIC PARIS 16 1 365 Vente utilisateur Etat d'usage DESKEO 10 RUE DU FAUBOURG MONTMARTRE PARIS 09 1 387 650 Etat d'usage COMMERZBANK AG 86 BOULEVARD HAUSSMANN PARIS 08 1 529 760 Rénové SEIZE MATIGNON SQUAREPOINT PARIS 08 1 598 860 Restructuré 16 AVENUE MATIGNON WELLCOM 31-37 AVENUE DE WAGRAM PARIS 17 1 737 525 Rénové PATCHWORK 27-29 RUE DE CHOISEUL PARIS 02 2 028 750 Rénové LIBERTY BRYAN CAVE LLP PARIS 09 3 280 780 Restructuré 36-38 RUE LA FAYETTE 8
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Transactions > 5 000 m² en 2020 Source : Knight Frank PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT JP MORGAN 21 PLACE DU MARCHE SAINT HONORE PARIS 01 6 000 Vente utilisateur Etat d’usage HOTEL DE LA MARINE MORNING COWORKING PARIS 08 6 076 800 Restructuré 2 PLACE DE LA CONCORDE GOLDMAN SACHS PARIS 83-85 BIS AVENUE MARCEAU PARIS 16 6 500 960 Restructuré L1VE BOSTON CONSULTING GROUP PARIS 16 20 000 800 Restructuré 75 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE *Bail dérogatoire 9
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Hausse du top Évolution annuelle des loyers €/HT/HC/m²/an Valeur top Source : Knight Frank 960€/m² 1 000 €/m² 910 900 €/m² 855 800 €/m² 690 700 700 €/m² 600 €/m² Mesures 500 €/m² d’accompagnement 400 €/m² 5 à 20 % 300 €/m² 200 €/m² 100 €/m² Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues) Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues) 0 €/m² 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 3T 2020 Loyer moyen Loyer prime • En dépit d’une légère baisse sur un trimestre, le loyer prime demeure cependant à un niveau élevé soit 910 €/m²/an. La hausse est de 6 % sur un an, et tient en grande partie à la prise en compte de la location par Goldman Sachs de son nouveau siège du 83 avenue Marceau. • Le loyer moyen est également orienté à la hausse et s’établit désormais à 700 €/m²/an (+ 5 % sur un an). 10
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Valeurs locatives par tranche de surfaces €/HT/HC/m²/an Source : Knight Frank LOYER MOYEN DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES LOYER TOP DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES 3T 2019 3T 2020 Évolution 3T 2019 3T 2020 Évolution < 1000 m² 565 615 ▲ < 1000 m² 850 900 ▲ 1 000 / 3 000 m² 700 700 ► 1 000 / 3 000 m² 850 880 ▲ 3 000 / 5 000 m² 725 780 ▲ 3 000 / 5 000 m² 880 860 ▼ > 5 000 m² 787 820 ▲ > 5 000 m² 850 960 ▲ Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues) Loyer top : loyer le plus élevé observé sur la tranche de surface sur les 12 derniers mois 11
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Valeurs locatives par qualité d’immeuble – transactions toutes surfaces des 12 derniers mois % du volume de transactions Source : Knight Frank Neuf/Restructuré Rénové 4% 4% État d’usage 9% 5% 12% 14% 23% 13% 15% 29% 8% 23% 16% 31% 71% 36% 50% 37% €/m² 500-600 €/m² €/m²€/m² 700-800 800500-600 400-500 €/m² €/m² 600-700 €/m² 800 600-700 €/m² 700-800 €/m² >800 €/m² 800 €/m² 12
Offre disponible et future
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Retour au niveau de 2017 Évolution de l’offre immédiate et du taux de vacance En volume d’offres (m²) Source : Knight Frank 450 000 9,0 % 400 000 8,0 % 350 000 7,0 % 300 000 5,9 % 6,0 % 250 000 5,0 % 200 000 4,0 % 3,0 % 150 000 3,0 % 100 000 2,0 % 196 273 50 000 1,0 % 0 0,0 % 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 3T 2020 Offre immédiate (m²) Taux de vacance Taux de vacance Ile-de-France • Après six années successives de baisse, le stock de bureaux immédiatement disponible de Paris QCA est reparti à la hausse. Si cette tendance était déjà observée avant même le déclenchement de la crise sanitaire, la hausse s’est encore accentuée au 3e trimestre en raison du net recul de la demande placée, de la remise sur le marché de petites et moyennes surfaces de seconde-main mais également de l’essor d’un marché « gris », constitué de surfaces remises sur le marché sous forme de sous-location ou de recherche de successeur. Ainsi, le stock de bureaux immédiatement disponibles de Paris QCA s’élève désormais à 196 273 m², soit une progression de 80 % par rapport au 3e trimestre 2019. • Le taux de vacance est désormais de 3 % contre 1,7 % l’an passé à la même période mais demeure néanmoins l’un des plus bas d’Ile-de-France et même d’Europe (il est par exemple de 6,7 % dans Central London). 14
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Un volume de Grade A toujours très faible Offre disponible immédiatement par qualité d’immeuble – fin 3T 2020 % du volume d’offres Source : Knight Frank 7% 28% Neuf / Restructuré Rénové 65% Etat d'usage • Les offres rénovées et en état d’usage représentent toujours la vaste majorité du volume de l’offre immédiate (94 %). • La part des offres neuves-restructurées demeure très faible, passant de 13 % à la fin du 3e trimestre 2019 à 7 % à la fin du 3T 2020. Ce stock ne comprend que de petites et moyennes surfaces et le solde de quelques grandes opérations de Grade A, déjà en partie précommercialisées (comme le 83-85 avenue de la Grande Armée). • Le stock immédiat de Paris QCA ne dispose donc d’aucune opération de Grade A > 5 000 m², même si la situation pourrait évoluer en 2021 avec plusieurs livraisons attendues de grandes surfaces. 15
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Pic des livraisons en 2021 Évolution du volume des livraisons En volume d’offres Source : Knight Frank 250 000 Livraisons disponibles Livraisons prélouées Surfaces livrées 200 000 Consommation moyenne de bureaux neufs/restructurés > 5 000 m² (2013/2019) 150 000 100 000 Taux de pré-commercialisation Sur les livraisons 2020 / 2022 50 000 93% 44% 53 % 30% 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 • Les opportunités offertes aux utilisateurs resteront très limitées jusqu’à la fin de 2020. Sur les 115 000 m² livrés et à venir d’ici la fin de 2020, 93 % sont d’ores et déjà commercialisés. • La situation évoluera dans les mois à venir en raison du pic attendu de livraisons en 2021 et d’une part encore relativement limitée de pré- commercialisations (44 % contre une moyenne de 47 % en Île-de-France), d’autant que la crise sanitaire pèse sur la demande des utilisateurs et alimente les libérations. Cela dit la tendance est plutôt à la normalisation du marché plutôt qu’au début d’une phase de suroffre compte-tenu d’un taux de vacance encore très bas. 16
PARIS QCA Marché locatif | 3e trimestre 2020 Exemples d’offres futures > 5 000 m² Source : Knight Frank 2021 2022 50 MONTAIGNE 30/34 LAFFITTE LA MAISON BAYARD CARRE CONCORDE 128 FBG ST ULTEAM 22/24 RUE 7 SAINT HONORÉ 18-20 Paris 8 Paris 9 BAYARD FLORENTIN WASHINGTON 12 569 m² 8 566 m² Paris 8 Paris 8 Paris 8 Paris 8 OLAYAN GROUP / CREDIT 8 143 m² 6 940 m² 5 144 m² 5 962 m² CHELSFIELD AGRICOLE LIM DENTRESSANGLE CIPAC / CAVOM GROUPAMA RENAISSANCE GREAT RIO POSTE DU 14 PERGOLÈSE L1VE 26bis FRANÇOIS 46-48 GRANDE 2 RIO DE LOUVRE 75 GRANDE 1er ARMEE JANEIRO Paris 2 Paris 16 ARMEE Paris 8 Paris 8 Paris 8 12 673 m² 5 440 m² Paris 16 7 086 m² 8 751 m² 8 500 m² AVIVA Solde 5 800 m² ARDIAN CARDIF ARDIAN POSTE IMMO GECINA 17
Définitions
DÉFINITIONS • Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris pré-commercialisations, clés en main et compte-propres, sous réserve de la levée des conditions suspensives. • Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. • Taux de vacance : Rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc existant. • Pré-commercialisation : Prise à bail réalisée avant la livraison d’un bâtiment. • Etat des locaux / neuf-restructuré et seconde-main Une transaction est considérée comme d'état neuf si elle a lieu moins de 5 ans après la construction-restructuration d'un immeuble et que l'état des locaux est lui-même neuf ou restructuré. Une relocation dans un immeuble achevé il y a moins de 5 ans est donc qualifiée de « seconde main ». • Loyer moyen : Moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues) • Loyer prime : Moyenne pondérée des 5 transactions > 500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois, toutes qualités confondues (exprimé en €/HT/HC/m²/an). • Loyer top : Loyer de transactions le plus élevé observé sur les 12 derniers mois (exprimé en €/HT/HC/m²/an). • Mesures d’accompagnement : Ensemble des aménagements financiers consentis lors d’une transaction : franchise de loyer, travaux, loyers progressifs. 19
Vous pouvez aussi lire