LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA - 3E TRIMESTRE 2020 - Knight Frank Bureaux

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LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA - 3E TRIMESTRE 2020 - Knight Frank Bureaux
LE MARCHÉ LOCATIF
PARIS QCA
3E TRIMESTRE 2020

                    1
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA - 3E TRIMESTRE 2020 - Knight Frank Bureaux
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020

Cartographie / Chiffres clés
Source : Knight Frank

                                                                                   3T 2019                               3T 2020                             Évolution

                                     Parc de bureaux                            6 555 500 m²                         6 555 500 m²                                      -

                                     Offre immédiate                             109 000 m²                            196 273 m²                                + 80 %

                                     Taux de vacance                                  1,7 %                                 3,0 %                                + 1,3 pt

                                     Demande placée                              302 713 m²                            160 518 m²                                 - 47 %

                                     Demande placée
                                                                                  80 558 m²                             38 576 m²                                - 52 %
                                     > 5 000 m²

                                     Loyer moyen                                   665 €/m²                              700 €/m²                                 +5%

                                     Loyer prime                                   855 €/m²                              910 €/m²                                 +6%

                                                      Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues)
                                            Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)

                                                                                                                                                                                                2
Demande placée

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PARIS QCA
 Marché locatif | 3e trimestre 2020

 Chute de 47 % en un an
 Évolution de la demande placée
 En volume de transactions (m²)
 Source : Knight Frank

 500 000                                                                                                                                                                        18

 450 000
                                                                                                                                                                                16

 400 000
                                                                                                                                                                                14

 350 000                                                                                                                                               12
                                                                                                                                                                                12

 300 000

                                                                                                                                                                                10

                                                                                                                                                                                       - 41%
 250 000

                                                                                                                                                                                8

 200 000
                                                                                                                                                                                      Par rapport à la
                                                                                                                                                                                6    moyenne 3T 10 ans
 150 000
                                                                                                                                                                      4
                                                                                                                                                                                4
 100 000

                                                                                                                                                                                2

                                                                                                                                                                      160 518
  50 000

      0                                                                                                                                                                         0
           2009          2010       2011           2012            2013        2014          2015          2016           2017           2018         2019         3T 2020

           Demande placée (m²)   Demande placée fin 3e trimestre de l'année   Consommation moyenne de bureaux 3e trimestre (2010/2019)     Nombre de transactions > 5000 m²

• Les conséquences de l’épidémie de COVID-19 ont continué de peser sur l’activité du marché locatif ces derniers mois. Seuls 36 200 m² de bureaux
  ont ainsi été commercialisés dans le QCA au 3e trimestre 2020, faisant de ce dernier le plus mauvais 3e trimestre des 20 dernières années. Au total,
  un peu plus de 160 000 m² de bureaux ont été placés dans le QCA depuis le début de 2020 soit une baisse de 47 % sur un an et de 41 % par rapport
  à la moyenne décennale.
• La part des deux sous-marchés – Opéra (1er, 2e, 9e) et Étoile (8e, 16e, 17e) – est stable, le quartier de l’Opéra rassemblant toujours un tiers des
  volumes commercialisés du QCA contre deux tiers pour celui de l’Étoile. La baisse d’activité est générale avec un recul de 45 % sur un an dans le
  quartier de l'Etoile, traditionnellement moteur du marché de Paris QCA, et de 51 % dans celui de l’Opéra.                                                                                              4
PARIS QCA
  Marché locatif | 3e trimestre 2020

  Forte baisse des prises à bail de surfaces intermédiaires
  Répartition de la demande placée par tranche de surface
  % du volume de transactions
  Source : Knight Frank
 100%
                                                                                                               12%
  90%                                                                                    22%
                                                                                                 29%
  80%                                                                                                          12%
                                                                             30%

  70%
                                                                                                               24%
  60%                                                                                    34%
                                                                                                 35%
  50%                                                                        25%

  40%

  30%
                                                                                                               52%
  20%                                                                                    44%
                                                                             39%                 37%
  10%

   0%
             2011           2012       2013     2014        2015   2016      2017        2018     2019        3T 2020

                          < 1 000 m²          1 000 à 5 000 m²       5 000 à 20 000 m²          > 20 000 m²

• Tous les créneaux de surfaces sont nettement orientés à la baisse, en nombre comme en volume. Les prises à bail de petites surfaces (0/1000 m²)
  voient leur volume diminuer de 29 %, même si leur part dans la demande placée totale du QCA a augmenté (52 % contre 39 % au 3T 2019). Les
  surfaces de taille intermédiaire (1000/5000 m²) sont les plus impactées, avec une chute de 64 % sur un an dont l’ampleur a sans doute été accentuée
  par la décision de certains utilisateurs, à la recherche de solutions immobilières à court terme, de privilégier des espaces de coworking.
• Aucune transaction > 5 000 m² n’a été enregistrée au 3e trimestre, ce qui n’avait plus été le cas sur un trimestre depuis 2015. Celles-ci voient leur
  volume chuter de 43 % sur un an mais leur part reste relativement élevée grâce aux grandes opérations du 1er semestre et notamment la location par
  Boston Consulting Group de 20 000 m² dans « L1VE », au 75 avenue de la Grande Armée.
                                                                                                                                                          5
PARIS QCA
       Marché locatif | 3e trimestre 2020

       Pas de changement au 3e trimestre
       Analyse des transactions > 5 000 m² à fin 3T 2020
       % du volume de transactions
       Source : Knight Frank

                       Motivations                                     Secteurs d’activité                                     Qualités d’immeuble

               Création d'une                                           Cow orking                                               Etat d'usage
                implantation                                              16%                                                        16%
                    16%

                                                                                                Conseil
                                                                                                 52%

         Croissance                                               Banque /
            32%                                                   Finance
                                                                    32%
                                Rationalisation
                                 Amélioration                                                                                            Neuf Restructuré
                                     52%                                                                                                       84%

Rationalisation Amélioration     Croissance                                                                                         Neuf Restructuré
       • En l’absence de nouveaux grands mouvements au 3e trimestre, l’analyse des transactions > 5 000 m² n’a pas évolué. Le secteur du conseil
                                                                  Conseil         Banque /        Coworking                         Rénové
           représente toujours la majorité des volumes (52 %) grâce à la prise       à bail par Boston Consulting Group de 20 000 m² dans « L1VE ». Acteur
                                                                                  Finance
Création d'une implantation
           traditionnel du QCA, la finance s’est également distinguée au 1er semestre avec l’achat par JP Morgan du 21 place duEtat      d'usage
                                                                                                                                      Marché    Saint-Honoré et la
           prise à bail par Goldman Sachs de 6 500 m² au 83-85 bis avenue Marceau. Enfin, la part des opérateurs de coworking reste bien inférieure à celle de
           2019 (16 % au 3e trimestre 2020 contre 50 % un an auparavant). Si ceux-ci ont absorbé plusieurs petites et moyennes surfaces depuis le début de
           2020 dans Paris, ils ne sont à l’origine que d’une seule opération > 5 000 m² (Morning Coworking dans l’Hôtel de la Marine au 1er trimestre).
       • Le Grade A représente toujours la grande majorité des volumes pris à bail sur des surfaces > 5 000 m², soit une part de 84 % au 3e trimestre 2020
         néanmoins gonflée par la location par Boston Consulting Group de « L1VE ».
                                                                                                                                                                     6
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020

Exemples de transactions ˂ 1 000 m² en 2020
Source : Knight Frank

                PRENEUR                      ADRESSE                 ARRONDISSEMENT   SURFACE M²   LOYER €/M²/AN     ÉTAT
KEYS ASSET MANAGEMENT             43 BOULEVARD DES CAPUCINES             PARIS 02        869            780          Rénové

FEES INLEX                        60 RUE PIERRE CHARRON                  PARIS 08        380            850          Rénové

NARBUTAS FRANCE                   3-3BIS AVENUE HOCHE                    PARIS 08        310            590        Etat d'usage

CRITIZR                           38-40 RUE LE PELETIER                  PARIS 09        313            690        Etat d’usage

LE BON CANDIDAT RECRUTEMENT       6 SQUARE DE L'OPERA LOUIS JOUVET       PARIS 09        314            720          Rénové

CHECK MY GUEST                    6 RUE LAMENNAIS                        PARIS 08        336            520        Etat d'usage

CROMWELL FRANCE                   83-85 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE        PARIS 16        348            590        Restructuré

CABINET JEROME BARRE - FRANKLIN   2 AVENUE HOCHE                         PARIS 08        360            565        Etat d'usage

RESIDE ETUDES                     8 RUE CHRISTOPHE COLOMB                PARIS 08        402            650          Rénové

HUNTER HOLDING                    63 RUE LA BOETIE                       PARIS 08        409            550        Etat d'usage

VIVALTO                           37-39 RUE BOISSIERE                    PARIS 16        470            650          Rénové
                                  ORIGAMI
AUREXIA                                                                  PARIS 08        527            750        Etat d'usage
                                  34-36 AVENUE DE FRIEDLAND
LANVIN                            8 RUE ALFRED DE VIGNY                  PARIS 08        550            720          Rénové

KIDILIZ GROUP                     16-18 RUE GAILLON                      PARIS 02        617            580        Etat d'usage

DESKEO                            27 RUE DE SURENE                       PARIS 08        621            710          Rénové

TOKIO MARINE EUROPE               36 RUE DE CHATEAUDUN                   PARIS 09        669            720          Rénové

KOHLBERG KRAVIS ROBERTS & CO LP   9-15 AVENUE MATIGNON                   PARIS 08        724            900          Rénové

YEXT FRANCE                       83-85 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE        PARIS 16        760            780        Restructuré

UI GESTION SA                     6 RUE NEWTON                           PARIS 16        888            680        Etat d’usage
                                  INSIDE
OGLETREE DEAKINS INTERNATIONAL                                           PARIS 08        996            790        Etat d’usage
                                  58 BIS RUE LA BOETIE                                                                            7
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020

Exemples de transactions 1 000 - 5 000 m² en 2020
Source : Knight Frank

              PRENEUR                    ADRESSE             ARRONDISSEMENT   SURFACE M²   LOYER €/M²/AN          ÉTAT

BPI GROUPE - OSEO            6-8 BOULEVARD HAUSSMANN             PARIS 08        2 436            700           Etat d’usage

AVISA PARTNERS               17 AVENUE HOCHE                     PARIS 08        2 275            850           Restructuré

                             LATITUDE PROVENCE
FONCIA GROUPE                                                    PARIS 09        2 105            720             Rénové
                             27-29 RUE DE PROVENCE

CHRISTIAN DIOR COUTURE       23-25 AV FRANKLIN ROOSEVELT         PARIS 08        1 645            750           Etat d’usage

TALENT.IO - TALENT CLUB      2-4 RUE PILLET WILL                 PARIS 09        1 130            675             Rénové

                             MERCY ARGENTEAU
L'ECOLE VAN CLEEF & ARPELS                                       PARIS 09        1 277            750             Rénové
                             16 BOULEVARD MONTMARTRE

HERMES                       27 RUE DE LA VILLE L'EVEQUE         PARIS 08        1300             680           Etat d’usage

GROUPE URGO                  46 RUE COPERNIC                     PARIS 16        1 365      Vente utilisateur   Etat d'usage

DESKEO                       10 RUE DU FAUBOURG MONTMARTRE       PARIS 09        1 387            650           Etat d'usage

COMMERZBANK AG               86 BOULEVARD HAUSSMANN              PARIS 08        1 529            760             Rénové

                             SEIZE MATIGNON
SQUAREPOINT                                                      PARIS 08        1 598            860           Restructuré
                             16 AVENUE MATIGNON

WELLCOM                      31-37 AVENUE DE WAGRAM              PARIS 17        1 737            525             Rénové

PATCHWORK                    27-29 RUE DE CHOISEUL               PARIS 02        2 028            750             Rénové

                             LIBERTY
BRYAN CAVE LLP                                                   PARIS 09        3 280            780           Restructuré
                             36-38 RUE LA FAYETTE

                                                                                                                               8
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020

Transactions > 5 000 m² en 2020
Source : Knight Frank

PRENEUR                   ADRESSE                           ARRONDISSEMENT   SURFACE M²   LOYER €/M²/AN          ÉTAT

JP MORGAN                 21 PLACE DU MARCHE SAINT HONORE       PARIS 01        6 000      Vente utilisateur   Etat d’usage

                          HOTEL DE LA MARINE
MORNING COWORKING                                               PARIS 08        6 076            800           Restructuré
                          2 PLACE DE LA CONCORDE

GOLDMAN SACHS PARIS       83-85 BIS AVENUE MARCEAU              PARIS 16        6 500            960           Restructuré

                          L1VE
BOSTON CONSULTING GROUP                                         PARIS 16        20 000           800           Restructuré
                          75 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE

 *Bail dérogatoire                                                                                                            9
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020

Hausse du top
Évolution annuelle des loyers
€/HT/HC/m²/an
                                                                                                                                                                                      Valeur top
Source : Knight Frank                                                                                                                                                                 960€/m²

1 000 €/m²
                                                                                                                                                                                        910
  900 €/m²                                                                                                                                                                     855

  800 €/m²
                                                                                                                                                                               690       700
  700 €/m²

  600 €/m²

                                                                                                                                                                                                        Mesures
  500 €/m²                                                                                                                                                                                         d’accompagnement

  400 €/m²
                                                                                                                                                                                                    5 à 20 %
  300 €/m²

  200 €/m²

  100 €/m²
             Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues)
             Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)

    0 €/m²
                 2009              2010             2011              2012             2013              2014              2015             2016                 2017   2018   2019   3T 2020

                                                                                      Loyer moyen                       Loyer prime

• En dépit d’une légère baisse sur un trimestre, le loyer prime demeure cependant à un niveau élevé soit 910 €/m²/an. La hausse est de 6 % sur un an,
  et tient en grande partie à la prise en compte de la location par Goldman Sachs de son nouveau siège du 83 avenue Marceau.
• Le loyer moyen est également orienté à la hausse et s’établit désormais à 700 €/m²/an (+ 5 % sur un an).

                                                                                                                                                                                                                      10
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020

Valeurs locatives par tranche de surfaces
€/HT/HC/m²/an

Source : Knight Frank

  LOYER MOYEN DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES                                                                                           LOYER TOP DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES

                                        3T 2019                     3T 2020                   Évolution                                                     3T 2019     3T 2020    Évolution

 < 1000 m²                                 565                          615                           ▲                                  < 1000 m²           850         900          ▲

 1 000 / 3 000 m²                          700                          700                          ►                                   1 000 / 3 000 m²    850         880          ▲

 3 000 / 5 000 m²                          725                          780                           ▲                                  3 000 / 5 000 m²    880         860          ▼

 > 5 000 m²                                787                          820                           ▲                                  > 5 000 m²          850         960          ▲

   Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
   Loyer top : loyer le plus élevé observé sur la tranche de surface sur les 12 derniers mois

                                                                                                                                                                                               11
PARIS QCA
        Marché locatif | 3e trimestre 2020

       Valeurs locatives par qualité d’immeuble – transactions toutes surfaces des 12 derniers mois
       % du volume de transactions

       Source : Knight Frank

                     Neuf/Restructuré                                              Rénové             4% 4%                               État d’usage
                                                                                             9%
                                                                                                                                                5%
                                                                                  12%        14%                       23%                             13%
                                                                                                                                        15%
                                           29%
                                                                             8%

                                                                                     23%             16%

                                                                                                                                                              31%

                    71%
                                                                                                                                        36%
                                                                                  50%
                                                                                                             37%

€/m²    500-600 €/m²              €/m²€/m² 700-800
                                800500-600
                                              400-500            €/m² €/m²   600-700 €/m² 800                     600-700 €/m²   700-800 €/m²   >800 €/m²

                               800 €/m²

                                                                                                                                                                                  12
Offre
disponible et future
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020

Retour au niveau de 2017
Évolution de l’offre immédiate et du taux de vacance
En volume d’offres (m²)
Source : Knight Frank

 450 000                                                                                                                              9,0 %

 400 000                                                                                                                              8,0 %

 350 000                                                                                                                              7,0 %

 300 000                                                                                                                  5,9 %       6,0 %

 250 000                                                                                                                              5,0 %

 200 000                                                                                                                              4,0 %

                                                                                                                           3,0 %
 150 000                                                                                                                              3,0 %

 100 000                                                                                                                              2,0 %

                                                                                                                            196 273
  50 000                                                                                                                              1,0 %

      0                                                                                                                               0,0 %
            2009          2010   2011      2012         2013      2014      2015   2016       2017       2018      2019   3T 2020

                                 Offre immédiate (m²)          Taux de vacance     Taux de vacance Ile-de-France

• Après six années successives de baisse, le stock de bureaux immédiatement disponible de Paris QCA est reparti à la hausse. Si cette tendance était
  déjà observée avant même le déclenchement de la crise sanitaire, la hausse s’est encore accentuée au 3e trimestre en raison du net recul de la
  demande placée, de la remise sur le marché de petites et moyennes surfaces de seconde-main mais également de l’essor d’un marché « gris »,
  constitué de surfaces remises sur le marché sous forme de sous-location ou de recherche de successeur. Ainsi, le stock de bureaux immédiatement
  disponibles de Paris QCA s’élève désormais à 196 273 m², soit une progression de 80 % par rapport au 3e trimestre 2019.
• Le taux de vacance est désormais de 3 % contre 1,7 % l’an passé à la même période mais demeure néanmoins l’un des plus bas d’Ile-de-France et
  même d’Europe (il est par exemple de 6,7 % dans Central London).                                                                              14
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020

Un volume de Grade A toujours très faible
Offre disponible immédiatement par qualité d’immeuble – fin 3T 2020
% du volume d’offres
Source : Knight Frank

                         7%

                                  28%
                                              Neuf / Restructuré
                                              Rénové
              65%                             Etat d'usage

• Les offres rénovées et en état d’usage représentent toujours la vaste majorité du volume de l’offre immédiate (94 %).
• La part des offres neuves-restructurées demeure très faible, passant de 13 % à la fin du 3e trimestre 2019 à 7 % à la fin du 3T 2020. Ce stock ne
  comprend que de petites et moyennes surfaces et le solde de quelques grandes opérations de Grade A, déjà en partie précommercialisées (comme
  le 83-85 avenue de la Grande Armée).
• Le stock immédiat de Paris QCA ne dispose donc d’aucune opération de Grade A > 5 000 m², même si la situation pourrait évoluer en 2021 avec
  plusieurs livraisons attendues de grandes surfaces.

                                                                                                                                                      15
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020

Pic des livraisons en 2021
Évolution du volume des livraisons
En volume d’offres
Source : Knight Frank

250 000                                                                                           Livraisons disponibles

                                                                                                  Livraisons prélouées

                                                                                                  Surfaces livrées

200 000                                                                                           Consommation moyenne de bureaux
                                                                                                  neufs/restructurés > 5 000 m² (2013/2019)

150 000

100 000                                                                                                          Taux de
                                                                                                          pré-commercialisation
                                                                                                             Sur les livraisons
                                                                                                                     2020 / 2022

 50 000                                                          93%
                                                                         44%                                         53 %
                                                                                  30%
     0
          2013       2014   2015   2016   2017   2018    2019    2020    2021     2022

• Les opportunités offertes aux utilisateurs resteront très limitées jusqu’à la fin de 2020. Sur les 115 000 m² livrés et à venir d’ici la fin de 2020, 93 %
  sont d’ores et déjà commercialisés.
• La situation évoluera dans les mois à venir en raison du pic attendu de livraisons en 2021 et d’une part encore relativement limitée de pré-
  commercialisations (44 % contre une moyenne de 47 % en Île-de-France), d’autant que la crise sanitaire pèse sur la demande des utilisateurs et
  alimente les libérations. Cela dit la tendance est plutôt à la normalisation du marché plutôt qu’au début d’une phase de suroffre compte-tenu d’un taux
  de vacance encore très bas.                                                                                                                                  16
PARIS QCA
Marché locatif | 3e trimestre 2020

Exemples d’offres futures > 5 000 m²
Source : Knight Frank

                                                     2021                                                  2022

                        50 MONTAIGNE     30/34 LAFFITTE   LA MAISON BAYARD   CARRE CONCORDE   128 FBG ST      ULTEAM
                                                          22/24 RUE          7 SAINT          HONORÉ          18-20
                        Paris 8          Paris 9          BAYARD             FLORENTIN                        WASHINGTON
                        12 569 m²        8 566 m²         Paris 8            Paris 8          Paris 8         Paris 8
                        OLAYAN GROUP /   CREDIT           8 143 m²           6 940 m²         5 144 m²        5 962 m²
                        CHELSFIELD       AGRICOLE         LIM                DENTRESSANGLE    CIPAC / CAVOM   GROUPAMA

                        RENAISSANCE      GREAT            RIO                POSTE DU         14 PERGOLÈSE    L1VE
                        26bis FRANÇOIS   46-48 GRANDE     2 RIO DE           LOUVRE                           75 GRANDE
                        1er              ARMEE            JANEIRO            Paris 2          Paris 16        ARMEE
                        Paris 8          Paris 8          Paris 8            12 673 m²        5 440 m²        Paris 16
                        7 086 m²         8 751 m²         8 500 m²                            AVIVA           Solde 5 800 m²
                        ARDIAN           CARDIF           ARDIAN             POSTE IMMO                       GECINA

                                                                                                                               17
Définitions
DÉFINITIONS

•   Demande placée :
    Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris pré-commercialisations, clés en main et compte-propres,
    sous réserve de la levée des conditions suspensives.

•   Offre immédiate :
    Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la
    sortie effective du locataire.

•   Taux de vacance :
    Rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc existant.

•   Pré-commercialisation :
    Prise à bail réalisée avant la livraison d’un bâtiment.

•   Etat des locaux / neuf-restructuré et seconde-main
    Une transaction est considérée comme d'état neuf si elle a lieu moins de 5 ans après la construction-restructuration d'un immeuble et que l'état des locaux
    est lui-même neuf ou restructuré. Une relocation dans un immeuble achevé il y a moins de 5 ans est donc qualifiée de « seconde main ».

•   Loyer moyen :
    Moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)

•   Loyer prime :
    Moyenne pondérée des 5 transactions > 500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois, toutes qualités confondues (exprimé en €/HT/HC/m²/an).

•   Loyer top :
    Loyer de transactions le plus élevé observé sur les 12 derniers mois (exprimé en €/HT/HC/m²/an).

•   Mesures d’accompagnement :
    Ensemble des aménagements financiers consentis lors d’une transaction : franchise de loyer, travaux, loyers progressifs.

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