LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA (Quartier Central des Affaires) 1ER TRIMESTRE 2017 - Knight Frank
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LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA (Quartier Central des Affaires) 1ER TRIMESTRE 2017
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA Cartographie Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Demande placée
89 600 m²
Source : Knight Frank
439 000 450 100
-25% : l’activité transactionnelle régresse sur le
QCA au 1er trimestre 2017 comparé au 1er 377 600 127 300
En m²
130 400
trimestre 2016, contrastant avec le dynamisme
régional (+8%) 321 600 90 000
Le QCA paie le prix de la raréfaction de l’offre
disponible qui rend difficile le positionnement des 80 400
utilisateurs et conduit plusieurs d’entre eux à 94 400
107 500
envisager des alternatives géographiques 91 200
Ce retrait ne signifie donc aucunement une
quelconque désaffection des entreprises pour le 85 100 123 600
QCA ni une baisse de l’activité économique
101 800 98 700
Le QCA a bénéficié d’une activité importante en
moyennes surfaces (de 1,000m² à 5,000m²),
représentant plus de la moitié de la demande 79 400
placée avec 53%, répartis tant sur les actifs de
plateaux que sur les immeubles indépendants 118 800
94 600 102 400 89 600
62 700
Le cœur de cible traditionnel du QCA constitué
des utilisateurs de petites surfaces (moins de
1.000m²), reste très actif avec 40% de l’activité 2013 2014 2015 2016 2017
transactionnelle sur le secteur
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestreLE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Taille des transactions
Source : Knight Frank
Île-de-France Quartier Central des Affaires
6% 7%
15% 12% 16% 15% 14%
20% 19% 17%
14%
22%
21%
20% 24%
27% 32% 53%
43% 44%
45%
33%
39% 29%
36%
32%
51%
42% 42% 40%
33% 31% 35%
25% 24% 22%
2013 2014 2015 2016 1T2017 2013 2014 2015 2016 1T2017
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000
m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000
m²)LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Exemples de transactions ≤ 1 000 m²
Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Financière Arbevel 20 rue de la Baume, 8ème Mars 2017 752 m² 730€ Rénové
GRDF – ENEDIS Paris Trocadéro, 16ème Mars 2017 682 m² 565€ Etat d’usage
Payintech 38 rue du Colisée, 8ème Mars 2017 571 m² 438€ Etat d’usage
Alpha Concept Invest 43 avenue Hoche, 8ème Février 2017 460 m² 520€ Etat d’usage
Magellan Consulting 31-35 boulevard des Capucines, 2ème Février 2017 441 m² 560€ Etat d’usage
Le Bureau Contemporain Paris Bourse, 2ème Janvier 2017 385 m² 350€ Etat d’usage
Cabinet Benech 15 rue d’Astorg, 8ème Mars 2017 360 m² 560€ Etat d’usage
Sarah Lavoine SAS 16-18 rue Gaillon, 2ème Février 2017 334 m² 460€ Etat d’usage
Mutual Funds Exchange –
Heron Building, 2ème Janvier 2017 333 m² 600€ Etat d’usage
MFEX
HCPV Groupe Point Vision 5 rue de Rome, 8ème Février 2017 332 m² 510€ RénovéLE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017 PARIS QCA Exemples de transactions de 1 000 à 5 000 m² Source : Knight Frank Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux Kwerk 31 rue de Courcelles, 8ème Janvier 2017 4 300 m² 635€ Restructuré Londsale Paris 8 rue Lavoisier, 8ème Mars 207 2 800 m² 610€ Rénové Chloé 28 rue de la Baume, 8ème Février 2017 2 600 m² 665€ Restructuré Reed Smith Paris Trocadéro, 16ème Janvier 2017 2 300 m² 679€ Etat d’usage MC2I 49-51 rue François 1er, 8ème Janvier 2017 2 000 m² 700€ Rénové Protectim Security Services 12-14 avenue de la Grande Armée, 17ème Mars 2017 1 800 m² 600€ Rénové LEK Consulting Cézanne Saint-Honoré, 8ème Mars 2017 1 580 m² 770€ Rénové Watson Farley & Williams LLP 28-32 avenue Victor Hugo, 16ème Mars 2017 1 400 m² 750€ Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
Transactions > 5 000 m²
Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
AEW Capital 8, 8ème Mars 2017 5 900 m² 700€ RénovéLE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) en 2016
Source : Knight Frank
Île-de-France Quartier Central des Affaires
9% 4%
15%
23%
19%
15%
6%
7% 8%
18%
4%
18% 38%
16%
Assurances/Mutuelles Banques/Finances
Conseil Avocats/Notaires Conseil Autres
Industrie/Distribution Média/Communication
Mode/Textile/Luxe New Tech/Telecom/WebLE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Offre disponible
3,6%
Sources : Knight Frank, ORIE
14,0
En %
Peu de changement au niveau de l’offre : avec
un taux de vacance nettement inférieur à la
12,0
moyenne régionale (6,8%), le QCA se situe en
situation de sous-offre 11,3
L’attractivité du QCA auprès des entreprises se 10,0
mesure au travers de cette situation : les crises
et soubresauts économiques n’ont jamais
entraîné aucune désaffection pour ce marché,
qui demeure la destination privilégiée de nombre 8,0
d’utilisateurs
6,8
Les résultats de l’activité transactionnelle au 1er
6,0
trimestre 2017 en témoignent : cette sous-offre
est périlleuse pour la tenue du marché.
L’absence ou la carence d’offre est en effet
susceptible de contraindre certains utilisateurs de 4,0
se détourner du QCA, pour se reporter sur 3,6
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest
d’autres secteurs ou pour privilégier la
renégociation de leurs baux. 2,0
La hausse des volumes de surfaces attendues T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
en livraison en 2017 est susceptible d’apporter 2013 2014 2015 2016 2017
une bouffée d’oxygène au marché du QCA.
Celle-ci sera toutefois limitée, en raison de
l’apparition du phénomène des
précommercialisations. En effet, le manque
d’offres pousse les utilisateurs à se positionner
en amont de la livraison des immeublesLE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017 PARIS QCA Offre Grade A 9% Source : Knight Frank Au 1er trimestre 2017, la rareté de l’offre Paris QCA Ile-de-France de Grade A (neuve ou restructurée) reste une des caractéristiques du QCA : en dépit d’une remontée en ce début 2017, la proposition de Grade A reste 9% 15% structurellement à la baisse (elle s’établissait à 12% il y a un an) Le QCA, plus encore que le reste de la région parisienne, est très clairement en situation de carence en offre de Grade A : rappelons en effet qu’en 2016, 72% des surfaces consommées en Ile-de-France au travers des grandes transactions correspondaient au Grade A (et 33% de la totalité de la demande placée) Cette appétence des utilisateurs pour ce type de surfaces s’explique par leur volonté de réaliser des progrès en termes de performance et de rationalisation des Neuf ou restructuré Seconde main coûts immobiliers et d’organisation du travail : les surfaces de Grade A sont la meilleure garantie d’y parvenir A noter que selon la taille des immeubles, les investisseurs tentent d’aller chercher des valeurs faciales élevées ce qui prend donc plus de temps dans la définition de certains projets de restructuration
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Loyers
509 € 770 €
/m²/an HT HC
Loyer moyen vs loyer haut de gamme
Source : Knight Frank
Le loyer de transactions prime Loyers de
s’établit à 770€ au 1er trimestre transactions (Sur une
2017, marquant une stabilité par Loyers de transaction moyens :
année glissante)
rapport aux valeurs observées en La Défense QCA
fin 2016 850
770 € 432 € 509 €
(Sur une année glissante) (Sur une année glissante)
La hausse est limitée dans son 750
ampleur et se réduit aux meilleurs
immeubles, cumulant technicité, 650 Valeurs moyennes de présentation de l’offre :
579 €
qualité et prestige de l’adresse :
550 La Défense QCA
sur le reste du marché, la
sagesse des prix continue de 509 €
375 € 500 €
450 (Au dernier trimestre) (Au dernier trimestre)
prévaloir et constitue une des
En € HCHT / m² / an
clefs des très belles 350
performances du QCA sur le
Valeurs Prime de présentation de l’offre :
marché locatif depuis 2014 250
La Défense QCA
La tendance haussière devrait se
prolonger au cours des prochains
150 530 € 800 €
(Au dernier trimestre) (Au dernier trimestre)
mois, des valeurs proches de 50
800€, déjà constatées au cours 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t
des derniers mois, devraient se Mesures d’accompagnement :
2014 2015 2016 17
renouveler pour les meilleurs
Loyer moyen La Défense QCA
immeubles
Loyer moyen pondéré 25 / 30 % 8 / 17 %
Loyer Prime (Au dernier trimestre) (Au dernier trimestre)LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Livraisons futures
15%
Taux de précommercialisation
à fin 2019
Source : Knight Frank
Surfaces neuves ou restructurées sur le QCA :
La sous-production d’offre neuve ou 200 000
En m²
Consommation moyenne de bureaux 185 500
restructurée observable depuis 2010 a conduit à
neufs
une baisse de la consommation annuelle 180 000 169 700
ou restructurés (2011/2016) :
moyenne de surfaces de Grade A sur le QCA : 58 000 m²
160 000
elle se situe désormais à
58 000 m², contre 75 000 m² il y a 140 000
4 ans
120 000 112 800 128 000
Le modèle dominant sur le QCA reste la
commercialisation après livraison de l’immeuble 100 000
: la quasi-totalité des surfaces livrées au cours 85 800
167 800
de l’année 2016 ont d’ores et déjà trouvé 80 000 69 700 63 200
preneur 56 700 58 100
60 000
L‘année 2017 pourrait marquer un point d’arrêt 36 800 37 900 4 500
à la raréfaction de l’offre de Grade A, grâce à 40 000
24 100 57 500
l’augmentation crescendo des volumes de 45 100
20 000
surfaces attendus en livraison : les carences
1 900
actuelles du QCA en seraient partiellement 0
corrigées 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Les précommercialisations restent limitées Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
puisqu’elles ne représentant que 15% des
surfaces attendues d’ici à fin 2019. Leur part a
toutefois tendance à s’accroître, le marché
sous-offreur ayant tendance à créer la
demande.LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Synthèse
Sources : Knight Frank, ORIE
Île-de-France
1er trimestre 1er trimestre Évolution Part du QCA
1er trimestre
2017 2016 annuelle en Île-de-France
2017
Demande placée 89 600 m² 118 800 m² -25% 638 800 m² 14%
Offre immédiate 234 000 m² 301 000 m² -22% 3 622 000 m² 6%
Taux de vacance 3,6% 4,5% -90Pdb 6,8% -
Loyer moyen 509 €/m²/an 532 €/m²/an -4% 399 €/m²/an -
Loyer haut de
770 €/m²/an 760 €/m²/an = 770 €/m²/an -
gammeKNIGHT FRANK EN QUELQUES CHIFFRES
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