LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA - 1ER TRIMESTRE 2021 - Knight Frank Bureaux
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LE MARCHÉ LOCATIF
PARIS QCA
1ER TRIMESTRE 2021
1
PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Cartographie / Chiffres clés
Source : Knight Frank
1T2020 1T2021 Évolution
Parc de bureaux 6 555 500 m² 6 555 500 m² -
Offre immédiate 102 086 m² 296 702 m² + 191 %
Taux de vacance 1,6 % 4,5 % + 2,9 pts
Demande placée 97 263 m² 78 712 m² - 19 %
Demande placée
32 076 m² 12 673 m² - 60 %
> 5 000 m²
Loyer moyen 695 €/m² 680 €/m² -2%
Loyer prime 870 €/m² 935 €/m² +7%
Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues)
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
2Demande placée
3PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Un recul limité
Évolution de la demande placée
En volume de transactions (m²)
Source : Knight Frank
500 000 18
450 000 16
400 000
14
350 000
12
300 000
10
250 000
200 000
8
- 12%
Par rapport à la
6
150 000
moyenne 1T 10 ans
6
78 712
4
100 000
50 000 2
2
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1T2021
Demande placée (m²) Demande placée fin 1er trimestre de l'année
Consommation moyenne de bureaux 1T (2011/2020) Nombre de transactions > 5000 m²
• Après une année 2020 marquée par une chute importante de la demande placée (- 36 % sur un an), l’activité locative de Paris QCA est toujours en
retrait. Ainsi, moins de 80 000 m² de bureaux ont été placés au 1er trimestre 2021, soit une baisse de 19 % sur un an et de 12 % par rapport à la
moyenne décennale. Toutefois, ce résultat est supérieur aux précédents points bas de 2017 et 2013 grâce à la bonne tenue des commercialisations
de petites surfaces (< 1 000 m²).
• Contrairement aux trimestres précédents, les deux sous-secteurs Opéra (1er, 2e, 9e) et Étoile (8e, 16e, 17e) ne suivent pas la même tendance. Alors
que le quartier de l’Étoile, moteur traditionnel de l’activité de Paris QCA, enregistre une baisse de 39 % en un an, celui de l’Opéra progresse de 32 %.
4PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Résistance des petites surfaces
Répartition de la demande placée par tranche de surface
% du volume de transactions
Source : Knight Frank
100%
90% 17% 16%
22%
27%
80%
11%
70%
23%
60% 34% 25%
35%
50%
40%
30% 61%
44% 47%
20% 37%
10%
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1T2021
< 1 000 m² 1 000 à 5 000 m² 5 000 à 20 000 m² > 20 000 m²
• Le recul de la demande placée a été limité par la résistance des petites surfaces (0/1000 m²), dont le volume progresse légèr ement sur un an (+12
%) et dont la part dans la demande placée atteint 61 % contre 44 % au 1T 2020. À l’inverse, les surfaces de taille intermédia ire (1 000/5 000 m²)
affichent une baisse de 19 % sur un an, en partie liée à l’absorption par les prestataires de solutions de flex-office d’une partie de la demande.
• Les grandes transactions ont aussi contribué à soutenir l’activité du quartier d’affaires. Avec deux mouvements > 5 000 m² en registrés depuis janvier
(nombre équivalent à la moyenne d’un 1 er trimestre depuis 10 ans), leur volume concentre 16 % de l’ensemble des m² placés du secteur contre 33 %
un an auparavant.
5PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Le neuf-restructuré toujours privilégié
Analyse des transactions > 5 000 m² du 1er trimestre 2021
% du volume de transactions
Source : Knight Frank
Motivations Secteurs d’activité Qualités d’immeuble
New tech / Media
46%
Croissance
46% Banque /
Finance
54%
Rationalisation- Neuf Restructuré
Amélioration 100%
54%
Neuf Restructuré
Rationalisation-Amélioration Croissance Rénové
Banque / New tech / Media
Finance Etat d'usage
Création d'une implantation Extension
• L’appétit des grands utilisateurs pour les surfaces neuves-restructurées du quartier d’affaires ne faiblit pas. Les deux mouvements enregistrés ce
trimestre ont été réalisés sur une opération restructurée : « la Poste du Louvre » dans Paris 1er, avec la prise à bail par BPE (La Banque Postale) de
plus de 6 000 m² et celle par Voodoo de 5 800 m².
• Ces mouvements – ainsi que plusieurs transactions en cours – montrent que les entreprises de secteurs d’activité en croissance ou plus résistants à
la crise sanitaire (finance, conseil, luxe, nouvelles technologies, etc.) alimentent toujours la demande de bureaux de qualité et centraux.
6PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Exemples de transactions ˂ 1 000 m² au 1T2021
Source : Knight Frank
PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
EULER
ALTERI PARIS 08 976 790 Rénové
1-5 RUE EULER
INTER GESTION REIM 38 AVENUE DE L'OPERA PARIS 02 894 850 Rénové
85% EPIGENETIC 4 RUE CIMAROSA PARIS 16 626 680 Rénové
PHOTOMATON 8 RUE AUBER PARIS 09 550 550 Etat d'usage
LE M
NORDIC PHARMA PARIS 17 550 550 Rénové
247-255 BOULEVARD PEREIRE
VALMA 26 AVENUE VICTOR HUGO PARIS 16 530 610 Etat d'usage
PATRIMMOFI 41 RUE DE PRONY PARIS 17 516 580 Etat d'usage
ES AVOCATS 25 RUE DU GENERAL FOY PARIS 08 361 534 Etat d'usage
COLISEE 68 RUE PIERRE CHARRON PARIS 08 358 780 Etat d'usage
C'PRO 5 RUE DE CASTIGLIONE PARIS 01 327 700 Rénové
ALTAWEST 1-3 RUE DE PENTHIEVRE PARIS 08 320 600 Rénové
SILAMIR SAS 2-4 RUE FAVART PARIS 02 296 700 Restructuré
RING CAPITAL 2-4 RUE FAVART PARIS 02 296 700 Restructuré
SONIA RYKIEL CREATION 41 RUE FRANCOIS 1ER PARIS 08 282 550 Etat d'usage
STATKRAFT FRANCE SAS 2-4 RUE FAVART PARIS 02 263 700 Restructuré
BARO ALTO 8 PLACE VENDOME PARIS 01 262 662 Etat d'usage
ACE SERVICES 24 RUE MARBEUF PARIS 08 250 720 Etat d'usage
BREMENS NOTAIRES 3 AVENUE DE L'OPERA PARIS 01 240 640 Rénové
ALAIN AFFLELOU 105 BOULEVARD HAUSSMANN PARIS 08 240 600 Etat d'usage
BBSP SAS 8-10 RUE LAMENNAIS PARIS 08 240 535 Rénové
GSA ASSURANCE 6 RUE PAUL BAUDRY PARIS 08 230 545 Etat d'usage
7PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Exemples de transactions 1 000 - 5 000 m² au 1T2021
Source : Knight Frank
PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
LIBERTY
DESKEO PARIS 09 3 000 - Restructuré
36-38 RUE LA FAYETTE
ALLIANZ REAL ESTATE 50-52 BOULEVARD HAUSSMANN PARIS 09 2 393 720 Rénové
KERING 123 AVENUE DES CHAMPS-ELYSEES PARIS 08 1 885 795 Restructuré
PARIS BOURSE
NINTENDO FRANCE PARIS 02 1 646 750 Rénové
111-119 RUE REAUMUR
ALVAREZ & MARSAL FRANCE 15 RUE DE LABORDE PARIS 08 1 598 700 Restructuré
GLOBE DIFFUSION 43-47 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE PARIS 16 1 538 350 Rénové
BRYAN GARNIER AM 83-85 BIS AVENUE MARCEAU PARIS 16 1 429 - Restructuré
LE PALACIO
MUTUELLE BLEUE PARIS 08 1 228 Vente Rénové
25-29 PLACE DE LA MADELEINE
ELAN EDELMAN 31 RUE DE MIROMESNIL PARIS 08 1 224 820 Restructuré
BANQUE PALATINE 86 RUE DE COURCELLES PARIS 08 1 088 860 Rénové
8PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Transactions > 5 000 m² au 1T2021
Source : Knight Frank
PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
LA POSTE DU LOUVRE
BPE - BANQUE PRIVEE EUROPEENNE PARIS 01 6 841 > 790 Restructuré
52 RUE DU LOUVRE
LA POSTE DU LOUVRE
VOODOO PARIS 01 5 832 > 790 Restructuré
52 RUE DU LOUVRE
*Bail dérogatoire 9PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Maintien de la valeur top
Évolution annuelle des loyers
€/HT/HC/m²/an Valeur top
960€/m²
Source : Knight Frank
1 000 €/m²
940 935
900 €/m²
800 €/m²
690 680
700 €/m²
600 €/m²
Mesures
500 €/m² d’accompagnement
10 à 20 %
400 €/m²
300 €/m²
200 €/m²
100 €/m²
Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues)
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
0 €/m²
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1T2021
Loyer moyen Loyer prime
• Le loyer prime de Paris QCA s’élève désormais à 935 €/m²/an, soit une très légère baisse de moins de 1 % sur un trimestre, mais une hausse de 7 %
par rapport à la même période en 2020 en raison de la location en 2020 par Goldman Sachs de son nouveau siège du 83 avenue Marceau et de
quelques prises à bail d’acteurs de la finance ou du conseil au sein d’immeubles restructurés du 8e arrondissement (« Rio », etc.).
• Le loyer moyen s’établit à 680 €/m² soit un recul de 1 % sur un trimestre et de 2 % sur un an .
10PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Valeurs locatives par tranche de surfaces
€/HT/HC/m²/an
Source : Knight Frank
LOYER MOYEN DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES LOYER TOP DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES
1T 2020 1T 2021 Évolution 1T 2020 1T 2021 Évolution
< 1000 m² 600 613 ▲ < 1000 m² 900 915 ▲
1 000 / 3 000 m² 692 747 ▲ 1 000 / 3 000 m² 880 930 ▲
3 000 / 5 000 m² 782 * - 3 000 / 5 000 m² 880 * -
> 5 000 m² 798 785 ▼ > 5 000 m² 840 960 ▲
* 2 ventes utilisateurs et 1 transaction locative dont le loyer est non communiqué
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
Loyer top : loyer le plus élevé observé sur la tranche de surface sur les 12 derniers mois
11PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Valeurs locatives par qualité d’immeuble – transactions toutes surfaces des 12 derniers mois
% du volume de transactions
Source : Knight Frank
Neuf/Restructuré Rénové 4% 4% État d’usage
9%
4% 3%
5% 11%
17% 15% 23%
33%
41% 23%
22%
26%
54%
42%
37%
27%
500-600 €/m² 800 €/m² 800
€/m²
400-500 €/m²
500-600 €/m² 600-700 €/m² 700-800 €/m² >800 €/m²
800 €/m²
12Offre disponible et future
PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Le stock poursuit sa progression
Évolution de l’offre immédiate et du taux de vacance
En volume d’offres (m²)
Source : Knight Frank
400 000 9,0 %
350 000 8,0 %
6,8 %
6,5 % 7,0 %
300 000
6,0 %
250 000
4,5 % 5,0 %
200 000 4,0 %
4,0 %
150 000
3,0 %
100 000
2,0 %
50 000
296 702
1,0 %
0 0,0 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1T2021
Offre immédiate (m²) Taux de vacance Taux de vacance Ile-de-France
• Avec 296 000 m² disponibles à la fin du 1er trimestre 2021, soit une progression de 191 % en un an, la tendance au gonflement du stock se poursuit
mais a ralenti sur un trimestre (+ 12 %). Depuis un an, la hausse s’explique par le recul de la demande placée, la remise sur le marché de petites et
moyennes surfaces de seconde-main mais aussi l’essor de l’offre de sous-location (marché « gris »), qui compte pour plus de 10 % du volume total.
Le taux de vacance passe de 1,6 % à la fin du 1T 2020 à 4,5 % un an plus tard, mais reste bien inférieur à la moyenne francilienne (6,8 %).
• Si l’assèchement de l’offre avait pesé sur l’activité locative en 2019 en limitant les possibilités de déménagement des entreprises et en contribuant à
la nette hausse des valeurs locatives, l’augmentation du stock et l’amorce d’un rééquilibrage du rapport de forces entre bailleurs et preneurs
redonnent de la fluidité au marché de Paris QCA, permettant ainsi de maintenir une certaine attractivité en dépit de la crise sanitaire. 14PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Part toujours très faible du Grade A
Offre disponible immédiatement par qualité d’immeuble – fin 1T2021
% du volume d’offres
Source : Knight Frank
6%
24%
Neuf / Restructuré
Rénové
Etat d'usage
70%
• Les offres rénovées et en état d’usage représentent toujours l’immense majorité du volume de l’offre immédiate (94 %).
• Le volume des offres neuves-restructurées demeure très faible, et sa part stable d’une année sur l’autre (de 5 % à la fin du 1er trimestre 2020 à 6 %
un an plus tard). Ce stock est majoritairement composé de petites et moyennes surfaces et ne comprend plus aucune opération > 5 000 m² . Cette
situation devrait toutefois évoluer dans les mois à venir avec plusieurs livraisons attendues de grandes surfaces.
15PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Pic attendu en 2021
Évolution du volume des livraisons
En volume d’offres
Source : Knight Frank
250 000 Livraisons disponibles
Livraisons prélouées
Surfaces livrées
200 000 Consommation moyenne de bureaux
neufs/restructurés > 5 000 m² (2013/2020)
150 000
Taux de
100 000 pré-commercialisation
Livraisons
2021 - 2023
66% 47 %
50 000
31%
26%
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
• Le volume des livraisons est resté très limité en 2020 en raison du report de certaines opérations lié à la crise sanitaire. Si celles-ci seront plus
nombreuses en 2021, les opportunités resteront toutefois limitées sachant que 66 % des 192 000 m² à livrer au cours de l’année sont d’ores et déjà
pré-commercialisés (contre 29 % en moyenne en Ile-de-France). Plusieurs projets sont également attendus en 2022 et 2023, avec un taux de pré-
commercialisation moins important mais tout de même significatif (30 %).
• Si les disponibilités seront gonflées par de nouvelles libérations en 2021, la tendance est donc encore à la normalisation du marché plutôt qu’au début
d’un cycle de suroffre. 16PARIS QCA
Marché locatif | 1er trimestre 2021
Exemples d’offres futures > 5 000 m²
Source : Knight Frank
2021 2022 2023
50 MONTAIGNE 30/34 LAFFITTE 31 COLISÉE 128 FBG ST ULTEAM 39 COLISÉE
HONORÉ 18-20
Paris 8 Paris 9 WASHINGTON
12 569 m² 8 566 m² Paris 8 Paris 8 Paris 8 Paris 8
OLAYAN GROUP / CREDIT 6 562 m² 5 144 m² 5 962 m² 6 380 m²
CHELSFIELD AGRICOLE SOGECAP CIPAC / CAVOM GROUPAMA AXA
RENAISSANCE CARRE CONCORDE 14 PERGOLÈSE L1VE 37 BOÉTIE
26bis FRANÇOIS 7 SAINT 75 GRANDE
1er FLORENTIN Paris 16 ARMEE Paris 8
Paris 8 Paris 8 5 440 m² Paris 16 9 770 m²
6 675 m² 6 052 m² AVIVA Solde 5 800 m² GECINA
ARDIAN DENTRESSANGLE GECINA
17Définitions
DÉFINITIONS
• Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris pré-commercialisations, clés en main et compte-propres,
sous réserve de la levée des conditions suspensives.
• Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la
sortie effective du locataire.
• Taux de vacance :
Rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc existant.
• Pré-commercialisation :
Prise à bail réalisée avant la livraison d’un bâtiment.
• Etat des locaux / neuf-restructuré et seconde-main
Une transaction est considérée comme d'état neuf si elle a lieu moins de 5 ans après la construction-restructuration d'un immeuble et que l'état des locaux
est lui-même neuf ou restructuré. Une relocation dans un immeuble achevé il y a moins de 5 ans est donc qualifiée de « seconde main ».
• Loyer moyen :
Moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
• Loyer prime :
Moyenne pondérée des 5 transactions > 500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois, toutes qualités confondues (exprimé en €/HT/HC/m²/an).
• Loyer top :
Loyer de transactions le plus élevé observé sur les 12 derniers mois (exprimé en €/HT/HC/m²/an).
• Mesures d’accompagnement :
Ensemble des aménagements financiers consentis lors d’une transaction : franchise de loyer, travaux, loyers progressifs.
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