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L’industrie hôtelière au centre-vil e d’Edmonton
LE POTENTIEL D’UN CENTRE-VILLE EN PLEIN ESSOR
1
AUTEUR Khedija Hentati, PharmD MBA Candidate (2016) University of Alberta, School of Business E: hentati@ualberta.ca P: 780 862 7466 DESIGNER Karrone Stephenson, Dip. Des + DM E: karronestephenson@gmail.com
TABLE DES MATIÈRES
Introduction : l’histoire de l’industrie hôtelière au centre-ville d’Edmonton.............................................4
Le secteur hôtelier à Edmonton................................................................................................................5
Le secteur hôtelier au centre-ville d’Edmonton........................................................................................6
Vue d’ensemble
Impact économique
La performance des hôtels du centre-ville dans le marché régional..........................................................8
La meilleure performance dans la province
Un centre-ville qui surpasse ses compétiteurs
Le potentiel du centre-ville et le futur accroissement de la demande pour les hôtels.............................12
Le développement de la qualité et de la capacité du logement
L’amélioration de l’accès à la ville et au centre-ville
L’alignement des préférences du consommateur et des attractions offertes
Promotion, communication et marketing
Réfuter les perceptions trompeuses et repositionner le centre-ville.......................................................22
Conclusion..............................................................................................................................................24
Recommandations pour viser l’excellence..............................................................................................24
‘’Demain appartient à ceux qui y travail e aujourd’hui’’
3
L’HISTOIRE DE L’INDUSTRIE HÔTELIÈRE AU CENTRE-VILLE D’EDMONTON 2015 est une année spéciale et mémorable pour le tourisme Edmontonien. En effet, le secteur hôtelier célèbre ses 111 ans en même temps que la ville d’Edmonton apparait dans le top 11 des plus belles destinations pour l’été 2015 selon National Geographic. Le premier hôtel en ville, ‘’le King Edward’’ hôtel, a ouvert ses portes en 1904 offrant ainsi un logement pour les marchands de fourrures. Bien évidemment, le tourisme est particulièrement lié à la croissance économique et démographique. En 1914, suite à la fusion des deux villes, Edmonton et Strathcona, la population a été multipliée par 30. Par conséquent, un deuxième hôtel a été construit en ville en 1915. En 1940, suite à la découverte des champs pétroliers près de Leduc, la ville a vécu un essor économique à l’origine de l’extension des deux hôtels. Cependant, depuis 1978, l’année où le LRT a commencé à opérer, l’architecture de la ville a changé et le centre-ville a cédé sa population aux banlieues. La croissance démographique du centre-ville a atteint un négatif de 4,9% en 1996 (City of Edmonton). Le secteur touristique a été affecté et, depuis 1978, aucun développent hôtelier n’a vu le jour. 4
LE SECTEUR HÔTELIER À EDMONTON
De nos jours, Edmonton est une ville en plein élan. C’est d’ailleurs la En 2012, le nombre de visiteurs à Edmonton a été estimé à 6,25 millions
croissance économique la plus rapide au pays. La croissance démographique dont 2,89 millions (44%) ont passé la nuit en ville.
du centre-ville a, par conséquent, atteint 20,4% entre 2011 et 2014.
Les touristes sont essentiellement originaires de l’Alberta (84%) et du
Pareillement, en 2014, la municipalité a issu des permis de construction Canada (12%), ce qui expliquerait le bas nombre de nuitées réservées.
pour une valeur de $2,6 billions en divers projets situés au centre-ville. Au total, 2,35 millions de nuitées ont été vendues dont 15% sont pour
Aussi, 58% des projets approuvés en 2014 et ayant une valeur supérieure affaire et 26% sont pour plaisir (Travel Alberta, 2012).
ou égale à $10 millions se situent au Downtown.
Avec une moyenne de $112,5 en dépense journalière (DBA survey, 2105),
Par ailleurs, la fermeture du ‘’Blatchford Field’’ aéroport a permis de lever une moyenne de $81/nuit pour le logement et une durée de séjour moyenne
toutes restrictions relatives à la hauteur des constructions d’où la projection de 2,9 nuits (Alberta Tourism), Edmonton a généré approximativement, en
d’une explosion démographique dans les années à venir. (City of Edmonton) 2012, $1,5 billion en dépenses directes dans le secteur touristique.
LA CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE DU CENTRE VILLE
50%
40%
YEG
30%
YEG DT
20%
10%
0%
1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 2011 2014
-10%
La capitale de notre province est certainement d’une grande importance
pour l’industrie pétrolière mais c’est aussi l’endroit idéal pour vivre, travailler,
faire les boutiques, jouer, apprendre et y rester quand on est visiteur.
5
LE SECTEUR HÔTELIER AU CENTRE-VILLE D’EDMONTON
VUE D’ENSEMBLE IMPACT ÉCONOMIQUE
La bonne nouvelle est que le centre-ville d’Edmonton est l’endroit le plus Les hôtels contribuent à la croissance économique par la création d’emploi,
populaire en ville. En effet, 75% des personnes interrogées dans le cadre l’amélioration de la qualité du transport publique, l’augmentation du
de l’enquête de la DBA ont indiqués qu’ils préfèrent réserver un hôtel au le nombre de visites aux attractions culturelles et l’amélioration du chiffre
centre-ville. d’affaire des commerçants.
Cette tendance peut certainement s’expliquer par l’abondance d’attractions En se basant sur les dépenses directes des différentes catégories touristiques
culturelles, l’expérience urbaine et la facilité du transport. dans la région, les dépenses directes générées par les hôtels au centre-ville
peuvent être catégorisées comme suit : $59 millions ont été dépensés dans
La capacité du centre-ville est estimée à 2.472 chambres et suites situées le transport, $92,5 millions dans la location de voiture, $168 millions dans
dans 14 établissements (parmi les 84 hôtels de la ville) dont une résidence, le logement, nourriture et boisson, $29,5 millions dans le divertissement et
5 hôtels ayant un service limité et 8 ayant un service complet. $70 millions dans la vente au détail (DBA, 2105).
Le centre-ville couvre 28% de la demande avec uniquement 16% de la
capacité totale de la cité.
En 2014, le centre-ville a reçu approximativement 1,8 million de visiteurs,
a sécurisé 660.000 nuitées dont 99.000 sont pour affaires et 171.000 sont
pour plaisir et a ajouté $420 millions en dépenses directes incluant $96
millions en revenus pour les hôtels (DBA, 2015).
6
ESTIMATION DES DÉPENSES DIRECTES GÉNÉRÉES PAR LES HÔTELS
Logement, nourriture et boisson $168 million
Transport $ 59 million
Location de voiture $92.5 million
Divertissement $29.5 million
Vente en détail et autre $70 million
Total des dépenses directes en tourisme $420 million
Par conséquent, les hôtels au centre-ville ont contribué par $208 millions en
impôt, 6873 jobs dans le marché du travail, $504.000 en valeur ajoutée et
$1,15 billion en production brute (DBA, 2015).
L’IMPACT ÉCONOMIQUE DES HÔTELS AU CENTRE-VILLE
Valeur ajoutée $504,000
Production brute $1.15 billion
Impôts $208 million
Emploi 6,837 jobs
7LA PERFORMANCE DES HÔTELS DU CENTRE-VILLE DANS LE
MARCHÉ RÉGIONAL
LA MEILLEURE PERFORMANCE EN ALBERTA TAUX D’OCCUPATION: CENTRE-VILLE, EDMONTON ET ALBERTA
Au cours des deux dernières années, le centre-ville d’Edmonton a enregistré
Alberta
une performance exceptionnelle perceptible à travers un revenu par 0.74
chambre disponible et un taux d’occupation supérieurs à ceux de la 0.73 Edmonton
ville(Edmonton) et de la province (Alberta). 0.72
Centre-villeEdmonton
Downtown d’Edmonton
0.71
Concernant le taux d’occupation, il a été estimé, en 2013, à 73,2%, 69,8% et 0.7
0.69
68,1% respectivement pour le centre-ville, Edmonton et Alberta.
0.68
0.67
Parallèlement, en 2014, le centre-ville a réalisé, encore une fois, un exploit
0.66
avec 73,4% en taux d’occupation et a surpassé la performance de la ville 0.65
(69,2 %) et de la province (67,8%) (PKF, National Market Report, Décembre 2013 2014
2014).
VARIATION DU TAUX D'OCCUPATION:2013-2014
De plus, entre 2013 et 2014, le taux d’occupation s’est accroître par 0,3%
0.004
au centre-ville tandis qu’il s’est rétracté aussi bien dans la ville (-0,9%) que Alberta
0.74
dans la province (-0,4%). 0.002 0.3%
0.73 Edmonton
0
0.72
-0.002 Centre-villeEdmonton
Downtown d’Edmonton
0.71
-0.4%
-0.004
0.7
0.69
-0.006
0.68
-0.008 -0.9%
0.67
-0.01
0.66
0.65
2013 2014
8La performance a aussi été évaluée en se basent sur le revenu par chambre REVPAR: CENTRE-VILLE D’EDMONTON, EDMONTON ET ALBERTA
disponible (RevPAR).
110 Alberta
Encore un fois, la performance du centre-ville surpasse celle de la ville et de 105 Edmonton
la province pour les années 2013 et 2014.
100 Centre-villeEdmonton
Downtown d’Edmonton
Effectivement, en 2013, les RevPAR ont été de $100,14, $88,84 et $94,11 95
respectivement pour le centre-ville, Edmonton la ville et l’Alberta.
90
De même pour 2014, le RevPAR du centre-ville ($107,36) a surpassé celui 85
de la ville ($92,63) et de la province ($96,92) (PKF, National Market Report, 80
Décembre 2014). 2013 2014
Bien que la croissance du RevPAR entre 2013 et 2014 ait été positive CROISSANCE DU REVPAR:
Variance
2013-2014
in
RevPAR:
2013-‐2014
pour les 3 régions, la progression du centre-ville (7,2%) devance celle
0.08
de la ville (4,3%) et de la province (3%) mettant en exergue le potentiel 7.2%
d’accroissement du centre-ville. 0.07
0.06
Pour conclure, le centre-ville a surpassé, pour deux années consécutives, la
0.05
région et la province en ce qui concerne le taux d’occupation et le revenu par 4.3%
chambre disponible. 0.04
3.0%
0.03
0.02
0.01
0
Alberta Edmonton Downtownd’Edmonton
Centre-ville Edmonton
9UN CENTRE-VILLE QUI SURPASSE SES COMPÉTITEURS
Pour les deux dernières années, la performance du centre-ville d’Edmonton a été supérieure à celle du marché
régional mais surtout supérieure à celle de la ville voisine, le compétiteur direct, le centre-ville de Calgary.
Edmonton et Calgary sont les deux capitales économiques de la province et de ce fait, le secteur touristique dans
les deux villes est similaire.
Bien que le centre-ville de Calgary ait une plus grande capacité (26 hôtels), reçoive plus de visiteurs, enregistre de
plus longs séjours, ait un prix moyen par chambre (ADR) plus élevé et satisfait 39% de la demande pour la ville, sa
performance en taux d’occupation et RevPAR ne devance pas celle d’Edmonton.
Concernant le taux d’occupation, le centre-ville d’Edmonton a enregistré une meilleure performance.
En effet, en 2013, le taux d’occupation au centre d’Edmonton a été estimé à 73,2% alors que celui du centre-ville
de Calgary a été proche des 72,6%.
De même pour 2014, le taux a été évalué à 73,4% reflétant ainsi une progression de 0,3% au moment où Calgary
a enregistré une rétraction de 1,9% (PKF, National Market Report, Décembre 2014).
En outre, en 2013 ainsi qu’en 2014, le prix moyen de la chambre a influencé le revenu par chambre disponible
(RevPAR) pour que ce dernier soit plus élevé au centre-ville de Calgary.
En revanche, la croissance du RevPAR est plus importante pour le centre-ville d’Edmonton témoignant du potentiel
de la ville dans le secteur touristique et hôtelier.
10TAUX D’OCCUPATION CROISSANCE DU REVPAR ENTRE 2013 ET 2014
0.08
0.74
0.07
0.73 0.06
0.05
0.72 Downtown de
Centre-ville Calgary
Calgary
DowntowndeCalgary
Centre-ville Calgary 0.04
0.71 Centre-ville 0.03 Downtown d’Edmonton
Centre-ville Edmonton
Downtownd’Edmonton
Edmonton
0.02
0.7
0.01
2013 2014
0
Downtown Calgary Downtown Edmonton
VARIATION DU TAUX D’OCCUPATION ENTRE
0.005
0
-‐0.005
-‐0.01
Centre-ville
Downtown
deCalgary
Calgary
-‐0.015
Downtown
d’Edmonton
Edmonton
Centre-ville
-‐0.02
-‐0.025
11LE POTENTIEL DU CENTRE-VILLE ET LE FUTUR
ACCROISSEMENT DE LA DEMANDE POUR LES HÔTELS
Le centre-ville est entrain de voir un LE DÉVELOPPEMENT DE LA QUALITÉ ET DE LA CAPACITÉ DU LOGEMENT
grand changement démographique Deux nouveaux hôtels en phase de construction:
et économique. L’un est prévu pour début 2016 l’autre pour 2018, les deux nouveaux hôtels
sont en phase de construction et ajouteront de la diversité, qualité et capacité.
En même temps, une stratégie Le cout total de ces deux investissements est estimé à $200 millions.
de développement du secteur
hôtelier dans le centre-ville a été
mise en place. Le plan repose sur Le premier Hyatt Place au Canada:
4 principes: développer la qualité Il s’agit en effet d’une grande première dans le secteur touristique
et la capacité du logement, faciliter puisque ‘’le Château De Verre’’ sera le premier Hyatt Place au Canada.
l’accès à la ville et au centre-ville, Ce n’est certainement pas par hasard que l’hôtel est localisé au centre-
aligner les attentes/préférences ville d’Edmonton, au cœur des Quarters, 96e rue et Jasper avenue. Les
du consommateur et les services/ investisseurs croient au potentiel de la ville et soutiennent la croissance de
attractions offerts et promouvoir la région.
l’industrie touristique.
Le projet est estimé à $55 millions. Aujourd’hui, les panels en verre sont
Le centre-ville est entrain de se en place et les travaux se poursuivent à l’intérieur de l’hôtel. Pendant ce
développer dans ce sens. De ce temps, certains groupes d’affaire ont déjà sécurisé leurs réservations pour
fait, la demande s’accroitra dans un l’année 2016.
futur proche.
Le nouveau Hyatt Place, un hôtel de 14 étages et de 255 chambres,
ouvrira bientôt ses portes (début 2016) et offrira une qualité de service
exceptionnelle.
Bien qu’il s’agisse d’un hôtel de service limité, les visiteurs devraient
s’attendre à de larges et modernes chambres ainsi qu’à des espaces en
12commun offrant une magnifique vue sur la vallée. La façade en verra
permettrait de profiter de la lumière naturelle et du soleil dans la majorité
des espaces en commun et des chambres.
Le dernier étage du ‘’Château De Verre’’ sera transformé en une grande salle
polyvalente de 4400 pied-carré. Deux autres salles polyvalentes de 2400 et
1200 pied-carré ainsi que 3 autres salles de réunion seraient disponibles.
Au total, l’hôtel offrira 8000 pied-carré d’espace en commun pour organiser
aussi bien des réunions que des évènements. Quant au chambres, le Hyatt
Place offrira 255 chambre de luxe dont 150 ayant un King-size lit, 71 ayant
deux Queen-size lits en plus des 34 King suites. Un parking souterrain de 3
étages est aussi programmé. Toutes ces commodités seraient valables à des
prix compétitifs.
Le Delta au’’ ICE District’’: un hôtel de luxe dans un gratte-ciel:
Situé au cœur du quartier de l’Aréna, sur la 102e rue et 104e avenue, le
nouveau Delta sera géré par Marriott International après l’approbation, par
le Bureau Canadien de Compétition en Mars 2015, de la transaction entre
Marriott International et BC Investment Management Corporation.
Marriott International n’anticipe pas le changement du nom d’enseigne des
hôtels Delta mais les inclurait dans le programme de fidélité de Marriott,
permettrait aux visiteurs de réserver leurs chambres sur les sites officiels de
Marriott et élargirait ainsi la diversité de ses services.
En contrepartie, l’enseigne Delta profiterait de la reconnaissance
internationale des hôtels Marriott et attirerait les visiteurs internationaux.
A titre indicatif, les visiteurs locaux et régionaux représentent 94% de la
13clientèle des hôtels Delta contre uniquement 56% de celle des hôtels L’impact direct du Hyatt Place et du Delta en construction:
Marriott.
Chambre additionnelles disponibles 617
Le nouveau Delta occupera 26 étages dans un gratte-ciel de 50 étages. Les
travaux sur le rez-de-chaussée vont commencer à l’automne 2015 et le Augmentation de la capacité (logement) Presque 25%
projet est prévu pour 2018. Le coût total du gratte-ciel est estimé à $350
millions. Espace de réunion additionnel 32.000 pied-carré
L’hôtel serait un 4-étoiles avec 362 chambres et suites et offrirait des
Part du marché à capturer en dehors du centre-ville 43%
commodités diverses telles que une piscine au dernier étage, une terrasse
ouvrant sur le EAD Plaza et une salle de finesse exceptionnelle. L’espace de ugmentation du nombre de nuitées réservées/an
165,000
réunion est estimé à 24,000 pied-carré. (en se basant sur le taux d’occupation de 2014)
Augmentation du revenu du secteur hôtelier/an (en
Au-dessus de l’hôtel, 200 condominiums privés seront inclus dans le $24 million
se basant sur l’ADR de 2014)
bâtiment. Augmentation des dépenses directes dans le
$105 million*
secteur touristique/an
L’IMPACT DIRECT DU HYATT PLACE ET DU NOUVEAU DELTA Estimation des jobs créés dans le secteur touristique
1,718
Le centre-ville verra 617 chambres additionnelles à l’origine d’une au centre-ville
augmentation de 24.9% en offre. L’augmentation de la capacité crée une
compétitivité constructive qui engendrerait l’amélioration de la qualité Augmentation des revenus en impôts/an $52 million
des services et la diversification de l’offre. A long terme, ceci aiderait à
repositionner les hôtels du centre-ville dans le marché. Augmentation en valeur ajoutée $126 million
Augmentation en production brute $287 million
*L’augmentation des dépenses directes peut être catégorisée comme suit: $14,7
millions dépensés dans le transport, $42 millions dans le logement, nourriture et
boisson, $7,35 millions dans le divertissement, $23,1 millions dans la location de
voiture et $17,85 millions dans la vente au détail et autres (DBA, 2015).
14L’IMPACT PROBABLE DU DÉVELOPPEMENT DES DEUX NOUVEAUX HÔTELS L’IMPACT INDIRECT :
Downtown serait le symbole d’une qualité supérieure et de la diversité du AUGMENTATION DE LA
choix ce qui attirerait plus de visiteurs au centre-ville. En effet, l’évaluation COMPÉTITIVITÉ ET RÉNOVATION
de l’attitude du consommateur montre que 43% des visiteurs potentiels DES HÔTELS AU CENTRE-VILLE
admettent qu’ils réserveraient une chambre au centre-ville au lieu d’une Les deux nouveaux projets mettent
chambre en dehors du centre-ville si deux nouveaux hôtels de renommées la barre haut pour les hôtels au
internationales seraient disponibles au Downtown (DBA, 2015). centre-ville.
Ceci correspond approximativement (en se basant sur le nombre de nuitées Pour faire face à la compétitivité,
réservées en 2014) à 730.000 nuitées supplémentaires réservées/ an, $464 des travaux de rénovation et de
millions en dépenses directes/an, 7600 emplois créés et 230 millions en revalorisation ont commencé dans
impôt/an. 8 des 13 hôtels en ville. De majeures
transformations incluent non
seulement les chambres, les suites,
Nuitées supplémentaires réservées/an 730,000
la réception ou les restaurants mais
aussi les façades.
Dépenses directes générées/an $464 million
Un nouveau produit de qualité a
Revenu additionnel pour les hôtels/an $106 million
également émergé: 65 chambres
Revenu additionnel en logement, nourriture et dans des étages concierges avec des
$185.6 million
boisson/an salons privés dans chaque étage.
Ce produit de luxe est nouveau à la
Revenu additionnel pour les attractions/an $32.5 million
ville et à la région.
Revenu additionnel pour le transport/an $65 million
Au total, on estime les travaux à $45
Emplois pouvant être créés 7,600 millions couvrant 950 chambres
et suites (38% des chambres au
Taxes générés/an $230 million centre-ville) sur une période allant
de 2014 à 2016.
15L’étendu des travaux de rénovation (2014-2016) La métamorphose des hôtels pour long séjour
Nombre d’hôtel en rénovation 8 out of 13 La fermeture d’Edmonton House en 2009 et d’Alberta Place en 2014 et leur
conversion en unités pour location témoignent de la viabilité des unités de
Total chambres et suites rénovées 950 location surtout que le taux d’emplacement vide est bas et que la population
Pourcentage des chambres rénovées au centre-ville 38% s’accroît rapidement.
Probable market share to be captured by the renovated En même temps, une nouvelle catégorie d’hôtel pour les longs séjours a
83%
hotels (excluding the new hotels) vu le jour. Il s’agirait de condominiums meublés avec un service complet,
Le cout estimé des rénovations $45 million gérés par des sociétés privées et localisés dans certains immeubles tels que
le Icon Tower, The Century, The Cobogo and Edmonton House. Les touristes
Les travaux de rénovations coïncident avec la situation économique actuelle peuvent passer 7 jours et plus dans ces unités spécialement conçues pour
vu le bas coût des travaux, la disponibilité des professionnels de construction les long séjours.
et la baisse du Dollar Canadien, qui va engendrer l’augmentation du
tourisme local et régional et l’accroissement du tourisme international. L’AMÉLIORATION DE L’ACCÈS À LA VILLE ET PARTICULIÈREMENT AU
CENTRE-VILLE
Le destin du Delta Edmonton Center Suite Hôtel Améliorer l’accès au centre-ville est une priorité étant donné que 65% des
Des rumeurs courent concernant la fermeture ou la transformation du touristes avouent que la facilité et la qualité du transport sont d’une grande
Delta Edmonton Center Suite Hotel étant donné l’ouverture du nouveau importance quand il s’agit de choisir une destination (DBA survey, 2015).
Delta au quartier de l’Aréna. La gestion de la franchise et des propriétés Heureusement, la municipalité et l’Aéroport International d’Edmonton
est maintenant sous l’aile de Marriott International, cependant rien ont compris l’impact du system de transport sur le nombre de visiteurs
n’empêcherait la coexistence des deux Delta au centre-ville d’Edmonton. et travaillent en collaboration pour développer le system de transit. Les
Bien au contraire, la coexistence est une source de diversité pour la chaine projets visant le transport sont en stade de construction, de conception, de
Delta. La collaboration entre les deux hôtels est possible et pourrait même planification ou de modélisation mais les résultats sont prometteurs.
être bénéfique pour l’organisation dans le sens ou les deux emplacements
contribueront à l’augmentation de la présence et de la capacité de l’enseigne AMÉLIORER L’ACCÈS À LA VILLE : AÉROPORT INTERNATIONAL
Delta dans un centre-ville en pleine expansion et permettraient d’attirer de D’EDMONTON (EIA):
grand groupes de touristes. Durant la dernière décennie, l’Aéroport International d’Edmonton a
16enregistré la croissance la plus rapide comparé au grands aéroport du pays. LA CROISSANCE DU NOMBRE DE PASSAGER :EIA
Un ‘’Master Plan’’ de développement de l’aéroport est aussi prévu entre
2010 et 2030 et couvrira l’extension des terminaux (150.000 m2 en 2012 et 6.4%
7.0%
65.000 m2 en 2008), l’amélioration du transit entre l’aéroport et le centre-
6.0% 4.6% 5.0%
ville et l’augmentation de la capacité par l’ajout d’une troisième piste
5.0%
d’atterrissage.
4.0%
Les projets de développement de l’aéroport coïncident avec l’élargissement 3.0%
du palmarès des vols directs reliant Edmonton à l’Amérique du Nord, les 2.0%
Caraïbes et l’Europe. 1.0%
0.0%
2012 2013 2014
Après l’introduction de la ligne directe reliant Edmonton et l’Islande en
2014, récemment, une autre ligne direct Edmonton -Amsterdam a été
inaugurée et a rejoint les 61 vols directs déjà sur le marché. LA CROISSANCE DES PASSAGERS INTERNATIONAUX: EIA
La nouvelle ligne va opérer 4 fois par semaine ce qui permettrait d’accroître
le nombre de voyageur venant de l’Europe. 18.0% 16.3%
16.0% 13.1%
Les Lignes directes contribuent à la prospérité du tourisme international, 14.0%
12.0%
mise en exergue à travers la croissance exceptionnelle de passagers aériens 10.0%
internationaux en 2014 (en raison de la ligne Edmonton - Islande) et pendant 8.0%
le premier trimestre de 2015 atteignant 21,8% en Avril (introduction du vol 6.0% 4.1%
3.4%
Edmonton-Amsterdam) (Alberta Tourism Market Monitor, 2012-2015). 4.0%
2.0%
0.0%
2012 2013 2014 First Quarter
Premier of 2015
Trimestre 2015
Améliorer l’accès au centre-ville
Accéder le centre-ville par le Sud :
> Le remplacement du pont ‘’Walterdale’’:
Le pont a atteint la fin de sa durée de vie et de ce fait un remplacement
s’impose. Cependant, il ne s’agirait pas uniquement de remplacer le
pont mais aussi d’optimiser sa capacité.
17En effet, le pont aura 3 files pour la circulation des voitures en plus Accéder le centre-ville par l’Ouest:
d’un passage pour les piétons et cyclistes. Les travaux sur le projet > Restauration de la route ‘’Stony Plain’’:
à $155 millions ont commencé en 2013 et se poursuivront jusqu’ à La ‘’Stony Plain’’ route est devenue une artère principale reliant le
l’automne 2016. centre-ville à l’Ouest de la ville. En 2013, la municipalité a commencé
> La conception d’une nouvelle ligne de métro ‘’LRT Valley Line’’ les travaux l’amélioration du paysage ainsi que le développement de
En 2012, le développement d’une nouvelle ligne de métro reliant le l’accessibilité et de la convivialité de la route pour les piétons.
Sud et l’Ouest de la ville a été approuvé. Les travaux commenceront > Le remplacement du pont sur la 102e avenue au-dessus de la ‘’Groat Road’’:
début de l’année prochaine et la ligne sera opérationnelle fin 2020. Avec un budget de $32 millions, le vieux pont sera remplacé. Les
Le coût total du projet est estimé à $1,8 billion partagés entre la travaux ont commencé en juillet 2014 et devront se terminer à
municipalité, le gouvernement provincial et le gouvernement fédéral. l’automne 2016.
Accéder le centre-ville par le Nord: > L’échangeur River Valley/Groat Road:
> ‘’LRT Metro Line’’: La municipalité est entrain de développer un projet sur le long terme pour
La Metro Line est un projet à $700 millions attendu pour 2015. La améliorer l’échangeur River Valley/Groat Road. Les travaux pourraient
ligne va relier le centre-ville (Churchill Station) et le NAIT pour commencer en 2016 si le financement nécessaire est disponible.
s’étendre au Nord-Ouest dans un futur proche.
Accéder le centre-ville par l’Est:
> L’amélioration de la chaussée sur l’artère Ouest de la rue ‘’Rossdale’’: L’ALIGNEMENT DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE
Le projet est dans sa phase de modélisation et comprend les La demande:
modifications du paysage de la rue à Bellamy Hill, 103e rue, Rossdale D’une part,’’ Alberta Tourism’’, ‘’Parks and recreations’’ et ‘’Travel Alberta’’ ont
Road, 97e avenue et 105e rue. Le plan comprend les besoins révélé que la demande des visiteurs potentiels tourne autour des attractions
d’entretien des services publics associés aux modifications artérielles spéciales et tours, des évènements, de l’expérience urbaine et du tourisme
sur les routes dans la zone Ouest Rossdale. La conception et la culturel.
modélisation sont terminées.
D’autre part, l’étude de l’attitude du consommateur soutient ces résultats. En
effet, 77% des visiteurs potentiels ont exprimé leur préférence pour les tours
et spécialement le circuit Edmonton-Jasper, 88% pensent que les festivals
sont attractifs et qu’ils peuvent influer leur choix, 62% cherchent l’expérience
culturelle et 44% sont intéressés par l’expérience urbaine (DBA survey, 2015).
18LA PERCEPTION DES FESTIVALS PREFERENCES DES VISITEURS POTENTIELS Outre l’Aréna, Edmonton est une
pionnière dans l’organisation des
Not attractive
Pas attractifs évènements sportifs. En effet,
12%
12% Edmonton
Edmontonand Jasper
et Jasper 77%
Edmonton a été la première ville
à l’Ouest du Canada à recevoir
l’évènement ‘’Red Bull Crashed
Edmonton 23%
Ice’’ qui a attiré 70,000 spectateurs
au centre-ville et a généré $8,5
0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 millions pour l’économie locale.
Attractifs
Attractive
88%
88% Bien d’autre évènements sont
planifiés pour cette année incluant
le ‘’Track and Field Championships’’,
L’offre:
le ‘’23e Edmonton Marathon’’ et le
Les tours et les circuits touristiques :
‘’FIFA U-20 Women’s World Cup of
Les opérateurs touristiques travaillent sur le développement des tours à travers la province. Entre 2013 et 2014, 12
Soccer’’.
tours opérateurs ont été créés et leur impact est perceptible à travers l’augmentation des visites au parc national
Jasper. En effet, entre 2013 et 2015, la croissance des visites est passée de 2,5% à 11,1%.
Les évènements spéciaux au centre-ville :
Le centre-ville d’Edmonton: un leader national dans le tourisme sportif:
Le tourisme sportif va prospérer partiellement grâce au développement du quartier de l’Aréna et du ‘’Rogers Place’’
stade ayant une capacité de 18,641 places.
‘’ICE District’’ recevra chaque année 3,7 millions de visiteurs dont 2,2 millions venus pour l’Aréna et 1,5 million
venus pour le casino et le théâtre.
L’impact du projet sur l’industrie hôtelière au centre-ville est énorme vu que le nombre de réservation verra une
augmentation, le centre-ville attirera une nouvelle catégorie de voyageur voir même de plus larges groupes.
19Le centre-ville d’Edmonton: au cœur des festivals: additionnelles au Kingsway Mall et au Southgate Mall grâce à l’extension
Ce n’est pas par hasard qu’Edmonton est surnommée ‘’la cité des festivals’’. du réseau du LRT.
En effet, la ville attire 2 millions de participant par ans dont les prestataires
et les spectateurs. La majorité des évènements se déroule au centre-ville Les centres commerciaux du centre-ville tels que le Manulife Place (22
(37 festivals par an) dont on peut citer: ‘’A taste of Edmonton’’ qui attire boutiques), Commerce place et City Center Mall (170 boutiques) seront
500.000 visiteurs chaque année, ‘’The Work Art and Design Festival’’ qui a l’endroit idéal pour un Shopping au cœur de la ville.
capturé depuis 1986 plus que 6 millions de visiteurs et ‘’International Street
Performers’ Festival’’ qui reçoit 250.000 spectateurs par an. Le centre-ville d’Edmonton : l’expérience culturelle:
Le centre-ville d’Edmonton est L’Endroit idéal pour étreindre l’art et enrichir
Le dynamisme résultant des festivals impacte les dépenses directes, la sa culture.
création d’emploi et la réservation des hôtels.
En effet, 82% des musées de la région se condensent dans un rayon de
Le centre-ville d’Edmonton : l’expérience urbaine: 20 min du centre-ville (considérant la nouvelle location du Royal Alberta
Les rues de notre centre-ville sont d’un dynamisme exceptionnel aussi bien Museum). Les musées exhibent l’histoire, l’art et l’héritage technologique
de jour que de nuit. On estime que 90. 000 personnes travaillent au centre- de la région.
ville et que 65% des bureaux s’y situent. Avec 60% des résidents âgés de
moins de 34 ans, la vie nocturne est plaisante et le nombre de restaurant et De plus, l’Art District, Le city Hall et Le Churchill Square accueillent des
bar est en augmentation (DBA report, 2014). évènements, festivals, exhibitions et expositions qui attirent les locaux et
les étrangers.
De même, la croissance démographique a été estimée à 20,4% entre 2011
et 2014 et la municipalité a issu des permis de construction d’une valeur de Le centre-ville d’Edmonton a plus à offrir. En effet, de nombreux projets
$2,6 billions en 2014 reflétant l’incroyable croissance urbaine. visant à enrichir l’expérience culturelle des visiteurs sont en cours de
développement.
Le centre-ville offre aussi une expérience culinaire unique grâce aux 324
restaurants, presque 15% de la totalité des restaurants sur la région • Le nouveau Royal Alberta Museum, un projet de $340 millions, ouvrira
d’Edmonton. Les bistros offrent une diversité et l’embarras du choix avec ses portes en 2017 et sera deux fois plus spacieux que l’ancien musée, le
des cuisines du monde entier : Asiatique, Américaine, Africaine, Brésilienne, plus large musée à l’Ouest du Canada et aura deux nouvelles ailes pour
Canadienne, Chinoise, Japonaise et Européenne. l’histoire naturelle et l’histoire humaine.
Pour les amateurs de Shopping, le centre-ville serait leur destination • Le projet de la Galleria, un projet de $200 millions proposé par
favorite. En effet, l’emplacement stratégique et l’accès facile aux différentes ‘’Edmonton Downtown Academic and Cultural Centre Foundation’’ et
parties de la ville permettraient aux visiteurs d’accéder le West-Edmonton- situé sur la 103Ae avenue en face du City Hall, comportera 300,000
Mall, l’un des plus grands centres commerciaux en Amérique du Nord (800 pied-carré d’espace pour les spectacles et les shows, 4 théâtres de 2650
boutiques), en moins de 20 min ainsi que de profiter des 300 boutiques places chacun, le nouveau Royal Alberta Museum et la nouvelle école de
20musique et d’art de l’université d’Alberta. Le projet sera relié à la station PROMOTION, COMMUNICATION ET MARKETING
de métro Churchill. Engager la communauté
En 2014, Edmonton Tourism a lancé son ‘’Destination Activation’’ programme
• La rénovation du Kelly-Ramsey Building: un nouveau quartier financier qui vise à créer le Buzz au tour des évènements locaux, à engager les
(Financial District) après 25 ans: Situé à la 101Ae avenue et 100e rue, Edmontoniens dans les festivités, à apporter un bénéfice pour la société et
l’ancien bâtiment aura une nouvelle fraicheur moderne et combinera un à contribuer à la création d’une nouvelle image de la ville.
gratte-ciel de 25 étages en verre avec une façade historique haute de 4
étages. La tour sera transformée en bureaux et magasins, coûtera dans En collaboration avec la municipalité, Edmonton Destination Marketing
les $250 millions et est attendue pour fin 2016. Hôtels, la chambre de commerce d’Edmonton, l’Aéroport International
d’Edmonton et Old Strathcona Business Association, certains évènements
• Le développement de l’art au Quarters: Il y aura quatre ‘’Quarters’’ ayant ont été couverts et bien d’autre sont à venir incluant la ‘’FIFA U20 Women’s
chacun son propre caractère. Le centre des ‘’Quarters’’ sera un couloir de World Cup Canada 2015’’, ‘’Canadian Finals Rodeo’’, ‘’World Triathlon Grand
parc linéaire connu comme ‘’l’Armature’’. Final Edmonton’’, ‘’Canadian Country Music Association Awards’’, ‘’Tour of
Alberta’’ et les évènements d’hiver.
L’Armature sera développée le long de la 96e rue, entre l’avenue Jasper et
la 103Ae avenue, et sera transformée en un espace piéton qui accueillera Marketing et publicité:
de l’art publique, des cafés en plein air et des festivals tout le long de Edmonton Tourism en collaboration avec Travel Alberta est dévouée
l’année. L’Armature offrira la possibilité de mettre en valeur le design à cette cause. L’organisation travaille sur l’attraction des groupes de
durable comme les toits verts et les jardins de pluie. Le coût du projet est visiteurs, le partage d’information en ligne, l’organisation d’évènement et
estimé à $27,2 millions et son ouverture est prévue pour 2015. l’amélioration de la satisfaction des visiteurs et des prestataires de services.
En retour, un dollar investi dans ces programs rapporte en moyenne 2,35
Le ‘’Quarter’’ des artistes est un bâtiment de $30 millions à l’angle de la dollars (2015).
102Ae Avenue et la 96e rue où les artistes peuvent vivre et travailler dans
64 studios et logements. D’autres bureaux et studios de performance En 2015, le budget pour le marketing et la publicité a été estimé à $9,3
pour les artistes sont prévus dans ce quartier. millions générant un revenu approximatif de $22,32 millions dont une
majorité est générée au centre-ville (concentration des musées, restaurants,
Conclusion : l’alignement de l’offre et de la demande bars, festivals et évènements).
Il semble que le développement du tourisme est focalisé sur la préférence
du consommateur à savoire les évènements spéciaux, les tours, l’expérience
urbaine et culturelle.
L’alignement des services avec les attentes des consommateurs, associé aux
projets de développement, suggère que le tourisme verra une croissance
prochaine dans le centre-ville d’Edmonton.
21RÉFUTER LES PERCEPTIONS TROMPEUSES ET REPOSITIONNER
LE CENTRE-VILLE
Les raisons majeures décourageant les touristes de visiter le centre-ville Le choix limités des commodités: un concerne qui disparaitra bientôt:
sont les suivantes : les prix élevés des chambres d’hôtel, le choix limités Les deux nouveaux hôtels offriront approximativement une augmentation
des commodités, l’insécurité au centre-ville et les problèmes de parking, de 25% dans le nombre de chambres disponibles. En même temps, les
circulation et embouteillages (DBA survey, 2015). travaux de revalorisation incluent 8 hôtels au centre-ville et couvrent
approximativement 950 chambres pour un prix approchant les $45 millions.
Le prix moyen des chambres d’hôtel
En 2014, la comparaison des prix aux centres-villes des plus grandes cités au L’insécurité au centre-ville est juste un mythe:
Canada souligne qu’Edmonton offre les prix les plus bas. Edmonton est encore perçue comme insécure. Cependant, EPS est
entrain d’agir, depuis 2007, selon un nouveau modèle de déploiement
LE PRIX MOYEN DE LA CHAMBRE AUX CENTRES-VILLES DES 5 PLUS GRANDE géographique. Par conséquent, le crime PerCapita a chuté, entre 2007 et
CITÉS AU CANADA 2013, par plus que 50% (DBA report, 2014) dont une diminution de 69%
dans le vol des propriétés et de 22% dans les crimes violents (Global news,
Edmonton $146.19 2013).
$220.65
Calgary D’autre part, le centre-ville verra, prochainement, 40 extra officiers en
$170.49 service dans des patrouilles qui couvriront le centre-ville 7/7 jours et qui
Vancouver
utiliseront différents moyens incluant les bicyclettes, les voitures et les
$163.77 segways pour augmenter l’efficacité des opérations.
Montreal
$176.96
Toronto EPS est aussi entrain de développer une stratégie proactive en évaluant des
$100 $120 $140 $160 $180 $200 $220 $240 modèles et des tactiques utilisées dans d’autres villes telles que Toronto ou
encore Vancouver et Columbus.
D’autre part, le prix moyen de la chambre au centre-ville ($146,19) est
imperceptiblement supérieur à celui de la province ($142,98) (PKF, National
Market Report, Décembre 2014). Concernant les deux nouveaux hôtels, ils
vont aussi ajuster leurs prix à ceux du marché actuel afin d’être compétitifs.
22L’amélioration de la capacité, qualité et convenance des transports Qualité :
en public solution pour les problèmes de parking et de circulation: La qualité du transport est entrain de voir une amélioration suite à
Capacité : l’exécution du ‘’ Smart Bus Project ‘’, un projet de $14 millions approuvé
L’achalandage du LRT s’est accroître par 133% durant la dernière en 2011, qui vise à équiper les bus d’une technologie leur permettant de
décennie. Le nombre de passager a atteint 100.760 en 2013 dont 30.930 donner des rapports en temps réel. L’installation de caméra de surveillance
(approximativement 30%) embarquant depuis et vers le centre-ville. est aussi incluse dans le projet.
En outre, l’achalandage de bus et du LRT-Bus combiné a augmenté L’investissement est considéré comme un grand pas vers la fiabilité, la
respectivement par 27% et 10% dans la dernière décennie. sécurité et la qualité dans la gestion des 1,000 autobus en circulation.
Le nombre d’utilisateurs du métro va s’accroitre d’avantage après l’ouverture Convenance :
des deux nouvelles lignes (‘’Metro’’ et ‘’Valley’’) qui rejoignent la ligne En coordination avec le projet de la ‘’Valley Line’’, une piste cyclable
actuelle au centre-ville. protégée sera conçue sur la 102e avenue entre la 96e et 111e rue. Elle
offrira l’opportunité de se déplacer en vélo et en toute sécurité.
La ‘’Metro Line’’ va servir 13.200 passagers par jour de semaine. Son
extension au Nord West permettrait d’augmenter le nombre d’utilisateur De même, les Pedways verront une augmentation de 40% une fois les
jusqu’ à 45.000. travaux sur l’Aréna seront terminés.
Quant à la ‘’Valley Line’’, elle servira entre 31.500 et 42.000 passagers par
jour de semaine avec une capacité moyenne de 5.000 passagers par heures
pour chaque direction.Le réseau du LRT va couvrir toute la ville et résoudra
les problèmes de Parking et de circulation au centre-ville.
‘’Les faits n’ont plus d’importance aujourd’hui. La perception est tout ce qui
compte; c’est une certitude.’’
23CONCLUSION RECOMMANDATIONS POUR VISER
L’industrie hôtelière est entrain de suivre le rythme de développement du
centre-ville.
L’EXCELLENCE
C’est impressionnant de voir l’amélioration de la performance et le potentiel AUGMENTER LA CAPACITÉ D’AVANTAGE ET AMÉLIORER LA QUALITÉ DES
d’accroissement du secteur. Entre 2014 et 2018, au moins $250 millions ont SERVICES
été investis dans le secteur hôtelier. Ceci pourrait générer jusqu’ à $280 Il semble en effet, que la capacité du centre-ville d’Edmonton se situe
million en taxe/an, $570 millions en dépenses directes dans le secteur derrière celle des centres villes des 5 plus grandes villes au pays.
touristique dont $130 millions en revenu pour les hôtels.
Number of Percentage of total
De même, la stratégie de développement semble créer un environnement Hotels hotels in town
favorable pour l’épanouissement du secteur hôtelier.
Centre-ville de Toronto 182 60%
Centre-ville de Montréal 125 55%
Centre-ville de Vancouver 87 65%
Centre-ville de Calgary 25 22%
Centre-ville d’Edmonton 15 18%
Augmenter la capacité permettrait de repositionner le tourisme et
pourrait induire des changements dans le secteur. En effet, ceci donne
au consommateur un choix plus diversifie et induit une compétitivité
constructive qui affectera positivement la qualité des services et l’image de
la ville.
Tandis que la capacité attirera de plus grands groupes de visiteurs, la qualité
encouragera les groupes à prolonger leurs visites.
24TRAVAILLER SUR LA PROLONGATION DES VISITES CHANGER LES RÈGLES ET INNOVER
La durée moyenne du séjour est estime à 2,9 jours à Edmonton et à 3,5 jours > Libéraliser de l’accès aérien, introduire le ‘’Open Sky’’ concept entre le
à Calgary. Les visiteurs au centre-ville devraient apprendre ce que la ville Canada, l’Europe et les économies émergentes et autoriser des compagnies
offre pour y rester plus longtemps. ‘’Low Cost’’ à opérer au Canada. Ceci permettrait d’augmenter le nombre de
vols directs et de touristes. Cette idée est illustrée à travers l’augmentation
Pour ce faire, les hôtels en collaboration avec Edmonton Tourisme et des passagers par 25% en 1995 après l’introduction du ‘’Open Sky’’ entre le
d’autres organisations pourraient préparer des programmes et des circuits Canada et les États Unis.
d’activités. Il est aussi possible d’offrir des remises et des avantages pour les
week-ends et les longs séjours pour motiver les visiteurs à rester en ville. > La réduction des barrières de Visa pour cibler les touristes internationaux.
DÉVELOPPER LE TOURISM D’AFFAIRE > La revitalisation de la River Vallée: La revitalisation commence par la
Bien que la performance du centre-ville d’Edmonton soit exceptionnelle, concrétisation du projet des marches funiculaires approuvées en May 2015.
l’évaluation du marché régional montre que pour Edmonton 15% des Par la suite, la vallée devrait être transforme en une attraction touristique,
visiteurs viennent pour affaire tandis que pour Calgary il s’agisse de 21%. par l’ouverture de bar, restaurant et boutique, avec un accès aux sites
touristiques.
Ceci est certainement relié à la nature de l’activité économique, cependant,
la promotion et la publicité peuvent aider à accroitre le nombre des visites. > L’utilisation des ruelles pour l’art et le plaisir: Ceci aiderait à promouvoir
Le tourisme d’affaire demande une infrastructure appropriée et le centre- une belle image de la ville. Les travaux sur les ruelles ne devraient pas
ville d’Edmonton va enregistrer une amélioration de la qualité des services s’arrêter à un projet pilote isolé sur les 104ème et 105ème rues. On devrait
avec une augmentation des espaces de réunion (32.000 pied-carré dans les s’inspirer de Melbourne dont les ruelles (Graffiti, restaurants et fast-food)
deux nouveaux hôtels) suite au développement du secteur hôtelier. ont fait le tour du monde.
SENSIBILISER LES LOCAUX ET INTENSIFIER LE MARKETING
Malheureusement, uniquement 15% des visiteurs potentiels connaissent
bien les attractions du centre-ville (DBA, 2105). De ce fait, il semble
primordial d’intensifier la publicité et de faire de sorte que les locaux parlent
des attributs de la ville pour augmenter son exposition.
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