Le potentiel de l'outil CPE pour la rénovation énergétique des bâtiments à Genève
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Le potentiel de l'outil CPE pour la rénovation
énergétique des bâtiments à Genève
Résumé :
Les entreprises de services énergétiques (ESCO) proposent des Contrats de performance
énergétique (CPE) dans lesquels elles vendent des économies d'énergie à leurs clients. Le CPE a
trois atouts principaux :
1. L'ESCO propose à son client un service intégré puisqu'elle effectue le diagnostic, la
conception du projet d'économie d'énergie, sa réalisation et sa mise en œuvre.
2. L'ESCO garantit la performance énergétique après les travaux.
3. L'ESCO investit à la place de son client (dans le cas du modèle de CPE de partage des
économies) et se rémunère sur les économies d'énergie.
Les CPE sont néanmoins des contrats complexes qui ne peuvent être appliqués qu'à des projets
conséquents (>500 KCHF) du fait de coûts de transaction élevés, et qui exigent des maîtres
d'ouvrages compétents afin de challenger efficacement les propositions des ESCO.
Les CPE doivent être clairement distingués du contracting énergétique, qui consiste à vendre de
l'énergie au client sous forme de chaleur plutôt que de mazout ou de gaz, ainsi que des contrats à
la performance des chauffagiste de Genève, qui consistent à inciter financièrement les
chauffagistes à optimiser l'exploitation des chaudières.
Le marché des CPE est développé depuis 30 ans aux USA et il est à maturité en Allemagne, en
France ou en Italie. Sur Genève, les SIG ont signé plusieurs contrats avec des entreprises
tertiaires ou industrielles. Le premier CPE concernant un immeuble de logement a récemment
été signé par Losinger Marazzi avec l'Hospice général. Du fait d'un marché local peu développé,
les parties prenantes se méfient du concept et les banquiers sont réticents à proposer des prêts.
Dans le cas des rénovations de bâtiments, l'atout des CPE est la garantie de la performance
énergétique après travaux, alors que celle-ci se révèle aujourd'hui souvent décevante. Cependant,
seuls de grands bâtiments peuvent générer un volume financier suffisant pour justifier un CPE.
De plus, seuls des contrats de longue durée permettent d'inclure des mesures de rénovation de
l'enveloppe dont le temps de retour sur investissement est long. Enfin, il faut relever que, dans le
cas de logement locatif, les locataires doivent être inclus très en amont du projet pour que leur
comportement ne soit pas un frein au projet. Dans ce cas, la « split incentive », qui voit le
locataire profiter des bénéfices du projet plutôt que l'investisseur, reste un obstacle.
Le CPE peut s'avérer un levier adapté pour augmenter les rénovations auprès des collectivités
publiques, et ceci pour trois raisons : premièrement, les collectivités ont une incitation forte à
rénover pour des raisons de politique publique et d'exemplarité. Deuxièmement, elles sont des
partenaires fiables pour les ESCO qui peuvent donc envisager des contrats de longue durée
capables d'intégrer des mesures de rénovation lourde. Troisièmement, parce que fortement
endettées, elles ont de la peine à financer leurs projets et peuvent donc être intéressée au tiers-
investissement proposé par es ESCO.
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Pour que les CPE puissent se développer dans le cadre de rénovations de bâtiments, le cadre doit
être adapté : sensibilisation des parties prenantes du bâtiment sur le CPE, création d'un fonds de
garantie pour débloquer les financements bancaires, préparation de modèles d'appels d'offre
publics, établissement d'un organisme facilitateur de CPE, accès des ESCO aux subventions à la
rénovation (y compris BPC), étude sur la faisabilité juridique d'un CPE auprès des collectivités
publiques eu égard au transfert de frais d'investissement en charges d'exploitation.
Au niveau des actions-pilotes, nous recommandons d'une part de lancer un projet pilote de
rénovation d'un immeuble locatif et, d'autre part le lancement d'un programme pour les
bâtiments publics sur le modèle du programme Berlin ESP. Dans les deux cas, l'établissement
d'un facilitateur entre les ESCO et les propriétaires est une des clés essentielles du succès.
Le chantier reste donc important pour permettre aux CPE de favoriser les rénovations de
bâtiments. Mais les solutions existent et le jeu en vaut la chandelle, puisque dans de nombreux
cas, l'outil CPE s'avère prometteur.
Introduction
La rénovation énergétique des bâtiments constitue le potentiel d'économie d'énergie le plus
important dans des économies tertiarisées et urbaine comme celle de Genève. Le développement
massif d'opérations de rénovations procure de multiples bénéfice à l'échelle du territoire : il
doit permettre de réaliser la transition énergétique et améliorer le bilan carbone de Genève, mais
aussi d'améliorer la santé publique et la qualité de vie des habitants. La massification des
rénovations permet de créer des emplois non délocalisables et de l'activité pour nos entreprises. Elle
génère de précieuses compétences qui permettront demain à nos entreprises d’exporter leur savoir
faire et de se positionner comme leaders sur les nouveaux marchés de la croissance verte. Le parc
immobilier genevois aujourd'hui en voie de vétusté peut ainsi être remis à niveau et participer au
rayonnement de la ville. Enfin, en diminuant la facture des hydrocarbures achetés à l’étranger, les
rénovations améliorent notre souveraineté énergétique. Les pouvoirs publiques ont bien compris ces
enjeux et la législation a évolué ces dernières années afin de favoriser la rénovation.
Malheureusement, les obstacles sont nombreux et ont à ce jour empêché la filière de rénovation
de décoller : « split incentive » dans le cas de logement en location1, niveau élevé d'investissement
impliquant de longs temps de retour, concurrence avec des investissements mieux orientés sur le
cœur de métier des entreprises, accès au capital parfois difficile, complexité des opérations,
amélioration effective de la performance énergétique souvent décevante,....
Ces difficultés pratiques incitent à trouver des modèles innovants, tant en termes techniques,
que financiers ou organisationnels. Le Contrat de performance énergétique (CPE) est ainsi
fréquemment cité comme la solution, bien qu'il soit rarement compris. Alors que le marché
genevois du CPE en est aux balbutiements, les expériences sont plus nombreuses en Europe ou aux
États-Unis. Le présent document a pour objectif de démystifier le concept du CPE et de caractériser
son potentiel pour favoriser des opérations de rénovation lourde des bâtiments2. Il se veut donc
contributif dans le débat actuel promu par les assises du logement.
1 Alors que c'est le propriétaire qui doit investir, c'est le locataire qui bénéficie le premier de la rénovation en termes
de baisse de charges et d'amélioration du confort.
2 Comprenant de la rénovation de l'enveloppe et pas uniquement des installations techniques.
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Qu'est-ce qu'un CPE ?
Les CPE sont proposés par des entreprises appelées ESCO (pour energy services company,
entreprise de services énergétiques). Les CPE ont été émergés aux USA dans les années 1980 et se
développent en Europe3 depuis une dizaine d'année, en particulier depuis l'adoption de la directive
européenne sur l'efficacité énergétique. Le marché suisse en est à ses balbutiements.
Le modèle d'affaires du CPE est la vente d'économies d'énergie : L'ESCO développe puis
réalise un projet d'économie d'énergie chez son client. Un projet est constitué d'une série d'actions
de performance énergétiques. La rentabilité du projet est assurée par les économies de dépenses en
énergie et entretien qu'il génère. L'ESCO assume une part du risque du projet et, dans certains cas,
une partie ou la totalité de l'investissement.
L'ESCO joue un rôle d'intégrateur du projet d'efficacité énergétique. Elle réalise le diagnostic, la
conception du projet, sa réalisation et son exploitation. Dans les projets traditionnels, les
responsabilités sont fragmentées entre différents acteurs (ingénieur, architecte, financiers,
équipementiers, entreprises de construction, installateurs,...) qui interviennent à différents stades du
projet et qui, souvent, sont insuffisamment coordonnés. Il en résulte des ruptures de la chaîne des
responsabilités en particulier entre les stades du diagnostic et de la conception, puis entre la
réalisation et l'exploitation, qui nuisent à la performance énergétique effective du projet4. Le modèle
d'affaire de l'ESCO l'amène en priorité à s'assurer de l'alignement des différents intervenants. Le
client, lui, a l'avantage de ne traiter qu'avec l'ESCO.
L'ESCO met en place une démarche intégrée et gère toutes les étapes du projet
Il existe différentes formes de CPE mais deux modèles de CPE émergent actuellement :
1. Le modèle du partage des économies (« shared savings ») : L'ESCO conçoit le projet et le
porte chez le client en réalisant les investissements. L'ESCO se rémunère sur les économies
d'énergie réalisées qui sont partagées avec le client.
2. Le modèle de la garantie de la performance (« guaranteed performance ») : L'ESCO monte
le projet et le vend au client avec une garantie de résultat. Il laisse donc au client la charge
d'investir.
Les expériences réalisées à l'étranger semblent montrer que, lorsque le marché est en
développement et que le concept de CPE est mal connu, le modèle 1 du partage des économies
à tendance à dominer. En effet, les acteurs ont encore une faible confiance dans l'outil CPE, ce qui
n'incite ni les maîtres d'ouvrage à investir eux-mêmes, ni les banques à prêter facilement pour ce
type d'opération. L'ESCO joue ainsi un rôle dans l'investissement. Par contre, dans les marchés
matures, c'est le modèle 2 qui a tendance à prédominer : les maîtres d'ouvrage investissent eux-
mêmes et l'ESCO amène surtout la plus-value de la garantie des économies d'énergie qui seront
générées par le projet.
3 On compte environ 500 ESCO en Allemagne, 350 en France, une centaine en Italie, une cinquantaine en Grande-
Bretagne, IEA, Energy efficiency market report 2014
4 L'étude de Jad Khoury sur 10 rénovations concernant 50 immeubles à Genève réalisées entre 2006 et 2009 montre
un dépassement des dépenses énergétiques de 43% à 142%, voir 310*% dans un cas. Jad Khoury, Rénovation
énergétique des bâtiments résidentiels collectifs: Etat des lieux, retours d'expérience et potentiels du parc genevois,
Soutenance de thèse de doctorat, 2014
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Dans le cas de CPE appliqués à la rénovation des bâtiments dans le contexte genevois, nous nous
focaliserons sur le modèle 1 de partage des économies dans lequel l'ESCO joue un rôle de tiers-
investissement. D'une part, ce modèle correspond à l'état de développement du marché genevois.
D'autre part, la notion de tiers-investissement paraît appropriée pour lever certains obstacles
typiques du contexte genevois.
Trois caractéristiques sont au cœur de la définition du CPE5 et le différencie des pratiques actuelles :
1. L'objet du contrat est l'économie d'énergie : L'approche CPE constitue un profond
changement de logique contractuelle : la fourniture de travaux, de matériels ou de services ne
constitue plus l'objet du contrat mais son moyen, le but du CPE étant la réalisation
d'économies d'énergie6.
2. Le contrat inclut une garantie de performance : Le CPE introduit une obligation de résultat
et non de moyens comme c'est le cas traditionnellement dans le fourniture de service ou de
matériel. L'obligation essentielle de l'ESCO est ainsi de garantir l'objectif contractuel
d'amélioration de la performance énergétique. En cas de non-atteinte de l'objectif, l'ESCO paie
des pénalités, ou peut être amenée à réaliser des travaux complémentaires. Le suivi de la
performance énergétique revêt donc une importance cruciale dans le déploiement des CPE, ce
qui implique de solides plans de mesurage et vérification. Il s'agit d'installer des compteurs et
de modéliser la consommation d'énergie afin de bien caractériser l'effet des actions
entreprises, sans parasitage d'éléments extérieurs tels que les effets climatiques par exemple
ou l'augmentation de la production d'une usine (utilisation du protocole IPMVP).
3. Le contrat implique un investissement souvent sous la forme d'un tiers-investissement7:
Tout CPE implique des investissements visant à modifier les caractéristiques énergétiques du
bâtiment et à rendre possible une amélioration de la performance énergétique. Ces
investissements peuvent être réalisés par l'ESCO (cas du modèle 1 de CPE de partage des
économies, on parle alors de « tiers-investissement ») ou par le propriétaire lui-même (cas du
modèle 2 de CPE de garantie de la performance). Dans ce dernier cas, le CPE est novateur par
le fait qu'il garantit des économies d'énergies liées aux travaux.
5 Voir la définition du CPE de la directive de 2006 de l'UE sur l’efficacité énergétique : « un accord contractuel entre
le bénéficiaire et le fournisseur (normalement une société de services énergétiques) d'une mesure visant à améliorer
l'efficacité énergétique, selon lequel des investissements dans cette mesure sont consentis afin de parvenir à un
niveau d'amélioration de l'efficacité énergétique qui est contractuellement défini ».
6 Ortega, Les nouveaux contrats de performance énergétique, La gazette des communes, 2011
7 N.B. : Cette troisième caractéristique ne concerne que le modèle 1 de CPE que nous considérons dans le présent
document.
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Qu'est-ce que le CPE n'est pas ?
Le « contracting énergétique » ne constitue pas une forme spécifique de CPE :
Le contracting énergétique consiste pour le propriétaire à sous-traiter au contracteur la
planification, le financement, l'installation et l'exploitation d'installations de production
d'énergie, en particulier de chauffage8. L'innovation de ce modèle réside dans le fait que
l'installation de chauffage appartient au contracteur et non au propriétaire du bâtiment, ce qui
n'est pas le cas dans le cadre d'un CPE.
Ainsi, le contracting énergétique est un contrat de fourniture d'énergie et non
d'économie d'énergie comme le CPE. Certes, le contracteur veille à un fonctionnement
efficient de l’installation dans son propre intérêt et est donc amené à réaliser des économies
d'énergie par rapport à la situation initiale, mais il vend de l'énergie à son client9 et non des
économies d'énergie. D'autre part, le contracting n'implique pas de garantie de
performance énergétique (même s'il engendre une incitation à la performance), élément
central du CPE.
Le contracting est donc un modèle fondamentalement différent du CPE et n'en constitue pas
une forme spécifique comme il est parfois entendu. Assimiler le CPE au contracting
énergétique risque de semer la confusion entre ces deux modèles qui, bien que différents, sont
tous deux innovants, intéressants du point de vue énergétique et complexes à mettre en œuvre.
Les « contrats à la performance » pour les chauffagistes doivent être différenciés des CPE :
Le contrat à la performance a pour but d’assurer l’optimisation de l'exploitation des
installations de chauffage par les chauffagistes afin de minimiser autant que possible les
besoins en énergie. Les prestations d'optimisation sont rémunérées par un forfait annuel sujet
à malus ou bonus (intéressement) en fonction de la performance énergétique réalisée chaque
année10. L'optimisation de l'exploitation des chaufferies est une action qui se réalise sans
investissement. Elle permet, selon les retours d'expérience, d'économiser 10% des dépenses
d'énergie sans perte de confort pour les habitants, alors que les CPE permettent d'aller bien au-
delà. Les contrats à la performance ont été développés en particulier sur Genève.
Les contrats à la performance sont donc d'une nature fondamentalement différente des CPE,
malgré la proximité de leur dénomination : l'objet du contrat reste la fourniture du service
d’exploitation de la chaufferie, il n'implique aucun investissement, n'introduit pas de garantie
de performance, mais une incitation financière à l'efficacité énergétique.
Synthèse de ce qui différencie le CPE des autres types de contrats énergétiques innovants :
L’entreprise vend des L’entreprise garantit L’entreprise investit
économies d'énergie la performance dans les installations
au client énergétique du projet chez le client
Contrat à la
performance (chauffagistes)
Contracting énergétique
CPE
11
8 Voir le site de Swiss contracting qui promeut le contracting énergétique en Suisse : http://www.swisscontracting.ch
9 Il vend néanmoins de l'énergie utile sous forme de Kwh de chaleur et non de l'énergie finale sous forme de litres de
mazout ou de m3 de gaz, ce qui est un progrès.
10 Voir le site web de l'Etat de Genève sur le sujet : http://ge.ch/energie/formulaires/contrats-la-performance
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Quel est le marché du CPE aujourd'hui ?
Le marché du CPE n'en est qu'à ses débuts sur Genève, avec un nombre faible de contrats signés, de
l'ordre d'une dizaine.
Qui sont les ESCO ?
A ce jour, le principal acteur a avoir développé le CPE sur Genève est SIG. Les entreprises
suivantes développent ou cherchent à développer des CPE :
• Des équipementiers : Siemens, Scheider Electric, Johnson control
• Des fournisseurs d'énergie: SIG, Alpiq (via sa filiale de services énergétiques Alpiq intech)
• Des entreprises de services énergétiques: Cofély, SMI Enerpro
• Des entreprises de construction : Losinger Marazzi (filiale de Bouygues Construction)
Plusieurs de ces entreprises ont récemment créé l'association SwissESCO qui cherche à
développer le marché des ESCO en Suisse. Notons que, à travers les CPE, ces entreprises sont en
général intéressées de vendre leurs services ou matériels de base.
Qui sont les clients ?
Le premier CPE signé sur Genève est celui de SIG avec l'Hôtel Starling. Depuis lors, SIG a
signé quelques autres CPE dans l'industrie (Laiteries réunies, Audemars Piguet) ou le tertiaire
(Maison de retraite du Grand Saconnex).
Le canadien SMi Enerpro, spécialisé dans les installations CVC12, a conclu un contrat avec
l'Hôtel Four seasons (Hôtel des Bergues)13. Habituellement, SMi Enerpro propose des CPE du
modèle 1 de partage des économies avec des durées de l'ordre de 5 ans.
A ce jour, aucune collectivité publique n'a signé de CPE sur Genève, alors que, par
exemple, les collectivités publiques françaises recourent de plus en plus à cet outil.
En ce qui concerne les immeubles de logement, de nombreux CPE ont été réalisés en Europe.
Toutefois, les CPE qui comprennent une rénovation de l'enveloppe restent encore peu
nombreux (ils concernent plus souvent les installations techniques). Cela s'explique par la
nécessité, dans le cas de rénovation de l'enveloppe, d'avoir des durées de contrat très longues
pour permettre une certaine rentabilité de l'investissement. Des contrats de durée de 20-25 ans
commencent toutefois à voir le jour avec des collectivités publiques aux USA ou en France14.
A Genève, il est remarquable que le premier le CPE concernant un immeuble de logement
a été conclu en 2014 entre l'entreprise générale de construction Losinger Marazi15 et l'Hospice
général à l'avenue Dumas. Le contrat d'une durée de 9 ans porte sur la rénovation énergétique du
bâtiment comprenant des mesures d'isolation de l'enveloppe. Losinger Marazzi s'engage sur une
baisse des consommations de 50% mais à notre connaissance ne participe paà l'investissement
(modèle 2 de CPE de garantie de la performance). Les retours d'expérience de cette opération
vont être particulièrement intéressants, tant au niveau technique, financier, juridique que
organisationnel, afin de calibrer au mieux l'outil CPE aux enjeux de la rénovation à Genève.
11 Uniquement dans le modèle 1 de CPE de partage des économies
12 Chauffage, ventilation, climatisation
13 Voir http://affaires.lapresse.ca/economie/grande-entrevue/201406/13/01-4775692-des-economies-denergie-qui-se-
transforment-en-or.php
14 Par exemple l’hôpital de Poitiers a signé un contrat de 20 ans en 2011 avec Cofély qui inclut des actions de
rénovation de l'enveloppe. Le Conseil général d'Alsace a aussi signé un CPE de 20 ans en 2009 avec Cofély pour la
rénovation de 14 lycées. Voir : FEDENE, 30 exemples de CPE dans le tertiaire
15 Filiale suisse de Bouygues construction qui se positionne sur la construction durable
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Exemples de CPE
Exemple 1 : SIG & Starling Hotel16
• Le client : Le Starling hôtel est le plus grand hôtel
d'affaires de Suisse, situé à côté de Palexpo.
• L'ESCO : les SIG
• Nature des actions : 12 actions permettant d'optimiser
la gestion de la ventilation, du chauffage, de la
climatisation et de l'éclairage en fonction des besoins
réels. Pas de rénovation de l'enveloppe.
• Durée du contrat : 4 ans
• Type de CPE: Modèle 1 de CPE de partage des économies. SIG supporte le 100% des
investissements et capte 100% des économies durant la durée du contrat. Si les économies
financières générées remboursent le projet avant le terme du contrat, les économies
subséquentes sont partagées entre les parties jusqu’à la
fin du CPE. Si au terme des 4 ans les économies
financières générées n’ont pas permis de rembourser le
projet, le CPE prend fin et SIG assume la différence.
• Montant des investissements : 400 KCHF
• Économies prévues : 125 KCHF/an, pour 0,3 Gwh
électrique/an et 0,6 Gwh thermique/an
• Économies réalisées : supérieures aux prévisions.
Exemple 2 : Le Berlin energy saving partnership (ESP)17
• Description du programme : L'exemple du Berlin ESP est emblématique et souvent cité, car il
est novateur. L'ESP a été développé en 1996 par la ville de Berlin en partenariat avec la
Berlin Energy Agentur (BEA, partenariat public-privé). Il s'agit d'un programme pour faciliter
le développement de CPE pour les bâtiments. L'ESP organise les rénovations dans les
bâtiments : il accrédite des ESCO et lance des appels d'offres auprès des ESCO pour le
compte des propriétaires de bâtiments afin de conclure des CPE (étude, conception,
financement, réalisation, suivi des mesures d'efficacité énergétique). La BEA joue le rôle de
facilitateur de CPE, voire d'AMO (Assistant à maître d'ouvrage) pour les propriétaires. Le
BEA a répliqué ce programme dans une vingtaine de projets en Europe et dans le monde,
notamment avec 130 bâtiments de la municipalité suédoise de Nyköping ou 14 bâtiments de
la région Alsace.
• Types de clients et de bâtiments :
o Collectivités publiques dans 75% des cas. Les bâtiments concernés sont les écoles,
les centre culturels, les bâtiments administratifs, les piscines, les prisons,...
o Hôpitaux dans 20% des cas,
o Propriétaires privés de bâtiments commerciaux ou de logement dans 5% des cas.
16 Présentation de Jean-Marc Zgraggen, Rencontres de l'OCEn, 26.04.2013
17 Voir notamment : www.c40.org ou www.berlin-klimaschutz.de
7/12• Les ESCO et les sous-traitants : 15 ESCO comme par exemple Siemens ou Johsnon control,
ainsi qu'une centaine de sous-traitants de la région pour la réalisation et la maintenance des
installations.
• Rôle de facilitateur du BEA : Le rôle de facilitateur/AMO du BEA a été une des clés du
succès du programme Berlin ESP. Les obstacles fréquents liés à l'établissement de CPE ont
ainsi pu être levé grâce aux tâches de formation, de préparation de modèles de contrats,
conseil aux propriétaires, de gestion des appels d'offres et de facilitateur de de négociation
entre les propriétaires et les ESCO.
• « Pooling » : Entre 1996 et 2011, ce sont 25 CPE qui ont été signés au total, regroupant 1400
bâtiments avec une consommation totale de 840 Gwh/an. Le nombre de bâtiment par contrat
varie de un à plusieurs dizaines pour des coûts annuels de l'énergie de 600 K€ à 5 M€. En
effet, afin d'atteindre un volume critique suffisant, les propriétaires sont amenés regrouper
leurs bâtiments en « pool ». Un des avantages de cette technique est de pouvoir inclure des
bâtiments pour lesquels les mesures dont la faible rentabilité est compensée par des bâtiments
à rentabilité élevée.
• Nature typique des actions : Gestion technique centralisée (GTC), optimisation des
installations de chauffage, éclairage, installations de systèmes CVC, conseils pour le
comportement des utilisateurs. Le programme n'inclut en général pas de la rénovation de
l'enveloppe.
• Durée typique des contrat : 8 à 14 ans (12 ans en moyenne)
• Type de CPE: Modèle 1 de CPE de partage des économies : les propriétaires d'immeubles ne
réalisent pas l'investissement, ce sont les ESCO qui fournissent le tiers-investissement.
• Montant des investissements : 44,4 M€ d'investissements réalisés sur 1500 immuebles entre 1996
et 2011, soit environ 30 K€ par immeuble en moyenne. Le montant des investissements par
immeuble est faible au vu de la nature « superficielle » des actions (pas de rénovation lourde).
• Économies réalisées : 26% d'économie de coûts énergétiques annuels réalisés (11,6 M€/an)
• Exemples de CPE :
o Le CPE du District Steglitz-Zehlendorf avec 69 écoles, crèches et salles de gym :
Contrat de 14 ans comprenant le renouvellement d'installation de chauffage,
l’installation de GTC, la modernisation de l'éclairage. 2,8 M€ d'investissement pour 29%
d'économies financières garanties (coûts énergétiques avant le projet de 1,8 M€).Le CPE
du Berliner Immobilienmanagement avec 18 bâtiments administratifs : Contrat de 10 ans
incluant le remplacement d'installations de chauffage, la mise en place de couplages
chaleur-force, l'optimisation de la ventilations. 2,4 M€ d'investissement pour 21%
d'économies financières garanties (coûts énergétiques avant le projet de 2,1 M€).
Exemple 3 : Les lycées d'Alsace18
• Le client : Le Conseil régional d'Alsace
• L'ESCO : Cofely Services
• Nature des actions : Isolation de l'enveloppe, installations de
chaufferies à biomasse et pompes à chaleur, raccordement à un
réseau CAD, optimisation d’installations de chauffage, remplacement d'éclairage.
18 Voir FEDENE, Exemples de CPE en tertiaire, 2013
8/12• Durée du contrat : 20 ans.
• Montant des investissements : 30 M€, dont 10 M€ pour l'isolation du bâti
• Économies garanties: -35% de la consommation énergétique
Exemple 4 : Logement social à Saint-Priest 19
• Le client : Porte des Alpes Habitat, portant sur près de 300
logement sociaux
• L'ESCO : Dalkia
• Nature des actions : Installation de chaudière à condensation,
pompes à vitesse variable, équilibrage hydraulique.
• Durée du contrat : 8 ans.
• Montant des investissements : 700 K€
• Économies garanties: -23% de la consommation énergétique
Avantages et inconvénients du CPE
Forces du CPE Contraintes du CPE
• Les économies d'énergie et • Complexité du contrat et des méthodes de
financières sont garanties pour le suivi
client • Coûts de transaction élevés, donc adapté à
• Le client n'a pas besoin de capitaux, des grands projets (>500 KCHF)
le financement est assure par l'ESCO • Durée parfois longue (>1 an) entre l'étude et
(modèle 1 de CPE) la conclusion du CPE
• Un interlocuteur unique face au • Coordination nécessaire entre les contrats
client existant d'entretien des installations
• Pas de rupture de la chaîne des techniques et le CPE
responsabilités dans le processus • Nécessite des compétences élevées chez le
• Complément idéal à l'introduction maître d'ouvrage (ou ses conseils) pour la
d'un système de management de maîtrise du projet face à l'ESCO
l'énergie (ISO 50001) • Des durées de contrats longues (permettant
d'inclure des mesures à longs temps de retour
sur investissement comme l'isolation de
l'enveloppe) nécessitent de solides garanties
quant au risque de contrepartie du client.
• Complexité accrue en cas de logement en
location pour tenir compte du comportement
des utilisateurs
19 Voir FEDENE, Exemples de CPE en résidentiel, 2013
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Opportunités liées au contexte Freins liés au contexte ( solutions associées)
• Volonté partagée des acteurs du • Manque de connaissance du modèle d'affaire
bâtiment à Genève pour tester des par les maîtres d'ouvrage → Sensibiliser les
CPE parties prenantes au CPE
• Les grands ensembles d'immeubles • Réticence des banques à délivrer des
(Meyrin, Onex,...) ayant un volume financements pour des projets qui produisent
suffisant pour un CPE doivent être des économies d'énergie qui ne sont pas
rénovés ces prochaines années considérés comme des actifs → Créer un
fonds de garantie
• Les collectivités publiques
propriétaires de grands parcs • Pas de procédure standardisée pour des
immobiliers veulent rénover, mais appels d'offre publics (frein juridique) →
manquent de financement. Elles sont Développer des appels d'offres standardisés
des partenaires sûrs avec un risque
• La « split incentive » n'est pas levée en cas
de contrepartie très faible, ce qui est
de CPE : les bénéfices d'une rénovation
favorable à la conclusion de CPE.
profitent avant tout au locataire et non à
• Obligations légales des grands l'ESCO → Permettre aux ESCO d'utiliser
consommateurs (Loi sur l'énergie, loi la BPC
sur le CO2)
• Question ouverte : étanchéité juridique entre
coûts d'exploitation et charges d'exploitation
pour les collectivités publiques et les
logements en location ? → Mener une
étude
• Question ouverte : possibilité pour l'ESCO
d'obtenir les subventions ? → Mener une
étude
A quels types de rénovation le CPE est-il adapté ?
Le CPE est un outil qui a fait ses preuves pour des projets d’efficacité énergétique dans l'industrie
ou le tertiaire. Il a des atouts indéniables qui pourraient probablement être utilisés à profit dans le
cas de rénovation de bâtiments à Genève. Toutefois, comme nous l'avons vu, les contraintes liées à
l'utilisation de cet outil sont nombreuses. L'outil CPE n'est donc en aucun cas une solution miracle,
mais il peut s'avérer un levier pour des situations données.
Le CPE est-il adapté pour la rénovation de l'enveloppe du bâtiment ? La garantie de la
performance est un atout indéniable dans le cas de rénovations lourdes, pour lesquelles, à ce jour, le
risque est élevé de ne pas délivrer la performance énergétique promise. Néanmoins, dans les
marchés de CPE peu développés comme la Suisse, on voit en général émerger d'abord des CPE avec
des durées de contrats relativement courtes (typiquement de l'ordre de 5 ans) qui peuvent
difficilement inclure des investissements avec des temps de retour aussi longs que des rénovations
d'enveloppe. Cela dit, certains facteurs peuvent faciliter la conclusion de contrats à longue durée
(15-20 ans, voire plus) : des CPE avec des collectivités publiques permettent de réduire le risque de
contre-partie pour l'ESCO et peuvent favoriser des durées plus longues, des fonds de garanties
peuvent avoir un effet similaire, le « pooling » de plusieurs bâtiments dont certains font l'objet de
mesure à temps de retour courts qui compensent ceux qui ont des temps de retour plus longs (avec
rénovation d'enveloppe).
10/12Le CPE est-il adapté à du logement locatif ? Dans le cas du logement locatif, le CPE implique
non seulement le propriétaire et l'ESCO mais également les utilisateurs-locataires. Les difficultés
liées à la prise en compte de la responsabilité des locataires dans le performance énergétique (p.ex.
Le fait d'ouvrir les fenêtres en hiver) peuvent être surmontées par une implication des locataires très
en amont du projet. L'ESCO peut plus facilement jouer un rôle d'accompagnement des locataires
que le propriétaire. Néanmoins, il faut relever que le CPE ne lève pas l'important obstacle de la
«split incentive» (le propriétaire ou l'ESCO effectue l'investissement, mais c'est le locataire qui en
est le principal bénéficiaire).
Quel type de propriétaire est indiqué pour la conclusion de CPE ?
Les collectivités publiques constituent une cible prioritaire pour la conclusion d'un CPE
dans le bâtiment. Tout d'abord parce que c'est un acteur qui rassure l'ESCO puisqu'il ne
devrait pas faire défaut, même sur la longue durée. Ensuite parce que c'est un acteur qui n'a
pas de forte contrainte de rentabilité des opérations : la rénovation des bâtiments est une
politique publique motivée avant tout par des critères environnementaux ou de santé
publique et les collectivités ont un devoir d'exemplarité en la matière. Enfin, parce que le
principal frein actuel à la rénovation pour des collectivités publiques fortement endettées est
le manque de financement qui, dans le cas d'un CPE (modèle de partage des économies)
peut être réalisée par l'ESCO. Il convient d'ailleurs de relever que le marché des ESCO aux
USA, en Allemagne ou en France implique en majorité des collectivités publiques. Au sein
du parc immobilier des collectivités, les bâtiments administratifs pourraient être privilégiés
dans un premier temps par rapport aux bâtiments locatifs pour éviter les obstacles liés à la «
split incentive ».
Les propriétaires pour lesquels la contrainte de rentabilité est élevée mais dont les difficultés
de financement sont faibles (p.ex. caisses de pension, fonds de placement immobiliers,
assurances) peuvent être séduit par la garantie de performance du CPE qui rendra les plans
financiers plus robustes.
Les petits propriétaires de villas pourront difficilement accéder à des CPE, car le faible
volume financier de leur projet de rénovation ne permettra pas de couvrir les coûts de
transactions élevés de ce type de contrat. Même dans les cas de lotissements de villas
similaires, il risque d'être difficile de gérer la pluralité des propriétaires dans un seul contrat.
On peut cependant imaginer l’établissement d’une forme de contrat-type facilement
généralisable.
Les immeubles en PPE peuvent être une cible intéressante. Les rénovations énergétiques
lourdes y sont en général très difficile à réaliser du fait des règles de gouvernance exigeant
l'unanimité des co-propriétaires pour les investissements. Le fait que l'ESCO réalise
l'investissement et que la performance soit garantie pourrait convaincre l'assemblée des co-
propriétaires de rénover.
Les coopératives d’habitation pourraient être une cible intéressante. La motivation des
coopératives pour rénover est souvent plus élevée. La « split incentive » est absente puisque
les habitants sont aussi coopérateurs. Les loyers relativement avantageux peuvent permettre
une participation des habitants20. Les coopératives sont souvent gérés par des non-
professionnels et le concours d’une entreprise qui prend en charge le projet en entier pourrait
être le bienvenu.
20 Comme par exemple dans le cas de la coopérative La Cigale, le plus grand projet de rénovation Minergie P de
Suisse.
11/12Conclusion : quelles peuvent être les propositions des Assises
du logement ?
Le CPE peut se révélé un outil efficace pour stimuler des projets de rénovation énergétique des
bâtiments. En effet :
Le CPE permet de garantir la performance énergétique après rénovation alors que celle-ci
n'est souvent pas au rendez-vous et n'incite pas les maîtres d'ouvrage à passer à l'action ;
L'ESCO joue un rôle intégrateur, de la conception du projet à sa mise en oeuvre, ce qui réduit
les ruptures de la chaîne des responsabilités au cours du projet et en améliore sa qualité ;
Le CPE mobilise du tiers-investissement à la place du propriétaire, ce qui peut lever les
barrières liées aux difficultés de financement, notamment pour les collectivités publiques.
Néanmoins, le cadre doit être adapté pour pouvoir favoriser le développement des CPE. Les
Assises du logement pourraient ainsi souligner les éléments de ce cadre qui doivent être adaptés ou
qui doivent encore faire l'objet d'études complémentaires :
Le modèle du CPE doit être popularisé auprès de parties prenantes du bâtiment afin
qu'il suscite la confiance sans créer des attentes irréalistes.
Un fonds de garantie étatique doit être mis sur pied pour rassurer les banques en cas de
défaut des ESCO et les inciter à financer les CPE.
Des modèles d'appels d'offre standardisés doivent être développés pour que les
collectivités publiques puissent mettre en œuvre des CPE.
Un organisme jouant le rôle de facilitateur de CPE et d'AMO pour les clients doit voir le
jour afin de conseiller efficacement les maîtres d'ouvrages face aux ESCO : rôle pour les SIG
?
Les ESCO doivent pouvoir bénéficier des subventions à la rénovation et de la Baisse
prévisionnelle des charges (BPC) lorsqu'elles investissent pour leur client.
Une étude doit être menée pour clarifier si la législation constitue un frein pour la conclusion
de CPE avec les collectivités publiques du fait d'un transfert de frais d'investissement en
charges d'exploitation.
Au niveau des actions, nous proposons deux actions pilotes :
Action 1 : un projet pilote de CPE pour un immeuble locatif comprenant une rénovation de
l'enveloppe. Ce projet devrait bénéficier d'un accompagnement par un organisme facilitateur de
CPE pour aider le maître d'ouvrage, par exemple les SIG, et faire l'objet d'un suivi spécifique
permettant de tirer des leçons pour des actions futures, par exemple avec l'université. L'implication
des locataires devra faire l'objet d'une attention particulière.
Action 2 : un programme pilote pour la rénovation des bâtiments publics sur le modèle du
programme Berlin ESP. Le CPE est en effet un levier pertinent pour augmenter les rénovations
auprès des collectivités publiques, comme le succès du programme Berlin ESP l'a montré. Nous
proposons qu'un programme-pilote soit lancé pour la rénovation des bâtiments publics sur ce
modèle. Ce programme désignerait un organisme chargé de faciliter la conclusion de CPE entre les
collectivités publiques et les ESCO, en organisant les appels d'offre, standardisant les procédures,
conseillant les collectivités et facilitant les négociations entre ESCO et les collectivités. SIG pourrait
être chargé de ce rôle.
Noé21/février 2015
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