LES MODES D'EXPLOITATION DE L'IMMOBILIER HÔTELIER - JUIN 2021 - CBRE
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LES MODES D’EXPLOITATION DE L’IMMOBILIER HÔTELIER JUIN 2021
INTRODUCTION Historiquement, les propriétaires hôteliers étaient également exploitants de leurs actifs, selon un schéma simple de modèle de détention. L’expansion d’une marque hôtelière passait ainsi par l’acquisition d’établissements. Le défaut principal de cette stratégie est qu’elle est particulièrement gourmande en capital et nécessite à la fois un savoir-faire dans l’investissement et une maîtrise de l’exploitation. Face à la formidable croissance du tourisme mondial à la fin des années 1980, les principaux groupes hôteliers ont vu leurs possibilités de déploiement freinées par une capacité bilantielle qui atteint vite des limites. Il s’est ainsi dégagé une tendance dite d’ « asset light », réellement amorcée par le groupe Marriott aux Etats-Unis dès le début des années 1990 : le groupe hôtelier a cédé les murs de ses hôtels pour n’en garder que l’exploitation et ainsi devenir une société de services. Ce mouvement a généralisé la dissociation entre propriétaires des murs, propriétaires des fonds de commerce et groupes hôteliers / opérateurs. Dès lors se sont développés – en dehors de la pleine propriété d’un actif (avec ou sans franchise) – différents modes d’exploitation : le contrat de gestion, le bail commercial et la location-gérance.
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES
CONTRAT DE GESTION BAIL COMMERCIAL LOCATION-GERANCE
Le contrat de gestion consiste, pour un Le bail commercial est un contrat établissant La location-gérance est un contrat régissant la
propriétaire d’hôtel (murs et fonds de la location des murs par un locataire-preneur location du fonds de commerce par son
commerce), à en confier la gestion à un auprès d’un propriétaire-bailleur. Le preneur propriétaire à un locataire-gérant. De la
opérateur dont c’est le cœur de métier. Ce devient ainsi l’exploitant du fonds de même façon que dans le cadre du bail
CONTRAT dernier ne limite pas son apport à sa marque, commerce ; il peut en sus signer un contrat de commercial, le mandataire peut signer un
sa centrale de réservation, ses canaux de franchise qui peut toutefois être soumis à contrat de franchise qui est soumis à
distribution, son programme de fidélité ou son approbation du propriétaire-bailleur. Dans le approbation auprès du mandant. Ce type de
service marketing comme dans un contrat de cadre de développement, on parle alors de contrat est un moyen fréquent de préparer
franchise mais exploite également l’actif en bail en état futur d’achèvement (BEFA), la date une cession ultérieure du fonds de commerce.
apportant son savoir-faire ainsi que ses de prise d’effet du contrat suivant la date
équipes de Management opérationnelles. d’achèvement des travaux.
Le propriétaire perçoit les revenus dégagés La rémunération du bail commercial peut Le locataire-gérant verse au propriétaire du
€ par l’exploitation de l’hôtel, tandis que s’établir de trois manières : fonds de commerce une redevance fixe ou
l’exploitant se rémunère à travers des - un loyer fixe ; variable et conserve la différence entre celle-
redevances de gestion – en général une - la somme d’un loyer fixe et d’un loyer ci et les revenus d’exploitation de l’hôtel.
RÉMUNÉRATION redevance de base proportionnelle au Chiffre variable basé sur le Chiffre d’Affaires de
d’Affaires (« base fees »), ainsi qu’une l’hôtel (loyer « hybride ») ;
redevance incitative calculée sur le résultat de - un loyer variable.
l’hôtel (« incentive fees »).
CONTRAT DE GESTION BAIL COMMERCIAL LOCATION-GERANCE
La durée initiale des contrats de gestion est La durée d’un bail commercial est au minimum La durée du contrat est libre comme pour les
généralement longue – en moyenne 15 ans, de 9 ans et tout bail d’une durée supérieure à contrats de management.
renouvelable pour une période généralement 12 ans doit être enregistré. Bien que les baux
égale à la moitié de la période initiale. commerciaux d’une durée de 9 ans ne
DURÉE
puissent plus avoir une durée ferme depuis la
loi Pinel, les baux hôteliers font exception car
les hôtels sont considérés comme des locaux
monovalents.
Les frais de gestion perçus par l’opérateur sont Dans le cas d’un loyer 100% fixe, la valeur des Depuis quelques années, une redevance
calculés en pourcentage de la performance murs n’augmente qu’en fonction de deux hybride est privilégiée, avec une partie fixe et
d’exploitation de l’hôtel et le propriétaire variables, l’évolution des taux de rendement et une partie variable calculée sur un ratio
perçoit le reliquat. Ainsi les revenus des deux l’indexation des loyers. Dans un contexte d’exploitation. La répartition et l’évolution des
parties (hors mécanismes de garantie d’évolution positive du secteur hôtelier, revenus respectifs des parties est similaire à
potentiels) varient simultanément à la hausse l’essentiel de la plus-value ira au fonds de celle d’un bail à loyer hybride. Il convient de
ANALYSE DES et à la baisse en fonction du contexte. Si les commerce, inversement en cas de crise, le prendre en compte que ce type de contrat fait
RISQUES revenus du propriétaire varient à la hausse ou bailleur bénéficiera d’une protection relative, potentiellement intervenir trois parties : le
à la baisse en fonction de l’activité du moins tant que le loyer sera supportable par propriétaire des murs, le propriétaire du fonds
économique, il peut espérer, lors de la revente, le locataire. Les preneurs ont souvent tendance de commerce et le locataire-gérant.
une plus-value importante par rapport à la à privilégier la signature d’un bail avec une
vente des murs seuls grâce à la valeur du part de loyer variable ; en effet, ceci protège
fonds de commerce. l’exploitant de sa charge la plus importante (le
loyer) lors des périodes compliquées en termes
d’activité. Il est à noter que si un bail à loyer
fixe protège les revenus du bailleur, c’est aussi
le mode d’exploitation le plus difficile à
rompre (hors défaut du locataire).
ANALYSES
LA RESPONSABILITÉ DU PERSONNEL
Le preneur à bail et le locataire-gérant sont responsables du
personnel de l’hôtel pendant la durée de contrat. En revanche, à l’issue
d’un contrat de gestion, la responsabilité du personnel est transférée au
propriétaire des murs et du fonds de commerce.
LA SORTIE ANTICIPÉE
Le contrat de gestion offre la possibilité d’une sortie variable selon les termes négociés du contrat mais généralement
au prix du versement d’une indemnité par le propriétaire au groupe hôtelier.
Le preneur dans le cas d’un bail commercial a le droit au renouvellement automatique ; si le bailleur le refuse, il est
redevable d’une indemnité d’éviction sauf pour un motif grave et légitime.
Pour la location-gérance, la sortie se fait selon les termes du contrat.
LA STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT
Le mode d’exploitation de l’actif devra être en ligne avec la stratégie d’investissement :
▪ Une Stratégie d’Investissement « Core » – un bail commercial à long-terme et un locataire de qualité ;
▪ Une Stratégie d’Investissement « Core+ » – un contrat de gestion est envisageable. Ce type
d’investisseur va par exemple étudier une possible optimisation des performances de l’actif avec de faibles
coûts ;
▪ Une Stratégie d’Investissement « Value Added / Opportuniste » – l’arrivée à terme d’un contrat ou
la faculté d’une sortie anticipée constitue généralement l’un des critères de base.FOCUS SUR LES INVESTISSEMENTS HÔTELIERS
LES PROFILS D’INVESTISSEURS ET LEURS Taux de rendement – Paris « Prime »
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENTS La notion de risque va se traduire, comme toujours en immobilier,
par des taux de rendement différenciés. Le graphique ci-dessous
Institutionnels – le bail commercial est privilégié par ce type
illustre les taux observés à Paris sur les six dernières années selon que
d’investisseur qui cherche à se développer au travers d’une stratégie
les actifs sont exploités en propre par le propriétaire (« Vacant
d’investissements « Core » ; le bail à loyer fixe est partiellement
Possession »), font l’objet d’un bail commercial ou sont exploités sous
apprécié pour la sécurité ;
contrat de gestion.
Fonds opportunistes – afin de maximiser les rendements, ce type 6,00%
d’investisseur va privilégier des immeubles avec de lourdes
5,60%
restructurations. Selon leur typologie (fonds spécialisé en hôtellerie ou
5,20%
non), des opérateurs vont être sélectionnés afin de négocier les
termes d’un possible contrat de gestion. Ce type de contrat cherche à 4,80%
instaurer une « win-win situation » entre les deux parties. Une société 4,40%
de conseil en hôtellerie peut intervenir dans le cadre de la
4,00%
négociation des termes du contrat afin d’optimiser les retours pour le
propriétaire ;
Privés / Family offices – les trois contrats énumérés précédemment Hôtel exploité sous bail commercial Hôtel exploité sous contrat de gestion
vont convenir selon la stratégie d’investissements du groupe. Hôtel exploité en propre
Source: CBRE Hotels ValuationLA RÉVISION DU LOYER D’UN BAIL COMMERCIAL HÔTELIER EN COURS ▪ Indexation : Même si cette clause n’est pas d’ordre public, la quasi intégralité des baux commerciaux incluent une clause d’échelle mobile qui stipule que le loyer sera indexé sur la base de la variation de l’indice de base. Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, cet indice est obligatoirement l’ILC pour les baux hôteliers. La fréquence de l’indexation est généralement annuelle. Toutefois, il est à noter que les parties peuvent demander la révision du loyer sur la base de l’évolution de l’indice de référence tous les 3 ans. La demande de révision doit être notifiée au travers d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par acte d’huissier. Bailleur et preneur ont la capacité de lancer ce processus. ▪ Au renouvellement : Les locaux hôteliers étant considérés comme monovalents, le loyer n’est pas plafonné lors du renouvellement. Ainsi le loyer sera renouvelé en fonction des critères inscrits au bail, généralement un retour à la valeur locative de marché tel qu’indiqué à l’Article L145-33 du Code de commerce. Si les parties ne peuvent s’entendre sur un niveau de VLM, celle-ci sera fixée par un expert immobilier. L’élaboration de la VLM par un expert est également un atout lors des négociations entre le preneur et son bailleur. En effet, un accord entre les deux parties limite les frais ainsi que le temps engendrés par un litige qui fera intervenir le juge des loyers du tribunal judiciaire. La VLM est de nos jours de plus en plus calculée sur la base d’un taux d’effort sur le CA Total H.T. de l’hôtel, y compris pour la restauration et les autres revenus, et d’un taux de couverture du loyer par le RBE. ▪ Autres éléments : Le loyer peut aussi être revu s’il est démontré que la modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative au cours des trois années précédentes (depuis la dernière révision). Un autre motif de révision concerne la clause d’indexation : si l’indice choisi a varié de plus de 25% depuis le début de l’indexation, les parties sont en droit de demander une révision du loyer.
Guillaume Guigand Blandine Trotot MRICS Analyst Associate Director CBRE Hotels Valuation CBRE Hotels Valuation P: +33 (0)6 50 83 06 31 P: +33 (0)6 85 12 05 45 E: guillaume.guigand@cbrehotels.com E: blandine.trotot@cbrehotels.com Benjamin Deljurie MRICS, CIS HypZert (MLV) Bruno Juin Director, Head of Hotels Valuation France & Belgium Senior Director, Head of France & Belgium CBRE Hotels Valuation CBRE Hotels P: +33 (0)6 12 59 41 33 P: +33 (0)6 85 71 70 19 E: benjamin.deljurie@cbrehotels.com E: bruno.juin@cbrehotels.com CBRE Hotels France| 76 rue de Prony| 75017, Paris | www.cbrehotels.com © 2021 CBRE , Inc. This information has been obtained from sources believed reliable. We have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. Any projections, opinions, assumptions or estimates used are for example only and CBRE could not be held liable for any information disclosed in this presentation. You and your advisors should conduct a careful, independent investigation of those trends before taking any decision.
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