LOI ALUR L'analyse des principales dispositions de la loi et ses difficultés de mise en oeuvre
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LOI ALUR
L’analyse des principales dispositions de la loi
et ses difficultés de mise en œuvre
Avec l’étroite collaboration de :
Yves Rouquet
Rédacteur en chef Droit Immobilier,
Éditeur du Code des baux et du Code de la copropriété Dalloz,
Rédacteur en chef de l’AJDI
Rémi Grand
Éditeur du Code de l’urbanisme
et du Code de la construction et de l’habitation Dalloz
Juin 2014
Avant-Propos
Forte de 177 articles (et de 169 pages), la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un
urbanisme rénové (ALUR) est parue au Journal officiel du 26 mars 2014.
Ce texte modifie en profondeur, notamment, les lois n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété), n° 70-9 du
2 janvier 1970 (professionnels de l’immobilier) et n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d’habitation). Il
comporte par ailleurs un volet « logement social » et des mesures en matière d’urbanisme.
En ce qui concerne les baux d’habitation, le texte nouveau revoit, entre autres, le champ d’application de
la loi de 1989, le contenu du contrat de location, les règles de fixation du loyer et celles de prescription,
l’obligation d’assurance du locataire, la restitution du dépôt de garantie, les congés et le régime
applicable aux meublés touristiques. Il instaure par ailleurs la garantie universelle des loyers (GUL, qui
n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2016) et un régime spécifique pour les locaux meublés. Il crée
enfin une autorisation de mise en location.
Pour ce qui est du statut de la copropriété, le nouveau texte prévoit notamment un registre
d’immatriculation des copropriétés, un diagnostic technique global, la dématérialisation des documents
ainsi qu’une obligation d’assurance tant pour le syndicat des copropriétaires que pour les copropriétaires
eux-mêmes.
La loi ALUR étoffe, par ailleurs, l’obligation d’information des acquéreurs, ainsi que celle relative à
l’ouverture d’un compte séparé.
Elle modifie en outre les contours de la mission du syndic, les règles de détermination de sa
rémunération, les règles de majorité, la procédure d’alerte et celle opposable aux copropriétés en
difficulté. Le texte nouveau réforme la procédure de carence, crée une administration provisoire
renforcée ou encore, envisage la requalification des copropriétés.
Concernant le régime applicable aux professionnels de l’immobilier, la loi s’intéresse au champ
d’application de la « loi Hoguet », à l’accès à la profession, aux règles de délivrance de la carte
professionnelle, à l’obligation de formation, à l’obligation de transparence, aux registres des mandats, à la
garantie financière, à l’encadrement et au contrôle de l’activité, aux sanctions, aux obligations des
négociateurs et aux marchands de listes.
Dans son volet « logement social », le texte procède notamment à la réforme de la procédure
d’attribution des logements sociaux, crée l’Agence nationale de contrôle du logement social ainsi que de
nouvelles catégories d’opérateurs (sociétés d’habitat participatif, coopératives d’habitants, sociétés
d’autopromotion, …). Il modifie enfin le régime juridique applicable aux organismes d’Hlm.
A propos des dispositions relatives à l’urbanisme, relevons, entre autres mesures, que la loi nouvelle
modifie le contenu du PLU, instaure le transfert automatique de la compétence Plan local d'urbanisme
(PLU) au niveau intercommunal, s’intéresse aux règles de contentieux des documents d’urbanisme et au
droit de préemption.
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 2► Vous consultez des extraits d’articles publiés à l’AJDI - Actualité juridique, droit immobilier
(n° 05/2014 et n° 06/2014), à l’AJDA - Actualité juridique, droit administratif (n° 19/2014, 2 juin 2014),
à la RDI -Revue de droit immobilier (mai 2014) et des extraits de commentaires parus dans les
éditions 2014 du Code des baux Dalloz, du Code de la copropriété Dalloz, du Code de la construction
et de l’habitation Dalloz et du Code de l’urbanisme Dalloz.
BAIL D’HABITATION
« Les nouvelles règles de détermination du loyer » ............................................................................. p.4
« Les nouvelles règles de prescription »................................................................................................... p.7
« La Garantie universelle des loyers » ...................................................................................................... p.8
« Le nouveau régime applicable aux locations meublées » ............................................................... p.9
« L’autorisation de mise en location » ................................................................................................... p.10
COPROPRIÉTÉ
« L’immatriculation du syndicat des copropriétaires » ..................................................................... p.11
« Les modifications affectant la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 » ............ p.12
« Le statut du syndic » ................................................................................................................................ p.14
« Le traitement des copropriétés dégradées » .................................................................................... p.17
PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER
« Le renforcement de la formation, de la déontologie et du contrôle des professionnels de
l’immobilier » ................................................................................................................................................. p.23
LOGEMENT SOCIAL
« Loi ALUR et logement social » ............................................................................................................... p.27
URBANISME
« La loi ALUR du 24 mars 2014 : vue panoramique et tableau impressionniste » .................... p.30
« Le plan local d’urbanisme intercommunal » ..................................................................................... p.35
« Le règlement du plan local d’urbanisme » ........................................................................................ p.37
« Droits de préemption publics » ............................................................................................................. p.39
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 3BAIL
D’HABITATION
Mesure phare du volet « bail d’habitation » de la loi ALUR, l’encadrement des loyers dans les zones
tendues passe par la création d’observatoires locaux des loyers, la collecte d’informations, la
définition par le préfet d’un loyer de référence, d’un loyer de référence majoré et d’un loyer de
référence minoré, sur lesquels peut venir se greffer un complément de loyer. Les règles relatives à la
révision du loyer sont également modifiées. Enfin, le régime exceptionnel de blocage par décret est
maintenu.
« Les nouvelles règles de détermination du loyer »
► Extrait de l’article de Nicolas Damas, paru à l’AJDI, n°5 du 26 mai 2014 p341-343
I - Le loyer nombre d'emménagements annuels dans le parc
locatif social ». Un décret fixera la liste des
Le point majeur de la réforme réside dans le communes comprises dans ces zones. Il s'agit
nouveau mécanisme d'encadrement des loyers. Le d'une reprise des termes figurant à l'article 232 du
décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 et son code général des impôts, et ils sont également
successeur, le décret n° 2013-689 du 30 juillet repris à l'article 18. En dehors de ces territoires, la
2013, relatifs à l'évolution de certains loyers, et fixation du loyer des logements mis en location
pris en application de l'article 18 de la loi du 6 est libre.
juillet 1989 (J. Monéger, Décret estival pour
encadrer l'évolution des loyers, Loyers et copr. Dans les zones soumises à encadrement, le préfet
2012. Étude 13 ; J. Lafond, Fixation du loyer du fixe chaque année un loyer de référence, un loyer
bail initial après le décret du 20 juillet 2012, JCP N de référence majoré (de 20 %), et un loyer de
2012, 1328 ; Y. Rouquet, AJDI 2012. 483 et 561, et référence minoré (de 30 %). Il s'appuie pour ce
nos obs. D. 2013. Pan. 863 , spéc. 865), ont un faire sur les données fournies par l'observatoire
champ d'application relativement limité puisqu'ils local des loyers. La détermination du loyer de
s'appuient sur l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 référence apparaît comme étant le résultat d'un
dans sa rédaction antérieure. Afin de réformer calcul statistique (loyer médian). Le Conseil
plus méthodiquement la détermination du loyer, constitutionnel a, par sa décision n° 2014-691 DC
une révision législative s'imposait. Au-delà du rôle du 20 mars 2014, censuré les dispositions qui
nouveau conféré à des observatoires locaux des laissaient au préfet un certain pouvoir
loyers (art. 16), le régime proposé s'articule en d'appréciation pour la fixation des loyers majorés
plusieurs points, autour du loyer initial, de la et minorés « en fonction de la dispersion des
révision, et du renouvellement. niveaux de loyers observés ». Le Conseil a estimé
« qu'ainsi, ces dispositions permettent que la
II - Le loyer initial marge de liberté pour la fixation du montant du
loyer soit plus ou moins grande selon que les
Le régime d'encadrement des loyers est applicable loyers constatés pour la même catégorie de
dans les « zones d'urbanisation continue de plus logements dans un même secteur géographique
de 50 000 habitants où existe un déséquilibre sont plus ou moins dispersés ; qu'en permettant
marqué entre l'offre et la demande de logements, que les conditions d'exercice de la liberté
entraînant des difficultés sérieuses d'accès au contractuelle varient sur le territoire national en
logement sur l'ensemble du parc résidentiel fonction d'un tel critère, indépendant de celui des
existant, qui se caractérisent notamment par le catégories de logement et des secteurs
niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix géographiques, le législateur a méconnu le
d'acquisition des logements anciens ou le nombre principe d'égalité ». Le loyer majoré et le loyer
élevé de demandes de logement par rapport au minoré seront dès lors déterminés
Éditions Dalloz © mai 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 4mathématiquement, par l'application du III - Révision du loyer
coefficient de majoration (+ 20 %) ou de
minoration (- 30 %). Les dispositions relatives à la révision du loyer
sont réunies au sein d'un nouvel article 17-1 de la
Le loyer peut alors être fixé par les parties, sans loi du 6 juillet 1989. Le point marquant est que la
excéder le loyer de référence majoré. Ce loyer est loi ALUR met fin à l'automaticité de la clause
qualifié de loyer de base. S'il excède le loyer de d'indexation. Le bailleur négligent disposait en
référence majoré, il peut faire l'objet d'une action effet, auparavant, du délai de prescription
en diminution de loyer. Aucun délai spécifique quinquennal pour effectuer un éventuel
n'est mentionné. Si l'article 3 de la loi du 6 juillet rattrapage d'indexation. Dorénavant, l'indexation
1989 se réfère également à une action en ne joue plus de plein droit, puisqu'elle ne
diminution de loyer, enfermée dans un délai d'un s'appliquera qu'à compter de la demande en
mois (puis de trois mois) suivant la prise d'effet du révision formulée par le bailleur (à l'instar de la
bail, ce n'est qu'en l'absence des mentions révision triennale du loyer en matière de baux
obligatoires dans ledit bail. Ce délai ne paraît pas commerciaux), et en outre cette demande est
devoir être transposé à l'action en diminution de enfermée dans un délai d'un an suivant la date de
loyer dans l'hypothèse où le loyer excède le loyer révision potentielle. Il est en effet indiqué qu'« à
de référence majoré. C'est alors le délai de défaut de manifester sa volonté d'appliquer la
prescription de trois ans qui devrait s'appliquer, révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa
en vertu du nouvel article 7-1 de la loi du 6 juillet date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir
1989. renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année
écoulée ». La référence à la date de prise d'effet
Un complément de loyer peut être appliqué au est maladroite, puisque celle-ci n'est précisément
loyer de base, pour tenir compte de plus rétroactive. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet
caractéristiques de localisation ou de confort. Le 1989 confirme ce délai spécifique d'un an, en
Conseil constitutionnel a, par sa décision n° 2014- énonçant que « l'action en révision du loyer par le
691 DC du 20 mars 2014, censuré les dispositions bailleur est prescrite un an après la date convenue
votées selon lesquelles le complément de loyer par les parties dans le contrat de bail pour réviser
était qualifié d'« exceptionnel », et les ledit loyer » (ne serait-ce pas plus rigoureux de se
caractéristiques de localisation et de confort d'« référer ici à l'action en paiement du loyer révisé
exceptionnelles par leur nature et leur ampleur ». ?).
Selon le Conseil, « en réservant la faculté d'un
complément de loyer à des caractéristiques « La clause ne disparaît pas pour autant (c'est
exceptionnelles », le législateur a entendu l'action qui est prescrite) : le bailleur est
interdire qu'un tel complément de loyer puisse seulement réputé avoir renoncé au bénéfice de
être appliqué du seul fait que le logement cette clause pour l'année écoulée. L'année
présente des caractéristiques déterminantes pour suivante, en revanche, il pourra mettre en œuvre
la fixation du loyer qui ne sont pas prises en la clause afin de faire réviser le loyer. Et afin que
compte par la définition précitée des catégories le calcul soit conforme à l'indice de référence
de logements et des secteurs géographiques ; qu'il contractuellement convenu, il conviendra de tenir
a ainsi porté à l'exercice du droit de propriété et à compte de l'indexation « oubliée » de l'année
la liberté contractuelle une atteinte précédente.
disproportionnée à l'objectif poursuivi ».
Par exemple : soit un loyer de 1000 € à compter
Ce complément n'est possible que si le loyer de er er
du 1 juillet 2014. Supposons que le 1 juillet
base n'est pas inférieur au loyer de référence 2015, l'indice de référence ait augmenté de 2 %.
majoré (et comme il ne peut pas non plus lui être Le loyer devrait être révisé à 1020 €. Mais le
supérieur, il faut en déduire que seul un loyer de er
bailleur ne se manifeste pas avant le 1 juillet
base fixé au niveau du loyer de référence majoré
2016. Il perd le bénéfice de cette augmentation de
pourra être affecté d'un complément
20 € par mois sur douze mois. S'il entend réviser le
exceptionnel). La contestation éventuelle par le er
locataire de ce complément est enfermée dans un loyer au 1 juillet 2016, il tiendra compte de
délai de trois mois à compter de la signature du l'indice alors publié (supposons que
bail (et non de sa prise d'effet), et nécessite la l'augmentation soit de 1 %), qu'il appliquera au
saisine obligatoire de la commission de loyer théorique antérieur (même s'il ne l'a pas
conciliation, à peine d'irrecevabilité de la saisine réclamé à temps) : le loyer sera alors révisé à 1020
er
ultérieure du juge. Le montant déterminé par + (1020 × 1 ÷ 100) soit 1030,20 €, à compter du 1
conciliation ou par voie judiciaire rétroagit à la juillet 2016.
date d'effet du bail.
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 5Précisons enfin que lorsque le loyer est affecté simplement qu'il appartient à la partie la plus
d'un complément exceptionnel, la révision diligente de la mettre en œuvre, si elle entend
s'applique à la somme de ces deux montants. faire fixer un nouveau loyer (ce qui n'est pas en
soi obligatoire). D'autre part, comme l'une des
IV - Loyer de renouvellement parties ne peut pas imposer unilatéralement à
l'autre un changement de loyer, la sanction
La loi ALUR met en place deux mécanismes de judiciaire est indispensable. Indiquer que le juge «
modification du loyer à l'occasion du peut être saisi » ne signifie pas que la saisine du
renouvellement du bail, selon que le logement se juge est facultative : afin d'obtenir gain de cause,
situe dans une zone de tension locative soumise à la partie diligente doit effectuer cette démarche.
encadrement des loyers, ou non. Dès lors, si le même raisonnement interprétatif
prévaut en ce qui concerne la saisine de la
• Dans les zones non soumises à encadrement, le commission, celle-ci serait obligatoire. Enfin,
mécanisme de réévaluation, ouvert à l'initiative et l'enchaînement des saisines paraît conduire
au bénéfice du seul bailleur, est une reprise de également à retenir le maintien de ce caractère
celui en vigueur avant l'entrée en vigueur de la loi obligatoire : ce n'est en effet qu'à défaut d'accord
ALUR (avec quelques correctifs purement constaté par la commission de conciliation que le
formels). juge peut être saisi avant le terme du contrat. Cela
implique donc une saisine préalable de cette
• Dans les zones soumises à encadrement des commission. Il paraît donc plus prudent de retenir
loyers, le loyer peut soit être réévalué à l'initiative une saisine obligatoire de la commission, en
du bailleur, soit diminué à l'initiative du locataire. préalable à la saisine obligatoire du juge avant le
terme du contrat.
• D'un point de vue procédural, une différence de
traitement apparaît quant aux délais : le bailleur • D'un point de vue substantiel, la possibilité
doit proposer le nouveau loyer au moins six mois offerte au locataire de demander la diminution du
avant le terme du bail en cours, alors que le loyer est une innovation marquante de la loi
locataire ne doit respecter qu'un délai minimal de ALUR. Elle sera possible dès lors que le loyer de
cinq mois. L'explication est fournie par les travaux base (hors complément exceptionnel) est
parlementaires : il est craint en effet que le supérieur au loyer de référence majoré. Il n'est
bailleur ne réponde par un congé à la demande en pas fixé de seuil minimal à la fixation du nouveau
diminution du loyer formulée par le locataire. En loyer.
permettant à ce dernier d'attendre jusqu'à cinq
mois avant le terme avant de se dévoiler, le texte L'action en réévaluation du loyer, initiée par le
prive le bailleur de la possibilité de donner congé bailleur, n'est possible que si le loyer actuel est
(soumis à un préavis de six mois). inférieur au loyer de référence minoré. Le loyer
proposé ne peut être supérieur à ce loyer de
La saisine de la commission de conciliation est référence minoré, et pourra être contesté par le
présentée comme facultative d'après les termes locataire par référence aux loyers habituellement
utilisés (« peut saisir ») alors qu'elle était, sous constatés dans le voisinage.
l'empire du texte antérieur (repris pour les
logements non situés en zone tendue), obligatoire VI - Régime exceptionnel
(« saisit »). Il est également indiqué que le juge «
peut être saisi » avant le terme du bail. D'autres L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 est maintenu
dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précisent en en son principe. La délimitation géographique est
outre parfois le caractère obligatoire de la saisine calquée sur le régime d'encadrement des loyers
(V. art. 18). Il est tentant d'en déduire qu'a qui vient d'être analysé. Un décret fixera
contrario, sauf mention expresse, la saisine de la obligatoirement le montant maximum d'évolution
commission est ici facultative. Mais dans le cadre des loyers des logements vacants et des contrats
de l'article 17, la saisine est-elle réellement renouvelés. En d'autres termes, il en résultera,
facultative ? Plusieurs éléments en font douter : dans ces zones, un double encadrement impératif,
d'une part, l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, qui se révélera notamment lors de la fixation du
relatif à la compétence des commissions de loyer initial, puis en cas de changement de
conciliation, liste les différents types de litige locataire, lors de la fixation du loyer du locataire
concernés et indique, y compris à propos de suivant. Il est possible que des décrets différents
l'article 18 (rendant obligatoire cette saisine), que soient adoptés selon les zones concernées (« pour
la commission « peut être saisie ». Cette dernière chacune des zones »). Il est précisé enfin qu'« en
expression semble dès lors signifier que la saisine cas de litige entre les parties résultant de
est non pas facultative au sens procédural, mais l'application de ce décret, la commission
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 6départementale de conciliation est compétente et
sa saisine constitue un préalable obligatoire à la
saisine du juge par l'une ou l'autre des parties ».
Notes :
re
Dans son numéro de mai 2014, l'AJDI a publié un dossier intitulé « Loi ALUR et gestion immobilière (1 partie) ». Le dossier est
constitué, outre la présente contribution, des articles suivants :
- La loi ALUR et les expulsions locatives, par François de La Vaissière, p. 349 ;
- Loi ALUR et logement social, par Bruno Wertenschlag, p. 351 ;
- Le renforcement de la formation, de la déontologie et du contrôle des professions de l'immobilier, par Moussa Thioye, p. 362
- Le volet « environnement » de la loi ALUR, par Bruno Wertenschlag et Thibaut Geib, p. 372 .
Les règles de prescription des actions relatives à un contrat de bail sont revues. Les dispositions du
Code civil cèdent le pas face à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, texte spécial.
«Les nouvelles règles de prescription »
► Extrait du Code Baux, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.6 juill. 1989, commentaire de
Nicolas Damas sur l’article 7-1
COMMENTAIRE
PRESCRIPTION
L'on sait que l'œuvre commune de la ans pour l'ensemble des actions en paiement
o
jurisprudence et du législateur (L. n 2008-561 dérivant d'un contrat de bail.
du 17 juin 2008) avait abouti à ce qu'un délai
quinquennal unique de prescription soit Le texte présenté est pourtant bien plus large et
applicable (hormis l'hypothèse du bailleur ne se cantonne pas aux seules actions en
professionnel, V. D. 2009. Pan. 896, spéc. 897, paiement, mais inclut, à défaut de restriction
o contraire, les actions en responsabilité ou en
obs. Damas ). La loi n 2014-366 du 24 mars 2014
exécution forcée.
pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
(ALUR) crée cet article 7-1 qui réduit le délai de
L’action en révision du loyer est soumise à une
prescription à trois ans. L'exposé des motifs du
projet de loi indique qu'il s'agit d'encadrer les
prescription plus courte encore (un an), ce qui
régularisations tardives des charges et des loyers, est confirmé par la rédaction nouvelle de
et que le délai de prescription est ainsi porté à trois l’article 17.
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 7Autre mesure emblématique de la loi Alur, la garantie universelle des loyers (GUL) sera
opérationnelle à compter du 1er janvier 2016. Il est question de cette nouvelle garantie à l’article 24-
2 de la loi de 1989, qui court sur près de six pages du Code des baux Dalloz.
«La Garantie universelle des loyers »
► Extrait du Code des Baux, commenté, Dalloz, éd.2014, L.6 juill. 1989, commentaire de
Nicolas Damas sur l’article 24-2, p.466
COMMENTAIRE
GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS exclusions concernant les conditions devant être
remplies par le bailleur et le locataire que des
Disposition emblématique de la loi no 2014-366 modalités de détermination du montant de
du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un l’aide fournie au bailleur au titre de cette
urbanisme rénové (ALUR), la garantie universelle garantie.
des loyers est destinée à couvrir les bailleurs
contre les risques d’impayés de loyer et de Ce dispositif n’est en particulier pas obligatoire,
charges (à l’exclusion des autres dettes même si son application est présumée à défaut
locatives, résultant par ex. de la dégradation des de renonciation expresse dans le contrat de bail.
lieux).
Il n’est par ailleurs peut-être pas indispensable
Les échecs des variantes successives de la de créer une nouvelle agence, établissement
garantie des risques locatifs ne sont cependant public administratif, ni des centres de gestion
pas de bon augure quant à la réussite de ce agréée. Pourquoi ne pas déléguer cette tâche
nouveau dispositif. Les bailleurs semblent aux collectivités locales existantes, et en
préférer le cautionnement classique ou particulier aux départements, dont la vocation
l’assurance privée. sociale est incontestable?
Le texte est le plus volumineux de la loi du 6 En tout état de cause, l’entrée en vigueur du
juillet 1989, et sa lecture peut être texte est reportée aux contrats conclus à
décourageante, tant sont nombreuses les compter du 1er janvier 2016, même si une
conditions posées. Le caractère universel adhésion volontaire est possible par
apparaît assez trompeur, au vu tant des anticipation.
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 8Les locations meublées sont désormais régies par les articles 23-5 à 23-11 de la loi du
6 juillet 1989. Le régime applicable est très proche de celui qui prévaut pour les locaux loués vides.
A quelques particularités près.
« Le nouveau régime applicable aux locations
meublées »
► Extrait du Code des Baux, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.6 juill. 1989, commentaire de
Nicolas Damas sur l’article 24-2
COMMENTAIRE
LOGEMENTS MEUBLÉS principale, telle que celle-ci est définie à l’article
2 de la loi. Le texte donne une définition de ce
Le droit des locations de logements meublés à qu’il faut entendre par logement meublé (art.
usage de résidence principale quitte le code de 25-4), reprenant la ligne directrice des
la construction et de l’habitation et est intégré nombreuses décisions émanant des juges du
par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour fond. Une liste des éléments du mobilier sera
l’accès au logement et un urbanisme rénové toutefois précisée par décret. Un inventaire et
(ALUR) au sein de la loi du 6 juillet 1989. Il est un état détaillé de ce mobilier doivent être
loin le temps où ce régime n’était soumis qu’au établis sans facturation spécifique (art. 25-5). —
code civil. Depuis la loi n° 98-657 du 29 juillet Le dépôt de garantie est limité à deux mois de
1998, qui a créé l’article L. 632-1 du code de la loyer en principal (art. 25-6). — Le contrat est
construction et de l'habitation, la nécessairement écrit et respecte un contrat type
réglementation s’est développée avec comme défini par décret. La durée initiale est d’au moins
inspiration directe la loi du 6 juillet 1989. C’est un an (l’art. L. 632-1 CCH visait une durée d’un
ainsi que la loi SRU du 13 décembre 2000 a an), avec une tacite reconduction pour une
imposé (légitimement) l’exigence d’un logement année. La dérogation de durée est maintenue
décent. Surtout, les deux évolutions majeures pour les étudiants (art. 25-7). — Un dispositif
résultent de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005, d’encadrement des loyers est prévu (art. 25-9). Il
qui a listé les motifs de non-renouvellement est très proche de celui mis en place pour les
pouvant être invoqués par le bailleur, et de la loi locations nues. Le loyer de référence est une
DALO du 5 mars 2007, qui a soumis l’indexation version majorée de celui fixé par l’article 17 de la
du loyer à l’IRL. loi de 1989. Les dispositions relatives au
renouvellement et à la révision sont également
La loi ALUR représente un saut qualitatif sans applicables. Dans le but, sans doute, de ne pas
précédent, car l’accueil de ces dispositions au (trop) dissuader les investisseurs, les logements
sein même de la loi du 6 juillet 1989 ne laisse meublés situés dans une résidence service
plus planer le moindre doute. Le modèle est échappent à cet encadrement. Enfin les charges
évident, et est affirmé dès l’article 25-3, par la peuvent être récupérées de manière forfaitaire
longue liste des dispositions de la loi de 1989 (art. 25-10). — Le locataire peut donner congé à
relatives à la location nue qui sont déclarées tout moment, moyennant un préavis d’un mois.
applicables aux locations meublées. Le bailleur ne peut donner congé que pour le
terme du bail, moyennant un préavis de trois
Il est plus rapide, dès lors, de lister les mois. Les motifs restent identiques (reprise,
particularités subsistantes: — Le champ vente, motif légitime et sérieux), mais les
d’application n’est pas modifié et reste celui des conditions sont durcies: le bailleur doit dès le
logements meublés loués à titre de résidence congé justifier du caractère réel et sérieux de sa
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 9décision de reprise, et apporter un certain dans le cadre de la location meublée. La
nombre d’informations au locataire. Les protection du locataire âgé de plus de soixante-
pouvoirs du juge sont accrus et un congé cinq ans et aux ressources annuelles inférieures
frauduleux est pénalement sanctionné. La à un plafond, qui bénéficie d’une offre de
faculté, ouverte à l’article 15 de la loi de 1989, relogement, est également transposée aux
de donner congé par courrier remis en main locations meublées (art. 25-8).
propre n’est pas étendue aux congés délivrés
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové innove également en instaurant une
autorisation de mise en location. Il s’agit d’un mécanisme d’autorisation préalable ayant vocation
à s’appliquer dans les secteurs d’habitat dégradé.
« L’autorisation de mise en location »
► Extrait du Code de la construction et de l’habitation, commenté, Dalloz, éd.2014, commentaire de
Jean-Philippe Brouant, p.737-738, chapitre V, Autorisation préalable de mise en location.
COMMENTAIRE
L’article 92 de la loi pour l’accès au logement et n’a aucun effet sur la qualification du logement
un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 au regard de l’habitat indécent ou indigne.
instaure un dispositif d’autorisation préalable de
mise en location. Sur les territoires présentant La mise en location en violation de ces
une proportion importante d’habitat dégradé, dispositions peut entraîner le prononcé d’une
l’organe délibérant de l’intercommunalité ou, à amende par le préfet.
défaut, le conseil municipal peuvent délimiter
des zones en cohérence avec le programme local Pour le Conseil constitutionnel, «le législateur a
de l’habitat. A l’intérieur de ces zones, il est entendu permettre aux autorités locales
possible de déterminer les caractéristiques des compétentes de prévenir la location de biens
logements soumis à autorisation préalable. susceptibles de porter atteinte à la salubrité
publique ainsi qu’à la sécurité des occupants de
L’autorité exécutive pourra refuser ou ces biens». Ce dispositif, qui contribue à mettre
soumettre à condition l’autorisation préalable en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle
de mise en location lorsque le logement est que constitue la possibilité pour toute personne
susceptible de porter atteinte à la sécurité des de disposer d’un logement décent, n’a pas porté
occupants et à la salubrité publique. Ce qui est le aux conditions d’exercice du droit de propriété
cas bien évidemment lorsque le logement a fait une atteinte disproportionnée au regard du but
l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité. En recherché (Décis. no 2014-691 DC du 20 mars
revanche le refus de délivrance de l’autorisation 2014).
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 10COPROPRIÉTÉ
Afin de prévenir toute difficulté, les pouvoirs publics ont décidé de recenser toutes les copropriétés
à destination au moins partielle d’habitation. Cette immatriculation, qui interviendra sur un registre
L’immatriculation du syndicat des copropriétaires
national, doit être menée à bien, en fonction de la taille du syndicat des copropriétaires, au plus
tard, à une date comprise entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018.
« L’immatriculation du syndicat des copropriétaires »
► Extrait du Code de la copropriété, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.10 juill. 1965, commentaire
d’Yves Rouquet sur l’article 18 p.185-186
I - Champ d’application et finalité II - Auteur de l’immatriculation
De manière à «faciliter la connaissance des Selon les cas de figure, l’auteur de
pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la l’immatriculation est le notaire (mise en
mise en œuvre des actions destinées à prévenir copropriété, absence de syndic ou carence de sa
la survenance des dysfonctionnements», le part) ou (dans les autres hypothèses), le syndic
législateur (CCH, art. L. 711-1 s., App., (L. du 10 juill. 1965, art. 18; CCH, art. L. 711-4 et
voImmatriculation des syndicats) a institué un L. 711-5).
registre sur lequel doivent être immatriculés les
syndicats de copropriétaires à destination II - Forme
partielle ou totale d’habitation.
Le texte (CCH, art. L. 711-4-III) précise que le
Ainsi qu’il est dit dans le rapport d’impact de la dépôt du dossier d’immatriculation, les
loi no 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi modifications qui y sont apportées ainsi que la
«ALUR», «pour la puissance publique, cette transmission des données sont dématérialisés.
identification sûre donnera tout d’abord lieu à
un dénombrement exhaustif, localisé et IV - Contenu de l’immatriculation
actualisé des copropriétés. Ensuite, elle
permettra d’identifier les représentants des Les éléments (à jour) devant figurer au registre
copropriétés et donc des interlocuteurs pour les sont énumérés à l’article L. 711-2 du code de la
autorités publiques ou des tiers. Enfin, cette construction et de l'habitation (nom, adresse,
identification par le biais d’un numéro unique date de création du syndicat, nombre et nature
facilitera le recoupement d’informations et des lots, nom du syndic, existence d’une
l’agrégation de données, pour une meilleure procédure d’alerte ou, de difficultés avérées,
compréhension du fonctionnement des voire de la prise de mesures de sauvegarde,
copropriétés, une plus grande connaissance de données essentielles relatives à la gestion, etc.).
ce parc dans sa globalité, et éventuellement une
intervention publique plus efficace en cas de Chaque syndicat se voit attribuer un numéro
difficultés». d’immatriculation, qui a vocation à figurer sur
«tout acte authentique de vente devant notaire
Des articles R. 711-1 et suivants vont venir relatif à un lot de copropriété» (CCH, art. L. 711-
compléter le dispositif, dont l’entrée en vigueur 5).
s’échelonne entre le 31 décembre 2016 et le 31
décembre 2018 (V. App., voImmatriculation des
syndicats, l’art. 53 de la loi no 2014-366 du 24
mars 2014, avant l’art. L. 711-1 CCH).
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 11VI - Communication des territoire (CCH, art. L. 711-3).
informations contenues dans le
registre VII - Sanction en cas de non-
immatriculation
Tant l’État que les collectivités territoriales et
leurs groupements peuvent, dans le cadre de la Au-delà de l’astreinte qui va frapper le syndicat,
mise en œuvre des politiques de l’habitat et de le texte (CCH, art. L. 711-6) prévoit que les
lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés syndicats non immatriculés ou qui n’auront pas
dégradées, obtenir, à leur demande, la mis à jour leurs données ne pourront bénéficier
communication des informations du registre de subventions de l’État, de ses établissements
relatives aux copropriétés situées sur leur publics, des collectivités territoriales, de leurs
groupements ou de leurs établissements publics.
L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié en profondeur. Si cet article continue à définir la
majorité simple qui a vocation à s’appliquer par défaut, la liste des décisions qui relèvent
expressément de ses dispositions s’étoffe singulièrement, comportant à présent sept postes.
« Les modifications affectant la majorité de l’article 24 de
la loi du 10 juillet 1965 »
► Extrait du Code de la copropriété, commenté, Dalloz, éd. 2014, L. 10 juill. 1965, commentaire
d’Yves Rouquet sur l’article 24, p.273-275
COMMENTAIRE
MAJORITÉ DE L'ARTICLE 24
L'article 24, qui détermine la majorité requise pour l'adoption des résolutions à l'égard desquelles la loi
n'a pas arrêté d'autres règles et qui, depuis la loi SRU, ne prend plus en compte les voix des
abstentionnistes, réserve, in fine, le cas des assemblées générales particulières.
1 - LES DÉCISIONS CONCERNÉES abrogé, évoquant les «travaux à effectuer
sur les parties communes en vue de prévenir
Depuis la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour les atteintes aux personnes et aux biens»),
l’accès au logement et un urbanisme rénové des modalités de réalisation et d’exécution
(ALUR), la majorité de l’article 24 va tout d’abord des travaux obligatoires en vertu de
jouer dans les hypothèses énumérées au II. dispositions législatives ou réglementaires
ou d’un arrêté de police administrative
Il s’agit : relatif à la sécurité ou à la salubrité
de travaux nécessaires à la conservation de publique, notifié au syndicat des
l’immeuble et à la préservation de la santé copropriétaires pris en la personne du syndic
et de la sécurité physique des occupants (comp., ss. l’art. 25, la rédaction de l’anc. art.
(comp., auparavant, l’anc. art. 25 n, auj. 25 e et h)
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 12 les modalités de réalisation et d’exécution comptes et le vote du quitus (pour de
des travaux notifiés en vertu de l’article L. nombreuses illustrations jurisprudentielles, V.
313-4-2 du code de l’urbanisme (V. cet art. notes 15 s.).
App., voRestauration immobilière),
des travaux d’accessibilité aux personnes 2 - UNE MAJORITÉ SIMPLE QUI NE
handicapées ou à mobilité réduite (art. 24-II, PREND PLUS EN COMPTE QUE LES
d et e: reprise de l’anc. art. 24, al. 3 et 4). VOIX EXPRIMÉES
des adaptations du règlement de
copropriété rendues nécessaires par les La rédaction actuelle du premier alinéa de
modifications législatives et réglementaires l'article 24 (rédaction issue de l'art. 81, 7o, de la
intervenues depuis son établissement (étant L. no 2000-1208 relative à la solidarité et au
précisé que, comme sous l’empire de l’anc. renouvellement urbains du 13 déc. 2000) nous
art. 49 auj. abrogé, la publication de ces enseigne que la majorité dont il s'agit s'entend
modifications donne lieu à la perception «des voix exprimées des copropriétaires
d’un droit fixe), présents ou représentés», alors que la version
de la décision d’engager le diagnostic précédente de ce texte n'exigeait qu'un calcul en
technique global. fonction «des voix des copropriétaires présents
ou représentés».
Elle constitue par ailleurs une majorité par
défaut, qui, sauf indication contraire de la loi, a Ainsi, depuis l'entrée en vigueur de la loi SRU, les
vocation à s'appliquer lors des votes en abstentionnistes (qui, comme leur nom
assemblée générale (V. toutefois, art. 24-1). l'indique, n'expriment pas de vote) ne sont plus
pris en considération pour le décompte des voix:
C'est ainsi que relèvent de cette majorité, le désormais, la résolution est adoptée à la
choix du lieu de la prochaine assemblée majorité de l'article 24 dès lors que le nombre
générale sur le territoire de la commune (dont il de voix favorables est supérieur au nombre de
est question à l'art. 9, al. 3, du Décr. du 17 mars voix défavorables (alors que jusqu'à la loi SRU, la
1967), la désignation du secrétaire de séance, jurisprudence n'estimait la majorité atteinte que
autre que le syndic (Décr. de 1967, art. 15), dans la mesure où le nombre des voix favorables
l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice à la résolution dépassait le nombre des voix des
(Décr. de 1967, art. 55), l'approbation des opposants et des abstentionnistes). La prise de
décision en est donc facilitée.
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 13La loi nouvelle s’intéresse, notamment, à l’interdiction faite au syndic d’avancer des fonds au
syndicat, à sa démission et à sa révocation, mais encore à son contrat et à sa rémunération.
Elle envisage par ailleurs des dérogations conventionnelles aux obligations pesant sur le syndic.
« Le statut du syndic »
► Extrait de l’article de Daniel Tomasin, paru à l’AJDI n°6 de juin 2014, p.412-432
L’interdiction faite au syndic responsabilité professionnelle (13).La seconde
d’avancer des fonds au syndicat. phrase traite du cas de carence du syndic. Le
texte reprend la solution antérieure : « à défaut
L’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit de stipulation du règlement de copropriété un
une règle nouvelle selon laquelle : « À administrateur provisoire peut être désigné par
l’exception du syndic provisoire le syndic de décision de justice ».
copropriété ne peut avancer de fonds au
syndicat de copropriétaires ». La règle ne fait La démission du syndic.
que reprendre un principe jurisprudentiel (11)
que la doctrine approuve (12). Les avances sont Les deux derniers paragraphes de l’article 18
interdites car elles ne font que révéler les visent la démission du syndic et sa révocation.
insuffisances et les fautes dans la gestion passée « Le syndic, annonce le texte, ne peut renoncer
du syndic. à son mandat sans avoir respecté un délai de
préavis de trois mois ». Il s’agit ici d’un
La cinquième division de l’article 18 événement juridique. Le mandataire qui a perdu
la confiance de son mandant peut, en droit
et la fin des missions du syndic. français, démissionner à tout moment, sur-le-
champ, à la condition de : « ne pas causer de
Les troisième et quatrième divisions de l’article
préjudice par sa brusquerie ou sa
18 n’apportent, notons-le, aucune modification
légèreté » (14). Les syndics ne pourront plus
aux textes antérieurs. Quatre difficultés sont
menacer les copropriétaires de démissionner
alors abordées par l’article 18-V, l’empêchement
sur-le-champ, en cours d’assemblée générale. Ils
du syndic, sa carence, sa renonciation et sa
devront donner un préavis de trois mois avant
révocation. L’article 18-V, alinéa 1er, décide
de pouvoir être libérés de leurs fonctions. On
dans sa première phrase de confier au président
peut ajouter, selon la recommandation de l’ex
du conseil syndical, en cas d’empêchement du
Commission relative à la copropriété (15), qu’il
syndic, pour quelque cause que ce soit, le
faudra conseiller au syndic d’informer le
pouvoir de convoquer une assemblée générale
président du conseil syndical, s’il en existe un, de
appelée à désigner un nouveau syndic. Le
son intention de convoquer une assemblée
président du conseil syndical est ici en charge
générale pour lui notifier sa démission et
d’une prérogative utile et importante. Il devra
l’inviter à désigner son successeur et surtout
exercer avec prudence ce pouvoir,
proposer un délai avant la prise d’effet de sa
l’empêchement du syndic pouvant recouvrer de
démission (16).
nombreuses hypothèses. La doctrine voit dans
l’empêchement toute impossibilité physique ou
juridique d’exercer la mission de syndic et La révocation « par voie de
énumère plusieurs cas : la maladie, conséquence » du syndic.
l’éloignement, la disparition, le retrait de la
garantie financière ou de l’assurance de La loi nouvelle a voulu créer un moyen juridique
simple pour les copropriétaires de révoquer leur
Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés www.editions-dalloz.fr 14syndic sans inconvénients. L’article 18-V, dernier proposition du conseil ne fait pas l’objet d’une
alinéa, décide : « Quand l’assemblée générale question à l’ordre du jour. Le conseil syndical a
délibère pour désigner un nouveau syndic dont aussi le pouvoir de se prononcer par écrit sur
la prise de fonction intervient avant le terme du tout projet de contrat de syndic qui est joint à la
mandat du syndic actuel, cette décision vaut convocation à l’assemblée.
révocation de ce dernier à compter de la prise
de fonction du nouveau syndic ». La règle L’exception conventionnelle aux
cherche à éviter la confusion des pouvoirs dans obligations du syndic (art. 18-1-AA).
la succession des syndics. Elle est fondée sur une
présomption irréfragable. La nomination d’un La loi ALUR prévoit des exceptions à certains de
syndic en cours d’assemblée générale vaut ses principes qui se trouvent alors limités dans
révocation du syndic actuel. La règle peut leur domaine. C’est le cas avec l’article 18-1 AA.
susciter de nombreuses réserves. La première Aux termes de ce texte étonnant : « les
est celle du caractère irréfragable de la copropriétaires peuvent décider à la majorité
présomption de révocation, née de ce texte, définie à l’article 25, de déroger à l’article 18 et,
résultant de la nomination d’un nouveau syndic. le cas échéant, de définir avec le syndic, dans le
Il convient de rappeler que dans l’état du droit cadre de son contrat, les missions du syndic, les
antérieur à la loi ALUR, la révocation résultait honoraires de celui-ci, la durée du mandat, les
d’une décision expresse de l’assemblée modalités de fonctionnement du compte
générale (17). Or, avec ce texte, il n’y a plus de bancaire unique ou séparé et les modalités de
décision expresse de révocation. La seconde est perception des fonds ». Cette exception
celle du respect d’un ordre du jour de conventionnelle n’est possible que dans un
l’assemblée générale. L’assemblée « ne prend de domaine relativement étroit : « pour les
décision valide que sur une question inscrite à immeubles à destination totale autre que
l’ordre du jour » selon l’article 13 du décret du d’habitation, lorsqu’un syndicat de
17 mars 1967. Le texte permet donc de porter à copropriétaires est composé exclusivement de
l’ordre du jour la nomination du nouveau syndic personnes morales ».L’exception est
sans inscrire la révocation de l’actuel. surprenante car il s’agit de porter atteinte à des
La troisième est celle du maintien de la règles et principes d’ordre public. Cette
jurisprudence exigeant un motif sérieux de exception devra donc être interprétée
révocation sous peine de condamnation du restrictivement. L’exception votée par les
syndicat à des dommages et intérêts (18). La copropriétaires sera limitée aux immeubles à
jurisprudence maintiendra-t-elle son exigence ? destination totale autre que d’habitation. Ce
sera le cas des immeubles dont la destination
Le rôle du conseil syndical dans la sera en totalité professionnelle ou commerciale.
désignation du syndic. Encore faudra-t-il que la copropriété soit
composée de personnes morales ce qui fait
L’article21 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié penser à des centres commerciaux ou à des
pour donner du pouvoir au conseil syndical. Au immeubles de bureaux. L’exception sera aussi
cas où l’assemblée générale est appelée à se limitée dans la mesure où elle constituera une
prononcer sur la désignation du syndic, une mise exception à l’article 18 de la loi. Il n’en demeure
en concurrence de plusieurs projets de contrats pas moins que l’exception pourra exempter le
de syndic est effectuée préalablement par le syndic des règles imposant un compte séparé. La
conseil syndical (supra). Ces projets doivent décision de l’assemblée générale pourra aussi
faire, notamment, état des frais afférents au autoriser une durée spéciale de mandat
compte bancaire séparé. Les copropriétaires supérieure à trois ans et prévoir un honoraire
peuvent demander au syndic l’inscription à non forfaitaire. Quant à la numérotation de ce
l’ordre du jour de l’examen des projets de texte choisie par la loi il faut semble-t-il déduire
contrat de syndic qu’ils communiquent à cet de la succession des lettres AA que ce texte
effet. Mais le conseil syndical peut décider de ne précèdera le texte numéroté 18-1 A.
pas procéder à la mise en concurrence :
« lorsque le marché local des syndics ne permet Le mandat et les honoraires du
pas cette mise en concurrence ». Alors le syndic syndic.
doit notifier cette proposition aux
copropriétaires : « dans un délai leur permettant L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est
de demander l’inscription à l’ordre du jour de totalement remodelé par la loi ALUR. Ce texte
l’assemblée des projets de contrat de syndic modifie les règles les plus importantes de la
qu’ils communiquent ». Le texte ajoute que la profession de syndic visant le contrat de mandat
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