LOI ALUR L'analyse des principales dispositions de la loi et ses difficultés de mise en oeuvre

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LOI ALUR L'analyse des principales dispositions de la loi et ses difficultés de mise en oeuvre
LOI ALUR

L’analyse des principales dispositions de la loi
     et ses difficultés de mise en œuvre

                   Avec l’étroite collaboration de :

                               Yves Rouquet
                       Rédacteur en chef Droit Immobilier,
          Éditeur du Code des baux et du Code de la copropriété Dalloz,
                           Rédacteur en chef de l’AJDI

                                Rémi Grand
                        Éditeur du Code de l’urbanisme
             et du Code de la construction et de l’habitation Dalloz

                                                                          Juin 2014
LOI ALUR L'analyse des principales dispositions de la loi et ses difficultés de mise en oeuvre
Avant-Propos

      Forte de 177 articles (et de 169 pages), la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un
      urbanisme rénové (ALUR) est parue au Journal officiel du 26 mars 2014.

      Ce texte modifie en profondeur, notamment, les lois n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété), n° 70-9 du
      2 janvier 1970 (professionnels de l’immobilier) et n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d’habitation). Il
      comporte par ailleurs un volet « logement social » et des mesures en matière d’urbanisme.

      En ce qui concerne les baux d’habitation, le texte nouveau revoit, entre autres, le champ d’application de
      la loi de 1989, le contenu du contrat de location, les règles de fixation du loyer et celles de prescription,
      l’obligation d’assurance du locataire, la restitution du dépôt de garantie, les congés et le régime
      applicable aux meublés touristiques. Il instaure par ailleurs la garantie universelle des loyers (GUL, qui
      n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2016) et un régime spécifique pour les locaux meublés. Il crée
      enfin une autorisation de mise en location.

      Pour ce qui est du statut de la copropriété, le nouveau texte prévoit notamment un registre
      d’immatriculation des copropriétés, un diagnostic technique global, la dématérialisation des documents
      ainsi qu’une obligation d’assurance tant pour le syndicat des copropriétaires que pour les copropriétaires
      eux-mêmes.

      La loi ALUR étoffe, par ailleurs, l’obligation d’information des acquéreurs, ainsi que celle relative à
      l’ouverture d’un compte séparé.

      Elle modifie en outre les contours de la mission du syndic, les règles de détermination de sa
      rémunération, les règles de majorité, la procédure d’alerte et celle opposable aux copropriétés en
      difficulté. Le texte nouveau réforme la procédure de carence, crée une administration provisoire
      renforcée ou encore, envisage la requalification des copropriétés.

      Concernant le régime applicable aux professionnels de l’immobilier, la loi s’intéresse au champ
      d’application de la « loi Hoguet », à l’accès à la profession, aux règles de délivrance de la carte
      professionnelle, à l’obligation de formation, à l’obligation de transparence, aux registres des mandats, à la
      garantie financière, à l’encadrement et au contrôle de l’activité, aux sanctions, aux obligations des
      négociateurs et aux marchands de listes.

      Dans son volet « logement social », le texte procède notamment à la réforme de la procédure
      d’attribution des logements sociaux, crée l’Agence nationale de contrôle du logement social ainsi que de
      nouvelles catégories d’opérateurs (sociétés d’habitat participatif, coopératives d’habitants, sociétés
      d’autopromotion, …). Il modifie enfin le régime juridique applicable aux organismes d’Hlm.

      A propos des dispositions relatives à l’urbanisme, relevons, entre autres mesures, que la loi nouvelle
      modifie le contenu du PLU, instaure le transfert automatique de la compétence Plan local d'urbanisme
      (PLU) au niveau intercommunal, s’intéresse aux règles de contentieux des documents d’urbanisme et au
      droit de préemption.

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► Vous consultez des extraits d’articles publiés à l’AJDI - Actualité juridique, droit immobilier
       (n° 05/2014 et n° 06/2014), à l’AJDA - Actualité juridique, droit administratif (n° 19/2014, 2 juin 2014),
      à la RDI -Revue de droit immobilier (mai 2014) et des extraits de commentaires parus dans les
      éditions 2014 du Code des baux Dalloz, du Code de la copropriété Dalloz, du Code de la construction
      et de l’habitation Dalloz et du Code de l’urbanisme Dalloz.

      BAIL D’HABITATION
      « Les nouvelles règles de détermination du loyer » ............................................................................. p.4

      « Les nouvelles règles de prescription »................................................................................................... p.7

      « La Garantie universelle des loyers » ...................................................................................................... p.8

      « Le nouveau régime applicable aux locations meublées » ............................................................... p.9

      « L’autorisation de mise en location » ................................................................................................... p.10

      COPROPRIÉTÉ
      « L’immatriculation du syndicat des copropriétaires » ..................................................................... p.11

      « Les modifications affectant la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 » ............ p.12

      « Le statut du syndic » ................................................................................................................................ p.14

      « Le traitement des copropriétés dégradées » .................................................................................... p.17

      PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER
      « Le renforcement de la formation, de la déontologie et du contrôle des professionnels de
      l’immobilier » ................................................................................................................................................. p.23

      LOGEMENT SOCIAL
      « Loi ALUR et logement social » ............................................................................................................... p.27

      URBANISME
      « La loi ALUR du 24 mars 2014 : vue panoramique et tableau impressionniste » .................... p.30

      « Le plan local d’urbanisme intercommunal » ..................................................................................... p.35

      « Le règlement du plan local d’urbanisme » ........................................................................................ p.37

      « Droits de préemption publics » ............................................................................................................. p.39

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BAIL
        D’HABITATION

         Mesure phare du volet « bail d’habitation » de la loi ALUR, l’encadrement des loyers dans les zones
         tendues passe par la création d’observatoires locaux des loyers, la collecte d’informations, la
         définition par le préfet d’un loyer de référence, d’un loyer de référence majoré et d’un loyer de
         référence minoré, sur lesquels peut venir se greffer un complément de loyer. Les règles relatives à la
         révision du loyer sont également modifiées. Enfin, le régime exceptionnel de blocage par décret est
         maintenu.

      « Les nouvelles règles de détermination du loyer »

       ► Extrait de l’article de Nicolas Damas, paru à l’AJDI, n°5 du 26 mai 2014 p341-343

      I - Le loyer                                              nombre d'emménagements annuels dans le parc
                                                                locatif social ». Un décret fixera la liste des
      Le point majeur de la réforme réside dans le              communes comprises dans ces zones. Il s'agit
      nouveau mécanisme d'encadrement des loyers. Le            d'une reprise des termes figurant à l'article 232 du
      décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 et son              code général des impôts, et ils sont également
      successeur, le décret n° 2013-689 du 30 juillet           repris à l'article 18. En dehors de ces territoires, la
      2013, relatifs à l'évolution de certains loyers, et       fixation du loyer des logements mis en location
      pris en application de l'article 18 de la loi du 6        est libre.
      juillet 1989 (J. Monéger, Décret estival pour
      encadrer l'évolution des loyers, Loyers et copr.          Dans les zones soumises à encadrement, le préfet
      2012. Étude 13 ; J. Lafond, Fixation du loyer du          fixe chaque année un loyer de référence, un loyer
      bail initial après le décret du 20 juillet 2012, JCP N    de référence majoré (de 20 %), et un loyer de
      2012, 1328 ; Y. Rouquet, AJDI 2012. 483 et 561, et        référence minoré (de 30 %). Il s'appuie pour ce
      nos obs. D. 2013. Pan. 863 , spéc. 865), ont un           faire sur les données fournies par l'observatoire
      champ d'application relativement limité puisqu'ils        local des loyers. La détermination du loyer de
      s'appuient sur l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989   référence apparaît comme étant le résultat d'un
      dans sa rédaction antérieure. Afin de réformer            calcul statistique (loyer médian). Le Conseil
      plus méthodiquement la détermination du loyer,            constitutionnel a, par sa décision n° 2014-691 DC
      une révision législative s'imposait. Au-delà du rôle      du 20 mars 2014, censuré les dispositions qui
      nouveau conféré à des observatoires locaux des            laissaient au préfet un certain pouvoir
      loyers (art. 16), le régime proposé s'articule en         d'appréciation pour la fixation des loyers majorés
      plusieurs points, autour du loyer initial, de la          et minorés « en fonction de la dispersion des
      révision, et du renouvellement.                           niveaux de loyers observés ». Le Conseil a estimé
                                                                « qu'ainsi, ces dispositions permettent que la
      II - Le loyer initial                                     marge de liberté pour la fixation du montant du
                                                                loyer soit plus ou moins grande selon que les
      Le régime d'encadrement des loyers est applicable         loyers constatés pour la même catégorie de
      dans les « zones d'urbanisation continue de plus          logements dans un même secteur géographique
      de 50 000 habitants où existe un déséquilibre             sont plus ou moins dispersés ; qu'en permettant
      marqué entre l'offre et la demande de logements,          que les conditions d'exercice de la liberté
      entraînant des difficultés sérieuses d'accès au           contractuelle varient sur le territoire national en
      logement sur l'ensemble du parc résidentiel               fonction d'un tel critère, indépendant de celui des
      existant, qui se caractérisent notamment par le           catégories de logement et des secteurs
      niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix         géographiques, le législateur a méconnu le
      d'acquisition des logements anciens ou le nombre          principe d'égalité ». Le loyer majoré et le loyer
      élevé de demandes de logement par rapport au              minoré      seront      dès     lors    déterminés

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mathématiquement,    par    l'application du             III - Révision du loyer
      coefficient de majoration (+ 20 %) ou de
      minoration (- 30 %).                                     Les dispositions relatives à la révision du loyer
                                                               sont réunies au sein d'un nouvel article 17-1 de la
      Le loyer peut alors être fixé par les parties, sans      loi du 6 juillet 1989. Le point marquant est que la
      excéder le loyer de référence majoré. Ce loyer est       loi ALUR met fin à l'automaticité de la clause
      qualifié de loyer de base. S'il excède le loyer de       d'indexation. Le bailleur négligent disposait en
      référence majoré, il peut faire l'objet d'une action     effet, auparavant, du délai de prescription
      en diminution de loyer. Aucun délai spécifique           quinquennal pour effectuer un éventuel
      n'est mentionné. Si l'article 3 de la loi du 6 juillet   rattrapage d'indexation. Dorénavant, l'indexation
      1989 se réfère également à une action en                 ne joue plus de plein droit, puisqu'elle ne
      diminution de loyer, enfermée dans un délai d'un         s'appliquera qu'à compter de la demande en
      mois (puis de trois mois) suivant la prise d'effet du    révision formulée par le bailleur (à l'instar de la
      bail, ce n'est qu'en l'absence des mentions              révision triennale du loyer en matière de baux
      obligatoires dans ledit bail. Ce délai ne paraît pas     commerciaux), et en outre cette demande est
      devoir être transposé à l'action en diminution de        enfermée dans un délai d'un an suivant la date de
      loyer dans l'hypothèse où le loyer excède le loyer       révision potentielle. Il est en effet indiqué qu'« à
      de référence majoré. C'est alors le délai de             défaut de manifester sa volonté d'appliquer la
      prescription de trois ans qui devrait s'appliquer,       révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa
      en vertu du nouvel article 7-1 de la loi du 6 juillet    date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir
      1989.                                                    renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année
                                                               écoulée ». La référence à la date de prise d'effet
      Un complément de loyer peut être appliqué au             est maladroite, puisque celle-ci n'est précisément
      loyer de base, pour tenir compte de                      plus rétroactive. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet
      caractéristiques de localisation ou de confort. Le       1989 confirme ce délai spécifique d'un an, en
      Conseil constitutionnel a, par sa décision n° 2014-      énonçant que « l'action en révision du loyer par le
      691 DC du 20 mars 2014, censuré les dispositions         bailleur est prescrite un an après la date convenue
      votées selon lesquelles le complément de loyer           par les parties dans le contrat de bail pour réviser
      était qualifié d'« exceptionnel », et les                ledit loyer » (ne serait-ce pas plus rigoureux de se
      caractéristiques de localisation et de confort d'«       référer ici à l'action en paiement du loyer révisé
      exceptionnelles par leur nature et leur ampleur ».       ?).
      Selon le Conseil, « en réservant la faculté d'un
      complément de loyer à des caractéristiques «             La clause ne disparaît pas pour autant (c'est
      exceptionnelles », le législateur a entendu              l'action qui est prescrite) : le bailleur est
      interdire qu'un tel complément de loyer puisse           seulement réputé avoir renoncé au bénéfice de
      être appliqué du seul fait que le logement               cette clause pour l'année écoulée. L'année
      présente des caractéristiques déterminantes pour         suivante, en revanche, il pourra mettre en œuvre
      la fixation du loyer qui ne sont pas prises en           la clause afin de faire réviser le loyer. Et afin que
      compte par la définition précitée des catégories         le calcul soit conforme à l'indice de référence
      de logements et des secteurs géographiques ; qu'il       contractuellement convenu, il conviendra de tenir
      a ainsi porté à l'exercice du droit de propriété et à    compte de l'indexation « oubliée » de l'année
      la     liberté     contractuelle     une     atteinte    précédente.
      disproportionnée à l'objectif poursuivi ».
                                                               Par exemple : soit un loyer de 1000 € à compter
      Ce complément n'est possible que si le loyer de                er                                    er
                                                               du 1 juillet 2014. Supposons que le 1 juillet
      base n'est pas inférieur au loyer de référence           2015, l'indice de référence ait augmenté de 2 %.
      majoré (et comme il ne peut pas non plus lui être        Le loyer devrait être révisé à 1020 €. Mais le
      supérieur, il faut en déduire que seul un loyer de                                                   er
                                                               bailleur ne se manifeste pas avant le 1 juillet
      base fixé au niveau du loyer de référence majoré
                                                               2016. Il perd le bénéfice de cette augmentation de
      pourra     être     affecté   d'un     complément
                                                               20 € par mois sur douze mois. S'il entend réviser le
      exceptionnel). La contestation éventuelle par le                     er
      locataire de ce complément est enfermée dans un          loyer au 1 juillet 2016, il tiendra compte de
      délai de trois mois à compter de la signature du         l'indice    alors    publié     (supposons       que
      bail (et non de sa prise d'effet), et nécessite la       l'augmentation soit de 1 %), qu'il appliquera au
      saisine obligatoire de la commission de                  loyer théorique antérieur (même s'il ne l'a pas
      conciliation, à peine d'irrecevabilité de la saisine     réclamé à temps) : le loyer sera alors révisé à 1020
                                                                                                                  er
      ultérieure du juge. Le montant déterminé par             + (1020 × 1 ÷ 100) soit 1030,20 €, à compter du 1
      conciliation ou par voie judiciaire rétroagit à la       juillet 2016.
      date d'effet du bail.

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Précisons enfin que lorsque le loyer est affecté          simplement qu'il appartient à la partie la plus
      d'un complément exceptionnel, la révision                 diligente de la mettre en œuvre, si elle entend
      s'applique à la somme de ces deux montants.               faire fixer un nouveau loyer (ce qui n'est pas en
                                                                soi obligatoire). D'autre part, comme l'une des
      IV - Loyer de renouvellement                              parties ne peut pas imposer unilatéralement à
                                                                l'autre un changement de loyer, la sanction
      La loi ALUR met en place deux mécanismes de               judiciaire est indispensable. Indiquer que le juge «
      modification du loyer à l'occasion du                     peut être saisi » ne signifie pas que la saisine du
      renouvellement du bail, selon que le logement se          juge est facultative : afin d'obtenir gain de cause,
      situe dans une zone de tension locative soumise à         la partie diligente doit effectuer cette démarche.
      encadrement des loyers, ou non.                           Dès lors, si le même raisonnement interprétatif
                                                                prévaut en ce qui concerne la saisine de la
      • Dans les zones non soumises à encadrement, le           commission, celle-ci serait obligatoire. Enfin,
      mécanisme de réévaluation, ouvert à l'initiative et       l'enchaînement des saisines paraît conduire
      au bénéfice du seul bailleur, est une reprise de          également à retenir le maintien de ce caractère
      celui en vigueur avant l'entrée en vigueur de la loi      obligatoire : ce n'est en effet qu'à défaut d'accord
      ALUR (avec quelques correctifs purement                   constaté par la commission de conciliation que le
      formels).                                                 juge peut être saisi avant le terme du contrat. Cela
                                                                implique donc une saisine préalable de cette
      • Dans les zones soumises à encadrement des               commission. Il paraît donc plus prudent de retenir
      loyers, le loyer peut soit être réévalué à l'initiative   une saisine obligatoire de la commission, en
      du bailleur, soit diminué à l'initiative du locataire.    préalable à la saisine obligatoire du juge avant le
                                                                terme du contrat.
      • D'un point de vue procédural, une différence de
      traitement apparaît quant aux délais : le bailleur        • D'un point de vue substantiel, la possibilité
      doit proposer le nouveau loyer au moins six mois          offerte au locataire de demander la diminution du
      avant le terme du bail en cours, alors que le             loyer est une innovation marquante de la loi
      locataire ne doit respecter qu'un délai minimal de        ALUR. Elle sera possible dès lors que le loyer de
      cinq mois. L'explication est fournie par les travaux      base (hors complément exceptionnel) est
      parlementaires : il est craint en effet que le            supérieur au loyer de référence majoré. Il n'est
      bailleur ne réponde par un congé à la demande en          pas fixé de seuil minimal à la fixation du nouveau
      diminution du loyer formulée par le locataire. En         loyer.
      permettant à ce dernier d'attendre jusqu'à cinq
      mois avant le terme avant de se dévoiler, le texte        L'action en réévaluation du loyer, initiée par le
      prive le bailleur de la possibilité de donner congé       bailleur, n'est possible que si le loyer actuel est
      (soumis à un préavis de six mois).                        inférieur au loyer de référence minoré. Le loyer
                                                                proposé ne peut être supérieur à ce loyer de
      La saisine de la commission de conciliation est           référence minoré, et pourra être contesté par le
      présentée comme facultative d'après les termes            locataire par référence aux loyers habituellement
      utilisés (« peut saisir ») alors qu'elle était, sous      constatés dans le voisinage.
      l'empire du texte antérieur (repris pour les
      logements non situés en zone tendue), obligatoire         VI - Régime exceptionnel
      (« saisit »). Il est également indiqué que le juge «
      peut être saisi » avant le terme du bail. D'autres        L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 est maintenu
      dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précisent en     en son principe. La délimitation géographique est
      outre parfois le caractère obligatoire de la saisine      calquée sur le régime d'encadrement des loyers
      (V. art. 18). Il est tentant d'en déduire qu'a            qui vient d'être analysé. Un décret fixera
      contrario, sauf mention expresse, la saisine de la        obligatoirement le montant maximum d'évolution
      commission est ici facultative. Mais dans le cadre        des loyers des logements vacants et des contrats
      de l'article 17, la saisine est-elle réellement           renouvelés. En d'autres termes, il en résultera,
      facultative ? Plusieurs éléments en font douter :         dans ces zones, un double encadrement impératif,
      d'une part, l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989,     qui se révélera notamment lors de la fixation du
      relatif à la compétence des commissions de                loyer initial, puis en cas de changement de
      conciliation, liste les différents types de litige        locataire, lors de la fixation du loyer du locataire
      concernés et indique, y compris à propos de               suivant. Il est possible que des décrets différents
      l'article 18 (rendant obligatoire cette saisine), que     soient adoptés selon les zones concernées (« pour
      la commission « peut être saisie ». Cette dernière        chacune des zones »). Il est précisé enfin qu'« en
      expression semble dès lors signifier que la saisine       cas de litige entre les parties résultant de
      est non pas facultative au sens procédural, mais          l'application de ce décret, la commission

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départementale de conciliation est compétente et
      sa saisine constitue un préalable obligatoire à la
      saisine du juge par l'une ou l'autre des parties ».

      Notes :
                                                                                                           re
      Dans son numéro de mai 2014, l'AJDI a publié un dossier intitulé « Loi ALUR et gestion immobilière (1 partie) ». Le dossier est
      constitué, outre la présente contribution, des articles suivants :
      - La loi ALUR et les expulsions locatives, par François de La Vaissière, p. 349     ;
      - Loi ALUR et logement social, par Bruno Wertenschlag, p. 351         ;
      - Le renforcement de la formation, de la déontologie et du contrôle des professions de l'immobilier, par Moussa Thioye, p. 362
      - Le volet « environnement » de la loi ALUR, par Bruno Wertenschlag et Thibaut Geib, p. 372      .

          Les règles de prescription des actions relatives à un contrat de bail sont revues. Les dispositions du
          Code civil cèdent le pas face à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, texte spécial.

      «Les nouvelles règles de prescription »

       ► Extrait du Code Baux, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.6 juill. 1989, commentaire de
       Nicolas Damas sur l’article 7-1

      COMMENTAIRE
      PRESCRIPTION

      L'on sait que l'œuvre commune de la                                       ans pour l'ensemble des actions en paiement
                                           o
      jurisprudence et du législateur (L. n 2008-561                            dérivant d'un contrat de bail.
      du 17 juin 2008) avait abouti à ce qu'un délai
      quinquennal unique de prescription soit                                   Le texte présenté est pourtant bien plus large et
      applicable (hormis l'hypothèse du bailleur                                ne se cantonne pas aux seules actions en
      professionnel, V. D. 2009. Pan. 896, spéc. 897,                           paiement, mais inclut, à défaut de restriction
                            o                                                   contraire, les actions en responsabilité ou en
      obs. Damas ). La loi n 2014-366 du 24 mars 2014
                                                                                exécution forcée.
      pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
      (ALUR) crée cet article 7-1 qui réduit le délai de
                                                                                L’action en révision du loyer est soumise à une
      prescription à trois ans. L'exposé des motifs du
      projet de loi indique qu'il s'agit d'encadrer les
                                                                                prescription plus courte encore (un an), ce qui
      régularisations tardives des charges et des loyers,                       est confirmé par la rédaction nouvelle de
      et que le délai de prescription est ainsi porté à trois                   l’article 17.

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Autre mesure emblématique de la loi Alur, la garantie universelle des loyers (GUL) sera
          opérationnelle à compter du 1er janvier 2016. Il est question de cette nouvelle garantie à l’article 24-
          2 de la loi de 1989, qui court sur près de six pages du Code des baux Dalloz.

      «La Garantie universelle des loyers »

       ► Extrait du Code des Baux, commenté, Dalloz, éd.2014, L.6 juill. 1989, commentaire de
       Nicolas Damas sur l’article 24-2, p.466

      COMMENTAIRE
      GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS                           exclusions concernant les conditions devant être
                                                                remplies par le bailleur et le locataire que des
      Disposition emblématique de la loi no 2014-366            modalités de détermination du montant de
      du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un            l’aide fournie au bailleur au titre de cette
      urbanisme rénové (ALUR), la garantie universelle          garantie.
      des loyers est destinée à couvrir les bailleurs
      contre les risques d’impayés de loyer et de               Ce dispositif n’est en particulier pas obligatoire,
      charges (à l’exclusion des autres dettes                  même si son application est présumée à défaut
      locatives, résultant par ex. de la dégradation des        de renonciation expresse dans le contrat de bail.
      lieux).
                                                                Il n’est par ailleurs peut-être pas indispensable
      Les échecs des variantes successives de la                de créer une nouvelle agence, établissement
      garantie des risques locatifs ne sont cependant           public administratif, ni des centres de gestion
      pas de bon augure quant à la réussite de ce               agréée. Pourquoi ne pas déléguer cette tâche
      nouveau dispositif. Les bailleurs semblent                aux collectivités locales existantes, et en
      préférer le cautionnement classique ou                    particulier aux départements, dont la vocation
      l’assurance privée.                                       sociale est incontestable?

      Le texte est le plus volumineux de la loi du 6            En tout état de cause, l’entrée en vigueur du
      juillet 1989, et sa lecture peut être                     texte est reportée aux contrats conclus à
      décourageante, tant sont nombreuses les                   compter du 1er janvier 2016, même si une
      conditions posées. Le caractère universel                 adhésion      volontaire est    possible  par
      apparaît assez trompeur, au vu tant des                   anticipation.

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Les locations meublées sont désormais régies par les articles 23-5 à 23-11 de la loi du
         6 juillet 1989. Le régime applicable est très proche de celui qui prévaut pour les locaux loués vides.
         A quelques particularités près.

      « Le nouveau                        régime            applicable               aux          locations
      meublées »

       ► Extrait du Code des Baux, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.6 juill. 1989, commentaire de
       Nicolas Damas sur l’article 24-2

      COMMENTAIRE
      LOGEMENTS MEUBLÉS                                        principale, telle que celle-ci est définie à l’article
                                                               2 de la loi. Le texte donne une définition de ce
       Le droit des locations de logements meublés à           qu’il faut entendre par logement meublé (art.
      usage de résidence principale quitte le code de          25-4), reprenant la ligne directrice des
      la construction et de l’habitation et est intégré        nombreuses décisions émanant des juges du
      par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour              fond. Une liste des éléments du mobilier sera
      l’accès au logement et un urbanisme rénové               toutefois précisée par décret. Un inventaire et
      (ALUR) au sein de la loi du 6 juillet 1989. Il est       un état détaillé de ce mobilier doivent être
      loin le temps où ce régime n’était soumis qu’au          établis sans facturation spécifique (art. 25-5). —
      code civil. Depuis la loi n° 98-657 du 29 juillet        Le dépôt de garantie est limité à deux mois de
      1998, qui a créé l’article L. 632-1 du code de la        loyer en principal (art. 25-6). — Le contrat est
      construction      et     de     l'habitation,    la      nécessairement écrit et respecte un contrat type
      réglementation s’est développée avec comme               défini par décret. La durée initiale est d’au moins
      inspiration directe la loi du 6 juillet 1989. C’est      un an (l’art. L. 632-1 CCH visait une durée d’un
      ainsi que la loi SRU du 13 décembre 2000 a               an), avec une tacite reconduction pour une
      imposé (légitimement) l’exigence d’un logement           année. La dérogation de durée est maintenue
      décent. Surtout, les deux évolutions majeures            pour les étudiants (art. 25-7). — Un dispositif
      résultent de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005,       d’encadrement des loyers est prévu (art. 25-9). Il
      qui a listé les motifs de non-renouvellement             est très proche de celui mis en place pour les
      pouvant être invoqués par le bailleur, et de la loi      locations nues. Le loyer de référence est une
      DALO du 5 mars 2007, qui a soumis l’indexation           version majorée de celui fixé par l’article 17 de la
      du loyer à l’IRL.                                        loi de 1989. Les dispositions relatives au
                                                               renouvellement et à la révision sont également
       La loi ALUR représente un saut qualitatif sans          applicables. Dans le but, sans doute, de ne pas
      précédent, car l’accueil de ces dispositions au          (trop) dissuader les investisseurs, les logements
      sein même de la loi du 6 juillet 1989 ne laisse          meublés situés dans une résidence service
      plus planer le moindre doute. Le modèle est              échappent à cet encadrement. Enfin les charges
      évident, et est affirmé dès l’article 25-3, par la       peuvent être récupérées de manière forfaitaire
      longue liste des dispositions de la loi de 1989          (art. 25-10). — Le locataire peut donner congé à
      relatives à la location nue qui sont déclarées           tout moment, moyennant un préavis d’un mois.
      applicables aux locations meublées.                      Le bailleur ne peut donner congé que pour le
                                                               terme du bail, moyennant un préavis de trois
       Il est plus rapide, dès lors, de lister les             mois. Les motifs restent identiques (reprise,
      particularités subsistantes: — Le champ                  vente, motif légitime et sérieux), mais les
      d’application n’est pas modifié et reste celui des       conditions sont durcies: le bailleur doit dès le
      logements meublés loués à titre de résidence             congé justifier du caractère réel et sérieux de sa

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décision de reprise, et apporter un certain            dans le cadre de la location meublée. La
      nombre d’informations au locataire. Les                protection du locataire âgé de plus de soixante-
      pouvoirs du juge sont accrus et un congé               cinq ans et aux ressources annuelles inférieures
      frauduleux est pénalement sanctionné. La               à un plafond, qui bénéficie d’une offre de
      faculté, ouverte à l’article 15 de la loi de 1989,     relogement, est également transposée aux
      de donner congé par courrier remis en main             locations meublées (art. 25-8).
      propre n’est pas étendue aux congés délivrés

         La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové innove également en instaurant une
         autorisation de mise en location. Il s’agit d’un mécanisme d’autorisation préalable ayant vocation
         à s’appliquer dans les secteurs d’habitat dégradé.

      « L’autorisation de mise en location »

       ► Extrait du Code de la construction et de l’habitation, commenté, Dalloz, éd.2014, commentaire de
       Jean-Philippe Brouant, p.737-738, chapitre V, Autorisation préalable de mise en location.

      COMMENTAIRE
      L’article 92 de la loi pour l’accès au logement et     n’a aucun effet sur la qualification du logement
      un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014             au regard de l’habitat indécent ou indigne.
      instaure un dispositif d’autorisation préalable de
      mise en location. Sur les territoires présentant       La mise en location en violation de ces
      une proportion importante d’habitat dégradé,           dispositions peut entraîner le prononcé d’une
      l’organe délibérant de l’intercommunalité ou, à        amende par le préfet.
      défaut, le conseil municipal peuvent délimiter
      des zones en cohérence avec le programme local         Pour le Conseil constitutionnel, «le législateur a
      de l’habitat. A l’intérieur de ces zones, il est       entendu permettre aux autorités locales
      possible de déterminer les caractéristiques des        compétentes de prévenir la location de biens
      logements soumis à autorisation préalable.             susceptibles de porter atteinte à la salubrité
                                                             publique ainsi qu’à la sécurité des occupants de
      L’autorité exécutive pourra refuser ou                 ces biens». Ce dispositif, qui contribue à mettre
      soumettre à condition l’autorisation préalable         en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle
      de mise en location lorsque le logement est            que constitue la possibilité pour toute personne
      susceptible de porter atteinte à la sécurité des       de disposer d’un logement décent, n’a pas porté
      occupants et à la salubrité publique. Ce qui est le    aux conditions d’exercice du droit de propriété
      cas bien évidemment lorsque le logement a fait         une atteinte disproportionnée au regard du but
      l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité. En      recherché (Décis. no 2014-691 DC du 20 mars
      revanche le refus de délivrance de l’autorisation      2014).

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COPROPRIÉTÉ

         Afin de prévenir toute difficulté, les pouvoirs publics ont décidé de recenser toutes les copropriétés
         à destination au moins partielle d’habitation. Cette immatriculation, qui interviendra sur un registre
      L’immatriculation du syndicat des copropriétaires
         national, doit être menée à bien, en fonction de la taille du syndicat des copropriétaires, au plus
         tard, à une date comprise entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018.

      « L’immatriculation du syndicat des copropriétaires »

       ► Extrait du Code de la copropriété, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.10 juill. 1965, commentaire
       d’Yves Rouquet sur l’article 18 p.185-186

      I - Champ d’application et finalité                      II - Auteur de l’immatriculation
      De manière à «faciliter la connaissance des              Selon les cas de figure, l’auteur de
      pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la       l’immatriculation est le notaire (mise en
      mise en œuvre des actions destinées à prévenir           copropriété, absence de syndic ou carence de sa
      la survenance des dysfonctionnements», le                part) ou (dans les autres hypothèses), le syndic
      législateur (CCH, art. L. 711-1 s., App.,                (L. du 10 juill. 1965, art. 18; CCH, art. L. 711-4 et
      voImmatriculation des syndicats) a institué un           L. 711-5).
      registre sur lequel doivent être immatriculés les
      syndicats de copropriétaires à destination               II - Forme
      partielle ou totale d’habitation.
                                                               Le texte (CCH, art. L. 711-4-III) précise que le
      Ainsi qu’il est dit dans le rapport d’impact de la       dépôt du dossier d’immatriculation, les
      loi no 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi                modifications qui y sont apportées ainsi que la
      «ALUR», «pour la puissance publique, cette               transmission des données sont dématérialisés.
      identification sûre donnera tout d’abord lieu à
      un dénombrement exhaustif, localisé et                   IV - Contenu de l’immatriculation
      actualisé des copropriétés. Ensuite, elle
      permettra d’identifier les représentants des             Les éléments (à jour) devant figurer au registre
      copropriétés et donc des interlocuteurs pour les         sont énumérés à l’article L. 711-2 du code de la
      autorités publiques ou des tiers. Enfin, cette           construction et de l'habitation (nom, adresse,
      identification par le biais d’un numéro unique           date de création du syndicat, nombre et nature
      facilitera le recoupement d’informations et              des lots, nom du syndic, existence d’une
      l’agrégation de données, pour une meilleure              procédure d’alerte ou, de difficultés avérées,
      compréhension du fonctionnement des                      voire de la prise de mesures de sauvegarde,
      copropriétés, une plus grande connaissance de            données essentielles relatives à la gestion, etc.).
      ce parc dans sa globalité, et éventuellement une
      intervention publique plus efficace en cas de            Chaque syndicat se voit attribuer un numéro
      difficultés».                                            d’immatriculation, qui a vocation à figurer sur
                                                               «tout acte authentique de vente devant notaire
      Des articles R. 711-1 et suivants vont venir             relatif à un lot de copropriété» (CCH, art. L. 711-
      compléter le dispositif, dont l’entrée en vigueur        5).
      s’échelonne entre le 31 décembre 2016 et le 31
      décembre 2018 (V. App., voImmatriculation des
      syndicats, l’art. 53 de la loi no 2014-366 du 24
      mars 2014, avant l’art. L. 711-1 CCH).

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VI - Communication des                                      territoire (CCH, art. L. 711-3).
      informations contenues dans le
      registre                                                    VII - Sanction en cas de non-
                                                                  immatriculation
      Tant l’État que les collectivités territoriales et
      leurs groupements peuvent, dans le cadre de la              Au-delà de l’astreinte qui va frapper le syndicat,
      mise en œuvre des politiques de l’habitat et de             le texte (CCH, art. L. 711-6) prévoit que les
      lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés          syndicats non immatriculés ou qui n’auront pas
      dégradées, obtenir, à leur demande, la                      mis à jour leurs données ne pourront bénéficier
      communication des informations du registre                  de subventions de l’État, de ses établissements
      relatives aux copropriétés situées sur leur                 publics, des collectivités territoriales, de leurs
                                                                  groupements ou de leurs établissements publics.

         L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié en profondeur. Si cet article continue à définir la
         majorité simple qui a vocation à s’appliquer par défaut, la liste des décisions qui relèvent
         expressément de ses dispositions s’étoffe singulièrement, comportant à présent sept postes.

      « Les modifications affectant la majorité de l’article 24 de
      la loi du 10 juillet 1965 »

       ► Extrait du Code de la copropriété, commenté, Dalloz, éd. 2014, L. 10 juill. 1965, commentaire
       d’Yves Rouquet sur l’article 24, p.273-275

      COMMENTAIRE

      MAJORITÉ DE L'ARTICLE 24

      L'article 24, qui détermine la majorité requise pour l'adoption des résolutions à l'égard desquelles la loi
      n'a pas arrêté d'autres règles et qui, depuis la loi SRU, ne prend plus en compte les voix des
      abstentionnistes, réserve, in fine, le cas des assemblées générales particulières.

      1 - LES DÉCISIONS CONCERNÉES                                    abrogé, évoquant les «travaux à effectuer
                                                                      sur les parties communes en vue de prévenir
      Depuis la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour                  les atteintes aux personnes et aux biens»),
      l’accès au logement et un urbanisme rénové                     des modalités de réalisation et d’exécution
      (ALUR), la majorité de l’article 24 va tout d’abord             des travaux obligatoires en vertu de
      jouer dans les hypothèses énumérées au II.                      dispositions législatives ou réglementaires
                                                                      ou d’un arrêté de police administrative
      Il s’agit :                                                     relatif à la sécurité ou à la salubrité
       de travaux nécessaires à la conservation de                   publique, notifié au syndicat des
            l’immeuble et à la préservation de la santé               copropriétaires pris en la personne du syndic
            et de la sécurité physique des occupants                  (comp., ss. l’art. 25, la rédaction de l’anc. art.
            (comp., auparavant, l’anc. art. 25 n, auj.                25 e et h)

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   les modalités de réalisation et d’exécution       comptes et le vote du quitus (pour de
          des travaux notifiés en vertu de l’article L.     nombreuses illustrations jurisprudentielles, V.
          313-4-2 du code de l’urbanisme (V. cet art.       notes 15 s.).
          App., voRestauration immobilière),
         des travaux d’accessibilité aux personnes         2 - UNE MAJORITÉ SIMPLE QUI NE
          handicapées ou à mobilité réduite (art. 24-II,    PREND PLUS EN COMPTE QUE LES
          d et e: reprise de l’anc. art. 24, al. 3 et 4).   VOIX EXPRIMÉES
         des adaptations du règlement de
          copropriété rendues nécessaires par les           La rédaction actuelle du premier alinéa de
          modifications législatives et réglementaires      l'article 24 (rédaction issue de l'art. 81, 7o, de la
          intervenues depuis son établissement (étant       L. no 2000-1208 relative à la solidarité et au
          précisé que, comme sous l’empire de l’anc.        renouvellement urbains du 13 déc. 2000) nous
          art. 49 auj. abrogé, la publication de ces        enseigne que la majorité dont il s'agit s'entend
          modifications donne lieu à la perception          «des voix exprimées des copropriétaires
          d’un droit fixe),                                 présents ou représentés», alors que la version
         de la décision d’engager le diagnostic            précédente de ce texte n'exigeait qu'un calcul en
          technique global.                                 fonction «des voix des copropriétaires présents
                                                            ou représentés».
      Elle constitue par ailleurs une majorité par
      défaut, qui, sauf indication contraire de la loi, a   Ainsi, depuis l'entrée en vigueur de la loi SRU, les
      vocation à s'appliquer lors des votes en              abstentionnistes (qui, comme leur nom
      assemblée générale (V. toutefois, art. 24-1).         l'indique, n'expriment pas de vote) ne sont plus
                                                            pris en considération pour le décompte des voix:
      C'est ainsi que relèvent de cette majorité, le        désormais, la résolution est adoptée à la
      choix du lieu de la prochaine assemblée               majorité de l'article 24 dès lors que le nombre
      générale sur le territoire de la commune (dont il     de voix favorables est supérieur au nombre de
      est question à l'art. 9, al. 3, du Décr. du 17 mars   voix défavorables (alors que jusqu'à la loi SRU, la
      1967), la désignation du secrétaire de séance,        jurisprudence n'estimait la majorité atteinte que
      autre que le syndic (Décr. de 1967, art. 15),         dans la mesure où le nombre des voix favorables
      l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice    à la résolution dépassait le nombre des voix des
      (Décr. de 1967, art. 55), l'approbation des           opposants et des abstentionnistes). La prise de
                                                            décision en est donc facilitée.

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La loi nouvelle s’intéresse, notamment, à l’interdiction faite au syndic d’avancer des fonds au
         syndicat, à sa démission et à sa révocation, mais encore à son contrat et à sa rémunération.
         Elle envisage par ailleurs des dérogations conventionnelles aux obligations pesant sur le syndic.

      « Le statut du syndic »

       ► Extrait de l’article de Daniel Tomasin, paru à l’AJDI n°6 de juin 2014, p.412-432

      L’interdiction faite au syndic                          responsabilité professionnelle (13).La seconde
      d’avancer des fonds au syndicat.                        phrase traite du cas de carence du syndic. Le
                                                              texte reprend la solution antérieure : « à défaut
       L’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit   de stipulation du règlement de copropriété un
      une règle nouvelle selon laquelle : « À                 administrateur provisoire peut être désigné par
      l’exception du syndic provisoire le syndic de           décision de justice ».
      copropriété ne peut avancer de fonds au
      syndicat de copropriétaires ». La règle ne fait         La démission du syndic.
      que reprendre un principe jurisprudentiel (11)
      que la doctrine approuve (12). Les avances sont         Les deux derniers paragraphes de l’article 18
      interdites car elles ne font que révéler les            visent la démission du syndic et sa révocation.
      insuffisances et les fautes dans la gestion passée      « Le syndic, annonce le texte, ne peut renoncer
      du syndic.                                              à son mandat sans avoir respecté un délai de
                                                              préavis de trois mois ». Il s’agit ici d’un
      La cinquième division de l’article 18                   événement juridique. Le mandataire qui a perdu
                                                              la confiance de son mandant peut, en droit
      et la fin des missions du syndic.                       français, démissionner à tout moment, sur-le-
                                                              champ, à la condition de : « ne pas causer de
      Les troisième et quatrième divisions de l’article
                                                              préjudice par       sa    brusquerie ou sa
      18 n’apportent, notons-le, aucune modification
                                                              légèreté » (14). Les syndics ne pourront plus
      aux textes antérieurs. Quatre difficultés sont
                                                              menacer les copropriétaires de démissionner
      alors abordées par l’article 18-V, l’empêchement
                                                              sur-le-champ, en cours d’assemblée générale. Ils
      du syndic, sa carence, sa renonciation et sa
                                                              devront donner un préavis de trois mois avant
      révocation. L’article 18-V, alinéa 1er, décide
                                                              de pouvoir être libérés de leurs fonctions. On
      dans sa première phrase de confier au président
                                                              peut ajouter, selon la recommandation de l’ex
      du conseil syndical, en cas d’empêchement du
                                                              Commission relative à la copropriété (15), qu’il
      syndic, pour quelque cause que ce soit, le
                                                              faudra conseiller au syndic d’informer le
      pouvoir de convoquer une assemblée générale
                                                              président du conseil syndical, s’il en existe un, de
      appelée à désigner un nouveau syndic. Le
                                                              son intention de convoquer une assemblée
      président du conseil syndical est ici en charge
                                                              générale pour lui notifier sa démission et
      d’une prérogative utile et importante. Il devra
                                                              l’inviter à désigner son successeur et surtout
      exercer     avec     prudence        ce  pouvoir,
                                                              proposer un délai avant la prise d’effet de sa
      l’empêchement du syndic pouvant recouvrer de
                                                              démission (16).
      nombreuses hypothèses. La doctrine voit dans
      l’empêchement toute impossibilité physique ou
      juridique d’exercer la mission de syndic et             La révocation « par voie de
      énumère      plusieurs      cas :    la  maladie,       conséquence » du syndic.
      l’éloignement, la disparition, le retrait de la
      garantie financière ou de l’assurance de                La loi nouvelle a voulu créer un moyen juridique
                                                              simple pour les copropriétaires de révoquer leur

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syndic sans inconvénients. L’article 18-V, dernier     proposition du conseil ne fait pas l’objet d’une
      alinéa, décide : « Quand l’assemblée générale          question à l’ordre du jour. Le conseil syndical a
      délibère pour désigner un nouveau syndic dont          aussi le pouvoir de se prononcer par écrit sur
      la prise de fonction intervient avant le terme du      tout projet de contrat de syndic qui est joint à la
      mandat du syndic actuel, cette décision vaut           convocation à l’assemblée.
      révocation de ce dernier à compter de la prise
      de fonction du nouveau syndic ». La règle              L’exception conventionnelle aux
      cherche à éviter la confusion des pouvoirs dans        obligations du syndic (art. 18-1-AA).
      la succession des syndics. Elle est fondée sur une
      présomption irréfragable. La nomination d’un           La loi ALUR prévoit des exceptions à certains de
      syndic en cours d’assemblée générale vaut              ses principes qui se trouvent alors limités dans
      révocation du syndic actuel. La règle peut             leur domaine. C’est le cas avec l’article 18-1 AA.
      susciter de nombreuses réserves. La première           Aux termes de ce texte étonnant : « les
      est celle du caractère irréfragable de la              copropriétaires peuvent décider à la majorité
      présomption de révocation, née de ce texte,            définie à l’article 25, de déroger à l’article 18 et,
      résultant de la nomination d’un nouveau syndic.        le cas échéant, de définir avec le syndic, dans le
      Il convient de rappeler que dans l’état du droit       cadre de son contrat, les missions du syndic, les
      antérieur à la loi ALUR, la révocation résultait       honoraires de celui-ci, la durée du mandat, les
      d’une décision expresse de l’assemblée                 modalités de fonctionnement du compte
      générale (17). Or, avec ce texte, il n’y a plus de     bancaire unique ou séparé et les modalités de
      décision expresse de révocation. La seconde est        perception des fonds ». Cette exception
      celle du respect d’un ordre du jour de                 conventionnelle n’est possible que dans un
      l’assemblée générale. L’assemblée « ne prend de        domaine relativement étroit : « pour les
      décision valide que sur une question inscrite à        immeubles à destination totale autre que
      l’ordre du jour » selon l’article 13 du décret du      d’habitation,       lorsqu’un       syndicat      de
      17 mars 1967. Le texte permet donc de porter à         copropriétaires est composé exclusivement de
      l’ordre du jour la nomination du nouveau syndic        personnes          morales ».L’exception          est
      sans inscrire la révocation de l’actuel.               surprenante car il s’agit de porter atteinte à des
      La troisième est celle du maintien de la               règles et principes d’ordre public. Cette
      jurisprudence exigeant un motif sérieux de             exception devra donc être interprétée
      révocation sous peine de condamnation du               restrictivement. L’exception votée par les
      syndicat à des dommages et intérêts (18). La           copropriétaires sera limitée aux immeubles à
      jurisprudence maintiendra-t-elle son exigence ?        destination totale autre que d’habitation. Ce
                                                             sera le cas des immeubles dont la destination
      Le rôle du conseil syndical dans la                    sera en totalité professionnelle ou commerciale.
      désignation du syndic.                                 Encore faudra-t-il que la copropriété soit
                                                             composée de personnes morales ce qui fait
      L’article21 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié   penser à des centres commerciaux ou à des
      pour donner du pouvoir au conseil syndical. Au         immeubles de bureaux. L’exception sera aussi
      cas où l’assemblée générale est appelée à se           limitée dans la mesure où elle constituera une
      prononcer sur la désignation du syndic, une mise       exception à l’article 18 de la loi. Il n’en demeure
      en concurrence de plusieurs projets de contrats        pas moins que l’exception pourra exempter le
      de syndic est effectuée préalablement par le           syndic des règles imposant un compte séparé. La
      conseil syndical (supra). Ces projets doivent          décision de l’assemblée générale pourra aussi
      faire, notamment, état des frais afférents au          autoriser une durée spéciale de mandat
      compte bancaire séparé. Les copropriétaires            supérieure à trois ans et prévoir un honoraire
      peuvent demander au syndic l’inscription à             non forfaitaire. Quant à la numérotation de ce
      l’ordre du jour de l’examen des projets de             texte choisie par la loi il faut semble-t-il déduire
      contrat de syndic qu’ils communiquent à cet            de la succession des lettres AA que ce texte
      effet. Mais le conseil syndical peut décider de ne     précèdera le texte numéroté 18-1 A.
      pas procéder à la mise en concurrence :
      « lorsque le marché local des syndics ne permet        Le mandat et les honoraires du
      pas cette mise en concurrence ». Alors le syndic       syndic.
      doit     notifier     cette      proposition    aux
      copropriétaires : « dans un délai leur permettant      L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est
      de demander l’inscription à l’ordre du jour de         totalement remodelé par la loi ALUR. Ce texte
      l’assemblée des projets de contrat de syndic           modifie les règles les plus importantes de la
      qu’ils communiquent ». Le texte ajoute que la          profession de syndic visant le contrat de mandat

Éditions Dalloz © juin 2014 - Tous droits réservés               www.editions-dalloz.fr                              15
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