Note de présentation non technique du projet - Ville de ...

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Note de présentation non technique du projet - Ville de ...
Note de présentation non technique du projet
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Création d’un ensemble œnotouristique de référence au Château Capitoul

Ce document a été réalisé afin de donner un aperçu initial du projet envisagé aux
                   décideurs de la Commune, du Département, et de la Région.
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SOMMAIRE

Château Capitoul, une propriété viticole exceptionnelle

La Vision :
   • Les vins
   • Le projet œnotouristique

Le projet œnotouristique :
   • L’état actuel du domaine
   • La vision architecturale
   • Les parties communes
   • La réhabilitation du parc et espaces verts
   • Les hébergements
   • Œnotourisme
   • Le programme social, culturel et sportif
   • La préservation de l’environnement

Exécution
   • Les mécanismes de fonctionnement
   • Délai de réalisation
   • L’investissement et impact financier
   • Créations d’emplois
   • Développement du tourisme durable
   • Urbanisme

Annexes
    i.   Inscriptions
    ii.  Prévisions surfaces
    iii. Plan de masse indicatif et typologie architecturale

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Entre Narbonne et Gruissan, à proximité du Massif de La Clape, le Château Capitoul, propriété viticole du
CHATEAU CAPITOUL             19ème siècle, entouré de pinèdes, est un site exceptionnel qui occupe une position privilégiée offrant un
                             panorama unique sur un paysage de vignes et d’étangs, avec la chaîne pyrénéenne en arrière-plan. Un
UNE PROPRIETE VITICOLE
                             des lieux les plus ensoleillés de France : jusqu’à 300 jours de soleil par an. Avec ses 90 hectares dont 60
EXCEPTIONNELLE A METTRE EN   hectares en vignes AOC, Capitoul fait partie des principaux domaines viticoles de La Clape.
VALEUR
                             Dès le 1er siècle avant Jésus-Christ, La Clape constituait la plus ancienne colonie romaine créée hors
                             d’Italie. Entouré de pins centenaires, le Château Le Capitoul a toujours été constitué en communauté. Le
                             Domaine a été cité dès 1324 dans un parchemin en latin faisant état de la culture de la vigne. Au XVème
                             siècle, le Domaine devient la propriété des chanoines de la cathédrale Saint-Just de Narbonne. En 1930,
                             la famille de Charles Mock rachète ce Domaine, qu’ils exploitent jusqu‘en 2011.

                             Au printemps 2011, les Bonfils, famille de propriétaires récoltants indépendants, convaincus par le
                             potentiel viticole et oenotouristique du lieu, l’acquièrent et l’inscrivent au sein d’une très belle collection
                             de vignobles et châteaux.

                             Aujourd'hui, ce domaine, plusieurs fois « métamorphosé » de château en ferme, est appelé à connaître un
                             nouveau destin œnologique et œnotouristique sous l’impulsion des Domaines Bonfils et de la société
                             Domaine & Demeure, spécialiste en restauration de bâtiments de caractère et leur transformation en
                             ensembles touristiques uniques.

                             Attirés par la beauté, l’histoire et l’emplacement stratégique du Domaine, les porteurs du présent projet se
                             proposent de transformer la propriété en un ensemble viticole et œnotouristique de prestige, adapté aux
                             goûts et impératifs économiques du 21ème siècle, mêlant modernité respectueuse et tradition. Château
                             Capitoul est appelé à devenir un lieu emblématique en Languedoc-Roussillon.

                                                                                                                                               4
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Chapitre,Capitulaire,Capitulum

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« Le vin, c’est de la culture. La culture de la vigne,
                    mais aussi de la culture pour l’esprit »
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            En produisant des vins de qualité « Cru La Clape », nous avons pour ambition d’inscrire les vins du Château Capitoul
LA VISION   parmi les vins iconiques du Languedoc.
LES VINS
            Cette ambition va demander un investissement important, de cœur, de passion et de foncier…

            En vignobles, tout d’abord, puisqu’une partie importante des vignes sera replantée, tout en conservant l’encépagement
            traditionnel de la Clape, et que leur gestion intégrera les méthodes les plus modernes. Nous privilégierons une démarche
            extrêmement respectueuse de l’environnement, avec une orientation tournée vers la viticulture raisonnable et le bio.
            Nous reviendrons également vers des vendanges entièrement faites à la main.

            En chai également, des innovations et investissements importants sont prévus, avec, entre autres, la modernisation des
            techniques d’hygiène et d’inertie, augmentant la précision, une durée d’élevage maîtrisé et des investissements
            importants en tonnellerie….

            En résumé, un plan ambitieux, qui entraîne une réorientation vers la modernité dans une évolution respectueuse de la
            tradition et du terroir.

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Forts de leur expérience passée, les partenaires envisagent la création d’un projet touristique haut de
LA VISION                      gamme appelé à devenir le projet de référence pour l’oenotourisme en Languedoc-Roussillon.
CREATION D’UN ENSEMBLE
                               Château Capitoul sera un lieu d’une élégance sans ostentation, mettant l’accent sur la beauté, le caractère et
OENOTOURISTIQUE EMBLEMATIQUE   l’authenticité. Un projet qui restera à taille humaine, qui facilitera la découverte des vins du Languedoc et
                               l’échange entre les visiteurs et les locaux. Chaque aspect du projet a été pensé avec soin pour préserver et
                               rehausser l’environnement naturel et le riche héritage du Château, tout en insufflant au site une nouvelle vie
                               sociale au cœur de la communauté locale. Se créera ainsi un lieu de villégiature unique, élégant et raffiné,
                               conjuguant luxe version charme, œnologie et art de vivre, en harmonie totale avec l’environnement naturel,
                               social, historique et économique.

                               Notre projet se développera autour de cinq axes principaux :

                               1.     L’élaboration de vins iconiques du Languedoc, comme indiqué précédemment, capables de figurer au
                                      côté des meilleurs vins du monde : Cette démarche entraînera des investissements importants.

                               2.     La création d’un ensemble touristique, par la transformation des bâtiments existants et la création de
                                      nouvelles constructions, pour intégrer, en complément à l’hébergement (suites, appartements et
                                      maisons), des parties communes de caractère comprenant restauration, bar à vin et centre de
                                      séminaires.

                               3.     La création d’un centre œnotouristique de référence, mettant en valeur la viticulture Languedocienne,
                                      par des actions telles que la mise en place d’un centre de formation en vin (école du vin) permettant
                                      la découverte concrète du monde des vins languedociens et la transmission d’un savoir-faire local,
                                      l’organisation d’événements et séminaires toute l’année, et la découverte des moments clés du
                                      processus de fabrication du vin, des vendanges à l’assemblage.

                               4.     La réhabilitation du parc et des jardins – sans arrosage - de manière à mettre en valeur l’héritage
                                      végétal du Massif de La Clape.

                               5.     La réalisation d’un projet de référence pour des techniques plus efficaces de préservation de
                                      l’environnement - recyclage, consommation de l’eau, techniques d’assainissement, économie
                                      d’énergie et réduction des émissions - tant dans la période de réhabilitation qu’en exploitation.
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LE PROJET       Le domaine est constitué de quatre corps de bâtiments principaux s’articulant autour de deux cours intérieures.

L’ETAT ACTUEL   Le Château (800m²) a été conçu à la fin du 19ème siècle sur les vestiges d’une Bastide du 15ème siècle d’un style
                empruntant des éléments Médiévaux et Renaissance. Il est en bon état structurel, mais va bénéficier de beaucoup
                de soins, notamment avec la réparation de la toiture, de tous les volets et de l’huisserie. A l’intérieur il sera
                nécessaire de revoir complètement la décoration, mais en gardant tous les éléments authentiques et
                caractéristiques des châteaux de cette époque.

                La cave de vinification de 700m2, avec une salle de stockage de 300m2 environ, est en exploitation courante, après
                une rénovation importante en 2008. Nous envisageons des investissements importants avec, entre autres, la
                modernisation des techniques d’hygiène et d’inertie, augmentant la précision, et conférant une durée d’élevage
                maîtrisé. Nous effectuerons également des investissements importants en tonnellerie. Pour mettre les lieux en
                valeur; une mise en scène autour de l’éclairage est prévue, qui soulignera leur cachet spécifique : poutres
                apparentes, pierre, etc.

                Entre le Château et la Cave, un bâtiment héberge actuellement l’accueil du Domaine, les bureaux et quelques
                salles de séminaires. Ce bâtiment est encore en bon état structurel, mais nécessite de très importants travaux
                intérieurs de restauration et de décoration pour être en adéquation avec le projet.

                Délaissé pendant une longue période, le parc a maintenant besoin d’une réhabilitation totale. Tous les espaces
                naturels seront remis en valeur, en référence aux anciens plans de châteaux « pinardiers ».

                                                                                                                                  10
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LE PROJET               Notre vision sur ce plan essentiel est simple : mettre en valeur l’héritage authentique du domaine par appui sur
                        l’architecture vernaculaire du Languedoc et plus particulièrement du Massif de la Clape, pour l’adapter au
VISION ARCHITECTURALE   mode de vie du 21ème siècle.

                        La réhabilitation des bâtiments existants sera d’une qualité exceptionnelle. A l’extérieur, on favorisera
                        l’utilisation de matériaux nobles et authentiques, en cohérence avec les thématiques retenues : rénovation des
                        façades avec enduits traditionnels à la chaux, des volets bois parfaitement intégrés, la conservation des
                        génoises et la rénovation des murets en pierre.

                        La délicatesse d’intervention, les matières et les couleurs (pierre, bois, enduits chaulés, talochés fins) aux
                        différents tons de terre et de pierre du lieu, offriront une intégration discrète et une pérennité certaine au
                        Château Capitoul. Les hébergements en construction neuve et les parties communes existantes se marieront
                        harmonieusement avec l’environnement du Massif de la Clape.

                        L’architecture intérieure restera simple, élégante et spacieuse, avec une tendance décorative à la fois raffinée
                        et respectueuse des matériaux, des tendances et du mode de vie languedociens, avec une touche
                        contemporaine. A partir de matériaux nobles et authentiques comme les enduits chaulés, la faïence et la mise
                        en valeur des poutres, la décoration sera simple et chaleureuse.

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LE PROJET              Toutes les parties communes prévues seront réalisées dans les bâtiments existants.

LES PARTIES COMMUNES   La partie accueil s’inscrira dans des locaux spacieux au ton accueillant et reposant.

                       Le restaurant principal, avec sa superbe vue sur les étangs et les Pyrénées, proposera une cuisine
                       méditerranéenne réinventée, exclusivement basée sur des produits frais locaux. Il sera ouvert toute l’année et
                       à tous : résidents et locaux. Les plats seront servis en salle intérieure l’hiver et sur une grande terrasse
                       panoramique aux beaux jours.

                       Situé au RDC du Château, le restaurant gastronomique bénéficiera de la belle ossature 19eme siècle
                       préservée. Il sera orienté vers la haute gastronomie (briguant une distinction étoilée) et sera donné en gérance
                       à un chef confirmé. Des discussions sont déjà en cours avec des candidats très intéressés par cette
                       opportunité.

                       Le bar à vin offrira une large gamme de vins de la région mais sera une belle vitrine pour les vins du Massif de
                       La Clape et du Pays Narbonnais. Nous voulons que cet endroit devienne un lieu incontournable pour les
                       amateurs de vins.

                       Le restaurant et le bar seront agrémentés d’une petite boutique proposant les meilleurs produits artisanaux –
                       nourriture, vêtements, objets d’art, art de la table…

                       La décoration de ces parties communes sera à la fois chaleureuse et sobre et épurée, avec mise en valeur de
                       la pierre.

                                                                                                                                          16
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Le cellier du Château est actuellement laissé à l’abandon. On y accède par un escalier en pierre en
LE PROJET   colimaçon. Composé d’une enfilade de petites pièces surmontées de voûtes en pierres apparentes, cet
            endroit est parfaitement adapté pour être transformé en spa «vinothérapie», lieu de détente et de remise
LE SPA      en forme près de la nature.

            La premier spa de ce type dans la région exploitera les propriétés bénéfiques des extraits de la vigne et du
            raisin, offrant des soins, gommages, massages et traitements élégants et efficaces. Nous envisageons
            également d’intégrer la richesse du paysage du massif de La Clape (miel, sel, garrigue) pour rendre ce spa
            encore plus attirant.

            Le spa aura plusieurs salles de soins, une salle de repos sous des arcades existantes, une tisanerie, et une
            piscine intérieure – couverte par un abri de verre qui semblera flotter au-dessus du sol, complètement en
            phase avec l’architecture existante.

            Ouvert toute l’année, à la fois aux locaux et aux résidents – la présence de ce spa est un point d’ancrage
            essentiel pour le remplissage hors saison estivale.

                                                                                                                           18
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Avec des prestations adaptées aux évènements professionnels et sociaux, le Château Capitoul attirera des
LE PROJET
                         entreprises locales, nationales et internationales de haut standing ainsi que les évènements privés
                         (mariages…)
LE CENTRE EVENEMENTIEL
                         Equipé d’une salle de réception élégante, capable d’accueillir jusqu'à 150 personnes, le centre
                         évènementiel sera un endroit parfaitement adapté pour les lancements de produits, présentations et autres
                         événements haut de gamme.

                         Les salles de séminaires du Château seront équipées des dernières innovations en matière d’audio-visuel,
                         pour une offre de prestations professionnelles de grande qualité.

                         Notre expertise pour attirer et servir cette clientèle exigeante est désormais bien établie, avec des dizaines
                         d’entreprises renommées accueillies en 2016.

                                                                                                                                          20
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LE PROJET            Les parties communes seront agrémentées par de superbes terrasses et une grande piscine profitant de vues
                     uniques à travers les vignes et les étangs, jusqu‘aux Pyrénées.
PISCINE & TERRASSE
                     Les terrasses, réalisées en pierres naturelles seront parfaitement intégrées dans la pinède, semblables à des
PANORAMIQUE
                     terrasses ayant toujours existé. La magnifique piscine à débordement et sa couleur bleu naturelle, soulignant les
                     bleus des étangs, face au domaine, incitera les vacanciers à se prélasser en bénéficiant des services d’un
                     personnel attentif.

                                                                                                                                         22
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Le parc a été clairement conçu comme un endroit bucolique avec sa verdure, ses terrassements, ses allées de
LE PROJET
                            pins, ses cyprès et ses autres arbres spécifiques.
LA REHABILITATION DU PARC
ET DES ESPACES VERTS        Délaissé pendant une longue période, il a maintenant besoin d’une réhabilitation totale. Tous les espaces naturels
                            seront remis en valeur, en référence aux anciens plans du château et au Massif de la Clape.
                            Cette revalorisation inclura :

                             •   La création d’un environnement paysagé de référence, entièrement sec et sans arrosage, qui mettra en valeur
                                 la flore exceptionnelle de la région. Pour une réalisation à la hauteur de nos ambitions, nous avons missionné
                                 la société Scape Design, architectes paysagers de grande renommée et spécialistes en réalisations
                                 paysagères sans arrosage. Scape a gagné deux fois la médaille d’or aux Victoires du Paysage, ainsi que trois
                                 fois la médaille d’or au RHS Chelsea Flower Show. Scape sera conseillé par Olivier Philippi, Mèze, reconnu
                                 comme la référence internationale en matière de plantations sans arrosage. L’équipe a déjà cueilli un
                                 ensemble d’échantillons de la flore du site, pour propagation et réintégration ultérieure.

                             •   La réhabilitation des allées plantées - les arbres eux-mêmes, les murs en pierres sèches, les pavés.

                             •   La requalification de l’ancien potager clôturé en un verger et potager bio et la mise en place d’une exposition
                                 permanente d’espèces rares du Massif de La Clape.

                             •   La réhabilitation des pinèdes attenantes.

                                                                                                                                                   24
25
Outre son spa et son restaurant gastronomique, huit suites occupent le premier étage du Château. Ces huit
LE PROJET
                            suites seront les plus luxueuses de l’ensemble.
CREATION DES HEBERGEMENTS
PARTIE EXISTANTE            Leur design intérieur s’appuiera sur l’héritage à la fois aristocratique et agricole de la propriété en mêlant
                            avec bonheur la richesse des différentes périodes, mariant tradition et luxe contemporain.

                            La rénovation sera faite avec soin pour tous les éléments architecturaux du 19ème siècle existants –
                            carrelage en ciment, corniches, plafonds en bois.

                                                                                                                                             26
27
A flanc de colline sous les pins d’Alep, ancré dans un sol de pierres grises, un ensemble d’hébergements
LE PROJET                   sera créé.

CREATION DES HEBERGEMENTS   Entre la pierre des soubassements, rappelant les restanques de nos vignes de coteaux et les toitures
PARTIE NEUVE – LA PINEDE    végétalisées, s’insérera un habitat de pierre, de tuiles, de verre et d’enduit à la chaux, aux couleurs ocres et
                            grises de terre et de roche naturelle. Ainsi, les toitures et les façades se fondent dans la pinède
                            environnante.

                            Respectant les codes de l’architecture du Massif de La Clape, ces hébergements, de deux et trois faces,
                            seront séparés par d’étroites ruelles ombragées. Epousant les courbes de niveau, ils s’intègrent de façon
                            discrète dans l’environnement. Les façades Nord ancrées dans le rocher s’animeront de quelques
                            « fenestrous » permettant une ventilation naturelle.

                            Fortement isolées avec beaucoup d’inertie, ils protègeront leurs habitants des grandes chaleurs.
                            Les habitations s’ouvriront au Sud par de grandes baies finement soulignées par des ouvrants d’acier et de
                            verre.

                                                                                                                                               28
29
30
31
La culture viticole est un des éléments essentiels de l’identité Languedocienne. C’est cette dimension viticole
LE PROJET      que Domaine & Demeure entend utiliser pour développer l’attraction touristique et renforcer le modèle
               économique du domaine, tout en oeuvrant pour une vraie rencontre entre les visiteurs et les locaux, au
OENOTOURISME   travers d’activités liées à la découverte des vins de la région : leur fabrication, leur histoire, leur terroir. Cette
               approche répond à une véritable demande d’une clientèle croissante qui cherche des expériences de vérité
               et d’authenticité.

               Déjà cave d’exception, nous envisageons toutefois la transformation de la Cave de Château Capitoul en
               cave d’exposition, c’est-à-dire une cave à la fois en exploitation viticole mais également avec l’accent mis sur
               la découverte, la pédagogie, la formation et la rencontre entre les gens, autour de la culture du vin.

               Château Capitoul va devenir un support important d’activités de l’œnotourisme avec un programme qui
               suivra le rythme de la vigne. Tout au long de l’année les visiteurs auront le privilège de participer à tous les
               travaux de la vigne depuis la plantation, les différentes étapes de l’entretien, les vendanges, l’assemblage, la
               mise en bouteille, la première dégustation ...

               Le programme d’activités va inclure :
                   • Découverte des terroirs avec des rallyes pédestres, des repas vignerons en collaboration avec les
                     journées mises en place par les différents offices de tourisme
                   • Cours de découverte et dégustation (animations par un sommelier)
                   • Formation pro en œnotourisme
                   • Formation en viticulture (en coopération avec des organismes officiels)
                   • Le vin et l’environnement - Viticulture raisonnable et vins bio
                   • Séminaires

               Ces activités serviront à développer le marché touristique et économique du Domaine mais seront également
               le liant entre touristes et population locale. Des rencontres interculturelles autour du vin devraient permettre
               en effet aux différentes populations, touristes et locaux, d’apprendre à se connaître, de tisser des liens, et
               seront le vecteur d’une interaction culturelle profitable à tous.

                                                                                                                                        32
LE PROJET                                  Un ensemble de parties communes qui permettront et faciliteront la vie sociale et l’interaction entre les
                                           gens sont prévues, outre la piscine principale, la création d’un tennis, un boulodrome sous l’ombre des
LE PROGRAMME SOCIAL,                       platanes, un espace grillade, une terrasse conviviale et une aire de jeu pour les enfants.

CULTUREL ET SPORTIF
                                           La clientèle de ce type d’exploitation touristique est à la recherche d'expériences authentiques, de
                                           rencontre des gens, découverte d’un terroir, d’une culture, d’une gastronomie. Pour faciliter cette
                                           découverte,       nous      envisageons     la    création   d’un     programme      annuel    d’activités -
                                           culturel, sportif et social - en harmonie avec le rythme du pays et la culture Languedocienne.

 « A l’époque du toujours plus vite,       Ce programme sera conçu pour encourager les échanges et rencontres entre les visiteurs et villageois et,
                                           encore une fois l’intégration du domaine dans la vie sociale et économique de la commune. Il mettra
toujours plus loin, nous proposons         l’accent sur le terroir et mode de vie Languedocien - social, culturel et sportif :

  à nos invités de prendre le temps,        • Journées découvertes de la fabrication de produits locaux : fromages, olives, miel, accompagnés de

         de lâcher prise, de vivre en         dégustations de vin

                harmonie le lieu, son       • Evénements de découverte du patrimoine : rallyes, balades, connaissance de la végétation,
                                              découverte de fleurs sauvages du Massif

    environnement, ses habitants et         • Evénements sociaux et culturels - des apéritifs, des soirées, des célébrations, mariages, expositions,

  leur culture..... c’est possible et ça      vernissages, concerts

         s’appelle le tourisme lent. »

                                                                                                                                                          34
35
Notre requalification de cet ancien domaine viticole sera un grand « projet de recyclage ». Lors de la
LE PROJET            réhabilitation des bâtiments, tous les éléments qui peuvent être sauvegardés seront restaurés ou utilisés à
LA PRESERVATION DE   d’autres fins.
L’ENVIRONNEMENT
                     Un étude environnementale longitudinale a été effectuée par le bureau d’Etudes Biotope, leurs préconisations et
                     conseils seront scrupuleusement pris en compte, notamment:
                               1. Préservation du bâti - les bâtiments existants sont à restaurer dans le respect de leur aspect
                                    architectural.
                               2. Préservation du socle paysager autour du château.
                               3. Préservation des vues existantes.
                               4. Préservation des espaces d'intérêts écologiques

                     Les installations suivront également les dernières recommandations en matière de développement durable.
                     Nous étudions des isolations et ventilations efficaces, et l’utilisation de « matériaux verts » pour la construction,
                     tout en respectant le standard RT2012 actuellement en vigueur pour des constructions neuves.

                     Le branchement, l’économie et le traitement efficace de l’eau est un souci majeur pour la région et nous en
                     avons fait une de nos priorités. Pour économiser la consommation de l’eau, nous envisageons, entre autres, des
                     équipements électroménagers économes, des chasses d’eau économes et des régulateurs pour tous les
                     robinets.

                     Dans le parc et les jardins, les essences végétales méditerranéennes locales seront privilégiées partout , et le
                     parc sera entièrement conçu sans arrosage.

                     Comme au Château Les Carrasses et Château St Pierre de Serjac, les assainissements seront faits par station
                     d’épuration bio en roseaux.

                                                                                                                                             36
37
En complément des fonds propres de Domaine & Demeure, la réhabilitation des projets de développement d’un
EXECUTION           tel type est financée en grosse partie par la vente de logements à des particuliers.

LES MECANISMES DE   Les acheteurs sont des Européens des grandes villes du monde entier qui cherchent une résidence secondaire
FONCTIONNEMENT      de qualité et l’authenticité en France. Après avoir voyagé dans le monde entier, leur but est de développer une
                    relation plus profonde avec notre région, en France. Représentants de pays divers (14 pays différents aux
                    Château Les Carrasses, 17 au Château Saint Pierre de Serjac), francophiles, avec une moyenne d’âge de 50 ans,
                    la clientèle est largement composée de professions libérales, financiers, commerçants et cadres seniors avec un
                    profil sérieux et un pouvoir d'épargne et de consommation élevé.

                    Les propriétaires sont entièrement libres d’utiliser leur acquisition à leur guise – en moyenne 25 jours par an, en
                    fonction de leurs mode de vie et occupations professionnelles. Quand les propriétaires eux mêmes ne sont pas
                    présents, ils s’engagent à louer par l’entremise de l’agence immobilière du Groupe au marché touristique général,
                    à la nuitée ou en séjour.

                    Ce système génère des avantages sociaux et économiques :
                       • Structure qui permet le développement des projets de forts investissements, dans un contexte économique
                         global difficile.
                       • Le modèle économique réduit largement le risque financier de l’exploitation
                       • Les propriétaires sont des touristes fréquents et récurrents , ils viennent toute l’année, avec une forte
                         dépense journalière.
                       • Ce modèle limite le phénomène des « lits froids ».
                       • Les propriétaires sont de formidables ambassadeurs de la Région.
                       • Les propriétaires sont de forts contributeurs de la vie du lieu, avec des liens dans la communauté.

                    C’est également un modèle économique à risque réduit
                        • Les frais d’entretien et les utilitaires sont entièrement assumés par les propriétaires
                        • Les recettes de l’hébergement sont partagées, sans aucune garantie locative

                                                                                                                                          38
Comme indiqué ci-avant, Château Capitoul sera fréquenté par une clientèle aisée, internationale, avec un
goût pour l’authenticité. Séduite par l’art de vivre français, cette catégorie de clientèle est passionnée par la
vie authentique Méditerranéenne – les gens, le vin, la gastronomie, l’histoire, la culture, la nature, le
paysage et bien sûr le climat. C’est la découverte progressive et l’immersion dans la vie du Midi qui les fait
rêver.

Les particuliers
La plupart des visiteurs seront des Européens du Nord (Français, Belges, Anglais, Irlandais, Scandinaves)
mais également et de plus en plus des gens de plus loin (Chine, Russie, Japon..) qui cherchent des
vacances authentiques, raffinées et confortables mais sans ostentation. Ce sont des touristes plus
concernés que la moyenne par la protection de l’environnement et le respect de la vie locale. Pendant les
vacances d’été, la plupart sont des familles qui viennent pendant une ou deux semaines pour découvrir la
région. En dehors de la haute saison, il y a plus de retraités, des familles avec des jeunes enfants non
scolarisés.

Les groupes pour les loisirs
Les groupes représentent une autre clientèle importante pour le domaine. La demande de cours -
découverte des vins, gastronomie, culture, beaux-arts, équitation, sport et recherche du bien-être - devient
de plus en plus forte dans la région. L’ensemble des résidences et les services proposés permettront de
répondre à cette demande. Avec ses hébergements de standing et ces aménagements de qualité, la
résidence sera particulièrement appropriée aux groupes.

Les Séminaires, Club Affaires et les Institutionnels
En moyenne et basse saison les salles de séminaires ciblent la clientèle de la région Parisienne, ainsi que
du Grand Sud, de Toulouse à Perpignan, sans oublier Narbonne, Béziers, Montpellier, et au-delà des
Pyrénées. Les salles sont adaptées, fonctionnelles et raffinées.

Les Mariages
Les Mariages locaux et internationaux, outil important de remplissage en moyenne saison sont également
ciblés. Château Capitoul y sera adapté. Les nombreux équipements du Domaine favoriseront non
seulement les mariages mais également les journées de préparation et détente « avant » et « après »,

Et les locaux…
Appelé à devenir LE lieu où l’on doit aller, Château Capitoul doit susciter l’intérêt de la population locale,
pour un verre au bar, un repas au restaurant ou des soins de spa.
EXECUTION
  PLANNING DE REALISATION

        S1 2015          S2 2015     S1 2016   S2 2016   S1 2017       S2 2017     S1 2018         S2 20178   S1 2019       S2 2019         S1 2020

Projet Global

                Avant Projet

                         Urbanisme

                                                               Commercialisation

                                                                                    Construction

                                                                                                                    Pré Commercialisation    Lancement   Exploitation
                                                                                                                    Hôtellerie

                                                         Aujourd'hui

                                                                                                                                                                        40
Au niveau des retombées directes, l’investissement total sera de l’ordre de 40 Millions d’€, avec
EXECUTION                   un pourcentage important venant de l’extérieur de France (investissement direct de l’étranger)
                              • Taxe d’urbanisme : Cette somme va rapporter directement à la commune une somme
INVESTISSEMENT ET IMPACT        d'environ 160K € en frais Notariaux
                              • TLE/TDENS/TDCAUE: Cette somme va rapporter une somme d'environ 110K €
FINANCIER EN EXPLOITATION     • TVA résiduelle d’environ 2M €

                            En retombées directes en exploitation, le projet va générer un C.A. TTC d’environ 4M €/an en
                            vitesse de croisière. En prenant en compte marge d’environ 10%, ceci signifie une dépense directe
                            sur le secteur de plus de 3 M€ par an, dont profitera l’économie locale.

                            En impôts d’exploitation :
                             • Taxe CVAE: L’exploitation d’une résidence hôtelière/touristique va apporter une taxe aux
                                collectivités
                             • Taxe foncière : Après une vérification préliminaire faite avec les impôts, la taxe foncière
                                générée par l’ensemble serait d’environ 70K € par an au lieu de 0 € actuellement (Domaine
                                non habité)
                             • Taxe d’habitation : l’apport d’habitations indépendantes va apporter une forte augmentation en
                                taxe d’habitation, d’environ 70K € par an, au lieu de 9K € par an actuellement.
                             • Taxe de Séjour: Environ 5K € par an

                            Le projet va apporter également des retombées indirectes :
                              • Les recettes liées aux dépenses des clients hors du Château lui même
                              • Les retombées économiques et financières pour les commerces alentour : caves vigneronnes,
                                cafés, restaurants, taxis, petits commerces (tabacs, épiceries, artisanat local…)
                              • Impact positif sur le tourisme de la commune en raison d’une clientèle haut de gamme et de
                                l’ouverture à l’année du site.
                              • A titre d’information, les touristes de ce type dépensent au delà de 90 €/jour, deux fois plus que
                                la moyenne.

                                                                                                                                     41
EXECUTION            La vision de Domaine & Demeure est d’élaborer et mettre en place un modèle d’œnotourisme qui « léguera » un
                     bénéfice positif et durable sur l’environnement dans lequel nous travaillons tant au niveau économique que naturel et
CREATION D’EMPLOIS   social. Le projet développé au Château Capitoul ne sera pas une exception. Il complètera les 2 projets déjà existants,
                     et nous travaillons très fortement sur le projet afin d’apporter une contribution positive à notre environnement
                     économique.

                     Le projet va créer des postes, pendant la période de construction et d’exploitation. En construction, le projet va
                     procurer des emplois au minimum à 30 ETP pendant une période de 2 ans. En exploitation, nous envisageons un
                     effectif d’environ 48 personnes, augmenté en pleine saison estivale.

                     Selon notre conception du développement durable, nous envisageons de privilégier les gens locaux en fonction de
                     leurs compétences et leur adéquation aux postes proposés .

                        Service                     Plein Temps
                                                     Equivalent

                        Viticole                          10

                        Direction                          2

                        Vente & Marketing                  2

                        Service                            8

                        Cuisine                            8

                        Hébergement                        8

                        Réception                          4

                        Entretien                          6

                        Total                             48

                                                                                                                                              42
Objectif                                                    Projet Domaine & Demeure, Château Capitoul                                       Répond
EXECUTION                                                                                                                                                                       Objectif?

                                                                                                                                                                                   
                                   Sécuriser les terres agricoles nécessaires à                Notre objectif : assurer la renommée internationale du Cru La Clape et, de ce
DEVELOPPEMENT DU                   l’économie viticole                                         fait, pérenniser les terres agricoles nécessaires à l’économie viticole
TOURISME DURABLE
                                                                                               Avec un investissement important, l’objectif de ce projet est de créer le site
                                                                                                                                                                                   
                                   Favoriser les projets emblématiques en milieu rural
                                                                                               emblématique œnotouristique de la Région

  Le projet répond aux enjeux      Favoriser l’activité œnotouristique correspondant
                                   aux tendances actuelles et demandes des
                                                                                               Le projet prévoit un lieu œnotouristique avec dégustations régulières de vins
                                                                                               de Sud De France, une école du vin, et un programme pédagogique de tout le          
     majeurs de développement      consommateurs                                               processus du vin de la taille à l’assemblage et la mise en bouteille

 touristique dans la commune,      Un positionnement régional sur des productions
                                   touristiques innovantes et attractives, différenciées
                                                                                               Le projet du Château Capitoul met en avant et célèbre avec fierté son
                                                                                               caractère Languedocien et tient à valoriser les spécificités de la Région en        
   l’agglo, le Département et la   des autres régions et répondant à un besoin
                                   marchand défini
                                                                                               matière de gastronomie et de vin de manière innovante

région, élaborés dans le SCOT      Moderniser et adapter l’économie touristique,
                                                                                                                                                                                   
                                                                                               Notre projet oenotouristique revisite la façon de vivre ses vacances pour
         Narbonnais, et le Pacte   rééquilibrer les flux touristiques sur l’ensemble du
                                   territoire en valorisant l’intérieur et en attirant les
                                                                                               attirer une nouvelle clientèle haut de gamme nationale et internationale

           Régional Languedoc-     clientèles du littoral vers l’arrière-pays

                                                                                                                                                                                   
                                   Attirer des clientèles nouvelles et à « haute               Grâce à son réseau international, la clientèle au Château Capitoul sera à
                     Roussillon    contribution »                                              75 % internationale avec un fort pouvoir d’achat

                                                                                               Château Capitoul comprend l’ hébergement, la restauration, et un programme
                                                                                                                                                                                   
                                   Promouvoir des prestations touristiques multiples
                                   (hébergement, restauration, activités de pleine             divers d’activités autour de 4 axes : le vin, la gastronomie, la culture et la
                                   nature, visites de sites, activités culturelles…)           nature

                                                                                               Château Capitoul sera ouvert toute l’année
                                                                                                                                                                                   
                                   Promouvoir des produits touristiques privilégiant
                                   l’allongement de la saison

                                                                                               Forte création d’emplois près d’une quarantaine
                                                                                                                                                                                   
                                   Promouvoir des produits touristiques visant à la
                                   création d’emploi pérennes

                                                                                                                                                                                   
                                   Réhabiliter des bâtiments du patrimoine, aider au           Château Capitoul fait partie des sites patrimoniaux qui seront rénovés et
                                   développement des grands sites patrimoniaux                 adaptés aux exigences du 21ème siècle, tant dans la partie hébergement que
                                                                                               dans les activités de production et de commercialisation des vins

                                                                                               La qualité et l’excellence font partie de nos exigences, tangible dans les 2
                                                                                                                                                                                   
                                   Promouvoir des prestations touristiques de qualité,
                                   délivrées par des acteurs professionnalisés                 projets déjà implémentés en Languedoc

                                                                                               Le projet a été conçu pour générer des économies d’énergie, d’eau et la
                                                                                                                                                                                   
                                   Conserver un environnement protégé, protéger les
                                   milieux naturels remarquables, réhabiliter des              réutilisation de matériaux existants
                                   jardins, protéger les pinèdes en intégrant les
                                   exigences du développement durable

                                                                                                                                                                                       43
                                     Source: SCOT Narbonnais, Divers documents institutionnels concernant le développement de tourisme/oenoutourime en Languedoc Roussillon.
EXECUTION   Situé sur une commune littorale, dans un espace proche du rivage, le projet doit s'inscrire dans le cadre
            des exigences de protection inscrites dans la loi littoral, en prenant en compte les principes de continuité et
            de développement limités de l'urbanisation posé par l'article L.121-8 du code de l'urbanisme.
URBANISME
            Article L.121-8 :
            L'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit
            en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement.

            Travaillant de concert avec le service urbanisme de la Mairie de Narbonne, il a été établi que le projet du
            Château Capitoul peut rentrer dans ce cadre et être considéré comme « hameau nouveau intégré à
            l’environnement ».

            Partant de cette base, notre projet a été conçu pour correspondre parfaitement à la jurisprudence qui
            établit la notion d’ hameau intégré à l’environnement.
            • Surface de plancher créée inférieure à 10 000 m²
            • Distance entre bâtiments discontinus inférieure à 50m
            • Emprise du hameau inférieure à 6ha

            Aujourd’hui, Château Capitoul est situé dans une zone agricole A du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Il sera
            donc nécessaire d’adapter la réglementation pour réaliser le projet envisagé.

            Par ailleurs, le Schéma de Cohérence Territoriale approuvé du 30 novembre 2006 interdit tout nouveau
            hameau dans le secteur du Capitoul, il faudra donc le modifier.

            Les processus pour mise en compatibilité du PLU de la commune et du SCOT Narbonnais sont en cours
            d’élaboration par le service d’urbanisme de la Mairie de Narbonne.

                                                                                                                              44
Viticulteurs depuis 1870, la cinquième génération de la famille Bonfils, de retour d’Algérie, s’installe en
A PROPOS DE
                   Languedoc. Jean-Michel Bonfils, entouré de ses trois fils, bâtit ainsi progressivement un important
DOMAINES BONFILS   patrimoine foncier en Languedoc. Aujourd'hui, avec une vingtaine de propriétés viticoles principalement
                   situées en Languedoc, soit plus de 1 200 hectares de vigne au total, les Bonfils demeurent avant tout
                   des viticulteurs profondément attachés à leur terre et à l’expression des terroirs.

                   Pour Domaines Bonfils, leur outil de développement, l’oenotourisme est l’extension naturelle de cette
                   démarche – non seulement un composant essentiel de l’évolution progressive de leurs vins, mais
                   également pour la pérennisation et valorisation du Languedoc – terre de vignobles. Laurent Bonfils,
                   PDG, précise « Notre région souffre d’une offre touristique qui ne sait plus séduire. A ce jour, Les
                   Carrasses ont prouvé que des projets oenotouristiques formatés pour attirer une clientèle exigeante,
                   habituée à voyager dans un univers haut de gamme, constituent l’avenir du tourisme viticole en
                   Languedoc-Roussillon. Ici nous avons tout pour devenir une destination rêvée : le soleil, les plages, les
                   vieilles pierres et son art de vivre. Reste donc à créer des écrins… »

                   En 2012, impatient de réaliser ces objectifs, le Groupe Domaine Bonfils entre dans le capital de la
                   société Domaine & Demeure.

                                                                                                                                 45
A PROPOS DE         Domaine & Demeure a été fondée en 2008 par Karl O’Hanlon, Irlandais d’origine, résidant en France,
                    spécialiste en création de projets touristiques haut de gamme. Il possède une grande expérience dans
DOMAINE & DEMEURE   le développement, la vente et la mise en œuvre de projets touristiques dans le Languedoc.

                                « La transformation des Domaines Viticoles en sites œnotouristique
                              emblématiques, en conservant et rehaussant leur beauté intrinsèque et
                               leur caractère, en parfaite intégration dans leur environnement local –
                                               naturel, social, culturel et économique »

                    Première réalisation : Château Les Carrasses, domaine viticole du 19ème siècle, a été restauré et
                    trasnformé en un lieu de villégiature luxueux et raffiné. Ouvert depuis juillet 2011, il a été reconnu par la
                    presse nationale et internationale comme une destination unique à vocation oenotouristique et attire une
                    clientèle exigeante, à la recherche d’authenticité. Cette réussite lui a permis d’être rentable dès la
                    première année d’exploitation.

                    En 2012, séduit par le fort potentiel d’une collaboration entre un vigneron à la fois ambitieux et ancré
                    dans le terroir, et sa complémentarité avec Domaine & Demeure, Karl O’Hanlon a ouvert le capital de sa
                    société à la société Bonfils. Cette collaboration, addition de forces complémentaires, conjugue les
                    expertises viticoles et la gestion de gros projets touristiques de qualité avec un même objectif :
                    développer l’oenotourisme en Languedoc. Leur ambition partagée est de créer un réseau de projets
                    d’exception à vocation oenotouristique en Languedoc-Roussillon.

                    L’ouverture du Château Saint Pierre de Serjac, leur première réalisation commune, a eu lieu en Janvier
                    2016. Cette réalisation s’avère être une grande réussite, avec un recensement conséquent dans la
                    presse nationale et internationale, et un chiffre d’affaires prévu d’environ 2 millions d’€ dès la première
                    année.

                    Château Capitoul prolongera cette lignée …
                                                                                                                                    46
Investissement 12,5 millions d’€ TTC,
ouverture en Juillet 2011

28 Lots, 120 lits au total

Production viticole, restaurant et bar, centre
d’oenotourisme, évènementiel

Exploitation à l’équilibre après 2 ans

Chiffre d’Affaires du site de 2,2 millions d’ €
HT en 2015 (hors production viticole)

Chiffre d’Affaires 2016 prévu de 2,2 millions
d’€ , stable malgré le lancement de Château St
Pierre de Serjac et la baisse d’activité
touristique en France cette année

Retombées clients très positives – notes de
4,5 sur TripAdvisor et de 9 sur booking.com
48
Investissement 24 millions d’€ TTC, ouverture en
Janvier 2016

36 Lots + 8 chambres d’hôtes, 210 lits au total

Restaurant & bar, centre d’oenotourisme, centre
de séminaires, spa

Production viticole sur place

Chiffre d’Affaires de 2,4 millions d’ € HT en 2016,
année de lancement (10 mois, hors production
viticole), pour le site

Chiffre d’Affaires prévu d’environ 4,1 millions
d’€ TTC en vitesse de croisière (hors production
viticole)
50
LA PRESSE EN PARLE
ET SOULIGNE LES ATTRAITS DE LA REGION DANS LE MONDE FRANCOPHONE

             « L’esprit « village » c’est aussi le Château Les Carrasses où le
             temps semble s’être arrêté… Les Carrasses, c’est comme une
             caresse qui marque son empreinte locale, entre délicatesse et
             saveurs »

                                                                                 « Transformé en villégiature de rêve pour adeptes du lâcher-
                                                                                 prise et de la gastronomie, cet ancien domaine viticole compte
                                                                                 28 suites, villas et appartements aménagés dans les bâtiments
                                                                                 du XIXème siècle »

             « La vie de château en Languedoc-Roussillon
             Pourquoi Les Carrasses dans l’Hérault ? Pour être les premières à
             dormir dans cette luxueuse demeure avec vue panoramique sur les
             vignes. Ici on défend la notion de tourisme lent… »

                                                                                  « Le bonheur est dans le pré ! Ambiance élégante et raffinée
                                                                                  dans le respect de l’histoire. .. Ici et là, on sent l’harmonie entre
                                                                                  l’histoire et la modernité … Et le retour au vin avec le
                                                                                  réaménagement d’une Winery permet de déguster les
                                                                                  meilleurs vins de la région, apprendre à faire son vin … »

             « Il fallait bien le cours lent et paisible du canal du Midi pour
             inspirer l’Irlandais Karl O’Hanlon, spécialiste des projets
             touristiques authentiques et durables. C’est dans cet esprit
             désireux de laisser du temps au temps qu’il a conçu, au bord de
             l’eau, le château Les Carrasses»

                                                                                    « Dominant les plaines de vignes du Languedoc, un château
                                                                                    du XIXe a vu ses intérieurs rénovés et ses dépendances
                                                                                    métamorphosées. Respectant l'histoire du lieu et conservant
                                                                                    un maximum des éléments d'origine, l'équipe en charge de
                                                                                    cette rénovation s'est appuyée sur l'héritage aristocratique et
                                                                                    agricole du lieu pour redonner vie à ses intérieurs »

             «Karl O’Hanlon prophétise une nouvelle ère pour
             l’oenotourisme . Lui parle de « tourisme lent », recentre son
             concept de villégiature de luxe autour du vin et de la
             convivialité et rend hommage au potentiel du pays : cuisine du
             marché, recrutement local et vins ».

                                                                                                                                                          51
LA PRESSE EN PARLE
…AINSI QUE DANS LE MONDE ANGLOPHONE

                     « An area liberally sprinkled with towers and pinnacles, walled towns and wineries,
                     it can be hard to make a splash in the Languedoc…Poised above a charming
                     canal-side village and less than an hour from Montpellier, the white façade of this
                     former winery has more than a touch of Hollywood glamour about it”

                                                                                          «Languedoc’s emergence as a less crowded alternative to
                                                                                          neighbouring Provence continues apace. The region’s latest
                                                                                          opening is the pink-hued Château Les Carrasses… »

                     “ In the pristine Languedoc area of southwestern France, considered by many to
                     be more desirable and less touristy than Provence, an exciting new resort is set
                     to bow this July, midway between the towns of Montpelier and Perpignan.
                     Château Les Carrasses is an enchanting wine estate…”

                                                                                        “A Vintage Retreat: This almost Disneyesque turreted chateau with views
                                                                                        overlooking vineyards, the Canal du Midi and the Pyrenees beyond, has
                                                                                        been carefully restored into 28 one to three-bedroom private residences,
                                                                                        most with terraces and 10 with private swimming pools”

                            « For supper, we could have gone into near-by Pézenas or cooked for ourselves but
                            the Château optional dinner with local wines proved hard to resist. Each course and
                            indeed each wine proved better than the last »

                                                                                « 15 summer holidays to book now”
                                                                                N°1 – Chateau Les Carrasses, a glossily restored château in Languedoc, opened in
                                                                                July as a boutique winery and luxury estate and was full all summer…For adults,
                                                                                there are tasting classes and a chance to learn wine-making”

                                  «The château and the outhouses have been faithfully restored and smartly
                                  decorated with neutral colours and furniture painstakingly hand-picked from
                                  around the world… It’s sophisticated and luxurious, but you won’t find the word
                                  exclusive anywhere in the brochure … »

                                                                                                                                                               52
Annexes
(i) Inscriptions
(ii) Estimations surfaces
(iii) Plan de masse indicatif et typologie architecturale

                Ce document a été réalisé afin de donner un aperçu initial du projet envisagé aux
                                décideurs de la commune, de la Département, et de la Région.
ANNEXE II
SITUATION / INSCRIPTION DU SITE

       Parc Naturel de la Narbonnaise / Zones Naturelles d'Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique de type 2

       Sites NATURA 2000 au titre de la Directive Oiseaux                      Sites NATURA 2000 au titre de la Directive Habitats

       Conservatoire du Littoral Parcelles Protégées                           Conservatoire du Littoral Périmètres d'Intervention
ANNEXE II
SITUATION / INSCRIPTION DU SITE

       Parc Naturel de la Narbonnaise / Zones Naturelles d'Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique de type 2

       Sites NATURA 2000 au titre de la Directive Oiseaux                    Sites NATURA 2000 au titre de la Directive Habitats

       Conservatoire du Littoral Parcelles Protégées                         Conservatoire du Littoral Périmètres d'Intervention
ANNEXE III
ESTIMATIONS SURFACES

CHAMBRES D'HOTEL [CHATEAU]
                                                   Surface
Lot N°                             Bâtiment        Plancher      Chambres           Lits
                C1                 Château             40           1                2
                C2                 Château             40           1                2
                C3                 Château             40           1                2
                C4                 Château             40           1                2
                C5                 Château             40           1                2
                C6                 Château             40           1                2
                C7                 Château             40           1                2
                C8                 Château             40           1                2
                                   Liaisons            26
                                   Total Château      346            8              16

PARTIES COMMUNS [BATIMENTS EXISTANTS]
Château - Restaurant                                 190
Château - Spa                                        320
Cave - Accueil, Caveau, Restaurant et bar            406
Cave - Séminaire                                     390
Cave - Bureau et Personnel                           117
TOTAL PARTIES COMMUNS                                1423

BATIMENTS EXPLOITATION VITICOLE [BATIMENTS EXISTANTS]
Cave                                                 666
Atelier                                              230
Stockages 1                                          120
Stockages 2                                          100
Stockages 3                                           29
TOTAL PRODUCTION VITICOLE                            1145

HEBERGEMENTS [BATIMENTS NEUFS]

Type                                        M²       Ens.       % Total        Chambres    Lits   M² Total      Lits Total
2 Chambres                                  90        3              7%              6      4            270             12
2 Chambres   +1                             95        3              7%              6      5            285             15
2 Chambres   + Piscine                      100       6             13%             12      4            600             24
2 Chambres   + Piscine +1                   110       6             13%             12      5            660             30
3 Chambres                                  125       3              7%              9      6            375             18
3 Chambres   + Piscine                      140       16            35%             48      6            2240            96
3 Chambres   + Piscine +1                   155       4              9%             12      7            620             28
4 Chambres   + Piscine                      200       5             11%             20      8            1000            40
                                                      46            100%            125                  6050           263

TOTAL SURFACES

GRAND TOTAL SURFACES                                    8 964
> Dont Neuf                                             6 050            67%
> Dont Existent                                         2 914            33%
CONTACTER

            Karl O’HANLON
            PDG, Domaine & Demeure

            Téléphone:    04 67 93 91 27
            Portable:     06 09 14 36 13
            Email:        karl@domainedemeure.com

            Laurent BONFILS
            PDG, Vignobles Bonfils

            Téléphone:     04 67 93 10 10
            Portable:      06 77 02 69 44
            Email:         laurentbonfils@bonfilswines.com
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