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Note de présentation non technique du projet
Création d’un ensemble œnotouristique de référence au Château Capitoul
Ce document a été réalisé afin de donner un aperçu initial du projet envisagé aux
décideurs de la Commune, du Département, et de la Région.
SOMMAIRE
Château Capitoul, une propriété viticole exceptionnelle
La Vision :
• Les vins
• Le projet œnotouristique
Le projet œnotouristique :
• L’état actuel du domaine
• La vision architecturale
• Les parties communes
• La réhabilitation du parc et espaces verts
• Les hébergements
• Œnotourisme
• Le programme social, culturel et sportif
• La préservation de l’environnement
Exécution
• Les mécanismes de fonctionnement
• Délai de réalisation
• L’investissement et impact financier
• Créations d’emplois
• Développement du tourisme durable
• Urbanisme
Annexes
i. Inscriptions
ii. Prévisions surfaces
iii. Plan de masse indicatif et typologie architecturale
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Entre Narbonne et Gruissan, à proximité du Massif de La Clape, le Château Capitoul, propriété viticole du
CHATEAU CAPITOUL 19ème siècle, entouré de pinèdes, est un site exceptionnel qui occupe une position privilégiée offrant un
panorama unique sur un paysage de vignes et d’étangs, avec la chaîne pyrénéenne en arrière-plan. Un
UNE PROPRIETE VITICOLE
des lieux les plus ensoleillés de France : jusqu’à 300 jours de soleil par an. Avec ses 90 hectares dont 60
EXCEPTIONNELLE A METTRE EN hectares en vignes AOC, Capitoul fait partie des principaux domaines viticoles de La Clape.
VALEUR
Dès le 1er siècle avant Jésus-Christ, La Clape constituait la plus ancienne colonie romaine créée hors
d’Italie. Entouré de pins centenaires, le Château Le Capitoul a toujours été constitué en communauté. Le
Domaine a été cité dès 1324 dans un parchemin en latin faisant état de la culture de la vigne. Au XVème
siècle, le Domaine devient la propriété des chanoines de la cathédrale Saint-Just de Narbonne. En 1930,
la famille de Charles Mock rachète ce Domaine, qu’ils exploitent jusqu‘en 2011.
Au printemps 2011, les Bonfils, famille de propriétaires récoltants indépendants, convaincus par le
potentiel viticole et oenotouristique du lieu, l’acquièrent et l’inscrivent au sein d’une très belle collection
de vignobles et châteaux.
Aujourd'hui, ce domaine, plusieurs fois « métamorphosé » de château en ferme, est appelé à connaître un
nouveau destin œnologique et œnotouristique sous l’impulsion des Domaines Bonfils et de la société
Domaine & Demeure, spécialiste en restauration de bâtiments de caractère et leur transformation en
ensembles touristiques uniques.
Attirés par la beauté, l’histoire et l’emplacement stratégique du Domaine, les porteurs du présent projet se
proposent de transformer la propriété en un ensemble viticole et œnotouristique de prestige, adapté aux
goûts et impératifs économiques du 21ème siècle, mêlant modernité respectueuse et tradition. Château
Capitoul est appelé à devenir un lieu emblématique en Languedoc-Roussillon.
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Chapitre,Capitulaire,Capitulum
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« Le vin, c’est de la culture. La culture de la vigne,
mais aussi de la culture pour l’esprit »
Bernard Pivot
En produisant des vins de qualité « Cru La Clape », nous avons pour ambition d’inscrire les vins du Château Capitoul
LA VISION parmi les vins iconiques du Languedoc.
LES VINS
Cette ambition va demander un investissement important, de cœur, de passion et de foncier…
En vignobles, tout d’abord, puisqu’une partie importante des vignes sera replantée, tout en conservant l’encépagement
traditionnel de la Clape, et que leur gestion intégrera les méthodes les plus modernes. Nous privilégierons une démarche
extrêmement respectueuse de l’environnement, avec une orientation tournée vers la viticulture raisonnable et le bio.
Nous reviendrons également vers des vendanges entièrement faites à la main.
En chai également, des innovations et investissements importants sont prévus, avec, entre autres, la modernisation des
techniques d’hygiène et d’inertie, augmentant la précision, une durée d’élevage maîtrisé et des investissements
importants en tonnellerie….
En résumé, un plan ambitieux, qui entraîne une réorientation vers la modernité dans une évolution respectueuse de la
tradition et du terroir.
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Forts de leur expérience passée, les partenaires envisagent la création d’un projet touristique haut de
LA VISION gamme appelé à devenir le projet de référence pour l’oenotourisme en Languedoc-Roussillon.
CREATION D’UN ENSEMBLE
Château Capitoul sera un lieu d’une élégance sans ostentation, mettant l’accent sur la beauté, le caractère et
OENOTOURISTIQUE EMBLEMATIQUE l’authenticité. Un projet qui restera à taille humaine, qui facilitera la découverte des vins du Languedoc et
l’échange entre les visiteurs et les locaux. Chaque aspect du projet a été pensé avec soin pour préserver et
rehausser l’environnement naturel et le riche héritage du Château, tout en insufflant au site une nouvelle vie
sociale au cœur de la communauté locale. Se créera ainsi un lieu de villégiature unique, élégant et raffiné,
conjuguant luxe version charme, œnologie et art de vivre, en harmonie totale avec l’environnement naturel,
social, historique et économique.
Notre projet se développera autour de cinq axes principaux :
1. L’élaboration de vins iconiques du Languedoc, comme indiqué précédemment, capables de figurer au
côté des meilleurs vins du monde : Cette démarche entraînera des investissements importants.
2. La création d’un ensemble touristique, par la transformation des bâtiments existants et la création de
nouvelles constructions, pour intégrer, en complément à l’hébergement (suites, appartements et
maisons), des parties communes de caractère comprenant restauration, bar à vin et centre de
séminaires.
3. La création d’un centre œnotouristique de référence, mettant en valeur la viticulture Languedocienne,
par des actions telles que la mise en place d’un centre de formation en vin (école du vin) permettant
la découverte concrète du monde des vins languedociens et la transmission d’un savoir-faire local,
l’organisation d’événements et séminaires toute l’année, et la découverte des moments clés du
processus de fabrication du vin, des vendanges à l’assemblage.
4. La réhabilitation du parc et des jardins – sans arrosage - de manière à mettre en valeur l’héritage
végétal du Massif de La Clape.
5. La réalisation d’un projet de référence pour des techniques plus efficaces de préservation de
l’environnement - recyclage, consommation de l’eau, techniques d’assainissement, économie
d’énergie et réduction des émissions - tant dans la période de réhabilitation qu’en exploitation.
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LE PROJET Le domaine est constitué de quatre corps de bâtiments principaux s’articulant autour de deux cours intérieures.
L’ETAT ACTUEL Le Château (800m²) a été conçu à la fin du 19ème siècle sur les vestiges d’une Bastide du 15ème siècle d’un style
empruntant des éléments Médiévaux et Renaissance. Il est en bon état structurel, mais va bénéficier de beaucoup
de soins, notamment avec la réparation de la toiture, de tous les volets et de l’huisserie. A l’intérieur il sera
nécessaire de revoir complètement la décoration, mais en gardant tous les éléments authentiques et
caractéristiques des châteaux de cette époque.
La cave de vinification de 700m2, avec une salle de stockage de 300m2 environ, est en exploitation courante, après
une rénovation importante en 2008. Nous envisageons des investissements importants avec, entre autres, la
modernisation des techniques d’hygiène et d’inertie, augmentant la précision, et conférant une durée d’élevage
maîtrisé. Nous effectuerons également des investissements importants en tonnellerie. Pour mettre les lieux en
valeur; une mise en scène autour de l’éclairage est prévue, qui soulignera leur cachet spécifique : poutres
apparentes, pierre, etc.
Entre le Château et la Cave, un bâtiment héberge actuellement l’accueil du Domaine, les bureaux et quelques
salles de séminaires. Ce bâtiment est encore en bon état structurel, mais nécessite de très importants travaux
intérieurs de restauration et de décoration pour être en adéquation avec le projet.
Délaissé pendant une longue période, le parc a maintenant besoin d’une réhabilitation totale. Tous les espaces
naturels seront remis en valeur, en référence aux anciens plans de châteaux « pinardiers ».
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LE PROJET Notre vision sur ce plan essentiel est simple : mettre en valeur l’héritage authentique du domaine par appui sur
l’architecture vernaculaire du Languedoc et plus particulièrement du Massif de la Clape, pour l’adapter au
VISION ARCHITECTURALE mode de vie du 21ème siècle.
La réhabilitation des bâtiments existants sera d’une qualité exceptionnelle. A l’extérieur, on favorisera
l’utilisation de matériaux nobles et authentiques, en cohérence avec les thématiques retenues : rénovation des
façades avec enduits traditionnels à la chaux, des volets bois parfaitement intégrés, la conservation des
génoises et la rénovation des murets en pierre.
La délicatesse d’intervention, les matières et les couleurs (pierre, bois, enduits chaulés, talochés fins) aux
différents tons de terre et de pierre du lieu, offriront une intégration discrète et une pérennité certaine au
Château Capitoul. Les hébergements en construction neuve et les parties communes existantes se marieront
harmonieusement avec l’environnement du Massif de la Clape.
L’architecture intérieure restera simple, élégante et spacieuse, avec une tendance décorative à la fois raffinée
et respectueuse des matériaux, des tendances et du mode de vie languedociens, avec une touche
contemporaine. A partir de matériaux nobles et authentiques comme les enduits chaulés, la faïence et la mise
en valeur des poutres, la décoration sera simple et chaleureuse.
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LE PROJET Toutes les parties communes prévues seront réalisées dans les bâtiments existants.
LES PARTIES COMMUNES La partie accueil s’inscrira dans des locaux spacieux au ton accueillant et reposant.
Le restaurant principal, avec sa superbe vue sur les étangs et les Pyrénées, proposera une cuisine
méditerranéenne réinventée, exclusivement basée sur des produits frais locaux. Il sera ouvert toute l’année et
à tous : résidents et locaux. Les plats seront servis en salle intérieure l’hiver et sur une grande terrasse
panoramique aux beaux jours.
Situé au RDC du Château, le restaurant gastronomique bénéficiera de la belle ossature 19eme siècle
préservée. Il sera orienté vers la haute gastronomie (briguant une distinction étoilée) et sera donné en gérance
à un chef confirmé. Des discussions sont déjà en cours avec des candidats très intéressés par cette
opportunité.
Le bar à vin offrira une large gamme de vins de la région mais sera une belle vitrine pour les vins du Massif de
La Clape et du Pays Narbonnais. Nous voulons que cet endroit devienne un lieu incontournable pour les
amateurs de vins.
Le restaurant et le bar seront agrémentés d’une petite boutique proposant les meilleurs produits artisanaux –
nourriture, vêtements, objets d’art, art de la table…
La décoration de ces parties communes sera à la fois chaleureuse et sobre et épurée, avec mise en valeur de
la pierre.
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Le cellier du Château est actuellement laissé à l’abandon. On y accède par un escalier en pierre en
LE PROJET colimaçon. Composé d’une enfilade de petites pièces surmontées de voûtes en pierres apparentes, cet
endroit est parfaitement adapté pour être transformé en spa «vinothérapie», lieu de détente et de remise
LE SPA en forme près de la nature.
La premier spa de ce type dans la région exploitera les propriétés bénéfiques des extraits de la vigne et du
raisin, offrant des soins, gommages, massages et traitements élégants et efficaces. Nous envisageons
également d’intégrer la richesse du paysage du massif de La Clape (miel, sel, garrigue) pour rendre ce spa
encore plus attirant.
Le spa aura plusieurs salles de soins, une salle de repos sous des arcades existantes, une tisanerie, et une
piscine intérieure – couverte par un abri de verre qui semblera flotter au-dessus du sol, complètement en
phase avec l’architecture existante.
Ouvert toute l’année, à la fois aux locaux et aux résidents – la présence de ce spa est un point d’ancrage
essentiel pour le remplissage hors saison estivale.
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Avec des prestations adaptées aux évènements professionnels et sociaux, le Château Capitoul attirera des
LE PROJET
entreprises locales, nationales et internationales de haut standing ainsi que les évènements privés
(mariages…)
LE CENTRE EVENEMENTIEL
Equipé d’une salle de réception élégante, capable d’accueillir jusqu'à 150 personnes, le centre
évènementiel sera un endroit parfaitement adapté pour les lancements de produits, présentations et autres
événements haut de gamme.
Les salles de séminaires du Château seront équipées des dernières innovations en matière d’audio-visuel,
pour une offre de prestations professionnelles de grande qualité.
Notre expertise pour attirer et servir cette clientèle exigeante est désormais bien établie, avec des dizaines
d’entreprises renommées accueillies en 2016.
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LE PROJET Les parties communes seront agrémentées par de superbes terrasses et une grande piscine profitant de vues
uniques à travers les vignes et les étangs, jusqu‘aux Pyrénées.
PISCINE & TERRASSE
Les terrasses, réalisées en pierres naturelles seront parfaitement intégrées dans la pinède, semblables à des
PANORAMIQUE
terrasses ayant toujours existé. La magnifique piscine à débordement et sa couleur bleu naturelle, soulignant les
bleus des étangs, face au domaine, incitera les vacanciers à se prélasser en bénéficiant des services d’un
personnel attentif.
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Le parc a été clairement conçu comme un endroit bucolique avec sa verdure, ses terrassements, ses allées de
LE PROJET
pins, ses cyprès et ses autres arbres spécifiques.
LA REHABILITATION DU PARC
ET DES ESPACES VERTS Délaissé pendant une longue période, il a maintenant besoin d’une réhabilitation totale. Tous les espaces naturels
seront remis en valeur, en référence aux anciens plans du château et au Massif de la Clape.
Cette revalorisation inclura :
• La création d’un environnement paysagé de référence, entièrement sec et sans arrosage, qui mettra en valeur
la flore exceptionnelle de la région. Pour une réalisation à la hauteur de nos ambitions, nous avons missionné
la société Scape Design, architectes paysagers de grande renommée et spécialistes en réalisations
paysagères sans arrosage. Scape a gagné deux fois la médaille d’or aux Victoires du Paysage, ainsi que trois
fois la médaille d’or au RHS Chelsea Flower Show. Scape sera conseillé par Olivier Philippi, Mèze, reconnu
comme la référence internationale en matière de plantations sans arrosage. L’équipe a déjà cueilli un
ensemble d’échantillons de la flore du site, pour propagation et réintégration ultérieure.
• La réhabilitation des allées plantées - les arbres eux-mêmes, les murs en pierres sèches, les pavés.
• La requalification de l’ancien potager clôturé en un verger et potager bio et la mise en place d’une exposition
permanente d’espèces rares du Massif de La Clape.
• La réhabilitation des pinèdes attenantes.
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Outre son spa et son restaurant gastronomique, huit suites occupent le premier étage du Château. Ces huit
LE PROJET
suites seront les plus luxueuses de l’ensemble.
CREATION DES HEBERGEMENTS
PARTIE EXISTANTE Leur design intérieur s’appuiera sur l’héritage à la fois aristocratique et agricole de la propriété en mêlant
avec bonheur la richesse des différentes périodes, mariant tradition et luxe contemporain.
La rénovation sera faite avec soin pour tous les éléments architecturaux du 19ème siècle existants –
carrelage en ciment, corniches, plafonds en bois.
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A flanc de colline sous les pins d’Alep, ancré dans un sol de pierres grises, un ensemble d’hébergements
LE PROJET sera créé.
CREATION DES HEBERGEMENTS Entre la pierre des soubassements, rappelant les restanques de nos vignes de coteaux et les toitures
PARTIE NEUVE – LA PINEDE végétalisées, s’insérera un habitat de pierre, de tuiles, de verre et d’enduit à la chaux, aux couleurs ocres et
grises de terre et de roche naturelle. Ainsi, les toitures et les façades se fondent dans la pinède
environnante.
Respectant les codes de l’architecture du Massif de La Clape, ces hébergements, de deux et trois faces,
seront séparés par d’étroites ruelles ombragées. Epousant les courbes de niveau, ils s’intègrent de façon
discrète dans l’environnement. Les façades Nord ancrées dans le rocher s’animeront de quelques
« fenestrous » permettant une ventilation naturelle.
Fortement isolées avec beaucoup d’inertie, ils protègeront leurs habitants des grandes chaleurs.
Les habitations s’ouvriront au Sud par de grandes baies finement soulignées par des ouvrants d’acier et de
verre.
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La culture viticole est un des éléments essentiels de l’identité Languedocienne. C’est cette dimension viticole
LE PROJET que Domaine & Demeure entend utiliser pour développer l’attraction touristique et renforcer le modèle
économique du domaine, tout en oeuvrant pour une vraie rencontre entre les visiteurs et les locaux, au
OENOTOURISME travers d’activités liées à la découverte des vins de la région : leur fabrication, leur histoire, leur terroir. Cette
approche répond à une véritable demande d’une clientèle croissante qui cherche des expériences de vérité
et d’authenticité.
Déjà cave d’exception, nous envisageons toutefois la transformation de la Cave de Château Capitoul en
cave d’exposition, c’est-à-dire une cave à la fois en exploitation viticole mais également avec l’accent mis sur
la découverte, la pédagogie, la formation et la rencontre entre les gens, autour de la culture du vin.
Château Capitoul va devenir un support important d’activités de l’œnotourisme avec un programme qui
suivra le rythme de la vigne. Tout au long de l’année les visiteurs auront le privilège de participer à tous les
travaux de la vigne depuis la plantation, les différentes étapes de l’entretien, les vendanges, l’assemblage, la
mise en bouteille, la première dégustation ...
Le programme d’activités va inclure :
• Découverte des terroirs avec des rallyes pédestres, des repas vignerons en collaboration avec les
journées mises en place par les différents offices de tourisme
• Cours de découverte et dégustation (animations par un sommelier)
• Formation pro en œnotourisme
• Formation en viticulture (en coopération avec des organismes officiels)
• Le vin et l’environnement - Viticulture raisonnable et vins bio
• Séminaires
Ces activités serviront à développer le marché touristique et économique du Domaine mais seront également
le liant entre touristes et population locale. Des rencontres interculturelles autour du vin devraient permettre
en effet aux différentes populations, touristes et locaux, d’apprendre à se connaître, de tisser des liens, et
seront le vecteur d’une interaction culturelle profitable à tous.
32LE PROJET Un ensemble de parties communes qui permettront et faciliteront la vie sociale et l’interaction entre les
gens sont prévues, outre la piscine principale, la création d’un tennis, un boulodrome sous l’ombre des
LE PROGRAMME SOCIAL, platanes, un espace grillade, une terrasse conviviale et une aire de jeu pour les enfants.
CULTUREL ET SPORTIF
La clientèle de ce type d’exploitation touristique est à la recherche d'expériences authentiques, de
rencontre des gens, découverte d’un terroir, d’une culture, d’une gastronomie. Pour faciliter cette
découverte, nous envisageons la création d’un programme annuel d’activités -
culturel, sportif et social - en harmonie avec le rythme du pays et la culture Languedocienne.
« A l’époque du toujours plus vite, Ce programme sera conçu pour encourager les échanges et rencontres entre les visiteurs et villageois et,
encore une fois l’intégration du domaine dans la vie sociale et économique de la commune. Il mettra
toujours plus loin, nous proposons l’accent sur le terroir et mode de vie Languedocien - social, culturel et sportif :
à nos invités de prendre le temps, • Journées découvertes de la fabrication de produits locaux : fromages, olives, miel, accompagnés de
de lâcher prise, de vivre en dégustations de vin
harmonie le lieu, son • Evénements de découverte du patrimoine : rallyes, balades, connaissance de la végétation,
découverte de fleurs sauvages du Massif
environnement, ses habitants et • Evénements sociaux et culturels - des apéritifs, des soirées, des célébrations, mariages, expositions,
leur culture..... c’est possible et ça vernissages, concerts
s’appelle le tourisme lent. »
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Notre requalification de cet ancien domaine viticole sera un grand « projet de recyclage ». Lors de la
LE PROJET réhabilitation des bâtiments, tous les éléments qui peuvent être sauvegardés seront restaurés ou utilisés à
LA PRESERVATION DE d’autres fins.
L’ENVIRONNEMENT
Un étude environnementale longitudinale a été effectuée par le bureau d’Etudes Biotope, leurs préconisations et
conseils seront scrupuleusement pris en compte, notamment:
1. Préservation du bâti - les bâtiments existants sont à restaurer dans le respect de leur aspect
architectural.
2. Préservation du socle paysager autour du château.
3. Préservation des vues existantes.
4. Préservation des espaces d'intérêts écologiques
Les installations suivront également les dernières recommandations en matière de développement durable.
Nous étudions des isolations et ventilations efficaces, et l’utilisation de « matériaux verts » pour la construction,
tout en respectant le standard RT2012 actuellement en vigueur pour des constructions neuves.
Le branchement, l’économie et le traitement efficace de l’eau est un souci majeur pour la région et nous en
avons fait une de nos priorités. Pour économiser la consommation de l’eau, nous envisageons, entre autres, des
équipements électroménagers économes, des chasses d’eau économes et des régulateurs pour tous les
robinets.
Dans le parc et les jardins, les essences végétales méditerranéennes locales seront privilégiées partout , et le
parc sera entièrement conçu sans arrosage.
Comme au Château Les Carrasses et Château St Pierre de Serjac, les assainissements seront faits par station
d’épuration bio en roseaux.
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En complément des fonds propres de Domaine & Demeure, la réhabilitation des projets de développement d’un
EXECUTION tel type est financée en grosse partie par la vente de logements à des particuliers.
LES MECANISMES DE Les acheteurs sont des Européens des grandes villes du monde entier qui cherchent une résidence secondaire
FONCTIONNEMENT de qualité et l’authenticité en France. Après avoir voyagé dans le monde entier, leur but est de développer une
relation plus profonde avec notre région, en France. Représentants de pays divers (14 pays différents aux
Château Les Carrasses, 17 au Château Saint Pierre de Serjac), francophiles, avec une moyenne d’âge de 50 ans,
la clientèle est largement composée de professions libérales, financiers, commerçants et cadres seniors avec un
profil sérieux et un pouvoir d'épargne et de consommation élevé.
Les propriétaires sont entièrement libres d’utiliser leur acquisition à leur guise – en moyenne 25 jours par an, en
fonction de leurs mode de vie et occupations professionnelles. Quand les propriétaires eux mêmes ne sont pas
présents, ils s’engagent à louer par l’entremise de l’agence immobilière du Groupe au marché touristique général,
à la nuitée ou en séjour.
Ce système génère des avantages sociaux et économiques :
• Structure qui permet le développement des projets de forts investissements, dans un contexte économique
global difficile.
• Le modèle économique réduit largement le risque financier de l’exploitation
• Les propriétaires sont des touristes fréquents et récurrents , ils viennent toute l’année, avec une forte
dépense journalière.
• Ce modèle limite le phénomène des « lits froids ».
• Les propriétaires sont de formidables ambassadeurs de la Région.
• Les propriétaires sont de forts contributeurs de la vie du lieu, avec des liens dans la communauté.
C’est également un modèle économique à risque réduit
• Les frais d’entretien et les utilitaires sont entièrement assumés par les propriétaires
• Les recettes de l’hébergement sont partagées, sans aucune garantie locative
38Comme indiqué ci-avant, Château Capitoul sera fréquenté par une clientèle aisée, internationale, avec un goût pour l’authenticité. Séduite par l’art de vivre français, cette catégorie de clientèle est passionnée par la vie authentique Méditerranéenne – les gens, le vin, la gastronomie, l’histoire, la culture, la nature, le paysage et bien sûr le climat. C’est la découverte progressive et l’immersion dans la vie du Midi qui les fait rêver. Les particuliers La plupart des visiteurs seront des Européens du Nord (Français, Belges, Anglais, Irlandais, Scandinaves) mais également et de plus en plus des gens de plus loin (Chine, Russie, Japon..) qui cherchent des vacances authentiques, raffinées et confortables mais sans ostentation. Ce sont des touristes plus concernés que la moyenne par la protection de l’environnement et le respect de la vie locale. Pendant les vacances d’été, la plupart sont des familles qui viennent pendant une ou deux semaines pour découvrir la région. En dehors de la haute saison, il y a plus de retraités, des familles avec des jeunes enfants non scolarisés. Les groupes pour les loisirs Les groupes représentent une autre clientèle importante pour le domaine. La demande de cours - découverte des vins, gastronomie, culture, beaux-arts, équitation, sport et recherche du bien-être - devient de plus en plus forte dans la région. L’ensemble des résidences et les services proposés permettront de répondre à cette demande. Avec ses hébergements de standing et ces aménagements de qualité, la résidence sera particulièrement appropriée aux groupes. Les Séminaires, Club Affaires et les Institutionnels En moyenne et basse saison les salles de séminaires ciblent la clientèle de la région Parisienne, ainsi que du Grand Sud, de Toulouse à Perpignan, sans oublier Narbonne, Béziers, Montpellier, et au-delà des Pyrénées. Les salles sont adaptées, fonctionnelles et raffinées. Les Mariages Les Mariages locaux et internationaux, outil important de remplissage en moyenne saison sont également ciblés. Château Capitoul y sera adapté. Les nombreux équipements du Domaine favoriseront non seulement les mariages mais également les journées de préparation et détente « avant » et « après », Et les locaux… Appelé à devenir LE lieu où l’on doit aller, Château Capitoul doit susciter l’intérêt de la population locale, pour un verre au bar, un repas au restaurant ou des soins de spa.
EXECUTION
PLANNING DE REALISATION
S1 2015 S2 2015 S1 2016 S2 2016 S1 2017 S2 2017 S1 2018 S2 20178 S1 2019 S2 2019 S1 2020
Projet Global
Avant Projet
Urbanisme
Commercialisation
Construction
Pré Commercialisation Lancement Exploitation
Hôtellerie
Aujourd'hui
40Au niveau des retombées directes, l’investissement total sera de l’ordre de 40 Millions d’€, avec
EXECUTION un pourcentage important venant de l’extérieur de France (investissement direct de l’étranger)
• Taxe d’urbanisme : Cette somme va rapporter directement à la commune une somme
INVESTISSEMENT ET IMPACT d'environ 160K € en frais Notariaux
• TLE/TDENS/TDCAUE: Cette somme va rapporter une somme d'environ 110K €
FINANCIER EN EXPLOITATION • TVA résiduelle d’environ 2M €
En retombées directes en exploitation, le projet va générer un C.A. TTC d’environ 4M €/an en
vitesse de croisière. En prenant en compte marge d’environ 10%, ceci signifie une dépense directe
sur le secteur de plus de 3 M€ par an, dont profitera l’économie locale.
En impôts d’exploitation :
• Taxe CVAE: L’exploitation d’une résidence hôtelière/touristique va apporter une taxe aux
collectivités
• Taxe foncière : Après une vérification préliminaire faite avec les impôts, la taxe foncière
générée par l’ensemble serait d’environ 70K € par an au lieu de 0 € actuellement (Domaine
non habité)
• Taxe d’habitation : l’apport d’habitations indépendantes va apporter une forte augmentation en
taxe d’habitation, d’environ 70K € par an, au lieu de 9K € par an actuellement.
• Taxe de Séjour: Environ 5K € par an
Le projet va apporter également des retombées indirectes :
• Les recettes liées aux dépenses des clients hors du Château lui même
• Les retombées économiques et financières pour les commerces alentour : caves vigneronnes,
cafés, restaurants, taxis, petits commerces (tabacs, épiceries, artisanat local…)
• Impact positif sur le tourisme de la commune en raison d’une clientèle haut de gamme et de
l’ouverture à l’année du site.
• A titre d’information, les touristes de ce type dépensent au delà de 90 €/jour, deux fois plus que
la moyenne.
41EXECUTION La vision de Domaine & Demeure est d’élaborer et mettre en place un modèle d’œnotourisme qui « léguera » un
bénéfice positif et durable sur l’environnement dans lequel nous travaillons tant au niveau économique que naturel et
CREATION D’EMPLOIS social. Le projet développé au Château Capitoul ne sera pas une exception. Il complètera les 2 projets déjà existants,
et nous travaillons très fortement sur le projet afin d’apporter une contribution positive à notre environnement
économique.
Le projet va créer des postes, pendant la période de construction et d’exploitation. En construction, le projet va
procurer des emplois au minimum à 30 ETP pendant une période de 2 ans. En exploitation, nous envisageons un
effectif d’environ 48 personnes, augmenté en pleine saison estivale.
Selon notre conception du développement durable, nous envisageons de privilégier les gens locaux en fonction de
leurs compétences et leur adéquation aux postes proposés .
Service Plein Temps
Equivalent
Viticole 10
Direction 2
Vente & Marketing 2
Service 8
Cuisine 8
Hébergement 8
Réception 4
Entretien 6
Total 48
42Objectif Projet Domaine & Demeure, Château Capitoul Répond
EXECUTION Objectif?
Sécuriser les terres agricoles nécessaires à Notre objectif : assurer la renommée internationale du Cru La Clape et, de ce
DEVELOPPEMENT DU l’économie viticole fait, pérenniser les terres agricoles nécessaires à l’économie viticole
TOURISME DURABLE
Avec un investissement important, l’objectif de ce projet est de créer le site
Favoriser les projets emblématiques en milieu rural
emblématique œnotouristique de la Région
Le projet répond aux enjeux Favoriser l’activité œnotouristique correspondant
aux tendances actuelles et demandes des
Le projet prévoit un lieu œnotouristique avec dégustations régulières de vins
de Sud De France, une école du vin, et un programme pédagogique de tout le
majeurs de développement consommateurs processus du vin de la taille à l’assemblage et la mise en bouteille
touristique dans la commune, Un positionnement régional sur des productions
touristiques innovantes et attractives, différenciées
Le projet du Château Capitoul met en avant et célèbre avec fierté son
caractère Languedocien et tient à valoriser les spécificités de la Région en
l’agglo, le Département et la des autres régions et répondant à un besoin
marchand défini
matière de gastronomie et de vin de manière innovante
région, élaborés dans le SCOT Moderniser et adapter l’économie touristique,
Notre projet oenotouristique revisite la façon de vivre ses vacances pour
Narbonnais, et le Pacte rééquilibrer les flux touristiques sur l’ensemble du
territoire en valorisant l’intérieur et en attirant les
attirer une nouvelle clientèle haut de gamme nationale et internationale
Régional Languedoc- clientèles du littoral vers l’arrière-pays
Attirer des clientèles nouvelles et à « haute Grâce à son réseau international, la clientèle au Château Capitoul sera à
Roussillon contribution » 75 % internationale avec un fort pouvoir d’achat
Château Capitoul comprend l’ hébergement, la restauration, et un programme
Promouvoir des prestations touristiques multiples
(hébergement, restauration, activités de pleine divers d’activités autour de 4 axes : le vin, la gastronomie, la culture et la
nature, visites de sites, activités culturelles…) nature
Château Capitoul sera ouvert toute l’année
Promouvoir des produits touristiques privilégiant
l’allongement de la saison
Forte création d’emplois près d’une quarantaine
Promouvoir des produits touristiques visant à la
création d’emploi pérennes
Réhabiliter des bâtiments du patrimoine, aider au Château Capitoul fait partie des sites patrimoniaux qui seront rénovés et
développement des grands sites patrimoniaux adaptés aux exigences du 21ème siècle, tant dans la partie hébergement que
dans les activités de production et de commercialisation des vins
La qualité et l’excellence font partie de nos exigences, tangible dans les 2
Promouvoir des prestations touristiques de qualité,
délivrées par des acteurs professionnalisés projets déjà implémentés en Languedoc
Le projet a été conçu pour générer des économies d’énergie, d’eau et la
Conserver un environnement protégé, protéger les
milieux naturels remarquables, réhabiliter des réutilisation de matériaux existants
jardins, protéger les pinèdes en intégrant les
exigences du développement durable
43
Source: SCOT Narbonnais, Divers documents institutionnels concernant le développement de tourisme/oenoutourime en Languedoc Roussillon.EXECUTION Situé sur une commune littorale, dans un espace proche du rivage, le projet doit s'inscrire dans le cadre
des exigences de protection inscrites dans la loi littoral, en prenant en compte les principes de continuité et
de développement limités de l'urbanisation posé par l'article L.121-8 du code de l'urbanisme.
URBANISME
Article L.121-8 :
L'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit
en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement.
Travaillant de concert avec le service urbanisme de la Mairie de Narbonne, il a été établi que le projet du
Château Capitoul peut rentrer dans ce cadre et être considéré comme « hameau nouveau intégré à
l’environnement ».
Partant de cette base, notre projet a été conçu pour correspondre parfaitement à la jurisprudence qui
établit la notion d’ hameau intégré à l’environnement.
• Surface de plancher créée inférieure à 10 000 m²
• Distance entre bâtiments discontinus inférieure à 50m
• Emprise du hameau inférieure à 6ha
Aujourd’hui, Château Capitoul est situé dans une zone agricole A du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Il sera
donc nécessaire d’adapter la réglementation pour réaliser le projet envisagé.
Par ailleurs, le Schéma de Cohérence Territoriale approuvé du 30 novembre 2006 interdit tout nouveau
hameau dans le secteur du Capitoul, il faudra donc le modifier.
Les processus pour mise en compatibilité du PLU de la commune et du SCOT Narbonnais sont en cours
d’élaboration par le service d’urbanisme de la Mairie de Narbonne.
44Viticulteurs depuis 1870, la cinquième génération de la famille Bonfils, de retour d’Algérie, s’installe en
A PROPOS DE
Languedoc. Jean-Michel Bonfils, entouré de ses trois fils, bâtit ainsi progressivement un important
DOMAINES BONFILS patrimoine foncier en Languedoc. Aujourd'hui, avec une vingtaine de propriétés viticoles principalement
situées en Languedoc, soit plus de 1 200 hectares de vigne au total, les Bonfils demeurent avant tout
des viticulteurs profondément attachés à leur terre et à l’expression des terroirs.
Pour Domaines Bonfils, leur outil de développement, l’oenotourisme est l’extension naturelle de cette
démarche – non seulement un composant essentiel de l’évolution progressive de leurs vins, mais
également pour la pérennisation et valorisation du Languedoc – terre de vignobles. Laurent Bonfils,
PDG, précise « Notre région souffre d’une offre touristique qui ne sait plus séduire. A ce jour, Les
Carrasses ont prouvé que des projets oenotouristiques formatés pour attirer une clientèle exigeante,
habituée à voyager dans un univers haut de gamme, constituent l’avenir du tourisme viticole en
Languedoc-Roussillon. Ici nous avons tout pour devenir une destination rêvée : le soleil, les plages, les
vieilles pierres et son art de vivre. Reste donc à créer des écrins… »
En 2012, impatient de réaliser ces objectifs, le Groupe Domaine Bonfils entre dans le capital de la
société Domaine & Demeure.
45A PROPOS DE Domaine & Demeure a été fondée en 2008 par Karl O’Hanlon, Irlandais d’origine, résidant en France,
spécialiste en création de projets touristiques haut de gamme. Il possède une grande expérience dans
DOMAINE & DEMEURE le développement, la vente et la mise en œuvre de projets touristiques dans le Languedoc.
« La transformation des Domaines Viticoles en sites œnotouristique
emblématiques, en conservant et rehaussant leur beauté intrinsèque et
leur caractère, en parfaite intégration dans leur environnement local –
naturel, social, culturel et économique »
Première réalisation : Château Les Carrasses, domaine viticole du 19ème siècle, a été restauré et
trasnformé en un lieu de villégiature luxueux et raffiné. Ouvert depuis juillet 2011, il a été reconnu par la
presse nationale et internationale comme une destination unique à vocation oenotouristique et attire une
clientèle exigeante, à la recherche d’authenticité. Cette réussite lui a permis d’être rentable dès la
première année d’exploitation.
En 2012, séduit par le fort potentiel d’une collaboration entre un vigneron à la fois ambitieux et ancré
dans le terroir, et sa complémentarité avec Domaine & Demeure, Karl O’Hanlon a ouvert le capital de sa
société à la société Bonfils. Cette collaboration, addition de forces complémentaires, conjugue les
expertises viticoles et la gestion de gros projets touristiques de qualité avec un même objectif :
développer l’oenotourisme en Languedoc. Leur ambition partagée est de créer un réseau de projets
d’exception à vocation oenotouristique en Languedoc-Roussillon.
L’ouverture du Château Saint Pierre de Serjac, leur première réalisation commune, a eu lieu en Janvier
2016. Cette réalisation s’avère être une grande réussite, avec un recensement conséquent dans la
presse nationale et internationale, et un chiffre d’affaires prévu d’environ 2 millions d’€ dès la première
année.
Château Capitoul prolongera cette lignée …
46Investissement 12,5 millions d’€ TTC, ouverture en Juillet 2011 28 Lots, 120 lits au total Production viticole, restaurant et bar, centre d’oenotourisme, évènementiel Exploitation à l’équilibre après 2 ans Chiffre d’Affaires du site de 2,2 millions d’ € HT en 2015 (hors production viticole) Chiffre d’Affaires 2016 prévu de 2,2 millions d’€ , stable malgré le lancement de Château St Pierre de Serjac et la baisse d’activité touristique en France cette année Retombées clients très positives – notes de 4,5 sur TripAdvisor et de 9 sur booking.com
48
Investissement 24 millions d’€ TTC, ouverture en Janvier 2016 36 Lots + 8 chambres d’hôtes, 210 lits au total Restaurant & bar, centre d’oenotourisme, centre de séminaires, spa Production viticole sur place Chiffre d’Affaires de 2,4 millions d’ € HT en 2016, année de lancement (10 mois, hors production viticole), pour le site Chiffre d’Affaires prévu d’environ 4,1 millions d’€ TTC en vitesse de croisière (hors production viticole)
50
LA PRESSE EN PARLE
ET SOULIGNE LES ATTRAITS DE LA REGION DANS LE MONDE FRANCOPHONE
« L’esprit « village » c’est aussi le Château Les Carrasses où le
temps semble s’être arrêté… Les Carrasses, c’est comme une
caresse qui marque son empreinte locale, entre délicatesse et
saveurs »
« Transformé en villégiature de rêve pour adeptes du lâcher-
prise et de la gastronomie, cet ancien domaine viticole compte
28 suites, villas et appartements aménagés dans les bâtiments
du XIXème siècle »
« La vie de château en Languedoc-Roussillon
Pourquoi Les Carrasses dans l’Hérault ? Pour être les premières à
dormir dans cette luxueuse demeure avec vue panoramique sur les
vignes. Ici on défend la notion de tourisme lent… »
« Le bonheur est dans le pré ! Ambiance élégante et raffinée
dans le respect de l’histoire. .. Ici et là, on sent l’harmonie entre
l’histoire et la modernité … Et le retour au vin avec le
réaménagement d’une Winery permet de déguster les
meilleurs vins de la région, apprendre à faire son vin … »
« Il fallait bien le cours lent et paisible du canal du Midi pour
inspirer l’Irlandais Karl O’Hanlon, spécialiste des projets
touristiques authentiques et durables. C’est dans cet esprit
désireux de laisser du temps au temps qu’il a conçu, au bord de
l’eau, le château Les Carrasses»
« Dominant les plaines de vignes du Languedoc, un château
du XIXe a vu ses intérieurs rénovés et ses dépendances
métamorphosées. Respectant l'histoire du lieu et conservant
un maximum des éléments d'origine, l'équipe en charge de
cette rénovation s'est appuyée sur l'héritage aristocratique et
agricole du lieu pour redonner vie à ses intérieurs »
«Karl O’Hanlon prophétise une nouvelle ère pour
l’oenotourisme . Lui parle de « tourisme lent », recentre son
concept de villégiature de luxe autour du vin et de la
convivialité et rend hommage au potentiel du pays : cuisine du
marché, recrutement local et vins ».
51LA PRESSE EN PARLE
…AINSI QUE DANS LE MONDE ANGLOPHONE
« An area liberally sprinkled with towers and pinnacles, walled towns and wineries,
it can be hard to make a splash in the Languedoc…Poised above a charming
canal-side village and less than an hour from Montpellier, the white façade of this
former winery has more than a touch of Hollywood glamour about it”
«Languedoc’s emergence as a less crowded alternative to
neighbouring Provence continues apace. The region’s latest
opening is the pink-hued Château Les Carrasses… »
“ In the pristine Languedoc area of southwestern France, considered by many to
be more desirable and less touristy than Provence, an exciting new resort is set
to bow this July, midway between the towns of Montpelier and Perpignan.
Château Les Carrasses is an enchanting wine estate…”
“A Vintage Retreat: This almost Disneyesque turreted chateau with views
overlooking vineyards, the Canal du Midi and the Pyrenees beyond, has
been carefully restored into 28 one to three-bedroom private residences,
most with terraces and 10 with private swimming pools”
« For supper, we could have gone into near-by Pézenas or cooked for ourselves but
the Château optional dinner with local wines proved hard to resist. Each course and
indeed each wine proved better than the last »
« 15 summer holidays to book now”
N°1 – Chateau Les Carrasses, a glossily restored château in Languedoc, opened in
July as a boutique winery and luxury estate and was full all summer…For adults,
there are tasting classes and a chance to learn wine-making”
«The château and the outhouses have been faithfully restored and smartly
decorated with neutral colours and furniture painstakingly hand-picked from
around the world… It’s sophisticated and luxurious, but you won’t find the word
exclusive anywhere in the brochure … »
52Annexes
(i) Inscriptions
(ii) Estimations surfaces
(iii) Plan de masse indicatif et typologie architecturale
Ce document a été réalisé afin de donner un aperçu initial du projet envisagé aux
décideurs de la commune, de la Département, et de la Région.ANNEXE II
SITUATION / INSCRIPTION DU SITE
Parc Naturel de la Narbonnaise / Zones Naturelles d'Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique de type 2
Sites NATURA 2000 au titre de la Directive Oiseaux Sites NATURA 2000 au titre de la Directive Habitats
Conservatoire du Littoral Parcelles Protégées Conservatoire du Littoral Périmètres d'InterventionANNEXE II
SITUATION / INSCRIPTION DU SITE
Parc Naturel de la Narbonnaise / Zones Naturelles d'Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique de type 2
Sites NATURA 2000 au titre de la Directive Oiseaux Sites NATURA 2000 au titre de la Directive Habitats
Conservatoire du Littoral Parcelles Protégées Conservatoire du Littoral Périmètres d'InterventionANNEXE III
ESTIMATIONS SURFACES
CHAMBRES D'HOTEL [CHATEAU]
Surface
Lot N° Bâtiment Plancher Chambres Lits
C1 Château 40 1 2
C2 Château 40 1 2
C3 Château 40 1 2
C4 Château 40 1 2
C5 Château 40 1 2
C6 Château 40 1 2
C7 Château 40 1 2
C8 Château 40 1 2
Liaisons 26
Total Château 346 8 16
PARTIES COMMUNS [BATIMENTS EXISTANTS]
Château - Restaurant 190
Château - Spa 320
Cave - Accueil, Caveau, Restaurant et bar 406
Cave - Séminaire 390
Cave - Bureau et Personnel 117
TOTAL PARTIES COMMUNS 1423
BATIMENTS EXPLOITATION VITICOLE [BATIMENTS EXISTANTS]
Cave 666
Atelier 230
Stockages 1 120
Stockages 2 100
Stockages 3 29
TOTAL PRODUCTION VITICOLE 1145
HEBERGEMENTS [BATIMENTS NEUFS]
Type M² Ens. % Total Chambres Lits M² Total Lits Total
2 Chambres 90 3 7% 6 4 270 12
2 Chambres +1 95 3 7% 6 5 285 15
2 Chambres + Piscine 100 6 13% 12 4 600 24
2 Chambres + Piscine +1 110 6 13% 12 5 660 30
3 Chambres 125 3 7% 9 6 375 18
3 Chambres + Piscine 140 16 35% 48 6 2240 96
3 Chambres + Piscine +1 155 4 9% 12 7 620 28
4 Chambres + Piscine 200 5 11% 20 8 1000 40
46 100% 125 6050 263
TOTAL SURFACES
GRAND TOTAL SURFACES 8 964
> Dont Neuf 6 050 67%
> Dont Existent 2 914 33%CONTACTER
Karl O’HANLON
PDG, Domaine & Demeure
Téléphone: 04 67 93 91 27
Portable: 06 09 14 36 13
Email: karl@domainedemeure.com
Laurent BONFILS
PDG, Vignobles Bonfils
Téléphone: 04 67 93 10 10
Portable: 06 77 02 69 44
Email: laurentbonfils@bonfilswines.comVous pouvez aussi lire
