Observatoire de l'immobilier en France
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Observatoire de l’immobilier en France
2
3
SOMMAIRE
05
ÉDITORIAL
06-11
CHAPITRE 1
12-15
CHAPITRE 2
Le contexte réglementaire Le contexte économique
français français
16-19
CHAPITRE 3
20-25
CHAPITRE 4
26-41
CHAPITRE 5
Le marché des transactions Les prix de l’immobilier L’impact de la micro-situation
immobilières sur le marché immobilier
42-47
CHAPITRE 6 - FOCUS
48-51
CHAPITRE 7
52-67
CHAPITRE 8
L’impact de la certification Le logement en copropriété La réinvention du métier
des logements d’agent immobilier
68-77
CHAPITRE 9 - FOCUS
La consommation électrique
des logements français en 2020
4
ÉDITORIAL
Chère Lectrice, Cher Lecteur,
L’immobilier résidentiel présente - « L’ algorithmification » et le La liste est longue, les similari-
tous les symptômes d’un secteur Machine Learning permettent tés entre secteurs d’activités
en pleine « ubérisation » : il s’agit d’automatiser un nombre im- flagrantes : la banque, la distri-
d’un marché de masse représen- pressionnant de tâches qui sont bution, l’assurance, la mobilité,
tant des volumes de transactions restées historiquement manuelles, la restauration etc. Nous pensons
gigantesques, le secteur repose chronophages et biaisées par une chez Homadata qu’il est impor-
sur des pratiques et des modèles interprétation humaine, en propo- tant de ne pas nier ce phéno-
économiques qui ont peu ou pas sant en quelques secondes une mène, ni de s’y précipiter les yeux
changé depuis des décennies, quantité d’informations granu- fermés.
et l’arrivée du digital accélère la laires, récentes et objectives en
désintermédiation entre l’offre et vue d’aider les utilisateurs dans Comme toute révolution indus-
la demande. leur prise de décision. trielle, l’observation, la compré-
hension des enjeux économiques,
La crise sanitaire majeure que le - La consécration de pure players sociaux, humains, ainsi que
monde a traversée en 2020 n’a web comme les plateformes, qui l’adaptation et la prise de risque
pas forcément rebattu les cartes. ne cachent plus leur ambition de sont des facteurs clés de succès
Celle-ci a accéléré ce processus remplacer tout un pan de la pro- pour vivre avec son temps et ac-
amorcé déjà depuis une petite fession en proposant 24/7 des cepter la modernité de manière
décennie, agissant comme un services qui se veulent de meil- raisonnée.
catalyseur et forçant les acteurs, leure qualité, des commissions à
par la contrainte du confinement, moindre coût et par conséquent Nous, les spécialistes de la «
à se réinventer dans leurs usages, un modèle économique inversé, Data » au service des acteurs
leurs outils et leur communica- rémunérant les acteurs non pas de l’immobilier, nous souhaitons
tion, jusqu’à une profonde remise à leur savoir mais à leur per- vous apporter, via cette seconde
en question de l’essence même formance, et visant à casser la édition de notre Observatoire de
de leur activité. relation « d’ expert / non expert » ja- l’Immobilier, Homadata Insights,
lousement défendue par le monde une grille de lecture scientifique
En France, nous avons aisément d’avant. sur l’immobilier qui nous pas-
pu diagnostiquer au cours de sionne. Et nous espérons que nos
cette année 2020 ces signes - La décentralisation et la dis- analyses donneront envie aux ac-
avant-coureurs, sans jugement de tribution du savoir qui n’est teurs professionnels de l’immobi-
valeur, et avec le recul nécessaire désormais plus l’apanage des lier de se plonger dans le monde
pour prendre en compte tous les « sachants » mais désormais de des données pour se donner les
facteurs qui œuvrent dans la di- la contribution collective de la moyens de la création de valeur.
rection de ce mouvement sociétal communauté qui a pris tout son
et économique : poids dans l’influence des dé- Nous espérons, chère Lectrice,
cisions de l’utilisateur. De plus, cher Lecteur, que cette grille de
- La virtualisation et la réalité cela ne choque plus personne lecture vous permettra de porter
augmentée permettent de s’af- de lire qu’une transaction im- l’horizon de votre réflexion le plus
franchir de la dimension physique mobilière peut se régler sur la loin possible.
et projeter les utilisateurs dans blockchain en bitcoins, sans pas-
NDLR : au vu du contexte sanitaire de ce
une dimension spatiale maîtrisée ser par les organismes centraux début d’année 2021, et contrairement aux
et contrôlée par la technologie. faisant figure historique de tiers éditions précédentes, nous ne publions
de confiance comme les banques pas cette année l’agenda des différents
salons et rendez-vous immobiliers, la te-
par exemple.
nue de ces événements étant trop sujette
à des changements de dernière minute.
5
SARS-CoV-2 Impact sur les prix de l’immobilier Neutre
Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
1
LE CONTEXTE
RÉGLEMENTAIRE
FRANÇAIS
8
L’immobilier a toujours été un marqueur fort de l’écono-
mie. La crise sanitaire a bouleversé le paysage social et
économique. C’est en ce sens que le 30 décembre 2020,
le gouvernement a présenté plusieurs mesures volonta-
ristes fortes, promulguées dans le Journal Officiel par la
loi de finances 2021, afin de renforcer certains dispositifs
existants et proposer une réponse aux enjeux sociétaux
en France.
Ce qui change
Le budget global a été renforcé de MaPrimeRénov’ est un dispositif vi-
+400M€ par rapport à l’année précé- sant à inciter les foyers à réaliser des
dente, ce qui le porte à 16.2 Milliards travaux d’économie d’énergie de type
d’euros, mettant nécessairement l’ac- isolation, chauffage, ventilation, audit
cent sur les Aides Personnalisées au énergétique.
Logement (APL) afin de faire face à
Ce dispositif d’amélioration de l’habi-
la hausse des demandeurs d’aide et
tat, proposé par l’Agence nationale de
de préparer la nouvelle méthodologie
l’habitat (ANAH) est ainsi une conti-
de calcul de ces aides s’appuyant
nuité naturelle du CITE (Crédit d’impôt
désormais sur les revenus des 12 der-
pour la transition énergétique) et est
niers mois glissants au lieu des 2 der-
désormais accessible à tous les pro-
nières années.
+400M€ Au moins 6 millions de bénéficiaires
priétaires et à toutes les copropriétés,
sans conditions de revenus.
Augmentation du
budget global sont impactés par cette mesure.
Plusieurs bonifications sont mises en place
Un bonus sortie de passoire Un bonus bâtiment basse consom-
(lorsque les travaux permettent de mation (pour récompenser l’at-
sortir le logement de l’état de pas- teinte de l’étiquette B ou A)
soire thermique - étiquette énergie
Un forfait assistance à maîtrise
F ou G)
d’ouvrage (pour les ménages sou-
Un forfait rénovation globale haitant se faire accompagner dans
(pour les ménages aux revenus in- la réalisation de leurs travaux)
termédiaires et supérieurs) afin
d’encourager les bouquets de tra-
vaux
Le montant de la prime est forfaitaire. Il est calculé en fonction des revenus du
foyer et du gain écologique permis par les travaux.
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Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Le PTZ (prêt à taux zéro) est La loi Pinel de défiscalisation, L’adaptation au logement est
prolongé d’une année supplé- permettant une réduction d’im- prorogée jusqu’au 31 décembre
mentaire, sa suppression devrait pôt sur le revenu de 12 à 21% 2023. Il s’agit d’un crédit d’impôt
avoir lieu fin 2022. Pour rappel sur des durées de 6, 9 et 12 ans pour les dépenses d’équipements
il s’agit d’une exonération d’in- pour les propriétaires bailleurs de l’habitation principale en fa-
térêts d’emprunts (sur 40% acquérant un logement neuf, va veur de l’aide aux personnes et
du crédit maximum) pour les être prolongée mais uniquement de l’accessibilité du logement.
primo-accédants acquérant leur sur les appartements, les maisons
résidence principale. individuelles n’étant plus éligibles
à ce dispositif.
L’encadrement des loyers
va être étendu aux villes de
Bordeaux, Grenoble, Lyon et
Montpellier, en plus de Paris et
Lille ainsi que plusieurs com-
munes d’Île-de-France, invitant
les propriétaires bailleurs à réviser
leur loyer si nécessaire.
10La loi ASAP (Accélération et
Simplification de l’Action Publique)
simplifie depuis le 7 décembre
2020 la procédure permettant au
propriétaire ou locataire d’un bien
immobilier l’expulsion de squat-
teurs : cette loi s’applique à toute
résidence, y compris secondaire.
Elle crée un délai d’instruction de
48 heures pour les demandes de
mise en demeure des squatteurs
présentées au préfet, qui devra
intervenir “sans délai”. En cas
de refus de donner suite à ces
demandes, le préfet devra com-
muniquer les motifs de ce refus.
La taxe d’habitation continue
sa décrue jusqu’à sa suppression
totale en 2023 : en 2020, 80%
des ménages en ont été exonérés
pour leur résidence principale.
Pour les 20% restants, cet impôt
sera progressivement réduit de
-30% en 2021, -65% en 2022 puis
-100% en 2023, année de sa dis-
parition.
Enfin, le 17 décembre 2020,
Bercy, via le Haut Conseil de
Stabilité Financière, a assou-
pli ses recommandations aux
banques sur la distribution de
crédits immobiliers en préconi-
sant de passer d’un taux d’endet-
tement maximal de 33% à 35%. La
durée maximum de prêt passe de
25 à 27 ans. Le Ministre Bruno Le
Maire laisse également aux orga-
nismes bancaires une “souplesse”
pour 20% des dossiers au-delà de
ces bornes.
11Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Perspectives
En 2020, le gouvernement
a réussi à sauver l’économie
grâce au plan de relance, aux
2
mesures de chômage partiel
et d’aides aux entreprises
mais cela ne pourra pas du-
rer indéfiniment. Les pers-
pectives économiques de la
France, en ce début d’année
2021, sont sujettes à énormé-
ment d’aléas. La confiance
est beaucoup plus forte suite
à l’arrivée des différents
vaccins, il reste néanmoins
de nombreux obstacles à
franchir avant de retrouver
une stabilité ; la production
de ces vaccins ainsi que le
stockage et la distribution
sont les principaux enjeux à
venir.
Dans l’attente de la campagne
de vaccination de masse
espérée en milieu d’année
2021, l’objectif est d’articuler
santé et économie.
LE CONTEXTE
ÉCONOMIQUE
FRANÇAIS
12Le premier confinement, intervenu Le produit Intérieur Brut de la France connut une
de mi-mars à début mai, conduit
contraction en 2020, et subit une baisse de 8,3%
à une baisse de 13,8% du PIB
au troisième trimestre 2020, par par rapport à 2019.
rapport à 2019. Des secteurs tels
que l’hôtellerie, la restauration
ou encore la culture sont les plus
touchés.
Cette contraction du PIB est
néanmoins beaucoup moins forte
que d’autres pays européens,
l’Espagne et l’Italie ont ainsi per-
du près de 8% de leurs activités.
L’arrêt du confinement et la pé-
riode de répit connu de mai à
septembre ont permis un rebond
de l’économie de près de 16%
au troisième trimestre, pour en-
suite à nouveau chuter au dernier
trimestre et cela dû au couvre feu
instauré au second confinement.
La production de biens et ser-
vices connaît un ralentissement
de près de -11% courant 2020.
Le secteur de la construction a
particulièrement souffert cette
année avec un ralentissement
de 15% par rapport à 2019.
Évolution du taux de chômage
(en %, depuis 2010)
Le taux de chômage continue port à 2019. Cette baisse est La hausse du taux de chômage
artificiellement sa baisse en en réalité due aux différentes concerne particulièrement les
2020, avec une baisse de 0.9 mesures de soutien de l’ac- jeunes actifs (25-49 ans) plutôt
point de pourcentage par rap- tivité économique française. que les plus de 50 ans.
13Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
La consommation des ménages ménages ont bien rebondi au alors que l’on observe une hausse
chute de 7,1%. Cette chute est troisième trimestre ce qui ne fut du volume de consommation ali-
plus forte du côté des services pas le cas pour les services. Les mentaire.
que du côté des biens. Les dé- domaines de l’habillement et des
penses de consommation des transports sont les plus impactés
Évolution du pouvoir d’achat (en %, depuis 2010)
L’inflation globale est modérée née 2020. On observe une légère
et portée par une baisse impor- hausse des prix de l’alimentation
tante des prix de l’énergie. (+1,5%), des produits manufac-
L’indice des prix à la consom- turés (+0,1%) et des services
mation est stable en cette an- (+0,4%).
14Les mesures prises pour soute- d’imposition et la contraction des Maastricht s’élève à 2 674,3
nir l’activité économique de la recettes fiscales suite à la chute milliards d’euros. Exprimée en
France en cette année 2020 ont de l’activité économique sont pourcentage du PIB, la dette
mené à une nette augmentation autant de facteurs ayant mené à s’élève à 116,4%, soit 16 points
de la dette publique. La hausse la hausse de la dette publique. de pourcentage supplémentaires
des dépenses d’interventions Au troisième trimestre 2020 par rapport au troisième trimestre
(chômage partiel), le report la dette publique au sens de de 2019.
Dette au sens de Maastricht des administrations publiques
(en points du PIB, depuis 2010)
15Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Perspectives
La reprise ne pourrait inter-
venir qu’au printemps pro-
chain si tous les paramètres
3
sont réunis.
Un volume de transactions
2020 en baisse par rapport à
2019.
LE MARCHÉ DES
TRANSACTIONS
IMMOBILIÈRES
16Si l’année 2019 battit tous les records avec un volume
Nombre de transac-
de ventes dépassant le million, avec près de 1 059 000
tions par année ventes, l’année 2020 fut elle beaucoup plus décevante.
(en milliers)
Cette année 2020 commençait pourtant particulièrement
2000 793 bien avec un mois de janvier recensant +10% de transac-
tions par rapport à l’année 2019, mais le premier confine-
2001 784 ment stoppa toute la dynamique ascendante du marché.
2002 811 On estime la baisse du nombre de transactions en 2020,
de 12% par rapport à 2019.
2003 813
2004 822 Ce qui change
en 2021
C’est près de trois mois d’arrêt au- On estime ainsi que plus de 80 000
2005 828 quel fut confronté le marché de transactions n’ont pas été réalisées en
l’immobilier en 2020 suite au confi- 2020, dont la cause principale est le
nement, les agences immobilières sont confinement dû à la crise sanitaire en-
restées fermées au public et les visites traînée par la Covid-19.
2006 820
de logements interdites aux particu-
liers. Même si le marché a connu un
fort rebond dès le printemps qui a per-
2007 810
“
mis de rattraper légèrement les pertes
du début d’année, cela n’a pas suffi.
2008 674 Même si le
2009 595 Un second confinement intervient
marché a
en novembre et vient à nouveau
2010 776
plomber la dynamique du marché. connu un fort
Les professionnels de l’immobilier rebond dès
2011 801 étaient mieux préparés à ce second
confinement, qui fut plus souple, avec le printemps
2012 708 les offices notariaux qui restèrent ou- qui a permis
verts, afin de ne pas interrompre les
dossiers déjà engagés et les signatures
de rattraper
2013 720
des actes de ventes. légèrement
2014 694
Néanmoins, les dossiers non urgents les pertes du
ont eux dû autant que possible être début d’an-
2015 798
reportés et les agences étant elles
toujours fermées il n’y a eu pas de nou- née, cela n’a
veaux dossiers. pas suffi.
2016 845
+ 234 000
60
5
0
96
97
10
20
18
19
2017 964
20
20
20
Transactions non réalisées dû au
confinement
17Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Les banques deviennent elles aussi plus fri-
leuses, moins de financements sont accordés aux
projets immobiliers. La crise économique se pro-
filant, les conditions d’octroi des prêts immobilier
ont été largement durcies en cette année 2020, en
quelques mois le taux de refus de financement a
bondi à 15%.
En mai, après plus de trois mois Ainsi, ce sont les primo-accé-
de repli du marché du prêt im- dants et les revenus les plus
mobilier, la reprise ne fut pas à la modestes, disposant de peu
hauteur de cette baisse, le haut d’épargne qui sont les plus
conseil de la stabilité financière pénalisés. Le taux d’apport per-
a fortement recommandé de sonnel était auparavant descendu
durcir ces conditions d’octroi, historiquement bas, il était même
jusqu’à décider d’assouplir possible d’emprunter sans aucun
en toute fin d’année via la Loi apport.
de Finances 2021. Auparavant
Même si les chiffres sont sans
certains acquéreurs étaient
appel, avec un nombre de prêts
autorisés à franchir le seuil
bancaires octroyés qui a baissé
de 30% d’endettement lorsque
de plus de 18% depuis 2019 et
leur reste à vivre était assez
-18%
les montants ont eux subis une
conséquent, désormais cela est
baisse de près de 16%, il est
fortement déconseillé.
cependant important de rappe-
De plus, l’apport personnel est à ler que les conditions de crédit
Baisse du nombre de prêts bancaires ce jour une condition particulière- restent à un niveau excellent, sur-
octroyés depuis 2019 ment dure, on constate ainsi que tout depuis que le Haut Conseil
l’apport personnel moyen des de Sécurité Finanicère a assoupli
emprunteurs a augmenté de les conditions en augmentant le
plus de 10% par rapport à 2019. taux d’endettement à 35% et allon-
geant la durée des prêts à 27 ans.
Taux des crédits aux particuliers
(en %, depuis 2012)
Déc. 2020 1,17 %
Les taux de crédits restent de
leur côté à un niveau histori-
quement bas. Fin 2020, ils étaient
proposés aux alentours de
1,08% sur 15 ans, 1,25% sur
20 ans et 1,54% sur 25 ans.
18Nombre de prêts accordés
(en milliers, depuis 2010)
Déc. 2020 103,1
Déc. 2020 82,2
Déc. 2020 80,5
Marché de l’ancien
Marché du neuf
Marché du neuf et ancien
19Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Perspectives
Concernant les prix de
l’ancien, pour les apparte-
ments, un ralentissement
4
de la croissance devrait
continuer à être observé, et
cela en corrélation directe
avec l’économie française
et une crise économique
généralisée qui se profile.
On attend au contraire, une
accentuation de l’attrait des
maisons, qui engendrera une
croissance des prix, celle-ci
devrait cependant être rat-
trapée par la conjoncture
économique et donc moins
forte qu’en cette année 2020.
En ce qui concerne les prix
du neuf, le ralentissement
économique n’a fait qu’ac-
centuer la décélération des
constructions neuves et donc
du stock des biens, une pénu-
rie grandissante devrait donc
être observée en 2021.
LES PRIX DE
L’IMMOBILIER
20Avec la crise sanitaire nous sommes entrés dans
une nouvelle ère des prix de l’immobilier. Alors
que les prix ne cessaient d’augmenter de manière
soutenue depuis plus de 10 ans, leur croissance
en 2020 connaît un essoufflement ; pour cer-
taines villes on observe même un recul des prix de
l’immobilier.
+2,6%
Indice des prix des logements
(base 100, depuis 2010)
Néanmoins, à l’échelle nationale, les prix de l’immobilier de l’ancien
Croissance moyenne des prix au restent tout de même en hausse, avec une croissance moyenne des
mètre carré prix au mètre carré de près de 2,6%.
Déc. 2020 109,4
21Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Appartements dans la marché de l’ancien
Les prix des appartements dans l’ancien conti-
nuent leur croissance dans la plupart des
grandes villes, même si celle-ci se modère.
Parmi les mégalopoles françaises, En ce qui concerne la capitale
c’est à Lyon (+4,3 %), Marseille française, le marché de l’immobilier
(+ 3 %) et Toulouse (+3,7 %) que de l’ancien connaît un ralentisse-
l’on constate les croissances ment inédit, avec une croissance
les plus soutenues. de seulement 1,6 %. Ces dernières
années, celle-ci ne passait jamais
Des villes ayant connu une crois-
en dessous de la barre des 8%.
sance très soutenue ces dernières
années subissent, elles, une dé- Au contraire, dans certaines
1,6%
croissance. villes réputées comme touris-
tiques on constate une baisse
Lille arrive en tête avec une baisse
des prix des appartements.
de 2,6 % des prix des apparte-
Pour les communes de Deauville
ments anciens et Bordeaux suit
(- 1,8 %), Courchevel ( - 5,7 %)
Croissance de Paris avec une baisse de 2%.
et Carry-le-Rouet (- 1,4 %), la
demande d’appartement a forte-
ment diminué au profit d’espaces
plus indépendants.
On enregistre au contraire dans
ce type de commune un attrait
grandissant pour les maisons
entraînant de fortes hausses des
prix (+4 %) en moyenne en 2020.
Indice des prix des appartements anciens (base 100, depuis 2010)
Déc. 2020 114,9
Déc. 2020 107,1
Ile-de-France
Province
22Cartes des évolutions de prix - Appartements anciens
Vitry-sur-Seine
Évolution + 5,9%
Prix au m² 4 087 €
Villejuif
Évolution + 4,6%
Prix au m² 5 098 €
Francheville
Villejuif Évolution + 6,9%
Évolution + 4,6% Prix au m² 4 025 €
Prix au m² 5 098 €
Courchevel
Évolution + 5,7%
Prix au m² 8 412 €
Deauville
Évolution + 1,8%
Prix au m² 4 422 €
Bordeaux
Paris
Évolution + 2%
Évolution + 1,6%
Prix au m² 4 612 €
Prix au m² 10 348 €
Carre-le-Rouet
Évolution + 1,4%
Toulouse Prix au m² 4 702 €
Évolution + 3,7%
Prix au m² 3 160 €
Marseille
Évolution + 3%
Prix au m² 2 956 €
23Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Cartes des évolutions de prix - Maisons anciennes
Antibes
Évolution + 8,1%
Vitry-sur-Seine Prix au m² 6 442 €
Évolution + 7,1%
Prix au m² 4 090 €
Turckheim
Évolution + 4,8%
Prix au m² 3 688 €
Sartrouville
Évolution + 6,3% Melun
Prix au m² 4 582 € Évolution + 7,1%
Prix au m² 3 598 €
Nantes
Montpellier
Évolution + 8,7%
Évolution + 9,6%
Prix au m² 3 500 €
Prix au m² 2 960 €
Champagne-au-
Mont-d’Or
Évolution + 5,6%
Prix au m² 4 472 €
Ampuis
Évolution + 5,3%
Prix au m² 3 400 €
Nice
Évolution + 5,3%
Prix au m² 5 700 €
24Maisons dans la marché de l’ancien
L’attractivité des maisons a donc fortement augmenté suite aux deux confi-
nements que les français ont connu au cours de l’année 2020. Les acqué-
reurs sont à la recherche de plus grands espaces et surtout de propriétés
disposant d’extérieurs.
Par conséquent, c’est une mon- par exemple : + 5,3 % pour la Le phénomène de périurbanisa-
tée en flèche du prix des mai- commune de Nice, +8,7 % tion observé depuis plusieurs an-
sons anciennes qui est observée pour Nantes et +9,6 % pour nées s’est ainsi accentué. En effet,
sur le marché français avec, Montpellier. les français sont prêts à s’éloi-
gner du centre des grandes
Indice des prix des maisons anciennes (base 100, depuis 2012)
villes pour s’orienter vers l’ac-
quisition d’une maison plutôt
qu’un appartement. On constate
ainsi une explosion du prix des
Déc. 2020 107,2 maisons autour des grandes villes.
Déc. 2020 108,3 Dans la région parisienne, le dé-
partement du Val-de-Marne
(94), situé à une quinzaine
de kilomètres de la capitale,
bat tous les records avec en
moyenne 7% d’augmentation pour
le prix des maisons. On observe
Ile-de-France aussi de fortes hausses pour ces
Province
communes de la grande couronne
parisienne : Melun (+ 7,1 %),
Sartrouville (+ 6,3 %).
7%
Augmentation moyenne du prix des
maisons dans le Val-de-Marne (94)
Maisons dans la marché du neuf
Idem pour l’agglomération
L’évolution du marché du lo- Les élections municipales de Lyonnaise où la périurbanisation
gement neuf ne se comporte 2020 font également partie se fait encore plus lointaine et au
pas de la même manière que des raisons pour lesquelles profit de villes moins peuplées,
celui de l’ancien. La pénurie le stock de logements neuf avec des communes comme
se poursuit et les offres se s’amoindrit. Cependant, la Ampuis et Champagne-sur-mont-
font donc de plus en plus demande a elle aussi légère- d’or qui atteignent une croissance
rares et convoitées. La crise ment diminué en cette année de près de 6%. Les constats sont
épidémique n’a pas arrangé 2020 et entraîne donc une lé- similaires pour les agglomérations
les choses, les activités ont gère décélération de la crois- de Nice (+ 6,1 % à Beausoleil et +
elles aussi été ralenties dans sance des prix des logements 8,1 % à Antibes) et de Strasbourg
ce secteur. neufs. (+ 4,8 % à Turckheim).
25Jardin Impact sur le prix au m2 Positif
École primaire Impact sur le prix au m2 Positif
Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
5
L’IMPACT DE LA
MICRO-SITUATION
SUR LE MARCHÉ
DE L’IMMOBILIER
28L’éducation
La qualité des établissements scolaires d’un quartier est un facteur dé-
terminant pour beaucoup de familles à la recherche d’un bien immobilier.
Les parents ont pour souhait de scolariser leurs enfants dans les meilleurs
établissements scolaires, avec les taux de réussite les plus élevés. Ce critère
est fortement corrélé aux prix de l’immobilier.
Il est cependant important de ressemble, un quartier où les in- un quartier où le taux de réussite
prendre conscience qu’une cor- dividus lui sont semblables. Cette des établissements est particu-
rélation ne mène pas nécessai- hétérogénéité des stratifications lièrement élevé, il n’est pas pour
rement à une causalité. En effet, sociales dans l’espace urbain est autant certain que la cause de
les stratifications des populations aussi due à l’accessibilité des ce prix immobilier particulière-
au sein de différents quartiers quartiers ainsi qu’à la dotation en ment élevé soit la réputation des
sont une des conséquences du infrastructures. Un bien immobi- écoles.
fait qu’un individu s’oriente natu- lier peut ainsi être vendu à un prix
rellement vers un quartier qui lui significativement plus élevé dans
Répartitions des catégories socio-professionnelles (en %)
Établissements avec des
taux de réussite élevés
Établissements avec des
taux de réussite faibles
Force est de constater que les ments scolaires avec les taux de celles des quartiers avec des
structures sociales des quar- de réussite les plus élevés établissements dont les taux de
tiers disposant des établisse- sont sensiblement différentes réussite sont plus faibles.
29Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Rappelons que l’école doit avoir Nous avons donc utilisé cette Le constat est sans appel : un
une fonction d’émancipation et li- méthode en faisant un focus logement se vend plus cher
miter la reproduction sociale, afin particulier sur la capitale, qui lorsqu’il fait partie d’une sec-
que chaque enfant puisse avoir dispose d’une hétérogénéité de torisation scolaire référençant
sa propre façon de penser et de ces populations et de la structure à un établissement scolaire
faire et non celle inculquée par la sociale des quartiers. réputé.
famille.
Elle doit permettre à chacun
d’évoluer à sa façon sur le fon-
dement de valeurs communes
permettant le lien social. Il est
donc particulièrement important
qu’il y ait une mixité sociale.
Nous remarquons ainsi que la
proportion de cadres dans les
quartiers dont les écoles sont les
plus réputées est en moyenne de
25% contre 17% dans les quar-
tiers à écoles moins réputées. Au
contraire, dans ces quartiers dont
les écoles ont des taux de réus-
site plus faibles, nous observons
que les proportions d’ouvriers
ainsi que de chômeurs sont signi-
ficativement plus élevées.
25%
Proportion des cadres dans les quartiers
où les écoles sont les plus réputées
Le seul moyen de mesurer l’im-
pact de la réputation d’une
école sur les prix immobiliers,
est d’analyser le prix de vente
de deux biens immobiliers d’un
même quartier et particulièrement
proches géographiquement, avec
des caractéristiques similaires
mais avec une sectorisation sco-
laire différente.
Ce principe de sectorisation fut
instauré au début des années 60
afin de gérer au mieux les flux
d’élèves, depuis il est très contro-
versé car regrouperait les élèves
par niveau de vie et irait à l’en-
contre de la mixité sociale.
30Les collèges Nous avons aussi constaté,
toujours en suivant cette même
Nous pouvons ainsi observer,
méthodologie, que les collèges
concernant les collèges, un
avec les taux de réussites les
écart moyen de 6% du prix au
plus bas, pâtissent d’un prix au
m2 de vente, pour un logement
m2 en moyenne 7% plus faible.
d’un même quartier mais avec
7%
une sectorisation différente.
Ces différences peuvent mon-
ter jusqu’à 20 % dans certains
quartiers disposant d’une hé-
Baisse moyenne du prix au m2 pour les
térogénéité très élevée de ses quartiers dont les collèges ont le taux
établissements. de réussite le plus bas
10%
Les lycées
On remarque aussi que cet
écart de prix près des éta-
blissements les plus côtés,
Différence moyenne du prix au m2 pour
est plus fort pour les lycées les quartiers dont les lycées ont les
que les collèges. L’écart moyen taux de réussite les plus hauts
s’élevant à 10% et pouvant
monter jusqu’à 25%.
La dynamique de quartier
Il y a en moyenne 35% de plus alors autant d’atouts supplé-
de points d’intérêts relatifs mentaires permettant une valo-
aux services quotidiens au- risation additionnelle d’un bien
tour des établissements sco- immobilier.
laires.
Sans pour autant être l’unique
On peut ainsi y trouver des ser- facteur influençant le prix de
vices publics tels que les postes, l’immobilier d’un quartier, ce
commissariats, mairies mais aus- facteur de micro-situation se
si des services privés comme les place au cœur de l’équation
banques, coiffeurs, bureaux de d’estimation d’un bien immo-
tabac … De même, on observe bilier.
jusqu’à 18% de commerce de
bouche en plus à proximité Au regard de l’ensemble de ces
des écoles, comme des boulan- constatations, il est évident que
geries, primeurs ou encore les l’école se retrouve rapidement
supermarchés. au centre d’un projet immobi-
lier, tant par le besoin d’espérer
Le constat reste le même quant la meilleure éducation pour son
aux infrastructures sportives, enfant, que par le dynamisme
avec en moyenne plus de 26% que celle-ci apporte aux quar-
de ces infrastructures. C’est tiers.
31Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Les transports
Si la localisation est le critère premier lors d’une
recherche de bien immobilier, la desserte en
transports en commun a un poids considérable
pour les villes de plus de 10 000 habitants. C’est
plus de 30% des actifs des grandes agglomé-
rations françaises qui empruntent le réseau de
transports en commun quotidiennement, pour se
rendre sur leur lieu de travail. Les stations de mé-
tro ou encore de train comptent particulièrement
dans l’analyse de la micro situation du quartier.
Il est très difficile de constater Pour une ville accommodée de
l’impact réel d’une station de réseau de métro, la différence
transports en commun sur les prix des prix de l’immobilier entre
de l’immobilier. un bien proche d’une station
de métro ( moins de 500 m)
Pour mesurer cet impact,
et un bien plus distant, est en
Homadata a comparé les prix
moyenne de 7,7%.
des transactions réalisées dans
un même quartier, mais à dis- Moins la densité de métro est
tance significativement diffé- élevée dans la ville, plus la pré-
rente de l’accès aux transports. sence d’une station aura un im-
7,7%
Le constat est sans appel, des im- pact sur les prix de l’immobilier.
pacts importants ont été mesurés.
C’est dans les périphéries des
Le métro reste le moyen de trans- grandes agglomérations fran-
port en commun préféré des fran- çaises que les surestimations
çais. On constate d’ailleurs dans dues à la proximité d’une station
Écart du prix entre un bien proche
d’une station de métro et un bien les communes qui en disposent, de métro sont les plus fortes.
plus distant les prix immobiliers les plus élevés.
On constate aussi que plus le
prix est bas, plus la surcote due
à la proximité d’un métro est
significative.
Ile-de-France
Au sein de la petite couronne A Paris, la densité de station dans
francilienne, la proximité d’un certains arrondissements est tel-
métro apporte au minimum lement élevée que cela n’a aucun
10% de surcote au bien à impact sur les prix, par exemple
Châtillon par exemple, et cette dans le 11ème.
surcote peut monter jusqu’à 25%
du côté de La Courneuve (93).
32Issy-les-Moulineaux Vincennes
Impact + 12,8% Impact + 11%
Paris 15 La Courneuve
Impact + 10,3% Impact + 25%
Paris 6 Montreuil
Impact + 5,1% Impact + 14,3%
Charenton-le-Pont
Impact + 11,1%
Châtillon
Impact + 12,8%
Carte de l’impact de la proximité d’une station de métro sur le prix au m2 - Ile-de-France
33Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Lyon
Lyon 5
Le constat est le même du côté Impact + 16,2%
de Lyon. La densité de station
est plus faible et la proximité a
donc plus d’impact sur les prix de Lyon 9
l’immobilier qui peuvent monter Impact + 15,2%
jusqu’à 16% du côté du 5ème ar-
rondissement.
Lyon
Lyon 2
Impact + 14,3%
Carte de l’impact de la proximité d’une station de métro sur le prix au m2 - Lyon
Banlieue de Toulouse Balma
Le constat est le même du côté Impact + 15,7%
de Toulouse avec Balma
Toulouse
Carte de l’impact de la proximité d’une station de métro sur le prix au m2 - Balma (Banlieue de Toulouse)
34Saint-Germain-des-Prés
Prix au m² 15 388€
Lignes de métro
Paris
Dans la capitale, certaines
stations battent des records
Saint-Sulpice
de prix, du côté de la station
Prix au m² 16 464€
Solférino, dans le 7ème arrondis- Lignes de métro
sement de Paris, le prix moyen
au mètre carré frôle la barre des
18 000 euros. Du côté de Saint-
Sulpice, dans le 6ème, la barre Rue du Bac
des 16 000 euros est largement Prix au m² 14 746€
franchie. Lignes de métro
Solférino
Prix au m² 16 464€
Lignes de métro
Assemblée Nationale
Prix au m² 15 817€
Lignes de métro
Champs-Élysées - Clemenceau
Prix au m² 16 037€
Lignes de métro
Alma-Marceau
Prix au m² 14 500€
Lignes de métro
Varenne
Prix au m² 14 895€
Lignes de métro Odéon
Prix au m² 14 793€
Lignes de métro
Carte des prix au m2 aux abords des stations de métros - Paris
35Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Impact des gares - National
Dans les communes ne dispo- En effet, pour des popu-
sant pas de réseau de métro, lations où le moyen de
Meudon
la présence d’une station de transport le plus utilisé,
Impact + 22,3%
train (TER, intercité, RER) a un notamment pour se rendre
impact encore plus fort. Notre sur son lieu de travail, est la
étude statistique révèle ainsi que voiture, la présence d’une gare
dans ces communes, la présence à proximité peut engendrer des Massy
d’une gare à proximité d’un bien nuisances sonores mais aussi Impact + 26,8%
immobilier amène en moyenne un écosystème de transit qui a
une surcote de 9,3% au prix mauvaise réputation auprès des
d’un bien immobilier. acquéreurs.
Les Mureaux
Si les bénéfices d’une station On constate, dans les communes
Impact + 20,6%
de train à proximité sont par- de Couzon-au-Mont-d’Or (69),
ticulièrement valorisés dans Saint-Malo (35) ou encore d’Us
certaines villes, proches des (95), des décotes allant de 15 à
grandes agglomérations : Aix- 19% lorsque le bien est situé à Clamart
en-Provence +24,2%, Meudon moins de 500m de la gare. Impact + 14,2%
+22,3%, Massy +13,9%, pour cer-
taines communes cela est plutôt
considéré
comme un
Aix-en-Provence
élément
Impact + 24,2%
de nui-
sance. Saint-Malo
Impact - 18,7%
Couzon-au-Mont-d’Or Us
Impact - 16,8% Impact - 15,8%
Carte de l’impact de la proximité d’une gare de train sur le prix au m2 - France
36D’un point de vue statistique,
on observe en France qu’une
commune disposant d’au moins
Indre-et-Loire une gare a un prix au m2 en
Différence + 24,6% moyenne de 28% supérieur à
une commune disposant d’ au-
cune gare. Encore une fois, cor-
rélation ne veut pas dire causalité,
Calvados néanmoins, ce chiffre démontre
Différence + 19,8% que les transports se nichent au
cœur des désirs d’achat des fran-
çais.
Ille-et-Vilaine Seine-et-Marne C’est en Gironde que le constat
Différence + 26,5% Différence + 15,7% est le plus flagrant, un bien vendu
dans une commune disposant
de transports en commun est
en moyenne 43,5 % plus cher
Morbihan qu’un bien situé dans une com-
Différence + 36,2% mune sans aucun réseau. Dans
le Puy-de-
Dôme cette
Meuse
différence
Différence + 47,4%
s’élève à
près de
41%.
Gironde Alpes-Maritimes
Différence + 43,5% Différence + 25,5%
Puy-de-Dôme
Différence + 40,9%
Hautes-Pyrénées
Différence + 23,5%
Carte representant la différence du prix au m2 entre les communes avec au moins une gare et celles qui n’en ont aucune
Par département - France
37Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Les espaces verts
L’impact des espaces verts, parcs, forêts et jardins
est plus nuancé contrairement à ceux des écoles
et points d’accès aux transports en commun. Si
pour certaines familles à la recherche d’un bien
immobilier ce critère n’est résolument pas priori- Reims
taire, pour d’autres, particulièrement pour celles Impact + 2,32%
vivant dans des villes très denses, cela de-
vient un critère primordial afin de pouvoir Paris 20
s’aérer et prendre une bouffée d’air frais. Impact + 2,19%
Paris 15
Impact + 3,24%
Afin de mesurer l’impact des
parcs et jardins sur les prix de
l’immobilier français, Homadata Paris 18
a comparé les prix des transac- Impact + 3,65%
tions réalisées dans un même
quartier, mais à distance si-
gnificativement différente des
parcs.
Nantes
Impact + 2,49%
Montpellier
Impact + 4,96%
Bordeaux
Impact + 2,13%
38Communes de plus de 50 000 habitants
52%
Communes où l’impact des espaces verts est positif
Communes entre 10 000 et 50 000 habitants
48%
Communes où l’impact des espaces verts est positif
55%
Part de communes de plus de 50 000
habitants dont l’impact des parcs et
Communes entre 5 000 et 10 000 habitants
45%
Communes où l’impact des espaces verts est positif
jardins est positif sur les prix
De manière générale, plus
la commune est dense et
peuplée, plus l’impact d’un
espace vert à proximité d’un
bien immobilier est fort sur
les prix. Pour 55% des com-
munes de plus de 50 000 ha-
bitants, on observe un impact
Communes de moins de 5 000 habitants
positif significatif sur les prix
immobiliers, du fait d’être à
proximité d’un espace vert. Ce
chiffre est corrélé négativement
au nombre d’habitants, pour les
44%
Communes où l’impact des espaces verts est positif
communes de moins de 5 000
habitants on observe ainsi une
proportion moins forte, de 42%. Proportion de communes où l’impact est significativement positif selon la taille de la commune
39Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Parc Buttes-Chaumont
Surestimation 17%
Dans les agglomérations de plus Parc du Luxembourg
de 50 000 habitants, l’impact po- Surestimation 12%
sitif des espaces verts à proximité
d’un bien immobilier est signifi- Parc Monceau
catif sur le prix. Et ce phénomène Surestimation 7%
se constate dans la plupart de
ces villes ne disposant pas d’ac-
cès au littoral. On observe ainsi
une surestimation de 2,5% du
côté de Nantes, 2,1% du côté
de Bordeaux, 2,3 % pour Reims et
frôlant même la barre des 5% du
côté de Montpellier.
Paris
Parc de la tête d’or
Surestimation 11%
Lyon
Ce phénomène pourrait s’ac-
centuer suite à l’année difficile
Contrairement aux transports ou d’enfermement que les français
Certains parc particulièrement aux écoles où on observe de ma- ont connu en 2020. En effet,
prisés ont un impact fort consi- nière générale, sur l’ensemble du pendant le confinement la proxi-
dérable pouvant aller jusqu’à territoire français que la qualité a mité d’un espace vert à moins de
une surcote de 17% pour le un impact positif, cela n’est pas le 1km s’est vu essentiel, permettant
parc des Buttes-Chaumont à cas pour les espaces verts. Pour de prendre l’air et de se divertir
Paris, 11% pour le parc de la tête certaines communes déjà très quelques instants. On pourrait
d’or à Lyon, 7% pour la Citadelle vertes et peu denses, la qualité et alors voir une augmentation de
à Lille et 8% pour le Jardin des quantité de parcs, jardins, forêts … l’influence de ces espaces dans
Plantes à Toulouse. n’apporte aucune surestimation. les mois à venir.
40Parc de la Citadelle Jardin des Plantes
Surestimation 7% Surestimation 8%
Lille
Toulouse
41Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Focus
6
42
L’IMPACT DE LA
CERTIFICATION
DES LOGEMENTSAujourd’hui, près d’un logement collectif sur deux est certifié. Afin de me-
surer objectivement les bénéfices de la certification du logement pour les
professionnels et les particuliers, l’Association QUALITEL a ainsi comparé
les logements certifiés par CERQUAL Qualitel Certification aux logements
non certifiés.
Pour ce faire, QUALITEL a mené avec des spécialistes du son- perçus par les habitants de lo-
un travail d’enquête et d’ana- dage et de la donnée, tels que gements certifiés, qui accordent
lyse inédit à ce jour : 11 000 IPSOS, Homadata ou encore une note de satisfaction globale
Français interrogés, 1 000 loge- Adéquation. Les efforts réalisés de 7,8/10 à leur habitat (contre
ments passés au peigne fin, des pour atteindre ce niveau de qua- 6,9/10 pour les habitants de lo-
études réalisées en partenariat lité supérieure sont directement gements non certifiés).
Logements notés A Les logements certi-
fiés sont 3 fois plus
nombreux à être
notés A (« de très
bonne qualité »)
60%
22%
Parmi les logements non certifiés Parmi les logements certifiés
“
Les logements cer-
tifiés sont de (bien)
meilleure qualité
mesurée
78%
60%
7,8/10
Note de satisfaction globale
attribuée par les habitants des
Parmi les logements non certifiés Parmi les logements certifiés logements certifiés
datant de moins de 10 ans datant de moins de 10 ans
43Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Meilleure isolation phonique
Qualité mesurée
Logements ayant une isolation acoustique notée A
31% 66% 79%
Ensemble du parc Les logements non certifiés Les logements certifiés
datant de moins de 10 ans datant de moins de 10 ans
Qualité perçue
Personnes très satisfaites de l’isolation acoustique
21% 22% 52%
Ensemble du parc Les logements non certifiés Les logements certifiés
datant de moins de 10 ans datant de moins de 10 ans
44Meilleure isolation thermique
Qualité mesurée
Logements ayant un confort thermique noté A
26% 35% 44%
Ensemble du parc Les logements non certifiés Les logements certifiés
datant de moins de 10 ans datant de moins de 10 ans
Qualité perçue
Personnes très satisfaites du confort thermique
17% 21% 52%
Ensemble du parc Les logements non certifiés Les logements certifiés
datant de moins de 10 ans datant de moins de 10 ans
La certification augmente la part globale des lo- et, par extension, elle augmente le nombre
gements notés A (de « très bonne qualité »), et ce, de personnes très satisfaites de leur habitat.
sur chacun des critères,
45Observatoire annuel de l’immobilier en France
édition 2021
Les logements certifiés contribuent à la transition énergétique
La consommation d’énergie Les énergies renouvelables n’y
y est moins élevée : 38 % des sont pas en reste : 14 % des
logements certifiés de moins logements collectifs certifiés,
de 10 ans ont une consom- construits après 2015, sont
mation d’énergie notée A – « équipés de panneaux photo-
Très bonne qualité », contre 31 voltaïques et 4 % de panneaux
% pour les non certifiés de moins solaires thermiques.
de 10 ans.
Ils facilitent le maintien à domicile des personnes à mobilité réduite
Les logements certifiés sont
deux fois plus nombreux à être
«très bien adaptés» aux per-
sonnes âgées/handicapées :
59 % de ceux de moins de 10
ans sont notés A sur cet aspect,
contre 33 % pour leurs équiva-
lents non certifiés.
59%
Part de logements certifiés de moins de
10 ans notés A qui sont «très bien adap-
tés» aux personnes agées/handicapées
46aux grands défis sociétaux de la qualité doit rester l’un
et environnementaux. Et des principaux moteurs
cela fonctionne, on le voit du secteur, a fortiori dans
à travers les résultats de le difficile contexte de re-
ces études : la certifica- lance économique auquel
tion tire effectivement la il devra faire face dans les
qualité de l’ensemble du semaines et mois à venir.
parc de logements fran- La crise du Covid-19 a pro-
çais vers le haut, avec des fondément modifié la re-
«La certification a toujours bénéfices concrets pour lation des Français à leur
témoigné de la volonté des les professionnels, les ha- logement : entendons-les,
acteurs du logement de bitants et la collectivité. répondons-leur…»
faire bouger les lignes face Plus que jamais, cet enjeu
— Bertrand Delcambre, Président de l’Association QUALITEL
Quels sont les bénéfices économiques de la certification ?
Pour les professionnels du lo- à Lyon entre 2004 et 2018. Pour les propriétaires, une valeur
gement, des délais de vente Résultat : 72 % des programmes immobilière accrue et la confir-
plus rapides observés sur les certifiés sont livrés avec tous les mation de la notion de valeur
programmes immobiliers neufs : appartements vendus, contre 61 verte.
QUALITEL a comparé les ventes % pour les non certifiés.
d’immeubles neufs réalisées
Les logements certifiés se revendent plus chers que leurs équivalents non certifiés
3,5% 13%
3,5% plus chers pour les loge- Les logements certifiés HQE
ments construits entre 1975 et atteignent quant à eux un prix
1995 supérieur de 13 % à la revente.
9,5% 19%
9,5% plus chers pour les loge- Dans les zones les plus tendues
ments construits entre 2005 et et les plus denses, la différence
2013 peut atteindre jusqu’à 19 %.
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