Panorama EY Marché de l'investissement immobilier - Tendances 2018 - Panorama du marché de l'investissement immobilier
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Panorama EY Marché de l’investissement immobilier Tendances 2018
Sommaire
Les 10 points clés...........................................................................................................................1
Vision des investisseurs........................................................................................................3
Un premier semestre marqué par
l’attentisme ................................................................................................................................................4
Le développement du e-commerce :
quel modèle de distribution ? .....................................................................................5
Vers un tassement du marché résidentiel ?........................................6
Les investisseurs élargissent leur horizon.............................................7
L’attractivité de la France se redresse ..........................................................8
Conclusion...................................................................................................................................................9
Méthodologie
Ce panorama propose une synthèse des échanges que
nous avons menés avec des acteurs majeurs du marché
immobilier français (foncières cotées, promoteurs,
institutionnels et fund managers) au cours de réunions
qui se sont déroulées en novembre et décembre 2017.
Avant-Propos
Toutes les industries ont une composante immobilière, qu’elles soient
propriétaires, exploitants, occupants ou bailleurs de biens immobiliers.
L’importance de considérer des choses telles que les préférences des
utilisateurs, la sécurité des bâtiments et l’impact environnemental par rapport
à l’immobilier est devenue critique dans un environnement de plus en plus
numérique.
Pour la cinquième édition, EY a souhaité à nouveau être au plus près des
acteurs qui font le marché, afin d’appréhender au mieux la conjoncture
actuelle, de cibler les points d’attention, et d’anticiper les évolutions futures
du marché français, notamment dans ce contexte de révolution digitale.
Jean-Roch Varon Jean-Baptiste Erik Sondén
Associé Schoutteten Senior Advisor
responsable Associé Real Estate France
Real Estate France Real Estate France Ernst & Young
Ernst & Young Ernst & Young Advisory
et Associés et Associés
Remerciements
Nous tenons à remercier vivement tous les professionnels
du secteur immobilier qui ont accepté de contribuer à ce
panorama en partageant avec nous leur vision du marché
et leur perception des grands défis à relever.
Les 10 points clés
Une année 2017 de transition avec des
volumes d’investissement sur le territoire
01 français plus faibles que sur les 2 dernières
années, notamment en raison des échéances
électorales et du manque de produits.
Une révolution « digitale » qui interroge
02
beaucoup à la fois sur l’avenir des différentes
catégories d’immobilier et sur les « business
model » traditionnels qui sont bousculés par la
pénétration forte de la notion d’usage.
Co-working, Co-living, E-Commerce,… une
transformation aux portes des immeubles, vue
03 par les investisseurs comme une opportunité
formidable de faire évoluer leur modèle et de
capter de nouvelles sources de revenus.
La mondialisation se traduit de plus en plus
dans les politiques et les stratégies des
investisseurs qui voient le territoire français,
avec certes des spécificités et des atouts très 04
forts, comme un territoire d’une zone bien plus
étendue qui s’appelle l’Europe.
La poussée très forte de l’e-commerce
bouleverse le monde du « retail traditionnel »,
05
mais des alliances comme Alibaba/Auchan
montre que le physique et le digital peuvent
être complémentaires si les concepts de
magasins évoluent et que les deux mondes
convergent.
1 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.
La logistique, longtemps considérée comme
une classe d’actifs moins intéressante que
les bureaux, connait un engouement sans
06 précédent, lié aux besoins croissants des
acteurs du e-commerce. Les acteurs s’adaptent
aux nouvelles demandes des utilisateurs, avec
le défi majeur du dernier kilomètre.
L’économie française montre depuis un an un
retour vers une croissance plus forte et des
perspectives plutôt favorables. Ces éléments
permettent de penser que le marché locatif 07
devrait bien se porter et potentiellement voir ses
valeurs croitre au cours des prochains mois.
10 ans après la crise financière, les bourses sont
au plus haut et les marchés financiers en grande
forme. A l’inverse les marchés obligataires n’ont
08 jamais connu des rendements aussi faibles. Dans
cet environnement financier très favorables, la
classe d’actifs immobilière continue d’attirer les
investisseurs avec un « spread » qui reste imbattable
en comparaison des autres classes d’actifs.
Le projet du grand Paris a connu en cette
année 2017 quelques très beaux coups
d’accélérateur : l’attribution des JO 2024,
l’attribution de la coupe du monde rugby
2023… Désormais en pleine lancée les grands
09
challenges sont aujourd’hui de délivrer et de
respecter les délais.
La reprise économique s’accompagne pour le
secteur de la construction de nombreux défis,
10 notamment des coûts des matières premières
qui augmentent et de la main d’oeuvre difficile
à trouver en raison de nombreux projets, dont
ceux du Grand Paris qui mobilise beaucoup.
Tendances 2018 2
Vision des investisseurs
En France, un certain nombre d’indicateurs sont passés dans Cette proportion est tombée à 5% aujourd’hui. La crise
le vert en 2017. La consommation des ménages, qui reste le politique en Allemagne et les difficultés de sa Chancelière
principal moteur de la croissance tricolore, est importante. Angela Merkel à former un gouvernement de coalition sont
L’investissement des entreprises et des ménages est peut-être de nature à inquiéter les investisseurs au cours des
également bien orienté. Ces facteurs entraînent une prochains mois si aucune solution n’est trouvée outre-Rhin.
accélération de l’activité. Ainsi, après avoir progressé de 1%
Mise en œuvre depuis 2008 pour endiguer la crise bancaire
en 2015 et de 1,3% en 2016, le PIB devrait augmenter de
et financière, la politique volontariste des banques centrales
1,7% cette année et en 2018 selon le gouvernement1.
américaine et européenne, en rendant l’accès à la dette
Cette reprise s’inscrit dans un cadre plus large de extrêmement simple et peu coûteux, a tiré les prix des actifs
redémarrage de l’activité au niveau européen et au niveau vers le haut, notamment ceux des actifs immobiliers.
mondial. Selon la Commission européenne, le PIB de la Cette politique monétaire peut-elle se prolonger ?
zone euro devrait afficher une hausse de 2,2% en 2017 Les investisseurs ne croient pas à une hausse brutale des
et de 2,1% en 20182. De son côté, le Fonds monétaire taux d’intérêts directeurs aux Etats-Unis, et encore moins en
international (FMI) anticipe une progression de 3,5% du PIB Europe. Malgré le dynamisme du marché du travail outre-
mondial cette année et de 3,6% en 2018. Atlantique, le rythme de l’inflation reste contenu.
C’est la raison pour laquelle la Réserve fédérale américaine
Dans ce contexte, les marchés financiers sont très bien
ne prendra pas le risque de casser la croissance actuelle en
orientés. La valorisation des bourses est au plus haut.
durcissant brutalement les conditions d’emprunt. En zone
Depuis 2008, celles du CAC 40 et du DAX 30 ont doublé.
euro, où les premiers signes d’une croissance durable auto-
Celle du S&P500 a plus que triplé. La crise a été de ce point
entretenue apparaissent enfin après cinq années délicates,
de vue effacée. Malgré quelques incertitudes géopolitiques
la BCE est sur la même ligne. Selon les investisseurs, cette
(Brexit, tensions avec la Corée du Nord, crise au Proche
croissance à crédit a quelques limites. Si l’on prend le cas
et au Moyen-Orient …), les marchés actions atteignent
de la France, son niveau d’endettement, proche de 100%
des sommets, à la différence des marchés obligataires
du PIB, pèse sur sa capacité à investir dans le domaine des
qui pâtissent des niveaux d’endettement de la plupart des
infrastructures, en particulier le logement. En dépit des
Etats. Rappelons qu’en 2007, 80% des emprunts obligataires
besoins.
affichaient des taux de rendement supérieurs à 4% par an.
1
Source : Insee
2
Source : Commission européenne
3 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.
Un premier semestre marqué
par l’attentisme
Dans le secteur immobilier, l’attentisme a prévalu
au premier semestre, principalement en raison des
interrogations liées au cycle électoral. La victoire
d’Emmanuel Macron a été considérée comme un signal
positif par les investisseurs, même si son programme
ne comportait pas de stratégie claire et précise dans le
domaine de l’immobilier.
Cet attentisme est clairement palpable. Avec seulement
14,1 milliards d’euros engagés en France au cours des
neuf premiers mois de 2017, le marché de l’investissement
en immobilier d’entreprise a reculé de 31 % sur un an3.
Il s’agit d’un résultat bien en-dessous de la moyenne
observée sur cinq ans, qui s’établit à 17 milliards d’euros.
Les investisseurs mettent en cause le manque de produits
disponibles à la vente.
Toutefois, les investisseurs tablent sur un rattrapage
particulièrement marqué cette année des volumes au
quatrième trimestre, avec plus de 12 milliards d’euros
anticipés4.
Une tendance forte relevée par les investisseurs :
le développement du coworking. Avec la transformation
des bureaux existants, la création de nouveaux produits,
la révision des principes de commercialisation, qui pose
notamment la question de la flexibilité des baux,
le coworking représentent les nouveaux chantiers à mener.
Selon les investisseurs, l’évolution de la réglementation
n’offre pas la flexibilité requise pour s’adapter aux
nouveaux usages du marché et à la conversion des
espaces.
3, 4
Source : BNP Paribas Real Estate
Tendances 2018 4
Le développement du e-commerce :
quel modèle de distribution ?
Dans l’immobilier de commerce, malgré une baisse significative department stores). Cependant certains investisseurs
des volumes sur neuf mois en raison du manque de produits, soulignent que même s’il ne faut pas nier la pénétration
le volume d’investissement s’est maintenu à un niveau élevé. forte du digital dans le monde du commerce, la situation
Quatre milliards d’euros environ devraient être engagés de l’immobilier commercial française est très différente de
cette année. Le développement de ce secteur est toutefois la situation de certains pays, notamment les Etats-Unis, et
perturbé par la transformation du modèle économique de la que les défis étaient davantage dans les modifications des
distribution, que bouscule le e-commerce. formats de vente et la conversion des zones commerciales
traditionnelles en véritables espaces de loisirs, plutôt que dans
Ce canal de distribution est en plein effervescence. Le chiffre
la disparition pure et simple de cette typologie d’immobilier.
d’affaires du e-commerce devrait bondir de 30% environ en
2017. Il pèse environ 5% des ventes mondiales du secteur Par ailleurs, les investisseurs mettent également en cause la
selon une étude récente de Kantar Woldpanel. qualité de certains programmes.
Si le e-commerce exerce une pression sur les locataires Tirée en partie par le dynamisme du e-commerce, la logistique
d’espaces commerciaux, le récent partenariat entre Alibaba et est la seule classe d’actifs qui connaisse une progression sur
Auchan montre que la question de l’avenir de l’immobilier de les neuf premiers mois de l’année. Une réflexion est lancée
commerces n’est pas tranchée. Cette incertitude rend l’avenir parmi les investisseurs pour répondre aux différents besoins.
difficilement lisible aux investisseurs. Plusieurs questions se Des projets de très grande taille sont dans les cartons.
posent. Y aura-t-il synergie ou opposition entre les ventes Mais assurer la livraison, via des petites surfaces, lors du
en magasin et les ventes en ligne ? Les locaux commerciaux dernier kilomètre, est également un enjeu.
trouveront-ils un nouveau souffle dans des modèles
Enfin, en l’absence de portefeuilles en santé et en hôtellerie
privilégiant l’expérience client et une rotation plus fréquente
aussi importants que ceux cédés en 2016, les transactions sur
des stocks (ventes flash, pop-up stores, etc.) ? Seule certitude
l’immobilier de services connaîtront une année 2017 faible en
des investisseurs, les concepts qui n’ont pas évolué depuis
volumes.
30 ans ne tiendront pas sans se réformer (hypermarchés,
5 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.
Vers un tassement du marché
résidentiel ?
Le marché résidentiel est resté très soutenu au cours des Les prix de vente ont progressé mais de façon mesurée,
huit premiers mois de 2017. Dans l’ancien, le nombre sauf dans les grandes villes. Deux facteurs expliquent
de transactions s’élevait à 934 000 ventes en cumul sur cette accélération: des taux de crédit extrêmement bas,
douze mois en août5. C’est un record historique absolu. qui commencent à remonter, ce qui stimule les ventes par
Sur le marché du neuf, le volume des ventes a également effet d’aubaine ; les mesures de soutien dans le neuf, avec
été élevé, en dépit d’un tassement observé au deuxième le dispositif Pinel et le renforcement du PTZ (Prêt à Taux
trimestre. Zéro).
Un léger tassement du marché est toutefois probable en
2018-2019. Certes, en libérant du foncier, en simplifiant
des normes et en luttant contre les recours abusifs, le
plan logement présenté fin septembre devrait stimuler
le marché. La prolongation pour quatre ans du dispositif
Pinel et du PTZ est également de nature à tirer le marché
vers le haut. Mais le recentrage de ces dispositifs sur les
zones tendues pourrait réduire légèrement les ventes de
neuf en 2018. Par ailleurs, l’accélération relative des prix
et la poursuite d’une lente remontée des taux de crédit
pourraient entamer la capacité d’achat des ménages.
Dans le logement, les investisseurs identifient un défi
de taille : résoudre les difficultés de financement de
l’accession à la propriété. Dans un contexte où le ratio
patrimoine/salaire tend à se détériorer, ils constatent les
difficultés grandissantes des ménages à se constituer un
patrimoine par leur seul salaire. Ils proposent de lancer
une réflexion pour déterminer de nouvelles pistes de
financement. Parmi celles-ci, les investisseurs évoquent
la location-accession, le bail emphytéotique, la propriété
à vie, le bail à construction, le prêt Evergreen (emprunt
hypothécaire partiellement à vie sur le modèle nordique)
entres autres. Ces solutions alternatives pourraient
permettre de mieux dissocier valeur d’usage et propriété
et satisfaire ainsi les besoins des investisseurs/utilisateurs
à chacun de leurs stades de maturité.
5
Source : Commission européenne
Tendances 2018 6Les investisseurs élargissent
leur horizon
Sur le plan géographique, l’Île-de-France a regroupé 73 Mais les investisseurs ne se concentrent plus seulement sur
% des volumes de transactions. Cette part est stable par la France. Ils ont changé de logique. D’une logique pays,
rapport aux années précédentes. Les bureaux restent ils sont passé à une logique de zones. La zone euro est leur
de loin l’actif privilégié par les investisseurs avec plus de terrain de jeu privilégié car les risques de changes y sont
10 milliards d’euros investis6. Cette tendance devrait se nuls et les opportunités dans le domaine fiscal nombreuses.
renforcer au cours des prochains mois avec la signature de Certains pays européens, hors zone euro, comme la Hongrie
près de 25 transactions de plus de 100 millions d’euros7. et la Pologne émergent également. A cette logique de zone
Sur l’ensemble de l’année, le montant global investi en s’ajoute également une logique de métropole, en fonction
Île-de-France devrait atteindre 17 milliards d’euros8, en des opportunités qui se dégagent. Le déficit d’attractivité se
légère augmentation. Bien qu’elle se classe au quatrième creuse entre les villes et les territoires qui les entourent,
rang mondial des quartiers d’affaires selon le dernier et ce, partout dans le monde.
baromètre EY, La Défense peine à réellement décoller.
La diversification géographique est aujourd’hui préférée à
La gouvernance du quartier d’affaires est vraisemblablement
la diversification par typologie d’actifs : on choisit d’investir
un frein à son développement. La fusion entre les deux
plutôt dans des bureaux à Paris et à Francfort que dans des
établissements publics Defacto et Epadesa prévue en 2018
bureaux et des logements à Paris.
peut-elle accélérer la reprise de l’activité ? Les investisseurs
sont dubitatifs.
Globalement, les quartiers d’affaires qui réussiront à se
hisser au rang des places les plus attractives sont ceux qui se
construiront pour et par les talents, au-delà des entreprises.
En effet, après s’être assuré que les locaux sont en nombre
et de qualité, les entreprises évaluent la vivacité du bassin
d’emploi, bassin dont la dimension dépasse souvent les
limites du quartier d’affaires à proprement parler.
En région, le volume d’investissement en bureaux s’est élevé
à 2 milliards d’euros environ, un niveau que les investisseurs
considèrent comme élevé9.
7
Source : Insee
8
Source : Commission européenne
9, 10
Source : BNP Paribas Real Estate
7 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.L’attractivité de la France
se redresse
La fiscalité reste un sujet de réflexion pour les Cette progression est à comparer à celle anticipée dans
investisseurs. La transformation de l’impôt de solidarité le tourisme (+3%) et l’industrie du luxe (+2%). Certains
sur la fortune (ISF) en un impôt sur la fortune immobilière investisseurs étrangers qui avaient déserté l’Hexagone
(IFI), dont le calcul du taux repose sur la valeur des actifs ces dernières années sont de retour. C’est notamment
immobiliers, n’est pas de nature à bousculer les stratégies le cas des investisseurs japonais et sud-coréens.
des acteurs autrement qu’à la marge, dans une logique
Le lancement de grands travaux tels que le Grand Paris
de réflexion patrimoniale. Dans l’attente de l’adoption des
Express, l’organisation de nombreux événements sportifs
textes définitifs, les stratégies patrimoniales dans
(Coupe du monde de rugby en 2023, Jeux olympiques
le domaine immobilier sont en suspens. Il peut apparaître
en 2024…) doivent participer à la transformation, au
pour l’instant délicat d’engager une réflexion définitive
réaménagement de la ville, notamment dans sa partie
sur le sujet.
nord.
Comme la plupart des secteurs économiques, l’immobilier
profite du regain d’attractivité du site France. Selon
les investisseurs étrangers interrogés dans le cadre de
l’édition 2017 du baromètre de l’attractivité réalisé par EY,
l’immobilier devait voir son activité progresser de 8% cette
année, signant un bond de 7 points par rapport à 2016.
Tendances 2018 8Conclusion
Si 2017 s’annonce comme une année moins spectaculaire Dans un environnement de taux bas, et des perspectives
en terme de volume d’investissement que les deux économiques positives, nos invités voient l’année 2018 sous
précédentes, elle reste néanmoins marquée par de bons hospices, à la fois sur le marché locatif où
la confirmation de la reprise de l’économie française et par les entreprises retrouvent un peu de marge de manœuvre
un renforcement sans précédent de l’image de la France et sur le plan de l’investissement.
vis-à-vis des investisseurs internationaux.
Sans contredire ces perspectives positives, certains
La plupart des investisseurs de notre panel ont exprimé leur expriment néanmoins la nécessité d’un travail d’asset
espoirs de voir les transformations de beaucoup de secteur management fort, toujours plus à l’écoute des besoins
de l’économie par le biais du digital comme une opportunité des utilisateurs et des nouveaux usages qui sont faits
forte pour le secteur venant à la fois bousculer les modèles de l’immobilier.
économiques mais aussi offrir de nouvelles perspectives
de revenus.
En effet, les différents phénomènes qu’accompagnent
les bouleversements économiques, co-working, notion
d’usage, immeubles connectés, sont perçus positivement
par les acteurs du secteur, qui y voient davantage
l’opportunité de se diversifier et de s’inscrire au cœur
des mutations des sociétés, plutôt qu’un obstacle à leur
croissance.
9 Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.Tendances 2018 10
EY | Audit | Conseil | Fiscalité & Droit | Transactions EY est un des leaders mondiaux de l’audit, du conseil, de la fiscalité et du droit, des transactions. Partout dans le monde, notre expertise et la qualité de nos services contribuent à créer les conditions de la confiance dans l’économie et les marchés financiers. Nous faisons grandir les talents afin qu’ensemble, ils accompagnent les organisations vers une croissance pérenne. C’est ainsi que nous jouons un rôle actif dans la construction d’un monde plus juste et plus équilibré pour nos équipes, nos clients et la société dans son ensemble. EY désigne l’organisation mondiale et peut faire référence à l’un ou plusieurs des membres d’Ernst & Young Global Limited, dont chacun est une entité juridique distincte. Ernst & Young Global Limited, société britannique à responsabilité limitée par garantie, ne fournit pas de prestations aux clients. Retrouvez plus d’informations sur notre organisation sur www.ey.com. © 2018 Ernst & Young et Associés. Tous droits réservés. Score France N° 2018-002 Crédits photos : Shutterstock Studio EY France - 1712SG878 Document imprimé conformément à l’engagement d’EY de réduire son empreinte sur l’environnement. Cette publication a valeur d’information générale et ne saurait se substituer à un conseil professionnel en matière comptable, fiscale ou autre. Pour toute question spécifique, vous devez vous adresser à vos conseillers. ey.com/fr Contacts Jean-Roch Varon Ernst & Young et Associés Associé – Responsable du département Real Estate, Hospitality, Construction +33 1 46 93 63 89 jean-roch.varon@fr.ey.com Jean-Baptiste Schoutteten Ernst & Young et Associés Associé +33 1 46 93 84 72 jean-baptiste.schoutteten@fr.ey.com Erik Sondén Ernst & Young Advisory Senior advisor +33 1 55 61 01 58 erik.sonden@fr.ey.com
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