Panorama EY Marché de l'investissement immobilier - Tendances 2018 - Panorama du marché de l'investissement immobilier

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Panorama EY Marché de l'investissement immobilier - Tendances 2018 - Panorama du marché de l'investissement immobilier
Panorama EY
Marché de l’investissement
immobilier

Tendances 2018
Panorama EY Marché de l'investissement immobilier - Tendances 2018 - Panorama du marché de l'investissement immobilier
Sommaire

Les 10 points clés...........................................................................................................................1

Vision des investisseurs........................................................................................................3

Un premier semestre marqué par
l’attentisme ................................................................................................................................................4

Le développement du e-commerce :
quel modèle de distribution ? .....................................................................................5

Vers un tassement du marché résidentiel ?........................................6

Les investisseurs élargissent leur horizon.............................................7

L’attractivité de la France se redresse ..........................................................8

Conclusion...................................................................................................................................................9

                                                                                                  Méthodologie
                                                                                                  Ce panorama propose une synthèse des échanges que
                                                                                                  nous avons menés avec des acteurs majeurs du marché
                                                                                                  immobilier français (foncières cotées, promoteurs,
                                                                                                  institutionnels et fund managers) au cours de réunions
                                                                                                  qui se sont déroulées en novembre et décembre 2017.
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Avant-Propos

               Toutes les industries ont une composante immobilière, qu’elles soient
               propriétaires, exploitants, occupants ou bailleurs de biens immobiliers.
               L’importance de considérer des choses telles que les préférences des
               utilisateurs, la sécurité des bâtiments et l’impact environnemental par rapport
               à l’immobilier est devenue critique dans un environnement de plus en plus
               numérique.
               Pour la cinquième édition, EY a souhaité à nouveau être au plus près des
               acteurs qui font le marché, afin d’appréhender au mieux la conjoncture
               actuelle, de cibler les points d’attention, et d’anticiper les évolutions futures
               du marché français, notamment dans ce contexte de révolution digitale.

                Jean-Roch Varon                   Jean-Baptiste                     Erik Sondén
                     Associé                       Schoutteten                    Senior Advisor
                  responsable                         Associé                    Real Estate France
                Real Estate France               Real Estate France                Ernst & Young
                  Ernst & Young                    Ernst & Young                     Advisory
                   et Associés                      et Associés

Remerciements
Nous tenons à remercier vivement tous les professionnels
du secteur immobilier qui ont accepté de contribuer à ce
panorama en partageant avec nous leur vision du marché
et leur perception des grands défis à relever.
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Les 10 points clés
                                                                    Une année 2017 de transition avec des
                                                                   volumes d’investissement sur le territoire
                                                    01            français plus faibles que sur les 2 dernières
                                                                 années, notamment en raison des échéances
                                                                     électorales et du manque de produits.

   Une révolution « digitale » qui interroge

                                                         02
beaucoup à la fois sur l’avenir des différentes
 catégories d’immobilier et sur les « business
model » traditionnels qui sont bousculés par la
    pénétration forte de la notion d’usage.

                                                                   Co-working, Co-living, E-Commerce,… une
                                                                transformation aux portes des immeubles, vue
                                                    03           par les investisseurs comme une opportunité
                                                                 formidable de faire évoluer leur modèle et de
                                                                    capter de nouvelles sources de revenus.

  La mondialisation se traduit de plus en plus
    dans les politiques et les stratégies des
 investisseurs qui voient le territoire français,
 avec certes des spécificités et des atouts très         04
forts, comme un territoire d’une zone bien plus
         étendue qui s’appelle l’Europe.

                                                                    La poussée très forte de l’e-commerce
                                                                 bouleverse le monde du « retail traditionnel »,

                                                    05
                                                                  mais des alliances comme Alibaba/Auchan
                                                                  montre que le physique et le digital peuvent
                                                                   être complémentaires si les concepts de
                                                                  magasins évoluent et que les deux mondes
                                                                                  convergent.

1                                                             Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.
Panorama EY Marché de l'investissement immobilier - Tendances 2018 - Panorama du marché de l'investissement immobilier
La logistique, longtemps considérée comme
                                                                 une classe d’actifs moins intéressante que
                                                                  les bureaux, connait un engouement sans
                                                     06            précédent, lié aux besoins croissants des
                                                               acteurs du e-commerce. Les acteurs s’adaptent
                                                               aux nouvelles demandes des utilisateurs, avec
                                                                      le défi majeur du dernier kilomètre.

 L’économie française montre depuis un an un
   retour vers une croissance plus forte et des
  perspectives plutôt favorables. Ces éléments
   permettent de penser que le marché locatif             07
devrait bien se porter et potentiellement voir ses
  valeurs croitre au cours des prochains mois.
                                                                  10 ans après la crise financière, les bourses sont
                                                                  au plus haut et les marchés financiers en grande
                                                                  forme. A l’inverse les marchés obligataires n’ont

                                                     08          jamais connu des rendements aussi faibles. Dans
                                                                   cet environnement financier très favorables, la
                                                                  classe d’actifs immobilière continue d’attirer les
                                                               investisseurs avec un « spread » qui reste imbattable
                                                                     en comparaison des autres classes d’actifs.
    Le projet du grand Paris a connu en cette
      année 2017 quelques très beaux coups
    d’accélérateur : l’attribution des JO 2024,
     l’attribution de la coupe du monde rugby
  2023… Désormais en pleine lancée les grands
                                                          09
   challenges sont aujourd’hui de délivrer et de
                 respecter les délais.

                                                               La reprise économique s’accompagne pour le
                                                               secteur de la construction de nombreux défis,

                                                     10        notamment des coûts des matières premières
                                                               qui augmentent et de la main d’oeuvre difficile
                                                               à trouver en raison de nombreux projets, dont
                                                                ceux du Grand Paris qui mobilise beaucoup.

     Tendances 2018                                                                                         2
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Vision des investisseurs

     En France, un certain nombre d’indicateurs sont passés dans      Cette proportion est tombée à 5% aujourd’hui. La crise
     le vert en 2017. La consommation des ménages, qui reste le       politique en Allemagne et les difficultés de sa Chancelière
     principal moteur de la croissance tricolore, est importante.     Angela Merkel à former un gouvernement de coalition sont
     L’investissement des entreprises et des ménages est              peut-être de nature à inquiéter les investisseurs au cours des
     également bien orienté. Ces facteurs entraînent une              prochains mois si aucune solution n’est trouvée outre-Rhin.
     accélération de l’activité. Ainsi, après avoir progressé de 1%
                                                                      Mise en œuvre depuis 2008 pour endiguer la crise bancaire
     en 2015 et de 1,3% en 2016, le PIB devrait augmenter de
                                                                      et financière, la politique volontariste des banques centrales
     1,7% cette année et en 2018 selon le gouvernement1.
                                                                      américaine et européenne, en rendant l’accès à la dette
     Cette reprise s’inscrit dans un cadre plus large de              extrêmement simple et peu coûteux, a tiré les prix des actifs
     redémarrage de l’activité au niveau européen et au niveau        vers le haut, notamment ceux des actifs immobiliers.
     mondial. Selon la Commission européenne, le PIB de la            Cette politique monétaire peut-elle se prolonger ?
     zone euro devrait afficher une hausse de 2,2% en 2017            Les investisseurs ne croient pas à une hausse brutale des
     et de 2,1% en 20182. De son côté, le Fonds monétaire             taux d’intérêts directeurs aux Etats-Unis, et encore moins en
     international (FMI) anticipe une progression de 3,5% du PIB      Europe. Malgré le dynamisme du marché du travail outre-
     mondial cette année et de 3,6% en 2018.                          Atlantique, le rythme de l’inflation reste contenu.
                                                                      C’est la raison pour laquelle la Réserve fédérale américaine
     Dans ce contexte, les marchés financiers sont très bien
                                                                      ne prendra pas le risque de casser la croissance actuelle en
     orientés. La valorisation des bourses est au plus haut.
                                                                      durcissant brutalement les conditions d’emprunt. En zone
     Depuis 2008, celles du CAC 40 et du DAX 30 ont doublé.
                                                                      euro, où les premiers signes d’une croissance durable auto-
     Celle du S&P500 a plus que triplé. La crise a été de ce point
                                                                      entretenue apparaissent enfin après cinq années délicates,
     de vue effacée. Malgré quelques incertitudes géopolitiques
                                                                      la BCE est sur la même ligne. Selon les investisseurs, cette
     (Brexit, tensions avec la Corée du Nord, crise au Proche
                                                                      croissance à crédit a quelques limites. Si l’on prend le cas
     et au Moyen-Orient …), les marchés actions atteignent
                                                                      de la France, son niveau d’endettement, proche de 100%
     des sommets, à la différence des marchés obligataires
                                                                      du PIB, pèse sur sa capacité à investir dans le domaine des
     qui pâtissent des niveaux d’endettement de la plupart des
                                                                      infrastructures, en particulier le logement. En dépit des
     Etats. Rappelons qu’en 2007, 80% des emprunts obligataires
                                                                      besoins.
     affichaient des taux de rendement supérieurs à 4% par an.

1
    Source : Insee
2
    Source : Commission européenne

3                                                                                         Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.
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Un premier semestre marqué
par l’attentisme
       Dans le secteur immobilier, l’attentisme a prévalu
       au premier semestre, principalement en raison des
       interrogations liées au cycle électoral. La victoire
       d’Emmanuel Macron a été considérée comme un signal
       positif par les investisseurs, même si son programme
       ne comportait pas de stratégie claire et précise dans le
       domaine de l’immobilier.

       Cet attentisme est clairement palpable. Avec seulement
       14,1 milliards d’euros engagés en France au cours des
       neuf premiers mois de 2017, le marché de l’investissement
       en immobilier d’entreprise a reculé de 31 % sur un an3.
       Il s’agit d’un résultat bien en-dessous de la moyenne
       observée sur cinq ans, qui s’établit à 17 milliards d’euros.
       Les investisseurs mettent en cause le manque de produits
       disponibles à la vente.

       Toutefois, les investisseurs tablent sur un rattrapage
       particulièrement marqué cette année des volumes au
       quatrième trimestre, avec plus de 12 milliards d’euros
       anticipés4.

       Une tendance forte relevée par les investisseurs :
       le développement du coworking. Avec la transformation
       des bureaux existants, la création de nouveaux produits,
       la révision des principes de commercialisation, qui pose
       notamment la question de la flexibilité des baux,
       le coworking représentent les nouveaux chantiers à mener.
       Selon les investisseurs, l’évolution de la réglementation
       n’offre pas la flexibilité requise pour s’adapter aux
       nouveaux usages du marché et à la conversion des
       espaces.

3, 4
       Source : BNP Paribas Real Estate

Tendances 2018                                                        4
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Le développement du e-commerce :
quel modèle de distribution ?
    Dans l’immobilier de commerce, malgré une baisse significative     department stores). Cependant certains investisseurs
    des volumes sur neuf mois en raison du manque de produits,         soulignent que même s’il ne faut pas nier la pénétration
    le volume d’investissement s’est maintenu à un niveau élevé.       forte du digital dans le monde du commerce, la situation
    Quatre milliards d’euros environ devraient être engagés            de l’immobilier commercial française est très différente de
    cette année. Le développement de ce secteur est toutefois          la situation de certains pays, notamment les Etats-Unis, et
    perturbé par la transformation du modèle économique de la          que les défis étaient davantage dans les modifications des
    distribution, que bouscule le e-commerce.                          formats de vente et la conversion des zones commerciales
                                                                       traditionnelles en véritables espaces de loisirs, plutôt que dans
    Ce canal de distribution est en plein effervescence. Le chiffre
                                                                       la disparition pure et simple de cette typologie d’immobilier.
    d’affaires du e-commerce devrait bondir de 30% environ en
    2017. Il pèse environ 5% des ventes mondiales du secteur           Par ailleurs, les investisseurs mettent également en cause la
    selon une étude récente de Kantar Woldpanel.                       qualité de certains programmes.

    Si le e-commerce exerce une pression sur les locataires            Tirée en partie par le dynamisme du e-commerce, la logistique
    d’espaces commerciaux, le récent partenariat entre Alibaba et      est la seule classe d’actifs qui connaisse une progression sur
    Auchan montre que la question de l’avenir de l’immobilier de       les neuf premiers mois de l’année. Une réflexion est lancée
    commerces n’est pas tranchée. Cette incertitude rend l’avenir      parmi les investisseurs pour répondre aux différents besoins.
    difficilement lisible aux investisseurs. Plusieurs questions se    Des projets de très grande taille sont dans les cartons.
    posent. Y aura-t-il synergie ou opposition entre les ventes        Mais assurer la livraison, via des petites surfaces, lors du
    en magasin et les ventes en ligne ? Les locaux commerciaux         dernier kilomètre, est également un enjeu.
    trouveront-ils un nouveau souffle dans des modèles
                                                                       Enfin, en l’absence de portefeuilles en santé et en hôtellerie
    privilégiant l’expérience client et une rotation plus fréquente
                                                                       aussi importants que ceux cédés en 2016, les transactions sur
    des stocks (ventes flash, pop-up stores, etc.) ? Seule certitude
                                                                       l’immobilier de services connaîtront une année 2017 faible en
    des investisseurs, les concepts qui n’ont pas évolué depuis
                                                                       volumes.
    30 ans ne tiendront pas sans se réformer (hypermarchés,

5                                                                                        Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.
Panorama EY Marché de l'investissement immobilier - Tendances 2018 - Panorama du marché de l'investissement immobilier
Vers un tassement du marché
    résidentiel ?
     Le marché résidentiel est resté très soutenu au cours des   Les prix de vente ont progressé mais de façon mesurée,
     huit premiers mois de 2017. Dans l’ancien, le nombre        sauf dans les grandes villes. Deux facteurs expliquent
     de transactions s’élevait à 934 000 ventes en cumul sur     cette accélération: des taux de crédit extrêmement bas,
     douze mois en août5. C’est un record historique absolu.     qui commencent à remonter, ce qui stimule les ventes par
     Sur le marché du neuf, le volume des ventes a également     effet d’aubaine ; les mesures de soutien dans le neuf, avec
     été élevé, en dépit d’un tassement observé au deuxième      le dispositif Pinel et le renforcement du PTZ (Prêt à Taux
     trimestre.                                                  Zéro).

                                                                 Un léger tassement du marché est toutefois probable en
                                                                 2018-2019. Certes, en libérant du foncier, en simplifiant
                                                                 des normes et en luttant contre les recours abusifs, le
                                                                 plan logement présenté fin septembre devrait stimuler
                                                                 le marché. La prolongation pour quatre ans du dispositif
                                                                 Pinel et du PTZ est également de nature à tirer le marché
                                                                 vers le haut. Mais le recentrage de ces dispositifs sur les
                                                                 zones tendues pourrait réduire légèrement les ventes de
                                                                 neuf en 2018. Par ailleurs, l’accélération relative des prix
                                                                 et la poursuite d’une lente remontée des taux de crédit
                                                                 pourraient entamer la capacité d’achat des ménages.

                                                                 Dans le logement, les investisseurs identifient un défi
                                                                 de taille : résoudre les difficultés de financement de
                                                                 l’accession à la propriété. Dans un contexte où le ratio
                                                                 patrimoine/salaire tend à se détériorer, ils constatent les
                                                                 difficultés grandissantes des ménages à se constituer un
                                                                 patrimoine par leur seul salaire. Ils proposent de lancer
                                                                 une réflexion pour déterminer de nouvelles pistes de
                                                                 financement. Parmi celles-ci, les investisseurs évoquent
                                                                 la location-accession, le bail emphytéotique, la propriété
                                                                 à vie, le bail à construction, le prêt Evergreen (emprunt
                                                                 hypothécaire partiellement à vie sur le modèle nordique)
                                                                 entres autres. Ces solutions alternatives pourraient
                                                                 permettre de mieux dissocier valeur d’usage et propriété
                                                                 et satisfaire ainsi les besoins des investisseurs/utilisateurs
                                                                 à chacun de leurs stades de maturité.

5
    Source : Commission européenne

Tendances 2018                                                                                                                    6
Les investisseurs élargissent
leur horizon
    Sur le plan géographique, l’Île-de-France a regroupé 73            Mais les investisseurs ne se concentrent plus seulement sur
    % des volumes de transactions. Cette part est stable par           la France. Ils ont changé de logique. D’une logique pays,
    rapport aux années précédentes. Les bureaux restent                ils sont passé à une logique de zones. La zone euro est leur
    de loin l’actif privilégié par les investisseurs avec plus de      terrain de jeu privilégié car les risques de changes y sont
    10 milliards d’euros investis6. Cette tendance devrait se          nuls et les opportunités dans le domaine fiscal nombreuses.
    renforcer au cours des prochains mois avec la signature de         Certains pays européens, hors zone euro, comme la Hongrie
    près de 25 transactions de plus de 100 millions d’euros7.          et la Pologne émergent également. A cette logique de zone
    Sur l’ensemble de l’année, le montant global investi en            s’ajoute également une logique de métropole, en fonction
    Île-de-France devrait atteindre 17 milliards d’euros8, en          des opportunités qui se dégagent. Le déficit d’attractivité se
    légère augmentation. Bien qu’elle se classe au quatrième           creuse entre les villes et les territoires qui les entourent,
    rang mondial des quartiers d’affaires selon le dernier             et ce, partout dans le monde.
    baromètre EY, La Défense peine à réellement décoller.
                                                                       La diversification géographique est aujourd’hui préférée à
    La gouvernance du quartier d’affaires est vraisemblablement
                                                                       la diversification par typologie d’actifs : on choisit d’investir
    un frein à son développement. La fusion entre les deux
                                                                       plutôt dans des bureaux à Paris et à Francfort que dans des
    établissements publics Defacto et Epadesa prévue en 2018
                                                                       bureaux et des logements à Paris.
    peut-elle accélérer la reprise de l’activité ? Les investisseurs
    sont dubitatifs.

    Globalement, les quartiers d’affaires qui réussiront à se
    hisser au rang des places les plus attractives sont ceux qui se
    construiront pour et par les talents, au-delà des entreprises.
    En effet, après s’être assuré que les locaux sont en nombre
    et de qualité, les entreprises évaluent la vivacité du bassin
    d’emploi, bassin dont la dimension dépasse souvent les
    limites du quartier d’affaires à proprement parler.

    En région, le volume d’investissement en bureaux s’est élevé
    à 2 milliards d’euros environ, un niveau que les investisseurs
    considèrent comme élevé9.

7
  Source : Insee
8
  Source : Commission européenne
9, 10
      Source : BNP Paribas Real Estate

7                                                                                            Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.
L’attractivité de la France
se redresse
  La fiscalité reste un sujet de réflexion pour les               Cette progression est à comparer à celle anticipée dans
  investisseurs. La transformation de l’impôt de solidarité       le tourisme (+3%) et l’industrie du luxe (+2%). Certains
  sur la fortune (ISF) en un impôt sur la fortune immobilière     investisseurs étrangers qui avaient déserté l’Hexagone
  (IFI), dont le calcul du taux repose sur la valeur des actifs   ces dernières années sont de retour. C’est notamment
  immobiliers, n’est pas de nature à bousculer les stratégies     le cas des investisseurs japonais et sud-coréens.
  des acteurs autrement qu’à la marge, dans une logique
                                                                  Le lancement de grands travaux tels que le Grand Paris
  de réflexion patrimoniale. Dans l’attente de l’adoption des
                                                                  Express, l’organisation de nombreux événements sportifs
  textes définitifs, les stratégies patrimoniales dans
                                                                  (Coupe du monde de rugby en 2023, Jeux olympiques
  le domaine immobilier sont en suspens. Il peut apparaître
                                                                  en 2024…) doivent participer à la transformation, au
  pour l’instant délicat d’engager une réflexion définitive
                                                                  réaménagement de la ville, notamment dans sa partie
  sur le sujet.
                                                                  nord.
  Comme la plupart des secteurs économiques, l’immobilier
  profite du regain d’attractivité du site France. Selon
  les investisseurs étrangers interrogés dans le cadre de
  l’édition 2017 du baromètre de l’attractivité réalisé par EY,
  l’immobilier devait voir son activité progresser de 8% cette
  année, signant un bond de 7 points par rapport à 2016.

Tendances 2018                                                                                                               8
Conclusion

    Si 2017 s’annonce comme une année moins spectaculaire          Dans un environnement de taux bas, et des perspectives
    en terme de volume d’investissement que les deux               économiques positives, nos invités voient l’année 2018 sous
    précédentes, elle reste néanmoins marquée par                  de bons hospices, à la fois sur le marché locatif où
    la confirmation de la reprise de l’économie française et par   les entreprises retrouvent un peu de marge de manœuvre
    un renforcement sans précédent de l’image de la France         et sur le plan de l’investissement.
    vis-à-vis des investisseurs internationaux.
                                                                   Sans contredire ces perspectives positives, certains
    La plupart des investisseurs de notre panel ont exprimé leur   expriment néanmoins la nécessité d’un travail d’asset
    espoirs de voir les transformations de beaucoup de secteur     management fort, toujours plus à l’écoute des besoins
    de l’économie par le biais du digital comme une opportunité     des utilisateurs et des nouveaux usages qui sont faits
    forte pour le secteur venant à la fois bousculer les modèles   de l’immobilier.
    économiques mais aussi offrir de nouvelles perspectives
    de revenus.

    En effet, les différents phénomènes qu’accompagnent
    les bouleversements économiques, co-working, notion
    d’usage, immeubles connectés, sont perçus positivement
    par les acteurs du secteur, qui y voient davantage
    l’opportunité de se diversifier et de s’inscrire au cœur
    des mutations des sociétés, plutôt qu’un obstacle à leur
    croissance.

9                                                                                      Panorama EY du marché de l’investissement immobilier.
Tendances 2018   10
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dans la construction d’un monde plus juste et plus équilibré pour nos équipes, nos
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