LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE-DE-FRANCE 1ER TRIMESTRE 2017 - Knight Frank
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LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE-DE-FRANCE 1ER TRIMESTRE 2017
LE MARCHÉ LOCATIF ÎLE-DE-FRANCE Cartographie Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Demande placée
638 800 m²
Source : Knight Frank
2 450 800
+8% : l’activité transactionnelle progresse
En m²
significativement au 1er trimestre 2017 par rapport au 2 115 030 2 087 700
1er trimestre 2016 726 200
1 868 100
Ce bon résultat s’explique par une belle performance 619 100
571 482
des transactions de moyennes surfaces (entre 1
000m² et 516 100
5 000m²), ce segment progressant de 14% et 569 800
représentant 32% de la demande placée. Mais c’est 377 941
surtout par le segment des grandes surfaces qui a fait 617 000
preuve d’un fort dynamisme avec 17 transactions de 443 900
plus de 5 000m². Il représente 46% de la demande
660 340 564 600
placée régionale doit une progression de 17%
480 700 543 200
En dépit de la transaction géante sur les Tours Duo
(88 500m²), ce n’est pas le segment des très grandes
prises à bail qui tire l’activité mais celui des 590 200 638 800
505 267
transactions de 5 000m² à 20 000m², qui progresse 427 400 392 000
de +25%
Le phénomène de concentration de l’activité 2013 2014 2015 2016 2017
transactionnelle sur Paris intra-muros, déjà
observable en 2016, se vérifie à nouveau : 51% de la
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
demande placée s’est positionnée sur Paris intra-
murosLE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Taille des transactions
Source : Knight Frank
15% 12%
16% 19%
20%
22%
21%
24%
20%
27%
33%
39% 29%
36%
32%
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000
33% 31% m²)
25% 24% 22% Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000
m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
2013 2014 2015 2016 1T2017LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Exemples de transactions de plus de 5 000 m²
Source : Knight Frank
Date de
Preneur Adresse Secteur géographique Surface Loyer Etat des locaux
signature
Duo,
Natixis Paris 12-13 Mars 2017 88 500m² 530€ Neuf
Paris 13ème
L’octant – le Sextant
Groupe Lagardère Neuilly – Levallois Février 2017 32 700m² NC Restructuré
Levallois Perret
138 avenue de Stalingrad, Janvier
Orange 1ère Couronne Sud 18 000m² NC Neuf
Villejuif 2017
Orange (Orange Cœur Défense,
La Défense Février 2017 17 545m² 530€ Etat d’usage
Business Services) Courbevoie
Green Office Opale Vente
La Poste Immo Boucle Sud Février 2017 16 700m² Neuf
Issy les Moulineaux Util.
Quai Ouest
Le groupe Amaury Boucle Sud Février 2017 15 800m² NC Restructuré
Boulogne-Billancourt
West Park 1 Janvier Vente
Groupama Péri-Défense 14 300m² Rénové
Nanterre 2017 Util.
Projet W
Faurecia Péri-Défense Mars 2017 13 100m² NC Neuf
Nanterre
Atlantique
Place des 5 Martyrs du Lycée Janvier
MMA Paris 14-15 12 700m² NC Rénové
Buffon, 2017
Paris 15ème
West Park 5,
Groupama Péri-Défense Février 2017 11 400m² NC Restructuré
Nanterre
Focus, Janvier
Wework 1ère Couronne Sud 9 600m² 350€ Etat d’usage
Montrouge 2017LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Les grands utilisateurs en 2016
(> 5 000 m²)
40%
de l’activité transactionnelle en 2016 4%
Source : Knight Frank 9%
Les résultats du marché locatif en 2016 19% Assurances/Mutuelles
démontrent, une fois de plus, le rôle
essentiel des grands utilisateurs sur la tenue 15% Banques/Finances
de l’activité transactionnelle
Conseil
Malgré de fortes variations d’une année sur Avocats/Notaires
l’autre, le segment des grandes transactions Conseil Autres
peut compter sur un atout de taille, qui lui
Industrie/Distribution
assure une certaine pérennité : la diversité
8%
de ses acteurs, qui lui évite d’être trop 7%
Média/Communication
tributaire d’un secteur économique
spécifique Mode/Textile/Luxe
L’année 2016 a été marquée par le brusque 4%
New
retour sur le devant de la scène du secteur Tech/Telecom/Web
Média/Communication, qui atteint 16% alors
que ce secteur était quasiment absent 18%
auparavant. 16%
A l’inverse, la part du secteur public /
parapublic, très actif en 2015, a régressé de
moitié en 2016.LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Offre disponible
6,8%
Source : Knight Frank, ORIE
14,0
En %
A 6,8%, le taux de vacance reste en dessous
de la barre des 7% en dépit d’une légère
remontée en ce début 2017, liée à la nouvelle 12,0
estimation du parc
L’augmentation de l’activité transactionnelle a 11,3
permis un bon niveau d’absorption des 10,0
surfaces livrées depuis plus d’un an, qui ont
très majoritairement trouvé preneurs
Contrairement à beaucoup d’idées reçues, 8,0
l’Ile-de-France est très loin d’une situation de
suroffre : la région parisienne est un des 6,8
marchés les moins offreurs d’Europe, repassé 6,0
en dessous du taux de vacance londonien
Cette situation ne doit toutefois pas masquer
les fortes disparités internes à la région 4,0
parisienne : alors que le QCA et le reste de
Paris intra-muros sont clairement sous-
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest 3,6
offreurs pour l’instant, le Croissant Ouest se
2,0
maintient à des niveaux de vacance
supérieurs à 11% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
La Défense continue sa baisse spectaculaire 2013 2014 2015 2016 2017
de l’offre disponible, son taux de vacance
passant en un an de 9,4% à un 8,5%LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Offre de Grade A
15%
Source : Knight Frank
Ile-de-France
Le début d’année 2017 ne marque pas de
changement sur les aspects qualitatifs de
l’offre disponible : les surfaces de Grade A
(neuves ou restructurées) demeurent
déficientes, ne représentant que 15% de 15%
l’offre disponible
Un tel niveau est totalement insuffisant au vu
de la structure de la consommation de
bureaux par les utilisateurs : 72% des
surfaces de plus de 5.000m² louées sur la
région parisienne en 2016 correspondaient au
Grade A (76% en 2015). Le déficit d’offre de
Grade A est donc un facteur de blocage
potentiel pour le marché locatif
La carence va croissant puisque la part de
l’offre de Grade A est en régression régulière :
le marché locatif en Ile-de-France paye ainsi
l’effondrement des volumes de livraisons
lancées en blanc. Le correctif apporté depuis
plus d’un an n’a pas encore permis de Neuf ou restructuré Seconde main
compenser le déficit cumulé
Le manque est criant sur certains secteurs, à
commencer par le QCA et le reste de Paris
intra-muros. Il devient également une réalité
sur des marchés tels que La DéfenseLE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Loyers
392 € 770 €
/m²/an HT HC
Loyer de transaction Prime Ile-de-France vs QCA
Source : Knight Frank
Loyers de transactions
La tendance haussière initiée
Prime (Sur une année glissante)
en début d’année 2016 reste Loyers de transactions moyens :
modérée La Défense QCA
Cette hausse reste toutefois 850
770 € 432 € 509 €
circonscrite au QCA, où le (Sur une année glissante) (Sur une année glissante)
750
loyer représentatif du segment
haut de gamme (calculé sur la 656 €
650 Valeurs moyennes de présentation de l’offre :
base des 5 plus fortes
transactions sur une année La Défense QCA
550
glissante) s’établit désormais à
532 €
375 € 500 €
770€ et, ponctuellement, aux 450
(Au dernier trimestre) (Au dernier trimestre)
marchés les plus établis 406 €
En € HCHT / m² / an
Quel que soit le secteur de 350 392 €
Valeurs Prime de présentation de l’offre :
marché, les loyers haut de
gamme ne concernent qu’un 250 La Défense QCA
nombre très réduit d’immeubles 530 € 800 €
: l’essentiel des transactions se 150 (Au dernier trimestre) (Au dernier trimestre)
2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t
fait à des valeurs notoirement
inférieures 2014 2015 2016 17
Loyer Ile-de-France Mesures d’accompagnement :
L’écart entre les loyers de Loyer La Défense La Défense QCA
transactions prime et les loyers Loyer Croissant Ouest*
de transactions moyens reste Loyer Paris Centre Ouest 25 / 30 % 8 / 17 %
Loyer QCA (Au dernier trimestre) (Au dernier trimestre)
très important, fixé à près de
* : Croissant Ouest hors Boucle Nord
260€ sur le QCA et à 100€ sur
La DéfenseLE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Livraisons futures
35%
Taux de précommercialisation
d’ici à fin 2019
Source : Knight Frank Surfaces neuves ou restructurées en Île-de-France
L’Ile-de-France est un marché sous-offreur en surfaces
de Grade A qui a parfaitement absorbé les livraisons 1 600 000
En m²
1 305 000
d’immeubles réalisées au cours des dernières années 1 429 300
1 400 000
Le manque d’offre de Grade A favorise le phénomène
des précommercialisations : 35% des surfaces 1 142 800
attendues avant fin 2019 (et 54% de celles livrées avant 1 200 000 447 400 1 120
1 003 600
la fin 2017) ont d’ores et déjà trouvé preneur 200
Les précommercialisations sont traditionnellement 1 000 000
l’apanage des secteurs géographiques émergents : s’ils
752 000 684 000
offrent la plus forte attractivité prix, les investisseurs 800 000 731 600
demeurent hésitant à y lancer des programmes en 522 600 798 300
blanc. Le phénomène des précommercialisations fait
600 000
toutefois une apparition remarquée sur des secteurs tels
que le QCA ou La Défense, en raison de la raréfaction 582 900
de l’offre de Grade A 400 000
L’année 2017 était porteuse d’un espoir de rééquilibrage 459 300
du marché, en raison d’une poussée des volumes 200 000
321 900
attendus en livraison. Ce rééquilibrage devrait toutefois 148 700
être limité puisque plus de la moitié des livraisons de 0
2017 ont d’ores et déjà trouvé preneurs 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Ce succès commercial devrait encourager le lancement Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
de nouveaux programmes livrables à partir de 2018LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER TRIMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Synthèse
Source : Knight Frank, ORIE
Île-de-France Île-de-France Évolution
1er trimestre 2017 1er trimestre 2016 annuelle
Demande placée 638 800 m² 590 200 m² +8%
Offre immédiate 3 622 000 m² 3 833 000 m² -5%
Taux de vacance 6,8% 7,2% -40pb
Loyer moyen 399 €/m²/an 325 €/m²/an +23%
Loyer haut de gamme 770 €/m²/an 760 €/m²/an +1%KNIGHT FRANK EN QUELQUES CHIFFRES
KNIGHT FRANK FRANCE
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