The Strategic Plan Finally innovative real estate projects - Immo Purchasing Network
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Immo Purchasing Network
Finally innovative real estate projects
The Strategic Plan
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.
Thinking...
Copyright @ Immo Purchasing NetworkÆ (IPNÆ), 2002-2003. All right reserved.
outside the box...… Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.
La Mission
La mission de Immo Purchasing Network est multiple:
Permettre aux familles bruxelloises à revenu moyen
d’acquérir des logements de grande qualité dans les
quartiers à haute valeur ajoutée.
Assainir le parc immobilier bruxellois des grands bâtiments
privés ou publics actuellement inoccupés et à vendre.
Réinstaller l’habitat de très haute qualité au sein du tissu
urbain dans la région de Bruxelles-Capitale.
Développer des concepts innovants en matière de
réhabilitation et de logement qui bénéficie à un groupement
d’intérêt.
Le concept central de Immo Purchasing
Network est la force du nombre
The Mission
C’est de ce concept fondateur que Immo Purchasing Network
tire son identité et son originalité.
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Introduction
Chaque année, le montant total des ventes de biens
immobiliers à Bruxelles augmente. En 2001, les ventes ont
atteint le chiffre de 2.4 milliards d’euros, une hausse de 1.6 %
par rapport à 2000.
Cette croissance est évidemment nettement supérieure au
pouvoir d'achat et devrait à terme faire croître les prix de tout
l'immobilier belge. La volonté de devenir propriétaire reste
pourtant encore ancrée dans l'esprit des belges.
A la question « Bruxelles est-elle une ville chère ? », plus de
41% des bruxellois pensent que oui et plus de 45% pensent
que oui mais moins que d'autres capitales. Nous avons donc
plus de 86% des bruxellois qui estiment globalement leur ville
chère.
Il est également intéressant de constater la polarisation des
acheteurs à Bruxelles. En effet, le marché polarise actuellement
les acheteurs en deux catégories : d’une part les familles à
revenu moyen (inférieur à 50.000 €/an) et d’autre part les
famille à revenu élevé (supérieur à 100.000 €/an). Ces deux
catégories sont respectivement soutenues soit par un ensemble
d’aides publiques soit par leur pouvoir d’achat élevé.
The Introduction
Les acheteurs se situant dans la gamme médiane des revenus
(50 k€ < x < 100 k€) sont dans une situation très particulière.
D’une part il ne bénéficie pas des aides publiques (de par leur
niveau de revenus) et d’autre part ils sont relativement
nombreux à rechercher des biens identiques, ce qui a pour effet
d’accroître la demande, donc le prix du marché.
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Une résultante à moyen terme sera le changement de stratégie
des acheteurs à revenu moyen supérieur qui se focaliseront
davantage sur des biens de plus faible valeur car les autres
seront devenus inabordables. L’impact se fera donc sentir au
niveau des revenus moyens inférieurs qui n’auront plus accès à
ceux-ci étant donné l’augmentation de la demande sur un
marché relativement limité.
Spécifiquement, on voit une explosion de la demande des
maisons unifamiliales ainsi que des appartements de une ou
deux chambres. Cette demande importante est à mettre en
parallèle avec une offre relativement stable, ce qui implique
donc une forte croissance du marché sur ce type de biens à
Bruxelles.
Si on analyse les tendances actuelles des prix des
appartements à vendre à Bruxelles, on distincte très clairement
l’augmentation de la demande d’appartements de une et deux
chambres.
The Introduction
Figure 1: représentation statistique des variations du prix par m² en
fonction de la surface au sein du quartier Louise, les Etangs d’Ixelles, la
place du Châtelain et le centre ville à Bruxelles. Etude effectuée du 15/11/02
au 30/11/02 sur un échantillon de 347 biens mis à la vente, IPN.
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De plus, les quartiers où cette tendance est la plus visible sont
ceux qui offrent soit des valeurs sociales élevées (les Etangs
d’Ixelles, l’Avenue Louise, le Champs d’Oiseaux, etc…), soit
un cadre particulièrement agréable (le bois de la Cambre, la
Forêt de Soigne, le Val Duchesse, etc) ou encore dans
certains quartiers spécifiques (St-Géry, le Châtelain, rue du
Trône, etc…) très liés à la réaffectation des lieux et aux
nouvelles dynamiques urbaines qui y sont initiées.
The Introduction
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Tendance
D’un autre côté, le marché des biens de qualité et des biens
d'exception souffre de l'évolution étonnante des valorisations
de portefeuilles boursiers, entraînant un quasi-immobilisme du
nombre d'acheteurs potentiels. Les biens de plus d’un demi-
million d'euros trouvent difficilement preneurs.
Ces biens d’exception de par leur taille, leur architecture ou
leur localisation constituent donc souvent des réserves
potentielles de logement dans ces mêmes quartiers qui sont
soumis aux lois de l’offre et de la demande.
L'immobilier résidentiel haut de gamme s'adaptera à cet
environnement. L'immobilier résidentiel bas et moyen de
gamme est plus sensible aux taux d'intérêt et au pouvoir
d'achat de sa catégorie d'acheteurs.
Les prévisions de J.-P. Liebaert, conseiller économique à la
Confédération Construction, sont plus réservées.
Globalement, le nombre de nouveaux logements autorisés
continue à baisser. Dans la rénovation, cette baisse est moins
sensible. Les chiffres annuels (total des 12 derniers mois
disponibles) ont ainsi reculé de 7 % pour la construction, soit
deux fois plus que pour la rénovation (3,4 %).
The Introduction
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Le Modèle
Le modèle de Immo Purchasing Network est totalement
innovateur dans l’approche du marché immobilier.
The Model
Le modèle est basé sur l’achat groupé de biens de grande
taille, situés dans des quartiers à forte valeur ajoutée et dont
les prix par m2 sont inférieurs à ceux pratiqués pour des biens
de taille moindre dans les mêmes quartiers.
L’action novatrice de Immo Purchasing Network est de
regrouper les acheteurs potentiels, d’identifier les biens
correspondant à leurs besoins, d’encadrer légalement et
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des nouveaux logements ainsi créés.
Notre modèle, unique sur le marché privé, consiste dans :
La création d’un réseau d’acheteurs potentiels désirant
acquérir un logement de très grande qualité dans des
quartiers à haute valeur ajoutée.
L’identification précise des besoins spécifiques de chacun
des acheteurs potentiels.
La recherche de biens privés de grande taille actuellement
à vendre dans les quartiers les plus porteurs de la région
de Bruxelles-Capitale et pouvant être divisés.
La formulation d’un ou plusieurs scénarios de
programmation, tenant compte de toutes les contraintes du
site.
L’adéquation des besoins spécifiques des acheteurs
potentiels présents dans le réseau de Immo Purchasing
Network avec les biens privés de grande taille identifiés par
Immo Purchasing Network.
L’achat groupé d’un immeuble spécifique grâce à l’action
conjointe d’un certain nombre d’acheteurs potentiels
The Model
intéressés par cet investissement.
La rénovation et l’aménagement de l’immeuble acheté en
commun afin de le diviser en fonction des besoins et des
investissements consentis par chacun des acheteurs.
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.La Vision
L’approche du marché immobilier privé de la région Bruxelles-
Capitale doit être transformée par l’action conjointe et
concertée des ménages à revenu moyen. Cela afin de
conserver et d’accroître la capacité d’achat de ceux-ci face à
l’emprise de la spéculation immobilière.
Immo Purchasing Network met au service de ses clients et
partenaires les moyens d’acquérir des logements de très
grande qualité grâce à l’achat groupé de grands immeubles
privés actuellement libres et ayant des prix par m2
extrêmement concurrentiels.
The Vision
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.L’approche
Notre approche est basée sur l’existence de trois types de
marché immobilier très différents, dans lesquels les politiques
de prix ne sont pas homogènes : .
Les appartements de une ou deux chambres dans les
quartiers à haute valeur ajoutée sont soumis à une forte
influence de l’offre et de la demande impliquant une
croissance importante du prix par m2. Cela se traduit
naturellement par une impossibilité croissante pour les
ménages à revenu moyen d’acquérir ce type de biens.
Les biens immobiliers privés de plus de deux chambres
dans les quartiers à haute valeur ajoutée sont également
soumis à une forte influence de l’offre et de la demande
impliquant une hausse importante du prix par m2. A
nouveau, cela se traduit par une impossibilité croissante
pour les ménages à revenu moyen d’acquérir ce type de
biens.
Les biens immobiliers privés de grande taille dans ces
The Approach
mêmes quartiers sont pour leur part soumis à une faible
croissance, voire à une décroissance, suite à la chute de la
demande pour ce type de biens. Cette inadéquation de la
demande par rapport à l’offre se traduit par une chute du
prix par m2, mais également de l’augmentation du nombre
d’immeubles vides pendant des périodes de plus en plus
longues.
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.Le Marché
The Market
Le potentiel stratégique de Immo Purchasing Network sur le
marché immobilier résidentiel privé dans la région de
Bruxelles-Capitale est lié à un certain nombre d’acteurs.
Les marchés immobiliers de la région de Bruxelles-Capitale
possèdent leurs propres structures dynamiques. Mus
essentiellement par la loi de l'offre et de la demande, ils
peuvent être présentés comme des équilibres dynamiques de
forces auxquelles sont soumis les différents acteurs.
A l’heure actuelle, l’approche de Immo Purchasing Network
est non seulement innovante dans le concept mais également
dans l’approche du marché immobilier résidentiel privé. En
effet, nous inversons complètement le modèle classique de
promotion immobilière afin d’offrir au segment de marché des
ménages à revenu moyen la capacité d’acquérir des biens qui
leurs sont devenus inabordables.
L'analyse des caractéristiques du marché débute par l'examen
de ces différentes forces et des stratégies possibles des
concurrents existants ou potentiels
Immo Purchasing Network se positionne sur trois segments
très différents, dans lesquels les structures dynamiques de
prix ne sont pas homogènes.
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.Les appartements de une ou deux chambres (85 à 150 m²)
dans les quartiers à haute valeur ajoutée sont soumis à
The Market
une forte influence de l’offre et de la demande impliquant
une croissance importante du prix par m2. Cela se traduit
naturellement par une impossibilité croissante pour les
ménages à revenu moyen d’acquérir ce type de bien.
Les biens immobiliers privés de type « loft » de taille
moyenne (100 à 200 m²) dans les quartiers à haute valeur
ajoutée ou en expansion sont également soumis à une
forte influence de l’offre et de la demande impliquant une
hausse importante du prix par m2. A nouveau, cela se
traduit par une impossibilité croissante pour les ménages à
revenu moyen d’acquérir ce type de biens.
Les biens immobiliers privés de grande taille (600 à 1500
m²) dans ces mêmes quartiers sont pour leur part soumis à
une faible croissance, voire à une décroissance, suite à la
chute de la demande pour ce type de biens. Cette
inadéquation de la demande par rapport à l’offre se traduit
par une chute du prix par m², mais également de
l’augmentation du nombre d’immeubles vides durant des
périodes de plus en plus longues.
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.La Concurrence
The Market
L’approche stratégique de Immo Purchasing Network sur le
marché immobilier résidentiel privé dans la région de
Bruxelles-Capitale est liée à un certain nombre d’acteurs.
La première force à laquelle est soumise Immo Purchasing
Network est la rivalité potentielle avec différentes sociétés
actives sur les mêmes segments de marché. L’originalité ainsi
que l’approche holistique de nos services nous positionnent
dans un marché de niche jusqu’à présent totalement sous-
utilisé.
En effet, il n’existe actuellement aucune réelle concurrence
privée sur les segments de marché où Immo Purchasing
Network est actif. Le seul embryon de concurrence organisée
existant se situe dans le segment de marché des lofts, qui
bien souvent s’articule autour du sous-segment des bâtiments
industriels de taille supérieure à 2000 m². Notre approche de
niche par rapport à ce segment se situe au niveau du sous-
segment des bâtiments de 600 à 1500 m², sous-segment qui
à l’heure actuelle n’est que très faiblement valorisé, entre
autre parce qu’il nécessite un travail de programmation
souvent assez lourd.
La concurrence potentielle est limitée d’une part par la
capacité de la majorité des agences immobilières à offrir un
service holistique comparable. D’autre part, par le marché de
niche que constitue notre créneau d’activités et qui n’est pas à
même d’intéresser les promoteurs immobiliers classiques de
par la taille des surfaces proposées et les clients que nous
ciblons.
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.Les Clients
The Market
La satisfaction de nos clients par notre service unique sur ce
segment de marché constitue une force essentielle d’Immo
Purchasing Network. En effet, notre cible de clientèle est
constituée de ménages à revenu moyen souhaitant acquérir
un bien immobilier de taille variant entre 85 et 150 m². Ce
groupe de ménages constitue actuellement un des segments
les plus porteurs et les plus volumineux du marché immobilier
privé bruxellois. Cela implique que leur impact sur la
croissance des prix dans ce segment de marché est
inversement proportionnel à l’offre disponible.
L’augmentation rapide du prix des biens immobiliers de taille
variant entre 85 et 150 m² dans les quartiers à haute valeur
sociale tend à rendre inaccessible ceux-ci aux ménages à
revenu moyen.
Notre concept permet donc de garantir à ce segment de
clients des biens faisant partie d’un ensemble plus grand (et
donc non soumis à la même dynamique de croissance) à des
prix accessibles. D’autre part, les compétences ainsi que la
valeur ajoutée des services (fiscaux, légaux, architecturaux,
gestion) fournis par Immo Purchasing Network constituent des
éléments réduisant fortement le besoin de négociations de
nos clients et augmentent de ce fait la valeur perçue de
l’achat.
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.Les Fournisseurs
The Market
La force des fournisseurs est essentiellement basée sur la
capacité du marché à offrir certains types de bien dans une
proportion suffisante.
Il est à présent primordial d’affiner la vision des différents
éléments nécessaires à la prise en compte de biens dans le
modèle de Immo Purchasing Network. Les caractéristiques de
base sont :
Taille : de 600 à 1500 m²
Divisibilité : capacité du bien à être divisé tout en valorisant
la spécificité du lieu
Affectation du sol : mixte ou logement
Parking : nécessité de parking (sur place ou dans les
environs immédiats)
Type : Hôtel particulier, Ancien Atelier, Maison de Maître,
Loft
Prix : prix maximum par m² devant se situer aux alentours
de 900 €.
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.Localisation : Bruxelles-Centre (1), Luxembourg (2),
Sablon - Louise (3), Châtelain – Abbaye (4), Trône –
The Market
Flagey (5), Woluwe (6-7-8-20), Calevoet (9), Observatoire
(10), ULB (11), Petite Suisse (12), Auderghem (13),
Tervuren (14), Dieweg (15), Fort Jaco (16), Watermael
(17), Rouge Cloître (18), Quatre Bras (19)
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.Le Plan Financier
The Financial Plan
Le plan financier de Immo Purchasing Network tient compte
de toutes les phases et stratégies développées dans ce plan
d’affaire. Tant le plan financier que les projections financières
reflètent les niveaux d'opérations probables des dépenses et
des revenus, au mieux de la capacité actuelle de prévision de
la société. Certains facteurs anticipés et non anticipés
influenceront probablement la performance réelle de la
société.
Figure 2: Evolution des estimations du chiffres d’affaire, des coûts fixes et
variables de 2003 à 2007.
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.Le plan financier repose sur un certain nombre d'importantes
hypothèses, la plupart desquelles sont illustrées dans le
tableau suivant sous les hypothèses annuelles. IPN estime
prudent les hypothèses relatives aux nombres de projets par
The Financial Plan
an, aux taux d'intérêt, aux niveaux de taxation et aux niveaux
des commissions.
Hypothèses
2003 2004 2005 2006 2007
Nombre de projet 3 4 5 6 7
Commission IPN 10% 10% 10% 10% 10%
Taux d’imposition 45% 45% 45% 45% 45%
Taux d’intérêt 10% 10% 10% 10% 10%
L’état prévu des pertes et profits démontre la performance
financière de la société pendant les cinq premières années
d’exploitation. La société projète que les ventes atteindront
approximativement 550.000€ la cinquième année avec un
bénéfice net supérieur à 100.000€.
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.Pro Format Income Statements
2003 2004 2005 2006 2007
Sales 217.388 507.238 869.550 1.231.863 1.811.563
The Financial Plan
Cost of Sales 51.375 119.875 205.500 291.125 428.125
Cost of Sales / Revenue % 24% 24% 24% 24% 24%
Direct Cost of Sales 51.375 119.875 205.500 291.125 428.125
others 0 0 0 0 0
Gross Profit 166.013 387.363 664.050 940.738 1.383.438
Gross Profit % 76,37% 76,37% 76,37% 76,37% 76,37%
Operating Expenses 49.750 88.227 91.393 95.577 156.360
Fixed cost 46.350 82.910 84.410 84.510 109.460
Fixed cost / Revenue % 21% 16% 10% 7% 6%
Management & Office 25.900 34.010 35.510 32.010 38.160
Travel 4.750 7.500 7.500 7.500 10.500
Leasing 13.200 26.400 26.400 30.000 45.000
Sales & Marketing 2.500 15.000 15.000 15.000 15.800
Other 0 0 0 0 0
Payroll 0 0 0 0 37.500
Depreciations 3.400 5.317 6.983 11.067 9.400
Operational Financials 0 0 0 0 0
Financial Income
Financial Cost
Net Profit before taxes 116.263 299.136 572.657 845.161 1.227.078
Net Profit % 53% 59% 66% 69% 68%
Taxes 52318 134611 257696 380322 552185
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Patrick Berckmans
En tant que Managing Director et co-Directeur de la stratégie,
Patrick prends soin du projet Immo Purchasing Network. Il
pense et prépare les prochaines étapes de sa croissance.
Dans ce but, il a réunis toutes les ressources nécessaires à la
mise en place d’un niveau de service exceptionnel. Ses
obsessions quotidiennes: positionnement, développement à
long terme, stratégie, possibilités d'expansion et satisfaction
du client. Le court et le long terme, tout à la fois !
Néanmoins sa responsabilité ultime est certainement de
fournir l'environnement adéquat à tous les experts qui ont
choisi de rejoindre le projet Immo Purchasing Network.
Patrick occupe depuis de nombreuses années les fonctions
de gestionnaire et de Practice Director dans diverses grandes
entreprises de conseil. Patrick Berckmans est ingénieur et
diplômé de l’UCL en gestion de l’environnement ainsi que de
la Solvay Business School en management d'entreprise.
The Management
Copyright @ Immo Purchasing Network® (IPN®), 2002-2003. All right reserved.Stephaan Van Helleputte
Stephaan a travaillé pour le compte tant de grandes
multinationales que de PME. Il a entre autres rempli la
fonction de ‘Quality Manager’ et de ‘Project Director’ pendant
10 ans chez Unisys avant de rejoindre l'entreprise de conseil
4C Consulting où il a occupé le poste de Directeur des
Opérations.
Aujourd'hui, il met ses 20 ans d'expérience professionnelle et
sa solide expertise dans des matières aussi diverses que la
gestion de projets, des ressources humaines, l'analyse des
processus d'entreprise ainsi que la gestion organisationnelle,
au service d'Immo Purchasing Network.
En tant que co-Directeur de la Stratégie et Directeur des
Opérations, la société immobilière IPN représente pour lui un
nouveau défi dans un nouveau secteur où il pourra mettre à
profit ses vastes compétences.
The Management
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