Point de conjoncture économique et immobilier - Pierre Schoeffler Magali Marton - IEIF
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Point de conjoncture économique et immobilier
Magali Marton Pierre Schoeffler
Head of Research France Senior Advisor
Cushman & Wakefield IEIF
Réunion du 12 avril 2018
Economie
Économie : le scénario central de reflation se déroule comme
anticipé, en France comme dans le monde, le scénario alternatif
de stagflation se précise avec la crainte d'une guerre
commerciale mais reste peu probable
Quelles conséquences pour le marché immobilier ?
Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, Senior Advisors
Point Conjoncture – 12 Avril 2018
Réunion adhérents–12 Avril 2018 2
Rappel des scénarios de taux d’intérêt, de croissance et d’inflation
Matinée prospective du 25 janvier 2018
Scénario central le plus Scénario alternatif possible de Scénario alternatif peu
probable de reflation: stagflation: probable de déflation :
L’économie croît au-delà de La maturité du cycle aux USA La reprise cyclique en cours
son niveau potentiel et la montée du s’essouffle plombée par
accompagnée de plus protectionnisme conduisent d’importants obstacles
d’inflation. Néanmoins les au ralentissement de l’activité structurels : niveau élevé
goulots d’étranglement dans le et à la hausse de l’inflation. La d’endettement, détérioration
domaine de l’offre ralentissent hausse des taux d’intérêt sous des conditions démographiques
progressivement le rythme de l’effet du resserrement de la
croissance et génèrent de politique des banques
l’inflation centrales visant à la juguler
pèse sur la croissance
économique
Réunion adhérents–12 Avril 2018 3
Conjoncture aux USA et en zone euro
L’économie mondiale reste dynamique, le scénario de reflation se déroule comme
anticipé
Le commerce mondial a progressé de 5,2 % en 2017 après plusieurs années moroses
Néanmoins la montée du protectionnisme reste une menace et le scénario de
stagflation gagne en crédibilité même si les mesures prises jusqu’ici par
l’administration Trump ne sont que des escarmouches
L’économie aux USA tourne à plein régime après 9 ans d’expansion à un rythme de 2,3 %
en 2017, supérieur à celui correspondant à la pleine utilisation des facteurs de
production
Les créations d’emploi sont continues depuis 2010, le taux de chômage est tombé à
4,1 % fin mars, le salaire horaire moyen croît de 2,7 % par an et l’inflation se
raffermit à 2,1 %
La réforme fiscale de Trump joue le rôle d’un Quantitative Easing n°4 entrainant un
risque de surchauffe
L’économie en zone euro reste dynamique au 1er trimestre après une très bonne année
2017 où la croissance a atteint 2,5 % mais elle semble avoir atteint un plateau
De nombreux goulots d’étranglement dans le domaine de l’offre, à la fois sur la
capacité productive et la main-d'œuvre, pèsent sur la croissance
L’inflation reste modérée à 1,4 % fin 2017
Réunion adhérents–12 Avril 2018 4
Conjoncture en France
L’économie française reprend son souffle depuis le début de l’année
La croissance devrait ralentir à 0,4 % par trimestre en 2018, après 0,6 % en moyenne
en 2017, sous l’effet d’un léger tassement du pouvoir d’achat des ménages
L’investissement des entreprises reste tonique
Le commerce extérieur, tiré par la croissance mondiale, ne pèse pas sur la croissance
L’inflation progresse lentement à partir du niveau de 1,2 % fin 2017
L’activité devrait perdre 0,1 % de croissance par an dans les prochaines années à partir du
niveau de 2,0 % atteint en 2017
Difficultés d’embauche et faible qualification de la main-d’œuvre : le salaire
minimum est un peu trop haut pour créer de nombreux emplois peu qualifiés et un
peu trop bas pour vivre décemment
Important déficit accumulé d’investissement : le stock de robots industriels pour 100
emplois dans le serveur manufacturier est de 1,3 en France en 2017 contre 2,7 en
Allemagne
Mécanisme ralenti de destruction créatrice: la France compte 4,6 % d’entreprises
« zombies », où la charge d’intérêts est supérieure au résultat opérationnel sur 3 ans
consécutifs, contre 3,7 % en Allemagne
Réunion adhérents–12 Avril 2018 5
L’économie digitale aux USA
Economistes et scientifiques s’opposent sur la croissance à long terme
L’apport concret de l’économie digitale, et de l’intelligence artificielle en
particulier, est au centre des débats
Le US Bureau of Economic Analysis vient de publier le premier rapport existant sur
l’économie digitale dans une perspective macro-économique
L’activité digitale contribue à 6,5 % du PIB en 2016
Plus que le commerce, la construction, le transport ou les services publics
Croissance moyenne annuelle de 5,6 % par an sur les 10 dernières années contre
1,5 % par an pour le PIB
Elle correspond à 4 % des emplois
Grandeur similaire aux branches de la finance, de la construction, du commerce
de gros ou des transport
Le salaire annuel moyen dans l’économie digitale est de 115 000 USD contre moins de
67 000 USD toutes branches confondues
Réunion adhérents–12 Avril 2018 6
L’économie digitale aux USA: dynamisme et déflation
Réunion adhérents–12 Avril 2018 7
Normalisation de la politique monétaire
Où en est la Fed avec son nouveau Président Jerome Powell ?
Le bilan de la Fed se réduit à un rythme de plus en plus élevé: de 20 milliards de
dollars par mois début 2018 à 50 milliards en fin d’année
Le taux des Fed Funds a été relevé en mars de 1,5 % à 1,7 % comme anticipé, leur
plus haut niveau depuis 10 ans
La perspective de deux hausses supplémentaires en 2018 est maintenue portant le
taux à 2,1% fin 2018. Une hausse supplémentaire n’est pas exclue compte tenu de la
révision à la hausse de 0,2% du taux de croissance pour 2018 à 2,7 %
Le point d’atterrissage anticipé du taux des Fed Funds en fin de période est de 3,4 %
Et la BCE dont le Président Mario Draghi arrive en fin de mandat en octobre 2019 ?
La fin du programme d’achat d’actifs se précise pour la fin de l’année et une hausse
des taux directeurs pourrait intervenir plus tôt que prévu
La pente de la courbe de Phillips reliant le taux d’inflation au taux de chômage en
zone euro, quoique faible, est toujours détectable
Réunion adhérents–12 Avril 2018 8
Courbe de Phillips en zone euro
Inflation sous -jacente
Source : Eurostat Taux de chômage
Réunion adhérents–12 Avril 2018 9
Normalisation de la politique monétaire
La hausse des taux à long terme est plutôt interprétée comme un signal positif de retour
à la croissance
La hausse des taux à long terme est plutôt interprétée comme un signal positif de
retour à la croissance mais il ne faudrait pas qu’elle s’emballe
Pour le moment la hausse des taux nominaux s’accompagne d’une hausse des taux
réels, les anticipations d’inflation augmentent modérément
En plus des taux d’intérêt, les primes de risque aussi se tendent
La volatilité, anesthésiée par les politiques monétaires ultra-accommodantes,
revient à la normale: 10 % de volatilité motive 50 points de base de prime mais 20 %
motive 200 points de base!
Avec la hausse des taux, la prime d’illiquidité devrait se tendre, paradoxe: la pente
des taux sur les US Treasuries s’est aplatie
Réunion adhérents–12 Avril 2018 10Point mort d’inflation OATi 10 ans
Réunion adhérents–12 Avril 2018 11Point sur le renforcement de la zone euro
Les voies de réforme ouvertes par les économistes franco-allemands
Supprimer le plafond de 3 % de déficit budgétaire à l’effet procyclique
Les pays ayant un haut niveau de dette par rapport au PIB devraient se financer par
de la dette junior avec un dispositif de restructuration ordonné en cas de problèmes
pour satisfaire à la règle du no bail-out
Organiser des transferts budgétaires temporaires entre pays en cas de hausse du
chômage dans un pays
Le futur Fonds monétaire européen prend forme
Le Mécanisme européen de stabilité, destiné à se substituer au marché financier en
cas de difficultés d’un pays, est doté de 80 milliards de fonds propres et d’une
capacité de prêts de 700 milliards
Ce mécanisme se transformerait en Fonds monétaire européen qui pourrait réagir
en amont en proposant des financements préventifs et orchestrer des
restructurations de dettes
Réunion adhérents–12 Avril 2018 12Des signes de retournement sur le marché immobilier ?
La collecte des fonds immobiliers dans le monde a connu un ralentissement en 2017
Les fonds de pension anglo-saxons ont en général une exposition en immobilier
proche de leur cible stratégique, de l’ordre de 10 à 15 %, une correction sur les
actions conduirait à une surexposition
La collecte des fonds core et opportunistic a particulièrement reculé, celle des fonds
value-add a progressé
Le secteur des REIT recule en bourse
Le marché des obligations d’entreprise est sous tension
Réunion adhérents–12 Avril 2018 13Effet d’un regain de protectionnisme sur les marchés immobiliers ?
Le protectionnisme est une action de l’Etat pour modifier les prix de production
domestique par rapport aux prix de production à l’étranger
La logique est de favoriser les producteurs, pas les consommateurs
La conséquence est de générer plus d’inflation et moins de croissance
La menace protectionniste actuelle est-elle réelle?
Les conditions économiques actuelles n’ont rien à voir avec celles des années
1930, à cette époque les USA dégageaient un fort surplus de la balance courante
La Grande Récession des années 1930 a fait disparaître des montages de dettes
accumulées en ruinant les épargnants, pauvres comme riches
Les flux d’investissement en immobilier ont tendance a suivre les voies commerciales
Le Trans Pacific Partnership peut stimuler les marchés immobiliers d’Asie-
Pacifique de la même façon que la Road and Belt Initiative a un impact sur les
marchés immobiliers des « pays frontières »
Logistique et locaux industriels peuvent-ils être impactés par le protectionnisme?
D’autres tendances de fond comme le développement du e-commerce sont à
l’œuvre
Réunion adhérents–12 Avril 2018 14Surveillance du cygne noir: la natalité comme indicateur avancé ?
L’endettement reste galopant et est de moins en moins régulé
La dette mondiale continue de s’accumuler au rythme de 15 % de croissance par an,
elle représente 3,3 fois le PIB mondial à fin 2017
Le crédit au secteur privé non financier représente 1,5 fois le PIB aux USA, en Europe
et au Japon, et entre 0,6 et 0,8 fois le PIB dans les BRICS
Le shadow banking représente 13% du crédit bancaire mondial, les fonds
d’investissement, éventuellement sujets à des problèmes de liquidité, représentent
les ¾ du total
Le recherche de rendement a poussé les investisseurs à prendre des risques malgré eux
Pour conserver un rendement de 7 %, obtenu il y a 20 ans avec 100 % d’OAT à 10
ans, il faut prendre 3 fois plus de risque actuellement, 18 % de volatilité contre 6 %,
en investissant dans les actifs risqués
Le risque pris peut être amplifié si le régime de corrélation entre actions et
obligations change comme cela semble être le cas : la corrélation, négative depuis
15 ans, se rapproche de zéro
Sommes nous prêts à affronter une nouvelle crise ?
Les pays du sud de la zone euro aborderont la prochaine récession sans marge de
manœuvre budgétaire
Les pays émergents sont en revanche moins vulnérables qu’il y a 10 ans
La Banque centrale européenne et la Banque du Japon sont en retard sur le cycle
économique
Réunion adhérents–12 Avril 2018 15Point de conjoncture immobilière Actualisation 1er trimestre 2018 Réunion du 12 Avril 2018
2017, Année politique par excellence !
Les marchés immobiliers dans leur contexte
Avril 2017 Mai 2017 Janvier 2018
2Nos convictions sur le marché des bureaux en Ile-de-France en 2018
A retenir : Demande placée (milliers de m²)
et taux de croissance en Ile-de-France
• Une croissance
économique
(+2% de PIB) porteuse
en 2018
• Un climat des affaires
qui soutient la
demande
• Des modes
d’organisation du
travail qui boostent le
segment de la 1ère main
et les marchés centraux
• Une pression attendue
sur les valeurs locatives
dans les secteurs les
plus plébiscités
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield 3Le marché des bureaux en Ile-de-France
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield 4Paris…et les autres
Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m²
Evolution de la demande placée
Cumul 2017 vs Moy 10 ans 2016
Paris +31% -2%
La Défense -5% -36%
Croissant Ouest +22% +40%
Première Couronne +23% +52%
Deuxième Couronne -27% -3%
Cushman & Wakefield 5
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield2017 : Année des grands mouvements
Demande placée de bureaux de plus de 5 000 m² en Ile-de-France, en milliers de m²
Cushman & Wakefield 6
Sources : Immostat / Cushman & WakefieldSituation critique de l’offre à Paris !
Taux de vacance en Ile-de-France (5,7%) au 1er trimestre 2018
Paris : 2,9% Première Couronne : 7,7%
QCA : 2,3% Nord : 10,3%
Centre Ouest : 3,6% Est : 3,4%
Sud : 2,4% Sud : 8,4%
Nord-Est : 2,6%
La Défense : 6,6%
Croissant Ouest : 11,3%
Neuilly – Levallois : 7,2%
Péri Défense : 13 9%
Boucle Sud : 9,1% Deuxième Couronne : 5,4%
Boucle Nord : 16,2%
Sud : 10,7%
St-Quentin-en-Yvelines : 6,3%
Marne-la-Vallée : 9,8%
Pôle de Roissy : 5,6%
En vert : taux < moyenne IDF
En rouge : taux > moyenne IDF
Cushman & Wakefield 7
Sources : Immostat / Cushman & WakefieldDes valeurs déjà au top à Paris QCA Valeurs locatives de transactions de de bureaux de 2nde main en Ile-de-France, €/m²/an Min / Max sur 10 ans (de 2007 à 2016) 2017 = Valeur faciale au cumul de l’année Sources : Immostat / Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield 8
De 10 à 30% plus bas que le pic de marché ! Valeurs locatives de transactions de bureaux de 1ère main en Ile-de-France, €/m²/an Min / Max sur 10 ans (de 2007 à 2016) 2017 = Valeur moyenne au cumul de l’année Sources : Immostat / Cushman & Wakefield 9 Cushman & Wakefield
Vers un immobilier, créateur de valeurs
Les nouvelles stratégies des entreprises
Les espaces de travail,
Fin d’un modèle traditionnel : facteur clé de rétention des talents ?
• Sédentarité 62% 94% 88%
• Hiérarchie
• Stratégie uniquement fondée sur les coûts
Avènement d’un nouveau modèle :
TMT Business Industriel
• Nouveaux modes de travail Services
• Nouvelle donne du management
82% 67%
• Captation et rétention des talents
• Source :
« Occupiers Strategy
Drivers Global Survey »,
Cushman & Wakefield,
2016
Secteur Secteur
financier public
En théorie la stratégie uniquement fondée sur la rationalisation des coûts
est vouée à disparaitre, mais....
10
Source
Cushman : Cushman & Wakefield
& WakefieldNos convictions sur le marché des bureaux en Ile-de-France en 2018
A retenir : Demande placée (milliers de m²)
et taux de croissance en Ile-de-France
• Flexibilité, Centralité,
nouveaux usages sont
des moteurs bien plus
puissants que celui de
l’économie pour le
marché !
• Le marché des bureaux
va se segmenter encore
plus fortement
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield 11Ile-de-France : un poids lourd en bureaux !
L’Ile-de-France dans le contexte européen et mondial – Marché des bureaux
Parc Taux de vacance Demande placée Loyer Prime En Europe
55 M 5.7% IDF 2,7 M m² 810 €/m²/an
3.2% Grand Londres 1.1 M m² 820-1 300 €/m²/an
22 M
2.2% Berlin 939 500 m² 350 €/m²/an
18 M
12 M
7.6% Francfort 729 600 m² 505 €/m²/an
13.1% Milan 347 000 m² 540 €/m²/an
ans le Monde
….. Dans le Monde
2,7 M m² 810 €/m²/an Ile-de-France 5,7% 55 M
2.4 m sq. m 1 150 €/m²/an New-York 8.9% 36 M
7.7 M
864 000 sq. m 460 €/m²/an Shanghai 7.5%
7.2 M
307 000 sq. m 500 €/m²/an Tokyo 4.5%
Cushman & Wakefield
12
Demande placée Loyer prime Taux de vacance ParcLa France : un tout petit marché en investissement …
L’Ile-de-France dans le contexte européen et mondial - Marché de l’investissement
En Europe
En milliards d’euros
Dans le Monde
En milliards d’euros 13
Cushman & Wakefield
Source : Cushman & WakefieldEntre 26 et 28 milliards d’euros depuis 3 ans
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise en France, en milliards d’euros
Cumul 2017 :
• 27,8 milliards d’euros
• +1% en un an
• +48% Moy. 10 ans
Moy. 10 ans
Source : Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield 14Stable pour le bureau, Hausse en logistique, Baisse en commerces
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise en France, en milliards d’euros
Evol. N/N-1
+56%
-12%
+3%
Source : Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield 15D’un modèle à l’autre…. Volume d’investissement en immobilier d’entreprise en France, en milliards d’euros Source : Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield 16
Croissance des ventes en ligne en France
Tendances commerces
+34%
+33%
+28%
+25%
+24%
+22%
+19%
+14%
+13% +13% +13%
+11%
Source : FEVAD
Cushman & WakefieldUn large éventail de plans d'expansion des enseignes
Tendances commerces
• Omnicanalité: un concept assimilé • Le pop-up store ne connait pas la crise
• Phénomène « discount » • Un marché français très attractif auprès des
• Arbitrages des enseignes enseignes étrangères
• Percée chinoise
Source : Cushman & Wakefield
Cushman & WakefieldUne forte compression sur toutes les classes d’actifs…. Taux de rendement prime en France Source : Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield 19
Des taux de rendement prime au plus bas en Ile-de-France Taux de rendement prime de bureaux en Ile-de-France au 1er trimestre 2018 Source : Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield 20
Taux « au plancher » dans les 2/3 des marchés Taux prime de bureaux, 4ème trimestre 2017 et min/max 10 ans Cushman & Wakefield
Une projection entre 26 et 28 milliards d’euros en 2018
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise en France, en milliards d’euros
Depuis le début de l’année :
• Moins d’appétit pour
les très gros volumes
• Des marketings
compliqués pour les
actifs de commerce
• Des taux qui devraient
remonter que 25-50
bps selon les classes
d’actifs
• Des volumes
d’investissement qui
vont tenir sur la durée
Source : Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield 22Un secteur alternatif qui pèse pour 1/3 du volume total Volume d’investissement en immobilier en Europe, en milliards d’euros Source : RCA Cushman & Wakefield 23
Trendspotting Cushman & Wakefield 24
Point de conjoncture immobilière Actualisation 1er trimestre 2018 Réunion du 12 Avril 2018 Cushman & Wakefield
Point de conjoncture économique et immobilier
Magali Marton Pierre Schoeffler
Head of Research France Senior Advisor
Cushman & Wakefield IEIF
Réunion du 12 avril 2018Vous pouvez aussi lire
