Point de conjoncture économique et immobilier - Pierre Schoeffler Magali Marton - IEIF

 
Point de conjoncture économique et immobilier - Pierre Schoeffler Magali Marton - IEIF
Point de conjoncture économique et immobilier

     Magali Marton                              Pierre Schoeffler
  Head of Research France                         Senior Advisor
   Cushman & Wakefield                                 IEIF

                     Réunion du 12 avril 2018
Point de conjoncture économique et immobilier - Pierre Schoeffler Magali Marton - IEIF
Economie

Économie : le scénario central de reflation se déroule comme
anticipé, en France comme dans le monde, le scénario alternatif
de stagflation se précise avec la crainte d'une guerre
commerciale mais reste peu probable

Quelles conséquences pour le marché immobilier ?

Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, Senior Advisors

           Point Conjoncture – 12 Avril 2018
                         Réunion adhérents–12 Avril 2018          2
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Rappel des scénarios de taux d’intérêt, de croissance et d’inflation
Matinée prospective du 25 janvier 2018

  Scénario central le plus          Scénario alternatif possible de        Scénario alternatif peu
  probable de reflation:            stagflation:                           probable de déflation :

  L’économie croît au-delà de       La maturité du cycle aux USA           La reprise cyclique en cours
  son niveau potentiel              et la montée du                        s’essouffle plombée par
  accompagnée de plus               protectionnisme conduisent             d’importants obstacles
  d’inflation. Néanmoins les        au ralentissement de l’activité        structurels : niveau élevé
  goulots d’étranglement dans le    et à la hausse de l’inflation. La      d’endettement, détérioration
  domaine de l’offre ralentissent   hausse des taux d’intérêt sous         des conditions démographiques
  progressivement le rythme de      l’effet du resserrement de la
  croissance et génèrent de         politique des banques
  l’inflation                       centrales visant à la juguler
                                    pèse sur la croissance
                                    économique

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Conjoncture aux USA et en zone euro
 L’économie mondiale reste dynamique, le scénario de reflation se déroule comme
  anticipé
    Le commerce mondial a progressé de 5,2 % en 2017 après plusieurs années moroses
    Néanmoins la montée du protectionnisme reste une menace et le scénario de
       stagflation gagne en crédibilité même si les mesures prises jusqu’ici par
       l’administration Trump ne sont que des escarmouches

 L’économie aux USA tourne à plein régime après 9 ans d’expansion à un rythme de 2,3 %
  en 2017, supérieur à celui correspondant à la pleine utilisation des facteurs de
  production
    Les créations d’emploi sont continues depuis 2010, le taux de chômage est tombé à
       4,1 % fin mars, le salaire horaire moyen croît de 2,7 % par an et l’inflation se
       raffermit à 2,1 %
    La réforme fiscale de Trump joue le rôle d’un Quantitative Easing n°4 entrainant un
       risque de surchauffe

 L’économie en zone euro reste dynamique au 1er trimestre après une très bonne année
  2017 où la croissance a atteint 2,5 % mais elle semble avoir atteint un plateau
    De nombreux goulots d’étranglement dans le domaine de l’offre, à la fois sur la
       capacité productive et la main-d'œuvre, pèsent sur la croissance
    L’inflation reste modérée à 1,4 % fin 2017
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Conjoncture en France

 L’économie française reprend son souffle depuis le début de l’année
    La croissance devrait ralentir à 0,4 % par trimestre en 2018, après 0,6 % en moyenne
       en 2017, sous l’effet d’un léger tassement du pouvoir d’achat des ménages
    L’investissement des entreprises reste tonique
    Le commerce extérieur, tiré par la croissance mondiale, ne pèse pas sur la croissance
    L’inflation progresse lentement à partir du niveau de 1,2 % fin 2017

 L’activité devrait perdre 0,1 % de croissance par an dans les prochaines années à partir du
  niveau de 2,0 % atteint en 2017
    Difficultés d’embauche et faible qualification de la main-d’œuvre : le salaire
        minimum est un peu trop haut pour créer de nombreux emplois peu qualifiés et un
        peu trop bas pour vivre décemment
    Important déficit accumulé d’investissement : le stock de robots industriels pour 100
        emplois dans le serveur manufacturier est de 1,3 en France en 2017 contre 2,7 en
        Allemagne
    Mécanisme ralenti de destruction créatrice: la France compte 4,6 % d’entreprises
        « zombies », où la charge d’intérêts est supérieure au résultat opérationnel sur 3 ans
        consécutifs, contre 3,7 % en Allemagne

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L’économie digitale aux USA

   Economistes et scientifiques s’opposent sur la croissance à long terme
      L’apport concret de l’économie digitale, et de l’intelligence artificielle en
        particulier, est au centre des débats

   Le US Bureau of Economic Analysis vient de publier le premier rapport existant sur
    l’économie digitale dans une perspective macro-économique

   L’activité digitale contribue à 6,5 % du PIB en 2016
      Plus que le commerce, la construction, le transport ou les services publics
      Croissance moyenne annuelle de 5,6 % par an sur les 10 dernières années contre
          1,5 % par an pour le PIB

   Elle correspond à 4 % des emplois
      Grandeur similaire aux branches de la finance, de la construction, du commerce
          de gros ou des transport

   Le salaire annuel moyen dans l’économie digitale est de 115 000 USD contre moins de
    67 000 USD toutes branches confondues

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L’économie digitale aux USA: dynamisme et déflation

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Normalisation de la politique monétaire

 Où en est la Fed avec son nouveau Président Jerome Powell ?
    Le bilan de la Fed se réduit à un rythme de plus en plus élevé: de 20 milliards de
      dollars par mois début 2018 à 50 milliards en fin d’année
    Le taux des Fed Funds a été relevé en mars de 1,5 % à 1,7 % comme anticipé, leur
      plus haut niveau depuis 10 ans
    La perspective de deux hausses supplémentaires en 2018 est maintenue portant le
      taux à 2,1% fin 2018. Une hausse supplémentaire n’est pas exclue compte tenu de la
      révision à la hausse de 0,2% du taux de croissance pour 2018 à 2,7 %
    Le point d’atterrissage anticipé du taux des Fed Funds en fin de période est de 3,4 %

 Et la BCE dont le Président Mario Draghi arrive en fin de mandat en octobre 2019 ?
    La fin du programme d’achat d’actifs se précise pour la fin de l’année et une hausse
        des taux directeurs pourrait intervenir plus tôt que prévu
    La pente de la courbe de Phillips reliant le taux d’inflation au taux de chômage en
        zone euro, quoique faible, est toujours détectable

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Courbe de Phillips en zone euro

        Inflation sous -jacente

                                  Source : Eurostat                                     Taux de chômage

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Normalisation de la politique monétaire

 La hausse des taux à long terme est plutôt interprétée comme un signal positif de retour
  à la croissance
    La hausse des taux à long terme est plutôt interprétée comme un signal positif de
        retour à la croissance mais il ne faudrait pas qu’elle s’emballe
    Pour le moment la hausse des taux nominaux s’accompagne d’une hausse des taux
        réels, les anticipations d’inflation augmentent modérément

 En plus des taux d’intérêt, les primes de risque aussi se tendent
    La volatilité, anesthésiée par les politiques monétaires ultra-accommodantes,
       revient à la normale: 10 % de volatilité motive 50 points de base de prime mais 20 %
       motive 200 points de base!
    Avec la hausse des taux, la prime d’illiquidité devrait se tendre, paradoxe: la pente
       des taux sur les US Treasuries s’est aplatie

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Point mort d’inflation OATi 10 ans

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Point sur le renforcement de la zone euro

 Les voies de réforme ouvertes par les économistes franco-allemands
    Supprimer le plafond de 3 % de déficit budgétaire à l’effet procyclique
    Les pays ayant un haut niveau de dette par rapport au PIB devraient se financer par
       de la dette junior avec un dispositif de restructuration ordonné en cas de problèmes
       pour satisfaire à la règle du no bail-out
    Organiser des transferts budgétaires temporaires entre pays en cas de hausse du
       chômage dans un pays

 Le futur Fonds monétaire européen prend forme
    Le Mécanisme européen de stabilité, destiné à se substituer au marché financier en
       cas de difficultés d’un pays, est doté de 80 milliards de fonds propres et d’une
       capacité de prêts de 700 milliards
    Ce mécanisme se transformerait en Fonds monétaire européen qui pourrait réagir
       en amont en proposant des financements préventifs et orchestrer des
       restructurations de dettes

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Des signes de retournement sur le marché immobilier ?

 La collecte des fonds immobiliers dans le monde a connu un ralentissement en 2017
    Les fonds de pension anglo-saxons ont en général une exposition en immobilier
       proche de leur cible stratégique, de l’ordre de 10 à 15 %, une correction sur les
       actions conduirait à une surexposition
    La collecte des fonds core et opportunistic a particulièrement reculé, celle des fonds
       value-add a progressé

 Le secteur des REIT recule en bourse

 Le marché des obligations d’entreprise est sous tension

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Effet d’un regain de protectionnisme sur les marchés immobiliers ?

  Le protectionnisme est une action de l’Etat pour modifier les prix de production
   domestique par rapport aux prix de production à l’étranger
     La logique est de favoriser les producteurs, pas les consommateurs
     La conséquence est de générer plus d’inflation et moins de croissance

  La menace protectionniste actuelle est-elle réelle?
     Les conditions économiques actuelles n’ont rien à voir avec celles des années
       1930, à cette époque les USA dégageaient un fort surplus de la balance courante
     La Grande Récession des années 1930 a fait disparaître des montages de dettes
       accumulées en ruinant les épargnants, pauvres comme riches

  Les flux d’investissement en immobilier ont tendance a suivre les voies commerciales
     Le Trans Pacific Partnership peut stimuler les marchés immobiliers d’Asie-
         Pacifique de la même façon que la Road and Belt Initiative a un impact sur les
         marchés immobiliers des « pays frontières »

  Logistique et locaux industriels peuvent-ils être impactés par le protectionnisme?
     D’autres tendances de fond comme le développement du e-commerce sont à
        l’œuvre

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Surveillance du cygne noir: la natalité comme indicateur avancé ?
 L’endettement reste galopant et est de moins en moins régulé
    La dette mondiale continue de s’accumuler au rythme de 15 % de croissance par an,
       elle représente 3,3 fois le PIB mondial à fin 2017
    Le crédit au secteur privé non financier représente 1,5 fois le PIB aux USA, en Europe
       et au Japon, et entre 0,6 et 0,8 fois le PIB dans les BRICS
    Le shadow banking représente 13% du crédit bancaire mondial, les fonds
       d’investissement, éventuellement sujets à des problèmes de liquidité, représentent
       les ¾ du total
 Le recherche de rendement a poussé les investisseurs à prendre des risques malgré eux
    Pour conserver un rendement de 7 %, obtenu il y a 20 ans avec 100 % d’OAT à 10
       ans, il faut prendre 3 fois plus de risque actuellement, 18 % de volatilité contre 6 %,
       en investissant dans les actifs risqués
    Le risque pris peut être amplifié si le régime de corrélation entre actions et
       obligations change comme cela semble être le cas : la corrélation, négative depuis
       15 ans, se rapproche de zéro
 Sommes nous prêts à affronter une nouvelle crise ?
    Les pays du sud de la zone euro aborderont la prochaine récession sans marge de
       manœuvre budgétaire
    Les pays émergents sont en revanche moins vulnérables qu’il y a 10 ans
    La Banque centrale européenne et la Banque du Japon sont en retard sur le cycle
       économique
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Point de conjoncture
immobilière
Actualisation 1er trimestre 2018
Réunion du 12 Avril 2018
2017, Année politique par excellence !
Les marchés immobiliers dans leur contexte

     Avril 2017                              Mai 2017   Janvier 2018

                                                                       2
Nos convictions sur le marché des bureaux en Ile-de-France en 2018

   A retenir :                                        Demande placée (milliers de m²)
                                                      et taux de croissance en Ile-de-France
   •    Une croissance
        économique
        (+2% de PIB) porteuse
        en 2018
   •    Un climat des affaires
        qui soutient la
        demande
   •    Des modes
        d’organisation du
        travail qui boostent le
        segment de la 1ère main
        et les marchés centraux
   •    Une pression attendue
        sur les valeurs locatives
        dans les secteurs les
        plus plébiscités
                                             Sources : Immostat / Cushman & Wakefield

 Cushman & Wakefield                                                                           3
Le marché des bureaux en Ile-de-France

                                         Sources : Immostat / Cushman & Wakefield

 Cushman & Wakefield                                                                4
Paris…et les autres
     Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m²

                                                              Evolution de la demande placée
                                                              Cumul 2017      vs   Moy 10 ans   2016
                                                              Paris                  +31%        -2%
                                                              La Défense              -5%       -36%
                                                              Croissant Ouest        +22%       +40%
                                                              Première Couronne      +23%       +52%
                                                              Deuxième Couronne      -27%        -3%

       Cushman & Wakefield                                                                             5
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
2017 : Année des grands mouvements
     Demande placée de bureaux de plus de 5 000 m² en Ile-de-France, en milliers de m²

       Cushman & Wakefield                                                               6
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Situation critique de l’offre à Paris !
     Taux de vacance en Ile-de-France (5,7%) au 1er trimestre 2018

      Paris : 2,9%                                                   Première Couronne : 7,7%

      QCA : 2,3%                                                     Nord : 10,3%
      Centre Ouest : 3,6%                                            Est : 3,4%
      Sud : 2,4%                                                     Sud : 8,4%
      Nord-Est : 2,6%

       La Défense : 6,6%

      Croissant Ouest : 11,3%

      Neuilly – Levallois : 7,2%
      Péri Défense : 13 9%
      Boucle Sud : 9,1%                                              Deuxième Couronne : 5,4%
      Boucle Nord : 16,2%
                                                                     Sud : 10,7%
                                                                     St-Quentin-en-Yvelines : 6,3%
                                                                     Marne-la-Vallée : 9,8%
                                                                     Pôle de Roissy : 5,6%
      En vert : taux < moyenne IDF
      En rouge : taux > moyenne IDF

      Cushman & Wakefield                                                                            7
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Des valeurs déjà au top à Paris QCA
Valeurs locatives de transactions de de bureaux de 2nde main en Ile-de-France, €/m²/an

 Min / Max sur 10 ans (de 2007 à 2016)
 2017 = Valeur faciale au cumul de l’année                   Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
 Cushman & Wakefield                                                                                    8
De 10 à 30% plus bas que le pic de marché !
Valeurs locatives de transactions de bureaux de 1ère main en Ile-de-France, €/m²/an

 Min / Max sur 10 ans (de 2007 à 2016)
 2017 = Valeur moyenne au cumul de l’année                    Sources : Immostat / Cushman & Wakefield   9
 Cushman & Wakefield
Vers un immobilier, créateur de valeurs
Les nouvelles stratégies des entreprises

                                                 Les espaces de travail,
 Fin d’un modèle traditionnel :                  facteur clé de rétention des talents ?
 •   Sédentarité                                    62%              94%                  88%
 •   Hiérarchie
 •   Stratégie uniquement fondée sur les coûts

 Avènement d’un nouveau modèle :
                                                     TMT            Business           Industriel
 •   Nouveaux modes de travail                                      Services
 •   Nouvelle donne du management
                                                    82%              67%
 •   Captation et rétention des talents

                                                                                    •       Source :
                                                                                    « Occupiers Strategy
                                                                                    Drivers Global Survey »,
                                                                                    Cushman & Wakefield,
                                                                                    2016
                                                    Secteur          Secteur
                                                   financier          public

          En théorie la stratégie uniquement fondée sur la rationalisation des coûts
          est vouée à disparaitre, mais....
                                                                                                               10

     Source
 Cushman    : Cushman & Wakefield
         & Wakefield
Nos convictions sur le marché des bureaux en Ile-de-France en 2018

   A retenir :                                        Demande placée (milliers de m²)
                                                      et taux de croissance en Ile-de-France
   •    Flexibilité, Centralité,
        nouveaux usages sont
        des moteurs bien plus
        puissants que celui de
        l’économie pour le
        marché !

   •    Le marché des bureaux
        va se segmenter encore
        plus fortement

                                             Sources : Immostat / Cushman & Wakefield

 Cushman & Wakefield                                                                           11
Ile-de-France : un poids lourd en bureaux !
   L’Ile-de-France dans le contexte européen et mondial – Marché des bureaux
    Parc                                    Taux de vacance               Demande placée        Loyer Prime   En Europe

               55 M                            5.7%           IDF             2,7 M m²          810 €/m²/an

                                               3.2%           Grand Londres 1.1 M m²            820-1 300 €/m²/an
               22 M
                                               2.2%           Berlin          939 500 m²        350 €/m²/an
               18 M
               12 M
                                               7.6%           Francfort       729 600 m²        505 €/m²/an

                                              13.1%           Milan           347 000 m²        540 €/m²/an

ans le Monde
     ….. Dans le Monde

             2,7 M m²        810 €/m²/an          Ile-de-France               5,7%                            55 M

             2.4 m sq. m     1 150 €/m²/an        New-York                   8.9%                             36 M

                                                                                                              7.7 M
             864 000 sq. m   460 €/m²/an          Shanghai                    7.5%
                                                                                                              7.2 M
             307 000 sq. m   500 €/m²/an          Tokyo                       4.5%
    Cushman & Wakefield
                                                                                                                          12
           Demande placée     Loyer prime                                     Taux de vacance                  Parc
La France : un tout petit marché en investissement …
L’Ile-de-France dans le contexte européen et mondial - Marché de l’investissement

                                                                    En Europe

  En milliards d’euros

                           Dans le Monde

                                             En milliards d’euros                   13
 Cushman   & Wakefield
 Source : Cushman  & Wakefield
Entre 26 et 28 milliards d’euros depuis 3 ans
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise en France, en milliards d’euros

                                 Cumul 2017 :
                                 • 27,8 milliards d’euros
                                 • +1% en un an
                                 • +48% Moy. 10 ans

                                         Moy. 10 ans

  Source : Cushman & Wakefield
 Cushman & Wakefield                                                                 14
Stable pour le bureau, Hausse en logistique, Baisse en commerces
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise en France, en milliards d’euros

                                                                                     Evol. N/N-1

                                                                                     +56%

                                                                                     -12%

                                                                                     +3%

  Source : Cushman & Wakefield
 Cushman & Wakefield                                                                        15
D’un modèle à l’autre….
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise en France, en milliards d’euros

  Source : Cushman & Wakefield
 Cushman & Wakefield                                                                 16
Croissance des ventes en ligne en France
Tendances commerces

                      +34%
            +33%

                             +28%

                                    +25%
                                           +24%

                                                  +22%

                                                         +19%

                                                                +14%
                                                                       +13%   +13%          +13%

                                                                                     +11%

  Source : FEVAD
Cushman & Wakefield
Un large éventail de plans d'expansion des enseignes
Tendances commerces

 •   Omnicanalité: un concept assimilé   •   Le pop-up store ne connait pas la crise
 •   Phénomène « discount »              •   Un marché français très attractif auprès des
 •   Arbitrages des enseignes                enseignes étrangères
                                         •   Percée chinoise

 Source : Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield
Une forte compression sur toutes les classes d’actifs….
Taux de rendement prime en France

  Source : Cushman & Wakefield
 Cushman & Wakefield                                      19
Des taux de rendement prime au plus bas en Ile-de-France
Taux de rendement prime de bureaux en Ile-de-France au 1er trimestre 2018

 Source : Cushman & Wakefield

 Cushman & Wakefield                                                        20
Taux « au plancher » dans les 2/3 des marchés
Taux prime de bureaux, 4ème trimestre 2017 et min/max 10 ans

 Cushman & Wakefield
Une projection entre 26 et 28 milliards d’euros en 2018
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise en France, en milliards d’euros

   Depuis le début de l’année :

   •    Moins d’appétit pour
        les très gros volumes

   •    Des marketings
        compliqués pour les
        actifs de commerce

   •    Des taux qui devraient
        remonter que 25-50
        bps selon les classes
        d’actifs

   •    Des volumes
        d’investissement qui
        vont tenir sur la durée

  Source : Cushman & Wakefield
 Cushman & Wakefield                                                                 22
Un secteur alternatif qui pèse pour 1/3 du volume total
Volume d’investissement en immobilier en Europe, en milliards d’euros

 Source : RCA

 Cushman & Wakefield                                                    23
Trendspotting

 Cushman & Wakefield   24
Point de conjoncture
immobilière
Actualisation 1er trimestre 2018
Réunion du 12 Avril 2018

Cushman & Wakefield
Point de conjoncture économique et immobilier

     Magali Marton                              Pierre Schoeffler
  Head of Research France                         Senior Advisor
   Cushman & Wakefield                                 IEIF

                     Réunion du 12 avril 2018
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