1.2b - Diagnostic de territoire 1 - RAPPORT DE PRESENTATION : Document Projet - V2 - Viv'Albi
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Document Projet – V2
1 – RAPPORT DE PRESENTATION :
1.2b – Diagnostic de territoire
« Les fiches - pour aller plus loin »
Rapport de présentation – Projet (juillet 2018)
PLU Intercommunal – CA de l’Albigeois
Introduction
2
Plus que tout autre le présent document est un document provisoire qui fait l’objet
d’une construction tout au long de la procédure d’élaboration. De fait il ne présente
qu’une partie des fiches envisagées pour le document final.
Rapport de présentation – Projet (juillet 2018)
PLU Intercommunal – CA de l’Albigeois
Diagnostic de territoire – « Les Fiches »
2.1 PROFILS
DEMOGRAPHIQUES
UNE AGGLOMERATION CONFRONTE 7
AU VIEILLISSEMENT DE SA POPULATION
Profils démographiques (2.1.)
COMPARATIF INTER-AGGLOMERATION
Les indices de vieillissement relevés en Occitanie1
Evolution 2006-2013
Indice de vieillissement
(point d’indice)
Castres-Mazamet 109 +10
Montauban agglo 82 +2
Rodez agglo 84 0
Carcassonne agglo 89 NC
Alès agglo 103 NC
CA de l'Albigeois 103 +8
Tarn 102 +3
France 72² +7
Source : Insee1 (2013)
L’agglomération albigeoise présente aujourd’hui une population relativement âgée, à l’image de
nombreuses villes du quart Sud-Ouest. A l’appui de ce constat, l’indice de vieillissement qui mesure
le rapport entre la population des plus de 65 ans et celle des moins de 20 ans peut être utilisé afin de
comparer l’Albigeois à d’autres territoires. Un indice égal ou proche de 100 expose un équilibre
numérique entre ces deux classes d’âge, tandis qu’il sera favorable aux moins de 20 ans s’il est
inférieur à cette médiane et favorable aux plus de 65 ans s’il est supérieur. Sur le panel ici retenu
compilant quelques agglomérations régionales similaires ainsi que le Tarn et le territoire national,
l’Albigeois figure parmi les territoires présentant une proportion plus élevée de personnes âgées,
légèrement devant la moyenne départementale, à égalité avec l’espace alésien et uniquement devancé
par Castres-Mazamet. L’écart avec la moyenne française apparait ainsi élevé, tout comme avec les
agglomérations de Montauban et Rodez qui à défaut d’accueillir une population étudiante aussi
nombreuse que sur l’Albigeois présentent une proportion plus élevée de couples avec enfants tout en
étant moins attractives auprès des ménages retraités.
Un accroissement généralisé du vieillissement semble par ailleurs visible sur les territoires étudiés
comme l’illustre l’évolution des indices entre 2006 et 2013. Sur cette période, l’agglomération d’Albi
présente le vieillissement le plus important après celui de Castres-Mazamet, avec une ampleur
légèrement supérieure à celle du territoire national. Comme pour l’ensemble des territoires étudiés,
1
Lecture : Pour la Communauté d’Agglomération de l’Albigeois, l’indice 103 indique que le territoire accueille 103
personnes de plus de 65 ans pour 100 jeunes de moins de 20 ans tandis qu’avec un indice de 74, le territoire national
dans sa globalité accueille 72 personnes de plus de 65 ans pour 100 jeunes de moins de 20 ans
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l’espace albigeois comptait en 2006 une proportion plus importante des moins de 20 ans avec un
indice de 95, toutefois l’accélération de son vieillissement depuis cette année a renversé le rapport de
force. A titre d’illustration, l’importance des plus de 65 ans apparait aujourd’hui proportionnellement
supérieure sur l’Albigeois qu’au sein du département, ce qui n’était pas le cas auparavant. Les
territoires communautaires de Montauban et Rodez semblent par ailleurs se démarquer au regard de
la faible augmentation voire stabilisation de leur vieillissement, ce qui fait que ces agglomérations
présentent encore aujourd’hui un rapport favorable aux jeunes populations.
8
UNE REPARTITION DES CLASSES D’AGE QUI DIFFERE FORTEMENT SELON LES
COMMUNES DE L’AGGLOMERATION
Profils démographiques (2.1.)
Une périurbanisation des jeunes ménages
Répartition des classes d’âges au sein des communes de l’agglomération
Albi 14,1% 21,5% 15,1% 18,6% 16,6% 14,1%
Arthès 16,4% 14,8% 18,4% 23,3% 15,7% 11,5%
Cambon 20,7% 13,1% 22,6% 22,9% 16,0% 4,8%
Carlus 18,2% 10,6% 21,3% 18,2% 23,8% 8,0%
0 à 14 ans
Castelnau-de-
16,8% 13,7% 16,5% 22,7% 17,8% 12,5%
Lévis
Cunac 19,3% 12,5% 21,2% 23,9% 17,1% 6,0% 15 à 29 ans
Dénat 23,8% 9,8% 23,2% 21,4% 13,7% 8,1%
30 à 44 ans
Fréjairolles 19,3% 12,1% 20,8% 24,3% 17,0% 6,5%
Labastide-
22,4% 14,2% 19,7% 20,0% 19,2% 4,5%
Dénat 45 à 59 ans
Le Sequestre 17,6% 14,9% 18,4% 25,9% 15,2% 8,0%
Lescure- 60 à 74 ans
17,2% 13,8% 16,3% 22,9% 18,8% 11,0%
d'Albigeois
Marssac-sur-
17,1% 12,9% 19,3% 20,9% 19,0% 10,8%
Tarn 75 ans ou
plus
Puygouzon 15,0% 10,1% 15,2% 24,0% 23,6% 12,2%
Rouffiac 20,1% 10,6% 20,7% 24,5% 17,1% 7,0%
Saint-Juéry 15,4% 14,8% 16,5% 20,5% 20,9% 11,9%
Saliès 23,8% 10,8% 22,0% 25,7% 14,8% 2,8%
Terssac 17,2% 11,8% 19,7% 21,8% 21,7% 7,8%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Source : INSEE RP 2013
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L’un des premiers enseignements pouvant être retiré des données caractérisant la répartition générale
des classes d’âge par commune concerne la localisation des jeunes ménages, entre 30 et 44 ans, qui
semblent majoritairement résider au sein des communes de seconde couronne. Ces derniers
représentent ainsi plus de 20% de la population globale de Saliès, Dénat, Fréjairolles, Cunac, Cambon
ou encore Carlus, communes où l’on retrouve également les proportions les plus importantes d’enfants
de 0 à 14 ans. L’attractivité résidentielle de ces espaces auprès de cette catégorie de population,
souvent primo-accédante, réside notamment dans l’affichage d’un niveau de prix immobilier plus
abordable qu’au sein de la ville-centre. Sur Albi, la proportion de jeunes ménages apparait en effet la
plus faible de l’agglomération (15,1% de la population globale), suivie de différentes communes relais
du Pôle Urbain Central comme Puygouzon, Lescure-d’Albigeois ou Le Séquestre dont l’attractivité
9
auprès des 30-44 ans s’est vraisemblablement exercée plus tôt et où l’on retrouve désormais une
représentation plus marquée des 45-59 ans.
Profils démographiques (2.1.)
Une concentration des populations âgées et des étudiants sur la ville centre
Albi présente la caractéristique singulière de regrouper en des proportions importantes les populations
aux deux extrémités de sa pyramide des âges, en l’occurrence les étudiants et les plus de 75 ans.
Plus d’un habitant d’Albi sur 5 est ainsi âgé de 15 à 29 ans, ce qui en fait la catégorie la plus
représentée de la ville-centre (21,5% de sa population, plus de 6 points devant Le Séquestre, Saint-
Juéry et Arthès qui lui succèdent). La concentration des établissements d’enseignement supérieur,
que ce soit l’institut universitaire Champollion, l’Ecole des Mines ou encore le lycée agricole Fonlabour,
joue logiquement dans ce résultat tout comme l’offre en petits logements locatifs, ou spécifiquement
dédiée à cette catégorie de population (résidences étudiantes) qui est largement regroupée sur Albi.
Répartition dterritoriale es 75 ans et +
Source : INSEE
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Indice de vieillissement au sein des communes de l’agglomération
140 132
120
120 112
98 99 103
97 97
100 88
80
80 65 67 68
55 58 62
60 50
40 32
20
10
0
Profils démographiques (2.1.)
Source : INSEE
La représentation élevée des plus de 75 ans (14,1% de la population d’Albi) s’explique quant à elle
notamment par le regroupement des établissements hospitaliers et de santé spécialisés au sein de la
ville-centre qui polarise également de nombreux services de proximité. A l’aide des données recensées
pour cette population à l’échelle du carroyage INSEE (carte ci-dessus), on remarque sur Albi quelques
‘’poches’’ et quartiers où les habitants apparaissent particulièrement âgée. Cela semble notamment
être le cas sur la rive nord du Tarn entre les avenues de Mazicou et du Breuil ou encore en bordure
de la rocade du sud-ouest au nord-est de la commune.
Cette concentration des populations âgées peut également s’observer à l’aide de l’indice de
vieillissement. Avec un indice de 112, Albi présente une part plus importante des 65 ans et plus par
rapport aux moins de 20 ans (112 personnes âgées de plus de 65 ans pour 100 jeunes de moins de
20 ans).
A l’échelle de l’agglomération, ce rapport en faveur des populations âgées n’est présent que pour deux
autres communes, la majorité présentant un indice légèrement ou fortement inférieur à 100. Seuls
Saint-Juéry et Puygouzon avec des indices respectifs de 120 et 132 surpassent ainsi Albi. Ces données
confirment le fait que les communes relais du pôle urbain central apparaissent comme des territoires
accueillant également une part importante de personnes âgées, et ce au contraire des communes de
seconde couronne plus récemment urbanisées et plus attractives auprès des jeunes ménages avec
enfants
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Un vieillissement global qui touche plus fortement les communes de première
couronne
Indices de vieillissement et évolutions par communes de l’agglomération
11
Profils démographiques (2.1.)
Evolution de l’indice de vieillissement
au regard de l’armature urbaine
Albi +4
Communes relais au PUC +24,8
Communes associées au PUC +5,2
Communes de l’espace rural +9
Source : Insee 2006-2013
Au-delà de l’observation d’une concentration des populations âgées sur la ville-centre et sa première
couronne, les dynamiques de vieillissement sur ces dernières années permettent de prendre la mesure
de changements démographiques profonds au sein de certaines communes. Une tendance globale au
vieillissement est présente au sein de l’agglomération, toutefois les niveaux d’évolution varient
fortement d’une commune à l’autre. Puygouzon se distingue notamment par un vieillissement très
accéléré de sa population, symbolisé par un indice qui est passé de 78 à 132 en l’espace de 7 ans.
Autrement dit, pour 100 jeunes de moins de 20 ans, la commune est passée de 78 personnes âgées
de plus de 65 ans en 2006 à 132 en 2013, ce qui représente une quasi-inversion de sa pyramide des
âges. La tendance au vieillissement apparait également forte pour les communes de Saint-Juéry et
Carlus. Les autres communes sont marquées par un vieillissement moins important mais toutefois
bien présent de leur population. Albi affiche notamment un vieillissement modéré, reflétant le maintien
d’une population jeune en début d’études sur le territoire. Seuls Cunac et Arthès n’ont pas connu de
vieillissement sur la période étudiée, celui-ci s’étant stabilisée pour la première et très légèrement
réduit pour la seconde.
En termes de secteurs géographiques, il apparait que le processus de vieillissement a touché à plus
forte raison les communes-relais du Pôle Urbain Central, autrement dit celles de première couronne,
qui semblent désormais accueillir en majorité des ménages retraités. Ces dernières apparaissent en
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outre à l’écart de l’accueil des populations étudiantes qui sont largement concentrées sur la ville-
centre.
UNE CONCENTRATION DE MENAGES SEULS AUX DEPENS DES
COUPLES AVEC ENFANTS
12 COMPARAISON INTER-AGGLOMERATIONS
Profils démographiques (2.1.)
Statut familial par agglomérations régionales
(par ordre décroissant selon le poids des ménages seuls)2
45%
40,5% 40,0%
40% 36,7% 36,1% 35,9% Ménages d'une
34,7%
35% personne
30,5%
28,4% 29,0% 28,5% 28,4%
30% 27,5%
24,6% couple sans enfant
24,1%
25% 22,1% 22,5% 22,1%
19,5%
20%
couple avec enfants
15%
9,2% 10,1% 10,0% 10,1%
9,0%
10% 7,1%
famille monoparentale
5%
0%
Source : Insee (2013)
Au sein du panel territorial retenu, l’Albigeois figure parmi les agglomérations accueillant le plus de
ménages d’une seule personne (40% des ménages au total). Le territoire n’est en effet surpassé ici
que de façon marginale par l’espace rhodésien, dépassant de plus de trois points les autres
agglomérations recensées. Une multitude de facteurs explicatifs peuvent ici être apportés :
importance de la population étudiante, mobilité plus importante entre les statuts familiaux (célibat,
divorces) etc. A l’inverse, l’Albigeois est le territoire qui présente ici le plus faible taux de couples avec
enfants, ce qui confirme le constat d’un manque de ménages jeunes dans la démographie locale.
2
Les données concernant les communes de moins de 2000 habitants ne sont pas recensées par l’INSEE sur cette
thématique.
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Part des personnes seules dans l’agglomération
13
Profils démographiques (2.1.)
Source : Insee (2010)
Part des familles au sein des communes de l’agglomération3
Albi 50,0%
Saint-Juéry 64,3%
Le Sequestre 72,0%
Lescure-d'Albigeois 72,1%
Arthès 72,2%
Marssac-sur-Tarn 72,7%
Terssac 76,4%
Castelnau-de-Lévis 76,6%
Dénat 77,3%
Puygouzon 79,6%
Carlus 80,1%
Labastide-Dénat 80,4%
Cunac 82,6%
Cambon 83,7%
Fréjairolles 85,2%
Rouffiac 85,2%
Saliès 86,6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Source : Insee (2012)
3
Est ici considéré comme une famille la partie d’un ménage comprenant au moins deux personnes
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Concernant les spécificités communales en termes de composition familiale des ménages, les
territoires les plus peuplés (Albi et Saint-Juéry) apparaissent comme ceux qui présentent les
proportions les plus importantes de ménages seuls. Cela reflète notamment la composition de leur
parc de logements qui intègre la grande majorité des petits appartements en collectif du type T1 et
T2 au sein de l’agglomération. A l’opposé on retrouve donc les proportions les plus importantes de
familles et de couples avec enfants dans les communes de seconde couronne. A nouveau, cette
composition des ménages reflète l’existence d’un parc de logements essentiellement constitué de
pavillons individuels dont le niveau de prix immobilier plus attractif qu’au sein de la ville-centre ou en
première couronne.
14 Parmi les autres caractéristiques des communes albigeoises, Puygouzon se démarque notamment par
sa représentation élevée de couples sans enfants (42% de sa population), facteur qui souligne sous
Profils démographiques (2.1.)
un autre angle le vieillissement de sa population (proportion importante de couples retraités n’ayant
plus d’enfants à charge).
UNE REPARTITION SOCIO-PROFESSIONNELLE MARQUEE PAR LE POIDS DES
RETRAITES
Comparaison inter-agglomérations
Population de 15 ans ou plus selon la Catégorie Socio-Professionnelle (CSP)4
Agriculteurs
40%
35%
35% 32%
Artisans,
30% 28% commerçants, chefs
d'entreprise
25%
Cadre et
19% 19% professions
20% intellectuelles
16% 17%
16%
14% 14% supérieures
15% 13% 14% Professions
12% 12% 11%
9% intermédiaires
10% 7%
4% 3% 5% 5% Employés
5%
1%
0,3%
0%
Ouvriers
Source : INSEE RP 2013
Les données recensées à propos de la répartition des Catégories Socio-Professionnelles (CSP) au sein
d’autres agglomérations régionales permettent des souligner certaines spécificités albigeoises :
- Une proportion élevée de ménages retraités (près du tiers de la population de 15 ans ou plus)
toutefois proche des moyennes observées au sein des agglomérations voisines : 31% à
Carcassonne, 33% pour Alès et 35% pour Castres-Mazamet. Seuls les territoires de Rodez et
Montauban affichent une proportion moins élevée (respectivement 28% et 29,6%)
4
Figurent ici les résultats statistiques pour l’Albigeois ainsi que les «scores » les moins importants et les plus élevés pour
chaque CSP
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- Une bonne représentation des cadres et professions intellectuelles supérieures (près de
7% de la population de 15 ans ou plus), proche des taux observés sur Rodez et Montauban (7%
et 6,7%) et près de deux points devant les territoires de Carcassonne, Alès et Castres-Mazamet.
- Un niveau élevé de personnes regroupées dans la catégorie ‘’autres personnes sans activité
professionnelles’’ qui reflète l’importance de la population étudiante albigeoise. Seule
l’agglomération d’Alès présente un taux plus important sur ce critère, toutefois ce dernier semble
ici moins s’expliquer par l’importance de la population étudiante que par un niveau de chômage
élevé.
- Une importance modeste de la population ouvrière, la plus faible au sein du panel retenu
15
(9% des plus de 15 ans contre 13% pour l’agglomération rhodésienne ou 12,5% pour les territoires
de Castres-Mazamet et Montauban). Ce constat reflète notamment la relative « faiblesse » du
Profils démographiques (2.1.)
tissu industriel local au sein de l’une économie plutôt tournée vers les domaines serviciels et
publics.
Situation intra-communautaire
Population de 15 ans ou plus selon la Catégorie Socio-Professionnelle
Artisans, Cadres et
Autres sans
Agriculteurs commerçants, professions Professions
Employés Ouvriers Retraités activité
exploitants chefs intellectuelles intermédiaires
professionnelle
d'entreprise supérieures
ALBI 0,1% 3% 7,1% 12,9% 15,3% 8,6% 32,4% 20,6%
ARTHES 0% 4,2% 6,6% 14,8% 18,5% 13,2% 29,6% 13%
CAMBON 1,2% 3,4% 7,3% 21,2% 20,3% 12,7% 23% 10,7%
CARLUS 0% 4,7% 11,8% 14,6% 13,9% 11% 33,4% 10,5%
CASTELNAU-
2,2% 5,4% 5,4% 15,9% 16,5% 9,5% 31,8% 13,2%
DE-LEVIS
CUNAC 0,1% 2,6% 6,5% 18,1% 21,1% 11,6% 27,6% 11,4%
DENAT 1,4% 6,6% 7,3% 14,6% 13,9% 19% 21,2% 15,9%
FREJAIROLLES 1,9% 6,2% 8,1% 22,4% 17,6% 11,4% 24,3% 8%
LABASTIDE-
1,3% 6,7% 9,4% 13,4% 18,8% 6,7% 31,9% 11,7%
DENAT
LESCURE-
0,3% 5,3% 5,2% 14,6% 17,1% 10,6% 31,6% 15,3%
D'ALBIGEOIS
MARSSAC-
0,3% 4,6% 6,2% 16,9% 17,7% 9,5% 33,5% 11,2%
SUR-TARN
PUYGOUZON 0,2% 6% 7,8% 16,4% 12% 5,8% 40,9% 10,9%
ROUFFIAC 3% 7,8% 8,6% 16,1% 15,3% 16,1% 24,6% 8,6%
SAINT-JUERY 0,1% 3,7% 3,8% 15,3% 18,5% 10,5% 35,6% 12,5%
SALIES 0% 7,1% 11,7% 18,4% 24,2% 9,1% 21,5% 7,9%
SEQUESTRE 0,7% 4,2% 8,5% 15,9% 23,1% 9,7% 25,1% 12,7%
TERSSAC 0% 3,2% 8,4% 14% 12,1% 10,3% 37,8% 14%
CA DE
0,3% 3,6% 6,9% 14,2% 16,2% 9,4% 32,1% 17,3%
L’ALBIGEOIS
Source : Insee (2013)
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La répartition des CSP au sein de l’agglomération en 2013 permet d’approfondir la connaissance des
caractéristiques communales et de faire ressortir certaines de leurs spécificités :
- Un poids des retraités majoritaire pour toutes les communes sauf Saliès. Cette CSP
représente en moyenne entre un quart et un tiers de la population de plus de 15 ans, avec les
niveaux les plus importants sur Puygouzon, Terssac et Saint-Juéry ;
- Une faible représentation des agriculteurs exploitants dans la population avec des
niveaux plus élevés pour Rouffiac, Castelnau-de-Lévis et Fréjairolles ;
- Une proportion plus marquée de cadres et professions intellectuelles supérieures pour les
16 communes de Carlus, Saliès et Labastide-Dénat ;
- Une représentation plus importante des ouvriers pour les communes de Dénat, Rouffiac et Arthès ;
Profils démographiques (2.1.)
- Un poids important des « autres personnes sans activité professionnelle’ » sur Albi, résultant
essentiellement de sa population étudiante.
LES GRANDES EVOLUTIONS SOCIODEMOGRAPHIQUES DU TERRITOIRE
(A RETENIR)
Une tendance globale au vieillissement Une population étudiante
importante concentrée sur Albi
- 12,4% de 75 ans et plus dans
l’agglomération - Environ 6000 étudiants
- Hausse constante de l’indice de - 21,5% de la population d’Albi
vieillissement âgée de 15 à 29 ans
- Un vieillissement plus accentué sur les
communes-relais du Pôle Urbain Central et
en particulier Puygouzon
Un déficit de couples
avec enfants
- 40% de ménages seuls contre
Un poids croissant de ménages retraités
19,5% de couples avec enfants
- Une CSP qui regroupe le tiers de la - Des ménages avec enfants qui se
population de plus de 15 ans concentrent avant tout en seconde
- Une attractivité résidentielle qui se maintient couronne (primo-accession plus
auprès de cette catégorie aisée)
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LE LOGEMENT SOCIAL
2.2 UNE EXIGENCE,
DES BESOINS
17
Le logement social (2.2)
RAPPEL DU CADRE LEGISLATIF
La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 fixe en son
article 55 un taux de logements locatifs aidés devant atteindre 20% des résidences principales. Cela
concerne les communes de plus de 3 500 habitants appartenant à une agglomération ou
intercommunalité de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000
habitants.
NB : La communauté d’agglomération de l’Albigeois ne fait en revanche pas partie des EPCI assujettis
à la loi Duflot décrétant l’atteinte d’un taux de 25% de logements aidés à l’horizon 2025, le parc
social existant ne justifiant pas cet effort de production supplémentaire.
Trois grands types de logements locatifs aidés sont compris dans le cadre de l’article 55 de la loi SRU
et répertoriés dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) :
- le logement HLM ou logements sociaux : logements locatifs appartenant aux organismes HLM
ou bailleurs sociaux qui font l’objet d’une convention avec l’Etat, ouvrant droit à l’APL pour les
ménages aux revenus modestes ou faibles, inférieurs à un plafond de ressources défini selon la
composition familiale et du type de financement (PLAI, PLUS, PLS). Ce type de logement aidé est
le plus répandu et correspond à 90% des financements alloués sur ce segment entre 2007-2013
dans l’Albigeois.
- le logement aidé spécialisé (alinéa 5 L351-2 CCH et L.345-1 du code de l’action sociale
et des familles) : logements en résidence pour des publics spécifiques (étudiants, personnes
âgées ou handicapées, jeunes travailleurs, travailleurs migrants) et maisons relais et résidences
sociales pour ménages en difficulté
- le logement privé conventionné (L.351-2 CCH) : logements conventionnés avec l’ANAH pour
une période moyenne de 10 ans. Sont également inclus dans le calcul du taux SRU les logements
HLM vendus à leurs occupants à compter du 1er juillet 2006 et ce pendant 5 ans après leur vente.
L’essentiel des logements recensés en tant que logements locatifs sociaux sont ceux appartenant au
parc des bailleurs sociaux, autrement dit les logements HLM. Cependant, le poids des logements aidés
spécialisés ainsi que ceux conventionnés dans le privé est également important. Si Albi enregistrait
ainsi 4 008 logements HLM en 2016 5, nous verrons que la DDT recensait à cette même date 4 779
logements locatifs sociaux soit plus de 700 logements qui seraient compris dans le parc des logements
spécialisés et dans le privé conventionné.
5 RPLS 2016
Rapport de présentation – Projet (juillet 2018)
PLU Intercommunal – CA de l’AlbigeoisDiagnostic de territoire – « Les Fiches »
UN EFFORT DE RATTRAPAGE A MAINTENIR
Les logements sociaux recensés et les besoins induits par l’article 55 de la loi SRU
Taux de LLS sur les LLS à réaliser d’ici
Nombre de logements
RP au 1er janvier 2025 pour rattrapage
locatifs sociaux (LLS)
2016 SRU
Albi 4 779 18,88% 391
Saint-Juéry 659 19,4% 24
18 Lescure-d’Albigeois 173 8.89% 210
Le logement social (2.2)
Marssac-sur-Tarn6 80 5,96% 188
Puygouzon 77 5,54% 201
Source : DDT81 (2016)
Trois communes de l’Albigeois sont aujourd’hui soumises à l’article 55 de la loi SRU (Albi, Saint-Juéry,
Lescure d’Albigeois), ne respectant pas le taux de 20% de logements aidés exigé.
Saint-Juéry en est très proche avec un niveau de 19,4% en 2016, lié notamment à la présence
historique de logements ouvriers réalisés en association avec la production industrielle.
Lescure d’Albigeois accuse quant à elle un retard important avec 8,89% de logements aidés. Si un
effort de rattrapage fut visible entre 2010 et 2011, notamment avec l’opération de la plaine de Najac
qui a permis de tripler son parc social en l’espace de 2 ans (réalisation de 114 logements par Tarn
Habitat), la commune n’a depuis lors pas accru son parc social.
Albi s’approche quant à elle du taux requis avec 18,88% de logements locatifs sociaux en 2016. Malgré
son rythme de production important la ville-centre accuse toujours un retard de près de 300
logements.
Au total, le rattrapage SRU destiné l’atteinte des 20% de logements aidés implique la réalisation de
518 logements sur ce segment à l’horizon 2025.
Il faut également anticiper sur la situation de trois communes en passe d’atteindre le seuil législatif
de 3 500 habitants, à court terme pour Marssac et Puygouzon et après 2025 pour Arthès. Pour Marssac
le rattrapage SRU serait de 188 logements à l’horizon 2025 contre 201 pour Puygouzon-Labastide.
Si l’objectif de la loi SRU est de conduire à une meilleure répartition de l’offre sociale à l’échelle de
l’agglomération et ainsi favoriser la mixité, son application ne doit cependant pas entrainer la création
de nouveaux quartiers entièrement voués au logement social au sein des communes où l’effort de
rattrapage est le plus important. La répartition de ce type d’habitat au sein de la commune passe
notamment par une diversification des modes de production afin d’éviter de reproduire les travers
d’une surconcentration des ménages à faibles ressources au sein de grandes résidences, modèle décrié
des années 60-70. La forme urbaine et architecturale doit à ce titre pouvoir tenir compte des liaisons
au tissu existant dans un souci de continuité.
Parallèlement à la création de logements neufs pouvant notamment prendre la forme de petits
collectifs, les maires peuvent aussi décider de la réhabilitation de logements anciens notamment
vacants ou encore procéder à l’acquisition de logements en état futur d’achèvement (VEFA) réalisés
par les promoteurs privés.
6En italique, communes non encore soumises à l’article 55 SRU mais en passe d’atteindre le seuil d’habitants minimal pour y répondre. Marssac-sur-
Tarn et Puygouzon devraient atteindre ce seuil avant 2025. Arthès est ici cité pour une prévision post-2025
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DES DEMANDES EN PROGRESSION…
Les derniers relevés statistiques du Système National d’Enregistrement de la demande (SNE)
indiquent une hausse du nombre de demandeurs de logements sociaux sur la période récente.
L’Albigeois recueillait ainsi 1/3 des demandes du Tarn à la fin 2015 avec plus de 1 400 ménages en
attente d’un logement locatif aidé. En 2015, les demandes se sont accrues de 8,7% par rapport à
l’année précédente, année qui a elle-même marqué une augmentation de 8,95% par rapport à la fin
2013. Les nouveaux demandeurs, ceux qui ne vivaient pas au sein du parc social auparavant,
représentent 3 demandes sur 5 et portent l’essentiel de la hausse annuelle observée. La part restante
des demandes est composée des personnes vivant déjà au sein de logements aidés et qui souhaitent 19
s’installer dans un autre habitat du parc social. Cette évolution semble indiquer double tendance :
Le logement social (2.2)
- D’une part une tension appuyée sur le marché privé locatif où les niveaux de loyers demeurent
trop élevés pour bon nombre de ménages
- D’autre part une fragilité financière accrue pour les populations à bas revenus
En résumé, le profil des demandeurs présente les caractéristiques suivantes :
- 1/5ème de personnes au chômage
- Plus de 40% de ménages vivant déjà dans le parc locatif aidé
- 1/3 de ménages vivant en famille
- ¼ de familles monoparentales (contre 9% en moyenne globale dans l’agglomération)
- Près de 30% de locataires du parc privé
- 1/3 des demandeurs ayant 34 ans ou moins
- 43% de ménages avec un revenu par Unités de Consommation (UC) inférieur à 1 000€/mois
- 71% de demandeurs avec des revenus inférieurs ou égaux au plafond PLAi
- 58% de nouveaux demandeurs dont plus de la moitié vivent seuls
Répartition des demandes d’attribution (2015)
2% 2% 1% Albi
3%
Saint-Juéry
6%
Lescure d'Albigeois
12%
Le Séquestre
74% Puygouzon
Marssac-sur-Tarn
Autres
Source : SNE 2015, DDT 81
Sur l’année 2015, près de ¾ des demandes d’attributions furent exprimées à destination d’Albi.
Viennent ensuite Saint-Juéry, Lescure et Le Séquestre avec respectivement 12%, 6% et 3% des
demandes. Cette structuration s’avère corrélée à la connaissance que les ménages ont de la répartition
géographique du parc social et de l’offre. Cela signifie donc qu’une commune ne faisant pas l’objet de
demandes n’est pas forcément une commune où les besoins sont inexistants. En lien avec un effort
de construction qui s’avérera plus distribué sur les communes hors Albi, les demandes devraient donc
également mieux se répartir.
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… NON COMPENSEES PAR LE VOLUME D’ATTRIBUTIONS ACTUEL
En 2015, 666 ménages ont bénéficié d’un logement locatif aidé, ce qui représente 2,16 demandes
pour 1 attribution. 20% de ces attributions sont le fruit d’une mutation interne au parc social. 82%
des attributions furent destinées à des ménages aux revenus inférieurs ou égaux au plafond PLAi, ce
qui tend à souligner l’effort réalisé, notamment suite à l’application du PLH, afin de réserver les places
du parc social aux ménages les plus modestes. La programmation, notamment sur le segment PLAi
apparait toutefois encore insuffisante pour compenser le flux de ménages demandeurs en situation de
plus en plus précaires. Le rapport global des demandes comparées aux attributions s’est ainsi dégradé,
20 ce dernier s’établissant en 2014 à 1,7 demandes pour 1 attribution.
Le logement social (2.2)
LES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX* / SRU
(A RETENIR)
* logements sociaux HLM + logements aidés spécialisés + logements privés conventionnés
3 communes assujetties au taux de 20% de LLS
(Horizon 2025)
2,1 demandes
Albi Saint-Juéry Lescure
d’Albigeois
18,88% de LLS 19.27% de LLS
8,95% de LLS
282 LLS à réaliser 20 LLS à réaliser
216 LLS à réaliser
1 attribution
518 LLS à construire (rattrapage) d’ici 2025
Marssac s/ Tarn 3 communes susceptibles Puygouzon
d’atteindre le seuil de
5,96% de LLS 5,54% de LLS
3 500 hab.
188 LLS à réaliser qui devront anticiper sur 201 LLS à réaliser
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STATUTS
2.3 D’OCCUPATION
ET MARCHES
IMMOBILIERS 21
Statuts d’occupation et marchés immobiliers (2.3)
La communauté d’agglomération comptait en 2013 57% de propriétaires et 41% de locataires,
proportion proche de la moyenne nationale, reflétant la nature d’un parc existant avant tout constitué
par de l’habitat individuel. Cette répartition cache cependant d’importantes différences entre la ville-
centre et les communes périphériques. Outre les typologies d’habitat qui distinguent ces deux espaces,
la structuration des statuts d’occupation est également influencée par l’évolution du marché immobilier
qui tend notamment à repousser l’accueil des primo-accédant et des jeunes ménages sur les
communes périphériques voir en dehors de l’agglomération. L’accueil de ces derniers apparait en effet
concurrencé par l’arrivée de ‘’jeunes seniors’’ (60-74 ans) qui disposent d’un pouvoir d’achat plus
élevé et souhaitent notamment s’installer sur l’Albigeois pour se rapprocher de leurs enfants ou pour
revenir sur leur terre natale et bénéficier d’une qualité de vie et d’un confort améliorés.
UNE OFFRE LOCATIVE PRIVEE CENTREE SUR ALBI ET PEU
ACCESSIBLE
UNE CONCENTRATION DES LOCATAIRES SUR LA VILLE-CENTRE
Les statuts d’occupation par commune
Communes Propriétaire Locataire Logé gratuitement
Albi 47% 51% 2%
Arthès 76% 23% 1%
Cambon 89% 10% 1%
Carlus 89% 9% 2%
Castelnau-de-Lévis 82% 15% 2%
Cunac 89% 9% 2%
Dénat 81% 16% 3%
Fréjairolles 86% 10% 4%
Labastide-Dénat 79% 15% 6%
Le Séquestre 69% 29% 2%
Lescure-d’Albigeois 76% 22% 1%
Marssac 74% 25% 1%
Puygouzon 85% 14% 1%
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Rouffiac 89% 10% 0%
Saint-Juéry 57% 41% 2%
Saliès 92% 7% 0%
Terssac 78% 21% 1%
CA de l’Albigeois 57% 41% 2%
Source : Insee 2013
Part des locataires dans les statuts d’occupation
22
Statuts d’occupation et marchés immobiliers (2.3)
Source : Insee 2013
La commune d’Albi accueille 80 % des 16 000 ménages de l’agglomération ayant un statut de
locataires (parcs privé et public confondus). La ville-centre est ainsi la seule de l’agglomération à
présenter une représentation légèrement plus forte de locataires que de propriétaires. La proportion
de locataires apparait ensuite la plus forte à Saint-Juéry (41% de locataires), deuxième ville de
l’agglomération au regard de sa population et sur laquelle se concentre une part importante de
logements sociaux. La majorité des autres communes du territoire composent avec une proportion
oscillant entre 15 à 25% de locataires, les proportions les plus faibles se distinguant sur les communes
de Carlus, Cunac et Saliès. Sur ces dix dernières années l’offre locative s’est consolidée, notamment
au sein des communes périphériques où d’anciens logements vacants de centre-bourg furent remis
sur le marché suite à des réhabilitations
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UN MARCHE PRIVE ACCUEILLANT ETUDIANTS ET JEUNES ACTIFS
QUI DEMEURE CHER…
Niveau de prix moyen au m² (maison / appartements)
Albigeois Albigeois
Castres-
Tarn
Mazamet
Carmausin Tarn-
Ségala Agout
23
Castres-
Tarn
Mazamet
Statuts d’occupation et marchés immobiliers (2.3)
Carmausin
Tarn-Agout
Ségala
Tarn et Tarn et
Dadou Dadou
0€ 2€ 4€ 6€ 8€ 10 € 0€ 5€ 10 € 15 €
T5 et + T4 T3 T4 T3 T2 T1
Source : DDT81 (2015)
En 2012, près du tiers des ménages de l’agglomération est locataire du parc privé7, avant tout situé
sur Albi. La population de ce parc est relativement jeune avec 10% de ménages âgés de moins de 25
ans et 36% de 25-39 ans. La constitution de ce dernier s’est vue accélérée avec la mise sur le marché
de résidences issue des dispositifs de défiscalisation au début des années 2000. Les investisseurs
proposèrent à l’époque des niveaux de prix élevés sur ces nouveaux logements d’assez haut standing,
15 à 20% plus chers que la moyenne de marché, ce qui incita de nombreux bailleurs du parc privé
ancien à mener des travaux de rénovation qui à leur tour amenèrent à une augmentation globale des
loyers. Le décalage entre ces prix et les niveaux de revenus des populations amenées à résider dans
ces petits appartements (étudiants ou jeunes actifs avant tout) a dans un premier temps conduit à
une vacance importante sur ce parc à partir de 2007, conduisant à une baisse des loyers en 2008.
Toutefois ces derniers repartirent à la hausse en 2010, notamment attisés par une demande étudiante
toujours maintenue sur la ville-centre. L’agglomération affiche ainsi sur ce parc locatif privé le plus
haut niveau de prix départemental et l’un des plus élevés à l’échelle régionale en dehors de la Haute-
Garonne.
En 2015, le loyer d’un appartement atteignait 8,6€/m², allant en moyenne de 8,9€/m² par mois pour
un T2 à 7,1€/m² par mois pour un T48. A titre de comparaison, les loyers moyens sur Castres pour ce
même type de logement étaient respectivement de 7,7 €/m² mois et 5,8€/m² mois charges comprises.
Le niveau de prix albigeois demeure cependant toujours inférieur aux niveaux de Toulouse métropole
qui vont en moyenne de 11,2 €/m² par mois pour un T2 à 8,9 €/m² par mois pour un T49.
…CONCURRENCE PAR LE MARCHE DE L’ACCESSION SUR LES
INTERCOMMUNALITES VOISINES
La comparaison entre le revenu médian des locataires du parc privé (environ 1250€ par mois) et les
niveaux de prix des loyers précédemment décrits souligne l’existence d’un taux d’effort10 moyen élevé,
dépassant les 35%. A l’échelle nationale, ce taux était de 30% en 2013 sur le parc privé. Ces chiffres
sont toutefois à nuancer dans la mesure où la présence d’étudiants au sein du parc privé locatif tend
notamment à baisser le niveau de revenu médian retenu. Il n’en demeure pas moins que ces éléments
soulignent l’existence d’une situation concurrentielle et territoriale défavorable à l’Albigeois en ce qui
7 INSEE RP 2012
8 DDT 81, Les loyers de marché dans le Tarn, décembre 2015
9 Observatoire Local des Loyers 2015 aua/T
10 Rapport entre le revenu et le niveau de loyer
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concerne la réalisation d’un parcours résidentiel complet, en particulier auprès des jeunes ménages
avec enfants.
L’offre locative de l’agglomération s’avère concurrencée par les marchés des terrains à construire et
celui de l’ancien sur le Carmausin notamment. En effet les mensualités de remboursement de crédit
pour l’achat d’un terrain ou d’une maison ancienne sur ces territoires limitrophes s’avèrent moins
élevées que le montant d’un loyer moyen sur l’Albigeois pour un bien équivalent (l’écart pouvant
monter jusqu’à 26% entre le remboursement de crédit sur une maison ancienne et le loyer d’un cinq
pièces Albigeois)11.
Cette situation illustre à nouveau la problématique du maintien des familles sur l’agglomération et de
24 leur éloignement progressif de la ville centre, appelant à une régulation des loyers et au soutien à
l’accession aidée notamment via un accroissement de l’offre en PSLA**. Outre l’influence de ce facteur
Statuts d’occupation et marchés immobiliers (2.3)
au niveau de la démographie du territoire et des classes d’âge représentées, le maintien de ces
ménages peut également contribuer à limiter l’étalement urbain au sein des zones limitrophes.
L’ACCES A LA PROPRIETE : UNE ETAPE DU PARCOURS
RESIDENTIEL COMPLEXIFIEE SUR L’ALBIGEOIS
Part des propriétaires en 2012
IGN 2014, INSEE 2012
En miroir de la polarisation à 80% des locataires sur la ville-centre, Albi ne concentre en revanche
que 53% des quelques 22 000 propriétaires de l’agglomération.
Les propriétaires constituent ainsi l’écrasante majorité des populations résidant au sein des communes
périphériques en dehors de Saint-Juéry dont l’habitat est par ailleurs largement composé de maisons
individuelles. Ainsi près de 99% des propriétaires de ces communes résident au sein de cet habitat
individuel. L’attractivité résidentielle de ces espaces repose notamment sur des prix de marchés plus
11 ECLN, Chambres des Notaires, simulation aua/T
Rapport de présentation – Projet (juillet 2018)
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attractifs que sur Albi mais qui apparaissent toutefois fortement concurrencés par certains territoires
extérieurs.
UN MARCHE AVANT TOUT PORTE PAR L’ANCIEN
Le marché de l’accession apparait ces dernières années tiré par l’ancien avec près de 1 000 ventes en
l’espace d’un an entre 2013 et 201412. 30% de ces ventes sont le fait d’appartements anciens,
essentiellement présents sur Albi dont la dynamique est ici aussi portée par le marché étudiant (achats
de T1 et T2). 25
Statuts d’occupation et marchés immobiliers (2.3)
Evolution des prix médians des appartements (m²)
€2 520
€2 500 €2 480
€2 000
€1 700
€1 630 €1 430 €1 450
€1 390
€1 500 €1 330 €1 280 €1 360
€1 310
€1 230
€1 000
€500
€0
Toulouse Albi Rodez Montauban Castres Tarn
Prix médians 2014 Prix médians 2017
Source : Chambre interdépartementale des Notaires (2015)
Hormis la ville de Toulouse où le prix médian des appartements s’est accru entre 2014 et 2017 ainsi
qu’à Rodez où ce dernier s’est stabilisé, les autres territoires recensés ont connu des diminutions
moyennes des prix de ventes comprises entre -7% pour Montauban et -3,9% pour Castres. En dépit
d’une diminution de 5,1% en 3 ans, le prix de vente médian à Albi place la préfecture du Tarn en
seconde position des communes les plus chères derrière Toulouse au sein de ce recensement, loin
devant Rodez, Montauban ou Castres. Tout comme pour les petits logements, les notaires ont fait
ressortir en 2014 une demande demeurant importante en T3 et T4 pour des seniors retraités au sein
de la ville-centre. La primo-accession apparaissait en baisse avec des achats s’effectuant le plus
souvent sur un segment à moins de 1 500€/m².
Le marché des maisons anciennes apparait plus important, représentant alors 700 ventes sur la
période enregistrée entre 2013 et 2014, et semble également mieux réparti sur le territoire
communautaire. Les données établies par la Chambre départementale des notaires reprises dans le
PLH, ont ainsi décompté 450 ventes sur Albi et 250 sur son secteur de proximité. Pour ces deux zones,
les prix moyens respectifs étaient de 165 000€ et 163 000€ avec des évolutions bien distinctes sur la
période (-2,9% et +8%). L’Albigeois apparait ainsi comme le secteur le moins abordable du
département, notamment 36% plus cher que le territoire de Carmaux et 9% de plus que le secteur
de Lavaur (le plus important sur le plan quantitatif avec 37% des ventes de maisons anciennes dans
le Tarn). Ce dernier territoire profite essentiellement de son positionnement plus proche de
l’agglomération toulousaine en provenance de laquelle un nombre important de ménages vient
s’installer.
Au regard de la solvabilité des primo-accédants et notamment les jeunes familles disposant d’un
budget inférieur à 150 000€, l’éloignement de l’agglomération albigeoise semble contraint.
C’est notamment dans ce contexte que fut mis en place un prêt spécifique de l’agglomération en
faveur de la primo-accession dénommé « 1ère clef en Albigeois ».
12 Chambre départementale des Notaires
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UNE OFFRE NEUVE ENCORE PEU ACCESSIBLE
Le secteur d’Albi a comptabilisé 120 ventes de terrains à bâtir sur la période 2013-2014, la très
grande majorité en dehors de la ville-centre. Comme pour le marché des maisons anciennes, le secteur
du Lavaur apparait le plus dynamique sur ce domaine avec 50% des ventes départementales contre
15% pour l’Albigeois. Avec un niveau de prix moyen de 49 000€, cette facette de l’offre en accession
apparait également comme la moins abordable sur le secteur d’Albi. Au regard des disponibilités
foncières sur les communes périphériques, l’offre apparait importante mais semble ne pas toujours
trouver preneur au regard du niveau de prix affiché et de la concurrence des territoires voisins.
26 Cumulés, les prix du terrain à bâtir et de la construction d’une maison neuve peuvent revenir à
150 000€ sur un territoire à proximité de l’Albigeois, ce qui représente une alternative potentielle pour
Statuts d’occupation et marchés immobiliers (2.3)
de nombreux ménages primo-accédants, à la fois sur les marchés du neuf et de l’ancien au sein de
l’agglomération en dépit d’un éloignement contraint.
Concernant l’offre en promotion, les niveaux de production se sont taris à partir de 2004-2005,
après une période de très forte activité liée à la mise sur le marché de nombreux logements collectifs
issus des dispositifs de défiscalisation (De Robbien). La reprise récente de l’offre en promotion provient
essentiellement de la ville-centre, notamment à travers de petits logements destinés aux étudiants.
Le niveau de prix a retrouvé son niveau d’avant-crise, un appartement neuf coûtant un peu moins de
2 400€/m² en moyenne.
Evolution des mises en vente de logements neufs
dans l'agglomération selon le type d'habitat
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
0 50 100 150 200 250 300 350
Mises en vente collectif Mises en vente individuelle
Des offres complémentaires notamment liées au financement des PSLA ou l’offre de nouveaux
terrains à bâtir de la part du bailleur Tarn Habitat sont apparues mais demeurent pour le moment
marginales : au total 20 PSLA entre 2007 et 2013 répartis sur les communes de Marssac et Le
Séquestre furent ainsi financés. A noter cependant les projets plus récents conduits sur Albi par le
promoteur Procivis et sa filiale la Toulousaine d’Habitation avec les résidences de Saint Rémy et La
Madeleine qui comptent au total 26 maisons à accession aidée. Des difficultés de commercialisation
sont toutefois apparues. L’alternative du PSLA semble en effet plus attrayante au sein des zones
tendues comme Toulouse, les prix affichés par les différentes offres albigeoises n’apparaissant
finalement que légèrement inférieurs à ceux du marché libre.
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Synthèse comparative de l’offre en accession dans le Tarn (2013-2014)
Prix de vente Appartements Maisons Appartements
Terrains à bâtir
moyens anciens anciennes neufs
Albi 165 000€ 165 000€ ** 2 430€/m²
134 000€ (Saint-
Secteur d’Albi 163 000€ 49 000€ **
Juéry)
Secteur de
160 000€ 150 000€ 45 000€ **
Lavaur
Secteur de 27
105 000€ 120 000€ ** **
Carmaux
Statuts d’occupation et marchés immobiliers (2.3)
Secteur de
Saint Amant ** 65 000€ ** **
Soult
Secteur de
125 000€ ** ** **
Castres
Secteur de 96 000€
** 40 800€ **
Mazamet (Aussillon)
Source : Chambre interdépartementale des Notaires (2015)
STATUTS D’OCCUPATION
(A RETENIR)
Communauté d’Agglomération
(2013)
16 000 ménages locataires 22 000 ménages propriétaires
- Grande majorité de logements - Grande majorité de logements
collectifs individuelles
- Clientèle « jeune » sur le parc privé, - Marché de l’accession porté par
dont étudiants en centre-ville l’ancien
- Loyers élevés - Primo-accession difficile pour les
familles avec enfant(s)
- Concurrence des territoires
limitrophes
- Niveaux de prix élevés
Rapport de présentation – Projet (juillet 2018)
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