2012 La Participation Foncière 1 - Soutenir le rythme de la course - SCPI 8
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RAPPORT ANNUEL
2012 La Participation Foncière 1
Soutenir le rythme de la course
1
ASSET MANAGEMENT
LE MOT DU PRÉSIDENT
Garder le cap
En toutes circonstances
Eric Cosserat
Président de 2012 laisse une économie française atone, dans une Europe divisée entre les économies du Nord en croissance et celles du Sud
PERIAL Asset Management en profonde récession. Si la tempête des marchés financiers contre les Etats déficitaires et endettés de la zone euro s’est calmée,
elle a néanmoins révélé pour la France la fragilité d’une économie stagnante depuis de nombreuses années. Une situation qui risque
de durer cette année, avec un impact négatif sur l’activité des entreprises et l’emploi, et pour l’immobilier d’entreprises, sur les
revenus locatifs et la vacance des immeubles.
Dans ce contexte, la fusion-absorption de PF2 par PF1, votée en mai 2012, révèle toute sa pertinence puisqu’elle conduit à la consti-
tution d’une SCPI mieux armée, par sa taille et sa mutualisation, à affronter une conjoncture dégradée. La nouvelle PF1 a, par ail-
leurs, montré sa capacité de résistance, pour la valorisation de son patrimoine comme pour la stabilité de ses revenus. Malgré leur
dépendance à l’activité économique et une fiscalité de plus en plus lourde, les SCPI d’entreprises restent, grâce à leur profil et leurs
rendements compétitifs, l’un des placements préférés des Français.
Pour assurer l’avenir de PF1, les équipes de PERIAL Asset Management s’activent sur plusieurs fronts. L’objectif immédiat est, dans
un contexte défavorable, de sécuriser les revenus et de fidéliser les locataires. Vient ensuite la politique de contrôle des charges
(notamment des consommations d’énergie), avec le concours des gestionnaires et des entreprises locataires, afin de préserver la
rentabilité des immeubles.
Parallèlement, la valorisation du patrimoine de votre SCPI fait l’objet d’une attention permanente, via une politique d’entretien et
de rénovation, et des arbitrages pour les immeubles dont la contribution à la performance est faible. Pour autant, les actifs de PF1,
par leurs emplacements et l’évolution positive de certaines zones, resteront des éléments de pérennité locative et de valorisation.
Il s’agit cette année, en renforçant le patrimoine existant par une politique d’acquisition de nouveaux immeubles, d’amorcer une
dynamique de croissance susceptible d’être suivie, si les conditions le permettent, de nouvelles augmentations de capital.
Enfin, le respect de la directive européenne (AIFM), destinée à mieux sécuriser les fonds non cotés (dont les SCPI), est un enjeu régle-
mentaire. Le statut de Société de Gestion de Portefeuille de PERIAL Asset Management l’a conduit à anticiper cette nouvelle réglemen-
tation par l’adoption de nouvelles procédures sur la gestion des risques et le contrôle interne. Il lui faudra mettre en place l’intervention
d’un dépositaire pour le contrôle des flux financiers des SCPI gérées, comme il en existe déjà pour les autres produits de placements.
D’autres aménagements réglementaires sont en cours avec l’autorité de tutelle (AMF), dans le respect du cadre prudentiel dont
les SCPI font partie et qui contribue à leur succès auprès des Français, comme placement de « père de famille ». Dans ce cadre,
il est essentiel qu’elles puissent bénéficier des possibilités d’une gestion active de leur patrimoine visant à l’amélioration de leurs
2 performances. Par nature, notre stratégie et notre vision nous portent vers le long terme, avec deux exigences : gérer le quotidien
et anticiper l’avenir.
SOMMAIRE
BOULOGNE (92)
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COLOMIERS (31)
Avenue Yves Brunaud
3
BRON (69)
Rue Maryse Bastie
CONJONCTURE ÉCONOMIQUE
Un gros temps qui perdure
L a gestion d’actifs immobiliers présente Le long terme, voilà notre vision. Toutes nos Dans ce contexte, la conduite de la poli-
des similitudes avec l’univers de la voile. A équipes s’activent à assurer à la fois la péren- tique budgétaire devient problématique. La
l’image des épisodes météo fluctuants aux- nité des résultats et le respect de nos clients, menace est forte de voir naître une spirale
quels font face les marins, nous sommes avec la conviction d’exercer tout à la fois un auto-entretenue, où la consolidation budgé-
soumis aux aléas d’éléments extérieurs ma- rôle économique (en accompagnant les en- taire réduit la croissance et oblige à accroître
jeurs desquels nous sommes directement treprises face à leurs besoins immobiliers et toujours davantage la purge budgétaire, afin
dépendants, parmi lesquels la situation de en permettant aux épargnants de disposer de compenser le manque à gagner induit par
l’économie mondiale. Pour permettre à votre d’un placement générateur de revenu com- le ralentissement économique.
SCPI de poursuivre sa route et d’éviter les plémentaire) et sociétal (en partageant et en En l’absence de croissance, l’augmentation
écueils, cela nécessite donc de notre part : mettant en application notre conviction envi- du taux de chômage est une conséquence
O La constitution d’un patrimoine pérenne, ronnementale). immédiate. En Métropole, celui-ci atteignait
capable de s’adapter en permanence pour Comme pour une course au large, il est im- déjà 10,1% de la population active en 2012, et
évoluer. pératif pour notre activité d’analyser objec- devrait continuer à augmenter en 2013, tou-
O Une analyse permanente des conditions, tivement l’évolution de notre environnement chant encore plus sérieusement le secteur
l’anticipation et la définition de la meilleure (économique), ainsi que ses conséquences industriel. Immanquablement, ces évolutions
trajectoire pour atteindre nos objectifs. sur notre activité, afin de procéder en perma- pèseront sur les dépenses de consomma-
O L’affirmation d’une vision, d’un cap, d’une nence aux réglages nécessaires pour main- tion et le taux d’épargne des ménages. 2013
conviction, afin d’affronter dans les meil- tenir le cap. pourrait donc bien être une année décisive en
leures conditions tous les aléas extérieurs. ce qui concerne les défis présents et futurs :
Une Europe particulièrement secouée sortie viable de la crise de la zone euro, ré-
La crise actuelle est sans doute la plus sé- formes structurelles, réduction des déficits…
vère qui ait frappé les pays avancés depuis la Dans cette météo économique, les vents sont
seconde guerre mondiale. Commencée en loin d’être porteurs, et la mer s’annonce tou-
2007 outre-Atlantique, elle s’est propagée à jours aussi agitée.
l’Europe qui est devenue le maillon faible de
l’économie mondiale. Ainsi, pour 2013, la pré-
vision du Fonds Monétaire International rela-
tive à la croissance économique en France
est fixée à +0,4%, alors que le gouvernement
a établi, de son côté, le budget 2013 et la loi
AIX EN PROVENCE (13) de finances sur une prévision de croissance
Espace Wagner de + 0,8%. Récemment, le gouvernement a
Les Milles été dans l’obligation de revoir à la baisse cette
prévision.
4
Une économie dans le creux de la vague matériel indemne, tout en restant attentif aux POIDS DES IMMEUBLES (EN %)
Cette analyse économique sommaire permet, réglages à effectuer en permanence.
d’ores et déjà, d’envisager les contours et les Sur le marché de l’investissement, si les
perspectives de l’immobilier d’entreprise pour immeubles sécurisés demeureront très Paris V. du Temple 4,82
2013. De nombreuses entreprises se trouvent concurrentiels en 2013, le marché pourrait
aujourd’hui dans une situation délicate, sur devenir, sur certains immeubles, plus favo- Boulogne Thiers 2,92
fond de marges compressées, de trésorerie rable aux acquéreurs en intégrant un risque
assez tendue (même si on a constaté récem- mesuré. Boulogne Gallieni 2,87
ment une amélioration du côté des grandes
entreprises) et de carnets de commandes qui Eviter la course aux seules performances Nanterre Clémenceau 2,55
peinent à se remplir, entrainant une baisse de Dans un contexte aussi mouvant, une course
l’investissement des entreprises qui devrait aux seules performances ne serait pas sans
se poursuivre en 2013… risques. Au contraire, c’est l’endurance qu’il Suresnes Rothschild 2,52
faut viser et, dans ce cadre, la pérennité des
Dans ce contexte, face une croissance éco- équipes de gestion, la transparence et le
nomique nulle et aux fortes incertitudes de la calme sont autant de forces indispensables 1 2 3 4 5 6
période, ces sociétés seront très prudentes. pour affronter tout type d’aléas. Dès son ori-
Beaucoup d’entre elles vont opter pour le gine, votre SCPI a d’ailleurs intégré la solidité
statu quo (report de leur projet de déménage- et la durabilité comme éléments constitutifs
POIDS DES LOCATAIRES (EN %)
ment, renégociation éventuelle de leur loyer de ses objectifs, lui permettant de se placer
Deloitte (Neuilly sur Seine) 2,51
et augmentation des avantages commer- dans une optique de long terme.
ciaux) ou pour de nouveaux locaux qui offri- Concrètement, nous nous devons de rester
ront des conditions économiques améliorées. vigilant sur le sous-jacent locatif et de conti- Yoplait (Boulogne Galliéni) 2,28
On peut donc prévoir, en 2013, un marché nuer à veiller au respect de notre engage-
de l’immobilier d’entreprise inhibé avec une ment environnemental (qui suscite l’intérêt L'Oréal (L’Hay les Roses) 2,04
baisse prévisible des transactions locatives. du propriétaire comme du locataire). Il nous
De quoi générer parallèlement une augmen- faut aussi veiller aux indicateurs propres à
tation de l’offre et du taux de vacance. On l’anticipation, qui nous permettront de pro- Ionis Groupe (Ivry Grandcoing) 1,88
constatera aussi une préférence marquée céder aux meilleurs réglages, en fonction
pour les locaux neufs ou rénovés à des condi- de l’environnement présent et à venir, et de Conforama (Lognes) 1,86
tions de marché, qui permettent maîtrise des prendre les orientations les plus judicieuses.
charges et développement d’indicateurs et de
moyens de pilotage des implantations immo- 1 2 3 4
bilières.
La connaissance parfaite de l’environne-
ment économique et des acteurs, ainsi
que l’adéquation loyer/charges/prestation/
surfaces, sera primordiale pour répondre aux Horizon 2013
attentes du marché, où le renouvellement de Stratégie claire, équipes mobilisées et renforcées, exercice 2012 positif, report à nouveau significatif…
la demande se fera par la pression à la baisse L’ensemble de ces éléments permet à votre SCPI PF1 d’aborder l’année qui vient avec confiance. Si le taux
des loyers et par l’augmentation des avan- d’occupation s’inscrit en baisse sur ce début d’année, nos prévisions pour 2013 conduisent néanmoins à une
tages. fourchette de dividende comprise entre 24,4 et 25,5 € par part. Ajoutons que la typologie des actifs à relouer, SEVRES (92)
Conclusion, l’environnement économique et la modernisation desdits actifs, offrent à votre SCPI un potentiel intéressant pour l’avenir.
Rue Troyon
s’annonce agité. Il faudra garder le cap, pré-
server et améliorer le patrimoine pour pro- Enfin, PF1 étudiera la possibilité d’acquérir de nouveaux immeubles, en fonction des opportunités du mar-
fiter des bribes de vents porteurs avec un ché et pour autant que leur contribution au résultat puisse être positive. Ces éventuelles acquisitions pour-
ront être financées par recours à l’emprunt dans le respect de l’autorisation votée en Assemblée Générale.
Parallèlement, une étude de réouverture du capital de PF1 sera étudiée. 5
CHIFFRES CLÉS L ’ancrage de nos performances
REVENUS LOCATIFS (EN M€) RÉPARTITION
ÉVOLUTION DU PRIX DES PARTS (EN €) 39
GÉOGRAPHIQUE EN M2
(PRIX D’EXÉCUTION AU 31/12)
500 35
475,07
GUYANCOURT (78)
462,36 472,76 Le Gershwin
Rue Arnold Shoenberg
450 447,33 449,64
25 23
22 22 22
400
15
2008 2009 2010 2011 2012*
350 * Post fusion PF1/PF2.
¬ Province 49,29%
300 LES CHIFFRES SIGNIFICATIFS 2012 ¬ Paris 6,85%
¬ Région Parisienne 43,85%
PF1
250
Capitalisation au 31/12/12 543 911 326 €
Valeur d’expertise au 31/12/12 498 299 000 €
Nombre d’associés au 31/12/12 14 576
200
2008 2009 2010 2011 2012 Nombre de parts au 31/12/12 1 150 502
Surface du patrimoine 284 433 m²
RÉPARTITION
Taux d’occupation au 31/12/12 85,31%
SECTORIELLE EN M2
Prix acquéreur 01/01/12 475,07 €
Prix acquéreur 31/12/12 472,76 €
IVRY (94) Montant annuel des transactions sur le marché secondaire 7 503 728 €
Rue Maurice Grandcoing
Nombre de parts échangées 15 867
PMP (prix de part acquéreur moyen) 472,91 €
Distribution 25,20 €
Dont revenu non récurrent: prélèvement sur RAN 0,04 €
en % de la distribution totale 0,16%
Dont revenu non récurrent: + value distribuée
en % de la distribution totale
DVM (Taux de distribution sur valeur de marché) 5,33%
¬ Bureaux 75,12%
[dividende brut avant prelevt libératoire année n (y compris acomptes exceptionnels et + value distribuée) / ¬ Commerces 4,34%
Prix de part acquéreur moyen année n] ¬ Loc. indus. entrepôts 5,47%
VPM (Variation du prix moyen de la part) 0,45% ¬ Loc. activités 15,06%
[prix de part acquéreur moyen année n - prix de part acquéreur moyen année n-1) / prix de part acquéreur
6 moyen année n]
ORGANES DE DIRECTION ET DE CONTROLE
Une structure simple et claire
CERTIFIÉE ISO 9001 PAR L’AFAQ, PERIAL A SSET M ANAGEMENT FAIT DE L’EXIGENCE ET DE LA TRANSPARENCE LE CŒUR INFORMATIONS
DE SON FONCTIONNEMENT DEPUIS PRÈS DE 45 ANS. P OUR OFFRIR À CHACUN UNE INFORMATION CLAIRE ET LIMPIDE, VOTRE
CONSEILS DE SURVEILLANCE
Par suite de la fusion, tous les mandats des
S OCIÉTÉ DE GESTION A MIS EN PLACE, AU-DELÀ DE SES OBLIGATIONS LÉGALES, DES SUPPORTS ADDITIONNELS COMME UNE LETTRE membres du conseil arrivent à échéance à
D’INFORMATION TRIMESTRIELLE, UN SITE INTERNET ET UN SERVICE DÉDIÉ AUX ASSOCIÉS. l’Assemblée Générale annuelle.
Tous les membres se représentent.
SOCIÉTÉ DE GESTION DE PORTEFEUILLE CONSEILS DE SURVEILLANCE SCI APOGGIATURE, Cinq autres candidatures se sont manifes-
PERIAL ASSET MANAGEMENT Président représentée par Monsieur André POGGIO tées dans le délai fixé.
SAS au capital de 422 400 € Monsieur Jean PITOIS Société patrimoniale
(Associé unique PERIAL SA) Commissaire aux Comptes, REMUNERATION DU CONSEIL
Siège Social : 9, rue Jadin Gérant de sociétés Société AVIVA Vie, DE SURVEILLANCE
75017 PARIS représentée par Monsieur Benoît POZZO Par suite de la fusion intervenue en mai
Agrément AMF n°GP 07000034 Vice-Président di BORGO 2012 entre PF1 et PF2, la rémunération
Monsieur Damien VANHOUTTE SA d’assurances sur la vie des membres du conseil a été fixée à
DIRECTION Commissaire aux Comptes, 16.000 € pour 12 membres.
Monsieur Eric COSSERAT Conseiller en gestion de patrimoine Société AXA France Vie A compter de l’exercice 2013, le conseil
Président représentée par Monsieur Eddy NGUYEN sera composé de 9 membres.
Monsieur Jean-Christophe ANTOINE Membres SA d’assurances sur la vie Nous vous proposons de passer cette
Directeur Général Monsieur Jacques BARDIN rémunération à 12.000 € et d’autoriser,
Agrégé de lettres modernes, comme auparavant, le remboursement
INFORMATION Docteur ès lettres des frais de déplacement.
Monsieur Bruno ROUSSEAU
Responsable des relations avec Monsieur Fabrice BONGIOVANNI
les Associés Contrôleur de gestion
Tél. : 01.56.43.11.11
E-mail : infos@perial.com Monsieur Jean-Pierre DEWAS
Agent Général d’Assurance en retraite
COMMISSARIAT AUX COMPTES
Monsieur Olivier BOURNET Monsieur Marc GENDRONNEAU
Commissaire aux Comptes titulaire Proviseur adjoint en retraite
Monsieur Bernard LABOUESSE Monsieur Ange LE BRUCHEC
Commissaire aux Comptes suppléant Architecte, Expert près la Cour d’Appel
Monsieur Dany PONTABRY
Gestionnaire de patrimoine immobilier
Monsieur Georges POUSSIER
Gérant associé d’une société immobilière 7
RAPPORT DE GESTION
Une gestion sur fond de transparence
PERIAL est une société holding détenant groupe PERIAL a souhaité intégrer dans
100 % du capital de ses filiales qui sont spé- PERIAL Asset Management l’ensemble des
cialisées, depuis près de 50 ans, dans la ges- équipes de PERIAL Placements afin, d’une
tion et la distribution de produits et services part, de se conformer à l’évolution de la ré-
immobiliers à destination des investisseurs. glementation sur le démarchage financier et,
PERIAL Asset Management gère les SCPI LA d’autre part, d’améliorer son organisation.
PARTICIPATION FONCIERE 1, LA PARTICIPA- PERIAL Asset Management absorbera donc
TION FONCIERE OPPORTUNITE et PFO2, et PERIAL Placements par voie de fusion au
un OPCI RFA MAJESTAL 1. PERIAL Dévelop- cours du premier semestre 2013.
pement intervient dans la promotion immo-
bilière, l’assistance à maître d’ouvrage ou la GOUVERNANCE ET CERTIFICATION
maîtrise d’ouvrage déléguée. QUALITÉ CLIENTS (ISO 9001)
PERIAL Property Management a pour activité Il est précisé, en application des dispositions
la gérance d’immeubles, et l’administration de l’article 122 de la loi n°2003-706 sur la
de biens. sécurité financière du 1er août 2003 et de la
Enfin, PERIAL Placements commercialise directive de l’Autorité des Marchés Finan-
notamment les produits d’épargne du groupe ciers du 23 janvier 2004, que les informations
PERIAL, parmi lesquels les parts de PF1, figurant dans ce rapport ont été portées, en
PFO et PFO2. substance, à la connaissance du Conseil de
En 2013, à l’occasion de la suppression du Surveillance de votre SCPI, qui exerce ainsi sa
fichier des démarcheurs tenus à la Banque mission définie à l’article L 214-70 du Code
de France à effet du 31 décembre 2012, le Monétaire et Financier.
Nous vous rappelons que PERIAL Asset
Management a été agréée par l’Autorité des
Marchés Financiers, le 16 juillet 2007, en
qualité de Société de Gestion de Portefeuille.
L’exercice d’un contrôle interne inhérent à
ce statut permet de vérifier que l’intérêt des
BOULOGNE (92) porteurs de parts de SCPI est, d’une part,
Rue Saint Denis systématiquement intégré dans tout acte de
gestion et, d’autre part, privilégié par rapport
88
AIX EN PROVENCE (13)
Espace Wagner
Les Milles
aux activités propres du groupe PERIAL et de est exercée sur des immeubles situés en comporte en premier lieu des dispositions
PERIAL Asset Management. Ile-de-France et en région toulousaine et sa relatives aux Sociétés de Gestion, notam-
rémunération payée par la collectivité des ment concernant la création d’une fonction
A cet égard, il convient de noter principale- copropriétaires, qui en refacturent le montant de gestion des risques et le dispositif de
ment que : à leurs locataires respectifs, contrôle interne.
• le recours aux sociétés PERIAL Property • PERIAL Property Management peut éga- La satisfaction de ces conditions est requise
Management et PERIAL Placements est lement intervenir dans la recherche de loca- afin d’obtenir un nouvel agrément, en sus de
encadré par la réglementation et par contrat. taires, voire la transaction d’immeubles, celui de Société de Gestion de Portefeuille,
En 2013, PERIAL Asset Management absor- • votre SCPI bénéficie d’un droit de préfé- pour exercer la gestion de fonds collectifs.
bera PERIAL Placements, intégrant ainsi rence d’acquisition sur tout dossier d’inves- Votre Société de Gestion, PERIAL Asset Ma-
les équipes commerciales et créant un pôle tissement immobilier reçu par le groupe nagement a anticipé ces prescriptions qui lui
épargne pour renforcer la qualité du service PERIAL et sur toute opération de construc- permettent de satisfaire les conditions liées
aux Associés. tion ou rénovation d’immeuble réalisée par à l’obtention du nouvel agrément. En effet,
• PERIAL Asset Management peut conclure PERIAL Développement ou ses filiales, en la fonction conformité et contrôle interne COLOMIERS (31)
avec PERIAL Développement des opérations fonction de la réglementation et dans le cadre (création d’un département dédié avec recru- Avenue Yves Brunaud
d’investissement, de restructuration et/ou de de la stratégie de la SCPI. tement associé) et la gestion du risque sont
rénovation d’immeubles, Par ailleurs, l’exercice du contrôle interne et d’ores et déjà intégrées dans l’organisation et
• votre SCPI peut recourir de manière pré- de la déontologie, confié à une équipe dédiée, les métiers de PERIAL Asset Management.
férentielle aux services de PERIAL Property a pour objet de veiller au respect des disposi- La gestion du risque a fait l’objet d’une carto-
Management en déléguant à celle-ci la tions de la directive européenne sur les mar- graphie et d’indicateurs qui sont suivis et mis
gestion technique des immeubles situés en chés financiers en termes de : à jour régulièrement. Le contrôle interne fait
Ile-de-France et en régions toulousaine et • transparence de l’information et de la qua- l’objet d’un plan de contrôle et de procédures
bordelaise. Ce recours fait l’objet d’un mandat lité du conseil et de l’information avant sous- qui s’appuient notamment sur le référentiel
conclu à des conditions de marché. En outre, cription, qualité existant chez PERIAL Asset Manage-
la rémunération du gestionnaire technique • classification des souscripteurs avec niveau ment depuis 2001. La directive AIFM prévoit
est refacturée aux locataires des immeubles de protection afférent. PERIAL Asset Mana- également la nomination d’un dépositaire
qui en assurent donc le paiement final. Enfin, gement a opté pour une classification des chargé de contrôler les flux financiers au
lorsque votre SCPI est membre d’une copro- Associés en non professionnels, sauf avis sein des SCPI. La nature et la périodicité de
priété ou d’une association syndicale libre contraire exprimé, qui assure le plus haut ces contrôles seront définies lors de la trans-
(ASL), elle peut proposer la candidature de niveau de protection et d’information. cription en droit français de cette directive.
PERIAL Property Management à la fonction • suivi et intégration du dispositif issu de la L’entrée en vigueur de ce dispositif est fixée
de syndic ou directeur d’ASL. Cette fonction Directive européenne AIFM. Cette directive au mois de juillet 2013.
99
RAPPORT DE GESTION
PERIAL Asset Management réunit le Conseil Contrôle juridique des opérations ment pour les acquisitions d’actifs. L’enga-
de Surveillance de votre SCPI quatre fois par intéressant les SCPI gérées par gement d’investissements et de travaux,
an, ou davantage si l’actualité le commande. PERIAL Asset Management la validation puis la signature des baux,
Les décisions en termes d’acquisition et de contrats et courriers concernant les SCPI
Cette réunion est mise à profit pour présenter gestion immobilière sont obligatoirement gérées par PERIAL Asset Management sont
aux membres de ce Conseil : prises par des comités rassemblant toutes régis par des procédures internes strictes
• les acquisitions et cessions d’actifs immo- les compétences requises pour la prise d’une en termes de délégation de pouvoirs.
biliers réalisées ou engagées, décision : direction générale, expertise immo- La collecte des capitaux investis en parts de
• les évènements majeurs de la vie du patri- bilière, commerciale, technique, financière et SCPI est soumise à un contrôle dont l’objet
moine de votre SCPI en termes de gestion juridique. est de vérifier leur provenance dans le cadre
locative et technique (travaux engagés et pré- de la réglementation sur la lutte contre le
visionnels), Tous ces comités décisionnaires sont animés blanchiment d’argent. La transcription en
• l’évolution des comptes qui font l’objet d’un par les membres du Directoire de PERIAL droit français d’une directive européenne
arrêté trimestriel, dont certains sont également mandataires relative à cette lutte conduit PERIAL Asset
• l’évolution des marchés immobiliers et du sociaux de PERIAL Asset Management, Management, votre Société de Gestion de
marché des parts de votre SCPI, nommés en application de dispositions Portefeuille, à obtenir des informations
• l’évolution de la réglementation, qui est légales et statutaires. Les autres membres complètes relatives à votre identité, votre
accompagnée par l’action soutenue de l’As- de ces comités sont juridiquement habilités domicile, votre activité professionnelle, le
sociation Française des Sociétés de Place- à représenter PERIAL Asset Management montant de vos revenus et de votre patri-
ment Immobilier (ASPIM) à laquelle votre dans leurs domaines de compétence res- moine. Bien plus, ces données doivent être
Société de Gestion adhère. Ces éléments pectifs, en application de la procédure de mises à jour tous les deux ans.
sont présentés dans un dossier, commen- délégation de pouvoirs en vigueur au sein du
tés et font l’objet de questions et observa- groupe PERIAL. Les objectifs de cette collé- Contrôle comptable et financier des
MONTPELLIER (34) tions des membres du Conseil de Surveil- gialité sont, outre de détenir un outil de gou- opérations intéressant les SCPI gérées par
Les Echelles de la ville lance de votre SCPI. vernance d’entreprise : PERIAL Asset Management
Place Paul Bec • la vérification des critères de sélection et Dans ce domaine, l’objectif de contrôle in-
Les conclusions et décisions résultant des de mise en concurrence des prestataires, terne est de :
réunions trimestrielles de ce Conseil sont • le suivi budgétaire des investissements et • garantir la fiabilité des enregistrements
synthétisées dans un procès-verbal. Enfin, des actes de gestion (travaux), comptables en termes d’exactitude et d’ex-
le Commissaire aux Comptes de votre SCPI • la prévention d’éventuels conflits d’intérêts haustivité,
exerce sa mission de contrôle de manière entre sociétés du groupe plus spécifique- • promouvoir un reporting financier présen-
permanente.
10GUYANCOURT (78)
Le Gershwin
Rue Arnold Shoenberg
tant un degré satisfaisant de pertinence, de satisfaction clients, 3 processus de pilo- Ainsi, début 2012, votre Société de Gestion
• produire des comptes annuels en confor- tage et 2 processus de soutien ont été défi- de Portefeuille a diffusé à l’ensemble de
mité avec la réglementation en vigueur. nis et s’appuient sur 34 procédures issues ses gestionnaires d’immeubles un guide
La fiabilité des informations comptables et de la précédente norme ISO. Le respect de des bonnes pratiques. Celui-ci regroupe
financières est confortée par un ensemble ces procédures est un outil de gouvernance les meilleures pratiques constatées et les
de règles, de procédures et de contrôles. d’entreprise et d’audit interne mis en place retours d’expérience répertoriés au cours
Le traitement des informations comptables par PERIAL Asset Management. de la campagne d’audit énergétique menée
est assuré par les logiciels suivants : entre 2009 et 2011. Cette stratégie se pour-
• «PREMIANCE», pour la comptabilité gé- La dimension environnementale suit en 2013 par la sensibilisation des loca-
nérale, intégré au système de gestion des Depuis 2009, nous avons travaillé à l’acqui- taires.
immeubles, sition d’une compétence spécifique dans ce
• «UNICIA», pour la gestion des parts. domaine. Dans ce but, le groupe PERIAL
En complément de ces procédures de s’est doté début 2012 d’un département
contrôle interne, PERIAL Asset Management « Projets et Développement Durable » com-
a obtenu la certification ISO 9001 délivrée posé de 3 personnes travaillant spécifique-
par l’AFNOR pour les activités de gestion de ment sur le sujet. Ce nouveau département
patrimoines immobiliers et administration a pour mission de structurer les actions
de SCPI. existantes, de diffuser le savoir acquis à
La norme ISO 9001 définit divers processus toutes nos équipes et à nos prestataires,
dont la finalité est la satisfaction de deux tout en définissant une stratégie pour cha-
types de clients : cun d’entre eux.
• sociétés locataires du patrimoine appar- Au travers de ses expérimentations, PERIAL
tenant aux SCPI La Participation Foncière 1, Asset Management a pu mettre au point
La Participation Foncière Opportunité et une stratégie pragmatique dont le but est
PFO2. de mobiliser l’ensemble des acteurs de la
• personnes physiques ou morales détenant chaine immobilière dont le comportement
des parts des SCPI La Participation Foncière 1, a un impact sur la performance environne-
La Participation Foncière Opportunité et mentale de l’actif. Il s’agit notamment des
PFO2. fournisseurs,sous-traitants, property mana-
Dans le cadre de cette norme, 2 processus gers et bien entendu des locataires.
NOISY LE GRAND (93)
Avenue Montaigne
11RAPPORT DE GESTION
Une SCPI résistante taillee pour le long cours
M esdames, Mesdemoiselles, Messieurs, nous vous avons réunis en Assemblée Générale ordi-
naire pour vous rendre compte de l’activité de votre Société et soumettre à votre approbation les
comptes de l’exercice clos le 31/12/2012.
Fusion absorption de PF2 par PF1. grosses réparations de PF2, ainsi qu’aux frais
Un nouveau gabarit pour votre SCPI de fusion (la Société de Gestion n’a perçu
La fusion absorption de la SCPI PF2 par la aucune rémunération au titre de l’opération
SCPI PF1 a été adoptée à une très large majo- de fusion).
rité lors des Assemblées Générales extraor- Enfin, vous trouverez dans l’annexe aux
dinaires du 23 mai 2012, avec effet rétroactif comptes annuels toute l’information comp-
au 1er janvier 2012, l’entité fusionnée gardant table et financière nécessaire à la compré-
la dénomination de « PF1 ». hension des opérations de fusion.
Les motivations, modalités et conséquences L’Assemblée du 23 mai 2012 a également dé-
Jean-Christophe ANTOINE de cette fusion ont été très largement déve- cidé de conserver l’ensemble des membres
Directeur Général de PERIAL Asset Management loppées dans le traité de fusion et dans les des Conseils de Surveillance des Sociétés
bulletins trimestriels qui vous ont été adres- d’origine, jusqu’à l’Assemblée Générale
sés. Compte tenu de l’effet rétroactif, les in- annuelle de 2013, soit 12 membres. Cette
formations et chiffres présentés dans ce rap- dernière procédera, conformément aux nou-
port font référence aux comptes fusionnés, velles dispositions des statuts, à l’élection
sauf exception expressément mentionnée. d’un nouveau Conseil de Surveillance de neuf
De même, afin de faciliter la comparaison membres au maximum.
d’un exercice sur l’autre, des états finan-
ciers 2011 pro-forma sont présentés dans les 2012.
documents de synthèse où sont intégrés les Tempête sous contrôle
éléments propres à PF1 et PF2. Dans un environnement agité, votre Société
A l’issue de cette fusion, la SCPI PF2 a été poursuit sereinement sa route et affiche
dissoute, l’ensemble de son patrimoine ayant sa capacité de résistance par des perfor-
été transmis à PF1. mances positives, preuve de l’attractivité du
En contrepartie, les Associés de PF2 se sont produit SCPI par rapport aux autres produits
BRON (69) vu attribuer 0,97 parts de PF1 contre une part d’épargne illustrée aussi par la faiblesse des
Rue Maryse Bastie de PF2. Ce rapport d’échange n’amenant pas parts en attente de cession au 31/12/2012.
à un nombre entier de parts, chaque Associé A l’origine de ce résultat, citons quelques
a pu choisir entre le versement d’un complé- raisons principales : la légère progression
ment ou le remboursement d’un rompu. Il en du revenu locatif (+2,55%), la maîtrise des
résulte la situation suivante : charges malgré une fiscalité en hausse, un
Capital social : 176.026.806 €, divisé en résultat net en hausse (+2,16%) et le main-
1.150.502 parts de 153 € de valeur nominale. tien de réserves en légère amélioration par
Prime de fusion (valeur nette des apports de le report à nouveau (81 jours de distribution).
PF2 diminuée du montant de l’augmenta-
tion de capital) : 138.524.459 € sur laquelle Dividende et prix de la part
a été prélevée une somme de 5.116.184 € Le dividende pour PF1 s’établit à 25,20 € en
correspondant au différentiel des verse- léger recul par rapport à 2011 conformément
12
ments / remboursements, à la reconstitution aux prévisions, tout en conservant un report à
du report à nouveau et de la provision pour nouveau en légère hausse.Liquidité avérée
Il est rappelé que PERIAL Asset Management
a opté pour une confrontation hebdomadaire
du marché secondaire afin d’augmenter la
liquidité en multipliant les probabilités d’exé-
cution des ordres d’achat et de vente. Les
mutations intervenues en 2012 traduisent un
échange de 1,38%, soit 15.867 parts du capital
de PF1.
Au 31/12/2012, seules 129 parts étaient en
attente de cession au prix du marché, soit
0,01% du capital de PF1. Par rapport à l’an-
née dernière, les parts en attente sont en
baisse notable, et aucun problème de liquidité
n’est constaté.
La valeur d’échange suite à la fusion s’établit
à 463,06 €. Le prix moyen de la part, pour
l’année 2012, s’inscrit à 472,91€ soit une pro- VILLENEUVE D’ASCQ (59)
gression de +2,13%. La Cousinerie
Le prix de la part lors de la dernière confron- Rue du 8 mai 1945
tation de l’année 2012 ressortait à 472,76 €.
Revenus et résultat en progression actifs. Ainsi, par rapport à 2011, le résultat
En 2012, l’immobilier d’entreprise a ressenti net de PF1 progresse de +2,16% pour l’exer- BOULOGNE (92)
les effets du ralentissement économique avec cice 2012.
Rue Thiers
une offre de locaux supérieure à la demande,
accompagnée d’une augmentation des dé- Taux d’occupation
faillances d’entreprises. L’amélioration du revenu locatif de PF1 est
Cette situation a mis en concurrence les due à la progression du remplissage des
différents propriétaires, ce qui a généré des actifs qui constituent le patrimoine de votre
effets négatifs sur les loyers comme sur les Société, aux indexations annuelles de loyers,
mesures commerciales prises afin de relouer à la politique de sécurisation des revenus (re-
les locaux vacants. négociations et renouvellements) ainsi qu’à
Votre SCPI termine pourtant cet exercice avec la vente de certains actifs vacants ne géné-
un total des revenus en hausse de 2,44%. rant aucun revenu.
Si les revenus financiers régressent (cette
diminution s’explique par la baisse du taux Rappelons ici le mode de calcul du taux d’oc-
de rémunération des placements financiers cupation tel qu’utilisé pour la dernière fois
sans risque, mais aussi par l’utilisation de en 2012. Au numérateur, est pris en compte IVRY (94)
la trésorerie disponible pour acquérir des ac- le loyer hors TVA facturé ; au dénominateur, Rue Maurice Grandcoing
tifs immobiliers), les autres natures de reve- le loyer facturé, plus celui de tous les locaux
nus s’inscrivent en augmentation par rapport vacants sans exclusion d’aucune sorte.
à 2011.
Les charges, hors provisions nettes, sont en A compter de 2013, toutes les Sociétés de
diminution de -1,01%. Cependant, les provi- Gestion devront désormais indiquer le taux
sions nettes sont en hausse. Une augmenta- d’occupation financier, selon la définition va-
tion directement liée à la provision nette pour lidée par l’AMF. La différence essentielle pour
travaux. En effet, suite à la fusion, les actifs votre Société est la prise en compte, dans les
de PF2 ont été apportés à PF1 à leur valeur locaux vacants, de locaux loués mais bénéfi- 13
vénale, ce qui a entraîné l’augmentation de ciant de franchises de loyer.
la dotation pour grosses réparations sur cesRAPPORT DE GESTION COMPOSITION DU PATRIMOINE EN % DE LA VALEUR VÉNALE DES IMMEUBLES
Nature Paris Province Région Total
Parisienne
Sécurisation du revenu locatif Solde positif pour des relocations en hausse Locaux d’activités 0,71% 0,80% 5,40% 6,92%
Dans l’environnement économique tel que Au niveau locatif, l’année 2012 est à nuancer.
nous le connaissons, et que nous l’envisa- Bureaux 13,21% 32,21% 40,11% 85,53%
Votre Société a débuté l’exercice avec des
geons, il est indispensable de veiller à la ges- risques potentiels de départs significatifs, Commerces 4,18% 0,29% 1,48% 5,95%
tion des locataires présents pour mieux anti- mais les deux tiers de ces risques ont été éli- Loc. indust. & entrepôts 0,00% 1,05% 0,00% 1,05%
ciper. A cet effet, PERIAL Asset Management minés. Terrains 0,00% 0,55% 0,00% 0,55%
a mis en place, depuis plusieurs années, des Néanmoins, nous avons enregistré au 4e
outils de prévention des risques de départ. trimestre 2012 le départ de trois locataires TOTAL 18,11% 34,91% 46,99% 100,00%
Objectifs : optimiser les taux d’occupation et (GUNNEBO, CESI et ERDF) représentant plus
limiter les locaux vacants, ces derniers géné- de 2.500.000 € de loyer annuel. Concernant Vélizy, il s’agit d’un immeuble si- contre 89.90% au 31/12/2011.
rant des frais qui pèsent sur les résultats : De ce fait, et malgré une activité soutenue, le tué sur l’avenue principale de la ville, au pied A fin 2012, les locaux disponibles qui repré-
charges et taxes non récupérables, hono- solde des loyers générés par les relocations de la station du futur tramway. PF1 travaille sentent les loyers annuels les plus impor-
raires de relocation, travaux de remise en (2.439.775 €) reste négatif par rapport aux sur plusieurs hypothèses : tants sont :
état… loyers des locataires ayant donné congé en • rénovation importante pour amener l’im- • CHATILLON, pour 950.000 € HT.
En 2012, les locataires pouvant donner congé 2012 (en base annuelle). Du fait de dates de meuble à un niveau BBC (Bâtiment Basse • VELIZY pour 1.033.000 € HT.
lors de leur échéance triennale, ou ceux dont libération plus particulièrement concentrées Consommation) et fixer un loyer qui permette • LYON ACTIPOLE pour 463.129 € HT.
le bail arrivait en renouvellement, représen- en fin d’année, ce solde négatif a eu un effet de rentabiliser les travaux,
taient plus de 14.000.000 €, soit 37% du reve- limité sur le résultat global de votre Société. • démolition partielle d’un bâtiment à usage Comptabilisés dans les locaux vacants, ces
nu annuel de votre SCPI. Au final, 63% de ce Si les effets de ces libérations pourraient d’activités et reconstruction d’un immeuble bureaux sont indisponibles à la location car
montant a été sécurisé grâce à la signature logiquement être ressentis en 2013, nous pour faire naître un ensemble immobilier ter- le site fait l’objet d’un projet de démolition et
de renouvellement de baux, au non exercice sommes sereins quant à la future reloca- tiaire d’environ 14.000 m2 (versus 10.000 m2 construction, dont il est fait état ci-après.
par les locataires de leur faculté de résiliation tion desdits locaux - notamment Chatillon et actuels), Le solde des locaux disponibles est repré-
à l’échéance triennale ou à la renégociation Arcueil – grâce à la qualité de leur situation, • vente du site. senté par des locaux diffus.
des baux en cours de période. Néanmoins, de leur qualité et de leur avantage concur- Le taux d’occupation s’est amélioré tout au Au cours de l’exercice, les relocations ont re-
37% du risque potentiel total s’est transfor- rentiel loyer/charges par rapport aux produits long de l’année, à l’exception du 4e trimestre. présenté un loyer annuel de 2.439.776 € pour
mé en risque réel, les locataires ayant signi- concurrents. Pour PF1, il s’établit à 85,31% au 31/12/2012, une surface de 17.848 m2.
fié leur congé, notamment sur des surfaces
importantes à Vélizy, Arcueil et Chatillon.
ACTIF NET RÉÉVALUÉ (EN M € )
Renouvellements et renégociations 540
Durant l’année écoulée, sur l’ensemble du
505
patrimoine de votre Société, 15 baux ont été 490
renouvelés, soit 1,5% du montant du loyer
annuel de PF1. Ceux-ci ont généré un loyer 440
annuel de 593.905 €, versus un ancien loyer
de 593.009 €. En fonction des risques de dé- 390
part des locataires, votre Société de Gestion
de Portefeuille analyse chaque situation. 340
Elle envisage les possibilités de négocier la 293
signature d’un nouveau bail aux conditions de
BOULOGNE (92) 290 289 290
Rue Saint Denis 283
marché, tout en sécurisant la durée de loca-
tion sur les 3 ou 6 prochaines années. 240
Ainsi en 2012, sur la totalité du patrimoine,
14 baux ont fait l’objet de négociations portant 190
sur 2,16% du montant du loyer annuel. Ces
renégociations ont entraîné une révision des 140
14
loyers de -11,02 %. 2008 2009 2010 2011 2012*
* Post fusion PF1/PF2.TAUX D’OCCUPATION TRIMESTRIELS RISQUES LOCATIFS 2013
PF1 PF1
1T2012 89,43% FIN BAIL
2T2012 90,76% Risque 2013 (montant des loyers en €) 2 170 059 €
3T2012 90,32% Baux à échéance 2013 (nb baux) 34
4T2012 85,31%
SEVRES (92) ÉCHÉANCE TRIENNALE
Rue Troyon Risque exp triennale 2013 (montant des loyers en €) 8 851 876 €
PRINCIPAUX LOCAUX DEVENUS VACANTS Baux à échéance 2013 (nb baux) 135
VILLE SURFACE DATE DE DEPART LOCATAIRE
VELIZY (78) 10.119 m² de bureaux 31/10/2012 GUNNEBO RISQUE TOTAL
CHATILLON (92) 4.333 m² 30/09/2012 ERDF Risque 2013 (montant des loyers en €) 11 021 935 €
TOULOUSE (31) 2.058 m2 de bureaux 31/05/2012 TELEPERFORMANCE
ARCUEIL (94) 2.451 m2 de bureaux et activités 31/12/2012 CESI
PRINCIPALES RELOCATIONS
VILLE SURFACE LOCATAIRE
TOULOUSE (31) 2.285 m de bureaux
2
AIRBUS RISQUES LOCATIFS (EN M € )
12 000
LEVALLOIS (92) 1.067 m de bureaux
2
PRESTASHOP
11 021 935
PARIS (75) 362 m2 de bureaux GO SPORT 11 000
10 456 217
10 045 096 10 283 608
10 000
9 721 051
9000 MONTPELLIER (34)
Les Echelles de la ville
8 025 958 Place Paul Bec
8000
7000
6000
5 415 954
5000 4 738 890
4000 3 701 534
3000
2000
15
1000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021RAPPORT DE GESTION
COMPOSITION DU PATRIMOINE (EN M 2 )
Nature Paris Province Région Total
Parisienne
Locaux d’activités 2 605 5 181 35 062 42 848
Bureaux 10 173 117 806 85 687 213 666
Commerces 6 718 1 655 3 981 12 354
Loc. indust. & entrepôts 15 565 0 15 565 PARIS (75)
Terrains 0 0 Rue Vieille du Temple
TOTAL 19 496 140 207 124 730 284 433
VENTES ET INVESTISSEMENTS 2012
Des ventes sur opportunité
En 2012, votre Société a procédé à des ces- votre SCPI a réalisé une plus-value nette de immeuble situé à Levallois-Perret (92)
sions d’actifs portant sur les locaux les moins plus de 400.000 €, sans donner lieu à aucune et loué à 10 locataires, d’une surface de
satisfaisants en termes de contribution aux plus-value fiscale compte tenu de la durée de 12 633 m2. Le montant net de la transaction
résultats, de taux d’occupation et de volume détention des actifs vendus. est de 9.066.316 €, pour un loyer annuel de
de travaux nécessaires. Le total de ces ventes Les cessions se poursuivront en 2013 sur op- 629.571 € HT.
a atteint le montant de 1.622.000 €, prix net portunité de prix, en priorité pour les locaux PF1 n’a réalisé aucun autre investissement
vendeur, contre 8.787.145 € en 2011. Ces partiellement ou totalement vacants et les au cours de cet exercice, à l’exception des
actifs, au nombre de cinq, étaient totalement immeubles pouvant présenter un risque de dépenses engagées pour le projet de Lyon
vacants et leur contribution à la performance travaux importants sans valorisation. Actipôle.
était négative. Ils se situaient à Paris, Evry et Comme pour l’exercice précédent, en vous Dans le respect des contraintes légales, votre
Toulouse. proposant une résolution, nous souhaitons SCPI a poursuivi la mise en œuvre de ce pro-
Globalement, les ventes ont été réalisées à renouveler une rémunération exclusivement jet ambitieux. Il répond à la volonté de moder-
NOISY LE GRAND (93) des conditions supérieures aux valeurs d’ex- sur les ventes d’immeubles, plafonnée à nisation de son patrimoine, à sa nécessaire
Avenue Montaigne pertise à fin 2011, les prix net vendeur les dé- 2,50% du prix net vendeur. Elle portera uni- adaptation aux normes environnementales et
passant de +10%. Sur le volume de cession, quement sur les ventes qui seront réalisées à une optimisation financière. PF1 a obtenu,
au cours de l’année, jusqu’à l’Assemblée en 2011, un permis de construire pour la réa-
Générale qui statuera sur les comptes de lisation d’un ensemble immobilier labellisé
l’exercice 2013. Aucune rémunération ne sera BBC (Bâtiment Basse Consommation) d’en-
LOYER MOYEN (EN M 2 ) prévue pour le réemploi des fonds. viron 12.459 m2 et 160 parkings en sous-sol.
Ce projet a reçu également, en septembre
PARIS RÉGION PARISIENNE PROVINCE Des investissements limités 2011, le label HQE (Haute Qualité Environ-
Au 31/12/2012, les fonds disponibles s’éta- nementale) délivré par Certivea. Les pre-
COMMERCES 213 € 197 € 109 € blissent à – 103.925 €. mières dépenses sont engagées et le permis
Compte tenu de la trésorerie disponible en de construire est devenu définitif, mais PF1
BUREAUX 405 € 191 € 148 € début d’exercice et du montant des ces- ne lancera les travaux de construction que
ACTIVITÉS 121 € 76 € 87 € sions réalisées en 2012, votre Société a lorsqu’un bail sera signé pour 50% des sur-
procédé à l’acquisition à hauteur de 14%, faces au minimum.
ENTREPÔTS 38 € en indivision avec une autre SCPI gérée La mission de maîtrise d’ouvrage délé-
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NB : loyer annuel HT global (compte tenu revenus potentiels). Données Expertises / m² par PERIAL Asset Management, d’un guée, limitée à la conception, a été confiée àVous pouvez aussi lire
