La stratégie immobilière de l'entrepreneur - LE GUIDE PRATIQUE - CroissancePlus

 
La stratégie immobilière de l'entrepreneur - LE GUIDE PRATIQUE - CroissancePlus
LE GUIDE PRATIQUE

La stratégie immobilière
de l’entrepreneur
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La stratégie immobilière de l'entrepreneur - LE GUIDE PRATIQUE - CroissancePlus
ÉDITO

    L’IMMOBILIER EST UN DÉFI POUR LES ENTREPRENEURS DE
    CROISSANCEPLUS CAR IL REPRÉSENTE NON SEULEMENT UN
    POSTE D’INVESTISSEMENT TRÈS IMPORTANT, MAIS IL DÉTERMINE
    AUSSI L’IDENTITÉ ET L’IMAGE DE L’ENTREPRISE.

    Enjeu financier et patrimonial majeur,
    l’immobilier de l’entreprise doit répondre à
    une stratégie claire. Les solutions ne sont
    pas uniques, et dépendent de l’activité,
    de la localisation, mais également de la
    croissance de l’entreprise.
    Grandir vite nécessite de s’adapter rapidement à l’évolution des équipes, à
    l’augmentation des besoins et à l’enrichissement de l’offre. L’entrepreneur de
    croissance n’a pas d’autre choix que d’anticiper, en même temps que son business
    plan, l’évolution de ses solutions immobilières.

    Pour autant, la stratégie immobilière ne peut plus exclusivement être une question
    financière ou logistique. A l’heure où le coworking se développe, où l’hyper
    connectivité des collaborateurs transforme les méthodes de management et où la
    politique environnementale de l’entreprise est une donnée essentielle, les critères de
    l’investissement immobilier se diversifient.

    Choisir une solution économiquement rentable et flexible, juridiquement fiable,
    socialement bénéfique et écologiquement responsable : tels sont les enjeux de la
    stratégie immobilière de l’entrepreneur.

    Ce guide pratique se propose de vous accompagner dans votre réflexion, pour
    que l’immobilier soit un atout et une force pour votre entreprise, et non un frein au
    développement.

    Bonne lecture !

    Stanislas de Bentzmann
    Président de

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SOMMAIRE

Édito                                                    2

Introduction                                             4

1ère partie : Dans quels cas
faut-il investir ?
A - Les différents produits immobiliers                  5
B - Comment apporter une valeur ajoutée à                6
l’immobilier d’entreprise ?
C - Le marché immobilier français                        7
D - Critères de la stratégie immobilière                 9
E - Les acteurs d’un projet immobilier                  13

2ème : Comment investir ?
A - Choisir l’investissement immobilier                 16
adapté à son entreprise
     1 : Réaliser son investissement                    16
     2 : Financer                                       25
B - Comment mettre en valeur son immobilier             28
professionnel ?
     1 : Mise en valeur juridique                       28
     2 : Cas pratique : l’opération ElectroLec          33
     3 : Mise en valeur technique                       34

3ème : Stratégie et perspectives
A - Stratégie environnementale                          35
B - La société évolue, la stratégie immobilière aussi   39
C - Mise en perspective des nouveaux modes              41
de travail

Annexe                                                  45

Lexique                                                 48

Conclusion                                              50

Partenaire et Remerciements                             51
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INTRODUCTION

                                 Pourquoi
                       ce guide pratique ?

    L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EST EN MOYENNE LE
    DEUXIÈME POSTE DU BILAN DES ENTREPRISES APRÈS LA
    MASSE SALARIALE. C’EST UN POSTE STRATÉGIQUE QUI EST
    DÉTERMINANT DANS LA POLITIQUE D’UNE ENTREPRISE ET QUI
    VÉHICULE SON IMAGE AUPRÈS DE SES COLLABORATEURS, DE
    SES CLIENTS ET DE SES PRESTATAIRES.
    En France, pays traditionnellement attaché à la pierre, l’immobilier d’entreprise est en
    majorité (à plus de 50 %) un actif qui appartient aux entreprises. Si l’on prend l’exemple
    des grands groupes, l’immobilier d’entreprise représente plus de 30 % de la valeur
    capitalistique de l’ensemble du CAC 40.

    On pourrait donc penser qu’en tant qu’actif de poids, il est légitime de souhaiter, dès
    que cela est financièrement possible, devenir propriétaire de son siège social ou de son
    parc immobilier.

    La réalité est bien évidemment plus contrastée.

    Si l’on se tourne vers les Etats-Unis qui sont souvent précurseurs de tendances quant
    à l’évolution des politiques entrepreneuriales, on constate que depuis une trentaine
    d’années, l’immobilier d’entreprise s’est très largement professionnalisé, de sorte que la
    grande majorité des sièges sociaux et des actifs immobiliers, tant des grands groupes
    que des entreprises de taille moyenne, est externalisée auprès d’acteurs spécialisés.
    Il est vrai que la présence de fonds de pension et d’acteurs très organisés qui existent
    depuis longtemps sur ce continent a favorisé cette tendance de fond qui s’est plutôt
    accentuée ces dernières années, au point que les groupes encore propriétaires de leurs
    sièges sociaux sont aujourd’hui très largement minoritaires.

    Qu’en est-il de la France et de l’Europe en matière d’organisation de l’investissement
    immobilier ?

    Pour les PME/PMI, la problématique reste la même malgré la différence d’échelle.
    Posséder son siège social est un avantage évident dans la mesure où il vient conforter
    son bilan. Toutefois, comme pour un grand groupe, cela implique également une
    grande consommation de fonds propres, pourtant nécessaires au bon développement
    d’une entreprise en pleine croissance.

    S’ajoute à ces problématiques une autre tendance forte du secteur : la prise en compte
    des tendances du développement durable et de nouvelles organisations du travail.
    Tant pour des raisons réglementaires, économiques, que pour des raisons liées à
    la responsabilité sociétale de l’entreprise et à son image, cette dimension doit être
    intégrée dans la stratégie immobilière de l’entreprise.

    Les pages qui suivent visent donc à informer de façon pratique les entrepreneurs
    sur les critères d’étude et les moyens à mettre en place pour définir une stratégie
    immobilière pertinente pour l’entreprise.
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1ÈRE PARTIE

                               Dans quels cas
                             faut-il investir ?

AVANT DE DÉFINIR UNE POLITIQUE IMMOBILIÈRE, IL CONVIENT
DE COMPRENDRE ET DE MAÎTRISER LES MÉCANISMES ET LES
RÈGLES DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER TANT EN TERMES DE
PRODUIT QU’EN TERMES DE RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE.

A - LES DIFFÉRENTS PRODUITS IMMOBILIERS
Pour comprendre le marché de l’immobilier d’entreprise, il convient d’en définir ses
contours et notamment les différents produits qui le constituent.

Pour cette classification, nous avons retenu les cinq principales classes d’actifs
identifiées par le marché et par l’ensemble des acteurs intervenant dans les domaines
de la transaction, de la gestion, du conseil et de l’audit.

 Immeuble de         L’immeuble de bureaux, comme son nom l’indique, est un
 bureaux             bâtiment où sont hébergés les salariés d’une entreprise. Il répond
                     à des règles de fonctionnement précises : trame, flexibilité,
                     performance, etc.
                     L’immeuble de bureaux peut accueillir une ou plusieurs sociétés
                     et chaque société peut moduler son espace, dans la limite des
                     capacités techniques.
 Locaux PME-         Les locaux PME-PMI sont des locaux banalisés* destinés aux
 PMI                 petites et moyennes entreprises ou industries. Des entreprises
                     investissent dans ces locaux modulables et fonctionnels proches
                     d’axes routiers ou/et de transports en commun, et situés dans
                     des zones économiques dynamiques (parcs d’activités par
                     exemple). Ils sont souvent proposés avec des modules de 1000 à
                     3000 m². Ces immeubles offrent généralement un mélange entre
                     bureaux, locaux d’activités (ateliers, laboratoires et stockage), et
                     disposent d’accès de livraison.

(*) Les locaux banalisés sont des surfaces dont la conception a été standardisée de
façon à permettre une relocation et une divisibilité modulable dans le temps. Cette
banalité apporte une garantie de pérennité à un actif immobilier en respectant des
règles strictes (trame, profondeur d’immeuble, hauteur sous plafond, surcharge au sol,
divisibilité,etc.).
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Locaux de           Les locaux de stockage sont des locaux ou des aires couvertes
     stockage :          de grande hauteur (minimum de 10 à 12 m de haut) où sont
     logistique,         entreposés des produits ou des marchandises qui ne sont pas
     immeubles           intégrés à une centrale de production.
     spécifiques         Les locaux de logistique, où l’on gère les flux de marchandises,
                         font partie de cette catégorie. Ces locaux sont définis selon une
                         hauteur, une aire de manœuvre d’une certaine profondeur, une
                         résistance au sol minimale, un quai de décharge, un système
                         d’extinction et un chauffage en option.
                         Dans les locaux de stockage, on peut également distinguer les
                         entrepôts, les hangars, les silos, les garde-meubles, les locaux
                         de conditionnement, etc.
                         La tendance actuelle est aux grandes opérations (de 20 à plus de
                         100 000 m²) sur les axes autoroutiers les plus importants.
     Usines              Une usine est composée d’un ou plusieurs bâtiments (le plus
                         souvent spécifiques) destinés à la production industrielle. Ce
                         sont des locaux où s’effectue une transformation de matières
                         premières ou de semi-ouvrées en produits finis.
                         Dans la mesure où ce sont des bâtiments spécifiques, leur
                         commercialité est beaucoup plus complexe en cas de revente,
                         ce qui peut entrainer d’importantes dépréciations d’actifs.
     Locaux              Un local commercial est un local utilisé dans le but d’effectuer
     commerciaux         une activité commerciale : la vente ou la fourniture de biens ou
                         services. Les surfaces d’un local commercial peuvent aller d’une
                         petite centaine de mètres carrés à plusieurs milliers de mètres
                         carrés.
                         Leur mise en œuvre répond à des règles de contrôle lourdes et
                         complexes et nécessite la mise en place de procédures de CDAC
                         (Commissions Départementales d’Aménagement Commercial)
                         pour toutes surfaces de plus de 1 000 m².

    B - COMMENT APPORTER UNE VALEUR AJOUTÉE À
    L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE ?
    Pour les entreprises, l’immobilier est avant tout un outil de travail qui répond à
    des besoins précis et qui s’inscrit dans une conjoncture économique de marché
    fluctuante. Par sa diversité et par le montant des investissements qu’il représente,
    le marché immobilier est financièrement très organisé. Il s’est structuré depuis de
    nombreuses années autour d’acteurs économiques spécialisés, qui font usage de
    produits financiers dédiés (SCPI, OCPI, SIIC, etc.).

    En une dizaine d’années, ces sociétés foncières ont structuré le marché et lui ont
    donné une pleine maturité. Ce contexte offre aujourd’hui aux investisseurs et aux
    utilisateurs de nombreuses possibilités pour solutionner leurs problématiques
    immobilières.

    Parmi les questions importantes que doit se poser un entrepreneur pour son projet
    immobilier, une thématique récurrente mérite d’être approfondie, celle du choix entre un
    immeuble banalisé ou dédié.

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Pour tous les produits immobiliers, l’entrepreneur qui se positionne en tant
qu’investisseur sera confronté à ce dilemme : définir les critères d’un immeuble
spécifique dédié exclusivement à son activité, ou choisir plutôt un immeuble
banalisé pouvant être commercialisé à nouveau facilement (à la location et à la
vente). Ces deux options antinomiques constituent un des éléments centraux de toute
réflexion immobilière. Pour l’entrepreneur, ce choix définit non seulement la qualité de
l’outil de travail, mais aussi à terme la valeur résiduelle d’un actif (particulièrement dans
le cadre d’une acquisition).

A titre d’exemple, imaginons une société qui réalise des locaux type PME-PMI
répondant parfaitement à ses besoins, grâce à une large prise en compte des besoins
spécifiques de l’entreprise. Ces besoins ont influencé la conception architecturale et
technique du projet.

Cet immeuble répondra sans doute aux besoins de l’entreprise à un instant « T »
mais pas nécessairement à l’évolution de l’entreprise. Dans le cas où ce bien devrait
être vendu, sa trop forte spécificité réduira sa valeur vénale, tout en augmentant
considérablement le délai de revente du bien. Le risque financier peut dans ce cas être
significatif. Un immeuble trop banalisé, par contre, peut ne pas convenir au cahier des
charges de l’entreprise, même si il sera plus facile à recommercialiser le moment venu.

De la même façon, un immeuble dont les caractéristiques ne concordent pas avec
son marché est plus difficile à recommercialiser, par exemple si son coût de revient
suite à sa construction devient trop élevé par rapport à la valeur moyenne des locaux
dans le secteur considéré. Une telle situation conduit le plus souvent pour le vendeur à
accepter une forte dépréciation de son investissement.

  NB : cette problématique, apparemment simple et évidente, est en réalité
  assez complexe et nécessite le plus souvent les conseils de professionnels
  compétents, afin d’éviter des erreurs aux lourdes conséquences pour l’avenir
  d’une entreprise. Une bonne connaissance du marché et du produit envisagé
  est donc une des premières clés de la réussite de tout projet d’immobilier
  d’entreprise.

C - LE MARCHÉ IMMOBILIER FRANÇAIS
Etant entendu que l’immobilier d’entreprise est directement lié à l’activité économique
et à la croissance du PIB, ainsi qu’au marché de l’emploi – le chômage faisant baisser
la demande de bureau –, on peut penser que 2014 et 2015 sont de mauvaises années
pour ce secteur. Il n’en est rien pour la France où en 2014, la demande placée en Ile-
de-France a augmenté de 9 % dépassant les 2 millions de mètres carrés.

Ainsi, cette année fait partie des trois meilleures de la dernière décennie. Les valeurs
locatives se sont stabilisées et concernant l’investissement, le volume placé dépasse
les 22 milliards d’euros, soit une progression de 36 % par rapport à l’année précédente.
Forts de ces bons résultats, on peut espérer que cette croissance de l’immobilier
continuera sa progression pour l’année 2015.

Si l’investissement s’est bien porté, c’est en partie parce que des grands contrats,
supérieurs à 100 millions d’euros, se sont à nouveau réalisés sur la place parisienne,
de même que quelques contrats géants, supérieurs à 1 milliard d’euros. Ainsi, de

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nombreux portefeuilles ont changé de propriétaires, ce qui a soutenu de façon
    significative le marché tout au long de l’année, ceci s’expliquant par l’importance des
    ressources sous gestion. Ces fonds sont aussi bien nationaux qu’internationaux.

    La tendance qui se confirme d’année en année est d’aller sur des activités sécurisées
    avec des emplacements de premier ordre et des risques toujours plus faibles. Pour
    autant, le volume d’opérations en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) s’est
    tout de même développé dans cet environnement. Ce mouvement s’appuie sur le
    redémarrage d’un marché locatif avec des transactions qui intègrent des mesures
    d’accompagnement significatives (franchises de loyer, financement de travaux
    spécifiques, etc.).

    Cette évolution s’intègre dans un contexte général d’internationalisation des capitaux
    avec une forte présence des acteurs anglo-saxons, bien qu’en volume les investisseurs
    français restent majoritaires, aux alentours de 62 %.

    Si l’investissement immobilier reste attractif, ce n’est pas seulement parce que c’est
    une valeur refuge, mais c’est aussi parce que les rentabilités proposées restent, en
    général, nettement supérieures à celles offertes par les autres produits financiers. Dans
    un contexte de taux d’intérêt extrêmement bas, les perspectives d’investissement pour
    l’année 2015 restent bonnes.

    Ainsi, malgré les difficultés croissantes de l’économie française, la place parisienne
    garde tout son attrait par rapport à d’autres capitales européennes. La stabilité de
    l’inflation entraine mécaniquement une stabilité des loyers qu’il faut prendre en compte,
    tant en qualité d’utilisateur que d’investisseur. Il faut noter toutefois qu’il n’y a pas de
    corrélation entre le marché résidentiel et le marché de l’immobilier d’entreprise. Le

    NB : en Ile-de-France la demande placée s’établit en 2014 à un peu plus de 2
    millions de mètres carrés. Ce marché a été en partie réalisé par le retour de
    très grosses transactions dépassant les 30.000 ou 40.000 m², mais aussi par
    de nombreuses transactions supérieures ou égales à 5.000 m². Les plus petites
    surfaces (petites et moyennes) se sont stabilisées autour d’un million de mètres
    carrés. Ces entreprises ayant souvent saisi des opportunités, notamment pour
    des immeubles de seconde main.

    La première couronne reste un marché dynamique qui s’appuie sur un réseau de
    transports en commun de qualité. Elle offre des perspectives avec des projets
    de développement et des fonciers disponibles.

    Une des motivations des entreprises depuis plusieurs années est avant tout
    la recherche de la performance, et donc la réalisation d’économies, grâce
    à un déménagement ou un regroupement d’activités. Ainsi, pour faire des
    économies, de nombreuses entreprises n’ont pas hésité à quitter le prestige
    de Paris pour des sites en première couronne à proximité notamment des
    transports en commun. Dans ces différents marchés, les écarts de loyer se sont
    quelque peu réduits.

    Depuis la dernière crise, ce sont plutôt les loyers de la deuxième couronne
    qui ont subi les plus fortes corrections, notamment sur les actifs de deuxième
    main. Dans ce domaine, il convient d’avoir une analyse sectorielle, car certaines
    zones sont clairement sinistrées avec des offres de seconde main pléthoriques.

    Plus globalement, l’offre de bureaux en Ile-de-France s’élève à 4,2 millions de
    mètres carrés, ce qui constitue un record. Il est donc clair que dans un marché
    offreur, l’entreprise recherchant des locaux, a une position privilégiée pour
    négocier des conditions économiques les plus favorables.

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premier étant touché par une diminution de la demande, en particulier en Ile-de-France,
ce qui n’est pas le cas pour l’immobilier d’entreprise.

Avec la financiarisation du marché de l’immobilier, on constate une tendance où
dominent des transactions effectuées par des utilisateurs-preneurs. Cette tendance
régulière semble s’affirmer au fil du temps.

Dans ce contexte, il convient toutefois de faire une différence entre les actifs de
seconde main et les actifs récents ou de première main, surtout quand ils ont un
niveau de performance environnementale qui garantit des niveaux de charges très
réduits. Entre les deux, les opérations de rénovation peuvent offrir des opportunités
intéressantes.

Dans cet environnement, il faudra donc mécaniquement plus de deux ans pour écouler
le stock disponible.

En conclusion si vous êtes à la recherche de locaux en 2015 et 2016, de
nombreuses opportunités s’offrent à vous.

D - CRITÈRES DE LA STRATÉGIE IMMOBILIÈRE

Définition des besoins
Ces besoins sont définis en fonction de l’évolution prévisionnelle de l’entreprise à
moyen et long terme.

Capacité financière
Le choix entre l’acquisition et la location est souvent lié à la capacité
d’autofinancement de l’entreprise.
La projection et la planification de la capacité d’autofinancement de l’entreprise
constituent le deuxième critère décisionnel dans le choix entre l’acquisition et la
location.
La position des banques sur la dette à long terme est elle aussi déterminante, elle
dépend de la conjoncture, de la qualité du business plan et du bilan de l’entreprise.

L’image de marque
L’image de marque du secteur et celle de l’immeuble à réaliser vont déterminer une
grande partie de l’image de l’entreprise. Ce critère doit être mesuré et faire l’objet d’un
arbitrage en fonction de la capacité financière de l’entreprise et de l’image qu’elle
recherche.

La politique environnementale
La politique environnementale d’une entreprise se mesure de façon très concrète
dans la gestion des modes de transports de son personnel (véhicule, train, transports
en commun, …) ainsi que dans ces choix immobiliers qui l’engagent pour des périodes
longues. Ces choix et ces orientations peuvent être déterminés en ayant au préalable
pris connaissance des tendances et des règlementations présentes et à venir. (Cf chap
3.A.)

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La politique sociale de l’entreprise
     La localisation d’une entreprise et en particulier en Ile-de-France doit intégrer la
     contrainte de desserte par les transports en commun et d’accessibilité (avec la
     proximité de grands axes de circulation).
     La définition des besoins d’une entreprise (déjà structurée) est l’occasion de faire un
     état des lieux sur les besoins des collaborateurs et leurs aspirations. Cela constitue
     donc aussi une opportunité pour mesurer précisément le climat social d’une entreprise.
     Cette mesure sera d’autant plus efficace qu’elle sera réalisée par un prestataire
     spécialisé dans le domaine du space planning, ce qui permettra aux collaborateurs de
     s’exprimer librement.

     Le space planning
     Une fois ces critères sélectionnés, il convient de définir un space planning qui permettra
     de donner une vision plus précise des besoins qualitatifs et quantitatifs du projet
     immobilier.

     Le space planning est composé de plans qui organisent l’aménagement d’un espace
     de travail en fonction des locaux et des besoins de l’entreprise. Il peut être composé de
     différentes configurations, ce qui permet de choisir la configuration la plus adaptée aux
     besoins des activités de l’entreprise et des salariés. Cela permet également d’optimiser
     le coût des mètres carrés. Lors d’un projet d’immobilier d’entreprise, le space planning
     constitue l’une des étapes clés.

     Le space planning se base sur le nombre des personnes occupant les locaux, le
     mobilier, le matériel utilisé, les rangements nécessaires ainsi que la possibilité d’espace
     partagés en fonction de l’architecture des lieux, des contraintes budgétaires, de
     l’image de l’entreprise et du bien-être des occupants. Plusieurs configurations sont
     testées dans le but d’harmoniser les différents espaces (réception, travail, réunion, …),
     de densifier ou non les locaux et donc d’optimiser le coût au mètre carré. Il permet
     également de comparer différents biens immobiliers en évaluant l’adéquation d’une
     offre par rapport aux besoins.

     En fonction de la taille de votre projet immobilier, il peut être utile de se faire
     accompagner, soit d’un conseil en immobilier, soit d’un prestataire de type architecte
     voire promoteur le cas échéant, à même de vous aider dans l’élaboration de votre
     space planning et de vos scénarios immobiliers.
     Ce conseil peut, pour votre compte, collecter les informations, proposer un audit et
     une analyse, élaborer avec vous une stratégie, et mettre en place des outils d’aide à la
     décision performants.

     Nous joignons en annexe un exemple de questionnaire de space planning qui vous
     aidera de façon ciblée à préciser la plupart de vos besoins.

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Les étapes d’une opération immobilière

         Définition des besoins qualitatifs et quantitatifs
                                                                1
      Stratégie financière avec orientation location ou achat
                                                                2
                    Recherche géographique
                                                                3
              Politique sociale du projet immobilier
                                                                4
                   Stratégie environnementale
                                                                5
         Phase opérationnelle avec planning d’exécution
         • En fonction de l’existence, la construction ou la
           rénovation de l’immeuble.
         • Durée : 2 à 24 mois selon la complexité du
           dossier.
         • Au début de la phase opérationnelle, il convient
           de choisir le chef de projet et de retenir les

                                                                6
           prestataires extérieurs.
         • Un planning d’opération et un planning
           décisionnel sont nécessaires.

                             Livraison
                                                                7
                         Déménagement
                                                                8   11
TÉMOIGNAGE

                                 Pierre Lasry,
                                 Président du Directoire, Lowendalmasaï

     Problématique : Lowendalmasaï, entreprise de conseil en management des coûts,
     était installée depuis 9 ans dans des locaux devenus vétustes, où les équipes étaient
     réparties sur 4 étages.

     Enjeux
        • Trouver un espace qui nous permette de réunir l’ensemble de l’équipe sur un
          seul et même plateau afin de traduire concrètement notre stratégie d’offre
          globale intégrée réunissant toutes les expertises de la maison, développer les
          collaborations transverses entre les pôles d’activité trop cloisonnés.
        • Réaliser des économies sur ce poste de dépenses, tout en améliorant la qualité
          de notre environnement de travail. Nous avions sélectionné un conseiller
          immobilier indépendant pour nous accompagner dans notre choix, tant au niveau
          de l’immeuble, que de la négociation du bail et de l’agencement des locaux.

     Décision
     Lowendalmasaï a déménagé pour installer son nouveau siège social au sein de
     l’Euroatrium, au cœur du nouveau quartier d’affaires de Saint-Ouen (93).
     Les nouveaux locaux de Lowendalmasaï sont organisés sur un plateau unique de 3.000
     m², soit une surface suffisante pour loger 200 postes de travail, favoriser les échanges
     et la collaboration entre les équipes. Lowendalmasaï a choisi le nouveau quartier
     d’affaires de Saint-Ouen, plus dynamique que l’alternative proposée à Suresnes, et en
     plein essor, où de nombreux grands groupes se sont déjà implantés (L’Oréal, Alstom,
     ISS, Peugeot, Citroën, Danone etc.), au cœur du projet du Grand Paris. Nos valeurs
     d’esprit pionnier, d’humilité et d’engagement font parfaitement écho à celles de Saint-
     Ouen et Lowendalmasai profitera de ce déménagement pour développer un ancrage
     territorial fort qui s’inscrira dans la durée.
     L’immeuble que nous avons choisi présente toutes les prestations standards des
     immeubles contemporains, dont une façade vitrée toute hauteur qui rend les bureaux
     lumineux, et permet aux équipes d’être bien installées. Elles bénéficient désormais
     d’équipements innovants comme un restaurant inter-entreprises, un restaurant club,
     une cafétéria centrale, un auditorium, des salles de réunions très équipées ou encore
     une salle de sport.
     La qualité environnementale de l’immeuble Euroatrium, dont la labellisation « HQE®
     (Haute qualité environnementale) exploitation » est en cours, a été décisive dans le
     choix de Lowendalmasaï qui met en œuvre une politique de développement durable
     depuis de nombreuses années.

     Retour d’expérience
     Le déménagement en lui-même s’est déroulé en trois jours. Grâce à l’efficacité de nos
     services généraux, du service informatique et l’accompagnement d’AOS, nous n’avons
     « débranché » qu’un jour.

     Concernant les ressources humaines, alors que le déménagement était une source
     d’inquiétude pour beaucoup, et que nous anticipions quelques départs, celui-ci
     a finalement été bien vécu. Nous avons fait preuve de beaucoup de pédagogie,
     développé l’accompagnement logistique et RH adéquat et avons eu un retour positif

12
des collaborateurs après plusieurs mois au sein de l’Euroatrium. Le nouveau temps
de trajet de chaque employé a été étudié et augmente légèrement, c’est pourquoi
nous avons multiplié les places de parking, laissé le choix aux employés de bénéficier
du RIE ou de tickets-restaurants, ou mis en place du télétravail pour beaucoup de
nos collaborateurs. Les craintes en matière de sécurité se sont également révélées
infondées jusqu’à aujourd’hui.
Finalement, nous y avons tous gagné en qualité de vie : la luminosité des bureaux, la
salle de sport, la cantine, les espaces verts ont fini par convaincre les plus hésitants.
Ce déménagement nous a également permis de tourner une page dans la vie de notre
entreprise au moment où 24 de nos managers reprenaient le capital de l’entreprise.

Pour nos clients : Les entreprises de conseil sont traditionnellement installées dans le
triangle d’or. Pourtant, là encore, passée l’appréhension de venir pour la première fois,
ils reviennent bien volontiers. En termes d’image, nous ne pouvions plus continuer à
avoir des locaux aussi sombres, vétustes et répartis sur plusieurs étages, alors que
nous revendiquons l’esprit pionnier et l’esprit d’équipe comme valeurs.

En termes financiers : En tant que cabinet de management des coûts, nous nous
devions d’être exemplaires en la matière. Ce déménagement nous a permis de
réaliser des économies sur le long terme puisqu’en contrepartie d’un bail long (9 ans),
nous avons obtenu deux ans de franchise incluant la prise en charge des travaux
d’aménagement par le propriétaire. Nous avons divisé par deux le coût de notre loyer
(plus d’un million d’euros d’économies annuelles).

Et après ?
Nous avons aujourd’hui des locaux parfaitement modulables : nos équipes peuvent
grandir et évoluer sans pour autant devoir déménager, faute d’espace.

E - LES ACTEURS D’UN PROJET IMMOBILIER
Un projet immobilier intègre de très nombreuses contraintes de natures différentes.
Il nécessite donc un cadrage précis pour pouvoir maîtriser l’ensemble du process,
faute de quoi l’opération devient vite hors de contrôle. Lorsque les grandes lignes de la
stratégie immobilière sont définies, il convient de choisir les acteurs les plus pertinents
pour accompagner le projet dans ses différentes composantes. Selon la nature et la
complexité du projet, il est important de retenir le ou les prestataires les plus adaptés à
la taille de l’opération. Parmi ces acteurs, nous retiendrons de façon non exhaustive :

 Promoteurs          Le promoteur immobilier est une personne physique ou morale
 immobiliers         qui a pour mission de développer un projet immobilier en vue de
                     le revendre ou de le louer en une ou plusieurs parties.
                     Le rôle d’un promoteur immobilier est de rechercher un terrain
                     et de l’acheter. Ensuite il effectue le montage financier de
                     l’opération. Il passe les marchés de travaux avec les entreprises
                     qui interviendront dans la conception et dans la réalisation du
                     projet. Le promoteur suit le chantier et la partie administrative de
                     l’opération et assure le respect des différentes règles (techniques,
                     d’urbanisme, juridiques, réglementaires, sécuritaires) dont il est le
                     garant.
                     Un promoteur immobilier n’est pas le constructeur, ce rôle de
                     construction est celui du maître d’œuvre.
                     Il garantit le prix de revient et le délai de réalisation.

                                                                                              13
Conseillers       Le conseiller immobilier est missionné dans le but de rechercher
     immobiliers       et d’estimer des biens pour le compte de son client, appelé
                       maître d’ouvrage. Le conseiller est chargé d’assister et
                       d’accompagner son client pendant le déroulement complet de
                       l’affaire. Il joue le rôle de conseil. Il s’occupe de la prospection,
                       de la gestion financière du projet et du suivi administratif le cas
                       échéant.
     Architectes       L’architecte est missionné par le maître d’ouvrage afin de
                       concevoir le projet de construction architecturalement, le projet
                       de rénovation ou d’entretien. Cette mission de conception
                       comprend des plans et des documents décrivant l’implantation
                       des bâtiments, leur composition, leur organisation, leur volume,
                       leur luminosité ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.
                       L’architecte est compétent pour intervenir lors du choix du
                       terrain, de la conception du projet, de l’expertise de ce dernier
                       ainsi que lors de son évaluation économique. Il peut également
                       intervenir lors du montage financier pour les démarches
                       administratives, lancer les appels d’offre et sélectionner les
                       entreprises, faire le suivi des travaux et assurer la réception de
                       chantier.
                       L’architecte peut assurer le rôle de guide pour le maître
                       d’ouvrage.
                       Il faut savoir que certains architectes sont spécialisés dans la
                       conception et d’autres dans la réalisation, ils n’assurent donc pas
                       les mêmes rôles.
     Maîtres           Le maître d’ouvrage (le client) peut se sentir dépourvu devant son
     d’ouvrage         projet immobilier, il peut donc faire appel à un maitre d’ouvrage
     délégués          délégué par le biais d’un contrat de mandat.
                       Le maitre d’ouvrage délégué participe tout d’abord à la définition
                       des objectifs stratégiques et des besoins fonctionnels et
                       techniques au vu des besoins du maitre d’ouvrage. Il s’occupe
                       de la faisabilité des projets d’un point de vue organisationnel,
                       juridique, administrative et financière. Il gère les entreprises et les
                       fournisseurs ainsi que les marchés avec ces derniers. Il assure le
                       rôle de garant de la coordination et du pilotage pendant la durée
                       du projet.
                       La mission du maitre d’ouvrage délégué n’est en aucun cas de la
                       conception.
     Assistant à       La mission de l’assistant à la maitrise d’ouvrage est d’aider le
     la maîtrise       maitre d’ouvrage lorsque ce dernier est dans l’impossibilité de
     d’ouvrage         définir ses besoins, de les exprimer ou encore d’apprécier les
                       solutions proposées par le maitre d’œuvre.
                       L’assistant à la maitrise d’ouvrage exprime au maitre d’œuvre
                       (celui qui réalise le projet de construction) les vœux du maitre
                       d’ouvrage. Il facilite la coordination de projet et permet au maitre
                       d’ouvrage de remplir ses obligations en toute connaissance de
                       cause. Il ne représente en aucun cas le maitre d’ouvrage.
     Assistant à       La mission de l’assistant à la maitrise d’ouvrage environnemental
     la maîtrise       est comme la mission de l’assistant à la maitrise d’ouvrage,
     d’ouvrage         d’accompagner le maitre d’ouvrage, de le conseiller mais dans
     environnemental   un domaine spécifique qui est le volet environnemental du projet.
                       Il peut intervenir dans toutes les phases de projet, de la
                       conception à l’exploitation du bâtiment, ou effectuer des
                       missions ponctuelles comme la programmation ou la faisabilité
                       environnementale par exemple. Plus l’assistant à la maitrise
                       d’ouvrage environnemental intervient en amont du projet, plus les
                       éventuels problèmes seront anticipés.

14
Agent immobilier L’agent immobilier est un intermédiaire entre les différentes
                 parties lors de transactions immobilières, il a pour rôle de vendre
                 ou de louer des biens immobiliers. Il peut exercer de manière
                 indépendante ou dans une société.
                 L’agent immobilier est mandaté par le propriétaire ou le bailleur
                 ce qui l’autorise à négocier ou à s’engager avec le client.
Crédit-bailleur    Le crédit-bailleur est une société de crédit. Il achète le bien
                   immobilier pour le louer au crédit-preneur. Le crédit-bailleur est
                   le propriétaire du bien pendant toute la durée de la location. A
                   l’issue du contrat, le crédit preneur (l’entreprise) peut acheter le
                   bien à un prix symbolique.
                   Il octroie un crédit-bail qui peut prendre deux formes : le contrat
                   de location-exploitation et le contrat de location-acquisition.
Notaires           D’après l’article 1 de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative
                   au statut du notariat, « les Notaires sont les officiers publics
                   établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les
                   parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité
                   attaché aux actes d’autorité publique.»
                   Le fait d’avoir recours à un Notaire lors de son projet d’immobilier
                   d’entreprise permet d’assurer la sécurité juridique de l’acte et
                   permet également de garantir son caractère incontestable.
                   L’intervention du Notaire est cruciale dans le cadre d’un
                   investissement Immobilier, tout particulièrement pour celui de
                   l’Entreprise.
                   Il intervient aux différents stades de l’opération dès la négociation
                   de vente, et rédige l’avant-contrat et l’acte de vente ainsi que
                   tous les contrats connexes ( le financement et le cas échéant les
                   conventions en rapport avec la typologie du Bien acquis, tels les
                   baux et la constitution des autres garanties qu’hypothécaires).

 Une démarche environnementale, qu’elle soit motivée pour des raisons liées
 aux valeurs de l’entreprise ou simplement pour répondre aux évolutions
 réglementaires est un enjeu majeur qui se traduit par des réglementations
 thermiques qui changent tous les 5 à 7 ans. Elle justifie à elle seul un chapitre
 complet dans notre guide. (Cf. chap 3)

                                                                                           15
2ÈME PARTIE

                                                             Comment
                                                             investir ?

     A - CHOISIR L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER
     ADAPTÉ À SON ENTREPRISE
     1. Réaliser son investissement
     • Construire
     En construisant son siège social, une entreprise peut concrétiser son identité, son
     image et sa culture d’entreprise. La construction d’un bâtiment nécessite cependant
     beaucoup de démarches, bien souvent longues et complexes (analyse du PLU, permis
     de construire, autorisations administratives, montage juridique et financier, réalisation,
     prise en compte du voisinage, chantier, etc.).
     De nombreuses réglementations doivent être parfaitement maitrisées et prises en
     compte à tous les stades d’un projet :
        •     Réglementation handicapés
        •     Réglementation sécurité incendie
        •     Code du travail
        •     Réglementation de suivi de chantier
        •     Réglementation liée à la construction (zone sismique, pollution, etc.)
        •     Réglementation environnementale (RT2012)
        •     Réglementation ERP (dans certains cas)

     Vu les enjeux et les risques d’enlisement des procédures, cette démarche
     nécessite la collaboration de spécialistes compétents, afin d’assurer une bonne
     maitrise des coûts et des délais.

     Un tel projet reste une aventure passionnante dans la vie d’une entreprise et peut
     donner de nombreuses satisfactions à l’entrepreneur et aux collaborateurs.

     • Acheter
     1. Acquisition directe

     L’entreprise a la possibilité de réaliser cet investissement directement, c’est-à-dire de
     faire figurer l’actif immobilier à son bilan.
     Cette option permet de faire significativement renforcer ses éléments d’actif; sa
     «surface financière» se trouve appréciée et il est possible de lui réserver un traitement
     comptable spécifique (amortissement, assujettissement à la TVA, etc.).
     Cette option présente toutefois l’inconvénient de «diluer» l’actif immobilier dans le bilan
     global de la société, sans le différencier, alors que l’immeuble pourra n’avoir aucun lien
     avec l’activité exercée soit en son sein même (à titre d’illustration, les bureaux «siège»
16
d’une entreprise de chaudronnerie n’ont pas de rapport avec la production proprement
dite), soit à cause de sa destination proprement dite (dans notre exemple, l’atelier de
chaudronnerie n’aura pas de valeur différenciée du site d’exploitation), soit parce que
les locaux appartenant à l’entreprise sont diversifiés (bureaux et sites de production
distincts ou sur plusieurs sites).
Dans toutes ces hypothèses, l’acquisition en direct présente l’inconvénient majeur
de réunir des réalités immobilières différentes, qu’il n’est pas de bonne politique
d’entrepreneur de confondre dans le bilan de l’entreprise.

  TÉMOIGNAGE

                             Nicolas Chartier,
                             Président - Aramis Auto

Tout entrepreneur devrait acheter son immobilier car c’est un investissement
patrimonial. Cependant cela mobilise beaucoup de fonds propres et cela freine
également la capacité d’endettement de l’entreprise.

Chez Aramis Auto, nous exploitons aujourd’hui 30 locaux commerciaux ainsi qu’un
siège social. Il n’est pas évident de faire le choix d’acquérir dans une entreprise de
croissance car cela mobilise beaucoup de capacité de financement.

Au départ, nous avons donc essentiellement loué des locaux car l’achat supposait
d’avoir des moyens financiers que nous n’avions pas ainsi qu’une vision de l’entreprise
sur site à 5 ans. Avec la croissance de l’entreprise, nous n’étions pas sûrs de rester sur
une telle période. La location représentait pour nous la souplesse financière dont nous
avions besoin et un risque moindre que l’achat. Aujourd’hui, lorsque nous pouvons
nous porter acquéreur et que le bien est intéressant nous le faisons.

Pour acheter, nous avons utilisé un crédit financé par la banque, nous sommes donc
allés chercher de la dette plutôt que des fonds propres.

La souplesse financière représente le principal avantage de la location : aucune
mobilisation des fonds propres, aucun impact sur la capacité d’endettement ni sur les
covenants.

Ses inconvénients : pas de capitalisation et de création de patrimoine.

Mon meilleur conseil : il faut faire attention à bien s’entourer au niveau des conseils
juridiques, notamment sur la location, et en particulier de locaux commerciaux. Tous
nos baux sont revus par des avocats spécialisés avec pour objectif d’éviter les clauses
qui coûtent très chers.

Pour les bureaux, il faut être très vigilant sur l’état du bâtiment et les clauses d’entrée et
de sortie du bail qui doivent se négocier à l’entrée.

Enfin, il faut être attentif à la gestion de la caution et proposer des garanties bancaires à
la place qui éviteront ainsi à l’entrepreneur de mobiliser de l’argent.

                                                                                                 17
2. Acquisition indirecte

     Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société ayant un objet immobilier, sans
     but commercial et qui est constituée d’au moins deux personnes, sans limite maximum.
     Ces personnes peuvent être physiques ou morales. Créer une SCI est une technique
     courante pour séparer l’entreprise de son patrimoine immobilier. Ce système présente
     plusieurs avantages, notamment sa simplicité de fonctionnement, sa fiscalité de
     fonctionnement ou si l’on considère la perspective d’une transmission. Si les intéressés
     détiennent déjà plusieurs SCI, il faut s’interroger sur la nécessité d’en créer une
     nouvelle.

                      Particularités et avantages de la détention indirecte

                                   > La séparation a posteriori

     L’entreprise peut souhaiter séparer juridiquement a posteriori les activités de
     l’entreprise de ses actifs immobiliers. Bien souvent, elle réalise cette opération en vue
     de répondre à des problématiques de cession, pour sortir l’actif immobilier afin de créer
     des revenus locatifs ou encore pour réaliser une externalisation immobilière.

     Même si la réunion des actifs immobiliers et du fonds au sein d’une même structure
     d’exploitation est un bon gage de surface financière, séparer a posteriori l’immobilier de
     l’actif social est fiscalement coûteux. En effet, les plus-values exigibles sur les sorties
     d’actifs sont fortement taxées. Engager une telle démarche est donc bien souvent
     source de difficultés juridiques et financières.

     Au même titre que la vente, le retrait d’actif avec attribution aux associés génère une
     plus-value professionnelle dont le régime fiscal diffère en fonction de l’imposabilité de
     l’entreprise.

     Si l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, il est possible de procéder à une
     distribution des dividendes en nature, afin d’éviter de s’acquitter du droit de vente
     et du droit de partage. La Cour de cassation considère en effet que le paiement de
     dividendes sous forme de remise de droits immobiliers ne s’analyse pas comme une
     dation en paiement.

     Enfin, si une société commerciale fait apport des immeubles à une société civile, cela
     génère automatiquement des plus-values.

     BON À SAVOIR : compte tenu de ces difficultés, la dissociation anticipée de
     l’exploitation et de l’immobilier est préférable à une séparation a posteriori.

                                      > La séparation a priori

     La séparation a priori présente un intérêt patrimonial évident. Les détenteurs des parts
     de la SCI bénéficient ainsi d’une source de revenus locatifs. De plus, en l’absence
     d’opérations ou de flux financiers anormaux entre la SCI et la société commerciale, les
     détenteurs peuvent échapper aux difficultés des procédures collectives de la société
     d’exploitation.

     A cet égard, il est nécessaire que le dirigeant soit attentif à ce que le loyer corresponde
     à la valeur locative normale. Il doit également veiller à la bonne exécution du bail
     ainsi qu’au respect, le cas échéant, des obligations légales relatives aux conventions
     réglementées.

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La séparation est juridique et fiscale si :
   1) La SCI et la société d’exploitation comprennent des associés partiellement ou
   totalement identiques,
   2) Les associés de la SCI sont différents de ceux de la société d’exploitation,
   seulement si cette SCI regroupe des tiers investisseurs,
   3) La SCI loue des locaux d’exploitation à l’entrepreneur individuel,
   4) L’entrepreneur, en tant que personne physique, loue des locaux à sa société
   d’exploitation.

  BON À SAVOIR : quand une SCI non soumise à l’IS détient un immeuble à usage
  mixte - professionnel ou commercial d’une part et habitation d’autre part - la
  location de celui-ci à un exploitant individuel ne permet normalement pas de
  déduire les intérêts d’emprunt se rapportant à la partie affectée à la résidence
  principale. Si le bail est abandonné peu de temps après le remboursement du
  prêt, la SCI risque en effet une remise en cause de la déduction de ces charges.
  Cette pratique serait considérée comme un abus de droit.

La séparation est exclusivement juridique si :
   1) La société commerciale d’exploitation est associée d’une SCI semi-transparente
   2) Les parts constituant le capital de la SCI sont portées au bilan de l’entreprise
   individuelle.

La séparation juridique permet de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble par la
SCI des bénéfices industriels et commerciaux de l’associé, au prorata de ses droits. Il
est cependant possible d’y trouver d’autres avantages : mise en place du financement
facilitée, gage d’adéquation entre l’investissement, la gestion du bien et les besoins
de l’entreprise, échappatoire aux revenus fonciers, etc.

                      > La Société par Actions Simplifiée (SAS)

                AVANTAGES                                 INCONVÉNIENTS
 • Les associés bénéficient d’une             • Recours obligatoire à un commissaire
   responsabilité limitée. Cela permet          aux comptes aux comptes
   également d’évacuer les hésitations        • Obligation de tenir à une comptabilité
   légitimes suscitées par la présence de       commerciale
   mineurs au sein de la société.             • Obligation de rendre ses comptes
 • La transmission de titres dématé-            publics
   rialisés par ordre de mouvement est        • Libération au moins de moitié du
   facilitée                                    capital de 37.000 euros, le solde
 • Le fonctionnement est bien souvent           devant être libéré dans les cinq ans.
   plus simple que pour la SCI
 • La liberté dans le choix de l’objet
   social. Celui-ci peut être civil ou/et
   commercial, donnant ainsi à la SAS
   un atout considérable par rapport à
   la SCI, qui par définition, ne peut être
   que civile. Il est simplement nécessaire
   que l’activité réelle corresponde à
   l’activité déclarée.

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