ANNUEL 2017 - Home Invest Belgium
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RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2017
Profil
PROFIL 190 450m 2
d’immeubles en exploitation
La référence dans 11,61%
l’investissement PAYS-BAS
immobilier résidentiel 9,31%
FLANDRE
62,97%
BRUXELLES
Depuis sa création en juin 1999, Home Invest Belgium récents de qualité et leur fait bénéficier d’une gestion
est une société immobilière belge cotée spécialisée professionnelle. Un des avantages concurrentiels de la
dans l’immobilier résidentiel et ce, au sens large du société est sa capacité à développer ses propres projets 16,31%
terme, des appartements traditionnels aux nouvelles en vue d’assurer la croissance de son portefeuille. Par WALLONIE
formes d’habitat en passant par le studio pour ailleurs, l’arbitrage régulier d’une fraction du portefeuille
étudiants ou la résidence secondaire. permet la rotation de celui-ci et l’augmentation du
return pour l’actionnaire. City Gardens, Leuven
Elle a l’ambition d’offrir à ses actionnaires un rendement
supérieur à celui offert par un investissement direct en Home Invest Belgium est cotée sur le marché
résidentiel, les soucis de la gestion en moins ! réglementé d’Euronext Brussels (HOMI), bénéficie du Home Invest Belgium exerce en son sein les
Propriétaire d’un portefeuille de plus de € 450 millions statut fiscal belge de société immobilière réglementée quatre métiers du cycle de vie immobilier
situé en Belgique et aux Pays-Bas, Home Invest (SIR) et ses activités sont contrôlées par l’Autorité des
Belgium met à la disposition de ses locataires des biens services et des marchés financiers (FSMA).
SOMMAIRE Acquisitions Développements
Profil.........................................................................................2
1 850
Facteurs de risque............................................................ 4
Gestion Ventes
Panorama.............................................................................18
Rapport de gestion........................................................32
lieux où prime la
qualité de vie Rapport immobilier........................................................56
L’action en bourse......................................................... 84
€ 457,6
Déclaration de gouvernance d’entreprise.......... 94 Nos 3 priorités
États financiers................................................................ 118
stratégiques :
•L
a croissance de
Document permanent................................................ 156
La SIR et son régime fiscal....................................... 167
notre portefeuille mio
•L
a qualité de Valeur du
Lexiques............................................................................. 170
service à nos portefeuille
Agenda de l’actionnaire..............................................173 locataires
•L
a création de
valeur pour nos
actionnaires
2 3
Facteurs de risque
Gérés par une
équipe proactive
En tant qu’investisseur immobilier, Home Invest Belgium exerce son activité dans
un environnement en constante évolution, ce qui présente certains risques. La
réalisation de ces risques est susceptible d’avoir un effet défavorable sur la société,
son activité, ses perspectives, sa situation financière ou ses résultats. Home Invest
Belgium en tient compte dans le cadre de la gestion globale de l’entreprise, de ses
décisions d’investissement, de désinvestissement, de ses sources de financement
FAC T E U R S
et du remploi optimal de ses fonds.
Ces risques font l’objet d’un suivi régulier. Tant le mitiger leur impact négatif potentiel. La liste des risques
Management, le gestionnaire des risques, que le Conseil dans le présent rapport n’est pas exhaustive et est
DE RISQUE
d’administration ont arrêté des politiques prudentes en basée sur les informations connues au 30 mars 2018.
vue de prémunir au mieux la SIR et ses actionnaires de
Il peut exister d’autres risques inconnus et/ou peu
leur survenue éventuelle.
probables aujourd’hui, dont l’influence pourrait s’avérer
Les principaux risques sont identifiés ci-après, de même préjudiciable à l’activité, aux perspectives et à la
que les différents facteurs et mesures permettant de situation financière de Home Invest Belgium.
FACTEURS DE RISQUE
20% Risques de marché.........................................................6
Risques liés au portefeuille immobilier.................7
Un ensemble
immobilier ne peut pas Risques liés aux locataires et aux baux..............10
représenter plus de Risques liés à la réglementation
20 % du portefeuille
et à la situation politique............................................ 11
Risques financiers......................................................... 13
Risques liés à l’organisation interne..................... 17
65%
Seuil maximal
d’endettement
de la SIR
Archview, Etterbeek
4 5
Facteurs de risque
1. RISQUES DE MARCHÉ 2. RISQUES LIÉS AU
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
1.1 Risque d’inflation Maîtrise du risque
La société suit de près (au travers de l’UPSI) les
Description du risque intentions des différentes autorités compétentes en les sociétés absorbées ou acquises, et a conclu des
Une variation de l’inflation est liée à une variation des matière de blocage et/ou plafonnement des loyers. 2.1 Choix inadéquat d’investissements
garanties contractuelles de passif.
taux d’intérêt réels. Le risque se situe dès lors dans Elle intègre également dans son business plan des ou de développements pour compte
une augmentation des charges financières plus rapide hypothèses très prudentes en termes d’inflation
que l’indexation des revenus, impliquant une baisse du
propre 2.3 Risque d’obsolescence du
et d’évolution des loyers. Enfin, elle met en œuvre
résultat net de la société. une politique active d’entretien et de rénovation Description du risque portefeuille immobilier
de son patrimoine afin que les loyers pour les baux Une erreur dans le choix d’investissements ou de
Maîtrise du risque Description du risque
nouvellement conclus soient au moins égaux au dernier développements pour compte propre se traduit par
Home Invest Belgium a pris les mesures suivantes afin L’obsolescence du portefeuille immobilier peut avoir
loyer encaissé. l’inadéquation avec la demande sur le marché, avec
de couvrir ce type de risques : pour conséquence : (i) une attractivité commerciale
comme effets négatifs potentiels : (i) un accroissement
réduite sur le marché locatif et/ou acquisitif, (ii)
• les contrats de location prévoient l’indexation du loyer 1.3 Risque de concentration du vide locatif, (ii) une baisse des revenus locatifs et
un impact négatif sur le taux d’occupation, (iii)
de base (en fonction de l’indice de santé) et ce, en du prix de vente du bien et, par conséquent, (iii) une
Description du risque une augmentation des frais de maintenance et de
conformité avec la législation applicable ; diminution des revenus de la société.
En cas de défaillance soudaine ou de départ d’un rénovation du portefeuille immobilier, (iv) une variation
• le risque de hausse des taux d’intérêt réels est négative de la juste valeur des immeubles et, par
tempéré par la mise en place d’une politique stricte
locataire important, le chiffre d’affaires et le résultat net Maîtrise du risque
de la société pourraient baisser sensiblement. conséquent, (v) un impact négatif sur le résultat net,
de couverture de ces taux, qui repose, d’une part, Ce risque est mitigé par les facteurs suivants :
l’actif net et le ratio d’endettement de la société.
sur du financement à taux fixe et, d’autre part, sur •u ne acquisition d’immeuble fait toujours l’objet d’une
la conclusion de contrats de couverture permettant Maîtrise du risque Maîtrise du risque
analyse stratégique, accompagnée d’un due diligence
d’échanger le taux variable en taux fixe (contrat de Compte tenu des particularités de l’immobilier (audit) technique, juridique, fiscal et comptable avant Home Invest Belgium mitige ce risque grâce à :
type Interest Rate Swap ou IRS) (pour plus de détails, résidentiel et du type d’immeubles dans lesquels Home chaque acquisition ;
nous renvoyons à l’Annexe 24 des « États financiers »). Invest Belgium a investi, le risque de concentration est •u ne politique d’entretien et de maintenance régulière,
• les demandes sur le marché locatif font l’objet d’un
reporté sur un très grand nombre de locataires – près en ce compris la rénovation constante du portefeuille
suivi attentif et les projets de développements sont
1.2 Risque de déflation de 1 850. Un seul ensemble immobilier important est éventuellement adaptés pour mieux correspondre aux
immobilier et l’investissement dans des projets de
donné en location à un seul locataire. Ce locataire le développement pour compte propre, ce qui lui permet
Description du risque besoins du marché ;
plus important représente 11,5% du total des loyers. Le d’assurer la bonne qualité des immeubles dans une
Si le contexte économique général devenait • chaque bien immobilier à acquérir ou à développer
plus important locataire suivant représente 2,4% des optique à long terme ;
déflationniste, ou encore, en cas de blocage fait l’objet d’une valorisation interne et externe (par un
loyers (pour plus de détails, nous renvoyons au Rapport • une politique de remplacement systématique
temporaire – total ou partiel – des loyers instaurés par expert indépendant) ;
immobilier). d’équipements obsolètes ;
les pouvoirs publics, la croissance des revenus locatifs • et la politique de diversification des actifs :
• et la revente des immeubles moins attractifs1.
pourrait être freinée. Une déflation peut conduire à Ce risque de concentration est également mitigé par la - un ensemble immobilier ne peut représenter plus de
une baisse des taux d’intérêt, laquelle conduirait à une diversification géographique du portefeuille. 20% du portefeuille (réglementation SIR) ;
diminution limitée des charges financières, en raison de - les limites arrêtées par le Conseil d’administration 2.4 Variation négative de la juste
la souscription des instruments de couverture de taux pour l’activité de développement pour compte valeur des immeubles
précités. La législation actuelle sur les baux résidentiels propre :
ne permet pas de prévoir un loyer plancher en cas de - maximum 12,5% par projet ; Description du risque
déflation. - maximum 25% pour l’ensemble des projets. La société est exposée à la variation de la juste valeur
de son portefeuille telle qu’elle résulte des expertises
2.2 Risque lié aux opérations de indépendantes trimestrielles. Les effets négatifs
potentiels d’une variation négative de la juste valeur
fusion, scission et apport des immeubles ont un impact négatif sur le résultat net,
Description du risque l’actif net et le ratio d’endettement de la société.
Un nombre important d’immeubles faisant partie du
portefeuille immobilier de Home Invest Belgium a Maîtrise du risque
été acquis dans le cadre de fusions, de scissions de Ce risque est mitigé par les facteurs suivants :
sociétés ou d’acquisitions d’actions dans des sociétés •H ome Invest Belgium veille à entretenir et à rénover
immobilières. Il se peut que des passifs occultes régulièrement son patrimoine immobilier afin de
aient été transférés à la société à l’occasion de ces maintenir, voire d’augmenter ses revenus locatifs, mais
opérations, qui ne peuvent pas faire l’objet d’un recours aussi de faciliter les relocations ou la vente de ses
vis-à-vis du cédant. actifs ;
• le patrimoine immobilier est valorisé par un expert
Maîtrise du risque indépendant selon une périodicité trimestrielle
Home Invest Belgium a pris les précautions d’usage favorisant la prise de mesures correctrices ;
dans ce type d’opérations, notamment en procédant • la stratégie d’investissement de la société est orientée
à des due diligences sur les biens apportés et sur
Galerie de l’Ange, Namur
1
Le détail des ventes de l’exercice 2017 se trouve à la page 39 du Rapport de gestion.
6 7
Facteurs de risque
vers des actifs et des projets de développement de 2.7 Risque lié à la réalisation de 2.9 Risque de déséquilibre entre Maîtrise du risque
qualité et offrant des rendements immédiats élevés et La SIR est en permanence attentive à l’équilibre offre-
des revenus stables ; travaux (gestion défaillante d’un l’offre et la demande sur le marché demande sur le micro-marché locatif de chacun de
• le portefeuille est diversifié, y compris sur le plan projet) locatif ses immeubles. Elle intègre ce paramètre dans ses
géographique; décisions d’investissement et d’arbitrage.
• et la politique de diversification des actifs. Description du risque Description du risque
Une gestion défaillante d’un projet de rénovation ou de De nombreux promoteurs développent de grands
2.5 Risque de destruction des développement peut avoir comme conséquence : (i) projets résidentiels, mettant sur le marché plusieurs
immeubles une augmentation du coût opérationnel de la société, centaines d’appartements neufs dans certains quartiers.
(ii) une diminution de la rentabilité du projet, et (iii) un Ces appartements sont majoritairement vendus à
Description du risque report dans le temps de la réception des travaux ou des investisseurs privés qui les mettent ensuite sur
Le risque existe que les immeubles soient détruits du projet et de l’encaissement des loyers relatifs à ces le marché locatif, créant une offre importante et
(totalement ou partiellement) par un incendie, une immeubles (ce qui a un impact négatif sur le résultat de potentiellement un risque de suroffre. Ce phénomène
catastrophe naturelle, un accident, un acte terroriste, la société). est principalement observé en région bruxelloise.
etc. Jusqu’ici toutefois, l’offre a été relativement stable,
Maîtrise du risque répondant au besoin d’environ 4 000 nouveaux
Dans ce cas, il y a un risque de perte de revenus locatifs La gestion technique des immeubles ainsi que logements par an.
de la société et, partant, de son résultat net. la coordination des travaux de rénovation et de
développement sont effectuées par des équipes
Maîtrise du risque internes spécialisées qui assurent un suivi de qualité des
Le risque que les immeubles détenus en pleine
différents chantiers.
propriété par la SIR soient détruits par le feu, une
explosion ou par d’autres calamités, est couvert par des Le risque de défaillance est également mitigé par les
polices d’assurances adéquates, assurant leur valeur de éléments suivants :
reconstruction à neuf (hors terrain) pour les immeubles
• les limites arrêtées par le Conseil d’administration
qui sont disponibles à la location. Les biens faisant
pour l’activité de développement pour compte propre,
partie de copropriétés sont, quant à eux, assurés par
décrites ci-dessus sous la section 2.1. ;
ces différentes copropriétés.
• le recours à des conseillers et entreprises spécialisés ;
• l’étalement dans le temps des projets de
2.6 Risque lié aux autorisations développement ;
administratives • et la souscription d’une police d’assurance « tous
risques chantier » couvrant tous les chantiers en
Description du risque cours.
Dans le cadre de ses activités de développement
immobilier, Home Invest Belgium est tenue En cas d’acquisition d’un immeuble nécessitant des
d’obtenir un certain nombre d’autorisations travaux de rénovation importants, la valeur d’acquisition
administratives (urbanistiques, environnementales de l’immeuble, lors de son entrée dans le patrimoine,
et autres) préalablement à la réalisation de travaux reflète son état avant rénovation. Comme le coût de
d’aménagement, de rénovation ou de construction. la rénovation est prévu dans le plan financier établi
L’instruction des demandes d’autorisation par les avant la décision d’investissement, ce coût générera en
services administratifs compétents requiert un délai principe une augmentation de valeur au moins égale.
qui n’est pas toujours maîtrisable. Une fois délivrées,
ces autorisations administratives sont susceptibles de 2.8 Risque de défaillance des
recours par des tiers. Ceci peut entraîner des retards,
des surcoûts, voire l’abandon d’opérations dont les
cocontractants autres que les
études ont généré des coûts, et dès lors avoir des locataires (entrepreneurs de travaux,
conséquences défavorables sur l’activité et les résultats etc.)
de Home Invest Belgium.
Description du risque
Maîtrise du risque Un défaut ou une faillite d’un entrepreneur avec lequel
Ce risque est limité par (i) l’intégration dans les études la SIR a conclu un contrat d’entreprise ou de fourniture
de faisabilité de délais prudents pour l’obtention des de services, peut avoir un impact sur le timing
permis, (ii) le suivi journalier par les équipes de ces d’exécution des travaux et, le cas échéant, sur le budget
dossiers d’obtention de permis et (iii) le recours à des de ces travaux.
conseillers externes spécialisés en la matière.
Maîtrise du risque
La SIR pallie ce risque par (i) une sélection rigoureuse
des corps de métier, (ii) dans la mesure du possible,
en faisant appel à différents entrepreneurs pour
un chantier et (iii) par la constitution de garanties
financières permettant de couvrir les manquements en
cas de défaillance d’une entreprise.
8 9
Facteurs de risque
3. RISQUES LIÉS AUX 4. RISQUES LIÉS À LA
L O C ATA I R E S E T A U X B A U X R É G L E M E N TAT I O N E T À L A
S I T U AT I O N P O L I T I Q U E
Le chiffre d’affaires de Home Invest Belgium est •c e départ pourrait impliquer des frais imprévus (frais
constitué de loyers générés par la location à des tiers de commercialisation et/ou de remise en état) ;
(particuliers, pouvoirs publics, commerçants, sociétés, • la recherche de nouveaux locataires pourrait prendre
ambassades et délégations étrangères, exploitants de un certain temps, période pendant laquelle les 4.1 Réglementation sanctions en cas de violation des règles applicables, en
maisons de repos, exploitants de centre de vacances). charges et taxes des biens non-loués sont à prendre ce compris la perte d’agrément comme SIR publique
Description du risque (voir également le point 4.2. ci-dessous). La perte
en charge par le propriétaire ; La Société est exposée à l’évolution de la législation et aux d’agrément comme SIR publique est, en règle générale,
3.1 Risque de solvabilité réduite ou • les nouveaux locataires pourraient négocier un loyer règlementations de plus en plus nombreuses et complexes, considérée dans les conventions de crédit de la société
inférieur ou des gratuités.
d’insolvabilité des locataires ainsi qu’à la possible évolution de leur interprétation ou de comme un événement qui rend les crédits conclus par
La non-occupation prolongée d’un bien résulte dans la leur application par les administrations ou par les tribunaux, la société exigibles anticipativement, et la perte de ce
Description du risque baisse du taux d’occupation1 du portefeuille, ce qui peut notamment en matière comptable, fiscale (par exemple les statut aurait aussi un impact négatif sur les activités,
Les retards, voire les défauts de paiement de loyers, influencer négativement les résultats. dispositions et circulaires relatives au précompte immobilier, les résultats, la rentabilité, la position financière et
sont susceptibles (i) d’avoir une incidence négative ou aux dispositions anti-abus), environnementale, les perspectives de la société. Dans ce cas, la société
sur les résultats, (ii) de donner lieu à un vide locatif Maîtrise du risque d’urbanisme et de marché public. perdrait également l’avantage du régime fiscal
imprévu, et (iii) d’impliquer des frais imprévus et une Compte tenu du très grand nombre de locataires, des particulier applicable à la SIR publique (voir paragraphe
relocation à des conditions moins favorables, voire perspectives démographiques en hausse significative Impact potentiel 4.2).
l’octroi de gratuités. en Belgique et du fait que le logement constitue, L’évolution et le non-respect de la réglementation expose la
par hypothèse, un besoin essentiel de la population, Société à des risques de mise en cause de sa responsabilité, Maîtrise du risque
Maîtrise du risque le risque de voir la vacance locative augmenter de de condamnations à des sanctions civiles, pénales ou Les compétences des membres de l’équipe et le
Afin de limiter ce risque, Home Invest Belgium prend les manière significative peut être considéré comme faible. administratives, ainsi qu’au risque de non-obtention ou de respect des procédures strictes de contrôle interne
mesures suivantes : non-renouvellement de permis. Ceci pourrait influencer permettent à la société de gérer, avec succès, ses
La société mène une politique de gestion commerciale négativement l’activité de la Société, ses résultats, sa
• elle mène une politique d’investissement diversifiée, actifs et son endettement, et de répondre ainsi à ces
proactive en vue de maintenir un taux d’occupation rentabilité, sa situation financière et/ou ses perspectives.
tant du point de vue sectoriel que du type de exigences spécifiques.
élevé.
locataires visés ; Mesures d’atténuation et de la maîtrise Home Invest Belgium a en outre mis en place, depuis le
• elle sélectionne rigoureusement ses locataires
sur base d’une analyse de leur capacité à payer
3.3 R
isque lié au taux de rotation La Société s’est dotée d’une équipe juridique ayant 8 avril 2009, un Comité d’audit, nonobstant la dispense
les compétences nécessaires pour veiller au respect en vertu de l’article 526bis du Code des Sociétés.
régulièrement le loyer dû ; Description du risque rigoureux des réglementations en vigueur et anticiper de
• elle demande à chaque locataire une garantie La durée normale des baux est essentiellement La société ne peut pas mitiger à elle seule le risque
manière proactive l’évolution de ces léglislations (veille
bancaire correspondant en principe à deux mois de fonction du type de surfaces concernées et s’établit d’évolution de la loi SIR. Elle pallie ceci en suivant de
règlementaire). Elle fait également appel à des conseillers
loyer ; habituellement comme suit : près les évolutions législatives prévues sur le plan local
externes.
• les loyers sont payables anticipativement et presque (Belgique et Pays-Bas) et européen et en étant membre
toujours sur une base mensuelle ; • 1 ou 9 an(s) pour les baux de résidence principale ; actif de différentes associations professionnelles, en
• les provisions pour charges et taxes sont payables • 3 à 12 mois pour les appartements meublés ; 4.2 R
égime SIR particulier BE-REIT Association ASBL, dont l’un des
anticipativement ; • 9 ans renouvelables trois fois pour les baux objectifs est la défense des intérêts du secteur des SIR.
Description du risque
• et elle dispose d’une procédure rigoureuse pour le commerciaux ;
Depuis le 2 septembre 2014, la société a été agréée par
• 3 ans minimum pour les surfaces de bureaux ;
suivi des impayés.
• et 9 à 27 ans pour les maisons de repos2.
l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA) 4.3 R
égime fiscal
Concernant les impayés, la SIR bénéficie de la comme « société immobilière réglementée publique
Description du risque
multiplicité et de la qualité des locataires sélectionnés. Les contrats d’occupation signés par Home Invest de droit belge », en abrégé « SIRP » ou « SIR publique
En tant que SIR publique résidentielle, la société
En cas de doute sur la qualité d’une créance, celle-ci est Belgium sont en moyenne de plus courte durée que les de droit belge ». En sa qualité de SIR publique, et en
bénéficie d’un régime fiscal spécifique dont certains
mise en perte provisoire et est reprise comme telle dans baux concernant des biens professionnels. Cette durée vue de conserver ce statut, la société est soumise aux
aspects présentent des risques spécifiques :
le compte de résultats. plus restreinte génère dès lors un taux de rotation dispositions de la loi du 12 mai 2014 et de l’arrêté royal
supérieur à celui enregistré par un actif immobilier du 13 juillet 2014 relatifs aux sociétés immobilières L’exit tax est calculé conformément aux dispositions de
professionnel, et donc des frais de gestion plus élevés réglementées (« loi SIR »), tels que modifié par la loi la circulaire Ci.RH.423/567.729 du 23 décembre 2004,
3.2 Risque de vacance locative sur la durée de vie du bien. du 22 octobre 2017, qui contiennent des restrictions dont l’interprétation ou l’application pratique peuvent
Description du risque à l’égard (entre autres) des activités, du taux être modifiées à tout moment. La « valeur réelle » d’un
Home Invest Belgium est exposée au risque de perte Maîtrise du risque d’endettement, de l’affectation du résultat, des conflits bien immobilier, telle que visée dans cette circulaire, est
de loyer causée par le départ de locataires. Ceci peut La SIR pallie cet inconvénient (i) en intégrant ce fait d’intérêts et de la gouvernance d’entreprise. Il se calculée après déduction des droits d’enregistrement
influencer négativement le résultat et avoir un impact à dans ses analyses préalables de rentabilité et (ii) en pourrait que la société ne soit pas à même de répondre ou de la TVA. Cette « valeur réelle » diffère de (et peut
la baisse de la juste valeur du bien, en particulier dans fidélisant sa clientèle locataire, par la mise à disposition à ces exigences en cas de modification significative de donc être inférieure à) la juste valeur du bien immobilier
un contexte de mauvaise conjoncture économique, d’une équipe de gestionnaires et de property managers sa situation, de nature financière ou autre. telle que mentionnée dans le bilan IFRS de la société.
pour les raisons suivantes : qualifiés, ainsi que par l’appel à des syndics ou gérants
externes expérimentés. La société est exposée, en tant que SIR publique, au
risque d’évolution de la loi SIR, dont les conséquences
sont difficiles à estimer. Il existe également un risque
que l’autorité de contrôle (la FSMA) impose des
1
Ce terme est défini dans le lexique.
2
La répartition des immeubles en fonction de leur nature se trouve dans le Rapport immobilier à la page 70.
10 11
Facteurs de risque
En sa qualité de SIR, les bénéfices d’origine belge
de la société sont soumis à l’impôt des sociétés,
4.4 Règlementation urbanistique et
environnementale
5. RISQUES FINANCIERS
mais sur une base taxable réduite aux dépenses non
admises (DNA), avantages anormaux ou bénévoles Description du risque
reçus, et rémunérations et commissions non justifiées. Une modification de la règlementation urbanistique
Les bénéfices d’origine étrangère de la société sont et environnementale pourrait (i) augmenter les frais
imposables dans l’État dont ils sont issus selon la à exposer pour maintenir les immeubles en état 5.1 Taux d’endettement Bilan consolidé
législation applicable dans cet État et sont exonérés en Sur la base des chiffres au 31/12/2017, le taux
d’exploitation, (ii) avoir un impact sur la juste valeur des La politique de financement de Home Invest Belgium
Belgique. Les bénéfices nets générés par Home Invest d’endettement consolidé de la SIR est de 51,82%. Pour
immeubles et, partant, (iii) avoir un impact négatif sur la vise à optimaliser le coût de financement et à limiter
Belgium résultant de ses investissements immobiliers plus d’informations sur le bilan consolidé au 31/12/2017,
rentabilité de la société. le risque de liquidité de la société et le risque de
aux Pays-Bas sont donc soumis dans ce pays à l’impôt nous référons aux Etats financiers du présent rapport
contrepartie.
des sociétés au taux de 25% et sont exonérés en Maîtrise du risque annuel.
Belgique. Home Invest Belgium assure une veille de l’évolution Description du risque Evolution du taux d’endettement de la SIR
Les risques liés à la règlementation comprennent des différentes législations sur le sujet et s’adapte Le taux d’endettement1 de Home Invest Belgium ne Historiquement, depuis sa création en 1999, le taux
les effets des mesures prises ou envisagées par le progressivement aux changements réglementaires. peut légalement pas dépasser 65%. La société risque d’endettement de Home Invest Belgium a toujours
législateur, notamment en matière de fiscalité. de perdre son statut de SIR en cas de dépassement du été relativement bas, aux alentours de 30%. En effet,
4.5 Risque lié à une modification des ratio de 65%. la société a augmenté son portefeuille en partie
Les dividendes qui sont distribués depuis le 1er janvier par apports successifs et en partie par acquisitions
2017, sont soumis à un précompte mobilier de 30%. règles comptables internationales Les termes de l’émission obligataire du 18 juin 2014
prévoient un taux d’endettement consolidé de financiées par la dette. En outre, la société applique
(IFRS) 65% maximum2. Si Home Invest Belgium viole cet depuis 2010 une politique d’arbitrage active d’une
Maîtrise du risque
engagement, chaque obligataire peut, par notification partie de son portefeuille, à hauteur d’environ 4% de
Home Invest Belgium assure une veille de l’évolution Description du risque
écrite à la société, exiger le remboursement de la valeur la valeur de celui-ci. L’argent ainsi récolté permettant
des différentes législations sur le sujet et s’adapte Une modification des règles comptables internationales
nominale des obligations augmentée des intérêts de financer de nouvelles acquisitions. Depuis 2012,
progressivement aux changements réglementaires. (IFRS) peut avoir une influence sur le reporting, les
courus (le cas échéant) à la date de paiement, sa dette la société a décidé de compléter ses activités en y
exigences en matière de capital et l’utilisation de
La société estime s’être conformée en tous points aux étant immédiatement exigible et remboursable sans ajoutant le développement de projets pour compte
produits financiers.
dispositions de ladite circulaire pour le calcul des exit autre formalité, sauf s’il a été remédié à ce défaut avant propre. Cette décision a permis d’accélérer la
taxes dont elle était redevable. Maîtrise du risque la réception de la notification par Home Invest Belgium. croissance du portefeuille de Home Invest Belgium.
Home Invest Belgium assure la maîtrise de ce risque Les sités à développer étant majoritairement financés
Les dispositions contractuelles de deux crédits par la dette lors de leur acquisition et les travaux
par (i) le suivi constant des évolutions en la matière et
(avec BNP Paribas Fortis et KBC Bank NV) de la étant toujours financés par la dette, il s’en est suivi
l’appréciation de leur impact, et (ii) les discussions et
société prévoient que la marge sur ces crédits sera une hausse progressive du taux d’endettement
contacts fréquents avec le commissaire.
automatiquement augmentée si le taux d’endettement depuis 2012 (à l’exception de 2014, années de ventes
franchit certains seuils. exceptionnelles d’actifs non résidentiels). Ca taux a
franchi pour la première fois au 30 juin 2017, le seuil de
Maîtrise du risque 50%.
Plan financier (Art.24 de l’AR du 13/07/2014)
Si l’endettement consolidé de la SIR publique et de L’avenir du potentiel d’investissement de Home
ses filiales dépasse 50% des actifs consolidés, sous Invest Belgium
déduction des instruments de couverture financière Actuellement, l’endettement se situe à 51,82%. Sur
autorisés, la SIR dresse un plan financier avec calendrier la base du taux d’endettement actuel, le potentiel
d’exécution, dans lequel elle décrit les mesures qui d’investissement se situerait à € 180 millions environ,
seront prises pour éviter que l’endettement consolidé sans dépasser le taux maximum de 65%. Home Invest
dépasse 65% des actifs consolidés. Belgium a conclu avec des institutions bancaires des
conventions de crédits qui, pour certaines, prévoient
Le plan financier fait l’objet d’un rapport spécial du une limite d’endettement de 55%. Suivant ces
commissaire. Celui-ci atteste avoir vérifié le bien-fondé conventions, la même méthode de calcul donne une
du mode d’établissement du plan, notamment en ce potentiel d’investissement de € 34 millions.
qui concerne ses bases économiques. Il confirme que
les chiffres du plan correspondent à la comptabilité de Les montants ci-dessous ne tiennent pas compte
la SIR publique. Le plan financier et le rapport spécial d’éventuelles variations de la valeur du patrimoine
du commissaire sont envoyés à titre d’information à la immobilier. Ces éventuelles variations peuvent exercer
FSMA. un impact important sur le taux d’endettement. Sur
la base des fonds propres actuels, il faudrait une
Les lignes directrices du plan financier sont détaillées
dans les rapports financiers annuels et semestriels. Les
rapports financiers annuels et semestriels expliquent,
avec justification, comment le plan financier a été
réalisé dans le courant de la période sous revue et
comment il sera réalisé à l’avenir par la SIR publique.
Xavier de Bue, Uccle
1
Ce terme est défini dans le lexique.
2
Article 23 de l’arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
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Facteurs de risque
variation négative de près de € 100 millions dans la retard ; les actionnaires en seraient informés dans les Sur base des conditions actuelles et des perspectives, diminution de l’endettement et que Home Invest Belgium
juste valeur des placements immobiliers pour que l’on rapports financiers annuels et semestriels. Home Invest Belgium n’a aucune connaissance n’est donc jamais dépositaire de sommes importantes.
dépasse l’endettement maximum autorisé de 65%. Cela d’éléments qui peuvent indiquer qu’un ou plusieurs
représente un calcul de près de 22% de la valeur du 5.2 Risque de liquidité engagements auxquels elle a souscrit, dans le cadre de 5.5 Risque lié à la variation des taux
portefeuille existant. ses contrats de financement, ne pourraient plus être
Description du risque respectés. Ce risque est considéré comme théorique, d’intérêt
Depuis sa création, Home Invest Belgium n’a jamais Le risque de liquidité implique que Home Invest Belgium ne la société veillant à honorer scrupuleusement ses Description du risque
connu de variation négative de la juste valeur de son dispose plus, à un moment donné, des moyens financiers obligations. Les taux d’intérêt à court et à long terme sur les
patrimoine immobilier, même pendant la période de la nécessaires et ne puisse plus obtenir les financements
crise financière de fin 2008 et 2009. Ceci s’explique par Le risque de liquidité pour la SIR est mitigé par : marchés financiers (internationaux) peuvent fluctuer
nécessaires afin d’honorer ses dettes courantes. fortement.
le caractère défensif et de valeur refuge de l’immobilier
Lignes de crédit • la
diversification des sources de financement : la dette
résidentiel belge qui constitue le cœur de cible de la Si l’on excepte l’emprunt obligataire, toutes les dettes
Il existe un risque de non-renouvellement des lignes financière totale prélevée (soit € 248 millions) se
stratégie d’investissement de la société. financières de Home Invest Belgium sont actuellement
de crédit, même dans le contexte d’une révision des compose à € 208 millions de lignes de crédit utilisées,
Vu la situation actuelle et la valeur du portefeuille l’emprunt obligataire représentant € 40 millions ; à taux variable (lignes de crédit bilatérales au taux
conditions de crédit. D’autre part, les marges de crédit EURIBOR). Cela permet à Home Invest Belgium de
déterminée par l’expert indépendant, Home Invest peuvent augmenter au moment du renouvellement des • la diversification des lignes de crédit auprès de cinq
Belgium ne prévoit pas de variations négatives grandes institutions financières européennes (Belfius, profiter d’éventuels taux favorables.
lignes de crédit à échéance, si les conditions du marché
substantielles de la juste valeur des biens. Cette se détériorent par rapport aux années précédentes. ING, KBC Bank, BNP Paribas Fortis et Banque Degroof
conviction est renforcée par les résultats de la politique Petercam), diversification qui garantit des conditions Maîtrise du risque
constante d’arbitrage qui démontrent que les valeurs En outre, il y a un risque d’annulation de lignes de crédit financières attrayantes ; Pour couvrir le risque d’augmentation des taux
d’expertise sont parfaitement en ligne avec le marché. bilatérales par l’annulation, la résiliation ou la révision • la préservation d’une relation durable avec des d’intérêt, Home Invest Belgium a pour politique de
Home Invest Belgium estime donc que l’endettement des contrats de financement en raison de la non- partenaires bancaires solides bénéficiant d’une bonne recourir à des instruments de couverture d’intérêt
actuel de 51,82% dégage un matelas suffisant pour exécution des obligations (« covenants ») qui ont été notation financière ; pour une partie de sa dette. Cette politique prudente
absorber d’éventuelles variations négatives de la valeur négociées au moment de la signature de ces contrats • l’échéance de la dette financière, la durée moyenne de s’explique comme suit : une éventuelle hausse des taux
du patrimoine existant. . de financement. la dette de la société s’élevant à 5 ans ; d’intérêt nominaux sans augmentation correspondante
• l’analyse régulière par la société de la structure de la de l’inflation aurait pour effet de faire grimper les taux
Evolution prévue de l’endettement Home Invest Belgium est donc, en cas de non-respect
dette afin d’être préparée, avant les échéances de ses
La société prévoit d’atteindre un taux d’endettement de de ses obligations et, plus généralement, en cas de
lignes de crédit, pour un refinancement aux conditions
54,18 % au 31 décembre 2018 et 55,94% au 31 décembre défaut aux termes des présents contrats, exposée au
du marché ;
2019. Cette évolution de l’endettement repose sur : risque d’un remboursement anticipé forcé de ces prêts.
• des démarches anticipées pour pouvoir disposer, à
• un taux d’endettement de 51,82% au 31/12/2017 ; Émission obligataire pour € 40 millions temps, du financement nécessaire à la croissance du
• les prévisions de bénéfice pour les exercices 2018 et Dans le cadre de la diversification des sources de portefeuille.
2019, en ce compris les recettes tirées des ventes ; financement, Home Invest Belgium a procédé, le 18 juin
• l’acquisition de plusieurs nouveaux immeubles et 2014, à l’émission d’un emprunt obligataire d’une valeur 5.3 Risque de change
projets ; nominale de € 40 millions. Cet emprunt obligataire
Le portefeuille immobilier de Home Invest Belgium se
• la réalisation du programme d’investissement dans les d’une durée de 10 ans arrive à échéance le 18 juin 2024.
composant uniquement d’immeubles en Belgique et aux
6 ans et
projets actuellement déjà en cours (The Pulse, Reine Il est possible que Home Invest Belgium ne puisse
Pays-Bas, tous les baux et lignes de crédit étant libellés en
Astrid, Léopold, Saint-Hubert, Brunfaut, Jourdan 95) ; rembourser les obligations à la date d’échéance.
euros, la société n’est pas exposée au risque de change.
• la poursuite de la politique de distribution
La documentation contractuelle de l’émission
dividendaire (acompte + solde) ;
11 mois
• le maintien de la structuration des instruments de
obligataire prévoit en outre qu’en cas de changement 5.4 Risque de contrepartie bancaire
de contrôle de la société, les titulaires d’obligations
couverture. Description du risque
peuvent exiger de Home Invest Belgium le
Le Conseil d’administration confirme sa décision de ne remboursement anticipé des obligations émises. La conclusion d’un financement ou d’un instrument de
pas dépasser structurellement le taux d’endettement de couverture avec une institution financière crée un risque
55%. Selon le plan financier réalisé, cette limite pourrait Maîtrise du risque de contrepartie en cas de défaut de cette institution. Durée moyenne des
être dépassée courant de l’exercice 2019. Au 31 décembre 2017, Home Invest Belgium disposait Ce risque peut se traduire par un manque de liquidité instruments de couverture
d’un total de € 208 millions en lignes de crédit, dont de cette institution financière, voire même par la perte
Les calculs ci-dessus ne tiennent pas compte des € 195 millions déjà prélevés. Sur ce total, seule une ligne
éventuelles variations de la valeur du portefeuille des liquidités déposées.
de crédit pour un montant de € 10 millions viendra à
immobilier ni des instruments de couverture. échéance en 2018. Maîtrise du risque
Conclusion Pour en savoir plus sur la structure des financements Même si ce risque peut être considéré comme réduit,
Home Invest Belgium est d’avis que son endettement de Home Invest Belgium, nous renvoyons au chapitre il ne peut être totalement exclu qu’une ou plusieurs
n’excédera pas 65%. En conséquence, aucune mesure « États financiers » du présent rapport. des contreparties bancaires de Home Invest Belgium
supplémentaire ne s’impose au vu des caractéristiques se retrouvent en situation de défaut. Afin de limiter ce
intrinsèques du patrimoine immobilier et dans Home Invest Belgium n’a ni donné ni reçu risque de contrepartie, Home Invest Belgium fait appel
l’évolution attendue des fonds propres. Home Invest d’hypothèque, de prêt ou d’acompte en dehors des à différentes banques de référence de la place pour
Belgium maintient l’intention de se financer avec lignes de crédit détaillées au dit chapitre « États assurer une certaine diversification de l’origine de ses
un taux d’endettement inférieur à 55%. Le Conseil financiers » du présent rapport. financements et de ses couvertures de taux, tout en
d’administration est attentif à la réalisation (ou non) de Compte tenu du statut juridique de la SIR et compte portant une attention particulière au rapport qualité-prix
nouveaux investissements et anticipe la préparation tenu de la nature des biens dans lesquels Home Invest des services fournis. Relevons aussi que les liquidités
d’un renforcement des fonds propres si cela s’avère Belgium investit (présentant peu de risques et générant dont dispose la SIR sont affectées prioritairement à la
nécessaire. des revenus stables), le risque de non-renouvellement
Si les événements devaient imposer une réorientation des lignes de crédit est limité, même dans le contexte
de la stratégie de la SIR, celle-ci y procéderait sans d’une révision des conditions de crédit.
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Facteurs de risque
d’intérêt réels. Dans une telle situation, l’augmentation
des taux d’intérêt réels ne serait pas compensée par
aurait dû être payée pour déboucler les couvertures au
31 décembre 2017) sur la valeur nette, soit € 2,44 par 6. RISQUES LIÉS À
l’indexation des revenus locatifs. De plus, on observe action (cf. Annexe 24 des «États financiers »).
toujours un retard entre la hausse des taux d’intérêt L ’ O R G A N I S AT I O N I N T E R N E
nominaux et l’indexation des revenus locatifs. 5.7 Risque lié à la liquidité de l’action
À cet effet, le Conseil d’administration a arrêté comme Description du risque
objectif de maintenir la quote-part des crédits à Il s’agit de la difficulté pour les actionnaires de modifier
taux flottants (non couverts par des instruments de rapidement leur position en actions Home Invest
couverture) sous les 15% par rapport à la juste valeur du Belgium, à la hausse ou à la baisse.
6.1 Risque de reporting données a été confiée à un prestataire externe sur base
d’une « convention de prestations de services ».
patrimoine immobilier. Le risque de hausse des intérêts
Pour l’exercice 2017, le volume total des actions de la
Description du risque
est couvert par des IRS (Interest Rate Swap) (voir Un nouvel outil informatique est par ailleurs en
Des manquements en matière de reporting pourraient
Annexe 24 des « États financiers »). société échangées en bourse s’élève à 198 650, contre cours d’implémentation au sein de la société afin de
compromettre la pertinence des informations à
191 851 pour l’exercice 2016. d’avantage centraliser les données et automatiser le
Au 31 décembre 2017, Home Invest Belgium n’a pas disposition des preneurs de décision.
reporting.
de dette bancaire à taux fixe, la totalité des dettes Maîtrise du risque
bancaires prélevées à taux variable est de € 195 Ce risque est mitigé par les éléments suivants :
Maîtrise du risque
millions. Les instruments de couverture du type IRS La société a développé un processus de reporting 6.3 Risque lié aux membres de
• la
SIR travaille activement sur sa communication interne et externe adéquat, avec des revues en cascade
permettant d’échanger un taux flottant contre un taux
externe (communiqués de presse, rencontres avec à différents échelons, tant internes (membres du
l’équipe
fixe représente un total de € 143 millions. La couverture
de taux des crédits bancaires est donc de 73%. des analystes financiers, participation à des road personnel, équipe de Management, Comité d’audit et Description du risque
shows) en vue d’améliorer sa notoriété auprès des Conseil d’administration) qu’externes (commissaire). La société est exposée à un certain risque au niveau de
Par ailleurs, Home Invest Belgium dispose d’un emprunt investisseurs ; l’organisation, dans l’éventualité d’un départ de certains
obligataire de € 40 millions sur 10 ans (06/2014-
06/2024) à taux fixe.
• la SIR a un contrat avec la Banque Degroof Petercam 6.2 Risque lié à l’informatique membres du Management et de personnes occupant
en qualité de liquidity provider. une fonction clé. Le départ imprévu de certains
Description du risque membres du personnel pourrait avoir des conséquences
5.6 Risque de variation de la juste 5.8 Risque lié à la distribution du L’informatique est un outil primordial pour une société néfastes sur le développement de la société et entraîner
de la taille de Home Invest Belgium. Une perte ou une des frais de gestion supplémentaires.
valeur des instruments de couverture dividende (article 617 du Code des indisponibilité de données pourrait entraîner (i) une
Description du risque Sociétés) interruption de l’activité commerciale (la société étant Maîtrise du risque
Chaque variation de la courbe d’intérêt influence la principalement active dans le secteur des immeubles Ce risque est mitigé par le suivi permanent de
juste valeur des instruments de couverture. Home Description du risque à appartements, où les flux d’entrées et de sorties l’organisation interne par le Management, par
Invest Belgium enregistre des variations négatives sur Dans le cadre de l’article susmentionné, la distribution sont les plus importants), (ii) une interruption de les comités ad hoc (Comité de nomination et de
la juste valeur des instruments de couverture d’intérêt de dividendes peut être limitée. En effet, aucune l’activité d’investissement, et/ou (iii) une interruption du rémunération, et Comité d’audit) et par le Conseil
si les taux en vigueur sont inférieurs à ceux qui servent distribution ne peut être faite lorsqu’à la date de clôture processus de reporting interne et externe. d’administration de la SIR.
au calcul des taux des IRS. Ces variations sont sans de l’exercice, l’actif net tel qu’il résulte des comptes
annuels, est, ou deviendrait, à la suite d’une telle Maîtrise du risque Si une situation de départ se présentait, Home Invest
effet sur la trésorerie et sur le résultat net courant,
distribution, inférieur au montant du capital libéré ou, si La gestion de l’infrastructure informatique (hardware Belgium aura recours à l’outsourcing de cette fonction
mais peuvent donner lieu à une hausse des charges
ce montant est supérieur, du capital appelé, augmenté et software), la sécurité des accès et la pérennité des et/ou au recrutement rapide d’un nouveau membre du
financières et, partant, influencer le résultat.
de toutes les réserves distribuables. personnel.
Maîtrise du risque
Le commentaire 24 des « États financiers » récapitule Maîtrise du risque
la juste valeur des instruments de couverture. Une Ce risque est mitigé par les éléments suivants :
hausse ou une baisse des taux d’intérêt des dettes à • le maintien et l’augmentation des bénéfices de la
taux variable entraînerait une hausse ou une baisse société ;
théorique de la valeur marchande des instruments de • la mise en réserve de manière régulière d’une partie
couverture financière. du bénéfice réalisé.
Globalement, à la clôture de l’exercice 2017, la Pour plus d’informations sur le calcul de l’article 617
diminution des taux d’intérêt observée ces dernières et la marge restante, il est renvoyé à l’Annexe 26 des
années a un impact négatif de € 8,0 millions (valeur qui « États financiers ».
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