Aperçu du marché industriel - Grande région de Montréal | T1 2019 - Grande région de Montréal
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Aperçu du marché industriel Grande région de Montréal | T1 2019
Table des matières
Aperçu du marché de la grande région de Montréal 1
Sous-marchés
Est-de-l’île 2
Ouest-de-l’île 3
Lachine 4
Saint-Laurent 5
Laval 6
Rive-Nord 7
Rive-Sud 8
Coordonnées 9
1
Grande région de
Q2 2017 Montréal
La demande croissante pour les espaces industriels provoque
une augmentation des loyers nets, donnant ainsi une impulsion
aux nouveaux projets de construction sur le marché
• L’augmentation de la demande entraine une baisse du taux d'inoccupation trimestre Indicateurs Prévisions
après trimestre Absorption nette CDA 2 637 390 pi.ca. ▲
• Plusieurs nouveaux immeubles industriels devraient être livrés sur le marché cette Absorption nette TRI 2 637 390 pi.ca. ▼
année, les grandes entreprises cherchant à augmenter leurs capacités opérationnelles
dans des installations plus modernes En construction 3 858 636 pi.ca. ▲
Innocupation 3.4 % ▼
La grande région de Montréal (GRM) a connu un niveau d'approvisionnement très réduit, en ce Loyer affiché moyen 6,71 $ / pi.ca. ▲
qui concerne les installations industrielles, au cours des derniers mois, notamment sur l’île de Améliorations locatives En baisse ▼
Montréal, comme en font foi plusieurs indices. Notamment, le taux d’inoccupation a chuté de 60
points de base dans la GRM, par rapport au trimestre précédent, la superficie des locaux Offre et demande (pi.ca) Absorption nette
industriels légers disponibles ayant glissé à 4,5 %. Simultanément, les programmes de Nouvelle offre
développement économique mis en œuvre à l’extérieur de l’île de Montréal continuent de 6 000 000
soutenir la migration de joueurs importants du secteur industriel vers Sainte-Catherine, Saint-
Bruno-de-Montarville et de certaines parties de la Rive-Nord. 4 000 000
Les propriétaires tirent pleinement avantage de l'accroissement de la demande, le marché 2 000 000
demeurant serré pour un autre trimestre consécutif. La diminution de l'offre a eu une incidence
à la hausse sur le niveau des loyers nets. Le loyer brut moyen s’élève maintenant à 10,42 $ le
pied carré, les locataires n’ayant que très peu d’options qui répondent à leurs besoins
2015 2016 2017 2018 CDA
spécifiques.
2019
Des immeubles industriels d’une valeur de 230 millions $, représentant une superficie totale de
plus de 1,7 million de pieds carrés, ont été vendus au cours du premier trimestre. Ces actifs
Innocupation
industriels ont été transigés à une valeur moyenne de 99,68 $ le pied carré, soit un niveau
beaucoup plus élevé par rapport à la moyenne du trimestre précédent, de 69,76 $. Plus de 18 %
des locaux industriels vendus au cours du premier trimestre se situent dans le sous-marché de 6.1% 5.8% 5.4%
l’Est-de-l’île, tandis que la Rive-Sud est arrivé en deuxième position quant au volume
transactionnel. Summit REIT s’est porté acquéreur du 2751, autoroute Transcanadienne, un 4.0% 3.4%
centre de fabrication/distribution de 232 000 pieds carrés, pour un montant de 23 millions $
dollars (99,14 $le pied carré), ce qui en fait la transaction la plus importante en ce début
d'année.
2015 2016 2017 2018 T1 2019
Perspectives
De nouveaux développements d’immeubles industriels se poursuivent sur la Rive-Sud et la Rive-
Nord. Le centre de distribution d’IKEA, à Beauharnois, est toujours en construction, de même
que les installations de 581 633 pieds carrés de Structube, à Laval. Molson Coors s’apprête à Loyer affiché moyen ($/pi.ca) Loyer Net
quitter le site de sa brasserie centenaire, située aux abords du Vieux-Port de Montréal, et à Additionnel
emménager dans de nouvelles installations ultramodernes de 800 000 pieds carrés, à Longueuil.
10.00 $
Il devient de plus en plus évident qu’à mesure que les locaux industriels se feront de plus en
8.00 $
plus rares sur l’île, ce seront les développeurs qui alimenteront l’offre quant aux nouvelles
infrastructures industrielles, au cours des prochains mois. Nous ne nous attendons pas à un 6.00 $
ralentissement de la demande, malgré la pénurie de produit industriel dans la GRM. 4.00 $
2.00 $
0.00 $
2015 2016 2017 2018 CDA
Pour obtenir plus d’informations, veuillez communiquer avec: Eliezer Timolien | eliezer.timolien@am.jll.com 2019
© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. Tous drois réservés. Les renseignments contenus aux présentes proviennes de sources que nous jugeons fiables. Toutefois, nous ne faisons aucune
declarations ni ne donnons aucune garantie quant à l’exactitude desdits renseignements.
Est-de-l’île
Éléments clé Prévision
• L’absorption nette positive a plus que doublé, par rapport au trimestre Absorption nette CA 316 163 pi.ca. ▲
précédent, indiquant ainsi que le sous-marché de l’Est-de-l’île demeure un Absorption nette T4 316 163 pi.ca. ▲
marché essentiel pour les secteurs de la logistique des transports et de la En construction 98 909 pi.ca.
▼
fabrication.
Taux d’inoccupation 2,5 % ▼
• Le taux d'inoccupation est toujours sous la barre des 3 %, les loyers nets ayant
Loyer moyen affiché
connu une augmentation d'environ 0,2 %, depuis le trimestre précédent.
(net)
5,32 $ / pi.ca. ▲
Incitatifs de location En baisse ▼
Activité de location
L’absorption nette dans le sous-marché de l’Est-de-l’île est demeurée positive pour un Offre et demande (pi.ca) Absorption nette
troisième trimestre consécutif, indiquant une légère baisse du taux d’inoccupation. Au total, Nouvelle offre
des locaux d’une superficie de plus de 555 000 pieds carrés ont été loués au cours de ce 800,000
trimestre, incluant environ 300 000 pieds carrés d’espace d’entreposage loués au 5781, rue 600,000
Notre-Dame, E. 400,000
200,000
Loyers
Le loyer moyen du sous-marché de l’Est-de-l’île demeure parmi les plus bas pour un 0
deuxième trimestre consécutif. Le loyer brut moyen a augmenté d'environ 0,8 %, pour -200,000
atteindre de 7,95 $ du pied carré. La chute du taux d'inoccupation n'a pas eu d'incidence 2015 2016 2017 2018 CDA
significative sur les coûts liés à l'occupation, depuis le trimestre précédent. Cependant, par 2019
rapport à l’an dernier, ces coûts ont diminué de près de 6,5 %, principalement en raison de la
réduction des frais d’exploitation. Il reste encore des locaux disponibles pour les utilisateurs Taux d’inoccupation
souhaitant s’implanter dans ce sous-marché, car il reste environ 1,6 million de pieds carrés
d’espace disponible, actuellement, soit environ 263 500 pieds carrés de moins qu’au dernier 6.3%
trimestre de 2018. 5.7%
4.6%
2.9% 2.5%
Ventes
Le volume des transactions a diminué pour un troisième trimestre consécutif. Cependant,
par rapport au montant total des ventes du trimestre précédent, le sous-marché de l’Est-de-
l’île a tout de même connu une bonne performance. La valeur totale des ventes fut 1,3 fois 2015 2016 2017 2018 T1 2019
plus élevée qu’au trimestre précédent, le total des transactions de vente s'étant élevé à plus
de 38,9 millions $. Les transactions les plus importantes incluent l'acquisition du 12321-
Loyer moyen affiché ($/pi.ca.) Loyer net
12329, boulevard Métropolitain, pour 16,5 millions $. Ces installations de transbordement de
51 000 pieds carrés sont situées sur un terrain de 23,5 acres, disposent de 76 portes de Additionnel
chargement à hauteur de quai et permettent un accès facile à l’autoroute 40. $10.00
$8.00
Nouveaux projets $6.00
Comme c’est le cas dans plusieurs autres sous-marchés, il existe encore des possibilités de $4.00
réaménagement, notamment le long de l'autoroute 40 et du boulevard Henri-Bourassa. Le $2.00
sous-marché de l’Est-de-l’île abrite de nombreux terrains aménageables qui peuvent $0.00
aisément répondre à la demande croissante pour les secteurs du transport, de la fabrication 2015 2016 2017 2018 CDA
et de l'entreposage. Pour le moment, aucun nouveau projet n'est en cours. 2019
VENTES COMPARABLES RÉCENTES
Acheteur Vendeur Emplacement Intersection Superficie (pi.ca) Date Prix/pi.ca
Les immeubles Victoria L. 9391-8563 Québec Inc. 11625 55e Avenue 55e Avenue/7e Avenue 135,682 02/05/2019 $77.39
123294 Canada Inc. Multiver Ltée. 3805 Dollard Desjardins D. Desjardins/Transcanadienne 34,658 02/28/2019 $90.89
LOCATIONS COMPARABLES RÉCENTES
Type Propriétaire Emplacement Intersection Superficie (pi.ca)
Expansion Cominar 7527-7583 H.-Bourassa E. H.-Bourassa E./L.J.-Forget 4,970
Renouvellement Olymbec 6370 des Grandes-Prairies des Grandes-Prairies/P.-Gagnon 21,987
© Jones Lang LaSalle, Inc., 2019. Tous droits réservés. Les renseignements contenus aux présentes proviennent de sources que nous jugeons fiables. Toutefois, nous ne faisons aucune
déclaration ni ne donnons aucune garantie quant à l’exactitude desdits renseignements.
Ouest-de-l’île
Éléments clé Prévision
• Le taux d’inoccupation de l’Ouest-de-l’île a diminué considérablement (150 Absorption nette CA 662 158 pi.ca. ▲
points de base) depuis le trimestre précédent, aucun nouvel espace industriel Absorption nette T4 662 158 pi.ca. ▲
n’ayant été livré au cours du T1. En construction 0 pi.ca.
▼
• Le loyer brut est demeuré relativement stable, à 8,81 $ du pied carré, tandis
Taux d’inoccupation 1,8 % ▼
que loyer net affiché a diminué de 0,10 $.
Loyer moyen affiché
(net)
5,46 $ / pi.ca. ▼
Activité de location
Le marché de la location a continué sur sa lancée dans le sous-marché de l’Ouest-
Incitatifs de location En baisse ▼
de-l’île, ayant enregistré une absorption nette de plus de 662 000 pieds carrés au Offre et demande (pi.ca) Absorption nette
cours du premier trimestre. Le taux d’inoccupation a chuté de manière significative, Nouvelle offre
1,300,000
à un creux historique de 1,8 %. Fait à noter, Kuehne + Nagel a loué un espace
d'environ 196 000 pieds carrés, en vertu d’un bail à long terme, au 19 600, avenue 800,000
Clark-Graham. Bien que l’on s’attendait à ce que la demande des utilisateurs
stagne en début d’année, ce sous-marché a réussi à afficher une absorption deux 300,000
fois plus élevée que celle du dernier trimestre de 2018.
-200,000
Loyers 2015 2016 2017 2018 CDA
Le loyer brut moyen est demeuré relativement stable, même si le taux 2019
d'inoccupation est tombé sous la barre des 2 %. Le loyer moyen affiché est en Taux d’inoccupation
baisse de 1,8 %, depuis le trimestre précédent, et de 2,6 %, par rapport au premier
trimestre de 2018. Près de 80 % des espaces loués avaient des superficies allant de
2 000 à 10 000 pieds carrés, et plusieurs locaux ont été loués à un taux inférieur à 9.8%
6,00 $ net du pied carré. 6.1%
4.5%
3.3% 1.8%
Ventes
Malgré le fait que l’Ouest-de-l’île se soit classé au troisième rang en termes de
volume des transactions de vente au cours du dernier trimestre, aucune acquisition 2015 2016 2017 2018 Q1 2019
importante n’a eu lieu dans ce sous-marché en début d’année 2019. Se classant
actuellement au quatrième rang, avec cinq transactions d’une valeur totale de 36,6 Loyer moyen affiché ($/pi.ca.) Loyer net
millions $, ce sous-marché environ a néanmoins compté pour 16 % des ventes de Additionnel
propriétés industrielles dans la grande région de Montréal (GRM), au cours du
$10.00
premier trimestre. L’acquisition du 2751, autoroute Transcanadienne, par la
$8.00
Corporation d'Investissement Summit, au prix de 23 millions $ (99 $ du pied carré), $6.00
aura été la transaction la plus importante dans la GRM au T1 2019. $4.00
$2.00
Nouveaux projets $0.00
Aucun nouvel espace industriel n’a été livré au cours du premier trimestre de 2019, 2015 2016 2017 2018 CDA
même si la demande pour de tels espaces augmente constamment. 2019
VENTES COMPARABLES RÉCENTES
Acheteur Vendeur Emplacement Intersection Superficie (pi.ca) Date Prix/pi.ca
9336-4644 Québec Inc. 9097-5392 Québec Inc. 815 Tecumseh Tecumseh/Oneida 75,626 03/14/2019 $43.64
Cèdre Nordique Inc. Keurig Canada Inc. 2625 Duchesne Duchesne/H.-Bourassa O. 36,369 02/07/2019 $64.62
LOCATIONS COMPARABLES RÉCENTES
Type Propriétaire Emplacement Intersection Superficie (pi.ca)
Nouveau HOOPP Realty Inc. 19600 Clark-Graham Clark-Graham/Fining 123,173
Renouvellement Olymbec 22200 Transcanadienne Transcanadienne/Pirie 113,126
© Jones Lang LaSalle, Inc., 2019. Tous droits réservés. Les renseignements contenus aux présentes proviennent de sources que nous jugeons fiables. Toutefois, nous ne faisons aucune
déclaration ni ne donnons aucune garantie quant à l’exactitude desdits renseignements.
Lachine
• L’absorption nette a été positive au cours du premier trimestre, marquant Éléments clé Forecast
ainsi un changement par rapport à l’absorption nette négative de 77 000 Absorption nette CA 45 366 s.f. ▲
pieds carrés enregistrée au trimestre précédent. Absorption nette T4 45 366 s.f. ▲
• Malgré une hausse de plus de 2,0 % depuis le trimestre précédent, les loyers En construction 0 s.f.
▲
nets sont relativement bas comparés à ceux de la majeure partie de la GRM. Taux d’inoccupation 5,3 % ▼
Loyer moyen affiché
Activité de location (net)
5,32 $ / pi.ca. ▲
L'activité de location s’est améliorée à Lachine en début d'année. En effet, le double Incitatifs de location En baisse ▼
de locaux industriels ont été retirés du marché, en superficie, qu’il n’y en a eu
d’ajoutés. Par conséquent, l’absorption nette globale se retrouve de nouveau en Offre et demande (pi.ca) Absorption nette
Nouvelle offre
territoire positif, plus de 350 000 pieds carrés d’espaces ayant été loués au cours des 1,000,000
trois premiers mois de l’année, y compris un entrepôt de 20 648 pieds carrés situé au
9 400, chemin de la Côte-de-Liesse, détenu par Olymbec. 500,000
Loyers 0
Le loyer net moyen poursuit sa tendance à la hausse, l’accroissement des frais
d'exploitation ayant fait augmenter les loyers bruts d'environ 5 %, par rapport au -500,000
trimestre précédent. Sur la base des conditions existantes, une croissance soutenue 2015 2016 2017 2018 CDA
2019
du taux d'occupation devrait se traduire par une hausse des loyers, dans ce marché
en constante évolution. Taux d’inoccupation
8.9%
Ventes 7.2% 7.7%
Lachine a connu un volume des ventes considérablement réduit, affichant une 5.5% 5.3%
tendance à la baisse au cours des deux dernières années. Les ventes ont chuté de 44
% par rapport à l’an dernier, mais sont néanmoins à la hausse de plus de 20 %, par
rapport au dernier trimestre de 2018. Le volume total des transactions de vente a
atteint 4,6 millions $, environ 45 000 pieds carrés d’actifs industriels ayant été
échangés lors des deux seules transactions du trimestre. Parmi eux, le 2121, 46e 2015 2016 2017 2018 T1 2019
Avenue, un immeuble certifié HACCP d'environ 38 000 pieds carrés, a été acheté pour
3,8 millions $, ou 96,18 $ du pied carré. Loyer moyen affiché ($/pi.ca.) Loyer net
Additionnel
Nouveaux projets $10.00
Les développeurs de nouveaux projets à Lachine se tournent de plus en plus vers le $8.00
développement d’immeubles à usage multiples, et écoresponsables. Les résidents de $6.00
ce quartier montréalais, qui a longtemps été connu pour sa vocation industrielle, $4.00
hésitent à accueillir de nouveaux projets industriels, d’autant plus que la ville $2.00
cherche densifier et à développer son parc immobilier résidentiel au cours des 20 $0.00
prochaines années. Aucun projet de construction spéculatif et aucune nouvelle 2015 2016 2017 2018 CDA
livraison n'ont été annoncés. 2019
VENTES COMPARABLES RÉCENTES
Acheteur Vendeur Emplacement Intersection Superficie (pi.ca) Date Prix/pi.ca
9104-0246 Québec Inc. Gestion D'Actifs Abraxas Inc. 2320 23e Avenue 23e Avenue/Côte-de-Liesse 6,116 01/17/2019 $131.62
Victoria L. VSL Inc. 9356-8343 Québec Inc. 2121 46e Avenue 46e Avenue/ F.-Cusson 39,510 02/28/2019 $96.18
LOCATIONS COMPARABLES RÉCENTES
Type Propriétaire Emplacement Intersection Superficie (pi.ca)
Nouveau Olymbec 2210 52e Avenue 52e Avenue / Côte-de-Liesse 55,855
Renouvellement The Ralph Cyander Family Trust 2100 Courval Courval/Louis-A.-Amos 29,087
© Jones Lang LaSalle, Inc., 2019. Tous droits réservés. Les renseignements contenus aux présentes proviennent de sources que nous jugeons fiables. Toutefois, nous ne faisons aucune
déclaration ni ne donnons aucune garantie quant à l’exactitude desdits renseignements.
Saint-Laurent
Éléments clé Forecast
• La croissance du taux d’occupation a ralenti suite à l’absorption nette record du
dernier trimestre. Absorption nette CA 98 628 s.f. ▼
• L’ajout du complexe industriel de 216 000 pieds carrés de Bentall Kennedy Absorption nette T4 98 628 s.f. ▼
viendra soulager la demande, en ajoutant de nouveaux locaux à l’inventaire En construction 0 s.f. ▼
existant, qui diminue toujours. Taux d’inoccupation 3,3 % ▼
• L’activité de location ne dérougit pas, les locataires cherchant à occuper un plus Loyer moyen affiché
grand nombre de locaux de plus petite taille. (net)
5,73 $ / pi.ca. ▼
Incitatifs de location Stable
▼
Activité de location
L’activité de location a été soutenue en début d’année à Saint-Laurent, trois fois plus Offre et demande (pi.ca) Absorption nette
d'espace industriel ayant été ajouté dans ce sous-marché que ce qui lui a été enlevé. 1,500,000
Nouvelle offre
Des 984 000 pieds carrés d'espace rendus disponibles au cours du premier trimestre,
environ 527 000 pieds carrés seront bientôt libérés au 2000, rue Halpern. L’absorption 1,000,000
nette est en baisse de 98 000 pieds carrés, mais demeure néanmoins positive, indiquant 500,000
de ce fait que la demande des utilisateurs demeure forte à Saint-Laurent. Parmi les
transactions de location à noter qui ont eu lieu au cours de ce trimestre, mentionnons 0
les 59 000 pieds carrés loués par Prana Biovégétaliens au 430, rue Stinson, et les
-500,000
quelque 90 400 pieds carrés loués par Prosol inc., en vertu d’un bail à long terme qui 2015 2016 2017 2018 CDA
débutera plus tard cette année. 2019
Loyers Taux d’inoccupation
Le loyer brut a chuté à 5,50 $ net du pied carré une baisse de 3,1 % par rapport au
trimestre précédent, les nouveaux locataires ayant opté pour des baux à plus long 6.2% 5.7% 5.4%
terme dans des espaces de plus grande envergure. La croissance des taux d’occupation
dans les sous-marchés qui affichent des loyers similaires permet ainsi à Saint-Laurent 3.6% 3.3%
de se positionner favorablement comme un marché de choix pour les secteurs de la
fabrication et de la distribution.
Ventes 2015 2016 2017 2018 T1 2019
La valeur totale des transactions de vente n’a atteint qu’environ 20 millions $, les ventes
trimestrielles ayant diminué de plus de moitié. Centres de données Vantage, un Loyer moyen affiché ($/pi.ca.) Loyer net
exploitant de centre de données en colocation basé aux États-Unis, a récemment Additionnel
acquis le 2900, avenue Marie-Curie, pour 11,9 millions $. De plus le 1415, boulevard $10.00
Pitfield a été vendu pour 1,08 million $ (102,72 $ du pied carré) à Geana inc. $8.00
$6.00
Nouveaux projets $4.00
Hormis la livraison du complexe multi-locataires de Bentall situé au à 4305, rue Griffith, $2.00
aucun nouveau projet n’a été annoncé. Le sous-marché de Saint-Laurent représente $0.00
actuellement environ 24 % de l’ensemble de l’inventaire industriel de l’île de Montréal, 2015 2016 2017 2018 CDA
ce qui en fait le deuxième sous-marché industriel en importance. 2019
VENTES COMPARABLES RÉCENTES
Acheteur Vendeur Emplacement Intersection Superficie (pi.ca) Date Prix/pi.ca
Media de Caisses Inc. Les Constructions PADAN ENR. 6161 Cypihot Cypihot/D.B.-Floreani 39,820 02/01/2019 $92.92
Geana Inc. 9346-3180 Québec inc. 1415 Pitfield Pitfield/Côte Vertu O. 10,466 01/30/2019 $102.72
LOCATIONS COMPARABLES RÉCENTES
Type Propriétaire Emplacement Intersection Superficie (pi.ca)
Nouveau Sun Life 4305 Griffith Griffith/McCaffrey 90,460
Renouvellement Investissements Mountview Ltd. 2885-2965 Pitfield Pitfield/Botham 242,925
© Jones Lang LaSalle, Inc., 2019. Tous droits réservés. Les renseignements contenus aux présentes proviennent de sources que nous jugeons fiables. Toutefois, nous ne faisons aucune
déclaration ni ne donnons aucune garantie quant à l’exactitude desdits renseignements.
Laval
Éléments clé Prévision
• Le taux d’inoccupation a chuté de 180 points depuis le trimestre dernier, de Absorption nette CA 542 160 pi.ca. ▼
nombreux occupants ayant sécurisé l’occupation de leurs locaux par le biais Absorption nette T4 542 160 pi.ca. ▼
de renouvellements. En construction 581 663 pi.ca.
▼
• Montoni espère doter Laval d’un tout nouveau complexe multi-locataires pour Taux d’inoccupation 2,7 % ▼
répondre à la demande croissante.
Loyer moyen affiché
• Le centre de distribution de Structube, d'une superficie de 581 000 pieds
(net)
7,00 $ / pi.ca. ▲
carrés, devrait être complété d’ici la fin de l’année.
Incitatifs de location En baisse ▼
Activité de location Offre et demande (pi.ca) Absorption nette
Le récent achèvement du 4100, Desserte, situé dans le parc industriel Centre de 1,500,000
Nouvelle offre
Laval, a ajouté 70 000 pieds carrés d’espace industriel à l’ensemble de l’inventaire
de Laval. Cependant, la quantité d’espace vacant a diminué de plus de 40 % par 1,000,000
rapport au trimestre précédent, ce qui laisse environ 561 000 pieds carrés de locaux
disponibles. Un total d'environ 218 000 pieds carrés a récemment trouvé preneur, 500,000
par contre, dont 89 016 pieds carrés au 1000, boulevard Saint-Martin, à la fin janvier.
0
Loyers 2015 2016 2017 2018 CDA
Les taux de location ont continué d’augmenter, les loyers bruts atteignant presque 2019
la barre des 11,00 $ du pied carré. Le loyer net moyen a augmenté d'environ 2,2 %
Taux d’inoccupation
depuis le trimestre dernier et de 4,7 % depuis le T1 2018, faisant de Laval, pour la 9.0% 8.9%
première fois, le sous-marché de la GRM ayant les loyers industriels les plus élevés.
5.5%
Ventes 4.5%
2.7%
Les transactions de vente d’immeubles industriels ont été peu nombreuses en
début d’année, ne totalisant que 6,6 millions $. Sur les quelque 40 000 pieds carrés
d'espace qui ont été mis en vente, l'acquisition la plus remarquable a été le 1850,
boulevard Dagenais O., des installations de 19 800 pieds carrés comprenant 4 460 2015 2016 2017 2018 T1 2019
pieds carrés d'espace d'exposition. Cet immeuble a été vendu pour la somme de 2
050 000 $ (103,38 $ du pied carré). Loyer moyen affiché ($/pi.ca.) Loyer net
Additionnel
Nouveaux projets $12.00
Le sous-marché de Laval démontre qu'il est encore en mesure de se positionner
$8.00
comme l’un des sous-marchés les plus concurrentiels de la GRM. Toutefois, étant
donné la rareté des locaux industriels, les locataires potentiels doivent s'attendre à $4.00
faire face à des loyers qui ne cessent d'augmenter. Des nouveaux projets sont en
cours, par contre, comme celui de Montoni, qui envisage de construire un $0.00
immeuble multi-locataires de 92 000 pieds carrés, sur une base spéculative, le long 2015 2016 2017 2018 CDA
de l'autoroute 13. 2019
VENTES COMPARABLES RÉCENTES
Acheteur Vendeur Emplacement Intersection Superficie (pi.ca) Date Prix/pi.ca
9366-6949 Québec Inc. Gestion Valroyal Inc. 1850 Dagenais O. Dagenias O./le Corbusier 19,830 02/28/2019 $103.38
Lussier & Fortin Inc. Immeubles Stéphane Lefebvre 1220 Lachaine Lachaine/Lite 4,988 03/28/2019 $140.34
LOCATIONS COMPARABLES RÉCENTES
Type Propriétaire Emplacement Intersection Superficie (pi.ca)
Renouvellement Cominar 4141 Autoroute 440 Autoroute 440/Curé-Labelle 120,219
Renouvellement Assurance Great-West Life 4101-4117 Industriel Industriel/Dagenais O. 11,584
© Jones Lang LaSalle, Inc., 2019. Tous droits réservés. Les renseignements contenus aux présentes proviennent de sources que nous jugeons fiables. Toutefois, nous ne faisons aucune
déclaration ni ne donnons aucune garantie quant à l’exactitude desdits renseignements.
Rive-Nord
Éléments clé Prévision
• À l'instar de Laval, les taux d'inoccupation de la Rive-Nord ont chuté de 160 points de Absorption nette CA 192 946 pi.ca. ▼
base, ne laissant ainsi que 250 000 pieds carrés de superficie disponible dans ce sous-
marché.
Absorption nette T4 192 946 pi.ca. ▲
En construction 56 000 pi.ca.
▲
• Le loyer net moyen a augmenté de plus de 4 %, par rapport au trimestre précédent,
les locataires de ce sous-marché tendant à occuper des espaces allant jusqu'à 20 000 Taux d’inoccupation 2,4 % ▼
pieds carrés dans des installations multi-locataires. Loyer moyen affiché
(net)
67,29 $ / pi.ca. ▲
• La construction d'un nouveau complexe de condominiums industriels de 56 000
pieds carrés à Saint-Eustache devrait être achevée en 2019. Incitatifs de location En baisse ▼
Activité de location Offre et demande (pi.ca) Absorption nette
Nouvelle offre
L’absorption nette a été positive dans le sous-marché de la Rive-Nord pour un quatrième 1,000,000
trimestre consécutif, les utilisateurs cherchant à occuper les locaux qui sont les plus
proches de l’île de Montréal. À Saint-Eustache, Blainville et Boisbriand, près de 80 000 pieds
carrés d’espace industriel ont été loués dans plusieurs complexes multi-locataires. Parmi 500,000
ceux-ci, on compte un total de 24 000 pieds carrés d’espace occupé au 500, rue Guindon à
Saint-Eustache.
0
2015 2016 2017 2018 CDA
Loyers 2019
Dans des villes comme Blainville et Boisbriand, le loyer net moyen a augmenté d’environ
7,2 %, par rapport au trimestre précédent. La Rive-Nord offre un choix exceptionnel de Taux d’inoccupation
complexes multi-locataires, dans lesquels les loyers débutent souvent autour de 7,25 $ du 18.5%
pied carré. En raison de l'inventaire de locaux disponibles qui ne cesse de diminuer, les 13.4%
utilisateurs devront s'attendre à ce que les taux oscillent juste au-dessus de la barre des
8.7%
7,00 $, au cours des prochains mois.
4.0% 2.4%
Ventes
Les ventes trimestrielles ont augmenté de plus de 45 %, pour un total de 39,04 millions $ de
2015 2016 2017 2018 T1 2019
valeur transactionnelle. Le prix moyen pondéré, au pied carré, se situe maintenant à
environ 108,76 $, soit près du double du montant enregistré au cours du trimestre
Loyer moyen affiché ($/pi.ca.) Loyer net
précédent. Les transactions à noter comprennent l’achat de 381, boulevard Industriel, à
Saint-Eustache, pour 1 890 000 $, et du 3026, rue Anderson, à Terrebonne, acquis pour 2 Additionnel
995 000 $ (86,52 $ du pied carré). $10.00
$8.00
$6.00
Nouveaux projets $4.00
La Rive-Nord a connu une diminution de locaux industriels disponibles sans précédent, les $2.00
taux d'inoccupation étant en baisse de 4,02 % en moyenne, par rapport à l’an dernier. $0.00
A.C.L. Construction espère atténuer cette pénurie en offrant aux utilisateurs des 2015 2016 2017 2018 CDA
installations multi-locataires de 56 000 pieds carrés, sur un terrain de 151 000 pieds carrés 2019
(3,48 acres) acquis de la ville de Saint-Eustache en mai 2018.
VENTES COMPARABLES RÉCENTES
Acheteur Vendeur Emplacement Intersection Superficie (pi.ca) Date Prix/pi.ca
9386-8891 Québec inc. Construction G. Theberge 3026 Anderson Anderson/Industriel 36,618 02/28/2019 $86.52
9347-8758 Québec inc. 9204-9048 Québec inc. 40-42 des Menuisiers des Menuisiers/Charles 10,480 02/08/2019 $89.69
LOCATIONS COMPARABLES RÉCENTES
Type Propriétaire Emplacement Intersection Superficie (pi.ca)
Nouveau Gestion Immobilier CFDM Inc. 1019 E.-Harnois, loc. 800-900 E.-Harnois/Samuel-Racine 7,430
© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made to
the accuracy thereof.
Rive-Sud
Éléments clé Prévision
• L'absorption nette ayant augmenté de 13 % depuis le trimestre précédent, il reste Absorption nette CA 197 510 pi.ca. ▼
environ 888 000 pieds carrés d'espace vacant sur la Rive-Sud. Absorption nette T4 197 510 pi.ca. ▲
• Plusieurs projets de construction visent à fournir de nouvelles installations dans des En construction 2 112 531 pi.ca. ▲
secteurs tels que Saint-Hubert et Brossard.
Taux d’inoccupation 3,4 % ▼
• Molson Coors entame la construction de ses installations de 837 500 pieds carrés, à
Loyer moyen affiché
Saint-Hubert.
(net)
7,18 $ / pi.ca. ▲
Activité de location Incitatifs de location En baisse ▼
Les locataires continuent de louer des locaux industriels dans le sous-marchés de la Rive-Sud,
malgré la hausse des coûts d'occupation engendrée par la diminution des espaces disponibles. Offre et demande (pi.ca)
Absorption nette
Nouvelle offre
Plus de 72 000 pieds carrés d'espace ont été loués par des locataires qui, en général, occupent
un plus grand nombre de locaux industriels de petite taille. À Brossard, FZ Ingénierie inc. a loué 1,000,000
une superficie de 5 000 pieds carrés en vertu d’un bail à court terme au 9655, rue Ignace.
500,000
Loyers
Les loyers bruts ont augmenté pour un quatrième trimestre consécutif dans le sous-marché de
la Rive-Sud, qui affiche maintenant un loyer brut moyen de 10,66 $ du pied carré, soit une 0
augmentation de 5,4 % par rapport au trimestre précédent. Dans un marché aussi 2015 2016 2017 2018 CDA
concurrentiel que celui-ci, les utilisateurs verront probablement moins d'espaces abordables, 2019
en raison des hausses de loyers exigées par les propriétaires, qui bénéficient de la croissance
de la demande.
Taux d’inoccupation
Ventes 6.1% 6.0%
4.6%
Au cours du premier trimestre de 2019, le volume des ventes a été nettement inférieur à celui 4.0% 3.4%
du trimestre précédent. Des actifs industriels d’une valeur d'environ 20,8 millions $ ont été
transigés, à une moyenne pondérée d'environ 99,18 $ du pied carré. Environ 13,3 % des ventes
trimestrielles de la GRM, soit un total de 19 transactions, ont eu lieu dans le sous-marché de la
Rive-Sud, principalement à Longueuil, Saint-Hubert et Chambly. Des acquisitions importantes à
2015 2016 2017 2018 T1 2019
noter incluent celle du 1200, rue des Cascades, pour 2,63 millions $ (72,44 $ du pied carré), et du
8145, boulevard Industriel, au prix de 1,4 million $ (101,05 $ du pied carré).
Loyer moyen affiché ($/pi.ca.) Loyer net
Additionnel
Nouveaux projets $12.00
Des projets de construction représentant plus de 2 millions de pieds carrés sont en cours sur la $9.00
Rive-Sud. Le tout dernier concerne un bâtiment ultramoderne qui sera érigé à Saint-Hubert, où
Molson Coors prévoit établir sa nouvelle usine, d’ici 2021. Aussi, un complexe multi-locataires $6.00
de 55 000 pieds carrés situé au 4000, place de Java, à Brossard, offrira des locaux industriels au $3.00
nombre toujours croissant d’utilisateurs. En parallèle, plusieurs localités, telles que la
municipalité régionale de comté (MRC) de Roussillon, cherchent à offrir des opportunités de $0.00
développement aux entreprises afin de répondre à leurs besoins de relocalisation ou 2015 2016 2017 2018 CDA
d'expansion. 2019
VENTES COMPARABLES RÉCENTES
Acheteur Vendeur Emplacement Intersection Superficie (pi.ca) Date Prix/pi.ca
Gestion Sagata Inc. Gestion Selumed Inc. 8145 Industriel Industriel/Patrick Farrar 13,854 01/03/2019 $101.05
Gestion Brechbuhl Inc. 9016-5549 Québec Inc. 1200 des Cascades des Cascades/Lamoureux 36,237 02/28/2019 $72.44
LOCATIONS COMPARABLES RÉCENTES
Type Propriétaire Emplacement Intersection Superficie (pi.ca)
Nouveau Pierre Village Inc. 9566 Ignace, loc. A Ignace/Matte 5,000
Renouvellement Cominar 2177 Fernand-Lafontaine Fernand-Lafontaine/Delage 73,986
© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made to
the accuracy thereof.À propos de JLL
JLL (NYSE: JLL) est l’une des principales entreprises de services professionnels et de gestion d’investissements immobiliers au niveau mondial. Faisant
partie des sociétés « Fortune 500 », JLL aide ses clients qui souhaitent obtenir une valeur ajoutée en devenant propriétaires, en occupant un immeuble
ou en investissant dans l'immobilier, et leur permet ainsi d’atteindre leurs objectifs d’affaires. En 2017, JLL a réalisé un chiffre d'affaires de 7,9 milliards
de dollars. De plus, JLL a géré, pour le compte de ses clients, des locaux d’une superficie globale de 4,6 milliards de pieds carrés (ou 423 millions de
mètres carrés), et a réalisé des acquisitions et des transactions financières représentant environ 170 milliards de dollars. À la fin de l'année 2017, JLL
comptait près de 300 bureaux, exerçait ses activités dans plus de 80 pays et disposait d'un effectif mondial comptant plus de 82 000 personnes. Au 31
décembre 2017, LaSalle assurait la gestion de 58,1 milliards de dollars d'actifs immobiliers. JLL est le nom de marque et une marque déposée de Jones
Lang LaSalle Incorporated. Pour plus d'informations, visitez www.jll.com.
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L’équipe de recherche de JLL fournit de l’information et des analyses par l’entremise de rapports et de conseils de pointe, qui visent à illustrer la
dynamique actuelle du marché immobilier commercial et à identifier les défis et les opportunités éventuels. Grâce à nos 400 professionnels de
recherche, qui suivent et analysent les tendances économiques et immobilières à travers le monde, nous sommes en mesure de prévoir les conditions
à venir dans plus de 60 pays, fournissant ainsi des perspectives locales et globales inégalées. Notre recherche et notre expertise, alimentées par la
recension de données en temps réel et l’analyse innovatrice de celles-ci, dans le monde entier, créent un avantage concurrentiel pour nos clients, et
constituent le fondement de stratégies immobilières gagnantes, en améliorant la prise de décision.
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