AVIS DE LA COMMISSION DE CONCERTATION ADVIEZEN VAN DE OVERLEGCOMMISSIE
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AVIS DE LA COMMISSION DE CONCERTATION
ADVIEZEN VAN DE OVERLEGCOMMISSIE
Réunion du / Vergadering van: 03/07/2018
DEMANDE DE / AANVRAAG TOT: permis d'urbanisme
_________________________________________________________________________________________
Réf. / Ref.: F187/2018
Adresse / Adres: Avenue Franklin Roosevelt 98
Demandeur / Aanvrager: Le Conseil de Cooperation des Etats Arabes du Golfe (Al Khanjari)
Objet / Betreft: rénover un immeuble de bureaux, construire une extension à l'arrière, aménager un parking sous
la zone de jardin, remplacer les châssis en façade avant
Enquête publique / Openbaar onderzoek: 08/06/2018 22/06/2018
Réactions / Reacties: 0
Réunion précédente / Voorafgaande vergadering: /
AVIS DE LA COMMISSION DE CONCERTATION / ADVIES VAN DE OVERLEGCOMMISSIE:
_________________________________________________________________________________________
AVIS UNANIME (en présence de la Direction de l’Urbanisme):
Ville de Bruxelles – Direction régionale de l’Urbanisme – Direction régionale des Monuments et Sites:
- vu le Plan régional d’affectation du sol (PRAS) ;
- vu le Règlement régional d’urbanisme (R.R.U.) ;
- vu le Règlement communal sur les bâtisses (R.B.) ;
1
- vu le Règlement concernant les zones de recul et le quartier des villas (R.Z.R.Q.) ;
- considérant que le bien est situé en zone d'habitation, en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou
d'embellissement, le long d'un espace structurant au PRAS ;
- considérant que la demande vise à rénover un immeuble de bureaux, construire une extension à l'arrière,
aménager un parking sous la zone de jardin, remplacer les châssis en façade avant ;
- vu l’enquête publique qui s’est déroulée du 08/06/2018 au 22/06/2018 pour les motifs suivants : dérogation à
l'art.13 du titre I du RRU (maintien d'une surface perméable), dérogation à l'art.4 du titre I du RRU (profondeur
de la construction), dérogation à l'art.6 du titre I du RRU (toiture - hauteur) ;
- vu l’absence de réaction à l’enquête publique ;
- considérant que la partie avant de la parcelle est reprise dans la zone de protection autour de biens classés (la
Villa Empain et l'ancien café-restaurant Le Château) ;
- considérant que le bien est repris à l’inventaire du patrimoine architectural de la Région de Bruxelles-Capitale ;
- considérant qu’il s’agit d’une maison de maître de style Art Déco conçue par l’architecte Adrien Blomme ;
- considérant que la Commission Royale des Monuments et des Sites (C.R.M.S.) n'a pas émis son avis dans le
délai prévu ;
- considérant que ce bâtiment abrite les activités du Conseil de Coopération des Etats Arabes du Golfe ;
- considérant que la construction sera prolongée au rez-de-chaussée et au 1er étage, et réaménagée de
manière à offrir à cette institution des espaces de bureaux et de réunion plus spacieux et à placer des toilettes
supplémentaires ;
- considérant que l’extension sera alignée au voisin de droite et à la partie la plus profonde de la construction
existante ;
- considérant que la nouvelle façade arrière sera composée d’un cadre en béton duquel ressortiront 3 « boîtes »
en bronze (une par niveau), renfermant des écrans coulissants en bronze perforé ;
- considérant que le projet déroge au RRU, Titre I, article 4 (profondeur de la construction) en ce que les cadres
en bronze prévus en façade arrière dépassent la profondeur du voisin le plus profond de 1,10m ;
- considérant que le projet déroge au RRU, Titre I, article 6 (toiture-hauteur) en ce que ces cadres dépassent
également en hauteur les profils voisins ;
- considérant que ce dépassement n’est pas excessif et que les cadres en bronze ne seront pas des espaces
VILLE DE BRUXELLES • STAD BRUSSEL
Département Urbanisme • Departement Stedenbouw
Secrétariat de la Commission de concertation • Secretariaat van de Overlegcommissie
Boulevard Anspach 6, 1000 Bruxelles • Anspachlaan 6, 1000 Brussel
T. 02 279 29 30
commissionconcertation.urbanisme@brucity.be • overlegcommissie.stedenbouw@brucity.be
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accessibles ;
- considérant que le projet déroge également au RRU, Titre I, articles 4 (profondeur de la construction) et 6
(toiture-hauteur) en ce que l’aménagement d’une terrasse sur le toit plat du 1er étage induit de rehausser les
murs mitoyens afin de servir de brise-vue, dépassant ainsi en hauteur et en profondeur les 2 profils voisins ;
- considérant que ces rehausses dépasseront de 2m la hauteur du voisin de droite et d’1,70m celle du voisin de
gauche ;
- considérant que ces dépassements s’effectueront au droit des toitures voisines ;
- considérant que la façade arrière sera prolongée au 2ème étage, devant la terrasse, et que les murs œillères
viendront refermer cet espace ;
- considérant dès lors qu’il n’est pas possible de supprimer ces murs sans remettre en question le concept de la
façade ;
- considérant que l’expression architecturale contemporaine de la façade arrière est intéressante et équilibrée ;
- considérant dès lors que ces dérogations sont acceptables ;
- considérant qu’un parking souterrain s’étendra sur l’entièreté de la parcelle ;
- considérant que le projet déroge au RRU, Titre VIII, article 11 (nombre d’emplacements autorisés accessoires
aux bureaux) en ce qu’il prévoit 12 emplacements de stationnement pour 708m² de bureaux ;
- considérant que le bâtiment est situé en zone B (bien desservie par les transports en communs) et peut donc
comporter 1 emplacement de parcage par tranche de 100m² de superficie de plancher (nombre arrondi à l’unité
supérieure) ;
- considérant de cela que le RRU autorise un maximum de 8 emplacements de parking pour cet immeuble ;
- considérant dès lors que cette dérogation n’est pas acceptable ;
- considérant que le projet déroge au RRU, Titre I, article 13 (maintien d’une surface perméable) en ce qu’il
prévoit d’imperméabiliser la totalité de la zone de cours et jardin ;
- considérant que le parking prévu en sous-sol sera recouvert de 60cm de terre arable et aménagé en jardin ;
- considérant que le revêtement des zones d’accès aux portes d’entrée et de garage dans la zone de recul sera
remplacé par un dallage perméable à l’eau ;
- considérant cependant que l’article 13 précise que l’imperméabilisation totale de la zone de cours et jardins ne
peut être autorisée que pour des raisons de salubrité, si ses dimensions sont réduites ;
- considérant dès lors que cette dérogation n’est pas acceptable et que la zone de cours et jardin doit
comporter une surface perméable équivalente à minimum 50% de sa superficie ;
- considérant que le projet déroge au RRU, Titre I, articles 4 (profondeur de la construction) et 6 (toiture-hauteur)
en ce que le parking surmonté d’une toiture végétale dépassera les terrains voisins d’environ 1,05m sur toute la
profondeur de la parcelle ;
- considérant de plus qu’une paroi de clôture de 2,55m (à partir du niveau du nouveau jardin) ceinturera la
parcelle ;
- considérant qu’il y a lieu de limiter la hauteur de cette clôture à 1,90m, de manière à empêcher les vues vers
les parcelles voisines tout en limitant l’impact sur l’ensoleillement de celles-ci ;
- considérant que le projet déroge aussi au RRU, Titre I, articles 4 (profondeur de la construction) et 6 (toiture-
hauteur) en ce que la cage de l’escalier de secours du parking, prévue en fond de parcelle, dépassera les
voisins d’environ 3,60m ;
- considérant qu’il n’est pas obligatoire de couvrir cette cage d’escaliers ;
- considérant dès lors qu’il y a lieu de supprimer cette construction en fond de parcelle ;
- considérant que le projet déroge au RRU, Titre IV, article 4 (voie d’accès PMR) en ce qu’il ne prévoit pas de
rampe d’accès menant à l’entrée principale ;
- considérant que la différence de niveau entre le trottoir et le hall d’entrée est de 57cm ;
- considérant que les dimensions de la zone de recul ne permettent pas d’installer une rampe répondant aux
normes PMR et rattrapant cette différence de niveau ;
- considérant de plus que, dès le hall d’entrée, le visiteur est confronté à une volée de 7 marches d’escalier
menant au rez-de-chaussée, situé encore 1,19m plus haut ;
- considérant que le projet déroge également au RRU, Titre IV, article 7 (emplacements de parking PMR) en ce
qu’il ne prévoit qu’un emplacement de parking adapté aux personnes à mobilité réduite ;
- considérant que, dès le sous-sol, des différences de niveaux empêchent la circulation aisée de PMR dans le
bâtiment ;
- considérant que l’immeuble est existant et ne comporte pas d’ascenseur ;
- considérant dès lors que ces dérogations sont acceptables ;
- considérant que la demande concerne également le remplacement des châssis en acier de la façade avant par
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des châssis en aluminium de teinte noire, avec maintien de la division apparente des châssis originaux ;
- considérant que le projet prévoit de supprimer les ferronneries placées devant les châssis et la porte d’entrée ;
- considérant que la porte d’entrée sera remplacée par une porte en bois avec châssis en bronze et la porte de
garage par une porte en bronze ;
- considérant que le remplacement des châssis proposé permet d’améliorer l’isolation thermique de l’immeuble ;
- considérant cependant qu’il s’agit d’un bâtiment possédant une valeur patrimoniale et dont la façade avant est
située dans la zone de protection de 2 monuments classés ;
- considérant que les ferronneries amènent une cohérence à la façade et sont caractéristiques du style
éclectique d’Adrien Blomme ;
- considérant dès lors qu’il y a lieu de maintenir des châssis en acier et les ferronneries en façade avant ;
- considérant que de nouveaux doubles vitrages plus performants pourront être intégrés aux châssis existants ;
- considérant que la porte de garage actuelle ne présente aucun intérêt esthétique ;
- considérant toutefois qu’il y a lieu de prévoir un matériau plus en accord avec la façade Art Déco pour la
nouvelle porte de garage ;
- considérant que l’élargissement du hall d’entrée au bas de la cage d’escalier implique la disparition du
revêtement en marbre existant ;
- considérant que la modification de ses proportions rendra la cage d’escaliers visuellement plus petite;
- considérant que la rénovation du bâtiment implique également le remplacement du marbre de l’escalier et de
ses ferronneries ;
- considérant que le projet prévoit le remplacement de la verrière surmontant la cage d’escalier ;
- considérant que cette cage d’escalier possède un intérêt patrimonial et est caractéristique de l’architecture
d’Adrien Blomme ;
- considérant dès lors qu’il y a lieu de la conserver dans son état actuel et de préserver au moins la structure
métallique de la verrière ;
- considérant que, moyennant les adaptations demandées, la demande n’est pas de nature à porter préjudice
aux biens voisins ;
- considérant, de ce qui précède et moyennant les modifications demandées, que le projet s’accorde aux
caractéristiques urbanistiques du cadre urbain environnant et n’est pas contraire au bon aménagement des
lieux;
Avis FAVORABLE sous réserve de :
- limiter le nombre d’emplacements de parking à 8 ;
- conserver une surface perméable au moins égale à 50% de la superficie de la zone de cours et jardins ;
- ne pas couvrir l’escalier de secours du parking ;
- limiter la hauteur de la clôture à 1,90m au-dessus du niveau de la toiture végétale ;
- conserver les châssis en acier et les ferronneries en façade avant ;
- choisir pour la porte de garage un matériau plus en accord avec l’ensemble de la façade ;
- conserver le hall d’entrée et la cage d’escalier en l’état (dimensions, marbres, ferronneries, structure
de la verrière).
En application de l’article 191 ou de l’article 126/1, des plans modifiés conformément aux conditions
émises ci-dessus devront être soumises à l’approbation du Collège des Bourgmestre et Echevins.
Moyennant les adaptations indiquées, les dérogations au RRU, Titre I, articles 4 (profondeur de la
construction, excepté pour la cage d’escalier de secours) et 6 (toiture-hauteur, excepté pour la cage
d’escalier de secours), au RRU, Titre IV, articles 4 (voie d’accès PMR) et 7 (emplacements de parking
PMR) sont accordées pour les motifs évoqués ci-dessus.
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DEMANDE DE / AANVRAAG TOT: permis d'urbanisme
_________________________________________________________________________________________
Réf. / Ref.: R1363/2017
Adresse / Adres: Place Rouppe 10
Demandeur / Aanvrager: Ferc S.A. (Wilmet)
Objet / Betreft: transformer et réaménager un hôtel de 37 chambres en un hôtel de 46 chambres et créer une
rehausse en toiture
Enquête publique / Openbaar onderzoek: 08/06/2018 22/06/2018
Réactions / Reacties: 2
Réunion précédente / Voorafgaande vergadering: /
AVIS DE LA COMMISSION DE CONCERTATION / ADVIES VAN DE OVERLEGCOMMISSIE:
_________________________________________________________________________________________
AVIS UNANIME (en présence de la Direction de l’Urbanisme):
Ville de Bruxelles – Direction régionale de l’Urbanisme – Bruxelles Environnement – Direction régionale
des Monuments et Sites:
- vu le Plan régional d’affectation du sol (PRAS) ;
- vu le Règlement régional d’urbanisme (R.R.U.) ;
2
- vu le Règlement communal sur les bâtisses (R.B.) ;
- vu le Règlement sur les trottoirs (R.T.) ;
- considérant que le bien est situé en zone d'habitation, en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou
d'embellissement, en liseré de noyau commercial et le long d'un espace structurant au PRAS ;
- considérant que la demande vise à transformer et réaménager un hôtel de 37 chambres en un hôtel de 46
chambres et créer une rehausse en toiture ;
- vu l’enquête publique qui s’est déroulée du 08/06/2018 au 22/06/2018 pour les motifs suivants : dérogation à
l'art.6 du titre I du RRU (toiture - hauteur) ;
- vu les 2 réactions à l’enquête publique (demandes à être entendus) ;
- considérant que l’hôtel se situe sur la place Rouppe et qu’il a déjà subi de nombreuses modifications durant
tout le siècle passé ;
- considérant que le projet prévoit d’augmenter la capacité de l’hôtel en passant de 37 à 46 chambres;
- considérant que le rez-de-chaussée ne servirait pas uniquement à accueillir les clients de l’hôtel mais qu’il
serait avant tout un lieu où l’on pourrait venir travailler, se détendre, se restaurer ou simplement boire un verre ;
- considérant que le projet propose d’implanter une brasserie tournée vers la spécialité de la bière artisanale
avec petite restauration ;
- considérant que le projet propose de modifier tous les aménagements intérieurs et les techniques afin de
réaménager tous les niveaux ;
- considérant qu’en séance l’architecte a précisé qu’il y avait une volonté de retrouver un maximum de décors
d’origine (plafond, planchers,…) ;
- considérant que les chambres de l’hôtel sont réparties sur les 5 étages ;
- considérant que le sous-sol est utilisé pour les locaux techniques et de services ;
- considérant que le projet prévoit de démolir les mansardes existantes et la véranda située au 5ème étage et
de réaliser une rehausse sur 2 niveaux ;
- considérant que la rehausse comporte 5 chambres par niveau ;
- considérant que la rehausse sera réalisée en alu avec aspect acier Corten et que celle-ci sera micro-perforée
par endroits afin de donner une dynamique à ce nouveau volume et de créer un dialogue entre l’intérieur et
l’extérieur ;
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- considérant que le projet prévoit également de repeindre les façades jaune en blanc et les châssis blancs en
noir ;
- considérant que le choix porté sur l’acier Corten permet de marquer l’intervention contemporaine ;
- considérant qu’en vue de marquer le contraste entre l’intervention contemporaine et le bâtiment ancien, il
convient de prévoir des teintes pour la façade existante en accord avec la typologie néoclassique (façades de
teinte blanc cassé, châssis en bois blanc) ;
- considérant que le projet déroge au RRU Titre I, art.6 Toiture (hauteur) en ce que la rehausse dépasse de plus
de 3 mètres la hauteur du profil mitoyen le plus bas de la toiture du bâtiment principal;
- considérant que le bâtiment voisin est plus bas que les bâtiments environnants ;
- considérant que la rehausse s’inscrit dans le profil de la majorité des bâtiments de la rue du Midi ;
- considérant que la rehausse n’est que de 5m40 m vis-à-vis du bâtiment voisin situé rue du Midi ;
- considérant qu’il y a lieu de porter attention à l’intégration de ce pignon au sein de la rue du Midi ;
- considérant, de plus, que cette rehausse n’est pas constituée d’un volume monolithique mais qu’elle possède
une série de pentes et pignons orientés dans différentes directions de manière à alléger la rehausse proposée,
comme l’indique la note explicative ;
- considérant que les toitures voisines sont en tuiles de couleur brune/rouge ; que l’utilisation de l’acier corten
peut constituer un rappel de la tonalité des toitures voisines ;
- considérant, par ailleurs, qu’il s’agit d’un bâtiment d’angle dont la façade principale est tournée vers la place
Rouppe, que par conséquent, cet immeuble doit jouer son rôle de structuration entre l’espace public de la place
et la perspective rectiligne qu’offre la rue du Midi ;
- considérant qu’une rehausse contemporaine peut accroître ce rôle structurant ;
- considérant, toutefois qu’il convient de garder un esprit de symétrie depuis la place Rouppe entre les deux
îlots sis de part et d’autre de la rue du Midi;
- considérant qu’il y a, dès lors, lieu de retravailler le volume de la rehausse avec plus de sobriété afin de mieux
l’intégrer au contexte de la place Rouppe et du quartier ;
- considérant dès lors que, moyennant les adaptations demandées, cette dérogation est acceptable ;
- considérant que l’auvent prévu au-dessus du rez-de-chaussée commercial est constitué d’un caisson en alu
avec aspect acier corten pour rappeler l’intervention en toiture ;
- considérant qu’en séance l’architecte a indiqué avoir retrouvé un auvent ancien sous l’habillage existant ;
- considérant que l’architecte a indiqué renoncer à placer un nouvel auvent d’aspect acier corten et souhaite
restaurer l’auvent vitré existant ;
- considérant que le projet déroge au RRU Titre IV, article 6 (porte d’entrée) en ce qu’il prévoit une porte
d’entrée possédant un passage libre de 70 cm au lieu de minimum 95 cm, qu’il prévoit deux marches juste
derrière la porte d’entrée alors qu’il n’est autorisé qu’un ressaut de 2 cm maximum et qu’il prévoit une issue de
secours de 85 cm de large au lieu des 95 cm minimum imposés ;
- considérant que l’accès au rez-de-chaussée par les PMR doit être garanti ;
- considérant que le projet déroge au RRU Titre IV, article 7 (emplacement de parking) en ce qu’il ne prévoit pas
au minimum deux emplacements de stationnement réservés aux PMR;
- considérant que l’hôtel ne propose aucun emplacement de stationnement et qu’il s’agit d’une transformation
d’un immeuble existant ;
- considérant qu’au vu de sa configuration, il est impossible d’aménager un parking au sous-sol de l’immeuble ;
- considérant que l’établissement hôtelier se situe à proximité immédiate d’une station de prémétro ;
- considérant que le projet déroge au RRU Titre IV, article 9 (largeur des couloirs) en ce qu’il prévoit des couloirs
intérieurs possédant une largeur de 1,08 m au lieu de minimum 1,50 m ;
- considérant que le projet déroge au RRU Titre IV, article 10 (portes intérieures) en ce qu’il prévoit des portes
intérieures de 80 cm de largeur au lieu des 85 cm imposés et que certaines chambres sont difficiles d’accès en
ce qu’il n’y a pas 50 cm entre le prolongement de la porte, du côté de la poignée et le mur perpendiculaire ;
- considérant que le projet déroge au RRU Titre IV, article 11 (ascenseur) en ce qu’il ne prévoit pas d’ascenseur
accessible aux PMR ;
- considérant que le projet déroge au RRU Titre IV, article 13 (toilettes) en ce qu’il ne prévoit pas de toilette PMR
pour le rez-de-chaussée ; que cet aspect doit être corrigé ;
- considérant que le projet déroge au RRU Titre IV, article 14 (chambres) en ce qu’il ne prévoit pas au minimum
trois chambres respectant les dimensions réservées aux PMR ;
- considérant que, compte tenu des travaux importants envisagés, le projet se doit de proposer les
aménagements règlementaires en terme d’accès pour les personnes à mobilité réduite ;
- considérant toutefois que l’ascenseur est existant, que ses dimensions sont réduites ; que l’escalier en granito
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existant et maintenu monte en spirale autour de la cage d’ascenseur ; que pour ces motifs le remplacement de
l’ascenseur par un ascenseur accessible aux PMR n’est pas envisageable ;
- considérant dès lors que seul le rez-de-chaussée peut être aménagé pour être accessible aux PMR ;
- considérant que les dérogations au RRU, Titre IV, art. 7, 9, 10, 11, 14 sont acceptables pour les étages ;
- considérant que la demande n’est pas de nature à porter préjudice aux biens voisins;
- considérant que la présente demande porte sur l’agrandissement d’un établissement hôtelier de plus de 20
chambres et qu’il est légitime que le demandeur du permis contribue au développement urbanistique équilibré
de la ville ;
- considérant pour ce motif que la présente demande sera soumise à l’application d’une charge d’urbanisme
proportionnelle à l’extension projetée ;
- considérant, de ce qui précède, moyennant les modifications demandées, que le projet s’accorde aux
caractéristiques urbanistiques du cadre urbain environnant et n’est pas contraire au bon aménagement des
lieux;
Avis FAVORABLE sous réserve de:
- retravailler la volumétrie de la rehausse au-dessus de la corniche avec plus de sobriété de manière à
mieux s’intégrer dans le contexte de la place et de la rue du Midi ;
- restaurer l’auvent vitré existant au-dessus du rez-de-chaussée ;
- prévoir une teinte blanc cassé pour la façade et blanche pour les châssis en bois et la corniche ;
- respecter le Titre IV du RRU en ce qui concerne l’accessibilité aux PMR au rez-de-chaussée;
- fournir une vue de l’élévation du pignon mitoyen et traiter la mitoyenneté de manière qualitative.
En application de l’article 191 ou de l’article 126/1, des plans modifiés conformément aux conditions
émises ci-dessus devront être soumises à l’approbation du Collège des Bourgmestre et Echevins.
Moyennant les adaptations indiquées, les dérogations au RRU en ce qui concerne le Titre I, article 6 et le
Titre IV article 7, 9, 10, 11, 14 sont accordées pour les motifs évoqués ci-dessus.
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Réunion du / Vergadering van: 03/07/2018
DEMANDE DE / AANVRAAG TOT: permis d'urbanisme (dossier mixte)
_________________________________________________________________________________________
Réf. / Ref.: R398/2017
Adresse / Adres: Place Rouppe 4
Rue Van Helmont de 53 à 55
Demandeur / Aanvrager: Paul-Edouard AUBRY ROUPPE PROPERTY 1 S.P.R.L.
Objet / Betreft: démolir une maison et ses annexes, construire 3 immeubles destinés à accueillir 116 logements
étudiants, 1 conciergerie et une surface commerciale et construire un parking public sur 9 demi-niveaux en
sous-sol d'une capacité de 200 places
Enquête publique / Openbaar onderzoek: 08/06/2018 22/06/2018
Réactions / Reacties: 8
Réunion précédente / Voorafgaande vergadering: 05/07/2017
AVIS DE LA COMMISSION DE CONCERTATION / ADVIES VAN DE OVERLEGCOMMISSIE:
_________________________________________________________________________________________
ABSTENTION :
Direction régionale des Monuments et Sites - Bruxelles Environnement
AVIS MAJORITAIRE:
Ville de Bruxelles – Direction régionale de l’Urbanisme:
- Attendu que le bien se situe en zone d’habitation, en zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou
d’embellissement, le long d’un espace structurant et en liseré de noyau commercial du Plan Régional
d'Affectation du Sol (P.R.A.S.) arrêté par arrêté du Gouvernement du 03/05/2001 ;
- Attendu que la demande vise à démolir une maison et ses annexes, construire 3 immeubles destinés à
3 accueillir 116 logements étudiants, 1 conciergerie et une surface commerciale et construire un parking public sur
9 demi-niveaux en sous-sol d'une capacité de 200 places ;
- Vu l’avis favorable sous conditions émis par la commission de concertation du 05/07/2017 ;
- Considérant que l’immeuble sis 4, place Rouppe n’est ni classé, ni inscrit sur la liste de sauvegarde, qu’il n’est
pas non plus repris à l’inventaire du patrimoine architectural de la Région de Bruxelles-Capitale ;
- Considérant qu’aucun des immeubles sis place Rouppe ne fait l’objet d’un classement ou d’une sauvegarde ;
- Qu’un certain nombre d’entre eux sont néanmoins repris à l’inventaire, à savoir le n°3, 10-12, 14, 17 à 21, 24,
28, 29 et 32 ;
- Vu l’étude historique, architecturale et patrimoniale fournie par le demandeur, permettant de montrer que la
valeur historique, architecturale et patrimoniale de l’immeuble sis 4 place Rouppe est relative et partielle, et que
l’immeuble ne présente aucune valeur d’ensemble particulière ;
- Vu le courrier émis par le fonctionnaire délégué, en application de l’article 191 du Cobat, demandant la
modification du projet, et reprenant les conditions suivantes :
déplacer l’entrée du parking vers la rue Van Helmont et proposer du côté de la place Rouppe un programme
permettant une interaction plus grande avec la place ;
tenir compte pour l’aménagement des entrées, de la possible réversibilité du sens de circulation de la rue Van
Helmont ;
revoir la façade à rue en tenant compte de l’intégration au cadre environnant (introduire des verticales dans la
composition de la façade) et des gabarits, en respectant davantage les articles 5 et 6 du Titre I du RRU, et en
prenant comme référence l’ensemble des immeubles entourant la place ;
pour les immeubles prévus en intérieur d’îlot : déplacer les entrées à l’avant, supprimer les espaces
résiduaires à l’arrière et réduire le gabarit d’un niveau là où les bâtiments projetés sont en vis-à-vis trop proches
des façades arrière des immeubles sis boulevard Lemonnier ;
revoir l’agencement des coursives de manière à améliorer l’éclairement naturel des chambres;
permettre une réversibilité du programme pour les logements étudiants en logement normal et proposer à
cette fin une alternative allant dans ce sens ;
apporter la garantie de la gestion des logements étudiants par un opérateur professionnel ;
fournir des visuels permettant de contextualiser le projet par rapport aux immeubles voisins et par rapport à la
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place.
- Attendu que la demande modifiée, introduite en date du 30/03/2018, a été soumise à enquête publique du
08/06/2018 au 22/06/2018 et que 8 réactions ont été introduites, portant principalement sur la démolition de la
maison sise place Rouppe, 4, demandant l’avis de la CRMS, sur la nécessité de prévoir un parking à cet endroit
de la ville, sur la position de l’entrée/sortie du parking, à proximité du 3 place Rouppe, risquant de générer des
conflits avec les piétons accédant au bâtiment (sécurité), sur les murs mitoyens , demandant de ne pas modifier
leur hauteur, mais par contre demandant de réduire la hauteur du mur aveugle du bâtiment B (luminosité), la
pollution de l’air ainsi que l’augmentation du trafic de transit générées par la présence du parking, sur la
demande de prévoir des arbres et des zones de pleine terre en intérieur d’îlot, sur le manque de mixité dans la
typologie de logements, sur l’absence de balcons en façade avant;
- Considérant que le projet modifié répond partiellement à l’ensemble des conditions émises par le fonctionnaire
délégué ;
- Considérant, en ce qui concerne la position de l’entrée du parking, que le complément au rapport d’incidences
indique que l’entrée du parking est maintenue côté gauche de la parcelle car cette localisation permet
d’organiser l’ensemble des accès depuis la place sans passer par la rue Van Helmont, limitant ainsi les
nuisances dans une rue résidentielle, et présentant le plus de flexibilité pour l’organisation du plan de circulation,
tenant compte ainsi de la possible réversibilité du sens de circulation de la rue Van Helmont ;
- Considérant que la façade est améliorée, que la dernière travée du 4ème étage est supprimée, que les 6
travées suivantes ont été reculées aux 4ème et 5ème étages de 2 m par rapport à l’alignement des façades,
que la façade de ces 2 étages en retrait est parachevée en briques de teinte foncée afin d’accentuer sa position
en retrait ;
- Que la composition des étages de la façade exprime davantage de verticalité améliorant ainsi une intégration
au cadre urbain environnant ;
- Considérant qu’au niveau du rez-de-chaussée, la façade du commerce est élargie et que la vitrine est
prolongée latéralement ;
- Que l’entrée du parking sera traitée par le travail d’un artiste ;
- Considérant cependant que le traitement de la façade du rez-de-chaussée, tel que proposé, ne s’intègre pas
suffisamment au cadre bâti ainsi qu’au reste du bâtiment, qu’il convient d’améliorer son traitement architectural
en intégrant davantage de masse et de verticalité, permettant de constituer une assise en accord avec les
étages;
- Considérant, en ce qui concerne les bâtiments en intérieur d’îlot, que les entrées sont déplacées vers l’avant,
que les espaces résiduaires entre le bâtiment B1 et le mur mitoyen sont intégrés au rez-de-chaussée de
l’immeuble ;
- Que, la hauteur du mur mitoyen en fond de parcelle étant variable, que celle-ci étant très importante par
endroits, le gabarit des bâtiments en intérieur d’îlot n’a pas été réduit ;
- Qu’il est proposé par contre que le mur de la façade arrière des 1er et 2ème étages soit totalement végétalisé
au moyen de plantes grimpantes ;
- Considérant que les coursives sont percées le long des façades afin d’amener plus de lumière dans les
logements des étages inférieurs et plus d’intimité dans les logements ;
- Considérant que des schémas ont été introduits, démontrant que la modulation du projet et la position des
circulations verticales et horizontales permettent une réversibilité du projet ;
- Considérant qu’en ce qui concerne la garantie de la gestion des logements par un opérateur professionnel,
qu’une déclaration du maître d’ouvrage est jointe au dossier ;
- Considérant de ce qui précède, moyennant l’adaptation demandée, que le projet s’accorde aux
caractéristiques urbanistiques du cadre urbain environnant et n’est pas contraire au principe de bon
aménagement des lieux ;
Avis FAVORABLE, à condition d’améliorer le traitement de la façade du rez-de-chaussée en introduisant
davantage de masse et de verticalité.
Considérant la situation des parcelles concernées entre les deux enceintes urbaines médiévales
(www.mybrugis.irisnet.be > Bruxelles Développement Urbain > Monuments et Sites > Patrimoine
archéologique > Atlas archéologique), il convient de permettre au Département du Patrimoine
archéologique de la Direction des Monuments et Sites d’organiser une fouille préalable aux travaux de
terrassement nécessaires pour le projet (planning et modalités à fixer dès réception du permis ; contact
02.204.24.35, archeologie@sprb.brussels).
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DEMANDE DE / AANVRAAG TOT: permis d'urbanisme
_________________________________________________________________________________________
Réf. / Ref.: R861/2015
Adresse / Adres: Avenue Richard Neybergh 194
Demandeur / Aanvrager: Bachouche Saïd
Objet / Betreft: changer l’affectation du bâtiment arrière d’atelier vers logement, aménager quatre logements
(deux studios, un duplex deux chambres et un triplex deux chambres), démolir une annexe et y aménager une
cour, créer une lucarne en façade avant et une lucarne en façade arrière et aménager un emplacement de
parking en zone de recul (partiellement réalisé);
Enquête publique / Openbaar onderzoek: 08/06/2018 22/06/2018
Réactions / Reacties: 1
Réunion précédente / Voorafgaande vergadering: /
AVIS DE LA COMMISSION DE CONCERTATION / ADVIES VAN DE OVERLEGCOMMISSIE:
_________________________________________________________________________________________
AVIS UNANIME (en présence de la Direction de l’Urbanisme):
Ville de Bruxelles – Direction régionale de l’Urbanisme – Bruxelles Environnement – Direction régionale
des Monuments et Sites:
4
- vu le Plan régional d’affectation du sol (PRAS);
- vu le Règlement régional d’urbanisme (R.R.U.);
- vu le Règlement communal sur les bâtisses (R.B.);
- vu le Règlement sur les trottoirs (R.T.);
- considérant que le bien est situé en zone d'habitation, en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou
d'embellissement au PRAS;
- considérant que la demande vise à changer l’affectation du bâtiment arrière d’atelier vers logement, aménager
quatre logements (deux studios, un duplex deux chambres et un triplex deux chambres), démolir une annexe et
y aménager une cour, créer une lucarne en façade avant et une lucarne en façade arrière et aménager un
emplacement de parking en zone de recul (partiellement réalisé);
- vu l’enquête publique qui s’est déroulée du 08/06/2018 au 22/06/2018 pour les motifs suivants :
- application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte aux intérieurs d'îlots)
- dérogation à l'art.6 du titre I du RRU (toiture - lucarnes)
- dérogation à l'art.11 du titre I du RRU (aménagement de la zone de recul)
- vu l’unique réaction à l’enquête publique, émanant de riverains portant sur la présence de fenêtres gênantes
dans le bâtiment arrière et sur la division de l’immeuble ;
- considérant l’absence d’archive détaillant la répartition des logements et l’aménagement des différents
niveaux;
- considérant que la régularité de l’affectation du bien et la régularité du ou des logements dans l’immeuble n’ont
pas pu être confirmés par la Ville de Bruxelles sur base des données cadastrales et que les données Sibelga ne
permettent pas de déterminer le nombre de logement dans l’immeuble ;
- considérant qu’il est probable que le bâtiment avant soit affecté au logement et que le bâtiment arrière soit
affecté à de l’atelier ;
- considérant que, sur base des plans fournis en situation existante de fait, l’immeuble semble contenir 7
chambres indépendantes dans le bâtiment avant et un triplex ou un duplex et un studio dans le bâtiment arrière
et que la cour entre les deux bâtiments a été totalement couverte sur deux niveaux ;
- considérant que le projet vise à réaménager les logements dans le bâtiment avant, à savoir créer 2 studios et
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un duplex deux chambres et changer l’affectation du bâtiment arrière afin d’y aménager un appartement triplex
deux chambres ;
- considérant, de plus, qu’une partie de la cour intérieure est partiellement recréée et que le couloir de liaison
entre les deux bâtiments est réduit d’un étage et surmonté d’une verrière ;
- considérant que le bâtiment avant est aménagé comme suit : au rez-de-chaussée, un studio de 37 m², au
premier étage un studio de 36 m² et au deuxième étage et dans les combles, un duplex deux chambres de 80
m² ;
- considérant que le bâtiment arrière est relié au bâtiment avant par une verrière et qu’il est composé d’un triplex
deux chambres ;
- considérant que le projet déroge au R.R.U., Titre I, article 6 (toiture – lucarne) en ce qu’il prévoit une lucarne
en toiture avant qui dépasse les 2/3 de la largeur de la façade avant;
- considérant que cette lucarne possède une largeur de 4,12m pour une façade de 6m de large, ce qui
correspond à 69% de la largeur totale ;
- considérant que cette lucarne ne respecte pas la typologie de la façade, notamment en ce qui concerne
l’alignement des baies ;
- considérant, par ailleurs, que cette lucarne dévalorise la façade de cet immeuble repris à l’inventaire du
patrimoine architectural et d’autant plus que cette bâtisse fait partie d’un ensemble urbanistique cohérent qui ne
présente pas de lucarne ;
- considérant qu’il est possible de placer une ou des fenêtres de toit suffisamment grandes pour permettre un
éclairement naturel suffisant dans la chambre avant du duplex ;
- considérant, dès lors, que cette dérogation n’est pas acceptable ;
- considérant que le projet déroge au R.R.U., Titre I, article 11 (aménagement de la zone de recul) en ce qu’il
prévoit la création d’une nouvelle place de parking en zone de recul ;
- considérant qu’un permis de 1957 ayant pour référence TP 65.849 délimitait la zone de recul carrossable à 3
m par rapport au voisin de droite ;
- considérant que le projet prévoit l’imperméabilisation totale de cette zone de recul et la disparition du jardinet
présent sur la moitié gauche de la zone ;
- considérant que, malgré que l’imperméabilisation totale de la zone de recul soit déjà effective, la moitié gauche
de cette zone ne mène pas à une porte garage ni à une porte d’entrée ;
- considérant que ces jardinets plantés participent au caractère architectural et urbanistique intéressant de ce
type de bâtiment ;
- considérant que la zone de recul doit conserver sa destination de jardinet d'agrément, plantée en pleine terre,
et ne peut être transformé en espace de stationnement;
- considérant que les deux voisins possèdent encore ce type de jardinet et qu’il convient de les protéger ;
- considérant, dès lors, que cette dérogation n’est pas acceptable;
- considérant que le projet déroge au R.R.U., Titre II, article 10 (éclairement naturel) en ce qu’il prévoit une
superficie éclairante nette insuffisante dans le studio au rez-de-chaussée du bâtiment avant et dans les
chambres du premier étage du bâtiment arrière;
- considérant que, pour le studio du rez-de-chaussée, la luminosité dépend totalement de la fenêtre en façade
avant ;
- considérant que cette baie de fenêtre est un élément visuel important de la façade avant, que la taille de cette
baie et la division des châssis en bois blanc est cohérente et harmonieuse vis-à-vis du reste de la façade avant ;
- considérant que le studio possède une autre fenêtre en façade arrière du bâtiment avant, qu’elle est située
dans la salle de bains et que cette fenêtre ne participe pas à l’éclairement naturel du studio ;
- considérant qu’il n’est pas possible de déplacer cette salle de bain sans diminuer fortement la qualité de vie au
sein du studio ;
- considérant, par ailleurs, que la fenêtre de cette salle de bain possède un vis-à-vis vers la cour et le bâtiment
arrière potentiellement gênant pour les occupants de cette pièce et qu’il serait préférable d’y placer une fenêtre
translucide afin d’apporter suffisamment de lumière sans y apporter de vue directe ;
- considérant, qu’afin de maintenir une harmonie visuelle dans la façade avant et de garantir un confort suffisant
dans le studio, la dérogation en ce qui concerne la superficie éclairante nette minimale du studio est acceptable;
- considérant qu’en ce qui concerne la dérogation vis-à-vis de la superficie éclairante des chambres au premier
étage du bâtiment arrière, elle résulte de l’existence d’une fenêtre dans chaque chambre qui semble dater de la
construction, de date inconnue, du bâtiment arrière (les fenêtres sont déjà existantes dans une demande de
permis de 1960 classée sans suite) ;
- considérant que les deux chambres sont spacieuses et comportent chacune une superficie de 15 m²;
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- considérant qu’il ne s’agit pas d’espaces de vie et que le triplex possède, outre un séjour au rez-de-chaussée,
un grand espace de 47 m² plus une cuisine et une salle de bain au deuxième étage ;
- considérant qu’il importe que cet espace au deuxième étage ne devienne pas un studio indépendant;
- considérant, dès lors, que cette dérogation est acceptable;
- considérant, cependant, que les fenêtres de toit proposées en toiture du bâtiment arrière sont non conformes
au code civil en matière de vue ;
- considérant qu’afin de les rendre conformes, il y a lieu que le bord inférieur de ces fenêtres de toit soit à
minimum 1,90m du sol de l’étage ;
- considérant, de ce qui précède, moyennant les modifications demandées, que le projet s’accorde aux
caractéristiques urbanistiques du cadre urbain environnant et n’est pas contraire au bon aménagement des
lieux;
Avis FAVORABLE sous réserve de:
- supprimer la lucarne en façade avant et placer des fenêtres de toit permettant d’apporter une superficie
éclairante nette conforme au R.R.U. ;
- supprimer l’emplacement de parking en zone de recul et aménager cette zone en jardinet d’agrément ;
- rendre conforme les fenêtres de toit du bâtiment arrière au code civil en matière de vues ;
- placer une fenêtre translucide dans la salle de bain du studio au rez-de-chaussée du bâtiment avant ;
- prévoir des châssis cintrés en bois en façade avant.
En application de l’article 191 ou de l’article 126/1, des plans modifiés conformément aux conditions
émises ci-dessus devront être soumises à l’approbation du Collège des Bourgmestre et Echevins.
Moyennant les adaptations indiquées, les dérogations au R.R.U. en ce qui concerne le Titre II, article 10
sont accordées pour les motifs évoqués ci-dessus.
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