Baromètre du marché de l'investissement immobilier - Suisse 2017
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Baromètre du marché de l’investissement immobilier Suisse 2017
Sommaire
Baromètre du marché de
l’investissement immobilier
Suisse 2017
Marché suisse des transactions immobilières, pages 6-7
Structure et méthode de l’enquête, pages 10-11
Perspectives du marché et stratégies pour la Suisse 2017, pages 12-30
Messages clés pour la Suisse 2017, pages 32-33
Vos contacts, page 35
Page 3
Marché suisse des transactions
immobilières
Sélection de transactions immobilières commerciales...
Trimestre Vendeur Acheteur Cible Objets Prix (mio CHF)
T1 Swiss Prime Site SPA Immobilien Schweiz Immeuble industriel (Business Park) à Soleure 12 90
T1 Swiss Prime Site SPA Immobilien Schweiz Immeuble de bureaux à Lucerne 1 59
T1 Implenia UBS Immeuble de bureaux à Muri (Berne) 1 38
T1 Swiss Prime Site SPA Immobilien Schweiz Immeuble de commerce de détail à St-Gall 1 27
T1 Swiss Prime Site SPA Immobilien Schweiz Hôtel à Genève 1 26
Heinz Häusler Real Estate
T2 Swiss Prime Site Immeuble de bureaux à Baar 1 62
Investment AG
T2 Pas d’indication Swiss Finance & Property Immeuble de bureaux à Zurich 1 58
T2 Banque Heritage Swiss Life Immeuble de bureaux à Genève 1 57
T2 Publica Swiss Prime Site Immeuble de commerce de détail à Lucerne 1 53
T2 Fortress Paper GAM OBO Procimmo Swiss Commercial Fund II Immeuble industriel à Landquart (Grisons) 1 45
T3 Pas d’indication PSP Swiss Property Immeuble de bureaux à Zurich 1 145
Procimmo Swiss Commercial
T3 UBS Immeuble de bureaux à Eysins 1 58
Fund I
T3 Swiss Prime Site Swiss Life Immeuble de commerce de détail à Genève 1 43
Vendeurs Acheteurs Volume des transactions
► Les vendeurs actifs en 2016 sont ► Parmi les principaux acheteurs figurent des ► Le volume des transactions immobilières
notamment les sociétés immobilières. fondations de placement et des sociétés commerciales varie de faible à modéré.
immobilières.
Page 6
... et de transactions immobilières résidentielles suisses réalisées
en 2016
Trimestre Vendeur Acheteur Cible Objets Prix (mio CHF)
T1 Swiss Prime Site SPA Immobilien Schweiz Immeuble d’habitation à Zurich 137 96
Immeuble d’habitation à Monte Carasso
T2 Pas d’indication Residentia 76 27
(Tessin)
T2 Swiss Finance & Property Pas d’indication Immeuble d’habitation à Winterthour Pas d’indication 23
Immeuble d’habitation à Spreitenbach
T3 Pas d’indication SF Sustainable Property Fund 52 20
(Argovie)
T3 Pas d’indication SF Sustainable Property Fund Immeuble d’habitation à Lausen (Bâle) 50 19
T3 Pas d’indication CSA Real Estate Switzerland Immeuble d’habitation à Walenstadt (St-Gall) 36 17
T3 Pas d’indication SF Sustainable Property Fund Immeuble d’habitation à Richterswil (Zurich) 31 16
T3 Pas d’indication Raiffeisen Futura Immo Fonds Immeuble d’habitation à Burgdorf (Berne) 44 16
Vendeurs Acheteurs Volume des transactions
► Des indications sur le vendeur ne sont ► Les acheteurs sont essentiellement des fonds ► Le volume des transactions pour
généralement pas publiées. immobiliers. l’immobilier résidentiel varie de faible à
modéré.
► En Suisse, les transactions importantes de
portefeuille demeurent exceptionnelles.
Page 7
Baromètre du marché de
l’investissement immobilier
Suisse 2017
Notre baromètre couvre un large éventail d’investisseurs
Baromètre du marché de l’investissement immobilier
Investisseurs
► Banques
► Les résultats de l’étude reposent sur notre enquête, réalisée en octobre 2016, à
► Fonds immobiliers fermés
laquelle ont participé quelques 50 investisseurs actifs sur le marché suisse de
l’immobilier ces dernières années. ► Sociétés immobilières / REIT
► En termes de contenu, l’enquête porte principalement sur les thèmes suivants : ► Investisseurs institutionnels
► Appréciation générale du marché de l’investissement immobilier en Suisse ► Sociétés d’investissement
en 2017 par les grands acteurs; ► Fonds opportunistes / fonds de
► Étude de la stratégie des investisseurs immobiliers en Suisse au vu de l’évolution capital-investissement
du marché immobilier. ► Investisseurs privés / Family Office
► Sociétés de logement
► Autres
Contexte Objectifs Messages
► EY Real Estate Suisse mène cette ► Appréciation du marché de l’investissement ► Outre les réponses proposées, les sondés
enquête pour la 7e fois depuis 2011. immobilier suisse pour l’année à venir. avaient la possibilité de formuler des
► D’octobre à novembre 2016, quelque 50 ► Perspectives relatives à la stratégie que les commentaires individuels pour chaque question.
investisseurs ont fait part de leurs investisseurs suivront l’année prochaine en ► Les messages présentés sont anonymisés et en
attentes pour l’année prochaine. Suisse. partie synthétisés avec des déclarations
similaires.
Page 10Appréciation rétrospective du marché des transactions suisse
2015 2016 2017
1 « La Suisse reste un lieu sûr 1 « La Suisse demeure un pays 1 « La Suisse continue d’être un pays
pour les placements attrayant pour les investissements attrayant pour les investissements
immobiliers. » immobiliers. » immobiliers. »
2 « Sur le marché des surfaces de 2 « Les prix des biens immobiliers 2 « Les prix des surfaces de bureaux
bureaux et des surfaces de haut de gamme ont dépassé leur et des surfaces de vente vont se
vente, les prix vont être revus à sommet. » stabiliser. »
la baisse. »
3 « La stabilité de la Suisse exerce un 3 « Le changement démographique
3 « La pression en termes de coûts effet positif sur l’attrait du marché aura un impact significatif sur
et de plus grande efficacité va et ne devrait pas être compromise l’évolution des prix. »
augmenter. » par des incertitudes politiques. »
Évolution des prix International Attractivité
► Les prix des surfaces de bureaux et de ► En comparaison internationale, la Suisse ► La Suisse est presque unanimement considérée
l’immobilier hôtelier situés dans les zones demeure un pays attrayant pour les comme une place immobilière attrayante.
de premier ordre devraient rester investissements immobiliers.
stables. ► La pression sur les rendements pourrait
► Les prix des immeubles résidentiels toutefois entraîner une réduction de l’attrait de
situés dans les zones de premier ordre la place économique suisse.
devraient augmenter.
Page 11Pour 90 % des sondés, la Suisse est une place immobilière
attrayante ou très attrayante...
Attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers
Messages clés
► Pour la grande majorité des sondés
(90 %), la Suisse reste attrayante ou
73 %
très attrayante pour les
investissements immobiliers en
2017.
► Cette attractivité devrait diminuer
par rapport à l’année précédente (en
2016, 91 % des sondés considéraient 17 %
que la Suisse était une place 10 %
immobilière attrayante ou très
attrayante).
très attrayante attrayante moins attrayante
Messages
► « La stabilité politique, la situation économique solide et le niveau persistant des taux d’intérêt sont des raisons pour lesquelles la Suisse
continue d’être très attrayante pour les placements à long terme. »
► « Tant que les taux d’intérêt restent faibles, les rendements du marché immobilier continueront de diminuer. »
► « La situation des revenus est durable et il existe de nombreuses possibilités de financement très intéressantes. »
Question posée : « Comment qualifieriez-vous dans l’absolu l’attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers en 2017 ? »
Page 12... aussi en comparaison avec d’autres pays européens
Attractivité de la Suisse comme site d’investissements immobiliers
Messages clés
en comparaison avec les autres pays européens
► Par rapport à d’autres pays
européens, la majorité (73 %) des
54 %
sondés estiment que la Suisse est un
pôle d’investissement attrayant, voire
très attrayant.
27 %
► Ici aussi, le résultat de l’enquête est 19 %
moins positif que l’année précédente
(2016 : 76 %).
très attrayante attrayante moins attrayante
Messages
► « La pression sur les rendements entraîne une réduction de l’attrait du marché suisse en comparaison avec les autres pays européens. Dans le
contexte suisse, le marché de l’immobilier demeure toutefois intéressant. »
► « L’initiative contre l’immigration de masse et le retrait des expatriés sont à l’origine d’une demande en sensible réduction. »
► « Les prix de l’immobilier dans les autres pays européens (à l’exception de l’Allemagne) sont, en termes relatifs, plutôt moins élevés qu’en
Suisse. En supposant une reprise modérée de la zone euro, les investissements immobiliers devraient gagner en attractivité dans certains
pays. »
Question posée : « Comment qualifieriez-vous l’attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers en 2017, en comparaison avec les autres pays d’Europe ? »
Page 13Influence du marché immobilier suisse en 2017
Messages clés Die Niedrigzinsphase
La phase de taux baswird
va sesich 2017 fortsetzen.
poursuivre en 2017. 75 % 21 % 4%
► La grande majorité table sur une
poursuite de la phase de taux bas en Les répercussions d’IFRS 16 (comptabilisation des contrats de
Die Auswirkungen von IFRS 16 (Bilanzierung von Mietverträgen)
17 % 72 % 11 %
2017 (96 %). stehen location)
bei vielenneMarktteilnehmern
figurent pas pournoch
l’instant à l’ordre
nicht auf derdu jour de
Agenda.
nombreux acteurs du marché.
► La plupart des personnes interrogées
Les concepteurs de projets sont les gagnants de
estiment que les alliances stratégiques Projektentwickler sind die Gewinner des positiven Marktumfelds. 15 % 66 % 15 % 4 %
l’environnement de marché positif.
entre les entreprises immobilières et les
PropTech-Start-up augmenteront en Les alliances
Strategische stratégiques
Allianzen entre
zwischen les entreprises
etablierten établies der
Unternehmen du
2017 (81 %). Immobilienwirtschaft undPropTech-Start-up
secteur immobilier et les innovativen PropTech-Start-ups
innovantes vont 13 % 68 % 19 %
werden zunehmen. augmenter.
► La majorité des sondés pensent que les
surréglementations politiques Les Politische Überregulierungen
surréglementations politiques führen auch
entraînent amincertitudes
des Schweizer
41 % 38 % 21 %
Immobilienmarkt zu
sureiner Verunsicherung.
entraîneront également des incertitudes le marché immobilier suisse.
sur le marché immobilier suisse (79 %).
Das Asset Management wird immer
La gestion d’actifs bedeutender,
va occuper une placeum die derzeit
toujours plus
40 % 32 % 19 % 9%
► La majorité des sondés s’attendent à ce hohen Immobilienpreise zu rechtfertigen.
importante afin de justifier les prix immobiliers élevés actuels.
que la gestion immobilière soit
Die Bewirtschaftung
de l’immobilier von
par Immobilien wird durch intelligente
influencée par les technologies Smart La gestion des technologies « Smart Home »
„Smart-Home-Technologien"" effizienter, nachhaltiger und 17 % 52 % 31 %
Home (69 %). intelligentes serakostengünstiger.
plus efficace, durable et économique.
► La majorité des personnes interrogées
Crowdfunding wird zu einer
Le crowdfunding wichtigen
va devenir Finanzierungs-
une und
forme importante 2 % 23 %
ne croient pas que le crowdfunding 52 % 23 %
Investitionsform in der Immobilienwirtschaft.
d’investissement et de financement dans le secteur immobilier.
deviendra une forme importante
d’investissement et de financement
(75 %). D’accord
Ich stimme zu Plutôt
Ich d’accord
stimme eher zu Plutôt
Ich pas eher
stimme d’accord
nicht zu Pas d’accord
Ich stimme nicht zu
Question posée : « Parmi les affirmations suivantes concernant le marché immobilier suisse, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2017 ? »
Page 14Le marché suisse des transactions immobilières
Messages clés Les classes d’actifs non traditionnelles (parkings, établ. médico- 16 % 11 %
73 %
sociaux, résid. étudiantes, micro apart.) reviennent au premier plan.
► La majorité des sondés s’attendent à ce
que les classes d’actifs non Pour les investisseurs suisses, les investissements à l’étranger
27 % 52 % 16 % 5 %
restent attrayants du fait de prévisions de rendement plus élevées.
traditionnelles gagnent en importance
(89 %). La pénurie de produits continue d’entraîner une augmentation 25 % 55 % 18 % 2 %
des prix.
► Comme l’année précédente, une activité
soutenue des investisseurs suisses à Les rendements initiaux de l’immobilier Core vont encore diminuer 25 % 55 % 20 %
en 2017.
l’étranger est escomptée (79 %, 2016 :
79 %). Les investisseurs asiatiques se manifestent en Suisse 14 % 63 % 21 % 2 %
essentiellement lors de grosses transactions.
► La pénurie de produits continuera
La tendance forward funding/forward deals, en vue de s’assurer les
d’entraîner une augmentation des prix objets au plus tôt, va s’accentuer.
23 % 49 % 28 %
et les rendements initiaux de
l’immobilier Core diminueront encore En 2017, le volume global des transactions sera inférieur au niveau 18 % 48 % 34 %
de 2016.
(respectivement 80 %).
La formation d’une bulle immobilière dans les grandes villes suisses
► Deux tiers des sondés s’attendent à ce est possible.
16 % 48 % 34 % 2%
que le volume des transactions de 2017
soit inférieur à celui de 2016 (66 %). Le volume des transactions immobilières va se contracter en 2017. 12 % 43 % 45 %
► Près des deux tiers estiment que la
Le Brexit sera perceptible sur le marché des transactions
formation d’une bulle immobilière dans immobilières en 2017.
2% 28 % 63 % 7%
les grandes villes suisses est possible
(64 %). D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Parmi les affirmations suivantes concernant le marché suisse des transactions immobilières, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2017 ? »
Page 15Les prévisions concernant l’évolution des prix varient fortement
selon le lieu et le type d’objet (1/2)
Messages clés Surfaces de bureaux Surfaces de vente
► Près de la moitié des sondés
anticipent des prix stables pour les
86 % 86 %
surfaces de bureaux situées dans des
zones de premier ordre (53 %). L’autre
moitié s’attend à une augmentation, 68 %
respectivement à une baisse des prix 59 %
(20 % / 27 %, 2016 : 12 % / 36 %). 53 %
48 %
► Les surfaces de bureaux situées dans 43 %
36 %
des zones de second ordre (59 %, 32 %
2016 : 70 %) et périphériques (86 %, 27 %
2016 : 88 %) devraient enregistrer un 20 %
14 % 14 %
recul des prix. 9%
5%
► Pour les surfaces de vente, la 0% 0% 0%
tendance est similaire : prix stables ou
steigend
en hausse stabil
stable sinkend
en baisse steigend
en hausse stabil
stable sinkend
en baisse
en baisse dans les zones de premier
ordre (43 % / 48 %, 2016 : 61 % /
27 %), mais perspectives négatives
pour les zones de second ordre (68 %, Premier ordre Second ordre Périphérie
2016 : 73 %) et périphériques (86 %,
2016 : 85 %).
Question posée : « D’après vous, comment les prix d’achat vont-ils évoluer en Suisse en 2017 selon le type d’objet et l’emplacement ? »
Page 16Les prévisions concernant l’évolution des prix varient fortement
selon le lieu et le type d’objet (2/2)
Messages clés Immobilier résidentiel Immobilier hôtelier
► Les attentes concernant l’immobilier
résidentiel dans les zones de premier 61 % 78 %
ordre sont plus optimistes. Des prix 59 %
en hausse ou stables (52 % / 39 %, 52 % 69 %
2016 : 42 % / 58 %) sont anticipés.
► Un peu moins des deux tiers des 39 %
54 %
sondés tablent pour l’immobilier
41 %
résidentiel situé dans des zones de
27 %
second ordre (61 %, 2016 : 76 %) et 25 %
périphériques (59 %, 2016 : 42 %)
20 % 20 %
sur des prix stables. 14 % 14 %
► S’agissant des hôtels, la majorité des 9% 11 %
sondés misent sur une stabilisation 5%
2%
des prix dans les zones de premier
ordre (69 %, 2016 : 53 %), et sur un steigend
en hausse stabil
stable sinkend
en baisse steigend
en hausse stabil
stable sinkend
en baisse
recul des prix dans les zones de
second ordre (54 %, 2016 : 62 %) et
périphériques (78 %, 2016 : 81 %).
Premier ordre Second ordre Périphérie
Question posée : « D’après vous, comment les prix d’achat vont-ils évoluer en Suisse en 2017 selon le type d’objet et l’emplacement ? »
Page 17Quels seront les vendeurs les plus actifs en 2017 ?
Messages clés
Vendeurs
► Une activité plus importante par
rapport à l’année précédente, et celle Banques 31 % 55 % 14 %
des banques en tant que vendeurs,
est anticipée pour 2017 (31 %, Fonds opp./de capital-investis. 24 % 52 % 24 %
2016 : 21 %). 14 % 50 %
Sociétés immobilières 36 %
► Comme l’année passée, les fonds
Sociétés de logement 14 % 38 % 48 %
opportunistes et de capital-
investissement (24 %, 2016 : 30 %) Assurances/fonds de pension 14 % 31 % 55 %
et les sociétés immobilières (14 %,
2016 : 22 %) seraient également Fonds ouverts 10 % 49 % 41 %
parmi les vendeurs les plus actifs.
Entreprises (non immobilières) 10 % 61 % 29 %
► Viennent ensuite en 4e
position les
sociétés de logement (14 %, 2016 : Autres fonds internationaux 7% 64 % 29 %
12 %) , les assurances et caisses de Fonds fermés 5 % 56 % 39 %
pension (14 %, 2016 : 22 %).
Secteur public 5 %
► Le secteur public (5 %, 2016 : 6 %) 46 % 49 %
sera le groupe le moins actif des
vendeurs, conformément aux Actif Modérément actif Défensif
attentes.
Question posée : « Selon vous, comment se comporteront les vendeurs suivants sur le marché suisse en 2017 ? »
Page 18Quels seront les acheteurs les plus actifs en 2017 ?
Messages clés
► Comme l’année précédente, les sondés Acheteurs
s’attendent à ce que les compagnies
d’assurance (79 %, 2016 : 73 %) soient Assurances / fonds de pension 79 % 21 %
les acheteurs les plus actifs.
Fonds ouverts 52 % 41 % 7%
► Par rapport à l’année passée, les fonds
ouverts devraient jouer un rôle Investis. privés / Family Office 45 % 48 % 7%
beaucoup plus actif (52 %, 2016 : 36 %)
Sociétés de logement 45 % 45 % 10 %
et les sociétés immobilières un rôle
moins actif en tant qu’acheteur (33 %, Fonds opp./de capital-investis. 44 % 46 % 10 %
2016 : 44 %).
Sociétés immobilières / REIT 33 % 57 % 10 %
► Suivant la tendance de l’année
précédente, les investisseurs Fonds fermés 29 % 56 % 15 %
privés/Family Offices sont toujours
Banques 27 % 32 % 41 %
considérés comme des acheteurs actifs
(45 %, 2016 : 55 %). Fonds souverains 24 % 43 % 33 %
► Comme l’année précédente, les fonds Autres fonds internationaux 24 % 50 % 26 %
souverains et le secteur public devraient
être des acheteurs moins actifs en 2017 Secteur public 5 % 36 % 59 %
(24 % / 5 %, 2016 : 15 % / 9 %).
Actif Modérément actif Défensif
Question posée : « Selon vous, comment se comporteront les acheteurs suivants sur le marché suisse en 2017 ? »
Page 19Quels seront les principaux obstacles à la conclusion de
transactions en 2017 ?
Messages clés
Principaux obstacles à la conclusion de transactions
► Les désaccords entre acheteurs et
vendeurs sur le prix d’achat (96 %,
2016 : 100 %) sont considérés Désaccords entre l’acheteur et le vendeur sur le
56 % 40 %
comme le principal obstacle à la prix d’achat
conclusion de transactions.
► Comme l’année précédente, le Montant de fonds propres requis 21 % 31 % 31 % 17 %
montant des fonds propres exigé par
les bailleurs de fonds n’est pas
clairement considéré comme un
Manque de disponibilité de financements par crédit
obstacle majeur (52 %, 2016 : 49 %). subordonné (junior/capital mezzanine)
5% 33 % 45 % 17 %
► La disponibilité réduite de
financements par emprunt
Manque de disponibilité de financements par crédit
subordonné ou de premier rang est de premier rang (senior)
5% 24 % 47 % 24 %
moins perçue comme un obstacle à
la conclusion de transactions (38 %,
2016 : 33 % ou 29 %, 2016 : 21 %).
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Quels sont les principaux obstacles à la conclusion de transactions en Suisse en 2017 ? »
Page 20Comment les conditions d’octroi de crédits immobiliers vont-elles
évoluer en 2017 ?
Messages clés
Modification des conditions d’octroi de crédits immobiliers
► Une faible majorité (55 %) anticipe
un durcissement des conditions
d’accès au crédit (2016 : 70 %).
Exigences de crédit 55 % 45 %
► La majorité des sondés s’attendent à
ce que les marges et les taux
d’intérêt se maintiennent au même
Taux d’intérêt 69 % 12 %
niveau (69 % / 71 %, 2016 : 79 % / 19 %
52 %).
► Plus des deux tiers des sondés
estiment que la valeur d’avance Marge 17 % 71 % 12 %
restera également stable (66 %).
Valeur d’avance 10 % 66 % 24 %
Augmentation Inchangé Diminution
Question posée : « Comment les conditions d’octroi de crédits immobiliers vont-elles évoluer en 2017 ? »
Page 21Types d’objets qui seront convoités par les investisseurs en 2017
Messages clés
Point fort ou modéré de la stratégie d’investissement
► Les investisseurs continueront de
privilégier l’immobilier résidentiel
61 %
(61 %, 2016 : 60 %).
► Un tiers des sondés mettent un
accent modéré sur les surfaces de
bureaux (32 %, 2016 : 44 %), soit 32 %
une diminution par rapport à l’année 22 % 21 %
précédente. 17 % 17 % 15 %
► Comme l’an passé, seul un petit
2%
nombre d’investisseurs mettent un
accent fort à modéré sur les surfaces
de vente (17 %, 2016 : 19 %). fort modéré
Surfaces Surfaces de Immobilier
Autre
de bureaux vente résidentiel
Question posée : « Quelle sera votre stratégie d’investissement en 2017 en termes de types d’objets ? »
Page 22Zurich en point de mire pour les surfaces de bureaux et de vente
Messages clés
Surfaces de bureaux et surfaces de vente*
► Zurich est, comme l’année
précédente, le site qui séduit le plus 24 %
23 %
les investisseurs en matière
d’immobilier de bureaux et de
17 % 17 % 17 %
commerce de détail (23 %, 24 %, 16 %
15 %
2016 : 26 %, 22 %) suivi de Genève
12 %
(respectivement 17 %, 2016 : 14 %) 11 %
et de Bâle (16 %, 17 %, 2016 : 20 %, 9%
8%
18 %). 7% 7%
4% 4% 4%
► La demande d’investissements dans 2% 2%
les surfaces de vente a, par rapport à
l’année passée, diminué à Berne,
Lucerne et St-Gall (9 %, 4 %, 7 %, Surfaces de bureaux Surfaces de vente
2016 : 12 %, 16 %, 8 %), mais a
augmenté à Lausanne (15 %, 2016 : Zurich Genève Bâle Berne Lucerne Lausanne Lugano Zoug St-Gall
12 %).
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « À quels sites suisses accorderez-vous une préférence particulière en 2017 ? »
Page 23Pas de priorité claire dans l’immobilier résidentiel
Messages clés Résidentiel*
► Comme l’année précédente, la
demande d’immeubles résidentiels
ne fait pas apparaître de focalisation
claire.
► Zurich, Bâle, Berne et Lucerne
restent des villes privilégiées (15 %,
14 %, 14 %, 15 %, 2016 : 19 %, 16 %, 15 %
14 % 14 % 15 %
13 %, 16 %).
7% 7%
5%
Immobilier résidentiel
Zurich Genève Bâle Berne Lucerne Lausanne Lugano
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « À quels sites suisses accorderez-vous une préférence particulière en 2017 ? »
Page 24Options de sortie les plus attrayantes pour les investissements
immobiliers en 2017
Messages clés
Stratégies de sortie visées*
► La majorité des sondés ne prévoient
aucune sortie en 2017 (57 %, 2016 :
57 %
77 %); le cas échéant, l’option
préférée en 2017 semble être la
vente directe d’objets individuels
(29 %, 2016 : 37 %).
29 %
► Les stratégies telles que la vente
directe de portefeuilles (10 %, 2016 :
13 %) et l’émission de fonds ouverts 10 %
au public (2 %) seront des options de 0%
2% 2%
0%
sortie moins examinées.
Fonds spécialisés
Vente directe : bien individuel
Société immobilière / REIT (IPO)
Vente directe : portefeuille
Fonds fermé
Pas de sortie
Fonds ouverts au public
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « Quelles stratégies de sortie envisagez-vous pour 2017 ? »
Page 25Principales mégatendances en 2017
Messages clés Mégatendances en 2017*
► La grande majorité des sondés
confirment l’affirmation selon 26 % 62 % 12 %
Changement démographique
laquelle le changement
démographique aura un impact
significatif sur le marché de Évolution des taux 40 % 34 % 24 % 2%
l’immobilier en 2017 (88 %).
► L’évolution des taux est jugée par Instabilités/incertitudes politiques 23 % 48 % 21 % 8%
74 % des personnes interrogées
comme une mégatendance Urbanisation/exode rural 10 % 57 % 26 % 7%
pertinente pour le marché de
l’immobilier.
Digitalisation 20 % 41 % 32 % 7%
► L’instabilité politique (71 %), la
digitalisation (61 %) et la
globalisation des flux Globalisation des flux d’investissement 5 % 44 % 43 % 8%
d’investissement sont considérées
comme des tendances Changement climatique 5 % 15 % 53 % 27 %
supplémentaires du marché de
l’immobilier.
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « Quelles mégatendances auront le plus d’impact sur le marché suisse de l’immobilier en 2017 ? »
Page 26Tendances pour l’immobilier résidentiel
15 %
21 % 21 %
33 %
« La gestion technique « Il faut s’attendre à un
intelligente des durcissement de la
immeubles est l’avenir de politique en matière de prix
l’industrie du logement. » de loyers existants. »
52 %
58 %
11 % 8%
24 %
30 %
16 %
« Le fossé entre la chute
« La construction
des prix dans les zones
modulaire doit de nouveau
rurales et
être prise au sérieux dans
l’augmentation des prix
la construction de
d’achat et de location
nouveaux logements. »
dans les agglomérations
s’élargit. »
65 % 46 %
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances de l’immobilier résidentiel en 2017 ? »
Page 27Tendances pour les surfaces de bureaux
2%
20 %
25 %
« Les économies de « Les nouveaux
surface sont utilisateurs (p. ex. start-
essentiellement up) s’avèrent en tant que
49 % locataires de plus en plus
générées par des
49 % importants face aux
concepts de bureaux
modernes. » branches
traditionnelles. »
55 %
20 %
24 % 24 %
« La conception et 37 %
l’équipement des bureaux « Les espaces de
jouent un rôle toujours coworking à louer se sont
plus important dans le établis comme produit de
recrutement et la niche. »
motivation des
collaborateurs. »
39 % 56 %
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances pour les surfaces de bureaux en 2017 ? »
Page 28Tendances pour l’immobilier hôtelier
3% 6% 6%
14 %
« Le segment
25 %
économique et du « Les acquisitions de
milieu de gamme est 28 % chaînes d’hôtels
appelé moyennes et d’hôtels
à succéder, en tant indépendants de toute
que segment marque continuent de
d’investissement déterminer la croissance
privilégié, au segment des grands groupes
haut de gamme. » hôteliers. »
60 %
58 %
11 %
« Les marchés hôteliers 33 %
européens continentaux
n’enregistreront pas, du
fait du Brexit,
d’augmentation
significative de leurs
indicateurs de
performance. »
56 %
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances de l’immobilier hôtelier en 2017 ? »
Page 29Tendances pour les surfaces de vente
3%
18 %
28 %
« La pression
« Le commerce en ligne a
concurrentielle dans le
43 % déjà fait ses premières
commerce de détail crée
victimes dans le commerce
54 % des concepts créatifs
de détail. »
d’expérience shopping. »
54 %
3% 5%
15 % 18 %
« Les services de
35 % livraison gagnent des
« Le tourisme d’achat
parts de marché
augmentera encore dans les
importantes dans le
42 % zones frontalières
segment du
(cours CHF/Euro). »
commerce de détail
alimentaire. »
35 %
47 %
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances pour les surfaces de vente en 2017 ? »
Page 30Messages clés Suisse 2017
Récapitulatif (1/2)
Attractivité Attentes en termes de prix d’achat
► Une nette majorité des sondés estiment que la Suisse restera ► Les prix des surfaces de bureaux et des surfaces de vente
attrayante ou très attrayante pour les investissements situées dans des zones de second ordre et périphériques
immobiliers en 2017. devraient enregistrer un recul.
Marché immobilier suisse ► Les prix des immeubles résidentiels situés dans des zones
de premier ordre seront stables, voire à la hausse.
► La phase de taux bas devrait très probablement se poursuivre
en 2017. ► La majorité des sondés tablent sur une stabilité des prix
de l’immobilier résidentiel dans les zones de second
► Il faut s’attendre à ce que les technologies Smart Home
ordre.
influencent la gestion immobilière.
Vendeurs et acheteurs
► Le crowdfunding en tant que forme d’investissement ou de
financement ne gagnera probablement pas en importance. ► Aux côtés des banques, les fonds opportunistes/de
capital-investissement et les sociétés immobilières
Marché des transactions immobilières
compteront en 2017 au nombre des vendeurs les plus
► Une grande place sera accordée en 2017 aux classes d’actifs actifs.
non traditionnelles.
► Les compagnies d’assurance/fonds de pension, les fonds
► Les investissements à l’étranger continueront d’être ouverts et les investisseurs privés/Family Offices seront
intéressants. les acheteurs les plus actifs.
► Une hausse supplémentaire des prix est attendue du fait de la ► Les fonds souverains et le secteur public joueront un rôle
pénurie de produits. moindre en tant qu’acheteurs.
► Le volume de transactions sera probablement plus faible qu’en
2016.
Page 32Récapitulatif (2/2)
Stratégies de sortie
Principaux obstacles à la conclusion de transactions
► Un grande partie des sondés considèrent une sortie
► En 2017, les désaccords sur le prix d’achat constitueront comme globalement désavantageuse en 2017.
l’obstacle numéro un à la conclusion de transactions.
Grandes tendances
Conditions d’octroi de crédits immobiliers
► Les sondés s’attendent à ce que le changement
► Les conditions d’octroi de crédits immobiliers pourraient se démographique et l’évolution des taux d’intérêt aient un
durcir en 2017. impact majeur sur le marché suisse de l’immobilier.
► Le niveau des taux d’intérêt devrait rester constant. ► Les instabilités politiques, l’urbanisation et la
Types d’objets privilégiés digitalisation sont également considérées comme des
mégatendances pertinentes.
► L’immobilier résidentiel aura clairement les faveurs en 2017.
► Une nette minorité des sondés indiquent mettre l’accent sur
les surfaces de vente en 2017.
Sites d’investissement privilégiés
► Zurich, Genève et Bâle sont des régions convoitées pour les
investissements dans les surfaces de bureaux.
► En matière d’immobilier résidentiel, ce sont Zurich, Lucerne et
Berne qui arrivent en tête.
Page 33Notes… Page 34
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