CAHIER DES CHARGES Portant création de places d'intermédiation locative à MAYOTTE sur la
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Direction de la Jeunesse, des Sports
et de la Cohésion Sociale de MAYOTTE
Pôle cohésion sociale
CAHIER DES CHARGES
Portant création de places d’intermédiation locative à MAYOTTE sur la
période 2018-2022
DESCRIPTIF DU PROJET
NATURE Intermédiation locative
PUBLIC Personnes défavorisées inscrites dans un parcours d’accès
à un logement autonome et nécessitant d’être
accompagnées dans ce parcours
TERRITOIRE Mayotte
1. CONTEXTE
L’intermédiation locative est un dispositif qui permet de sécuriser et simplifier la relation entre
le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organisme agréé
ou association), ci-dessous nommé opérateur gestionnaire.
Afin de répondre aux besoins de logement des ménages en difficulté, l'État a lancé en 2008
l'expérimentation Solibail sur 200 logements, avant de la généraliser. Ce dispositif permet à
un propriétaire de louer son bien à une association pour y loger une famille aux revenus
modestes, par l’intermédiaire d’un contrat de location sécurisé par l’État. C’est l’association
qui verse le loyer au propriétaire et qui garantit le bon entretien du logement.
L’intermédiation locative dans le département de Mayotte se limite aujourd’hui à 80 places
pour le parc dit « Etat », ainsi que 120 places sur le territoire de la CADEMA (Communauté
d’Agglomération Dembeni – Mamoudzou) dans le cadre d’une réponse à l’appel à
manifestation d’intérêt du Plan Logement d’Abord.
Etant donné le taux d’occupation des places du parc « Etat » (100 %), l’Etat souhaite
développer ce dispositif sur le territoire et augmenter la capacité d’accueil des ménages en
difficultés.
Ce nouvel appel à projets s’inscrit dans le cadre des orientations du plan départemental
d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) pour
Mayotte, qui couvre la période 2018 – 2022, ainsi que dans les objectifs du Plan
quinquennal pour le Logement d’Abord et la lutte contre le sans-abrisme.
12. OBJECTIF DU PRÉSENT APPEL A PROJETS
Le présent appel à projets porte sur la création de 80 places en intermédiation locative tout
public, sous forme de sous-location, avec ou sans bail glissant. Une attention sera apportée
de manière prioritaire à la capacité de l’opérateur à contractualiser des baux glissants dans
une proportion significative du total des places.
Il vise à sélectionner les opérateurs démontrant leurs capacités à répondre aux critères du
dispositif du présent appel à projets.
Cet appel à projets porte sur la période 2018-2022, dans le cadre de la mise en œuvre des
objectifs du plan de relance de l’intermédiation locative prévu par le Plan Logement d’Abord.
Il est uniquement ouvert aux opérateurs agréés par l’Etat pour la mise en place d’un
dispositif d’intermédiation locative.
Cet appel à projets comprend deux volets. Le premier volet porte sur la prospection et la
mise en location de logements dans le cadre d’un dispositif d’intermédiation locative. Le
second volet porte sur la mise en place de mesures d’accompagnement social global en
faveur des bénéficiaires de ce dispositif. L’opérateur doit obligatoirement répondre sur les
deux volets. Cependant, il pourra déléguer la gestion du volet accompagnement social à un
opérateur spécifique.
3. CADRE REGLEMENTAIRE
L’intermédiation locative est un dispositif qui permet, grâce à l’intervention d’un tiers social
(opérateur, organismes agréé par l’État ou association agréée par l’État), de sécuriser et de
simplifier la relation entre le locataire et le bailleur. Elle repose sur un principe solidaire : les
logements sont loués à des ménages en grande précarité, sortant par exemple des
dispositifs d’hébergement et ne trouvant pas de logement sur le marché. Il existe deux types
d’intermédiation locative : le mandat de gestion et la location / sous-location.
Le cadre règlementaire de l’intermédiation locative s’inscrit dans plusieurs textes et plans
dont :
- Le Code de l’Action Sociale et des Familles et le Code de la Construction et de
l’Habitation (notamment en son article L.301-1 et suivant) ;
- La Loi 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement ;
- Le Plan quinquennal pour le logement d’abord et la lutte contre le sans-abrisme ;
- Le rapport d’évaluation de l’intermédiation locative réalisé pour le compte de la
DIHAL en mars 2013 ;
- L’Instruction du 4 juin 2018 - Plan de relance de l’intermédiation locative dans le
cadre du Logement d'abord.
4. PUBLICS BENEFICIAIRES
Les ménages concernés doivent s'inscrire dans un parcours d'accès à un logement
autonome et nécessitent d'être accompagnés dans ce parcours.
2Le public prioritaire est celui identifié dans le cadre du Plan Départemental d’Action pour le
Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD) 2018-2022 du
département de Mayotte, à savoir les personnes :
dépourvues de logement ;
menacées d'expulsion ;
hébergées ou logées temporairement ;
en situation d'habitat indigne, de précarité énergétique ou occupant des locaux
impropres à l'habitation ;
en situation de surpeuplement manifeste dans leur logement ;
victimes de violences ;
confrontées à un cumul de difficultés économiques et sociales.
Le PDALHPD de Mayotte fait notamment ressortir les situations de :
risque grave et imminent pour la santé et/ou la sécurité de ménages défavorisés ;
sortie d’hébergement ou de logement temporaire ;
relogements de ménages défavorisés prescrits par arrêté, ou nécessaires dans le
cadre d’une opération de lutte contre l’habitat indigne ;
risque pour la santé et/ou la sécurité de ménages défavorisés.
Le dispositif pourra toutefois être orienté vers d’autres publics en fonction des orientations
émises par les autorités compétentes et dans le cadre des commissions d’orientation
(SIAO).
Les ménages doivent accepter, en vue de l’accès à un logement de droit commun, un
accompagnement de type « vers et dans le logement » qui portera notamment sur la bonne
appropriation du logement, l'intégration dans le quartier, l'accompagnement vers un
logement autonome, la prévention des impayés, la prévention de la sur occupation et des
troubles de voisinage ainsi que l’appréhension de la réalité du logement social à Mayotte.
Les ménages doivent avoir des ressources leur permettant de régler une redevance pour
l'occupation du logement. Ces ressources peuvent être des revenus d'activité (CDI, CDD,
Interim), des revenus de transfert (allocations familiales, indemnités chômage, minima
sociaux, retraites, pensions d'invalidité) ou autres.
Les dettes ne doivent pas constituer un frein à l'accès au dispositif, quelle que soit leur
nature (dettes de loyer, dettes à la consommation) dès lors qu'une démarche de résorption
de l'endettement est engagée, visant à un assainissement de la situation dans un délai de 24
mois et pouvant faire l'objet d'un volet de l'accompagnement social.
Les demandeurs d’asile et les personnes en situation irrégulière au regard du droit au séjour
ne sont pas éligibles au dispositif.
31ER VOLET – PROSPECTION ET MISE EN LOCATION DE LOGEMENTS
Les opérateurs retenus s'engagent à prospecter, sur le territoire de Mayotte ou sur les
communes du territoire qui leur seront assignées, le nombre de logements qui leur sera
contractuellement défini. Le nombre de logements captés, la typologie de ces logements et
leur localisation seront déterminés en fonction des propositions faites en réponse à cet appel
à projets et selon les orientations établies par l’État.
Au terme de la répartition des objectifs de mise en location par opérateurs, l’État présentera
à chacun d’eux une convention pluriannuelle d’objectifs définissant les engagements de
chaque partie.
Les opérateurs retenus s’engageront à respecter les critères de qualité technique des
logements mis en location, leur conformité aux normes minimales de sécurité et de dignité à
partir de la fiche d’évaluation établie par l’État, ainsi que le nombre de logements et leurs
localisations pour lesquels ils se seront engagés vis-à-vis de l’État.
Tous les opérateurs retenus s’engagent à assurer les missions relatives à la prospection et
la mise en location qui sont détaillées ci-après.
1. MISSIONS DES OPERATEURS GESTIONNAIRES
1.1. La prospection
La prospection comprend :
le démarchage de propriétaires privés et d'agences immobilières dont les logements
sont situés sur le territoire et tels qu’ils sont définis dans la convention entre
l’opérateur et État ;
la présentation aux propriétaires du dispositif et de ses avantages en s'appuyant le
cas échéant sur les outils de communication mis à disposition par l’État ;
la négociation du loyer avec le propriétaire bailleur ;
la négociation d'une date d'effet du contrat de location, postérieure (un mois) à sa
date de signature (dans un objectif de maîtrise de la vacance des logements) ;
la transmission de la fiche descriptive du logement à la DJSCS, qui effectuera le
contrôle des critères avant la signature du contrat de location ;
après la validation par la DJSCS, la fixation d’un rendez-vous avec le propriétaire
pour signature du contrat de location ;
l’information de la date de signature du contrat de location à la DJSCS et à
l’opérateur SIAO du département.
Le processus de mise en location est réputé abouti dès la signature du contrat de location
par l’opérateur gestionnaire. La signature du contrat de location entre les opérateurs et les
propriétaires bailleurs justifie le paiement de la subvention de l’État à l’opérateur capteur, aux
conditions définies dans le présent appel à projets.
41.2. Le reporting obligatoire des mises en location réalisées
Le reporting des mises en location nouvelles et de substitution est effectué par le SIAO. Les
opérateurs gestionnaires doivent donc transmettre au SIAO, dès signature du contrat de
location, une fiche descriptive avec les mentions de dates de signatures des contrats de
location, et comprenant le type de logement, le nombre de places et sa localisation. Le SIAO
vérifiera régulièrement auprès de l’opérateur gestionnaire qu’il dispose bien de la totalité des
fiches des logements mis en location.
L’opérateur gestionnaire s’engagera également à communiquer au SIAO les dates d’entrée
et de sortie des ménages ainsi que la vacance des logements. Un suivi sera réalisé par
l’utilisation obligatoire du logiciel SI-SIAO insertion. Des formations à ce logiciel seront
proposées par la DJSCS et le SIAO aux opérateurs retenus.
Tous les opérateurs gestionnaires s’engageront à participer au comité de pilotage dédié à la
mise en location organisé par la DJSCS afin de vérifier le respect des dispositions définies
par l’État pour les mises en location et d’échanger sur les difficultés rencontrées et les
bonnes pratiques mises en place par les opérateurs.
1.3. La gestion locative
Cette mission recouvre :
la visite finale du logement avec le propriétaire et l’opérateur,
les états des lieux d'entrée et de sortie,
le paiement des loyers, charges comprises, au propriétaire bailleur,
l'appel, les éventuels rappels, l'encaissement des redevances, l’engagement de
procédures contentieuses éventuelles ainsi que les relations contractuelles avec le
propriétaire bailleur.
1.4. L'entretien des logements
L’opérateur est libre de choisir la modalité d'entretien qui lui convient (en régie, appel à un
prestataire extérieur, entreprise d’insertion…etc.). Il doit s’efforcer de constater au moins une
fois par mois l’état d’entretien du logement et refacturer aux ménages occupants les
dégradations dont celui-ci serait responsable.
En cours de contrat de location, il appartient à l’opérateur gestionnaire de s’assurer que le
logement respecte les normes d’hygiène et de sécurité. En cas de désordre, il appartient à
l’opérateur de saisir le propriétaire pour la réalisation de travaux lui incombant.
52. CARACTÉRISTIQUES DES LOGEMENTS MIS EN LOCATION
2.1. Typologie des logements :
Il convient de réserver la majorité de la mise en location à des logements de type T2 à T5.
Quant aux logements de type T1, seuls doivent être pris à bail les logements dont la surface
est suffisante pour héberger un couple ou une famille monoparentale composée d'un parent
et de son enfant.
Les logements doivent respecter les règles de superficie définies à l'article R. 831-13-1 du
code de la sécurité sociale : « Pour une personne seule, le logement doit être d'une
superficie habitable d'au moins 9 mètres carrés et, pour deux personnes d'au moins 16
mètres carrés, augmentée de 9 mètres carrés par personne en plus ».
Les logements mis en location dans le cadre du présent appel à projets seront néanmoins
d’une superficie minimale de 20 m², afin de permettre à minima l’accueil de deux personnes.
2.2. Montant des loyers
Les opérateurs gestionnaires veilleront à ce que le montant des charges locatives ne soit
pas excessif et qu’elles ne représentent pas un poids important dans le budget des ménages
occupants, qui bénéficient de ressources modestes.
2.3. Localisation géographique des logements
Les logements mis en location doivent se situer dans des zones urbaines bien desservies
par les transports en commun, les ménages concernés n'ayant généralement pas de
véhicule personnel.
Les opérateurs sélectionnés à l'issue du présent appel à projets se conformeront aux
orientations établies par l’État concernant les zones de prospection des logements.
En outre, les opérateurs s'engagent à ne pas :
concentrer de manière excessive les mises en location au sein d'un même immeuble
ou d’une même zone résidentielle. Dans le cas contraire, ils devront obtenir l’accord
de la DJSCS avant de donner suite au processus de prospection ;
prospecter de logements situés au sein d'ensembles immobiliers dégradés.
63. FINANCEMENT DE LA MISE EN LOCATION DES LOGEMENTS
L’octroi de la subvention reposera sur une convention pluriannuelle d’objectifs, liant l’Etat et
l’organisme gestionnaire.
Pour le présent appel à projets, le financement des opérateurs gestionnaires devra se fonder
sur un coût fixe forfaitaire par logement et par mois, en fonction de la typologie du
logement, qui doit couvrir :
les frais de structure et de fonctionnement, qui seront forfaitisés et calibrés sur la
base de 5% des charges supportées par l'opérateur,
les coûts d’entretien des logements,
le financement de la gestion locative,
le coût réel du différentiel de loyer, calculé par soustraction entre d’une part les loyers
chargés payés aux propriétaires bailleurs et d’autre part les allocations logements
perçues et les redevances quittancées aux ménages occupants,
le coût de la durée annuelle estimée de la vacance du logement,
les dépôts de garantie à verser aux propriétaires,
une dotation aux provisions pour les risques d’impayés.
Les candidats présenteront une estimation du montant moyen assigné à chaque poste de
dépense qui compose ce coût fixe forfaitaire, en fonction de la typologie du logement. Pour
cela, ils pourront s’aider du tableau proposé en annexe.
L’attribution aux candidats retenus du nombre de logement à capter sera basée sur ce coût
fixe forfaitaire, qui pourra être proposé à la hausse ou à la baisse par la DJSCS dans le
cadre de la convention pluriannuelle d’objectifs.
Les lignes de dépense de ces différents postes seront fongibles pour les opérateurs, à la fois
entre logements gérés et entre postes de dépenses (à l’exclusion des frais de structure et de
fonctionnement). Les déficits observés sur le dispositif seront donc à la charge des
opérateurs.
72ème VOLET – ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES MENAGES
1. L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL
Les opérateurs gestionnaires retenus à l'issue du présent appel à projets devront proposer
un dispositif d’accompagnement social de type « accompagnement vers et dans le
logement » aux bénéficiaires des logements en intermédiation locative.
Cet accompagnement pourra être dispensé directement par la structure ou par un prestataire
extérieur. Dans ce dernier cas, il revient à l’opérateur gestionnaire de s’assurer de la bonne
gestion financière de cet accompagnement et du respect des règles mentionnées dans le
présent appel à projet.
L’accompagnement vise à permettre aux bénéficiaires d’accéder à un logement et/ou à bien
y vivre durablement en bénéficiant des droits et en respectant les obligations des locataires,
des sous-locataires ou des résidents, ainsi que les obligations afférentes au statut
d’occupation. L’objectif est l’autonomie de la personne dans la prise en charge de sa
situation de logement.
Il s'agit d'offrir un accompagnement diversifié et adapté à la situation des ménages à travers
une prise en charge variable dans sa durée et dans son intensité. Toutefois, les mesures
pourront consister en un accompagnement global pour les personnes dont les difficultés sont
de plusieurs ordres et étroitement imbriquées, permettant, le cas échéant, de faire appel à
des compétences pluridisciplinaires complémentaires.
L'accompagnement doit viser à ce que le ménage s’approprie son logement : paiement
régulier du loyer et des charges, entretien du logement, accès aux droits, relation de bon
voisinage et insertion dans l'immeuble ou le quartier.
Il repose à minima sur une visite à domicile par mois pouvant le cas échéant être substituée
par un contact physique en rendez-vous au bureau ou à l’extérieur pour la visite d’un
logement pérenne par exemple.
L’accompagnement social, outre la gestion d’un budget et l’appréhension de l’occupation
d’un logement, réside également dans :
la création et la mise à jour des demandes de logement social des ménages
accompagnés ;
dès que possible, l’accompagnement des ménages dans l’utilisation des outils
numériques mis à disposition pour les demandeurs de logement (le portail internet
des demandeurs de logement, l’aide à la constitution des dossiers uniques et leur
mise en ligne, l’utilisation des téléservices mis en place par tous les réservataires) ;
la mobilisation des différents leviers existant en termes de relogement (Caisse de
sécurité sociale de Mayotte, collectivités territoriales...) ;
l’accompagnement dans la constitution du dossier en cas de proposition de
logement ;
l’accompagnement dans l’acceptation des propositions de logement.
8L’accompagnement social des ménages se fonde sur la signature d’une convention
d’occupation entre la famille et l’opérateur gestionnaire qui en cas de non-respect des
obligations réciproques pourra faire l’objet d’une résiliation.
Lorsque le ménage est en proie à des difficultés importantes et multiples et que
l'accompagnement dans le logement ne suffit pas, cet accompagnement devra
nécessairement s'intégrer dans une démarche globale de traitement des difficultés du
ménage, en prenant notamment en compte la dimension sociale, l'emploi ou les besoins en
termes de soins. Pour autant, il ne s'agit pas de doubler un accompagnement déjà prévu par
ailleurs.
2. FINANCEMENT DE L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL
L'enveloppe forfaitaire allouée aux opérateurs chargés de l'accompagnement social n’est
pas fongible avec les autres postes de dépense. Cette enveloppe devra respecter les règles
suivantes :
le ratio relatif à l'accompagnement social est d'un ETP de travailleur social pour 20
ménages suivis. Les projets ne répondant pas à ce ratio ne sauraient donc être
retenus dans le cadre de cet appel à projet ;
les frais de structure et de fonctionnement seront forfaitisés et calibrés sur la base de
5% des charges supportées par l'opérateur ;
Le nombre d’ETP d’accompagnement social pour chaque opérateur retenu sera déterminé
dans la convention pluriannuelle d’objectifs.
La subvention pour l’accompagnement social sera versée dans la même temporalité et selon
les mêmes conditions que la subvention pour la mise en location des logements.
9POSTES DE DEPENSE T1 T2 T3 T4 T5
Frais de structure + frais de fonctionnement
Prospection et Gestion locative
Entretien
Coût estimé de la vacance
Dotation aux provisions
Accompagnement social
COUT FIXE FORFAITAIRE
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