Novembre 2021 Ranto Rabeantoandro Direction des études économiques - La Banque Postale
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
Ranto Rabeantoandro Direction des études économiques Novembre 2021
Vue d’ensemble
Un marché de l’immobilier ancien à son apogée cette année
Depuis le début de l’année et même depuis le second semestre 2020, les transactions dans l’ancien sont restées très
dynamiques et les prix ont encore progressé de manière soutenue au 2ème trimestre. Sur le marché du neuf, la
commercialisation des logements s’est redressée mais le niveau d’avant crise est loin d’être rattrapé. Du côté de la
construction résidentielle, les autorisations et les mises en chantier ont aussi rebondi et les prix dans le neuf ont
légèrement accéléré.
La production de crédits nouveaux s’est considérablement accrue depuis début 2021. Le taux moyen des crédits
immobiliers est toujours à son niveau le plus bas jamais observé. Les conditions d’octroi se sont un peu resserrées
avec un renforcement de l’exigence des banques en matière d’apport personnel. Par ailleurs, les recommandations du HSCF
quant à l’octroi de crédits deviendront obligatoires pour les banques à partir de l’année prochaine.
D’ici la fin d’année, le coût du crédit resterait toujours attractif. Le dynamisme des transactions devrait se maintenir et
une hausse toujours importante est attendu en 2021 pour les prix dans l’ancien. A l’horizon 2022, le taux moyen pourrait
légèrement remonter suivant un redressement du rendement de l’OAT et les prix ne connaitraient pas de retournement
majeur.
Achevé de rédiger le 04/11/2021
MARCHÉ DU LOGEMENT ET DU CRÉDIT À L'HABITAT 2
Tendances récentes
Marché de l’ancien
• Transactions : transactions dans l’ancien toujours à des niveaux record (+23 % sur un an, en cumul sur 12 mois,
fin août)
• Prix : hausse encore importante des prix au 2ème trimestre (+5,9 % sur un an)
Marché du neuf
• Ventes et mises en vente : commercialisation de logements neufs toujours en dessous du niveau d’avant
crise
• Stocks des promoteurs : stock de logements neufs et délai d’écoulement toujours en baisse
• Construction de logements : légère progression des permis de construire et des mises en chantier
• Prix : accélération des prix (+1,7 % sur un an au 2ème trimestre) malgré une accalmie de la hausse du coût de
la construction
Crédit à l’habitat
• Crédits nouveaux : production de crédits toujours en nette progression en moyenne (+28,8 % sur un an sur
les neuf premiers mois de l’année)
• Taux des crédits : taux des crédits immobiliers toujours au plus bas niveau jamais observé
• Critères d’octroi : de plus en plus resserrés et niveau d’apport personnel exigé en nette hausse
• Demande de crédits perçue par les banques : demande de crédits toujours en hausse mais modérée au
3ème trimestre
MARCHÉ DU LOGEMENT ET DU CRÉDIT À L'HABITAT 3
Perspectives
Marché de l’ancien
• Transactions : volume de ventes record en 2021 soutenu par des conditions de prêts favorables et possible
correction en 2022
• Prix : hausse encore importante en 2021 qui se tempèrerait ensuite
Marché du neuf (d’après l’enquête trimestrielle dans la promotion immobilière de l’Insee) :
• Volumes : possible redressement des transactions à court terme en contrecoup du repli engendré par la crise
sanitaire et perspective de croissance modérée des mises en chantier
• Prix : poursuite de la reprise des prix en fonction de l’évolution du coût de la construction
Crédit à l’habitat
• Taux des crédits : stabilisation à un bas niveau en 2021 puis petite remontée suivant un redressement
progressif du rendement de l’OAT 10 ans
• Critères d’octroi : resserrement des règles avec l’inscription en loi des recommandations du HCSF
• Crédits nouveaux : production encore dynamique suivant l’évolution des transactions et des prix mais limitée
par une éventuelle mobilisation de la réserve d’épargne des ménages et du resserrement des critères d’octroi
MARCHÉ DU LOGEMENT ET DU CRÉDIT À L'HABITAT 4TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
Marché de l’ancien - National (transactions)
Transactions dans l’ancien toujours à des niveaux record
Depuis la fin du 1er confinement au printemps 2020, le marché des logements anciens est resté particulièrement
dynamique. Les transactions dans l’ancien ne cessent de progresser. Ils ont atteint un niveau inédit de 1 208 000 ventes
(en cumul sur 12 mois) au mois d’août dernier, soit 23 % de plus qu’à la même période de 2020. La tendance observée
jusqu’à présent suggère que le record observé en 2019 sera largement dépassé cette année. En effet, d’après nos estimations,
le volume de transactions en cumul depuis le début de l’année est en hausse de 30,9 % sur un an, fin août 2021 et de
16 % par rapport à la même période de 2019. Un effet de base de correction à cette expansion peut donc intervenir l’année
prochaine d’autant plus que le marché de l’immobilier évolue dans un contexte de rareté de l’offre dans l’ancien.
Le marché reste soutenu par des conditions d’emprunt globalement favorables notamment des taux des crédits
immobiliers au plus bas niveau jamais observé. Par ailleurs, l’immobilier préserve toujours son effet de valeur refuge en
offrant un bon compromis entre la sécurité par rapport aux placements financiers risqués et la garantie d’un rendement
convenable.
Nombre de transactions de logements anciens Estimation du nombre de transactions mensuelles
1 225
cumulé sur 12 mois, en milliers de logements anciens, en milliers
1 175 120
1 125
110
1 075
1 025 100
975
90
925
875 80
825
70
775
725 60
675
50
625
575 40
mai 2016
mai 2017
mai 2018
mai 2019
mai 2020
mai 2021
févr. 2017
févr. 2018
févr. 2019
févr. 2020
févr. 2016
févr. 2021
août 2016
août 2017
août 2018
août 2019
août 2020
août 2021
nov. 2016
nov. 2017
nov. 2018
nov. 2019
nov. 2020
525
Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, LBP Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 6Marché du neuf – National (ventes promoteurs)
Commercialisation de logements neufs toujours en dessous du niveau d’avant crise
La commercialisation de logements neufs s’est redressée au cours du premier semestre 2021 après le point bas du
2ème trimestre 2020 au cœur de la crise sanitaire.
Au 2ème trimestre 2021, les ventes ont augmenté de près de 40 % par rapport à la même période de 2020 mais elles n’ont
pas retrouvé leur niveau d’avant crise (-13 % par rapport au 2ème trimestre 2019). Les ventes se sont d’ailleurs repliées
par rapport au trimestre précédent (-7,8 %) avec le nouveau confinement survenu au printemps de cette année. Les mesures
étant moins contraignantes que lors du 1er confinement, les effets sur le marché de l’immobilier ont cependant été bien moindres
qu’au printemps 2020. Les logements individuels ont connu une croissance plus modérée (+18,9 % sur un an) par rapport
aux logements collectifs (+41,7 % sur un an). Le retard par rapport aux niveaux d’avant crise (2ème trimestre 2019) atteint
17,7 % pour les maisons neuves et 13,5 % que pour les appartements neufs.
Les annulations de réservations ont nettement reculé (-27,3 % sur un an) et ont retrouvé un niveau comparable à celui
observé en moyenne en 2019. Elles ont représenté 12 % des réservations contre 19 % en moyenne en 2020.
Ventes et mises en vente de logements
neufs (CVS) - par trimestre
37000
35000
33000
31000
29000
27000
25000
23000
21000
19000
17000
juin-15
juin-17
juin-18
juin-19
juin-20
juin-21
juin-16
déc.-15
déc.-17
déc.-18
déc.-19
déc.-20
déc.-16
sept.-15
sept.-16
sept.-17
sept.-18
sept.-19
sept.-20
mars-15
mars-16
mars-17
mars-18
mars-19
mars-20
mars-21
Ventes Mises en vente
Source : Ministère du Logement, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 7Marché du neuf – National (ventes promoteurs)
(suite)
De leur côté, les mises en vente ont également connu une nette progression (+46 % par rapport au 2ème trimestre 2020)
mais elles sont en recul de près de 12 % par rapport au 2ème trimestre 2019.
A l’inverse de la demande, une hausse plus importante de l’offre a été observée du côté des maisons (+54,1 %) en
comparaison des appartements (+45,1 %). Il reste néanmoins que les niveaux de mises en vente sont toujours en retrait
par rapport à ce qui a été observé avant la crise sanitaire (-2,1 % pour les maisons et -12,7 % pour les appartements par
rapport au 2ème trimestre 2019).
Ventes et mises en vente de logements
neufs (CVS) - par trimestre
42000
37000
32000
27000
22000
17000
12000
janv.-03
janv.-16
oct.-99
oct.-12
juin-08
juin-21
nov.-00
nov.-13
août-97
sept.-98
déc.-01
août-10
sept.-11
déc.-14
févr.-04
mars-05
avr.-06
févr.-17
mars-18
avr.-19
mai-07
mai-20
juil.-09
Ventes Mises en vente
Source : Ministère du Logement, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 8Marché du neuf – National (ventes promoteurs)
(suite)
Pour le 4ème trimestre 2021, l’opinion des promoteurs quant à la demande de logements neufs est restée quasiment
inchangée par rapport au trimestre précédent. En revanche, ils sont moins nombreux à estimer que la capacité des
ménages à financer l’acquisition de logements neufs va augmenter dans les mois à venir (source : enquête trimestrielle de
conjoncture dans la promotion immobilière de l’Insee d’octobre 2021).
Corrigée des variations saisonnières, la part des ventes aux investisseurs (49,6 % au 2ème trimestre 2021) s’est quasiment
stabilisée depuis le début de l’année.
NB : En raison des difficultés liées à la période de confinement, aucune enquête n’a pu être effectuée pour le 2ème trimestre 2020.
Part des ventes de logements neufs aux Solde d'opinion des promoteurs sur la tendance de la
investisseurs demande de logements neufs, en %, CVS
57%
25
52% 15
5
47%
-5
42% -15
-25
37%
-35
32% -45
-55
janv.-00
janv.-03
janv.-06
janv.-09
janv.-12
janv.-15
janv.-18
janv.-21
juil.-98
juil.-01
juil.-04
juil.-07
juil.-10
juil.-13
juil.-16
juil.-19
oct.-00
oct.-03
oct.-06
oct.-09
oct.-12
oct.-15
oct.-18
oct.-21
avr.-99
avr.-02
avr.-05
avr.-08
avr.-11
avr.-14
avr.-17
avr.-20
Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS
Source : FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) Source : enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l'Insee, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 9Marché du neuf – National (stocks promoteurs)
Stock de logements neufs et délai d’écoulement toujours en baisse
L’encours de logements proposés à la vente est resté bien en dessous du niveau observé les années passées (-6,8 %
sur un an au 2ème trimestre 2021 et -15,3 % par rapport au 2ème trimestre 2019 en données corrigées des variations
saisonnières). Cette tendance s’explique par l’écart observé entre le niveau de l’offre et celui de la demande de logements neufs
même s’il tend à se réduire.
La durée moyenne d’écoulement des stocks continue de baisser (9 mois de vente au 2ème trimestre 2021 après 9,8 mois au
1er trimestre 2021 et 11,4 mois en moyenne en 2020).
Stock de logements neufs à la vente -
21
France métropolitaine 120000
19
100000
17
15 80000
13
60000
11
9 40000
7
20000
5
3 0
juin-96
juin-01
juin-06
juin-11
juin-16
juin-21
sept.-97
sept.-02
sept.-07
sept.-12
sept.-17
déc.-18
déc.-98
mars-00
déc.-03
mars-05
déc.-08
mars-10
déc.-13
mars-15
mars-20
Stock (ech. D)
Stock en mois de ventes (ech. G)
Source : Ministère du Logement, LBP
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 10Marché du neuf - National (construction)
Légère progression des permis de construire et des mises en chantier
Au 3ème trimestre 2021, les logements autorisés ont crû de 1,4 % par rapport au trimestre précédent mais ils sont encore
en dessous de leur niveau d’avant crise (-3 % par rapport à la période décembre 2019 à février 2020). La progression est un
peu plus vive pour logements individuels (+2 %) que pour les logements collectifs ou en résidence (+0,8 %).
De leur côté, les mises en chantier n’ont aussi augmenté que très légèrement (+1,6 % au 3ème trimestre 2021 par rapport
au 2ème trimestre et +0,7 % par rapport au niveau d’avant crise). La hausse est un peu plus marquée pour les logements
collectifs ou en résidence (+2,1 %) que pour les maisons (+0,8 %). Par ailleurs, les promoteurs immobiliers sont moins
nombreux à indiquer une augmentation des perspectives de mises en chantier par rapport au 3ème trimestre (source :
enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l’Insee d’octobre 2021).
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 11PRIX IMMOBILIERS
Marché de l’ancien - National (prix)
Hausse des prix encore soutenue
Les prix de l’immobilier dans l’ancien ont encore progressé de manière importante au 2ème trimestre 2021 (+5,9 % sur un
an, même progression qu’au 1er trimestre). La hausse a été plus modérée pour les appartements (+4,6 %) que pour les maisons
(+ 6,8 %). Par ailleurs, l’augmentation des prix en province (+7 % sur un an) a été plus vive qu’en Ile-de-France (+3,1 %). Cette
hausse quasi-généralisée au niveau national a été favorisée par le dynamisme des transactions observé depuis le
début de l’année. D’après les indicateurs des avant-contrats des notaires, la poursuite de la hausse des prix serait toujours
d’actualité en novembre 2021. Une hausse des prix de logements anciens de 6 % sur un an est attendu en Ile-de-France
contre 9 % en province, la progression des prix des maisons restant un peu plus vive que pour celle des appartements.
PRIX IMMOBILIERS 13Marché de l’ancien - Paris (prix)
Tassement des prix dans la capitale
A Paris, les transactions immobilières ont augmenté de 23 % au 2ème trimestre 2021 par rapport à la même période de
2020. Cela résulte essentiellement d’une comparaison avec le 2ème trimestre 2020 fortement affecté par la crise sanitaire. En
cumul sur 12 mois, un repli de 1 % a été enregistré sur un an. Du côté des prix des appartements anciens, un très léger
tassement a été observée (- 0,2 % sur un an). D’après les avant-contrats des notaires du Grand Paris, le prix moyen
devrait se stabiliser autour de 10 750 euros le m² d’ici la fin de l’année.
Globalement, le volume de transactions sur le marché francilien a augmenté de 13 % sur un an au premier semestre
2021 (-2 % par rapport au premier semestre 2019) . En août, le prix moyen des appartements s’est accru de 2,7 % sur un an et
de 7,3 % sur un an pour celui des maisons. A l’horizon de la fin d’année, les prix augmenteraient de 2,2 % sur un an pour
les appartements et 6,7 % pour les maisons en Petite Couronne. En Grande Couronne, la hausse annuelle serait de 4,3 % pour
les appartements et 9 % pour les maisons.
Prix des appartements anciens - Paris Nombre de ventes trimestrielles d'appartements anciens à Paris au 2ème trimestre
11000
20 9000
10000
9000 8000
15
8000 7000
10
7000 6000
6000 5
5000
5000
0 4000
4000
-5 3000
3000
2000
2000 -10
sept.-01
sept.-06
sept.-11
sept.-16
sept.-21
mars-99
mars-04
mars-14
mars-19
mars-09
mai-98
janv.-00
mai-03
janv.-05
janv.-10
mai-13
janv.-15
janv.-20
nov.-00
nov.-05
mai-08
nov.-10
nov.-15
mai-18
nov.-20
juil.-97
juil.-02
juil.-07
juil.-12
juil.-17
1000
0
Glissement annuel (%, ech. D)
Prix en euro/m² (ech. G) moyenne 1999-2007 2019 2020 2021
Source : Notaires Paris - Île-de-France, LBP Source : Notaires Paris - Île-de-France, LBP
PRIX IMMOBILIERS 14Pouvoir d’achat immobilier
Au 2ème trimestre 2021, l’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages français était contrastée entre les régions. A l’image
du panel de régions présenté ci-dessous, le pouvoir d’achat n’arrive pas à progresser significativement à cause du niveau
conséquent des prix, et ce, malgré une très forte attractivité des taux de crédits à l’habitat. Par ailleurs, cela constitue un risque car
d’après nos estimations, à un niveau de revenu des ménages fixe et une stabilité des prix, un choc de 100 points de base sur les
taux des crédits à l’habitat peut générer jusqu’à 10 % de variation du pouvoir d’achat immobilier des ménages. Toutefois, ce risque
est contenu car une forte remontée des taux de crédits n’est pas à prévoir pour le moment.
Pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien - en m²
Progression sur Progression
Région T2 2020 T1 2021 T2 2021
un trimestre sur un an
Île-de-France 76 76 78
Hauts-de-France 147 147 147
Auvergne-Rhône-Alpes 112 109 110
Provence-Alpes-Côte d'Azur 78 78 77
Source : estimations LBP à partir des données Insee et Banque de France
Lecture : Le pouvoir d’achat immobilier est calculé en divisant la capacité d’emprunt régional des ménages par le prix moyen au m² des logements dans chaque région.
La capacité d’emprunt est déterminée en fonction d’une mensualité fixé à 30 % du revenu disponible et d’un crédit contracté sur une durée moyenne sans apport
personnel et un TAEG moyen observés par la Banque de France à fréquence trimestrielle.
PRIX IMMOBILIERS 15Marché du neuf - National (prix des appartements)
Accélération des prix malgré une accalmie de la hausse du coût de la construction
Le redressement des prix des appartements neufs au 1er trimestre s’est encore prolongé. Une accélération a même
été observée au 2ème trimestre (+1,7 % sur un an après +0,9 % au 1er trimestre). L’écart entre l’offre et la demande dans le
neuf contribue toujours à la résistance des prix et le renchérissement du coût de la construction en début d’année,
composante essentielle des prix dans le neuf, constitue un facteur de soutien important aux prix. Pour rappel, cette
évolution résulte de l’augmentation des prix de certains intrants utilisés dans le bâtiment (métaux, pétrole,etc.). Il est toutefois à
noter que cette hausse du coût de la construction s’est modérée récemment mais cela peut être juste temporaire dans le
contexte actuel de l’évolution de l’inflation.
Par ailleurs, même s’ils sont légèrement moins nombreux à indiquer une augmentation du prix moyen dans le neuf par rapport
au trimestre précédent, un grand nombre de promoteurs anticipent encore une hausse pour le 4ème trimestre 2021
(source : enquête trimestrielle dans la promotion immobilière de l’Insee d’octobre 2021).
Prix des appartements neufs - France entière Indice du coût de la construction (base 100 au
12
4300
4ème trimestre 1953)
10
3800 1800
8
3300 6 1750
4
2800
1700
2
2300
0 1650
1800 -2
juin-96
juin-01
juin-06
juin-11
juin-16
juin-21
août-10
août-15
août-20
août-00
août-05
avr.-97
avr.-02
avr.-07
avr.-12
avr.-17
févr.-98
févr.-03
févr.-08
févr.-13
févr.-18
déc.-98
déc.-03
déc.-08
déc.-13
déc.-18
oct.-99
oct.-04
oct.-09
oct.-14
oct.-19
1600
juin-14
oct.-14
juin-15
oct.-15
juin-16
oct.-16
juin-17
oct.-17
juin-18
oct.-18
oct.-19
juin-19
juin-20
oct.-20
juin-21
févr.-15
févr.-16
févr.-17
févr.-18
févr.-19
févr.-20
févr.-21
Glissement annuel (%, ech. D)
Prix en euro/m² (ech. G)
Source : Ministère du Logement, LBP Source : Insee, LBP
PRIX IMMOBILIERS 16CRÉDIT À L’HABITAT
Crédit à l’habitat (ensemble du marché) – Crédits nouveaux
Production de crédits encore en nette progression en moyenne
La production de crédits à l’habitat a connu une nette progression en moyenne depuis le début de cette année à l’instar
des transactions dans l’ancien avec lesquelles elle est fortement corrélée. D’après nos estimations, la production de crédits
nouveaux (y compris rachats externes) serait en hausse de 28,8 % pour les neuf premiers mois de l’année par rapport à
la même période de 2020 (+25,4 % par rapport à 2019).
Cette tendance d’évolution mérite une attention particulière pour les prochains mois. D’ailleurs, quelques épisodes
d’alternance entre baisse et rebond de la production de crédits ont déjà été observés sur la période récente. Les ménages
français ayant accumulé une importante surépargne depuis le début de la crise sanitaire, l’affectation, même partielle,
de cette dernière sous forme d’apport personnel pour une acquisition immobilière pourrait influer sur la dynamique de
production de crédits. En outre, le resserrement des conditions d’octroi de crédits à partir de l’année prochaine
pourrait aussi constituer un frein à la distribution de crédits. En effet, les règles éditées par les autorités prudentielles qui,
jusque là prenaient la forme de recommandations, sont rendues obligatoires dès janvier 2022 avec un risque de sanctions pour
les banques qui y dérogeront.
Marché : Evolution de la production de crédit et des Production non conforme aux recommandations HCSF
transactions dans l'ancien - corrigée des variations saisonnières (% production totale de nouveaux crédits)
26 120 50% 48,3%
45,9%
24 110 45% 43,2%
41,1%
22 40%
100
20
35%
18 90 33,30%
30% 30,90% 28,8%
16 28,20% 26,10%
80 23,7%
14 25% 8,80% 20,9%
70 3,70% 0,90%
12 20%
10 60 15%
8 50 10% 20% 20% 20%
15% 15% 15% 15%
avr.-18
avr.-19
avr.-20
avr.-21
janv.-18
janv.-19
janv.-20
janv.-21
juil.-18
juil.-19
juil.-20
juil.-21
oct.-18
oct.-19
oct.-20
5%
0%
T1-2020 T2-2020 T3-2020 T4-2020 T1-2021 T2-2021 T3-2021
Production mensuelle de crédit, en Md€ - Ech. G
Transactions mensuelles dans l'ancien, en milliers - Ech. D Marge de flexibilité Dépassement
Source : CGEDD, ACPR, LBP Source : LBP à partir du commniqué de presse septembre 2021 HCSF
CRÉDIT À L’HABITAT 18Crédit à l’habitat – Rachats externes hors renégociations internes
Une part des rachats toujours importante depuis le début de l’année
L’attractivité des taux des crédits immobiliers constitue un important facteur de soutien des rachats de crédits depuis
l’an dernier. En effet, la part des rachats dans la production de crédits habitats est restée élevée en moyenne en 2020
(12,1 % contre 9,4 % en 2019) et cette tendance s’est encore prolongée cette année avec une estimation de la part des
rachats à hauteur de 15,7 % de la production sur les neufs premiers mois de l’année.
Rachats de crédits externes - en milliards d'euros et en % de la production
de crédits à l'habitat - données mensuelles
9 45%
8 40%
7 35%
6 30%
5 25%
4 20%
3 15%
2 10%
1 5%
0 0%
janv.-11
janv.-15
janv.-19
janv.-21
janv.-13
janv.-17
sept.-11
sept.-13
sept.-15
sept.-17
sept.-19
sept.-21
mai-12
mai-14
mai-16
mai-18
mai-20
Montants des rachats externes du marché, Md€
Part des rachats externes du marché
Source : ACPR, LBP
CRÉDIT À L’HABITAT 19Crédit à l’habitat (ensemble du marché) – Taux des crédits
Taux des crédits à l’habitat toujours au plus bas mais légère baisse de la durée moyenne des prêts
D’après les données de l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 1,05 %
fin octobre 2021 (hors frais de gestion et assurance). Ce taux s’est stabilisé depuis le mois d’août, niveau le plus bas
jamais observé. Les taux des crédits restent relativement faibles pour soutenir la demande face à la hausse continue des prix
de l’immobilier et la montée des risques liés à l’incertitude sanitaire et économique.
Par ailleurs, la durée moyenne des prêts a légèrement marqué le pas (233 mois en octobre 2021) par rapport au point haut
de juillet dernier (237 mois). Elle reste toutefois en hausse de 4 mois par rapport à la fin d’année 2020. Les ménages les
plus modestes ont le plus bénéficié de cette augmentation de durée depuis le début d’année.
Le taux réel des crédits (c’est-à-dire net de l’inflation) est sur une forte tendance baissière en raison d’un regain de
l’inflation depuis le début de l’année. Il est même redevenu négatif depuis le 2ème trimestre de cette année.
Taux des nouveaux crédits immobiliers aux Taux des nouveaux crédits immobiliers aux
particuliers (%) - ensemble des marchés particuliers (%) - ensemble des marchés
5,5
Taux des crédits immobiliers (%)
5,5
4,5 5
Taux des crédits immobiliers net d'inflation (%)
4,5
3,5
4
2,5 3,5
1,5 3
2,5
0,5
2
oct.21 : 1,05
-0,5 1,5
1
-1,5
févr.-07
févr.-09
févr.-11
févr.-13
févr.-15
févr.-17
févr.-19
févr.-21
juin-08
juin-10
juin-12
juin-14
juin-16
juin-18
juin-20
oct.-07
oct.-09
oct.-11
oct.-13
oct.-15
oct.-17
oct.-19
oct.-21
juin-08
juin-10
juin-12
juin-14
juin-16
juin-18
juin-20
févr.-07
févr.-09
févr.-11
févr.-13
févr.-15
févr.-17
févr.-19
févr.-21
oct.-07
oct.-09
oct.-11
oct.-13
oct.-15
oct.-17
oct.-19
oct.-21
Source : Crédit Logement/ CSA, Insee, LBP Source : Crédit Logement/ CSA, LBP
CRÉDIT À L’HABITAT 20Crédit à l’habitat – Enquête de la Banque de France auprès des banques
Vers plus de resserrement des critères Demande de crédits toujours en hausse au
En début d’année, les ménages ont ressenti un léger assouplissement 3ème trimestre
des critères d’octroi de crédits suite aux précisions sur les
En début d’année, l’opinion des banques quant à la
recommandations du HCSF : taux d’effort à 35 %, durée de crédit à 25
demande de crédits s’est dégradée en raison d’un marché
ans avec possibilité d’une période différée d’amortissement de 2 ans,
immobilier encore affecté par les différentes restrictions liées à
marge de manœuvre de dérogation aux recommandations un peu plus
la crise. Cette perception s’est nettement redressée au
élevée (20% au lieu de 15% en 2020).
2ème trimestre avec la levée progressive des contraintes
A l'inverse, les ménages ont perçu un début de durcissement des sanitaires.
conditions de crédits à partir du 2ème trimestre en lien notamment avec
Pour le 3ème trimestre, elles ont encore perçu une
un redressement du niveau de l’apport personnel exigé par les banques
augmentation de la demande mais celle-ci semble plus
(+ 12,4 % sur les neuf premiers mois de 2021, en glissement annuel,
modérée par rapport à la hausse pressentie au trimestre
d’après les données de l’Observatoire Crédit Logement). En outre, les
précédent sans doute en lien avec le ralentissement observé
banques se sont de plus en plus conformées aux recommandations
en début d’été.
des autorités prudentielles qui revêtent désormais un caractère obligatoire.
Au 3ème trimestre 2021, moins de 1 % de la production totale était non
conforme aux règles (Cf. diapositive 18).
CRÉDIT À L’HABITAT 21PROJECTIONS
Crédits à l’habitat – Taux de crédits
Perspective : légère remontée à l’horizon 2022
Avec l’amélioration de la situation économique et un début de normalisation de la politique monétaire, le rendement de l’OAT
10 ans qui s’est légèrement raffermi au cours des mois récents se maintiendrait en territoire positif courant 2022. Cela
suppose que le taux moyen des crédits immobiliers devrait aussi s’accroître car, historiquement, les taux des crédits
immobiliers et les taux des obligations d’Etat ont été étroitement corrélés. Cependant, une déconnexion entre l’évolution des
taux des crédits immobiliers et celle du taux de l’OAT 10 ans a été observée quand ce dernier est passé en territoire négatif
en juillet 2019. D’ailleurs, quand début 2021 le taux de l’OAT 10 ans s’est réorienté à la hausse, le taux moyen des crédits
immobiliers n’a pas épousé ce mouvement.
Sous ces hypothèses, le taux moyen des crédits immobiliers devrait se stabiliser à un bas niveau cette année avant de
connaître une petite remontée à l’horizon fin 2022 suivant l’évolution du rendement de l’OAT 10 ans mais avec une intensité
moindre.
Projection du taux des crédits immobiliers
(définition Crédit Logement/CSA)
5,5%
Tx Crédit observé
5,0%
4,5% Tx Crédit Estimé projeté
4,0% OAT 10 ans
3,5% OAT 10 ans projeté
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
déc.-06
déc.-07
déc.-12
déc.-13
déc.-14
déc.-15
déc.-16
déc.-17
déc.-18
déc.-19
déc.-20
déc.-21
déc.-22
déc.-08
déc.-09
déc.-10
déc.-11
Source : Crédit Logement/ CSA, Banque de France, perspectives LBP
PROJECTIONS 23Perspectives des prix des logements anciens
Perspective : croissance encore soutenue des prix à l’horizon 2022
La dynamique observée au 1er semestre laisse à penser que les prix pourraient encore connaître une progression
importante cette année. En effet, l’ajustement des prix se faisant avec un certain décalage, l’évolution des prix d’ici la fin
d’année dépendra majoritairement des contrats signés bien en amont dans un contexte de marché immobilier très dynamique et
une faiblesse inédite du niveau des taux de crédits.
Les prix des logements anciens se maintiendraient sur une tendance haussière en 2022 même si la hausse pourrait se
tempérer sous l'effet du resserrement des critères d'octroi de crédit et l'arrêt de la baisse des taux des crédits. Une partie de la
surépargne accumulée par les Français depuis le début de la crise sanitaire pourrait soutenir le marché immobilier. Deux
risques macroéconomiques principaux demeurent cependant : outre une éventuelle résurgence des restrictions
sanitaires, une remontée brutale et non maitrisée des taux de marché affecterait le marché immobilier. Des éléments plus
spécifiques au marché immobilier pourraient aussi jouer (insuffisance des biens disponibles à la vente notamment dans les
régions nouvellement prisées, hausse passée du coût de la construction et de la rénovation, tensions sur la disponibilité de
main-d'œuvre dans le bâtiment, etc.)
Variation des prix des logements observée puis projetée (%)
17
15,015,5
12,1 11,9 12,0
12 11,0 10,8
8,8 8,7 8,6
7,9
7,1 6,9 6,5
7 5,6 5,9 5,6 5,6
5,1 5,2 5,1
4,6
3,9 3,8
3,3 3,0 3,1 3,3
2,0
2 0,9 0,9 0,8
-0,2 -0,4 -0,5
-0,9
-1,4
-3 -2,4 -2,1 -1,8 -1,9
-8 -7,1
1980
1982
1984
1986
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
1988
1990
1992
2020
2022
Source : notaires INSEE, perspectives LBP
PROJECTIONS 24Pour s’abonner à nos Publications
Ouvrir ce lien pour s'abonner
Direction des études économiques :
Philippe Aurain, Directeur des études économiques
Alain Henriot, Responsable des études économiques
Flore Deschard, Économiste
Maël Blanchet, Économiste
Ranto Rabeantoandro, Chargé d’études statistiques sur les marchés de l’épargne, du crédit et de l’immobilier
Les analyses et prévisions qui figurent dans ce document sont celles du service des Etudes Economiques de La Banque Postale. Bien que
ces informations soient établies à partir de sources considérées comme fiables, elles ne sont toutefois communiquées qu’à titre indicatif. La
Banque Postale ne saurait donc encourir aucune responsabilité du fait de l’utilisation de ces informations ou des décisions qui pourraient être
prises sur la base de celles-ci. Il vous appartient de vérifier la pertinence de ces informations et d’en faire un usage adéquat.
La Banque Postale – Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance au capital de 6 585 350 218 euros
Siège social et adresse postale : 115 rue de Sèvres – 75 275 Paris Cedex 06
RCS Paris 421 100 645 – Code APE 64 19Z, intermédiaire d’assurance, immatriculé à l’ORIAS sous le n° 07 023 424Vous pouvez aussi lire
