Concertation autour du nouveau zonage d'investissement locatif dit zonage ABC Critères à respecter pour proposer des adaptations Région ...
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PRÉFET DE LA RÉGION LANGUEDOC-ROUSSILLON
Direction régionale de l'Environnement, Montpellier, le
de l'Aménagement et du Logement
Languedoc-Roussillon
Service Aménagement
Division Habitat-Logement
Concertation autour du nouveau zonage
d'investissement locatif dit zonage ABC
•
Critères à respecter pour proposer des adaptations
Région Languedoc-Roussillon
Introduction
A l'issue d'une analyse statistique, l’administration centrale a produit un projet de zonage national
caractérisant le besoin en logements locatifs intermédiaires, destiné à remplacer le zonage ABC en
vigueur.
Pour rappel, le zonage ABC conditionne la mise en œuvre du nouveau dispositif d'investissement
locatif dit « Duflot » selon le tableau ci-dessous.
A B1 B2 C
Éligibilité au Sur agrément
dispositif Systématique Systématique délivré par le Non éligibles
Duflot Préfet de région
Loyers plafond 8,59€/m² (pour
applicables 12,27€/m² 9,81 €/m² les communes Sans objet
agréées)
Le projet de zonage élaboré par la centrale se traduit par :
– un classement des communes de la classe A à la classe C sur un périmètre restreint 1 ;
– la possibilité d'élargir ce zonage ou d'y apporter des adaptations, sous réserve du strict
respect de règles définies au niveau national.
Sur le périmètre restreint pour lequel la centrale a défini un classement, on constate globalement
l'augmentation de la tension dans notre région avec l'apparition d'une zone A sur
l'agglomération de Montpellier et la promotion en zone B1 de nombreuses communes.
La liste nominative des communes concernées par ce projet de zonage (périmètre restreint) se
trouve en annexe et fera l'objet d'un envoi par courriel.
Pour la région, ce projet de zonage concerneraient le volume de communes suivant :
TOTAL
Potentiellement
A B1 B2 CLASSEES
éligibles
(A,B1,B2)
Ancien
0 23 125 148 -
zonage
LR Nouvelle
propositi
25 47 52 124 121
on de
zonage
Cependant, la proposition de zonage nationale, définie sur un périmètre restreint, ne peut prendre
en compte les dynamiques et les marchés locaux.
Afin de parfaire son adaptation et sa cohérence avec la réalité des marchés immobiliers, des
adaptations peuvent être proposées par le niveau local :
– Soit pour faire entrer des communes non encore classées en zones A, B1, B2 : seules les
communes identifiées en grisé sur la carte en annexe 2 sont potentiellement éligibles à ce
reclassement, sous réserve qu'elles respectent des critères précis établis par le Ministère
(cf. parties suivantes) ;
– Soit pour modifier la classe de communes déjà classées en A, B1 ou B2 par le Ministère.
La présente note a pour objet de préciser les critères à respecter de manière stricte pour
proposer une adaptation ou un élargissement du projet de zonage transmis.
1 unités urbaines de plus de 20 000 habitants et unités urbaines de 10 à 20 000 habitants avec de forts besoins en
logements intermédiaires
2En effet, à l'issue de cette consultation locale, l'objectif est de créer un zonage national cohérent et
équitable. Les réponses des différentes régions doivent donc s'inscrire dans le même cadre sous
peine de ne pouvoir être prises en compte.
En conséquence :
– Seules les communes grisées sur la carte en annexe 2 pourront faire l'objet d'un
classement, à condition que les critères soient respectés ;
– La liste des cas de figure d'adaptation ou d'élargissement du classement et les
critères qui y sont associés sont exhaustifs : il est impossible d'en rajouter ou d'en
ôter.
– Toute proposition d'adaptation locale devra faire l'objet d'une argumentation étayée
au regard du cadre défini par l'administration centrale ; tout autre argument ne sera
même pas analysé.
1. Les trois cas de figure permettant le classement de communes non déjà
classées en zone A, B1, B2 dans le projet de zonage
Les trois cas présentés ci-dessous ne concernent que les communes en nuance de gris sur la
carte en annexe 2. Au sein de cette liste de communes pré-identifiées, ils détaillent les critères
exhaustifs à respecter pour bénéficier d'un classement en zone A, B1 ou B2.
En préambule sont soulignés deux principes généraux, qui s'appliquent à l'ensemble des trois cas
de figure et devront impérativement être respectés.
1.1 Principes généraux de classement
• Pour bénéficier d'un classement, les communes devront impérativement être couvertes par
un document de planification exécutoire et/ou un PLH exécutoire (ou périmé depuis moins
d'un an). Il faudra donc impérativement s'assurer de ce caractère exécutoire ou arrivé à
échéance depuis moins d'un an.
• D'autre part, la classe des communes classées localement n'est pas laissée à la libre
appréciation locale, elle suit systématiquement les résultats du tableau ci-dessous. Pour
chaque commune, les données relatives au niveau de besoins et aux niveaux de prix et de
loyers ont déjà été déterminés par l'administration centrale. (ces données seront
disponibles dans les tableaux excell transmis par courriel)
Bassins de vie
Niveau de besoins en logements locatifs
intermédiaires
Faible Intermédiaire Fort
Très élevé C B2 Abis
Elevé C B2 A
Niveaux de prix Assez élevé C B2 B1
et de loyers
Moyennement
C B2 B2
élevé
Peu élevé C C C
31.2 Cas de classement des communes non classées
• Cas 1 : Communes contiguës
Il s'agit des communes appartenant à une unité urbaine et contiguës à une commune de zone A,
B1 ou B2. La liste exhaustive des communes relevant de ce cas ayant été définie par
l'administration centrale, il est impossible de rajouter une ou plusieurs communes à cette
liste. Elles correspondent aux communes identifiées en gris foncé sur la carte en annexe 2
Au sein de cette liste, pour être proposées à un classement, les communes doivent répondre à
tous les critères suivants :
– Le développement de l'offre sur la commune doit être justifié par un document de
planification exécutoire (SCOT, PLU ou POS) et/ou un PLH exécutoire (ou ayant atteint
son terme depuis moins d'un an).
– La commune doit présenter une forte connectivité en termes de transport avec une zone
d'emploi
• Cas 2 : communes dans une unité urbaine de moins de 20 000 habitants n'appartenant
pas à la liste du cas 1
Il s'agit de communes définies par les caractéristiques suivantes :
– Appartenir à une unité urbaine de moins de 20 000 habitants ;
– Présenter une croissance démographique ;
– Présenter un indice de concentration de l'emploi élevé (soit un taux d'emploi supérieur à
1) ;
– Obtenir un classement au moins égal à une zone B2 suite au croisement besoins/prix dans
le tableau mentionné au 1.1 de cette note.
Ce qui correspond pour notre région aux communes suivantes, identifiées en gris hachuré sur la
carte en annexe 2
Remoulins (30), Uzès (30), Capestang (34), Clermont l'Hérault (34), Pézenas (34), Le Boulou
(66), Céret (66)
Pour bénéficier d'un classement en zone A,B1 ou B2, ces communes devront répondre à tous les
critères suivants :
– Etre couvertes par un document de planification exécutoire (SCOT, PLU ou POS) et/ou un
PLH exécutoire (ou ayant atteint son terme depuis moins d'un an) ;
– Etre définies communes pôle de centralité/pôle structurant de leur territoire sur lequel le
développement de l'offre est justifié par un ou plusieurs de ces documents de planification ;
– Présenter une forte connectivité en termes de transport avec une zone d'emploi.
• Cas 3 : communes en zones littorales
Il s'agit de communes définies par les caractéristiques suivantes :
– Etre située en zone littorale ;
– Présenter un indice de concentration de l'emploi élevé (soit un taux d'emploi supérieur à
1) ;
– Obtenir un classement au moins égal à une zone B2 suite au croisement besoins/prix dans
le tableau mentionné au 1.1 de cette note.
Ce qui correspond pour notre région aux communes suivantes, identifiées en gris clair sur la carte
en annexe 2
Leucate (11) , Cerbère (66)
4Pour bénéficier d'un classement en zone A,B1 ou B2, ces communes devront répondre à tous les
critères suivants :
– Etre couvertes par un document de planification exécutoire (SCOT, PLU ou POS) et/ou un
PLH exécutoire (ou ayant atteint son terme depuis moins d'un an) ;
– Etre définies communes pôle de centralité/pôle structurant de leur territoire sur lequel le
développement de l'offre est justifié par un ou pluiseurs de ces documents de planification ;
– Présenter une forte connectivité en termes de transport avec une zone d'emploi.
3. Le surclassement de communes déjà classées en zone B1 ou B2
Ce cas de figure permet l'harmonisation du zonage au sein des EPCI les plus importants. Les
communes concernées doivent remplir tous les critères suivants :
– Être déjà classée en B2 ou B1
– Appartenir à un EPCI qui comprend au moins trois zones différentes
– L'EPCI doit être doté d'un PLH exécutoire
– Le reclassement des communes doit se faire en accord avec les orientations définies dans
le PLH.
4. Le déclassement de communes déjà classées en zone A, B1 ou B2
Parmi les communes déjà classées en A, B1 ou B2 par la méthode statistique nationale, le zonage
proposé peut être trop élevé par rapport à la réalité des marchés immobiliers et la tension sur le
territoire. Un déclassement en B1, B2 ou C peut donc être proposé si la commune remplit au
moins l'un des critères suivants :
– Commune identifiée dans un document de planification exécutoire (SCOT, PLU ou POS)
et/ou un PLH exécutoire (ou ayant atteint son terme depuis moins d'un an) comme des
territoires où l'urbanisation et le développement de l'offre ne sont pas privilégiés
– Communes où la densité de population est plus faible que dans le reste de l'agglomération
– Communes peu ou pas desservies par les transports en commun
– Communes où la concentration de l'emploi est faible
5. Rendus attendus
Un rendu en deux parties est attendu :
• Une note de synthèse indiquant les propositions d'adaptation retenues ;
• Les tableaux excell (un par département, transmis par la DREAL par mail) dûment
complétés. Il s'agira de les renseigner, en argumentant systématiquement les adaptations
proposées au regard des critères mentionnés plus haut.
Ce rendu devra être remonté pour le 07 octobre au plus tard par mail auprès de la DREAL à
l'adresse suivante hl.sa.dreal-langrous@developpement-durable.gouv.fr
5Annexe 1 - Liste des communes
Département de l'Aude
Zone B2
Berriac
Carcassonne
Cazilhac
Narbonne
Département du Gard
Zone A
Le Grau du Roi
Zone B1
Aigues-Vives Gallargues-le-Montueux
Les Angles Marguerittes
Aubais Milhaud
Bernis Nîmes
Caissargues Uchaud
Caveirac Vestric-et-Candiac
Fourques Villeneuve-lès-Avignon
Rodilhan
Zone B2
Alès Saint-Christol-lès-Alès
Anduze Saint-Hilaire-de-Brethmas
Bagard Saint-Jean-de-Valériscle
Bagnols-sur-Cèze Saint-Jean-du-Pin
Beaucaire Saint-Julien-de-Cassagnas
Boisset-et-Gaujac Saint-Julien-les-Rosiers
Cendras Saint-Martin-de-Valgalgues
Générargues Saint-Nazaire
Les Mages Saint-Privat-des-Vieux
Méjannes-lès-Alès Saint-Victor-de-Malcap
Mons Salindres
Orsan Tresques
Rousson
Saint-Ambroix
Saint-Brès
6Département de l'Hérault
Zone A
Juvignac Saint-Clément-de-Rivière
Lattes Saint-Gély-du-Fesc
Assas Lavérune Saint-Jean-de-Védas
Castelnau-le-Lez Mauguio Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Clapiers Montferrier-sur-Lez Saussan
Le Crès Montpellier Teyran
Fabrègues Pérols Vendargues
Grabels Prades-le-Lez Villeneuve-lès-Maguelone
La Grande-Motte
Zone B1
Balaruc-les-Bains Montbazin
Balaruc-le-Vieux Poussan
Frontignan Saint-Just
Gigean Saint-Nazaire-de-Pézan
Lunel Sauvian
Lunel-Viel Sérignan
Marsillargues Sète
Mèze Villetelle
Zone B2
Agde
Béziers
Boujan-sur-Libron
Lignan-sur-Orb
Maraussan
Valras-Plage
Villeneuve-lès-Béziers
Département des Pyrénées-Orientales
Zone B1
Alénya Palau-del-Vidre
Argelès-sur-Mer Perpignan
Le Barcarès Port-Vendres
Canet-en-Roussillon Saint-André
Collioure Saint-Cyprien
Corneilla-del-Vercol Saint-Laurent-de-la-Salanque
Elne Théza
Latour-Bas-Elne Torreilles
Zone B2
Baho Rivesaltes
Bompas Saint-Estève
Cabestany Saint-Féliu-d'Amont
Canohès Saint-Féliu-d'Avall
Peyrestortes Le Soler
Pézilla-la-Rivière Toulouges
Pia Villeneuve-la-Rivière
7Annexe 2 – Carte du nouveau zonage d'investissement locatif
8Annexe 3 - Ancien zonage d'investissement locatif
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